Tribunal Judiciaire · Ch4.2 Inférieur à 10000 € — 8 janvier 2026

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE GRENOBLE

Ch4.2 Inférieur à 10000 €

N° RG 25/01352 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MKDN






























TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.2 - TJ 
JUGEMENT DU 08 JANVIER 2026


ENTRE :

DEMANDERESSE

SCI [J] COLONNE, dont le siège social est sis 6 Chemin d’en Couderc - 31670 LABEGE

représentée par Maître Olivia HERVE QUINCY, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Sofia SELMANE, avocat au barreau de GRENOBLE,


D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Société GROUPEMENT FRANCAIS DE CAUTION, dont le siège social est sis 7 Chemin de la Dhuy - 38240 MEYLAN

représentée par Maître Bertrand DE BELVAL, avocat au barreau de LYON, substitué par Maître Nathalie COOK de la SELARL COOK - QUENARD, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 19 Mai 2025 tenue par Madame Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, en présence de Madame Anne COULLONDRE, Auditrice de justice, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 18 décembre 2025, prorogé au 08 Janvier 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :






EXPOSE DU LITIGE

La SCI [J] Colonne est propriétaire d'un immeuble sis 3 avenue de la Colonne à Toulouse. Cet immeuble est composé de plusieurs appartements donnés à la location.
Par contrat de mandat d'administration de bien en date du 8 février 2012 la SCI [J] Colonne a donné mandat à la société CABINET L'IMMEUBLE de gérer l'immeuble du 3 avenue de la colonne et les lots le composant. 

Aux termes de ce mandat, la société CABINET L'IMMEUBLE avait notamment pour mission de louer en totalité ou en partie ces lots et de percevoir, pour le compte de la SCI [J] Colonne, tous loyers, charges, indemnités d'occupation, prestations, cautionnement, avances sur travaux et plus généralement tous biens, sommes ou valeurs dont la perception était la conséquence de l'administration des biens.

La société CABINET L'IMMEUBLE bénéficiait de garanties financières délivrées par la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION au titre notamment de son activité de gestion immobilière et ce, conformément aux dispositions de la Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et du Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.

Dans le cadre de l'exécution de ce mandat, la société CABINET L'IMMEUBLE a perçu des loyers pour le compte de la SCI [J] Colonne pour les mois de mars et avril 2023 qui n'ont pas été reversés à cette dernière.

Par jugement du 17 juillet 2023 et publié le 21 juillet 2023, le Tribunal de commerce de Toulouse a prononcé l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société CABINET L'IMMEUBLE, puis par jugement en date du 18 janvier 2024 publié le 26 janvier 2024 a converti cette procédure en une liquidation judiciaire.

Par courrier du 24 novembre 2023 la SCI [J] Colonne a contacté la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION afin de solliciter la garantie de cette dernière.

Malgré de nombreux échanges entre les parties, la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION a refusé sa garantie et une mesure de médiation a abouti à un constat d'échec le 30 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, la SCI [J] Colonne a assigné la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de la voir condamner à garantir les sommes dues par la société CABINET L'IMMEUBLE.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 2 octobre 2025 à laquelle la SCI [J] Colonne représentée par son conseil a repris oralement les demandes formées dans ses dernières écritures et a sollicité du tribunal judiciaire de voir :
 -RECEVOIR la SCI [J] Colonne en ses demandes, fins et prétentions et, les DECLARER recevables et bien fondées
 -DEBOUTER la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions
 -DIRE ET JUGER que la garantie financière de la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION trouve à s'appliquer aux fonds mandants qui ont été perçus à hauteur de 4.777,03 euros pour le compte de la SCI [J] Colonne par la société CABINET L'IMMEUBLE mais qui ne lui ont pas été remis
 -DIRE ET JUGER que les conditions de mise en œuvre de la garantie financière de la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION sont réunies et ainsi qu'il est justifié que la créance de La SCI [J] Colonneest certaine, liquide et exigible et que la société CABINET L'IMMEUBLE est défaillante
 -DIRE ET JUGER que la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION est tenue de délivrer sa garantie et ainsi d'indemniser la SCI [J] Colonne des fonds mandants qui ont été perçus pour son compte à hauteur de 4.777,03 euros par la société CABINET L'IMMEUBLE mais qui ne lui ont pas été remis
 -CONDAMNER en conséquence la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION à délivrer sa garantie et ainsi à indemniser la SCI [J] Colonne de la somme totale de 4.777,03 euros au titre des fonds mandants qui ont été perçus pour son compte par la société CABINET L'IMMEUBLE mais qui ne lui ont pas été remis
 -CONDAMNER en conséquence la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION à payer à la SCI [J] Colonne la somme totale de 4.777,03 euros au titre de ces fonds mandants perçus pour son compte par la société CABINET L'IMMEUBLE mais qui ne lui ont pas été remis, se décomposant comme suit:
 -2 803 euros correspondant à une partie des fonds, loyers et charges perçus au titre du mois de mars 2023 par la société CABINET L'IMMEUBLE pour le compte de La SCI [J] Colonnequi ne lui ont pas été remis,
 -1.506,03 euros correspondant à une partie des fonds, loyers et charges perçus au titr du mois d'avril 2023 par la société CABINET L'IMMEUBLE pour le compte de Monsiel [O] [J] qui ne lui ont pas été remis
 -1.506,03 euros correspondant à une partie des fonds, loyers et charges perçus au titre du mois d'avril 2023 par la société CABINET L'IMMEUBLE pour le compte de la SCI [J] COLONNE qui ne lui ont pas été remis,
 -72 euros au titre d'une facture " POUR JANVIERE 2023" de [S] [X] dont le montant a été retenu par la société CABINET L'IMMEUBLE sur les fonds, loyers et charges perçus au titre du mois de mars 2023 pour le compte de la SCI [J] COLONNE qui n'a cependant pas été réglée au professionnel concerné et dont le montant n'a pas été restitué à la SCI [J] COLONNE, 
 -72 euros au titre d'une facture " FACTURE DE FEVRIER " de [S] [X] dont le montant a été retenu par la société CABINET L'IMMEUBLE sur les fonds, loyers et charges perçus au titre du mois de mars 2023 pour le compte de la SCI [J] COLONNE qui n'a cependant pas été réglée au professionnel concerné et dont le montant n'a pas été restitué à la SCI [J] COLONNE,
 -324 euros au titre d'une " RESERVE POUR FACTURE " retenue par la société CABINET L'IMMEUBLE sur les fonds, loyers et charges perçus au titre du mois d'avril 2023 pour le compte de la SCI [J] COLONNE qui n'a cependant pas été utilisée et qui n'a pas été restituée à la SCI [J] COLONNE.
 -ASSORTIR cette somme de 4.777,03 euros des intérêts légaux à compter de la mise demeure du 5 août 2024 ;
 -CONDAMNER la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION à payer à la SCI [J] Colonne la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
 -CONDAMNER la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION à payer à La SCI [J] Colonne la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
 -CONDAMNER la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION aux entiers dépens
 -DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Lors de cette même audience, la société GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION représentée par son conseil a sollicité du tribunal judiciaire de voir :
 -JUGER qu'il n'est pas rapporté la preuve que les fonds mandants ont été versés à la société CABINET L'IMMEUBLE,
 -JUGER qu'il n'est pas démontré l'existence d'une créance certaine liquide et exigible,
 -DEBOUTER la SCI [J] COLONNE de toutes ses demandes,
 -JUGER en tout état de cause que les honoraires, factures et autres charges ne relève pas de la " garantie fonds mandants "
 -CONDAMNER la demanderesse à payer au GROUPEMENT FRANÇAIS DE CAUTION la somme de 1.800 € sur le fondement de l'article 700 du CPC,
 -CONDAMNER la même aux entiers dépens d'instance.


Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

A l'issue des débats l'affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 par mise à disposition au greffe puis prorogé au 8 janvier 2026.
MOTIFS

1. Sur la garantie financière 

Il résulte de l'article 3, 2°, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, que les activités de syndic ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d'une carte professionnelle, cette carte ne pouvant être délivrée qu'aux personnes qui satisfont à certaines conditions parmi lesquelles celle de “justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés”.

L'article 39 du décret du 20 juillet 1972 précise que " la garantie financière couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectués à l'occasion d'une opération mentionnée à l'article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 [...]. Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante, sans que le garant puisse exiger du créancier qu'il agisse préalablement contre le professionnel débiteur aux fins de recouvrement ".

Il en résulte que la mise en œuvre de la garantie financière suppose notamment la preuve d'un versement ou d'une remise effective entre les mains du syndic bénéficiant de la garantie financière, et la démonstration d'une créance certaine, liquide et exigible par le créancier du fait du défaut de restitution des fonds déposés.

Il en résulte également que la garantie financière est une garantie autonome et qu'en cas de procédure collective du syndic, le propriétaire à qui des fonds n'ont pas été restitué, a la faculté mais non l'obligation de déclarer sa créance de restitution au passif du syndic et en demander l'admission, sans préjudice de la mise en œuvre de la garantie financière qui est autonome. 

Il n'y a pas d'exigence de production d'élément comptable seule compte la démonstration d'un versement ou d'une remise effective et d'une créance certaine, liquide et exigible.

D'autre part l'exigence probatoire que l'on attend d'un demandeur dépend des circonstances de l'espèce, elles font peser sur lui une obligation de moyen quant à l'exhaustivité des diligences à mener pour convaincre la juridiction au regard de l'office sui pèse sur lui en vertu de l'article 9 du code de procédure civile.

En l'espèce, pour établir la remise de fonds invoquée entre les mains de la société Cabinet l'Immeuble et la créance qui en résulterait pour elle, la SCI [J] Colonne produit les comptes rendus de gestion du 21 avril 2023 et du 5 juin 2023.

Le compte rendu de gestion établi par la société Cabinet l'Immeuble du 21 avril 2023 présente une situation comptable qui mentionne les règlements des locataires de la SCI [J] Colonne à hauteur de 3055,47 euros (montant détaillés pour chaque locataire et indiqué comme étant " réglés ") dont est déduit des factures d'entretien pour un montant de 81,60 euros ainsi que des honoraires de gestion de 170,87 euros, de sorte qu'il est indiqué que le versement de 2803 euros va intervenir sur le compte ouvert par la SCI [J] Colonne auprès de la société Générale et numéroté 0123840.

De la même manière le compte rendu de gestion du 5 juin 2023, présenté de la même façon, mentionne des loyers perçus pour un montant de 1939,96 euros et un solde de 1506,03 euros à verser après déduction des honoraires de gestion de 109,93 euros et de 324 euros de réserve pour factures.

D'autre part la SCI [J] Colonne produit l'ensemble des relevés de son compte numéroté 0123840 ouvert dans les livres de la société Générale dans lesquels n'apparaissent pas les virements de 2803 euros ni de 1939,96 euros annoncés.

Ces comptes rendus de gestion reprennent bien des éléments comptables et ils ont été établis par la société Cabinet l'Immeuble

La société Gestionnaires et Associés qui a repris l'activité de syndic pour les biens immobiliers appartenant à la SCI [J] Colonne a attesté le 17 juin 2025 ne pas avoir perçu les sommes réclamées par ce dernier ni de la part du cabinet l'Immeuble ni de la part du liquidateur.

Enfin, le cabinet comptable de la SCI [J] Colonne atteste de ce que les sommes réclamées n'ont pas été perçues par la SCI [J] Colonne.

Il en résulte donc que la créance de la SCI [J] Colonne apparaît certaine, puisqu'elle a été établie de manière comptable par la société Cabinet l'Immeuble.

Cette créance est par nature liquide puisqu'il s'agit de versements opérés sur un compte bancaire.

Elle est enfin exigible puisque les fonds versés par les locataires dont fait état la société Cabinet l'Immeuble auraient dû être reversés à la SCI [J] Colonne.

D'autre part, la société l'immeuble n'est pas en mesure de représenter les fonds pour avoir été placée en liquidation judiciaire dans un contexte plus générale de fraude et de poursuites pénales.

Les conditions de mobilisation de la garantie sont donc vérifiées. 

2. Sur le montant des sommes garanties

La SCI [J] Colonne démontre par la production de ses relevés de compte bancaires qu'elle a dû elle-même régler les deux montants de 72 euros chacun à Monsieur [X] au titre de ses deux factures établies pour janvier et février 2023. De sorte que ces sommes retenues sur les loyers perçues au mois de mars 2023 par la société l'immeuble n'ont en fait pas été versées et doivent être garantie au titre des loyers perçus. La SCI [J] Colonne indique également que la somme de 342 euros retenues à tire de réserve pour régler des factures par la société l'immeuble n'aurait pas en fait été utilisée par cette dernière. Néanmoins, ce dernier point n'est as prouvé et ce montant ne sera pas réintégré dans les loyers perçus et garantis.

Il convient de préciser que les honoraires facturés par la société l'immeuble ont bien été déduit des sommes dues.

En conséquence, le Groupement Français de caution sera condamné à régler à la SCI [J] Colonne au titre de la garantie financière les sommes suivantes :

-2.803 euros correspondant à une partie des fonds, loyers et charges perçus au titre du mois de mars 2023 par la société CABINET L'IMMEUBLE pour le compte de la SCI [J] COLONNE qui ne lui ont pas été remis, 
-1.506,03 euros correspondant à une partie des fonds, loyers et charges perçus au titre du mois d'avril 2023 par la société CABINET L'IMMEUBLE pour le compte de la SCI [J] COLONNE qui ne lui ont pas été remis,
-72 euros au titre d'une facture " POUR JANVIER 2023" de [S] [X] dont le montant a été retenu par la société CABINET L'IMMEUBLE sur les fonds, loyers et charges perçus au titre du mois de mars 2023 pour le compte de la SCI [J] COLONNE qui n'a cependant pas été réglée au professionnel concerné et dont le montant n'a pas été restitué à la SCI [J] COLONNE,

 
-72 euros au titre d'une facture " FACTURE DE FEVRIER" de [S] [X] dont le montant a été retenu par la société CABINET L'IMMEUBLE sur les fonds, loyers et charges perçus au titre du mois de mars 2023 pour le compte de la SCI [J] COLONNE qui n'a cependant pas été réglée au professionnel concerné et dont le montant n'a pas été restitué à la SCI [J] COLONNE.

Cette condamnation sera assortie du taux d'intérêt légal à compter du prononcé du jugement.

3. Sur les dommages et intérêts 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, " Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer".

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d'intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.

Il résulte de l'article 1240 du code civil que l'octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l'existence d'un abus dans l'exercice du droit de résister ainsi que d'un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l'espèce, la SCI [J] Colonne fait valoir que, alors qu'elle était titulaire d'une garantie à première demande, que le Groupement Français de caution a refusé de garantir les sommes dues et qu'elle a quand même en parallèle été contrainte de supporter les charges et impôt de l'immeuble.

Néanmoins, la SCI [J] Colonne ne produit aucun élément justifiant ce préjudice invoqué, de sorte qu'elle sera déboutée de sa demande au titre des dommages et intérêts.

4. Sur les demandes accessoires 

Conformément à l'article 696 du Code de procédure Civile, le Groupement Français de Caution qui succombe sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile. 

Une somme de 1500 euros sera allouée de ce chef à la SCI [J] Colonne par le Groupement Français de Caution. Ces sommes ne produiront pas intérêts.


PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

CONDAMNE la société Groupement Français de Caution à payer la somme de 4453,03 euros à la SCI [J] Colonne;

DEBOUTE la SCI [J] Colonne de sa demande au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE la société Groupement Français de Caution au paiement des dépens de l'instance ;



CONDAMNE la société Groupement Français de Caution au paiement de la somme de 1500 euros à la SCI [J] Colonne, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 08 JANVIER 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE