Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 15 janvier 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 15 JANVIER 2026



N°2026/28













Rôle N° RG 25/01372 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BOKKG







[X] [S]





C/



Syndicat des copropriétaires [Adresse 3]

S.C.I. LONGCHAMP

S.A.S. SIGA





































Copie exécutoire délivrée le :

à :



Me Sébastien BADIE 



Me Benjamin NAUDIN 



Me Hugo BONACA







Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de [Localité 10] en date du 27 Décembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/04054.





APPELANTE



Madame [X] [S]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro c-13001-2025-4553 du 12/09/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 7])

née le 05 Décembre 1965 à [Localité 10], 

demeurant [Adresse 4]



représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistée par Me Fall PARAISO, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMES



Syndicat des copropriétaires [Adresse 5], 

représenté par son syndic en exercice le Cabinet O. TRAVERSO-SARL, 

dont le siège social [Adresse 1]

défaillante



S.C.I. LONGCHAMP 

dont le siège social est [Adresse 2]



représentée par Me Benjamin NAUDIN de l'ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE



S.A.S. SOCIETE IMMOBILIERE DE GESTION ET D'ADMINISTRATION (SIGA)

dont le siège social est [Adresse 6]



représentée par Me Hugo BONACA, avocat au barreau de MARSEILLE















*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Novembre 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente chargée du rapport, et Madame Paloma REPARAZ, Conseillère.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Mme Angélique NETO, Présidente rapporteur

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère



Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026.



ARRÊT



Réputé contradictoire, 



Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026,



Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***





EXPOSE DU LITIGE



Mme [X] [S] est propriétaire d'un appartement situé au premier étage d'un ensemble immobilier comportant trois étages se trouvant [Adresse 11] à [Adresse 9] (13001), tandis que la société civile immobilière (SCI) Longchamp est propriétaire des locaux situés au rez-de-chaussée pour les avoir acquis de l'indivision [P]/[E]/[I].



Face aux travaux entrepris par l'indivision [P]/[E]/[I] puis par la société Longchamp qui affecteraient les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, Mme [S] a fait assigner, les 1er, 15 avril et 15 juillet 2021, devant le juges des référés du tribunal judiciaire de Marseille, la SCI Longchamp, la société par actions simplifiée (SAS) Siga, alors syndic de la copropriété venant aux droits de la société Sogeima, et le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] aux fins notamment de les condamner, sous astreinte, à remettre en état les lieux et à lui verser la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance. 



L'affaire a été radiée, par ordonnance en date du 22 novembre 2022, en raison d'un projet de protocole qui devait être signé, avant d'être réinscrite, le 12 juin 2023, au rang des affaires en cours. 



Par exploit d'huissier en date du 18 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par la société O. Traverso, syndic en exercice, a sommé la société Longchamp d'arrêter immédiatement et sans délai les travaux entrepris et de lui transmettre un état des lieux des travaux déjà effectués pour qu'ils soient soumis à l'assemblée générale.



Par ordonnance en date du 22 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a :



- rejeté toutes les demandes ;

- laissé les dépens de l'instance à la charge de Mme [S].



Il a considéré que les demandes de Mme [S] se heurtaient à des constatations sérieuses en l'état d'un protocole d'accord mettant fin au litige signé par les parties en 2022, dont il n'appartenait pas au juge des référés de se prononcer sur sa validité ou ses effets sur le litige, de l'absence de précision concernant les travaux devant être arrêtés ou démolis, de l'absence de preuve d'un lien de causalité entre les travaux entrepris et les désordres affectant le bien de Mme [S] et du fait que la question de la responsabilité du syndic de la copropriété supposait un examen par un juge du fond. 



Suivant déclaration transmise au greffe le 5 février 2025, Mme [S] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises. 



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 7 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, elle sollicite de la cour qu'elle réforme l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau :



- juge que les travaux exécutés sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires et en l'absence de toute régularisation sont constitutifs d'une voie de fait et d'un trouble manifestement illicite ;

- ordonne la démolition des travaux irréguliers réalisés par la SCI Longchamp au sein de l'ensemble immobilier consistant en la destruction d'un mur porteur, la suppression des toilettes sous la loggia, l'aménagement et la privatisation des parties communes, et le rétablissement des lieux dans leur état antérieur, conformément à leur description dans le règlement de copropriété dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

- assortit cette obligation d'une astreinte à la charge de la SCI Longchamp de 200 euros chacun par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

- condamne in solidum la SCI Longchamp et la société Siga, venant aux droits de la société Sogeima, à lui payer la somme de 13 200 euros à titre de provision à valoir sur son droit à réparation ;

- déboute la SCI Longchamp et la société Siga, venant aux droits de la société Sogeima, de leurs demandes formées à son encontre ;

- condamne in solidum la SCI Longchamp et la société Siga, venant aux droits de la société Sogeima, à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance ;

- juge, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qu'elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.



Elle fait notamment valoir que :



- la société Longchamp a réalisé des travaux de transformation, aménagement et extension d'un local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble en logement sans autorisation préalable des copropriétaires, et ce, en violation de l'article 25 b) loi du 10 juillet 1965, ce qui constitue une voie de fait et un trouble manifestement illicite justifiant que ces travaux soient arrêtés et démolis ;

- le juge des référés peut, en présence d'un trouble manifestement illicite, prescrire toute mesure de remise en état afin de le faire cesser, même en présence d'une contestation sérieuse ;

- la remise en état des lieux s'impose dès lors que des travaux qui portent atteinte aux parties communes et à l'aspect extérieur de l'immeuble ont été réalisés sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires ;

- les travaux de percement du sol et de mur, de suppression d'un mur porteur et de création d'une terrasse affectent bien les parties communes de l'immeuble ;

- les travaux ont été poursuivis malgré la sommation délivrée par le syndicat des copropriétaires le 18 septembre 2023 ;

- tout copropriétaire peut demander par une action individuelle, indépendamment de l'action syndicale, l'arrêt ou la démolition de travaux affectant les parties communes, sans avoir à rapporter la preuve d'un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité ;

- en tant que propriétaire d'un appartement situé au-dessus du local litigieux, elle justifie de son droit d'agir en application de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, d'autant qu'elle a mis en cause le syndicat des copropriétaires ;

- aucun protocole d'accord mettant fin au litige n'a été daté et signé par l'ensemble des parties, outre fait que la preuve de son exécution n'est pas rapportée, ce qui le rendrait caduc ;

- la société Longchamp ne peut se prévaloir de la prescription acquisitive dès lors que les travaux qu'elle a réalisés s'analysent comme une construction nouvelle, d'autant qu'elle ne justifie pas avoir acquis la propriété de la construction préexistante ;

- l'assemblée générale des copropriétaires a refusé, le 31 juillet 2020, à la majorité, de ratifier les travaux réalisés, l'additif du 25 août 2020 dont se prévalent les intimées n'existant pas ;

- le fait pour un syndic de copropriété de laisser un copropriétaire réaliser des travaux sans aucune autorisation constitue une faute de nature à engager sa responsabilité sur le fondement de l'article 1240 du code civil ; 

- les travaux réalisés, consistant à supprimer les cloisons du local commercial pour le transformer en appartement, ont eu des conséquences dans ses parties privatives, tel que cela résulte du procès-verbal de constat dressé le 10 juin 2024, ce qui motive sa demande de provision à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance formée à l'encontre de la société Longchamp et de l'ancien syndic de la copropriété. 



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 13 juin 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la SCI Longchamp demande à la cour de :



- confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté les demandes formées par Mme [S] et le syndicat des copropriétaires mais l'infirmer en ce qu'elle n'a pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles de première instance ;

- débouter Mme [S] de ses demandes formées à son encontre ;

- condamner Mme [S] à lui verser la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et celle de 2 500 euros sur le même fondement pour les frais exposés en appel ;

- condamner Mme [S] aux entiers dépens avec distraction au profit de Me Benjamin Naudin, avocat sur son affirmation de droit.



Elle fait notamment valoir :



- avoir acquis un local (lot n° 4) à usage commercial et d'habitation comprenant un magasin, une arrière-boutique, une cuisine donnant sur le jardin et des toilettes dans le jardin, lequel local est accessible par la devanture du magasin ouvrant sur le [Adresse 8] et par une porte d'entrée située dans les parties communes de l'immeuble ;

- que ce local est défini par le règlement de copropriété comme à usage mixte, commercial et d'habitation ;

- que le jardin, exclusivement accessible par son lot, est à jouissance privative et exclusive ;

- que la construction située dans le jardin dans le prolongement de son lot existe depuis plus de 30 ans et que, malgré le fait que la demande de démolition de ce bâtiment était prescrite, elle a détruit l'extension litigieuse, tel que cela ressort du procès-verbal de constat dressé en septembre 2023, en sorte que la demande visant à faire procéder à la destruction de cette construction est donc dépourvue d'objet ; 

- ne pas avoir réalisé des travaux affectant les parties communes, et notamment le sol et les murs, comme le soutient l'appelante, et n'avoir procédé qu'à des travaux de remise en état du bien ;

- que des travaux de renfort du plancher haut du magasin, suite à l'affaissement du plancher de Mme [S], ont été réalisés en mai 2009, lesquels n'étaient pas soumis à autorisation préalable de l'assemblée générale et que, même à supposer que tel était le cas, l'action en démolition devait être exercée dans un délai de 5 ans à compter de la réalisation des travaux en application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

- que la preuve de l'existence d'une mur porteur dans la pièce principale n'est pas rapportée, de sorte que la remise en état de ce mur qui est sollicitée n'est pas fondée ;

- qu'elle avait le droit de supprimer les toilettes qui se trouvaient dans la loggia sans autorisation particulière s'agissant d'un équipement privatif situé dans une partie privative ;

- que la démolition de l'allège d'une des fenêtres sur la cour n'est pas justifiée s'agissant de travaux ayant été ratifiés par l'assemblée générale le 31 juillet 2020, dans une résolution n° 9, et par erratum du 25 août 2020 ;

- que les désordres allégués par l'appelante sont antérieurs à l'acquisition qu'elle a faite de son lot n° 4 puisqu'ils datent de 2009 suite à l'affaissement de son plancher, sachant que des travaux ont été réalisés pour y remédier ;

- qu'aucun lien de causalité entre les désordres allégués et les prétendus travaux réalisés n'est démontré ;

- que son obligation d'indemniser l'appelante se heurte donc à des contestations sérieuses.



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 7 juillet 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société Siga, venant aux droits de la société Sogeima, demande à la cour de :



- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle n'a pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles de première instance ;

- débouter Mme [S] et toute partie de leurs demandes formées à son encontre ;

- condamner Mme [S] à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et celle de 3 000 euros sur le même fondement pour les frais exposés en appel ;

- condamner Mme [S] aux entiers dépens.



Elle expose notamment :



- avoir été le syndic de la copropriété jusqu'en février 2021 ;

- qu'un protocole d'accord mettant fin au litige a été signé entre les parties, de sorte que l'action formée par l'appelante est sérieusement contestable au regard des dispositions de l'article 2052 du code civil ;

- que sa validité relève des pouvoirs du juge du fond, de même que les conséquences de son inexécution ;

- qu'il importe peu qu'elle n'a pas été partie à ce protocole dès lors qu'il s'agit d'engagements de nature à régler le différend existant entre Mme [S] et la société Longchamp selon les modalités qu'elles ont choix de fixer ;

- que les travaux ont été en partie approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires du 31 juillet 2020, tel que cela résulte de l'erratum du 25 août 2020 ;

- que la preuve de la réalisation de travaux affectant les parties communes de l'immeuble n'est pas rapportée ;

- que la question de savoir si la construction et le lot n° 4 formeraient une entité unique entrainant la prescription acquisition relève d'un débat devant le juge du fond ;

- que la preuve d'un lien de causalité entre les travaux réalisés et les désordres allégués par l'appelante n'est pas rapportée ;

- que seul le syndicat des copropriétaires est responsable, en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, preuve qui n'est pas rapportée en la cause ;

- que les conditions requises par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 pour engager sa responsabilité personnelle en tant que syndic de la copropriété ne sont pas réunies dès lors que la preuve d'une faute qu'elle aurait commise n'est pas rapportée, faisant observer qu'il n'a jamais autorisé les travaux discutés mais a uniquement inscrit un projet de résolution à l'ordre du jour d'une assemblée générale à la demande d'un copropriétaire comme la loi le lui impose et que la sommation délivrée par le syndicat des copropriétaires en septembre 2023 l'a été après qu'elle ne soit plus syndic de la copropriété. 



Bien que régulièrement intimé par la déclaration d'appel, par acte d'huissier en date du 29 avril 2025, et les conclusions de l'appelante et des autres intimées, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, n'a pas constitué avocat. 



MOTIFS DE LA DECISION



Sur les mesures sollicitées pour troubles manifestement illicites



Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. 



Il peut également résulter d'une voie de fait, entendue comme un comportement s'écartant si ouvertement des règles légales et usages communs, qu'il justifie de la part de celui qui en est victime le recours immédiat à une procédure d'urgence afin de le faire cesser.



L'existence de contestations, fussent-elles sérieuses, n'empêche pas le juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



La cour doit apprécier l'existence d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué.



Il est admis que la violation d'un règlement de copropriété, par un copropriétaire et/ou son locataire, qui doit également en respecter les termes, est constitutif d'un trouble manifestement illicite. 



En outre, tous travaux entrepris affectant des parties communes, même à usage privatif, qui n'ont pas été autorisés préalablement par l'assemblée générale, ni ratifiés ultérieurement, constituent un trouble manifestement illicite, en raison du caractère d'ordre public de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 qu'il appartient au juge des référés de faire cesser en condamnant le copropriétaire à rétablir les lieux en leur état antérieur.



En l'espèce, il résulte du règlement de copropriété versé que l'immeuble en question comporte trois caves au sous-sol, un local à usage commercial et d'habitation comprenant un magasin ayant sa vitre sur le [Adresse 8], arrière magasin, arrière-boutique éclairée par une fenêtre donnant sur le jardin, cuisine éclairée par une fenêtre donnant sur le jardin, jardin, water-closet dans le jardin au rez-de-chaussée et trois appartements situés aux 1er, 2ème et 3ème étages. Le local situé au rez-de-chaussée dispose de la jouissance exclusive du jardin, lequel est accessible uniquement par le local en question. 



L'article 4 de ce règlement stipule que chacun des co-propriétaires aura la jouissance exclusive et la libre disposition des parties divises qu'il aura acquises, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres propriétaires. Chacun des co-propriétaires pourra modifier à son gré, les dispositions intérieures de son appartement, ou local, mais en cas de percement de gros murs ou de refend et d'une manière générale, dans tous les cas où ces modifications pourraient intéresser les parties communes, le co-propriétaire devra faire effectuer les travaux d'après les indications ou sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble et il paiera tous les honoraires à cet architecte. Chacun des co-propriétaires ne pourra cependant faire des modifications aux parties de l'immeuble qui bien que formant sa propriété exclusive doivent être en harmonie avec l'ensemble, tels que portes d'entrée des appartements, fenêtres, persiennes, volets, balcons. Il devra entretenir son appartement ou local ainsi que ses dépendances, de manière à ne pas nuire la solidité et à la sécurité de l'immeuble. 



La société Longchamp a acquis le lot n°4 situé au rez-de-chaussée de l'immeuble suivant acte notarié en date du 5 janvier 2016. La description qui est faite de ce local est conforme à celle résultant du règlement de copropriété avec toutefois un élément complémentaire, à savoir qu'il existe dans le jardin une construction, laquelle préexistait lors de son acquisition pour avoir été édifiée il y a plus de vingt ans, précision étant donné que tant la construction située dans le jardin que le lot principal sont reliés et forment une unité unique. La construction en question, qui était en bardage métallique, était accessible par la devanture du magasin ouvrant sur le [Adresse 8] et par une porte d'entrée située dans les parties communes de l'immeuble. M. [O], ancien locataire du local, a attesté que le bâtiment préfabriqué situé dans l'arrière-cour du [Adresse 3] est en place depuis plus de 30 ans, dès lors qu'il l'a toujours connu de 1984 à 2013 lorsqu'il était locataire des lieux et que ce dernier a été posé par un précédent locataire en 1973 avec l'accord du propriétaire-bailleur. 



Les procès-verbaux versés aux débats révèlent que des travaux ont été entrepris dans le lot n° 4 tant à l'extérieur qu'à l'intérieur. 



Tout d'abord, la construction en bardage métallique a été, dans un premier temps, rénovée et réhabilitée avant d'être détruite. Il résulte des constatations faites par le commissaire de justice dans son procès-verbal du 22 septembre 2023, auquel sont annexés deux autres procès-verbaux établis les 27 mars 2015 et 22 novembre 2021, que la construction qui existait dans le prolongement du local principal, les 27 mars 2015 et 22 novembre 2021, a été démolie. Il reste que cette démolition est intervenue après que la construction en bardage métallique a fait l'objet d'une rénovation, en ce compris la toiture, tel que cela ressort du procès-verbal de constat dressé le 31 janvier 2020. A la place de la construction, il ressort des photographies publiées sur le site Airbnb que le jardin a été aménagé avec de la pelouse synthétique, des transats et un coin salon. 



Par ailleurs, il résulte des photographies jointes au procès-verbal de constat du 31 janvier 2020 que l'espace qui reliait le local principal à l'extension se trouvant sous le balcon du 1er étage a été fermé afin, selon les parties, d'intégrer au lot n° 4 les toilettes et qu'une terrasse, à laquelle on accède par une ouverture créée dans l'espace qui a été fermé, a été aménagée à l'extérieur du local. 



Enfin, il ressort des procès-verbaux dressés les 22 septembre 2023 et 30 janvier 2024 que des travaux ont également été entrepris à l'intérieur du local principal en septembre 2023. Après avoir constaté un amas de pierres au sol et un mur à l'intérieur, il est relevé, au niveau du plafond de la pièce principale soutenue par des IPN, la pose d'un placo recouvert d'une peinture. Les photographies publiées sur le site Airbnb établissent que l'intérieur du local a été entièrement rénové de manière à avoir une cuisine ouverte aménagée dans le prolongement d'un séjour/salle à manger, une chambre séparée, une salle de bain séparée, des toilettes séparés et l'accès au jardin par une porte-fenêtre donnant dans le salon.



Mme [S] affirme que ces travaux, qui affectent les parties communes de l'immeuble et son aspect extérieur, ne pouvaient être réalisés sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires. 



Concernant les travaux entrepris à l'intérieur du local, le règlement de copropriété dispose que les copropriétaires pourront modifier à leur gré les dispositions intérieures de son appartement sauf si les modifications affectent les parties communes. Afin de démontrer que les travaux qui ont été entrepris affectent les parties communes, Mme [S] se réfère au procès-verbal de constat dressé le 30 janvier 2024 auquel sont annexées des photographies prises le 12 septembre 2023. Tout en constatant à l'intérieur du local un amas de pierres au sol, le commissaire de justice relève sur les photographies la présence d'un mur qui, selon lui, au regard de l'épaisseur, lui semble être un mur porteur. Or, il ne s'agit que d'une hypothèse qui n'est corroborée par aucune autre pièce de la procédure. Au contraire, au regard des constatations faites le 22 septembre 2023, il apparaît que le plafond de la pièce principale, lequel est notamment soutenu par des IPN, présente les mêmes poutre en métal que celles qui existaient lors des constatations faites les 27 mars 2015 et 22 novembre 2021. Par ailleurs, le commissaire de justice constate, en se rendant dans les parties communes, qu'une fissure, qui forme un arc et s'étend du mur gauche jusqu'au mur droit, tout en passant par le plafond est visible au niveau du mur qui a été partiellement détruit selon les déclarations de Mme [S] et les clichés qu'elle a pris. Or, là encore, il n'est pas possible d'établir de lien de causalité entre les travaux entrepris par la société Longchamp et la fissure constatée dans les parties communes. Enfin, bien que les mesures sollicitées par Mme [S] ne portent pas sur la création d'ouvertures, il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 31 juillet 2020 et de l'erratum qui y est annexé en date du 25 août 2020 que la résolution n° 9 a été adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés. Cette résolution concerne la demande faite par la société Longchamp tendant à voir ratifier la suppression d'une des fenêtres de son lot et la création, à la place, d'une ouverture de plein pied. 



Aucun trouble manifestement illicite ne résultait donc, au moment où le premier juge a statué, des travaux entrepris à l'intérieur du local. La demande de Mme [S] tendant à la remise en état du mur porteur n'est pas justifié. 



Concernant les travaux entrepris dans le jardin, il résulte de ce qui précède que la construction, qui existait depuis plusieurs années, a été démolie avant même que le premier juge ne statue. Le jardin, qui a été laissé libre de toute construction, a été aménagé avec du gazon synthétique, des transats et un coin salon. 



Dès lors qu'aucune construction ne résulte de ces aménagements et que le jardin est à jouissance privative, la preuve d'un trouble manifestement illicite en résultant n'est pas rapportée. Mme [S] n'est donc pas fondée à solliciter remise en état des parties communes par suite de leur aménagement et privatisation. 



Concernant la fermeture de l'espace se trouvant sous le balcon et la loggia du 1er étage afin, selon les parties, d'intégrer les toilettes dans le local principal, il résulte des éléments de la procédure que cet espace existait déjà avant que la société Longchamp n'entreprenne des travaux. En effet, le fait que le bâtiment qui se trouvait dans le jardin, avant qu'il ne soit détruit, était relié au local principal en formant une unité unique, démontre que le passage d'un bâtiment à l'autre supposait de passer par un espace fermé entre les deux. En démolissant le bâtiment qui se trouvait dans le jardin, la société Longchamp n'avait pas d'autres choix que de refermer l'espace en question, comme c'était manifestement le cas à l'origine. Plus que la fermeture de l'espace se trouvant sous son balcon, Mme [S] sollicite la destruction des toilettes qui y ont été installées. Or, s'agissant d'une modification faite à l'intérieur du local, sans que la preuve d'une atteinte causée aux parties communes ne soit rapportée, le trouble manifestement illicite dont se plaint Mme [S] n'est pas rapportée. Si, aux termes d'une résolution n° 10, l'assemblée générale des copropriétaires du 31 juillet 2020, n'a pas fait droit à la demande de la société Longchamp tendant à voir ratifier la création de la jonction entre le bâtiment principal et la structure se trouvant dans la cour de l'immeuble concernant le lot 4, fait dans l'alignement des balcons et loggias de la copropriété, il résulte de ce qui précède que les travaux en question concernent non plus la jonction entre le local principal et le bâtiment qui se trouvait dans le jardin mais la fermeture de l'espace situé sous le balcon du 1er étage après que la structure se trouvant dans le jardin a été détruite. 

 

La preuve de l'illicéité de la fermeture de l'espace se trouvant sous le balcon du 1er étage pour y installer les toilettes du lot n° 4 n'étant pas rapportée avec l'évidence requise en référé, la demande de Mme [S] tendant à la suppression des toilettes créées sous la loggia n'est pas fondée.



En conséquence, en l'absence de troubles manifestement illicites résultant des travaux entrepris par la société Longchamp dans son lot n° 4 sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, l'ordonnance entreprise sera confirmée, pour d'autres motifs, en ce qu'elle a rejeté les demandes de Mme [S] tendant au rétablissement des lieux dans leur état antérieur. 



Sur la demande de provision formée à l'encontre du syndicat des copropriétaires et du syndic de la copropriété



Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.

En l'espèce, pour s'opposer à la demande de provision formée par Mme [S], il est fait état d'un protocole d'accord qui aurait été signé entre les parties mettant fin à l'action en justice initiée par Mme [S].

Aux termes du protocole versé aux débats entre les soussignés la société Longchamp, la société Siga, le syndicat des copropriétaires et Mme [S], il est stipulé, qu'en réparation de l'ensemble des préjudices et désordres causés, la société Longchamp s'engage à verser, dans les 15 jours suivant la signature de l'acte définitif de vente de son bien (lot n° 4), une indemnité de 35 000 euros au syndicat des copropriétaires et une indemnité de 15 000 euros à Mme [S], sous réserve des conditions suspensives suivantes : 

- de la ratification par l'assemblée générale des copropriétaires de travaux et aménagements portant sur la construction de l'extension du lot n° 4 dans le jardin, la réhabilitation et rénovation de ladite extension et la fermeture de l'espace situé sous le balcon du 1er étage et intégration de l'espace issue de cette fermeture (en ce compris les toilettes) aux parties privatives du lot n° 4 ;

- de la ratification par la même assemblée d'un modificatif au règlement de copropriété et son état descriptif de division pour tenir compte des travaux et aménagements réalisés ;

- de l'obtention par la société Longtemps des autorisations d'urbanisme idoines purgées de tout recours. 

Il est précisé que faute de réalisation des conditions suspensives sus évoquées, les parties seront libérées de toutes les obligations issues du présent protocole d'accord.

En contrepartie du paiement des indemnités susvisées, chacune des parties se déclare pleinement remplie de ses droits et renonce expressément à toute action en justice qui trouverait sa cause ou son origine dans les faits relatés dans le protocole. 

Or, outre le fait que le protocole en question ne comporte aucune date, excepté l'année 2022, et n'apparaît pas avoir été signé par la société Siga, en son nom personnel, les conditions suspensives n'ont pas pu être réalisées étant donné que la construction qui se trouvait dans le jardin n'existe plus. 

Dans ces conditions, l'existence de ce document ne constitue pas une contestation sérieuse à la demande de provision formée par Mme [S].

Soutenant que les travaux et aménagements entrepris par la société Longchamp sont à l'origine d'un certain nombre de désordres constatés dans son lot, Mme [S] se réfère à plusieurs procès-verbaux de constat.

Le 31 janvier 2020, alors même que le commissaire de justice constate que le bâtiment se trouvant dans le jardin a été rénové, il relève, en se rendant dans la loggia de Mme [S], la présence de plusieurs fissures et traces d'humidité sur les murs et plafond et la présence d'une fissure au-dessus de la fa'ence murale. Il note que Mme [S] lui déclare que la loggia est devenue très humide depuis les travaux réalisés par sa voisine, qu'elle a dû faire plusieurs reprises afin de solidifier le carrelage et ne plus utiliser cette pièce. 

Le 30 janvier 2024, le commissaire de justice constate, en se rendant dans l'appartement de Mme [S], la présence d'une fissure sur l'un des murs du salon qui semble être dans la continuité du mur situé au rez-de-chaussée dans les parties communes. Dans la cuisine et la loggia, il indique que ses constatations sont similaires à celles du 31 janvier 2020 où il avait notamment constaté des fissures au-dessus de la fa'ence murale et des désordres au niveau du sol. 

Le 10 juin 2024, il constate, en se rendant dans la loggia de Mme [S], que le sol présente 2 carreaux fissurés ainsi qu'un décollement au niveau des joints dans l'angle donnant sur la cour, une fissuration verticale allant du sol jusqu'au plafond qui se prolonge horizontalement le long de la paroi vitrée sur 50 cm au niveau de l'angle du plafond et de la paroi vitrée, que l'encadrement de la porte des WC est fissuré sur tout le périmètre et que la jonction murée située entre la porte des WC et le placard supérieur présente une fissure verticale au centre des portes avec éclatement de l'enduit. Dans les WC, il relève au sol, en entrant, (...) un écartement des 2 carreaux de droite (contre le mur) avec une nouvelle fissuration des joints (...), une fissuration (...) sur tout le pourtour intérieur de la porte des WC avec décollement de l'enduit et de la peinture ainsi qu'au-dessus de la porte (...) la même fissure que celle décrite à l'extérieur entre la porte et le placard supérieur. En se rendant dans la cuisine, il constate contre la porte-fenêtre, dans l'angle de gauche, que les joints déjà rebouchés par la requérante s'ouvrent à nouveau, que tout le pourtour de la porte fenêtre se fissure également, que 2 carreaux sont fissurés contre la plinthe à droite de l'entrée de la cuisine ainsi que la présence de carreaux fissurés devant le four et l'évier. Dans le salon, il relève au plafond la présence d'une fine fissure transversale entre la cheminée et la chambre n° 2. Dans cette chambre, il indique que la fissure constatée dans le salon se poursuit au niveau du plafond. 

Si la loggia de Mme [S] se situe juste en-dessous de l'espace qui a été fermé par la société Longchamp, dans lequel se trouvent désormais les toilettes de son lot, la preuve n'est pas suffisamment rapportée d'un lien de causalité entre, d'une part, les aménagements et travaux réalisés par la société Longchamp et, d'autre part, l'humidité et les fissures constatées dans l'appartement de Mme [S]. 

Dans ces conditions, l'obligation pour la société Longchamp de réparer le préjudice dont se plaint Mme [S] est sérieusement contestable. 

Il en est donc de même de l'obligation pour le syndic de la copropriété d'indemniser Mme [S] du même préjudice, et ce, indépendamment de la question de savoir si ce dernier a commis une faute personnelle en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et/ou de l'article 1240 du code civil.

En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle n'a pas fait droit à la demande de provision sollicitée par Mme [S] tant à l'encontre de la société Longchamp que de la société Siga. 

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile 

Dès lors que Mme [S] succombe en appel, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a mis les dépens de première instance à sa charge mais infirmée en ce qu'elle n'a pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [S] sera tenue aux dépens de la procédure d'appel avec distraction au profit de Me Benjamin Naudin, avocat sur son affirmation de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

L'équité commande en outre de la condamner à verser à la société Longchamp la somme de 2 000 euros et à la société Siga la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [S], en tant que partie tenue aux dépens, sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement. 



PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle n'a pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [X] [S] à verser à la SCI Longchamp la somme de 2 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [X] [S] à verser à la SAS Siga la somme de 2 000 euros sur le même fondement ;

Déboute Mme [X] [S] de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne Mme [X] [S] aux dépens de la procédure d'appel, avec distraction au profit de Me Benjamin Naudin, avocat sur son affirmation de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,