Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 14 janvier 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

[Adresse 4]

[Localité 3]







Chambre 1-8

N° RG 20/10281 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGN35



Ordonnance n° 2026 / M001





Syndicat des copropriétaires [Adresse 13] situé [Adresse 1] à [Localité 5] (13)

représenté par son syndic en exercice la société CG IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 10], agissant poursuites et diligences de son représentant légal actuellement en exercice, domicilié en cette qualité au siège



S.A.R.L. ACTION IMMOBILIERE

agissant poursuites et diligences de son représentant légal actuellement en exercice, domicilié en cette qualité au siège



représentés par Me Julie ROUILLIER, membre de la SCP DAYDE - PLANTARD - ROCHAS & VIRY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, substituée par Marinella MATTERA, avocat au d'AIX-EN-PROVENCE



Appelantes



Monsieur [M] [Z]

représenté par Me Philippe BOULISSET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



Intimé





ORDONNANCE D'INCIDENT



Nous, Pierre LAROQUE, magistrat de la mise en état de la Chambre 1-8 de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, assisté de Maria FREDON, greffière ;



Après débats à l'audience du 24 novembre 2025, ayant indiqué à cette occasion aux parties que l'incident était mis en délibéré, avons rendu le 14 janvier 2026, l'ordonnance suivante :



Monsieur [Z] est propriétaire du lot n°680 dans un immeuble collectif dénommé [Adresse 13], sis [Adresse 1] à [Localité 7].



La résidence fait partie de l'ensemble immobilier [Adresse 14], lequel comprend un syndicat principal et sept syndicats secondaires correspondant à 7 immeubles autonomes et répertoriés de A à G dans le règlement de copropriété. 

La société ACTION IMMOBILIERE a été désignée en qualité de syndic de la copropriété [Adresse 11]

FLAUBERT pour une durée de deux ans par l'assemblée générale du 30 décembre 2015.

L'assemblée générale de la copropriété du 31 janvier 2019 a renouvelé son mandat pour une durée de deux ans.



Par acte d'huissier du 4 avril 2019, Monsieur [M] [Z] à fait délivrer assignation au [Adresse 16] [Adresse 13] et à la SARL ACTION IMMOBILIERE assignation à comparaître devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence aux fins de voir :

- constater la nullité de plein droit du mandat de syndic de la SARL ACTION IMMOBILIERE,

- en conséquence, désigner un administrateur provisoire,

- annuler l'intégralité des résolutions du procès-verbal d'assemblée générale du 31 janvier 2019,

- à titre subsidiaire, constater la nullité de la convocation concernant la résolution n°5 et la confusion entretenue sur la personnalité morale du syndic,

- en conséquence, amiuler la résolution n°5,

- condamner la SARL ACTION IMMOBILIERE à payer à Monsieur [Z] la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts,

- ordonner l'exécution provisoire,

- condamner les requis à lui payer une indemnité de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Suivant un jugement rendu le 20 octobre 2020, le tribunal judiciaire a statué comme suit :

- Prononce la nullité du mandat du syndic à compter du 2 mai 2019, soit à l'expíration du délai de trois mois suivant sa désignation imparti pour ouvrir un compte séparé ;

- Dit que Monsieur [M] [Z] n'a pas qualité pour solliciter la condamnation du syndic à rembourser le syndicat des copropriétaires des éléments de rémunération qu'il a perçus au titre de son contrat ;

- Désigne Monsieur [C] [P], demeurant [Adresse 8], expert près la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, en qualité d`administrateur provisoire avec la mission de convoquer l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] avec pour ordre du jour la nomination d'un nouveau syndic ;

- Dit que les frais de l'administrateur provisoire seront employés en charges de copropriété du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] ;

- Déboute Monsieur [M] [Z] sa demande tendant à l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] du 31 janvier 2019 ;

- Prononce l'annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] du 31 janvier 2019 ;

- Déboute les parties de leurs demandes respectives de dommages et intérêts ;

- Condamne la SARL ACTION IMMOBILIERE à payer à Monsieur [M] [Z] une indemnité de 1.000 € sur le fondement de Particle 700 du Code de procédure civile ;

- Condamne la SARL ACTION IMMOBILIERE aux dépens ;

- Ordonne l'exécution provisoire.



Par une déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 26 octobre 2020, le [Adresse 16] [Adresse 13] et la SARL ACTION IMMOBILIERE ont interjeté appel de ce jugement.



Suivant ses conclusions d'incident notifiées les 18 janvier 2024 et 20 mai 2025, M. [Z] demande au magistrat de la mise en état de : 

- Déclarer l'appel interjeté par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] situé [Adresse 2] irrecevable pour défaut de pouvoir du syndic, la SARL ACTION IMMOBILIERE, 

- Condamner le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 13] situé [Adresse 1] à [Adresse 6] [Localité 9] et la SARL ACTION IMMOBILIERE à lui verser solidairement la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du CPC, 

- Les condamner solidairement aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel, distraits au profit de Maître Philippe BOULISSET, Avocat au Barreau d'Aix-en-Provence, sur son offre de droit, en vertu de l'article 699 du CPC.



Au soutien de ses demandes, il expose qu'en raison de l'exécution provisoire attachée au jugement dont appel et plus particulièrement à la nullité du mandat du syndic prononcé par celui-ci, la SARL ACTION IMMOBILIERE ne disposait pas de mandat pour interjeter appel au nom du syndicat des copropriétaires et que la régularisation de celui-ci postérieurement à l'expiration du délai d'appel, de même que l'intervention de la société CYTIA SAINTE VICTOIRE, sont inopérantes en ce qui concerne son défaut d'habilitation à agir, lequel constitue une irrégularité de fond au sens de l'article 117 du code de procédure civile, pouvant être soulevée en tout état de cause selon l'article 118 du même code.



Aux termes de leurs conclusions en réponse sur incident notifiées par RPVA le 14 mai 2025, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] situé [Adresse 2] et la Sarl ACTION IMMOBILIERE demandent au magistrat de la mise en état de :

- Rejeter la demande de nullité de la déclaration d'appel du Syndicat des copropriétaires.

- En toute hypothèse, constater que la demande de nullité de la déclaration d'appel du Syndicat des copropriétaires, laisse subsister l'appel principal de la société ACTION IMMOBILIERE.

- Constater le caractère indivisible du litige entre le Syndicat des copropriétaires et la société ACTION IMMOBILIERE,

- Constater que le Syndicat des copropriétaires représenté par son Syndic en exercice est intervenu à la procédure au moyen notamment de conclusions signifiées le 20 décembre 2024 et que la procédure a été régularisée,

En conséquence ordonner la poursuite de l'instance.

- Débouter Monsieur [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

- Le condamner au paiement d'une somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 et aux entiers dépens.



Ils indiquent que la Sarl ACTION IMMOBILIERE a été de nouveau désignée comme syndic lors de l'assemblée générale du 23 avril 2021 qui avait été convoquée par l'administrateur provisoire et qu'elle a démissionné depuis.

Ils font valoir que le syndic peut interjeter appel au nom du syndicat sans qu'il ne soit nécessitaire qu'il dispose d'un pouvoir spécial ; que la Sarl ACTION IMMOBILIERE qui était partie du jugement du 20 octobre 2020 avait qualité pour en interjeter appel ; qu'en toute hypothèse, son défaut de pouvoir a été régularisé par sa désignation en qualité de syndic lors de l'assemblée générale du 23 avril 2021 et le syndicat a été valablement représenté par ses syndics successifs dans le cadre des conclusions ultérieurement notifiées. 

Ils font aussi état, au visa de l'article 552 du code de procédure civile, de l'indivisbilité du litige et ajoutent que le syndic actuel de la copropriété, la société CITYA SAINTE VICTOIRE, est intervenu dans la présente procédure es qualités de représentant légal du syndicat des copropriétaires, et a ainsi régularisé la procédure d'appel.



Sur ce, 



Il est de principe que dès que la décision d'annulation de la désignation du syndic est devenue définitive, celui-ci perd toute qualité et pouvoir pour représenter et administrer le syndicat. Il en est de même si cette décision, bien que non définitive, est assortie de l'exécution provisoire.



La régularisation des pouvoirs du syndic qui a agi en justice au nom du syndicat sans mandat ne peut intervenir après l'expiration du délai d'appel. L'appel formé au nom du syndicat par le syndic,alors dépourvu de mandat, est donc nul d'une nullité de fond et la nullité n'est pas alors couverte si l'assemblée générale est saisie postérieurement à l'expiration du délai d'appel.



En l'espèce, la nullité du mandat de syndic de la Sarl ACTION IMMOBILIERE a été prononcée par le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence du 20 octobre 2020, lequel est assorti de l'exécution provisoire.



Il s'ensuit que la Sarl ACTION IMMOBILIERE, dépourvue de mandat, n'avait plus le pouvoir de représenter le syndicat des copropriétaires lorsqu'elle a interjeté appel du jugement susvisé le 26 octobre 2020.



Elle n'a été redésignée en qualité de syndic que lors de l'assemblée générale ordinaire du 23 avril 2021, soit postérieurement à l'expiration du délai d'appel.



Il convient en conséquence de déclarer irrecevable l'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15].



Pour autant, l'article 553 du code de procédure civile dispose que'en cas d'indivisibilité à l'égard de plusieurs parties, l'appel de l'une des parties produit effet à l'égard des autres, même si celles-ci ne sont pas jointes à l'instance, quand bien même le délai d'appel serait expiré les concernant ou que l'appel qu'elles avaient interjeté était irrégulier.



En l'espèce, il y a lieu de constater qu'il existe une indivisiblité du litige entre le [Adresse 16] [Adresse 13] et la Sarl ACTION IMMOBILIERE puisque la l'annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale des copropriétaires du 31 janvier 2019 concerne précisément la désignation du syndic. 



Il en résulte que le syndicat des copropriétaires, valablement représenté par son syndic en exercice, est fondé à intervenir dans la procédure d'appel au moyen de ses conclusions notifiées le 20 décembre 2024.





Aucune considération liée à l'équité ou à la situation économique des parties ne commande que soit attribuée à quiconque une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile;



M. [Z], qui succombe partiellement dans ses demandes, sera condamné aux dépens de l'instance d'incident.





PAR CES MOTIFS



Nous, Pierre Laroque, Président de la Chambre Civile 1-8 de la Cour d'appel, chargé de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe, 



- DECLARONS irrecevable l'appel interjeté par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [12] situé [Adresse 2] ;



- CONSTATONS le caractère indivisible du litige entre le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [12] situé [Adresse 2] et la Sarl ACTION IMMOBILIERE ;



- CONSTATONS l'intervention du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] situé [Adresse 2] à la procédure, dans le cadre de l'appel interjeté par la Sarl ACTION IMMOBILIERE, au moyen de ses conclusions signifiées le 20 décembre 2024 ;



- ORDONNONS la poursuite de l'instance ;



- DISONS n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- CONDAMNONS Monsieur [M] [Z] au paiement des dépens de l'instance d'incident. 





 Fait à [Localité 7], le 14 janvier 2026





La greffière Le magistrat de la mise en état











Copie délivrée aux avocats des parties ce jour.

La greffière