Tribunal Judiciaire · JCP REFERES inf 10.000€ — 13 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 7]
[Adresse 6]
[Localité 1]



Références :
N° RG 25/00401 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E3X4S


MINUTE N°2026/ 10




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 13 Janvier 2026


[I] [Y], [W] [K] [L]

c/

[X] [J]















Copie délivrée à
prefecture

Copie exécutoire délivrée à
Maître Solène MANGIN 

Le



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection





DEMANDEURS :

Monsieur [I] [Y]
né le 01 Septembre 1957 à [Localité 10]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Madame [W] [K] [L]
née le 11 Avril 1968 à [Localité 9]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Représentée par Maître Solène MANGIN de la SELARL BAM AVOCATS, avocats au barreau de BEZIERS


DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [J]
[Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 1]

non comparant ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé:

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection
Greffière : Emeline DUNAS,


ORDONNANCE : 

réputée contradictoire, et en premier ressort, 

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 04 novembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :





EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 16 novembre 2018 avec prise d’effet au 19 novembre 2018, M. [Y] [I] a donné à bail à M. [J] [X] un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] moyennant un loyer initial de 280.00 € outre 20,00 € pour provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2024, M. [Y] [I] et Mme [L] [W] ont fait délivrer à M. [J] [X] un congé pour vendre, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, comportant une offre de vente en application de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour le bien consenti en location au prix de 35000.00 € (trente cinq mille euros) pendant les deux premiers mois du délai de préavis et lui donnait congé à la date du 18 novembre 2024. 

Par acte commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, auquel il convient de se reporter pour plus ample exposé, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, M. [Y] [I] et Mme [L] [W] ont fait assigner M. [J] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dde Béziers en vue de :

Constater la validité de l’assignation ;Déclarer la demande des époux [Y] recevable et bien fondée ;Constater en conséquence que le congé pur reprise est valide ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ;Constater la résiliation du bail acquise de plein droit en vertu du congé pour vente en date du 18/11/2024 ;Constater que M. [J] [X] est occupant sans droit ni titre ;Ordonner en conséquence l’expulsion de M. [J] [X] ainsi que celle de sa famille, de ses biens ainsi que de toute autre personne se trouvant dans les lieux, et ce en la forme légale, avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, si besoin est ;Fixer une indemnité d’occupation à compter du 18 novembre 2024 date de fin de contrat de bail équivalent au montant du loyer en cours soit la somme de 297.00 €mensuelle à la charge de M. [J] [X] et au bénéfice des époux [Y] ;Ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute ;Condamner M. [J] [X] à payer aux époux [Y] la somme de 1000.00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. [J] [X] aux entiers dépens en ce compris les frais du congé ;
Appelée à l’audience du 19 août 2025, l’affaire par ordonnance de référé du 7 octobre 2025 a fait l’objet d’une réouverture des débats afin que M. [Y] [I] et Mme [L] [W] justifient au débat de la notification de l’assignation au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience.

A l’audience du 4 novembre 2025, le conseil de M. [Y] [I] et Mme [L] [W] rappelle, concernant la réouverture des débats, que l’instance porte sur un congé pour vente et dépose des conclusions aux termes desquelles il maintient l’ensemble de ses prétentions initiales. Il fait observer par ailleurs que la notification de l’assignation au représentant de l’Etat six semaines au moins avant l’audience n’est pas applicable au cas d’espèce, le litige portant sur un congé pour vendre au visa de l’article 15 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 et non sur une résiliation de bail motivée par une dette locative au visa de l’article 24 de cette même loi.

M. [J] [X], bien que régulièrement assigné, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il est acquis qu’il est possible, pour le juge des référés, de constater la résiliation d’un bail à l’issue d’un délai légal suivant la notification d’un congé, pourvu qu’aucune contestation sérieuse n’y soit opposée. 

M. [J] [X], non comparant ni représenté, n’oppose de fait aucune contestation tant sur le principe du congé pour vendre qui lui a été signifié que sur son bien-fondé.

En conséquence l’action en référé est ainsi recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Suivant l’article 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (...) lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, (...) le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur (...). Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée (...) le congé vaut offre de vente au profit du locataire (...) : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis (...) le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation. Enfin, il est prévu qu’en « cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».

En l’espèce, il résulte des pièces versées au débat que M. [Y] [I], par contrat sous seing privé en date du 16 novembre 2018 avec prise d’effet au 19 novembre 2018 a donné à bail à M. [J] [X], pour trois années tacitement renouvelable, un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3], que par exploit de commissaire de justice en date du 22 avril 2024 il a fait délivrer à M. [J] [X] un congé pour vente avec l’offre de vente, pour le 18 novembre 2024, qui proposait un prix de vente pour le logement consenti à bail à l’adresse précitée de 35000.00 € (trente-cinq mille euros) respectant ainsi le délai de six mois.

Dès lors ce congé pour vente apparaît formellement régulier au regard des dispositions de l’article 15 de la Loi du 06 juillet 1989 sus visée.
Par ailleurs il est acquis qu’un congé délivré par l’une des parties est, sauf accord ultérieur formalisé entre elles, irrévocable.

Dès lors, M. [J] [X] n’ayant pas, à l’expiration du délai de préavis, accepté cette offre de vente, est de plein droit déchu de tout titre d’occupation depuis 18 novembre 2024.

Devenu occupant sans droit ni titre, M. [J] [X] sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges et précisé au dispositif de la présente décision, qui aurait été exigible si le bail n'était pas arrivé à échéance, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [J] [X] du logement qu’il occupe suivant le bail consenti ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, cette expulsion ne pouvant cependant, aux termes de l’article 62 de la loi n° 91-650 du 09 juillet 1991, avoir lieu avant l’expiration du délai de 2 mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux.

Enfin, conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. 
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [J] [X], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de l’instance.

En revanche M. [Y] [I] et Mme [L] [W] seront déboutés de leur demande au titre du coût du congé pour vente qui résulte de la stricte application de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989..

2°) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence M. [J] [X] sera condamné au paiement de la somme de 300 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc ordonnée.
PAR CES MOTIFS,


Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS la validité du congé pour vendre délivré le 22 avril 2024 pour le 18 novembre 2024 par M. [Y] [I] et Mme [L] [W] concernant le local d’habitation donné à bail à M. [J] [X] sis [Adresse 3] ;
DECLARONS, par conséquent M. [J] [X] occupant sans droit ni titre à compter du 18 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [J] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [J] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [Y] [I] et Mme [L] [W] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ; 

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS M. [J] [X] à payer à M. [Y] [I] et Mme [L] [W] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 18 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer, indexation et provision pour charges comprises, calculée telle que si le contrat s'était poursuivi et qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié soit la somme de 317.07 € (trois cent dix-sept euros et sept centimes), provision sur charges incluse ;

CONDAMNONS M. [J] [X] à payer à M. [Y] [I] et Mme [L] [W] la somme de 300,00 € (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS M. [J] [X] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTONS M. [Y] [I] et Mme [L] [W] de leur demande au titre du coût du congé pour vente et du surplus ;

DISONS que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [J] [X] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffiere, Le juge des référés,