Cour d'Appel · 3e chambre civile — 15 janvier 2026

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 15 JANVIER 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/05646 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PEX5





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 13 SEPTEMBRE 2021 

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BEZIERS 

N° RG 19/01827





APPELANTS :



Madame [R] [L] épouse [J]

[Adresse 3]

[Localité 2]

et

Monsieur [C] [J]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Xavier LAFON de la SCP LAFON PORTES, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant substitué sur l'audience par Me Laurent PORTES de la SCP LAFON PORTES, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant 







INTIME :



Maître [N] [V] [W]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représenté par Me Gilles LASRY de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant/plaidant



















Ordonnance de clôture du 22 octobre 2025





COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 novembre 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Hélène ALBESA







ARRET : 



- contradictoire 



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour fixé le 8 janvier 2026 et prorogé au 15 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Hélène ALBESA, greffier.





*

* *

EXPOSE DU LITIGE 



Monsieur [C] [J] et Madame [R] [L] épouse [J] sont actionnaires de la SCI [J], constituée le 27 novembre 2000.



Par acte du 18 mars 2010, reçu par Me [V] [W], les époux [J] ont procédé à la donation-partage de leurs parts de SCI avec réserve d'usufruit à leurs enfants.



Suivant acte authentique du 23 décembre 2010, dressé par Me [V] [W], la SCI [J] a acquis deux terrains à bâtir sur la commune de Lieuran les Béziers.



Se plaignant que le démembrement des parts sociales de la SCI leur a fait perdre la possibilité de défiscaliser cette opération dans le cadre de la loi Sellier, sans avoir été dûment informé par le notaire, les époux [J] ont, par acte d'huissier de justice du 24 juillet 2019, assigné Me [V] [W] et la SAS [5] devant le tribunal judiciaire de Béziers aux fins d'indemnisation.



Par jugement du 13 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Béziers a : 


Déclaré Monsieur [C] [J] et Madame [R] [L] épouse [J] irrecevables en leur action à l'encontre de la SAS [5] ;

Constaté que Me [V] [W] a manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard de Monsieur [C] [J] et Madame [R] [L] épouse [J] ;

Constaté l'absence de preuve d'un préjudice ;

Débouté Monsieur [C] [J] et Madame [R] [L] épouse [J] du surplus de leurs demandes ;

Condamné Monsieur [C] [J] et Madame [R] [L] épouse [J] aux entiers dépens ;

Condamné Monsieur [C] [J] et Madame [R] [L] épouse [J] à payer à la SAS [5] la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté toute demande plus ample ou contraire.




Par déclaration au greffe du 22 septembre 2021, Monsieur [C] [J] et Madame [R] [L] épouse [J] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a constaté l'absence de préjudice et les a déboutés de leur demande d'indemnisation.



Par leurs dernières conclusions, reçues par le greffe le 4 septembre 2025, Monsieur [C] [J] et Madame [R] [L] épouse [J] demandent notamment à la cour d'appel de :


Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a dit et jugé que Me [V] [W] a manqué à son obligation d'information et de conseil à leur égard ;

Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a jugé qu'ils n'apportaient pas la preuve de leur préjudice et les a déboutés de leur demande indemnitaire ;


Statuer à nouveau, et :


Condamner Me [V] [W] à leur payer la somme de 45 766 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par eux du fait de la perte de chance de bénéficier des avantages fiscaux liés aux investissement Scellier dû au démembrement des parts sociales de la SCI ;

Condamner Me [V] [W] à payer à Monsieur [C] [J] et Madame [R] [L] épouse [J] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.




Par ses dernières conclusions, reçues par le greffe le 8 octobre 2025, Me [V] [W] demande notamment à la cour d'appel de :


Réformer le jugement dont appel en ce qu'il a retenu la faute du notaire ;

Le confirmer en ce qu'il a débouté les époux [J] de leur d'indemnisation du préjudice et rejeté l'action en responsabilité contre le notaire ;

Débouter les époux [J] de leurs demandes ;

Les condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens d'instance.




La clôture a été prononcée par ordonnance du 22 octobre 2025.



Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.



MOTIFS 



L'objet du litige porte sur  la responsabilité éventuelle d'un notaire du fait des conséquences fiscales du démembrement de parts sociales d'une SCI sur l'acquisition d'un immeuble par cette dernière.



Sur la responsabilité du notaire



a) Sur la faute du notaire



Le tribunal estime que la négligence du notaire est établie de son aveu, celui-ci ayant déclaré avoir occulté le démembrement des parts réalisé lors de la donation aux enfants (lettre du 12 décembre 2017) bien que la date du manquement à son obligation de conseil ne soit pas certaine.



Les époux [J] soulignent que la faute du notaire résulte du fait qu'il n'a pas attiré leur attention, lors du projet d'acquisition immobilière, des conséquences fiscales résultant du démembrement antérieur des parts sociales de la SCI (perte rétroactive de l'avantage fiscal Scellier). Ils placent le manquement, non à la date de la donation-partage, mais à celle de l'acquisition immobilière ;



Me [V] [W] fait valoir que les époux [J] n'ont pas informé le notaire de leur intention d'acquérir un bien immobilier dans l'objectif de bénéficier du dispositif fiscal Scellier alors que 

l'acte d'acquisition ne comporte pas de mention sur ce point. A défaut d'information donnée sur ce point au notaire, il ne peut être reconnu fautif de ne pas avoir exécuté une obligation d'information et de conseil.



Il s'avère que par une lettre du 12 décembre 2017, Me [N] [V] [W] écrivait aux époux [J] : « postérieurement à cette acquisition vous avez attiré mon attention sur les conséquences fiscales d'une telle opération lorsqu'un démembrement est prévu. Je n'ai pu que constater que j'avais occulté le démembrement des parts réalisés lors de la donation aux enfants ».



Il sera noté qu'il est produit aux débats :


l'acte de donation en date du 18 mars 2018 ; 

l'acte de vente d'un immeuble au profit de la SCI [J] en date du 23 décembre 2023 ;

les statuts de la SCI [J] en date du 27 novembre 2000




Tous ces actes ont été établis par Me [V] [W], celle-ci avait donc une parfaite connaissance des engagements juridiques de ses clients envers qui elle devait une information et un conseil complets sur les conséquences fiscales des actes qu'elle avait rédigés, d'autant plus qu'il avait déjà été mentionné l'intérêt fiscal loi Scellier dans des échanges de courriers du 6 avril 2010 et du 5 mai 2010.

Cette lettre du 12 décembre 2017 doit donc être considérée comme reconnaissance fautive de ce défaut de conseil et d'information, le jugement confirmé sur ce point.



b) Sur le préjudice



Le tribunal a rejeté les demandes d'indemnisation contre le notaire, aux motifs qu'il n'est pas démontré que les époux [J] ont fait l'objet d'un redressement fiscal, ni que les époux [J] ont réalisé l'opération immobilière dans un objectif de défiscalisation. A défaut de preuve de déduction fiscale, aucun préjudice n'est démontré.



Les époux [J] font valoir que leur intention de réaliser l'opération immobilière dans un objectif de défiscalisation via le dispositif Scellier résulte des échanges avec le notaire entre avril et mai 2010 et leur préjudice consiste en une perte de chance de bénéficier d'une réduction fiscale. Ils supportent ainsi un préjudice financier qui résulte de la perte d'un avantage fiscal (réduction d'impôt ' dispositif Scellier ' notamment sur les investissements locatifs).



Me [V] [W] estime que le préjudice résulterait de la volonté de renoncer à l'acquisition immobilière si les époux [J] avaient eu connaissance de la perte de l'avantage fiscal Scellier, or les époux [J] n'ont pas renoncé à cette acquisition depuis : le bien a acquis une valeur économique et ils perçoivent des loyers.



Le préjudice résultant de la perte des avantages fiscaux n'est pas prouvé à défaut de redressement fiscal. Il n'est pas non plus démontré que les loyers pratiqués par les époux [J] sont conformes au dispositif Scellier. Enfin, la perte de défiscalisation a pu être compensée par l'augmentation des loyers.



En l'absence d'un redressement fiscal, le préjudice allégué doit s'analyser en terme de perte de chance. En l'espèce, les consorts [J], ont décidé de ne pas solliciter la défiscalisation dès 2017 selon l'attestation [4] du 4 septembre 2025.



Ils produisent aux débats deux avis d'imposition personnels : avis dégrèvement 2012 et d'impôts 2014 et donc rapportent la preuve d'avoir bénéficié de la défiscalisation Scellier au moins jusqu'en 2017, date à laquelle sur les conseils de leur comptable ils ont arrêté de le solliciter et donc d'obtenir ce dégrèvement du fait de leur situation juridique.



Dès lors ce préjudice pourrait s'apprécier selon le calcul proposé par leur comptable, soit la somme de 45 766 euros, toutefois la donation était aussi justifiée par une modalité de transmission du patrimoine et les calculs théoriques de leur comptable, qui ne prend pas en compte les fluctuations des revenus, conduit à modérer l'indemnisation au titre de la perte de chance à 60 % de la somme soit 27459,76 euros.



Le jugement sera infirmé en ce sens.



Sur les frais irrépétibles et les dépens



Maître [N] [V] [W], succombante, sera condamnée à payer la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel.



PAR CES MOTIFS :



La cour,



Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Béziers du 13 septembre 2021 en ce qu'il a constaté que Me [N] [V] [W] a manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard de Monsieur [C] [J] et Madame [R] [L], épouse [J] ;



Infirme le jugement pour le surplus ;



Statuant à nouveau,



Condamne Me [N] [V] [W] à payer à Monsieur [C] [J] et Madame [R] [L], épouse [J], la somme de 27459,76 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance ;



Condamne Me [N] [V] [W] à payer à Monsieur [C] [J] et Madame [R] [L], épouse [J], la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

Condamne Me [N] [V] [W] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



le greffier le président