Tribunal Judiciaire · JCP — 12 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française 

Au nom du Peuple Français


MINUTE N°: 
JUGEMENT DU : 12 Janvier 2026
DOSSIER N°: N° RG 25/00313 - N° Portalis DBXZ-W-B7J-CUTQ


JUGEMENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION 



PARTIES :



DEMANDEUR :

S.C.I. VINDICTA
[Adresse 5]
[Localité 1]

représentée par Maître Pierre yves RACAUD de la SELARL PORCARA, RACAUD, avocats au barreau d’ALES plaidant



DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [L]
né le 20 Avril 1963 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Adresse 7]
[Localité 2]

représenté par Me Marion BAILLET GARBOUGE, avocat au barreau d’ALES plaidant







Les débats ont eu lieu en audience publique le 10 Novembre 2025 devant Jean-François GOUNOT, Magistrat à titre temporaire exerçant la fonction de Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le douze Janvier deux mil vingt six par mise à disposition au greffe.
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTION DES PARTIES :

Le 1er septembre 2013, Monsieur [F] [T] donnait à bail à Monsieur [L] [X] un appartement situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 204,00€, plus deux euros de provision sur charges. Aucun dépôt de garantie était fixé.

Le 12 septembre 2022, Monsieur [T] vendait l'ensemble immobilier dans lequel se trouve l'appartement loué à la SCI VINDICTA.

Le 28 septembre 2022, la SCI VINDICTA adressait un courrier à Monsieur [L] pour lui demander les justificatifs du certificat de ramonage et d'entretien de la chaudière, ainsi que de la présence d'un détecteur de fumée dans l'appartement. Cette demande sera renouvelée à de nombreuses reprises y incluant l'attestation d'assurance. 

Le 20 juin 2024, la SCI VINDICTA faisait délivrer à Monsieur [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour avoir paiement d'un arriéré de loyer de 172,75 €. Le même commandement visait le défaut de justification d'une attestation d'assurance pour le logement.

Le 30 janvier 2025, la SCI VINDICTA assignait Monsieur [L] afin d'obtenir son expulsion, la fixation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, plus les charges, sa condamnation avec exécution provisoire à payer la somme de 500,00 € à titre de dommages et intérêts, plus celle de 600,00 € en application de l'article 700 du code de procédure, ainsi qu'aux dépens.

Dans le dernier état de ses conclusions, la SCI VINDICTA demande au juge de débouter Monsieur [L] de l'ensemble de ses demandes, de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail ; en conséquence, de déclarer Monsieur [L] occupant sans droit, ni titre, d'ordonner son expulsion, de fixer l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 360,43 € et de condamner Monsieur [L] à lui payer la somme de 1.800,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

En réponse, Monsieur [L] demande au juge de constater que seul son exemplaire du contrat de bail produit en original à valeur contractuel, de contraindre la SCI VINDICTA à effectuer les travaux nécessaires à la rénovation énergétique sous astreinte, de fixer le loyer à la somme mensuelle de 260,00 € durant les travaux, de constater que Monsieur [L] verse l'attestation d'assurance, ainsi que du certificat de ramonage et d'entretien de la chaudière, de condamner la SCI à lui payer la somme de 10.000,00 € pour procédure abusive, plus celle de 1.500,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Il demande qu'il soit constaté que la demande d'expulsion n'est précédée d'aucune demande d'acquisition de la clause résolutoire.

A l'audience du 10 novembre 2025, les parties, représentées, s'en rapportent à leurs écritures et déposent leurs dossiers. 

L'affaire est clôturée et mise en délibéré au 12 janvier 2026.

MOTIFS :

Sur le contrat de bail applicable :

Monsieur [L] conteste la validité du contrat de bail produit par son adversaire, soutenant que celui-ci est un faux. A ce titre, il produit son propre exemplaire en original, ainsi qu'une photocopie de son titre de séjour pour authentifier sa signature.

Pour sa part, la SCI VINDICTA produit en photocopie un contrat de bail qui aurait été signé entre son auteur et le locataire le 1er septembre 2014 et précise que c'est celui qui figurait en annexe de l'acte de vente du 12 septembre 2022.

En lecture de cette deuxième pièce, et compte tenu de la signature très particulière de Monsieur [L] figurant tant sur son titre de séjour que le PV d'intervention de l'entreprise AXENERGIE versé aux débats en pièce 9 de son bordereau, il convient de constater qu'il n'est pas le signataire de ce contrat qui a été très certainement établi par le seul Monsieur [T] dans le seul but de compléter le dossier destiné au notaire et ce, alors, qu'il ne retrouvait pas son original du contrat originel. La bonne foi de la SCI VINDICTA ne saurait être pour autant mise en doute.

Il sera donc jugé que le contrat de bail d'habitation qui lie les parties est celui signé le 1er septembre 2013, sans qu'il soit nécessaire de statuer plus longuement sur ce fait, le lien contractuel n'étant contesté par aucune des parties. Il sera observé uniquement que le contrat de bail a une durée d'exécution de trois années et qu'il ne peut y être dérogé en application de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989. C'est donc à torts que la SCI VINDICTA soutient que le contrat a été renouvelé pour une durée de six ans en septembre 2022.

Sur la clause résolutoire du contrat de bail :

Le contrat de bail produit aux débats par Monsieur [L] mentionne expressément à son article 12 l'existence d'une clause résolutoire, laquelle joue en cas de non-paiement de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois ou de non justification de l'assurance ou de non-respect de l'obligation par le locataire d'user paisiblement des lieux loués dans le délai d'un mois.

Au terme de ses dernières conclusions, répondant aux conclusions de Monsieur [L] qui en soulevait l'absence, la SCI VINDICTA sollicite le jeu de la clause résolutoire pour constater que le contrat de bail est résilié de plein droit et demander l'expulsion de son locataire. Elle reproche à ce dernier de ne pas avoir régularisé la dette locative dans le délai imparti, de ne pas lui avoir justifié ni de l'assurance, ni de l'entretien de la chaudière dans le délai. Elle rappelle que l'attestation d'assurance produite par son adversaire est en date du 9 février 2025 et concerne la période allant du 1er avril 2025 au 31 mars 2026, soit une période non concernée par le commandement. Il en serait de même pour le certificat d'entretien de la chaudière daté du 1er octobre 2024.

Pour s'opposer à la demande, Monsieur [L] soutient la légèreté de la réclamation du bailleur à la lecture des pièces produites et argue de son état de santé précaire pour expliquer son retard produisant en ce sens des bulletins d'hospitalisation pour les périodes du 25 au 27 juillet 2024, du 29 novembre au 19 décembre 2024 et du 7 janvier au 17 janvier 2025. Concernant l'entretien de la chaudière, il soutient la mauvaise foi de la SCI dans la mesure où la chaudière avait été changée en 2023.

Tout d'abord, il convient de constater que le commandement de payer est nécessairement erroné dans la mesure où il se réfère à un contrat de bail qui s'est avéré être un faux avec un montant du loyer d'origine de 310,00 € par mois, alors qu'il était en réalité de 204,00 € par mois. De ce fait, le commandement de payer n'a pu jouer en raison d'une dette locative non régularisée.

En second lieu, concernant le changement de la chaudière en 2023, Monsieur [L] fait la preuve par les documents d'entretien de celle-ci que celle-ci a été mise en service le 2 octobre 2023 et que la révision annuelle a bien été réalisée le 1er octobre 2024. Le moyen de la SCI VINDICTA sera donc écarté. 

En troisième lieu, force est de constater à la lecture de la nombreuse correspondance produite aux débats par la demanderesse comprenant notamment des lettres recommandées avec accusé de réception que celle-ci n'a eu de cesse depuis son acquisition de l'immeuble de réclamer à son locataire les justificatifs légaux de l'entretien de la chaudière et de son assurance. Monsieur [L], attrait devant la présente juridiction, ne pouvait ignorer en lecture de l'argumentaire de son adversaire que c'était sa bonne foi qui était mise en cause. A ce titre, il se contente de produire une attestation d'assurance pour une période invalide 2025-2026. Cependant, le juge trouve agrafée à cette attestation du 9 février 2025 une seconde attestation de la MACIF du 17 mars 2025 qui ne figure pas au nombre des pièces visées au bordereau annexé à ses conclusions et qui semble ne pas avoir été discutée par son adversaire de sorte qu'il est impossible au juge dans une procédure orale de savoir si elle a été communiquée contradictoirement. Cette pièce est de nature à remettre en cause le bien fondé du second moyen de mise en œuvre de la clause résolutoire de son adversaire puisque la MACIF y atteste que Monsieur [L] serait titulaire auprès de la compagnie d'assurance depuis le 12 décembre 2013 d'un contrat d'assurance habitation renouvelable par tacite reconduction au 1er avril de chaque année.

Il convient donc de rouvrir les débats à l'audience du lundi 9 février 2026 à 14H30 pour permettre aux parties de s'expliquer sur cette pièce et sur la portée de celle-ci.

Il sera sursis à statuer sur l'ensemble des autres demandes.

Les dépens sont réservés.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et mixte,

Juge que le contrat de bail applicable dans les rapports entre la SCI VINDICTA et Monsieur [L] [X] a été établi le 1er septembre 2013 ;

En conséquence, 

Déboute la SCI VINDICTA de sa demande de mise en œuvre de la clause résolutoire sur la base d'une dette locative ayant un fondement erroné ;

Rejette le moyen tiré d'un défaut d'entretien de la chaudière murale.

Avant dire droit, sur le motif d'application de la clause résolutoire tirée du défaut de justificatif d'un contrat d'assurance habitation pour les lieux loués par le locataire ;

Rouvre les débats à l'audience du lundi 9 février 2026 à 14H30 afin que les parties s'expliquent sur l'attestation de la MACIF du 17 mars 2025 et sur sa portée dans le présent litige ;

Sursoit à statuer sur toutes les autres demandes.

Réserve les dépens.

La Greffière, Le Président,



Christine TREBIER Jean-François GOUNOT