Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 8 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'ORLÉANS



JUGEMENT DU 08 JANVIER 2026

Minute n° :

N° RG 25/00758 - N° Portalis DBYV-W-B7I-HA3I


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Florian BRAVO, Vice-Président
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier



DEMANDEURS:

Monsieur [V] [Y], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

Madame [R] [G], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée



DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [T], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Monsieur [I] [T], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté






A l'audience du 23 Octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.






Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
copies délivrées le :
à :



EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé du 9 octobre 2015, monsieur [N] [B] et madame [U] [B] (ci-après « les époux [B] ») ont donné à bail à monsieur [L] [T], un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4], pour un montant de 420 euros charges comprises (380 euros de loyers et 40 euros de charges), payable d’avance, le premier jour de chaque mois, révisable annuellement au 1er novembre.
Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de [I] [T]. 

Par acte de vente du 22 novembre 2016, les époux [B] ont vendu le logement sis [Adresse 2] à [Localité 4] à monsieur [V] [Y] et Madame [R] [G].

Par acte de commissaire de justice, en date du 4 mars 2024, monsieur [Y] et madame [G], les bailleurs, ont donné congé à monsieur [L] [T], locataire, aux fins de vente dudit appartement, à effet au 8 octobre 2024, date d’échéance du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, monsieur [Y] et madame [G] ont fait assigner messieurs [L] [T] et [I] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans aux fins suivantes : 
Prononcer la résiliation du bail sur le fondement du congé donné ;Dire que monsieur [L] [T] est occupant sans droit ni titre du logement ;Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de monsieur [L] [T] du logement, ainsi que tout occupant de son chef et ce avec le concours de la force publique ;Dire que l’occupant ne pourra pas bénéficier des dispositions de l’article L.412-1 du code de procédure civile d’exécution du fait de son statut d’occupant sans droit ni titre ;Condamner solidairement messieurs [L] [T] et [I] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux ;Condamner solidairement messieurs [L] [T] et [I] [T] au paiement d’une somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, comprenant le coût de l’assignation.
Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 novembre 2024. 

Que monsieur [L] [T] s’est vu remettre l’assignation en main propre, le 6 novembre 2024. Que l’assignation de monsieur [I] [T] a été remise à étude.

L’affaire a été appelée le 27 mai 2025, et a été renvoyée au 23 octobre 2025.

À l’audience du 23 octobre 2025, monsieur [Y] était présent, et a indiqué maintenir ses demandes présentes dans l’assignation en date du 6 novembre 2024. Messieurs [L] [T] et [I] [T] n’ont ni comparu, ni constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.


MOTIFS DE LA DECISION 

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la validité du congé 

Aux termes de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du congé et le respect des obligations prévues au présent article.

À l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’un commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l’espèce, monsieur [Y] et madame [G] ont donné congé à monsieur [L] [T] du logement sis [Adresse 2], dont il est locataire en date du 4 mars 2024 et à effet au 8 octobre 2024, aux fins de vente.

La date du 8 octobre 2024 étant celle de la fin du bail, la notification du congé est bien intervenue dans le délai de six mois avant l’expiration du contrat de bail, puisque le locataire a reçu en mains propres l’acte de commissaire de juste en date du 4 mars 2024.

Par ailleurs, le congé comporte les mentions prévues à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que sont l’offre de vente, le prix, les conditions de la vente et le rappel du délai de validité de l’offre.

Au regard des éléments présents au dossier, il n’apparait pas que monsieur [L] [T] ait souhaité acheter le bien ou ait initié des démarches en ce sens. 
En somme, monsieur [L] [T] se trouve encore dans le logement, bien que la date du 8 octobre 2024, soit passée.

Dès lors que le congé est valable, le contrat de bail est résilié en date du 8 octobre 2024.
Il en résulte que monsieur [L] [T] n’est plus locataire du logement et par conséquent déchu de tout titre d'occupation depuis le 9 octobre 2024. 


2/ Sur la demande d’expulsion 

Le bail étant résilié depuis le 8 octobre 2024. Il est établi que monsieur [L] [T] est occupant sans droit ni titre depuis le 9 octobre 2024. 

Faute pour lui d’avoir quitté les lieux à la date d’échéance du bail, à savoir le 8 octobre 2024, monsieur [L] [T] pourra être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [T], ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.


3/ Sur la demande de paiement de l’indemnité d’occupation 

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit, comme première obligation du locataire, celle de régler les loyers et charges récupérables au terme convenu.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges tel qu’ils auraient été si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 420,00 euros, que l’occupant, monsieur [L] [T] et la caution monsieur [I] [T] devront régler.

Cette indemnité d’occupation sera due à partir du 1er novembre 2025 étant observé qu’il ressort des débats que le loyer et les charges ont été régulièrement acquittés jusqu’à la date de l’audience et qu’aucune dette de loyer n’est à déplorer.

4/ Sur les autres demandes 

Messieurs [L] [T] et [I] [T], parties succombantes à l’instance, seront condamnés aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, condamnés aux dépens, Messieurs [L] [T] et [I] [T] devront verser à monsieur [Y] et madame [G] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputée contradictoire rendue en premier ressort, 

Constate la validité du congé, pour vente, délivré le 4 mars 2024 par monsieur [D] [Y] et madame [R] [G] à messieurs [L] [T] et [I] [T], concernant le logement sis [Adresse 2] à [Localité 4], à effet au 8 octobre 2024 ; 

Constate, en conséquence, la résiliation à compter du 8 octobre 2024 du bail ayant pris effet le 9 octobre 2024, relatif au logement sis [Adresse 2] à [Localité 4], par l’effet de ce congé ;

Dit que monsieur [L] [T], occupant sans droit ni titre, devra quitter les lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonne l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de monsieur [L] [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; 

Dit que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne solidairement messieurs [L] [T] et [I] [T] à payer à monsieur [D] [Y] et madame [R] [G], à compter du 1er novembre 2025, une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 420,00 euros et cela jusqu’à la date de parfaite libération des lieux caractérisée par la restitution des clés ou la reprise effective du logement ;

Condamne solidairement messieurs [L] [T] et [I] [T] aux dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation ; 

Condamne solidairement messieurs [L] [T] et [I] [T] à payer à monsieur [D] [Y] et madame [R] [G] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes ;

Rappelle que le jugement est de plein droit exécutoire par provision. 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026 et signé par le juge et la greffière susnommés.

 La Greffière le Juge