Cour d’appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 15 janvier 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7

ARRÊT DU 15 JANVIER 2026

(n° , 39 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/20153 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CKOVR

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 26 Mars 2024 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 23/00172

APPELANT

EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE

[Adresse 10]

[Localité 21]

représenté par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, représenté à l'audience par Me Cédric BORTOLUSSI, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

INTIMÉS ET APPELANTS INCIDENTS

Monsieur [T] [K] [RB]

[Adresse 6]

[Localité 22]

représenté par Me Ajer DAHMANI de l'AARPI DAHMANI MOHSENZADEGAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 173

Non comparante

Madame [GU] [MO] épouse [RB]

[Adresse 6]

[Localité 22]

représentée par Me Ajer DAHMANI de l'AARPI DAHMANI MOHSENZADEGAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 173

Non comparante

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU Gouvernement

[Adresse 20]

[Localité 24]

représentée par Madame [FD] [NC], en vertu d'un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Octobre 2025, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Valérie GEORGET, Conseillère

Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

- réputé contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, Président de Chambre et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

M. [T] [V] [RB] et Mme [GU] [RB] [MO] (ci-après les époux [RB]) étaient propriétaires des lots n°839, 1036 et 2336 du bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 29], situé [Adresse 8].

La copropriété du [Adresse 29] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS n°[Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17] et [Cadastre 18] et AT n°[Cadastre 23].

Le lot n°839 est un appartement de type F3 d'une superficie de 56m². Le lot n°1036 est une cave et le lot n°2336 est un emplacement de stationnement.

La copropriété du [Adresse 29] est située dans le périmètre de la [Adresse 37] qui a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n°2019-2388 du 6 septembre 2019. Un arrêté de cessibilité a été rendu le 18 février 2022. Une ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 29 juin 2023.

Faute d'accord entre les parties et par requête reçue au greffe le 26 juin 2023, l'EPFIF a saisi la juridiction de l'expropriation du Tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens.

Le transport sur les lieux a été effectué le 14 novembre 2023.

Par jugement contradictoire du 26 mars 2024, le juge de l'expropriation du Tribunal judiciaire de Bobigny a :

ANNEXÉ le PV de transport du 14 novembre 2023 et les termes de comparaison produits par les parties ;

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [T] [V] [RB] et Mme [GU] [RB] [MO] au titre de la dépossession des lots n°839 (appartement), 1036 (cave) et 2336 (emplacement de stationnement) du bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 12] à [Localité 30] à la somme de 59.408 euros, en valeur occupée, se décomposant comme suit :

49.280 euros (880 euros/m²) au titre de l'indemnité principale ;

5.928 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

4.200 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;

DÉBOUTÉ M. [T] [V] [RB] et Mme [GU] [RB] [MO] de leur demande d'indemnité spécifique liée à la procédure d'extrême urgence ;

CONDAMNÉ l'EPFIF aux dépens ;

CONDAMNÉ l'EPFIF à payer à M. [T] [V] [RB] et Mme [GU] [RB] [MO] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe du 05 novembre 2024, l'EPFIF a interjeté appel du jugement en ce qu'il a :

Fixé à la somme de 59.408 euros le montant de l'indemnité revenant à l'exproprié pour LA dépossession des lots n°839 et 1036 et 2336 de l'immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 30], et notamment en ce que la juridiction a pris en compte la réalisation de travaux réalisés et fiancés par l'autorité expropriante dans la valorisation des logements.

Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Adressées au greffe le 28 janvier 2025 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 10 février 2025 (ARs le 13/02/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

DÉCLARER l'EPFIF bien fondé en son appel ;

Par suite,

INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement du 26 mars 2024 en ce qu'il a :

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF aux époux [RB] au titre de la dépossession des lots n°839, 1036 et 2336 ainsi que les 195/183.000° des parties communes générales associées comme suit :

49.280 euros au titre de l'indemnité principale ;

5.928 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

4.200 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;

Et, statuant à nouveau,

FIXER le montant de l'indemnité à revenir au(x) défendeur(s) pour la dépossession des lots n°839, 1036 et 2336 ainsi que les 195/183.000èmes des parties communes générales intégrées de l'immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 30] comme suit :

Indemnité principale :

Méthode d'évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat d'entretien : mauvais ;

Valeur unitaire 560 euros/m², valeur occupée ;

Soit (56m² x 560 euros/m²) = 31.360 euros ;

Indemnités accessoires :

Frais de remploi 4.136 euros ;

Indemnité pour perte de revenus locatifs : 700 euros x 6 mois soit 4.200 euros ;

TOTAL : 36.696 euros en valeur occupée ;

2/ Adressées au greffe le 09 mai 2025 par les époux [RB], intimés et formant appel incident, notifiées 04 juillet 2025 (ARs le 10/07/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

DÉCLARER l'EPFIF mal fondé en ses demandes ;

REJETER l'ensemble des demandes de l'EPFIF ;

INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement rendu le 26 mars 2024 ;

Statuant à nouveau,

FIXER à la somme de 70.076 euros l'indemnité totale de dépossession due par l'EPFIF dans le cadre de l'expropriation des lots n°839, 1036 et 2336 du bien sis [Adresse 8] à [Localité 30] se décomposant comme suit :

Indemnité principale : 55.160 (935 euros/m²) euros ;

Indemnité de remploi : 6.516 euros ;

Indemnité pour perte de revenus locatifs : 8.400 euros ;

CONDAMNER l'EPFIF à verser à Madame [MO] et Monsieur [RB] la somme de 3.600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTER l'EPFIF de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER l'EPFIF aux dépens d'instance.

3/Adressées au greffe le 31 mars 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 04 juillet 2025 (AR EPFIF non rentré, AR expropriés le 18/07/2025), et aux termes desquelles il conclut qu'il plaira à la cour de :

INFIRMER partiellement le jugement de première instance sur les points détaillés en paragraphe VII de ses écritures [infirmation de la date de référence, de la valeur métrique (il demande 800 euros/m² occupés pour un état moyen)] et le confirmer sur ses autres points ;

Statuant à nouveau, le commissaire du Gouvernement demande que l'indemnité totale soit fixée à 54.800 euros.

4/ Adressées au greffe le 06 août 2025 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 11 août 2025 (ARs le 14/08/2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

JUGER les époux [RB] mal fondés en leur appel ;

En conséquence,

DÉBOUTER les époux [RB] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions tendant à obtenir l'infirmation du jugement du 26 mars 2024 ;

Par suite,

DÉCLARER l'EPFIF bien fondé en son appel ;

Par suite,

INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement du 26 mars 2024 en ce qu'il a :

FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF aux époux [RB] au titre de la dépossession des lots n°839, 1036 et 2336 ainsi que les 195/183.000° des parties communes générales associées comme suit :

49.280 euros au titre de l'indemnité principale ;

5.928 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

4.200 euros au titre de la perte de revenus locatifs ;

Et, statuant à nouveau,

FIXER le montant de l'indemnité à revenir au(x) défendeur(s) pour la dépossession des lots n°839, 1036 et 2336 ainsi que les 195/183.000èmes des parties communes générales intégrées de l'immeuble sis [Adresse 12] à [Localité 30] comme suit :

Indemnité principale :

Méthode d'évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ;

Etat d'entretien : mauvais ;

Valeur unitaire 560 euros/m², valeur occupée ;

Soit (56m² x 560 euros/m²) = 31.360 euros ;

Indemnités accessoires :

Frais de remploi 4.136 euros ;

Indemnité pour perte de revenus locatifs : 700 euros x 6 mois soit 4.200 euros ;

TOTAL : 36.696 euros en valeur occupée ;

5/ Adressées au greffe le 19 août 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 22 août 2025 mais renotifiées le octobre 2025 suite à une erreur dans le RG (AR expropriés le 13/10/2025, AR EPFIF en attente), et aux termes desquelles il rectifie une erreur de calcul et ainsi conclut qu'il plaira à la cour de :

INFIRMER partiellement le jugement de première instance sur les points détaillés en paragraphe VII de ses écritures [infirmation de la date de référence, de la valeur métrique (il demande 795 euros/m² occupés pour un état moyen)] et le confirmer sur ses autres points ;

Statuant à nouveau, le commissaire du Gouvernement demande que l'indemnité totale soit fixée à 54.172 euros.

EXPOSÉ DES MOYENS ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

L'EPFIF expose que :

Sur la consistance des biens, la copropriété était très dégradée et elle a fait l'objet de plusieurs arrêtés de péril. Entre 2021 et 2023, l'EPFIF, avec d'autres personnes publiques, a financé de nombreux travaux visant à assurer la sécurité des occupants en attendant leur relogement, qui ont donné un effet global d'embellissement. C'est grâce à ces travaux que le bien se trouve dans un tel état d'entretien. Ils ne sauraient venir augmenter l'indemnité à revenir aux expropriés, sauf à méconnaitre les dispositions de l'article L.322-2 al 3 du code de l'expropriation et à créer un enrichissement sans cause. Ainsi, les biens du bâtiment 4 ne sauraient bénéficier d'une indemnisation supérieure à celle des biens des autres bâtiments.

C'est grâce à ces travaux que le bien se trouve dans un tel état d'entretien. Ils ne sauraient venir augmenter l'indemnité à revenir aux expropriés, sauf à méconnaitre les dispositions de l'article L.322-2 al 3 du code de l'expropriation et à créer un enrichissement sans cause. Il convient de prendre en compte l'état des biens au moment du constat d'huissier dressé par Me [RZ], qui rend compte d'un état mauvais.

Sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs, les expropriés sollicitent une indemnité équivalente à 12 mois de loyer, mais il ressort de la jurisprudence de la cour que ce sont 6 mois de loyer qui sont habituellement accordés et le jugement sera confirmé sur ce point.

Les consorts [RB] rétorquent que :

Sur la consistance du bien, il ressort du constat d'huissier versé par l'EPFIF que le bien est dans un état d'entretien moyen et non mauvais, ce qui a été constaté contradictoirement. Ce constat est de toute manière antérieur à la date de référence. Le bien est à évaluer en valeur occupée. L'arrêté du 3 septembre 2018 versé par l'EPFIF ne vise pas spécifiquement le bâtiment 4 et apparaît loin de la situation actuelle. Le bien est desservi par le tramway, plusieurs lignes de bus et bientôt le métro 16. Il jouit de plusieurs commerces de proximité. Les époux [RB] proposent de retenir une valeur de 935 euros/m².

Sur les prétentions de l'EPFIF, les travaux réalisés par l'EPFIF résultent de ses obligations légales en tant que propriétaire des biens. L'EPFIF ne verse aucun document permettant d'établir l'état du bien avant les travaux qu'elle invoque, ni le montant ou la date de réalisation des travaux. Il n'est pas démontré qu'une quelconque amélioration ait été apportée par l'EPFIF. Le constat d'huissier versé par l'EPFIF met en évidence que le bien se trouvait, avant la réalisation des travaux, non pas en mauvais mais en bon état d'entretien.

Sur l'indemnisation de la perte de revenus locatifs, les expropriés sollicitent 10 mois de loyer compte tenu du délai pour trouver un appartement, un financement et des locataires. N'ayant toujours pas été indemnisés du montant fixé par le jugement de première instance, les expropriés n'étaient pas directement en mesure de racheter un bien. La prise de possession anticipée par l'EPFIF a rallongé le délai durant lequel les expropriés ont été privés de revenus locatifs.

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

Sur la date de référence, elle doit être fixée au 12 décembre 2023, date de la dernière modification approuvée du PLU du 10 juillet 2012 par le Conseil de territoire et le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur l'état d'entretien du bien, le commissaire du Gouvernement considère que les dispositions de l'article L.322-2 du code de l'expropriation ne sauraient justifier d'écarter la demande de l'EPFIF relative à la prise en compte du constat d'huissier qu'elle verse aux débats. La date pour apprécier la consistance des biens est, au terme de l'article L.322-1, la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Si le constat d'huissier est antérieur de quelques semaines à cette ordonnance, il permet de constater l'état de l'appartement quelques jours avant la date de l'ordonnance d'expropriation. Une analyse des constats d'huissier dressés pour les biens de l'espèce permet au commissaire du Gouvernement, qui transpose les constatations à sa propre grille d'analyse, de retenir un état « moyen » pour l'appartement.

Sur la perte de revenus locatifs, les juridictions accordent habituellement 6 mois de loyer. Il n'est pas démontré ici que le bien présente des spécificités telles qu'une indemnité supérieure doive être accordée.

SUR CE, LA COUR

- sur la recevabilité des conclusions

Les conclusions de l'EPFIF du 28 janvier 2025, des époux [RB] du 9 mai 2025 et du commissaire du Gouvernement du 31 mars 2025 adressées au greffe dans les délais règlementaires de l'article R311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique sont recevables.

Les conclusions de l'EPFIF du 6 août 2026 sont de pure réplique à celles des époux [RB] et à celles du commissaire du Gouvernement, appelants incidents, et ne présentant pas de demandes nouvelles sont recevables.

Les conclusions du commissaire du Gouvernement du 19 août 2025 rectifiant une erreur de calcul sont recevables.

AU FOND

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifié ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique , et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L'EPFIF indique qu'il ne remet pas en cause :

- l'application par le tribunal de la méthode d'évaluation par comparaison,

- la superficie du bien de 56m²,

- la situation locative, à savoir occupée,

- les modalités de calcul des frais de remploi,

- le quantum de l'indemnité pour perte de revenus locatifs;

Il conteste :

- l'état d'entretien tel qu'il a été constaté par la juridiction de première instance,

- la valeur unitaire retenue.

L'appel incident des consorts [RB] concerne:

- la valeur unitaire;

- le montant de l'indemnité pour perte de revenus locatifs.

L'appel incident du commissaire du Gouvernement porte sur:

- la date de référence,

- l'état d'entretien de l'appartement exproprié

- la valeur unitaire.

1° sur la date de référence

S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation et des articles L213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme, la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier, à savoir la modification n°1 du 8 avril 2016.

L'EPFIF indique que le commissaire du Gouvernement estime que la date de référence doit être fixée au 12 décembre 2023, soit celle de la dernière modification du PLU délimitant la zonne dans laquelle est situé l'ensemble immobilier exproprié, à savoir la modification n°6 du PLU et en laisse l'apréciation à la cour.

Les époux [RB] font état de la date de référence mais ne la mentionnent pas et font état de la date pour évaluer la consistance de leur bien.

Le commissaire du Gouvernement retient en application de l'article L322-2 du code de l'expropriation et des articles L213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme, comme date de référence le PLU approuvé le 10 juillet 2012 et sa dernière modification n°6 approuvée le 12 décembre 2023 par le Conseil de territoire.

L'article L 322-2 du code de l'expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi numéro 2010'597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 36], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat (mots ajoutés, loi N°2018-1021, 23 novembre 2018) ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé le bien.

En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l'urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé d'un droit de préemption urbain.

L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a) de l'article L213-4.

L'article L 213-4 a) du code de l'urbanisme prévoit que pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date de référence devant être pris en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Par arrêt du 1er mars 2023 n°22-11467, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu'en application des articles L 213-4a) et L213-6 du code de l'urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, la date de référence pour déterminer l'usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant , révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, règle qui s'applique également pour la qualification de terrain à bâtir.

En l'espèce, par délibération numéro 2015. 01. 27. 07 du conseil municipal de la commune de [Localité 30] du 27 janvier 2015, un droit de préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune.

Ce droit de préemption a ensuite été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCOD-IN) par la commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du conseil de territoire de l'établissement public territorial Grand [Localité 36] Grand Est du 28 février 2017.

Il est établi que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de l' ORCOD-IN et qu'ils sont donc soumis au droit de préemption urbain.

En conséquence, en application des dispositions susvisées des articles L 213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU approuvé le 10 juillet 2012 délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification n°6 approuvée le 12e décembre 2023 par le Conseil de territoire, date invoquée par le commissaire du Gouvernement, date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant la zone dans laquelle est ce bien ; ces dernières modifications concernent plusieurs zones, notamment la zone UR et a pour objectif :

1) de clarifier et préciser les dispositions relatives à la hauteur des constructions, l'article UR 10 ' hauteur des constructions ' du règlement qui prévoit des possibilités de dépassement de la hauteur maximale autorisée :

' permettre la réalisation d'un nombre entier d'étages droits,

' en cas de terrain en pente,

' à certaines intersections dans la zone UR 3, indiquées sur les documents graphiques.

La rédaction de l'article UR 10 ' hauteur des constructions ' est complétée pour préciser que ces trois possibilités de dépassement de la hauteur maximale peuvent être cumulées.

2) de supprimer l'interdiction des rez-de-chaussée semi enterrés, lorsqu'ils ne sont pas destinés à l'habitation,

3) de compléter les dispositions relatives aux clôtures, pour qu'elles soient conçues de manière à permettre le passage de la petite faune et, dans les zones UA, UB et UR, permettre, sous certaines conditions, de déroger à l'obligation de réaliser un muret.

En conséquence le jugement sera infirmé et la date de référence fixée au 12 décembre 2023.

À cette date de référence, le bien est situé en zone UR3.

La zone UR3 a été créée à la suite de l'arrêté préfectoral n° 2019-2388 du 6 septembre 2019 qui a déclaré d'utilité publique le projet d'aménagement de la [Adresse 38] emportant mise en compatibilité du PLU dans son article 2.

2° sur la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance :

A sur les copropriétés du [Adresse 29] et de [Adresse 32]

La commune de [Localité 30] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l'urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l'autoroute A 87 qui n'a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l'absence de voies expresses et de transports structurants, les seuls transports en commun étant des bus et la gare RER la plus proche « [Localité 26] » étant située à 5,5 km.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 34] à [Localité 35] et dessert [Localité 30]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 28]. La création d'une gare de la future ligne 16, métro express, par la société du Grand [Localité 36] et le GPA est en cours de réalisation.

Les copropriétés du [Adresse 29] et de [Adresse 32] sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriété et n'est pas propre à chacune d'elles. La copropriété du [Adresse 29] est composée de bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de [Adresse 32] de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que l'un des bâtiments (B 18) a déjà fait l'objet d'une démolition.

La copropriété de [Adresse 32] a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214 m², plat, situé près de la mairie de [Localité 30].

L'EPFIF et le commissaire de Gouvernement de première instance ont exposé les conclusions d'une étude concernant les copropriétés contiguës du [Adresse 29] et de [Adresse 32] réalisée par la commune de [Localité 30] en 2014 mettant en évidence que :

'près de 60 % des ménages ont un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté,

'85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI,

'les habitants sont confrontés à un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes,

'un quart des familles sont monoparentales,

'près de 20 % des logements sont occupés par plus d'un ménage

'l'occupation moyenne est de plus de quatre personnes par logement,

'une rotation importante des propriétaires comme des locataires.

Le commissaire du Gouvernement précise qu'il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d'entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d'insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d'un plan de sauvegarde signé entre l'État, le département et la commune de [Localité 30] le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété :

'résorption des impayés,

'réalisation des travaux urgents et mise aux normes,

'lutte contre les marchands de sommeil,

'individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission,

'réalisation des travaux de rénovation énergétique.

La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l'assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti.

En conséquence, l'ampleur des dégradations a justifié la définition d'un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCODIN).

Par décret numéro 2015-99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d'intérêt national l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du « [Adresse 27] » et la mise en 'uvre a été confiée à l'EPFIF.

Un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de 5 ans a été institué par un arrêté préfectoral n° 2017-2398 du 11 septembre 2017.

L'expropriant et le commissaire du Gouvernement ajoutent que la copropriété fait l'objet d'une administration judiciaire, en raison d'un important arriéré de charges , à savoir pour la copropriété du [Adresse 29] de 7,7 millions euros et pour la copropriété de [Adresse 32] de 6,2 millions d'euros en 2022 et ils font état du décret n° 2021 ' 1005 du 29 juillet 2021, pris sur le fondement l'article L522-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, autorisant l'expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l'ORCOD.

L'EPFIF indique que cette prise de possession anticipée concerne le bâtiment B4, et donc les expropriés et que celle-ci était indispensable afin de réaliser, en urgence, les travaux de réparation et de sécurité permettant l'habitabilité du bâtiment dans des conditions sécurisées, dans l'attente du relogement définitif des occupants qui sera mis en 'uvre par l'EPFIF.

L'EPFIF s'agissant de l'état général de la copropriété du [Adresse 29], indique que les bâtiments font l'objet :

' d'un arrêté de péril sur les équipements communs d'immeubles n° R2 1015. 200 117 du 27 août 2015 ;

' d'un arrêté de péril n° R2 1018. 252 du 3 septembre 2018 (pièce n° 1) ;

' d'une levée partielle de péril n° R2 1019. 399 du 29 octobre 2019.

Il ajoute que de manière plus générale, la situation d'extrême dégradation a imposé à la puissance publique d'engager un programme de travaux destinés à assurer la sécurité et la salubrité des bâtiments dans l'attente de leur démolition, compte tenu de l'occupation des bâtiments encore importante, malgré une propriété désormais plus que majoritaire par l'EPFIF (1331 logements au 1er janvier 2024) ; il produit des photographies en indiquant que l'intervention publique sur le bâtiment 4 était plus qu'urgente et que des travaux importants ont été réalisés afin de pallier à l'incapacité de la copropriété, sous administration provisoire d'AJA, à réaliser ces travaux, dont notamment :

1ère vague des travaux de mise en sécurité :

' des travaux de 2016 à 2018 concernant la sécurité incendie (portes coupe-feu, désenfumage, reprise des colonnes électriques) et sur les halls, pour 7,2 millions d'euros sur le [Adresse 29] soit environ 1,4 millions d'euros pour le B4 ;

' des travaux de sécurisation des pignons suite à la chute du pignon du 18 octobre 2018 à juin 2019, pour un montant de 276'000 euros pour le B4 ;

2 ème vague des travaux de mise en sécurité

' des travaux de réparation et de sécurité : d'octobre 2021 à octobre 2023 pour un montant de 6'730'217,62 euros sur l'ensemble du [Adresse 29] ;

' des travaux suite à la prise en jouissance réalisée de juillet à décembre 2023 sur le bâtiment B4.

Tous les travaux ont été financés par l'ANAH et par l'EPFIF sans reste à charge pour les propriétaires.

L'EPFIF souligne qu'entre 2021 et 2023, différents travaux ont été effectués :

' sécurisation des façades, des parties communes intérieures et des cadres,

' installation d'aménagements extérieurs (rampe d'accès en bois/béton, peintures au sol, peintures des halls extérieurs),

' révision et mise en conformité des installations électriques en parties communes, y compris le contrôle d'accès,

' révision/remplacement des équipements de protection incendie (colonne sèche, BAES),

' révision/réparation des ascenseurs,

' mise en conformité des installations électriques en parties privatives,

' mise en conformité cadre (ROAI),

' remplacement des menuiseries extérieures,

' remplacement des vannes d'arrêt des compteurs d'eau,

' reprise des éclairages extérieurs (travaux dits d'individualisation),

' révision/remplacement des boîtes à lettres,

' révision des gardes corps,

' réparation et remplacement ponctuel des marches dégradées,

' peinture des halls,

' embellissement des pièces humides : peinture dans les cuisines, WC salle de bains, remplacement des canalisations, remplacement du mobilier (évier, WC, baignoire),

' mise aux normes de la distribution électrique.

L'EPFIF mentionne que ces travaux donnent un effet global d'embellissement du bâtiment et des logements, qu'ils n'ont été effectués que dans le but de préserver la sécurité et la décence des occupants, dans l'attente de leur relogement et que dès lors ces éléments ne sauraient justifier une indemnisation supérieure, en comparaison par exemple aux autres bâtiments déjà expropriés n'ayant pas bénéficié des travaux.

B sur le bâtiment 4 de la copropriété de [Adresse 32]

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B4, faisant partie de la copropriété du [Adresse 29].

Il s'agit d'un immeuble à usage d'habitation, composé :

' d'un sous-sol à usage de caves ;

' d'un rez-de-chaussée ;

' de 10 étages.

Il comprend 175 logements, dont 8 F2, 122 F3 et 45 F4, accessibles par quatre entrées et cages d'escaliers nommées A, B, C et D.

C sur les biens expropriés

Il s'agit :

' Du lot n°839 : un appartement de type F3, situé au 2e étage de l'escalier C, d'une superficie de 56 m².

Il est composé d'une entrée et d'un couloir qui desservent une cuisine, WC et une salle de bains ainsi qu'une pièce de vie et de deux chambres, l'une d'entre elle étant accessible à partir de la pièce de vie.

Le premier juge a retenu un bon état au regard des constatations effectuées lors du transport sur les lieux du 14 novembre 2024, fait état page 7 d'un état qui peut être qualifié de moyen voire bon et enfin lors de la fixation de l'indemnité principale d'un état moyen voire bon.

' Du lot n°1036 : une cave, qui n'a pas été visitée par le premier juge pour des raisons de sécurité ;

' du lot n°2336 : un emplacement de stationnement extérieur, associé au bâtiment 4 à l'état d'usage et sans aménagement.

Le premier juge indique que l'EPFIF fait valoir à titre principal au visa de l'article L322-2 dernier alinéa du code de l'expropriation et à titre subsidiaire au visa de l'article 1303 du Code civil, qu'il a fait réaliser d'importants travaux de rénovation aussi bien des parties communes que des parties privatives, depuis sa prise de possession anticipée, et en particulier la mise en conformité de l'installation électrique et le remplacement des fenêtres de l'appartement appartenant aux époux [RB], que l'état d'entretien de l'appartement ne peut être qualifié que de mauvais; qu'en l'occurrence,l'EPFIF ne verse aux débats aucun document permettant d'établir la consistance, le montant et la date de réalisation des travaux qu'il évoque; que toutefois il indique dans son dernier mémoire qu'ils ont été effectués après sa prise de possession anticipée du bâtiment B4 selon arrêté n° 2023 ' 06 50 du préfet de Seine-Saint-Denis du 11 avril 2023 ; que dès lors, ces travaux n'ont pas été réalisés dans les trois années précédant l'enquête publique, laquelle s'agissant du bâtiment B4 a été prescrite par un arrêté n° 2021 ' 2884 du 21 octobre 2021 et s'est déroulée du 22 novembre 2021 au 17 décembre 2021 et par voie de conséquence, l'alinéa 4 de l'article L322-4 du code de l'expropriation n'est pas applicable en l'espèce.

Le premier juge ajoute que selon l'article 1303 du Code civil, en dehors des cas de gestions d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement ; qu'aux termes de l'article 1303 ' 1 du même code, l'enrichissement est injustifié lorsqu'ils ne procède ni de l'accomplissement d'une obligation par l'appauvri ni de son intention libérale ; qu'en l'espèce, les travaux de sécurisation et de rénovation invoqués par l'EPFIF relèvent de ses obligations légales en sa qualité de possesseur et de propriétaire des biens à la suite d'une part, de sa prise de possession anticipée du bâtiment B4 selon arrêté n° 2023 ' 06 50 du préfet de Seine-Saint-Denis du 11 avril 2023 et d'autre part, du transfert de propriété selon ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété du 29 juin 2023 ; que dans ces conditions, l'appauvrissement de l'EPFIF , si tant est qu'il soit avéré, ce qui n'est pas le cas en l'absence de production de tout document, est justifié et par suite il ne peut y avoir enrichissement sans cause des époux [RB] au titre de ces travaux.

Le premier juge en conclut en conséquence, que conformément aux constatations effectuées aux termes du procès-verbal de transport sur les lieux du 14 novembre 2023, l'état d'entretien du lot n° 835 peut être qualifié de moyen voire bon notamment au regard du bon état d'entretien de toutes les pièces de l'appartement , meublé et décoré avec soin, à l'exception du seul couloir menant à la salle de bains dont l'un des murs présente des traces d'un important dégat des eaux récent.

L'EPFIF conteste que le premier juge après transport sur les lieux ait retenu un moyen- bon état entretien, car c'est en raison des travaux réalisés dans le cadre de la procédure d'extrême urgence que la mise en 'uvre, à savoir des travaux de mise en sécurité/amélioration dès qu'il a pris possession d'un logement occupé a été réalisée dans le cadre de travaux de réparation et de sécurité à l'échelle des copropriétés du [Adresse 29] et de [Adresse 32], que les propriétaires n'étaient plus capables d'entreprendre les travaux nécessaires, en attendant la démolition et la réhabilitation des bâtiments, compte tenu de l'occupation encore importante et de logements souvent non décents, présentant des risques importants ; qu'il ne saurait être considéré que ces travaux, financés entièrement par les personnes publiques, dont l'EPFIF, viennent augmenter la valeur du bien et par suite, l'indemnité revenant aux expropriés.

L'EPFIF indique qu'admettre que ces travaux doivent être pris en compte dans le calcul de l'indemnité de dépossession revenant aux expropriés méconnaît l'article L322-2 du code de l'expropriation et constituera un enrichissement sans cause; que s'agissant de la méconnaissance de l'article L322-2 du code de l'expropriation, le juge de l'expropriation ne peut tenir compte des travaux publics réalisés dans les trois années qui précèdent l'enquête publique pour déterminer la valeur du bien exproprié ; que la Cour de cassation a eu l'occasion de juger qu'ont le caractère de travaux publics, les travaux immobiliers répondant à une fin d'intérêt général et qui comportent l'intervention d'une personne publique, soit en tant que collectivité réalisant des travaux, soit comme bénéficiaire de ces derniers (3e civile, 19 septembre 2007, n° 06 ' 10'546).

En effet, les travaux réalisés portent sur :

' sécurisation des façades, les parties communes intérieures et des caves,

' installation d'aménagement extérieurs (rampe d' accès en bois/béton, peintures au sol, peintures des halls extérieurs),

' révision et mise en conformité des installations électriques en parties communes, y compris le contrôle d'accès,

' révision/remplacement des équipements de protection incendie (colonnes sèches, BAES),

' révision/réparation des ascenseurs,

' mise en conformité des installations électriques en parties privatives,

' mise en conformité gaz (ROAI),

' remplacement des menuiseries extérieures,

' remplacement des vannes d'arrêt compteur d'eau,

' reprise des éclairages extérieurs (travaux dits d'individualisation),

' révision/remplacement des boîtes à lettres,

' révision des gardes corps,

' réparation et remplacement ponctuel des marches dégradées,

' peintures des halls,

' embellissement des pièces humides : peinture dans les cuisines, WC et salle de bains, remplacement des canalisations, remplacement de mobilier (évier, WC, baignoire),

' mise en ordre de la distribution électrique.

L'EPFIF indique que ces travaux ont été réalisés dans un but d'intérêt général et une personne publique est intervenue puisqu'ils ont été effectués par un établissement public, ils concernent les lots à évaluer et, ne peuvent dès lors être pris en compte par le juge dans son évaluation.

L'EPFIF ajoute, au titre de l'enrichissement sans cause, qu'on ne saurait lui reprocher en la condamnant à prendre en charge deux fois les travaux, la première fois lors de la réalisation des travaux, la seconde, en indemnisant les expropriés pour des travaux qui n'ont jamais réalisés ; que le premier juge reconnaît effectivement un appauvrissement de l'EPFIF qui se justifierait par l'obligation pesant sur lui en tant que possesseur et propriétaire de l'ensemble immobilier et ce, depuis la prise de possession anticipée dans le cadre de la procédure d'extrême urgence mais également depuis l'ordonnance d'expropriation du 29 juin 2023, que toutefois, l'enrichissement sans cause ne saurait être retenu « en l'absence de production de tout document », alors qu'il a été porté à la connaissance du tribunal l'ensemble des travaux effectués dans le logement ; que cette description accompagnée d'un, procès-verbal de constat effectué par Maître [RZ], commissaire de justice, démontre bien le fait, que sans l'intervention de l'EPFIF, le bien à évaluer n'était pas dans le même état que celui constaté par le tribunal ; que dès lors, en considérant que le bien exproprié étant en très bon état en raison des travaux effectués par l'expropriant, le tribunal a, dans son évaluation, pris en compte des travaux et les a entérinés ce qui constitue, à l'évidence, un enrichissement sans cause.

Sur la consistance du bien prendre en compte, l'EPFIF indique que le lot n° 839 et 187/183'000° des parties communes générales correspond à un logement de type F3 d'une superficie habitable de 56 m², dont les huisseries ont été changées et sont désormais en PVC avec double vitrage, que le tableau électrique a été remis aux normes par l'EPFIF, que les pièces d'eau ont en outre fait l'objet d'un embellissement (changement de la baignoire, des meubles et peinture dans les trois pièces) et que le procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice qui décrit le logement avec photographies de ses composantes (pièce n° 3), établit un ensemble globalement en mauvais état .

L'EPFIF demande donc l'infirmation du jugement qui a retenu un bon état du logement, alors qu'il doit être retenu un mauvais état.

Les époux [RB] indiquent que leur logement est en bon état, facilement accessible depuis ascenseurs et les escaliers.

Ils ajoutent que leur bien jouit de commerces de proximité :

' le supermarché Ela,

' l'épicerie Vinayagar Cash & Carry,

' le centre commercial du [Adresse 29],

' un bureau de poste,

' une auto-école.

Ils précisent que le magasin Leclerc se trouve à 6 minutes en voiture, la mairie de [Localité 30] à 350 m, le parc de la mairie de [Localité 30] et le parc départemental de [Adresse 33] à moins de 5 minutes de marche; qu'il est desservi par le tram T4, les bus 603,623,146 et N45.

Le commissaire du Gouvernement indique qu'il n'a pas la même lecture que le premier juge de l'article L322-2 du code de l'expropriation, qui a pour objet la prise en compte potentielle des conséquences des travaux publics, de modification du PLU, sur l'évolution des prix d'un secteur donné ; qu'au cas particulier, la demande de l'EPFIF concerne la consistance du bien et plus particulièrement l'appréciation de l'état d'entretien du bien et le rejet de leur demande par l'article L322-2 alinéa 4 ne peut être retenu ; que la date pour apprécier la consistance du bien en application de l'article L322-1 du code de l'expropriation est celle de l'ordonnance portant transfert de propriété, à savoir en l'espèce le 29 juin 2023, et qu'à ce titre l'EPFIF avait des obligations notamment, celle d'offrir un logement décent .

Dans ses dernières conclusions le commissaire du Gouvernement indique que l'EPFIF a, en sa pièce n° 3, fourni un procès-verbal de constatation établi le 31 mai 2023, soit cinq semaines avant par Maître [LL] [XU], huissier de justice qui détaille l'état d'entretien de chaque pièce de l'appartement avec photographies, que cette visite est antérieure à la date de l'ordonnance d'expropriation du 29 juin 2023, et que sans donner date certaine aux travaux, il permet de constater l'état de l'appartement quelques jours avant l'ordonnance d'expropriation pour mieux le comparer à l'état constaté le jour du transport judiciaire ; le commissaire du Gouvernement synthétise les constats du procès-verbal dans un tableau dans ses conclusions, indique que l'appartement était rafraîchi à la date du 31 mai 2024 et la date du transport judiciaire du 14 novembre 2024, notamment la salle de bains ayant été refaite, qui ne tient toutefois pas compte du changement des huisseries pour modifier l'état du bien, celle-ci ayant été changé par l'EPFIF.

Le commissaire du Gouvernement retient un état dit moyen et demande l'infirmation du jugement.

1° sur l'application de l'article L 322-2 alinéa 4 du code de l'expropriation invoquée par l'EPFIF

L'article L322-2 alinéa 4 dispose que quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même s'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeursubis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé le bien.

Cet article invoqué par l'EPFIF a pour objet la prise en compte potentielle des conséquences de travaux publics, de modification du PLU, sur l'évolution des prix, à savoir un changement de valeur d'un secteur donné.

Comme l'indique exactement le commissaire du Gouvernement cet article a pour objet la prise en compte potentielle des conséquences des travaux publics, de modification de PLU, sur l'évolution des prix , l'article faisant état de changement de valeur d'un secteur donné.

Or la demande de l'EPFIF concerne en l'espèce la consistance du bien.

L'alinéa 4 de l'article L322-1 susvisé n'est donc pas applicable.

En tout état de cause, comme l'indique exactement le premier juge, l'EPFIF indique que les travaux qu'elle invoque avoir réalisé, l'ont été après sa prise de possession anticipée du bâtiment 4 selon l'arrêté du préfet de seine Saint Denios du 11 avril 2023 et n'ont donc pas été réalisés dans les trois années précédant l'enquête publique, puisque celle- ci a été prescrite par arrêté préfectoral du 21 octobre 2021 et s'est déroulée du 22 novembre 2021 au 17 décembre 2021.

L'alinéa 4 de l'article L322-2 susvisé ne peut donc s'appliquer.

Le jugement sera donc confirmé en ce sens.

2° sur l'enrichissement sans cause invoqué par l'EPFIF

Selon l'article L 1303 du Code civil, en dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement.

En outre, aux termes de l'article 1303 ' 1 du même code, l'enrichissement est injustifié lorsqu'il ne procède ni l'accomplissement d'une obligation par l'appauvri ni de son intention libérale.

En l'espèce :

- aucune pièce n'est produite tant sur la première vague des travaux de mise en sésurité, que pour la deuxième vague des travaux de mise en sésurité , avec des travaux financés sans précision par l'ANAH et l'EPFIF;

-L'EPFIF n'a pris possession du bien exproprié de façon anticipée que par arrêté préfectoral du 11 avril 2023 et l'ordonnance emportant transfert de propriété est du 29 juin 2023 et les travaux de sécurisation et de rénovation invoqués relèvent de ses obligations légales en sa qualité de possesseur puis de propriétaire, dans l'attente du relogement des expropriés qui en ont fait la demande.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement écarté l'enrichissement sans cause invoquée par l'EPFIF.

3° sur l'application de l'article L322-1 du code de l'expropriation invoquée par le commissaire du Gouvernement

L'article L322-1 du code de l'expropriation dispose que que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.

S'agissant de l'application de la régle habituelle de la consistance et de l'état du bien, le premier juge indique que l'état d'entretien était qualifié de mauvais par l'EPFIF, de bon par les expropriés et bon par le commissaire du Gouvernement, et qu'il a retenu un état d'entretien bon au regard des constatations effectuées lors du transport sur les lieux du 14 novembre 2024 .

Il indique par la suite que conformément constatations effectuées aux termes du procès-verba