Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 2 — 15 janvier 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 2



ARRÊT DU 15 JANVIER 2026



(n° 19 , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/06627 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLFCY



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Février 2025 -Président du TJ de [Localité 6] - RG n° 24/02125



APPELANTE 



S.E.R.L. SELURL BJPHARMA, RCS de [Localité 6] sous le n°522 879 881, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentée par Me Félicité Esther ZEIFMAN de la SELEURL CONVERGENCES Société d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : A0914



INTIMÉE 



S.C.I. SCI BERAHA, RCS de Paris sous le n°522 858 018, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 4]

[Localité 3]



Représentée par Me Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Novembre 2025, en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère, 

Laurent NAJEM, Conseiller, 

Qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. 





EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 23 novembre 2018, la société SCI Beraha a consenti à la société BJPharma un bail commercial sur des locaux situés [Adresse 1] à Saint- Denis (93).



Le 30 septembre 2024, la société SCI Beraha a fait délivrer à la société BJPharma un commandement de payer visant la clause résolutoire.



Par acte du 5 décembre 2024, la société SCI Beraha a fait assigner la société BJPharma devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de voir :


Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail ; 

Ordonner, si besoin avec l'assistance d'un commissaire de police, d'un serrurier et de la force publique, l'expulsion de la société BJPharma ainsi que tous occupants de son chef hors des lieux loués ;

Ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant les locaux ;

Condamner la société BJPharma à lui payer :

une somme de 8.748.56 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, arrêtée au 3 décembre 2024 ;

une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel et de la provision sur charges, jusqu'à la libération effective des lieux ;

la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 30 septembre 2024 ainsi que les frais pour lever le Kbis et l'état d'endettement.




Par ordonnance réputée contradictoire du 13 février 2025, le juge des référés a : 


Constaté la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire le 31 octobre 2024 ;

Ordonné, si besoin avec le concours de la force publique et l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier, l'expulsion de la société BJPharma ou de tous occupants de son chef hors des locaux sis [Adresse 2] ; 

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Dit n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes de condamnation au titre des arriérés et des indemnités d'occupation ;

Condamné la société BJPharma à supporter la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 septembre 2024 ainsi que les frais pour lever le Kbis et l'état d'endettement du débiteur ;

Condamné la société BJPharma à payer à la société SCI Beraha la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.




Par déclaration du 6 avril 2025, la société BJPharma a relevé appel de cette décision. 



Dans ses conclusions remises et notifiées le 28 mai 2025, elle demande à la cour, sur le fondement de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, de l'article L.511-10 du code de la construction et de l'habitation et de l'article 700 du code de procédure civile, de : 




Infirmer l'ordonnance querellée ; 

Condamner la société SCI Beraha au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société SCI Beraha aux entiers dépens.




Dans des conclusions intitulées « conclusion d'incident » remises et notifiées le 4 août 2025, qui répondent à l'appel incident de l'intimée portant sur le rejet de sa demande en paiement de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation (laquelle n'avait pas été présentée à titre provisionnel), l'appelante sollicite le débouté de la société SCI Berhaha de sa demande d'infirmation de l'ordonnance querellée.

 

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 29 octobre 2025, la société SCI Beraha demande à la cour, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l'article 1134 du code civil et de l'article L.145-1 du code de commerce, de : 




Confirmer l'ordonnance de référé du 13 février 2025 rendue par le tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu'elle a :

Constaté la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire le 31 octobre 2024 ;

Ordonné, si besoin avec le concours de la force publique et l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier, l'expulsion de la société BJPharma ou de tous occupants de son chef hors des locaux sis [Adresse 2] ; 

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamné la société BJPharma à supporter la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 septembre 2024 ainsi que les frais pour lever le Kbis et l'état d'endettement du débiteur ;

Condamné la société BJPharma à payer à la société SCI Beraha la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Infirmer l'ordonnance en qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes de condamnation au titre des arriérés et des indemnités d'occupation.


Puis statuant à nouveau, 


Condamner la société BJPharma à verser, à titre de provision, à la société SCI Beraha au titre des loyers et charges, la somme de 18.677,83 euros, somme arrêtée au 27 octobre 2025 ;

Condamner la société BJPharma à verser, à titre de provision, à la société SCI Beraha une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel et de la provision sur charges jusqu'à son départ effectif des lieux loués.


Enfin, 


Condamner la société BJPharma à payer à la société SCI Beraha la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société BJPharma aux entiers dépens.




Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 novembre 2025. 



SUR CE, LA COUR



L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.







L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.



En application de l'article 835 alinéa 2 du procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. 



Au cas présent, l'appelante sollicite l'infirmation de l'ordonnance entreprise, soutenant que la société SCI Beraha ne pouvait pas obtenir son expulsion dès lors que le 8 novembre 2024, soit un mois avant l'assignation en référé, la mairie de [7] avait affiché sur la porte de la pharmacie un courrier d'information sur l'engagement d'une procédure contradictoire de mise en 'uvre de la police de la sécurité des immeubles prévue à l'article L 511-10 de code de la construction et de l'habitation (pour des désordres affectant l'immeuble à l'origine d'un danger imminent), et que sur cette affiche il est rappelé que la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de cette procédure. 



Toutefois, comme le souligne à raison l'intimée, l'impossibilité de donner congé à un locataire, en raison de la procédure contradictoire de mise en 'uvre de la police de la sécurité des immeubles prévue à l'article L 511-10 de code de la construction et de l'habitation, est fondée sur l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (mentionné dans le texte de l'affiche), lequel est inapplicable en matière de baux commerciaux et vise au surplus le cas du congé donné au preneur et non celui de la résiliation du bail pour non-paiement du loyer et des charges. 



Le moyen soulevé est donc inopérant. 



Ni la dette locative ni son défaut de paiement dans le mois de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail ne sont contestés par la société BJPharma. 



C'est par des motifs exacts et pertinents, que la cour approuve, que le premier juge a constaté la résiliation du bail commercial par acquisition de la cause résolutoire pour non-paiement dans le délai d'un mois de la dette locative visée au commandement, et par voie de conséquence autorisé l'expulsion de la société BJPharma. 



Si la société SCI Beraha n'avait pas formulé sa demande en paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation à titre provisionnel, elle avait bien visé l'article 835 du code de procédure civile ainsi qu'il ressort de l'assignation. Au demeurant, dès lors qu'elle était présentée en référé, une telle demande en paiement ne pouvait être formée qu'à titre provisionnel.



L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur ces demandes. 



Statuant à nouveau, la cour fera droit à la demande en paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges tels que prévu au bail, cela à compter la date de résiliation du bail (31 octobre 2024) et jusqu'à la libération effective des lieux, l'obligation du preneur au paiement de cette indemnité, contrepartie de l'occupation des lieux sans titre, n'étant pas sérieusement contestable, et d'ailleurs non contestée. 









La cour fera également droit à la demande (actualisée en appel) formée par l'intimée au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 27 octobre 2025 (terme du 4ème trimestre 2025 inclus), à hauteur de la somme de 18.677,83 euros, laquelle est justifiée par un décompte détaillé non contesté par la société BJPharma. 



L'ordonnance sera confirmée quant au sort des dépens et frais irrépétibles de première instance, justement apprécié. 



Perdant en appel, la société BJPharma sera condamnée aux dépens de cette instance et à payer à la société SCI Beraha une indemnité de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS



Confirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé s'agissant des demandes de condamnation au titre des arriérés et indemnités d'occupation ;



Statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant, 



Condamne la société BJPharma à payer à la société SCI Beraha, à titre de provision :




une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel et de la provision sur charges depuis la date de résiliation du bail (31 octobre 2024) jusqu'à son départ effectif des lieux loués ;





la somme de 18.677,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 27 octobre 2025 (terme du 4ème trimestre 2025 inclus) ;




Condamne la société BJPharma aux dépens de l'instance d'appel,



La condamne à payer à la société SCI Beraha la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette toute autre demande.



 LA GREFFIERE LA PRESIDENTE