Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 8 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'ORLÉANS



JUGEMENT DU 08 JANVIER 2026

Minute n° :

N° RG 25/02748 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HEXV


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Florian BRAVO, Vice-Président
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier



DEMANDEURS :

S.C.I. DU DEVIDET, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Benoit DE GAULLIER DES BORDES de la SCP LEMAIGNEN - WLODYKA - DE GAULLIER, avocats au barreau d'ORLEANS, postulant 
Maître Marion LACOME D'ESTALENX de l'AARPI LACOME D'ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, plaidant

Société SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Benoit DE GAULLIER DES BORDES de la SCP LEMAIGNEN - WLODYKA - DE GAULLIER, avocats au barreau d'ORLEANS, postulant
Maître Marion LACOME D'ESTALENX de l'AARPI LACOME D'ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, plaidant



DÉFENDEUR :

Madame [J] [G] [H] [B], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée




A l'audience du 23 Octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.




Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
copies délivrées le :
à :




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 mai 2023, le bailleur a donné à bail à madame [J] [B], un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 550 euros de loyer, outre 25 euros de charges, avec prise à effet le jour susdit. 
Un dépôt de garantie a été versé par madame [B] à hauteur de 550 euros. 

Un état des lieux d’entrée a été réalisé, de façon contradictoire, le 13 mai 2023.

Le bailleur a confié la gestion de son bien à la société VISISTE AND SIMILE, en sa qualité de mandataire immobilier. Ladite société a souscrit par l’intermédiaire de la société GARANTME, en sa qualité de courtier gestionnaire, un contrat de garantie de loyers impayés avec la société SEYNA. 

La SCI DEVIDET a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative du Loiret de la situation d’impayés le 20 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025, la SCI DU DEVIDET (le bailleur) et la société SEYNA (l’assurance) ont fait assigner madame [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes : 
-Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à madame [B], à compter du 19 janvier 2025 ;
À titre subsidiaire,
-Prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à madame [B] ;
En tout état de cause, 
-Condamner madame [B] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’elle occupe et remettre à la société SCI DU DEVIDET les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir ;
-Ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux, dans les temps impartis, l’expulsion de madame [B] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique ;
-Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; 
-Condamner madame [B] à payer la somme de 3 450 euros au titre des loyers et charges dus au terme de février 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :
.La somme de 2 875 euros à la société SCI DU DEVIDET,
.La somme de 575 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de la société SCI DU DEVIDET à hauteur de ce montant,
-Condamner madame [B] à payer à la société SCI DU DEVIDET une indemnité mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés : 
-Condamner madame [B] à payer à la société SEYNA la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 novembre 2024. 

Le locataire a remis les clés et quitté les lieux sans indiction d’une nouvelle adresse et sans procéder à un état des lieux. 

Un procès-verbal de constat a été établi par commissaire de justice en date du 3 juin 2025. 

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 octobre 2025.

Lors de cette audience, la SCI DU DEVIDET et la société SEYNA étaient représentées par leur avocat, qui a indiqué que la locataire avait quitté les lieux de sorte que les demanderesses ont revu leurs demandes : 
-Leur donner acte de leur désistement d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire ;
-Constater que madame [B] est redevable d’une dette locative d’un montant de 5 232, 50 euros ;
-Autoriser la SCI DU DEVIDET à faire usage du dépôt de garantie d’un montant de 550 euros ; 
-Condamner madame [B] à payer la somme de 4 682, 50 euros au titre du reliquat de sa dette locative à la date de sortie des lieux au 3 juin 2025, selon la répartition suivante : 
.La somme de 1 619, 01 euros à la SCI DU DEVIDET,
.La somme de 3 063, 49 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de la société SCI DU DEVIDET à hauteur de ce montant,
-Condamner madame [B] à payer à la SCI DU DEVIDET la somme de 1 213, 65 euros au titre des frais de remise en état du logement ;
-Condamner madame [B] à payer à la SCI DU DEVIDET la somme de 162, 78 euros correspondant à la moitié des frais relatifs à l’établissement du procès-verbal de constat du 3 juin 2025 ;
-Condamner madame [B] à payer à la société SEYNA la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 novembre 2024. 

Madame [B] n’a ni comparu, ni constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2026. 


MOTIFS DE LA DECISION 

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient tout d'abord que le demandeur se désiste de ses demandes d’acquisitions de la clause résolutoire, de résiliation, d'expulsion et d'indemnité d'occupation sont désormais sans objet.

1/ Sur l’arriéré locatif 

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI DU DEVIDET et la société SEYNA versent aux débats, le contrat de bail conclu entre le 13 mai 2023et un décompte des loyers actualisé.

Le décompte fait apparaître un reliquat de dette à hauteur de 5 232, 50, décomposé, après déduction du dépôt de garantie, comme suit : 
La somme de 1 619,01 euros à la SCI DU DEVIDET,
La somme de 3 063, 49 euros à la société SEYNA.

Dès lors, madame [B] est redevable d’un reliquat de dette à hauteur de 5 232, 50 euros, dont il convient de déduire de dette, la somme de 550 euros au titre du dépôt de garantie. Par conséquent, la dette locative sera ramenée à 4 682, 50 euros, qui sera répartit comme suit : la somme de 1 619, 01 euros à la SCI DU DEVIDET, la somme de 3 063, 49 euros à la société SEYNA.


2/ Sur la remise en état du logement 

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :
de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;
de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
 
Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et le locataire ne peut donc renoncer à leur application.
 
Aux termes des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
 
Par ailleurs, l'article 1730 du code civil prévoit que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet acte, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

La SCI DU DEVIDET sollicite une somme totale de 1 213, 65 euros TTC au titre des frais de remise en état du logement, détaillé comme suit HT :
-635 euros au titre du nettoyage du logement, 
-92 euros pour les travaux dans le salon, 
-39 euros pour les travaux dans la chambre n°1,
-81 euros pour les travaux dans la chambre n°2,
-138, 50 euros pour les travaux dans la salle de bain, 
-29 euros pour les travaux dans la cuisine ; 
-33 euros au titre des frais.

Que l’indemnité au titre des frais, notamment de déplacement, ne suscite pas d’observation particulière, une allocation sera donc allouée à ce titre. 

La SCI DU DEVIDET produit l’état des lieux d’entrée du 13 mai 2023 et l’état des lieux de sortie, par procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 3 juin 2025.

La demande financière présentée par le bailleur est étayée par une facture relative aux travaux pour lesquels une indemnisation est demandée.

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison des états des lieux afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives.


Sur le nettoyage du logement

La SCI DU DEVIDET sollicite une somme de 635 euros correspondant au coût du nettoyage du logement. Elle verse aux débats à cet égard une facture du 11 juin 2025 reprenant ce montant.

L’état des lieux d’entrée fait état d’un salon dans son ensemble en « bon état » et « état d’usage ». 

Que le procès-verbal de constat met fait état d’un appartement « sale », présentant des « traces de moisissures » dans certaines pièces, dont les photos jointes permettent de confirmer cet état.

Compte tenu de ces constats, la somme de 635 euros, sera allouée la SCI DU DEVIDET en ce que le nettoyage de l’entièreté du logement apparaissait nécessaire.


Sur les travaux dans le salon 

La SCI DU DEVIDET sollicite une somme de 92 euros correspondant aux travaux dans le salon. En l’espèce, pour le remplacement d’une porte et un déblocage de fenêtre. Elle verse aux débats à cet égard une facture du 11 juin 2025 reprenant ce montant.

L’état des lieux d’entrée indique un appartement en « bon état » et « état d’usage ». Les photographies jointes permettent de constater que l’appartement est remis au locataire dans un très bon état de propreté. 

Le procès-verbal de constat indique que les plinthes autour de la porte d’entrée sont « recouvertes d’une peinture claire en mauvais état, écaillée ». Par ailleurs, « le mécanisme de la fenêtre n’est pas fonctionnel ».

Compte tenu de ces constats, la somme de 92 euros, sera allouée la SCI DU DEVIDET au titre des travaux dans le salon.

Sur les travaux dans la chambre n°1

La SCI DU DEVIDET demande une somme de 39 euros correspondant aux travaux dans la chambre n°1, pour une « mise en peinture partielle du montant de la porte ».

L’état des lieux d’entrée mentionne une chambre n°2 dans son ensemble en « bon état » et « état d’usage ». 

Le procès-verbal de constat mentionne « une porte dégradée sur la face externe (…) la peinture blanche sui recouvre la porte est en état d’usage avancé ». La photo jointe permet de constater cette dégradation. 

Dès lors, la somme de 39 euros, sera allouée la SCI DU DEVIDET pour la mise en peinture partielle de la porte. 


Sur les travaux dans la chambre n°2

La SCI DU DEVIDET demande une somme de 81 euros correspondant aux travaux dans la chambre n°2, en l’espèce pour « une révision de la porte et une mise en peinture ». Elle verse aux débats à cet égard une facture du 11 juin 2025 reprenant ce montant.

L’état des lieux d’entrée mentionne une chambre n°2 dans son ensemble en « bon état » et « état d’usage ». 

Le procès-verbal de constat indique que « la béquille de la porte est dégradée en face externe » et que le peinture aux murs est « en état d’usage avancé et en mauvais état au niveau de la fenêtre »

Par conséquent, la somme de 81 euros, sera allouée la SCI DU DEVIDET pour la révision de la porte et la peinture aux murs dans la chambre n°2.


Sur dans les travaux dans la salle de bain 

La SCI DU DEVIDET demande une somme de 138, 50 euros correspondant aux travaux dans la chambre n°2, en l’espèce pour le « remplacement de garniture de la porte » la « réfection des joints de la douche » et le « remplacement de l’abattant WC ». Elle verse aux débats à cet égard une facture du 11 juin 2025 reprenant ce montant.

L’état des lieux d’entrée fait état d’une salle de bain dans son ensemble en « bon état » et « état d’usage ». 

Le procès-verbal de constat mentionne une porte dont la « poignée est cassée » et dont la peinture est « marquée par des traces de fortement et de saleté ». Les photographies jointes au dossier permettent de constater que l’abattant des WC est cassé et que les joints de la douche sont en mauvais état.
Sur ce point, le commissaire de justice a observé « une cabine de douche avec receveur marquée par de nombreuses traces noires et jaunes de calcaire. L’ensemble n’est pas entretenu ».


Au regard de ces constatations, il sera alloué une indemnité conforme à la demande à hauteur de 138, 58 euros pour les travaux dans la salle de bain.

Sur les travaux dans la cuisine 

La SCI DU DEVIDET demande une somme de 29 euros correspondant pour la « réfection des joints du plain de travail » de la cuisine. Elle verse aux débats à cet égard une facture du 11 juin 2025 reprenant ce montant.

L’état des lieux d’entrée indique une cuisine bain dans son ensemble en « bon état » et « état d’usage ». 

Le procès-verbal de constat n’indique pas la nécessité de refaire les joints du plan de travail de la cuisine mais qu’au regard des photographies jointes, l’on peut observer l’état de saleté de la cuisine et l’absence de joints en silicone sur le plan de travail.

Au regard de ces constatations, il sera alloué une indemnité de 29 euros pour la réfection des joints. 

***

Il en résulte une somme totale due de 1 047, 50 euros au titre des réparations locatives. Il convient d’y ajouter les taxes s’y afférents. 

Par conséquent, madame [B] est redevable d’une somme de 1 213, 65 au titre de la remise en état du logement. 


3/ Sur les autres demandes 

La SCI DEVIDET sollicite que madame [B] lui verse la somme de 162, 78 euros correspondant à la moitié des frais relatifs à l’établissement du procès-verbal de constat du 3 juin 2025. 

La société SEYNA demande quant à elle la condamnation de madame [B] à la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 et au paiement du commandement de payer. 

Monsieur [B], partie succombante, supportera la moitié des frais relatifs au procès-verbal de constat outre l’ensemble de dépens de la présente instance. 

La société SEYNA la société SEYNA sera déboutée de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, par sa mise à disposition au greffe, et ce en premier ressort,

Constate que les demanderesses se désistent de leurs demandes d'acquisition de la clause résolutoire, de résiliation, d'expulsion et d'indemnité d'occupation ;

Condamne madame [J] [B] à verser à la SCI DU DEVIDET et la société SEYNA la sommede 4682, 50 euros au titre du reliquat de dette locative, déduction faite du dépôt de garantie, suivant la répartition suivante : 
- la somme de 1 619, 01 euros à la SCI DU DEVIDET, 
-la somme de 3 063, 49 euros à la société SEYNA,
dans le cadre du bail conclu entre elles le 13 mai 2023, concernant le logement sis [Adresse 2] à [Localité 4] ;

Condamne madame [J] [B] à verser à la SCI DU DEVIDET la sommede 1 213, 65 euros euros au titre des frais de remise en état, dans le cadre du bail conclu entre elles le 13 mai 2023, concernant le logement sis [Adresse 2] à ORLEANS ;

Condamne madame [B] à verser à la SCI DU DEVIDET la somme de 162, 78 euros correspondant à la moitié des frais du procès-verbal de constat en date du 3 juin 2025 ;

Condamne madame [B] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute la société SEYNA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes les autres demandes.

Rappelle que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. 

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an indiqués ci-dessus et signé par le Président et le Greffier sus nommés

LE GREFFIER LE PRESIDENT