Cour d'Appel · 3ème chambre — 15 janvier 2026

15/01/2026



ARRÊT N° 22/2026



N° RG 25/00467 - N° Portalis DBVI-V-B7J-Q2LR

SG/IA



Décision déférée du 28 Janvier 2025

 TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9] 

( 24/1483)

C.[C]

















[D] [K]





C/



[U] [R]























INFIRMATION PARTIELLE





Grosse délivrée



le 



à 



REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU QUINZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE



Madame [D] [K]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Me Valérie ASSARAF-DOLQUES, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMÉE



Madame [U] [R]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Me Paul TROUETTE de la SELARL TCS AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE











COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant S. GAUMET, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre 

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par E. VET, président, et par K. MOKHTARI, greffier de chambre











FAITS ET PROCÉDURE 



Mme [L] [R] est propriétaire d'une maison d'habitation sise [Adresse 3] à [Localité 8].



Mme [D] [K] est propriétaire d'une maison d'habitation sise [Adresse 2] à [Localité 8].



Ces deux propriétés sont mitoyennes. Le mur arrière de la maison de Mme [K] et un mur latéral de la maison de Mme [R] forment un angle droit. Une fenêtre ouvrante située dans une chambre de la maison de Mme [D] [K] donne directement sur la terrasse de la maison de Mme [L] [R].



Le 22 mars 2021, Mme [D] [K] déposé une déclaration préalable à la réalisation de travaux qui n'a fait l'objet d'aucune opposition de la part de la mairie de [Localité 7]. Dans ce cadre, il a notamment été procédé à la suppression de barreaux en fer devançant la fenêtre donnant sur le fonds de Mme [L] [R], ainsi qu'à l'installation d'un volet en bois coulissant.



Depuis lors, les relations entre les voisines se sont détériorées. Mme [R] s'est opposée au retrait de barreaux présents devant la fenêtre de sa voisine et à la pose du volet coulissant au motif qu'il empiétait sur sa propriété. Une tentative de conciliation a échoué.



Par courrier de son conseil en date du 17 janvier 2024, Mme [R] a fait délivrer à Mme [K] une mise en demeure de retirer le rail et le volet coulissant empiétant sur sa propriété et de replacer un treillis de fer. Par courrier en réponse du 15 février 2024, Mme [K] acceptait de retirer le volet mais rejetait la demande de sa voisine concernant la fenêtre. 



Par exploit de commissaire de justice en date du 17 juillet 2024 enregistré sous le n° RG 24/01483, Mme [L] [R] a fait assigner Mme [D] [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, principalement aux fins d'obtenir la condamnation de celle-ci sous astreinte à retirer le rail et le volet empiétant sur sa propriété et d'installer au lieu et place de la fenêtre litigieuse, une fenêtre à fer maillé et verre dormant garnie d'un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre d'ouverture au plus et de mettre un châssis à verre dormant, ainsi qu'une grille de sécurité afin de remplacer les barreaux d'origine.



Par un exploit de commissaire de justice distinct, Mme [D] [K] a fait assigner Mme [L] [R] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, principalement aux fins de jonction des instances et d'expertise judiciaire.



En cours d'instance, Mme [K] a fait procéder au retrait du volet coulissant et de son rail.



Par ordonnance contradictoire en date du 28 janvier 2025, le juge des référés a :

- au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà et vu l'urgence,

- rejeté la demande de jonction des affaires enregistrées sous les numéros 'RG 24/02892 et RG 24/03147',

- rejeté la demande d'irrecevabilité de la pièce n°2 versée au bordereau des pièces jointes de Mme [D] [K], 







- condamné Mme [D] [K] à mettre immédiatement fin au trouble subi par Mme [L] [R], selon la solution qui lui apparaît être la plus adaptée pourvu qu'elle installe au lieu et place de la fenêtre litigieuse actuelle, une fenêtre :

* qui respecte les prescriptions de l'article 676 du code civil, à savoir une fenêtre à verre dormant qui pourra faire passer la lumière et l'air mais qui ne permettra aucune vue sur la propriété voisine, 

* qui prévoit une grille de sécurité afin d'éviter toutes possibilités de passage d'une propriété à l'autre,

- dit que cette injonction judiciaire sera à respecter dans un délai effectif de quarante jours calendaires à compter de la signification de la présente ordonnance,

- à défaut pour Mme [D] [K] de respecter ce délai s'agissant de cette injonction, l'a condamnée dans ce cas, au versement d'une astreinte provisoire de 50 euros (cinquante euros) par jour calendaire de retard àcompter du quarante sixième jour calendaire suivant la date de signification de la présente ordonnance, à charge pour lui d'en faire la preuve certaine, et dans la limite de trois mois consécutifs d'astreinte provisoire à liquider,

- dit que cette astreinte provisoire serait à liquider le cas échéant devant le juge de l'exécution, lequel pourrait décider de la renouveler pour une nouvelle période si l'injonction judiciaire n'était toujours pas exécutée,

- débouté Mme [L] [R] de sa demande de dommages-intérêts,

- condamné Mme [D] [K] à payer à Mme [L] [R] la somme de 1 000 euros (mille euros) par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [D] [K] aux entiers dépens de l'instance n° RG 24/01483, 

- autorisé Me Paul Trouette à recouvrir directement contre Mme [D] [K], ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu de provision, 

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.



Par déclaration en date du 12 février 2025, Mme [D] [K] a relevé appel de la décision en critiquant l'ensemble de ses dispositions, à l'exception du rejet de la demande de jonction et de la demande d'irrecevabilité de la pièce N°2 produite par Mme [K].



Par acte du 06 mars 2025, Mme [K] a fait assigner Mme [R] devant la première présidente de la cour d'appel de Toulouse aux fins de voir ordonner la suspension de l'exécution provisoire de droit dont est assortie l'ordonnance entreprise. L'appelante a été déboutée de cette demande par ordonnance de référé rendue le 27 juin 2025 par le magistrat délégué par le premier président.





PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 



Mme [D] [K] dans ses dernières conclusions en date du 21 juillet 2025, demande à la cour au visa des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile et 676 du code civil, de :

- infirmer l'ordonnance de référé du 28 janvier 2025 en ce qu'elle a : 

* condamné Mme [D] [K] à mettre immédiatement fin au trouble subi par Mme [L] [R], selon la solution qui lui apparaît être la plus adaptée pourvu qu'elle installe au lieu et place de la fenêtre litigieuse actuelle, une fenêtre : 

** qui respecte les prescriptions de l'article 676 du Code civil, à savoir une fenêtre à verre dormant qui pourra faire passer la lumière et l'air mais qui ne permettra aucune vue sur la propriété voisine, 

** qui prévoit une grille de sécurité afin d'éviter toutes possibilités de passage d'une propriété à l'autre,



* dit que cette injonction judiciaire sera à respecter dans un délai effectif de quarante jours calendaires à compter de la signification de la présente ordonnance,

* à défaut pour Mme [D] [K] de respecter ce délai s'agissant de cette injonction, la condamne dans ce cas, au versement d'une astreinte provisoire de 50 euros par jour calendaire de retard à compter du 46ème jour calendaire suivant la date de signification de la présente ordonnance, à charge pour elle d'en faire la preuve certaine, dans la limite de trois mois consécutif d'astreinte provisoire à liquider,

* dit que cette astreinte provisoire serait à liquider le cas échéant devant le juge de l'exécution, lequel pourrait décider de la renouveler pour une nouvelle période si l'injonction judiciaire n'était toujours pas exécutée, 

* condamné Mme [D] [K] à payer à Mme [L] [R] la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

* condamné Mme [D] [K] aux entiers dépens de l'instance,

- confirmer l'ordonnance de référé du 28 janvier 2025 en ce qu'elle a débouté Mme [L] [R] de sa demande de dommages et intérêts,

par voie de conséquence et statuant à nouveau, 

- débouter Mme [L] [R] de l'ensemble de ses demandes comme mal fondées,

- condamner Mme [L] [R] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de l'instance. 



Mme [L] [R] dans ses dernières conclusions en date du 25 septembre 2025, demande à la cour au visa des articles 544, 676, 1240 et 1383 du code civil et l'article 835 du code de procédure civile, de :

- débouter Mme [D] [K] de l'intégralité de ses demandes,

- confirmer l'ordonnance rendue le 28 janvier 2025 par le Juge des référés près le tribunal judiciaire de Toulouse (RG 24/01483) sauf en ce qu'elle a débouté Mme [L] [R] de sa demande de dommages et intérêts,

- infirmer l'ordonnance rendue le 28 janvier 2025 par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Toulouse (RG 24/01483) en ce qu'elle a débouté Mme [L] [R] de sa demande de dommages et intérêts,

statuant à nouveau du chef infirmé : 

- condamner Mme [D] [K] à payer à Mme [L] [R], à titre de provision à valoir sur dommages et intérêts, une somme de 6 000 euros outre les intérêts au taux légal,

- condamner Mme [D] [K] à payer à Mme [L] [R] une indemnité d'un montant de 2 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [D] [K] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les dépens de l'article A 444-32 du code de commerce en cas de recours à l'exécution forcée, dont distraction au profit de Me Paul Trouette par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 octobre 2025.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



1. Sur la modification de la fenêtre litigieuse



Pour faire droit aux prétentions de Mme [R] et ordonner les travaux qu'elle sollicitait, le premier juge a retenu que les caractères de la fenêtre litigieuse, qui ne respectent pas les prescriptions légales élémentaires prévues à l'article 676 du code civil, supplantent largement l'avantage qu'il y aurait pour Mme [D] [K] à aérer sa chambre par l'ouverture de sa fenêtre, si tant est qu'elle devait se voir reconnaître une servitude de vue sur la propriété de sa voisine, ce qui n'a d'autre espèce d'intérêt sauf à alimenter un conflit qui n'a que trop duré. Le premier juge a ajouté que les techniques modernes permettent aux fenêtres à verre dormant de pouvoir être dotées d'un système d'aération tout en étant parfaitement visuellement opaques et sans possibilité d'ouverture. Il en a déduit que la preuve était rapportée par la requérante d'un trouble manifestement illicite qu'il y avait lieu de faire cesser.



Pour conclure à l'infirmation de la décision entreprise, Mme [K] expose avoir engagé par exploit d'huissier du 18 juillet 2025 une action au fond destinée à voir reconnaître l'existence d'une servitude de vue continue et apparente. Elle soutient que la fenêtre litigieuse a été aménagée il y a plus de trente ans comme en attestent d'anciens propriétaires et son agent immobilier. Elle fait valoir que l'exigence de remise en état qui lui est opposée, fondée sur l'existence d'un trouble manifestement illicite, suppose que soit caractérisée l'existence d'un non-respect de sa part des prescriptions légales de l'article 676 du code civil, ce qui n'est pas le cas selon elle. Elle estime que le juge des référés n'a pas apprécié l'existence d'un tel trouble en retenant seulement la cristallisation d'un conflit de voisinage comme trouble manifestement illicite, ni pris en considération que l'article 676 du code civil n'est pas applicable dès lors que de façon non contestée par l'intimée, la fenêtre litigieuse a toujours été ouvrante et non dormante depuis plus de 30 ans, ce qui lui permet de se prévaloir d'une prescription. Elle reproche encore au premier juge d'avoir écarté la question de la servitude de vue acquise par prescription trentenaire. Elle souligne que dans sa déclaration de travaux, il est indiqué qu'elle entend procéder à la pose d'un volet sur une fenêtre existante et qu'à cette occasion, elle n'a pas changé la fenêtre. Elle indique que l'installation d'une fenêtre dormante aurait pour effet de la priver de toute possibilité d'aération de sa chambre et que selon le devis qu'elle a fait établir, une fenêtre dormante ne permet pas d'aération. Mme [K] estime par ailleurs que l'exigence de remise en place des barreaux au niveau de la fenêtre litigieuse repose sur une appréciation erronée de la situation par le premier juge, dans la mesure où les caractéristiques de la fenêtre rendent impossible tout passage d'une propriété à l'autre.



Mme [K] précise que des dalles de ciment ont été installées sur la terrasse de la maison de Mme [R] en 2015 lorsque le garage initial a été transformé en partie habitable.



Pour conclure à la confirmation de la décision entreprise, Mme [R] soutient qu'il est démontré une violation évidente par sa voisine de la règle de droit instaurée par l'article 676 du code civil dont les prescriptions ne sont pas respectées par la fenêtre qui n'est pas à fer maillé et verre dormant et n'est pas garnie d'un treillis de fer, ce qui lui occasionne un trouble manifestement illicite puisque la fenêtre donne directement sur sa terrasse sur laquelle elle ou les locataires qui occupent sa chambre d'hôte sont en droit de prétendre au respect de son intimité. Elle indique que l'autorisation d'urbanisme qui a été accordée à Mme [K] n'exclut pas le respect des droits des tiers.



Elle fait valoir que l'attestation des anciens propriétaires sur laquelle Mme [K] forme sa demande est mensongère en ce que la maison dont elle est propriétaire a toujours bénéficié d'une terrasse, créée en 1982 et en ce que le mur mitoyen avec la maison de Mme [K] n'était pas aveugle. Elle indique que cette attestation unique ne constitue pas une potentielle contestation sérieuse, laquelle ne priverait pas la cour statuant en référé, du pouvoir de prescrire les mesures nécessaires au respect de ses droits. Elle conteste que la fenêtre litigieuse ait présenté un caractère ouvrant et indique avoir seulement envisagé cette hypothèse pour les 'besoins du raisonnement'. Elle avance que l'appelante est de mauvaise foi lorsqu'elle indique que la mise en place d'un verre dormant la priverait de la possibilité d'aération de sa chambre alors que cette pièce est équipée d'une fenêtre de toit permettant l'entrée de la lumière comme l'aération de la pièce et ajoute que l'impossibilité technique d'aération par une fenêtre à verre dormant n'est pas démontrée.



Mme [R] ajoute qu'en ordonnant la mise en place d'une grille, le premier juge a seulement appliqué la loi résultant de l'article 676 du code civil et que l'introduction d'une instance au fond pour voir reconnaître l'existence d'une servitude de vue est sans incidence sur la décision de la cour qui doit selon elle se placer au jour auquel le premier juge a statué.



Sur ce, 



L'article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.



En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa 

compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Il découle de l'application combinée de ces dispositions un pouvoir conféré au juge des référés pour mettre fin à un trouble manifestement illicite causé par l'exercice d'un droit de propriété, lequel peut être limité, nonobstant l'existence d'une contestation sérieuse. Il appartient à la partie qui demande au juge des référés de mettre fin à un tel trouble d'en rapporter la preuve dans toutes ses composantes. Le caractère manifestement illicite d'un trouble suppose une violation évidente de la loi. Il cesse par autorisation de la loi ou prescription.



Selon l'article 676 du code civil, le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.

Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d'ouverture au plus et d'un châssis à verre dormant.



En l'espèce, il est établi et non contesté que le mur arrière de la maison appartenant à Mme [K], qui est mitoyen de celui de la maison appartenant à Mme [R], supporte une fenêtre à verre transparent et non dormant laquelle permet une vue directe sur la terrasse attenante à la maison de cette dernière. Cette vue caractérise un trouble à l'intimité pour l'intimée lorsqu'elle fait usage de sa terrasse, étant précisé que le mur latéral de sa maison était selon les photographies qu'elle produit équipé de fenêtres et supporte actuellement des portes-fenêtres permettant un accès direct à la terrasse. 



Pour justifier de la présence plus que trentenaire de cette fenêtre et exciper d'une prescription acquisitive, l'appelante verse aux débats une attestation, régulière en la forme, établie par les époux [Z], qui indiquent que lorsqu'ils étaient propriétaires de la maison de Mme [K], entre 1971 et 1986, avant de la revendre aux consorts [W] (auprès desquels Mme [H] en a fait l'acquisition), la chambre à coucher donnant sur la propriété de Mme [R] 'disposait déjà d'une fenêtre ouvrante'. Elle verse également aux débats un courrier électronique que lui a adressé le 1er août 2024 Mme [V] [E], agent immobilier intervenue lorsqu'elle a fait l'acquisition de sa maison, laquelle indique que la fenêtre litigieuse 'était bien présente et ce depuis plus de trente ans, renseignements pris auprès des anciens propriétaires', celle-ci précisant qu'elle ne disposait d'aucun plan au vu de l'année de construction.



Mme [R], dont les parents étaient avant elle propriétaire de la maison lui appartenant désormais indique contester que la fenêtre ait toujours présenté un caractère ouvrant sans produire aucun élément à ce sujet. Elle ne conteste cependant pas le fait que les travaux réalisés en 2021 par sa voisine n'ont pas entraîné de modification de la fenêtre et ne démontre pas non plus qu'elle se serait plainte antérieurement aux travaux réalisés en 2021 par sa voisine d'un trouble résultant de la présence de la fenêtre transparente. 



S'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de trancher sur l'existence ou non d'une servitude de vue acquise par prescription trentenaire au profit du fonds de Mme [K] (Civ. 3ème, N°16-11.455), force est de constater que Mme [R] ne verse aux débats aucun élément démontrant que la fenêtre aurait présenté des caractéristiques différentes de celles qu'elle présente actuellement depuis que les époux [Z] en étaient propriétaires. 



S'agissant de la suppression de la grille qui devançait la fenêtre, il n'est pas établi, compte tenu de l'exiguité de la fenêtre et de son apposition proche de la toiture, qu'il serait permis à une personne de passer d'une propriété à l'autre.



Sans inverser la charge de la preuve ni considérer que les éléments apportés par Mme [K] constituent une contestation sérieuse, il résulte de la réunion de ces éléments que Mme [R], requérante à la remise en état ne démontre pas avec l'évidence requise en référé le caractère manifestement illicite du trouble qu'elle invoque.



La décision entreprise sera en conséquence infirmée en ce qu'elle a condamné sous astreinte Mme [K] à mettre fin au trouble subi par Mme [R] et il sera dit n'y avoir lieu à référé quant à la demande tendant à la réalisation de travaux sous astreinte.



En l'absence de caractère manifestement illicite du trouble, Mme [R] n'est pas fondée à solliciter une somme provisionnelle à valoir sur des dommages et intérêts et la décision entreprise sera subséquemment confirmée de ce chef.



2. Sur les mesures accessoires



Partie perdant le procès, Mme [R] en supportera les dépens de première instance par voie d'infirmation de la décision entreprise, ainsi que ceux d'appel.



Il serait inéquitable de laisser à Mme [K] la charge des frais qu'elle a exposés et par voie d'infirmation de la décision entreprise, l'intimée sera condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant dans les limites de sa saisine,



- Infirme l'ordonnance rendue le 28 janvier 2025 par le président du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, sauf en ce qu'elle a débouté Mme [L] [R] de sa demande de provision à valoir sur dommages et intérêts,



 Statuant à nouveau :



- Dit n'y avoir lieu à référé quant à la demande de réalisation de travaux sous astreinte formée par Mme [L] [R],







Y ajoutant :



- Condamne Mme [L] [R] aux dépens de première instance et d'appel,



- Condamne Mme [L] [R] à payer à Mme [D] [K] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 







LE GREFFIER LE PRESIDENT









K.MOKHTARI E.VET