Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 15 janvier 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 15 JANVIER 2026



N° 2026/28 







Rôle N° RG 25/01223 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BOJWQ







[L] [P]





C/



S.A. ICF SUD-EST MEDITERRANNEE





















Copie exécutoire délivrée 



à :



Me Léa AZAÏS



Me Clarisse BAINVEL de la SELARL UGGC AVOCATS



le :

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juridiction de proximité de [Localité 10] en date du 12 Décembre 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/03130.





APPELANTE



Madame [L] [P]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-002338 du 01/04/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 6]), demeurant [Adresse 3]



représentée par Me Léa AZAÏS, avocate au barreau de MARSEILLE





INTIMEE



S.A. ICF SUD-EST MEDITERRANNEE Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 8]



représentée par Me Clarisse BAINVEL de la SELARL UGGC AVOCATS, avocate au barreau de MARSEILLE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 12 Novembre 2025 en audience publique devant la cour composée de : 



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,





qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Alexandrine FOURNIER.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Alexandrine FOURNIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

































































EXPOSE DU LITIGE :





Suivant acte authentique du 22 décembre 2021, conclu devant maître [E] [U], notaire à [Localité 10] (13), la société anonyme (SA) [Adresse 7] a acquis un ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Adresse 9] [Localité 1] [Adresse 9], consistant en un immeuble élevé de deux étages sur rez-de-chaussée et entresol et cave comprenant :



- au rez de chaussée : trois locaux commerciaux ;

- au premier étage : quatre appartements dont un duplex sur les 1er et 2ème étage ;

- au deuxième étage : un appartement et le niveau supérieur du duplex 1er et 2ème étage;

- au troisième étage : deux appartements.





L'appartement situé au 2ème étage, était occupé lors de l'acquisition par madame [L] [P] selon un bail d'habitation consenti le 1er mai 1992 et soumis à la loi du 6 juillet 1989.

 

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 30 janvier 2022, la locataire a été informée du changement de bailleur .



Suivant courrier simple du 30 janvier 2022, la SA D'HLM ICF SUD-EST MEDITERRANEE a informé la locataire que des travaux de sondage des planchers nécessaires à la future réhabilitation de l'immeuble allaient être effectués.





Dans le cadre de l'opération de réhabilitation de cet immeuble et de l'ampleur des travaux de restructuration, la SA [Adresse 7] a fait signi'er le 4 mai 2022 à Mme [P] un congé en application de l'article 12 de la loi du 1er septembre 1948 lui proposant un relogement dans un autre immeuble de son parc locatif.



Madame [P] n'ayant pas donné suite à l'offre de relogement, et s'étant maintenue dans les lieux, par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2023, la SA D'HLM ICF SUD-EST MEDITERRANEE a fait assigner Mme [L] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :

- à titre principal :

- ordonner que Mme [L] [P] n'a plus le droit au maintien dans son logement sis [Adresse 4] à [Localité 11], eu égard au congé avec offre de relogement signi'é le 4 mai 2022 avec effet au 10 novembre 2022 et de son absence de réponse à l'offre de relogement qui lui a été faite ;





- à titre subsidiaire :

- ordonner la résiliation judiciaire du bail liant les parties aux torts exclusifs de Mme [P] eu égard aux impayés locatifs récurrents et au montant de la dette locative;





- en tout état de cause :

- ordonner l'expulsion de Mme [L] [P] et de tout occupant de son chef ainsi que de ses biens , de justi'er de l'acquit des charges locatives et de remettre les clés q;

- autoriser la SA [Adresse 7] à l'expulser des lieux avec le

concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, faire constater les réparations locatives par un huissier de justice le cas echéant assisté d'un technicien, sequestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives ;

- condamner Mme [L] [P] à lui payer les loyers et charges impayés et aux indemnités d'occupation dus au 28 fevrier 2023, soit la somme de 1 726,06 euros, ainsi

qu'une indemnite d'occupation jusqu'a libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au dernier loyer soit 681,03 euros, augmenté des charges, aux mêmes conditions d'indexation et de révision, du 1er mars 2023, jusqu'a complète libération du logement ;

- condamner Mme [L] [P] à lui payer la somme de 1 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût de l'assignation, outre les frais d'exécution de la décision à intervenir.





Par jugement contradictoire du 12 décembre 2024, ce magistrat a :





- dit que le congé signifié le 4 mai 2022 par le bailleur, fondé sur l'article 12 de la loi du 1er septembre 1948, était nul et de nul effet ;

- validé le congé signi'e le 4 mai 2022 par le bailleur pour motif sérieux et légitime, fondé sur les articles 1736 et suivants du code civil ;

- constaté la résiliation du bail liant les parties par l'effet du conge signifie le 4 mai 2022, à la date du 10 novembre 2023 ;

- ordonné l'expulsion de Mme [L] [P] ainsi que celle de tous occupants de son

chef du logement sis [Adresse 5], si nécessaire avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

- rappelée que l'expulsion ne pouvait avoir lieu qu'à l'expiration du délai de deux mois qui suivait la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- rappelé en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose

jugée, il devait être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

- dit que le sort des meubles serait régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

- fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 681,03 euros et condamné Madame [L] [P] au paiement de cette indemnité à compter du 1er décembre 2023 jusqu'à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés à la requérante ; 



- débouté la SA D'HLM ICF SUD-EST MEDITERRANEE de sa demande en paiement au titre d'impayés de loyers et charges ;

-condamné Madame [L] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l'assignation et qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;

- débouté la SA [Adresse 7] et Madame [L] [P] de leurs demandes réciproques formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Ce magistrat a notamment considéré que :



- le congé fondé sur l'article 12 de la loi du 1er septembre 1948 était nul le bail étant soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

- par la suite le bail s'est trouvé soumis à la législation sur les habitations à loyer modéré suite à l'acquisition du bien le 22 décembre 2021, par la SA d'HLM ICF SUD-EST MEDITERRANEE ;

- le bailleur ne justifiait pas de l'obtention des documents visés à l'article 12 de la loi du 1er septembre 1948 applicable aux HLM ;

- le congé a été valablement délivré sur le fondement de l'article 1736 du code civil ;

- le bailleur justifiait par la production du dossier de demande que permis de construire que l'immeuble devait faire l'objet de travaux de réhabilitation prévoyant 14 logements, l'accessibilité des personnes à mobilité réduite, des mesures de sécurité incendie, la reprise des réseaux, de fortes isolation et une réhabilitation thermique et que l'immeuble présentait un état d'entretien déficient de longue date ;

- les travaux de réhabilitation d'un immeuble nécessitant l'évacuation des occupants constituaient un motif légitime et sérieux.



Selon déclaration reçue au greffe le 30 janvier 2025, (RG 25/01223) Mme [P] a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.



Selon déclaration reçue au greffe le 7 janvier 2025, (RG 25/00180) Mme [P] a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.



Par ordonnance du 24 février 2025, le magistrat de la mise en état a ordonné la jonction des instances sous le numéro 25/01223.



Par dernières conclusions transmises le 11 juin 2025, notifiées par RPVA au greffe, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle informe le jugement entrepris et statuant à nouveau :



- juge le congé pour vente nul et de nul effet ;

- juge qu'en application de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, elle dispose d'un droit au maintien dans les lieux ;

- déboute la SA ICF HABITAT SUD EST MEDITERRANEE de ses demandes ;

- condamne la SA ICF HABITAT SUD EST MEDITERRANEE à lui payer la somme de 2 000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :



- le congé est nul :

- son bail date du 1er mai 1992 et s'est renouvelé par tacite reconduction le 1er mai 2022, dans les mêmes conditions mais relève depuis cette date des dispositions relatives aux organismes HLM ;

- le congé lui a été délivré sur le fondement de l'article 12 de la loi du 1er septembre 1948, en raison de travaux de restructuration de l'immeuble ;

- la demande de permis de construire n'est pas justifiée ;

- de même l'autorisation préalable du ministre de la construction pour des travaux de surélévation n'est pas justifiée ;

- le congé délivré sur ce motif a été déclaré par le premier juge nul et de nul effet ;

- l'application de l'article 1736 du code civil entraîne la possibilité pour le locataire de soulever son droit au maintien dans les lieux ;

- contrairement a ce qui a été jugé, le congé ne peut pas être validé ;



- son droit au maintien dans les lieux :

- l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 prévoit le maintien dans les lieux des occupants de bonne foi ce qui est son cas, ayant toujours exécuté ses obligations contractuelles ;

- elle a toujours réglé ses loyers.



Par dernières conclusions transmises le 30 octobre 2025, notifiées par RPVA au greffe, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE sollicite de la cour qu'elle confirme le jugement entrepris excepté en ce qu'il a :

- fixé le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 681,03 euros et condamné Madame [L] [P] au paiement de cette indemnité à compter du 1er décembre 2023 jusqu'à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés à la requérante; 

- débouté la SA [Adresse 7] de sa demande en paiement au titre d'impayés de loyers et charges ;

- débouté la SA D'HLM ICF SUD-EST MEDITERRANEE et Madame [L] [P] de leurs demandes réciproques formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



et statuant à nouveau :

- à titre principal :

- condamne Mme [P] au paiement de la somme de 28,97 euros, correspondant aux charges et loyers impayés et aux indemnités d'occupation arrêtée au 8 octobre 2024, somme à parfaire ;

- fixe le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 681,03 euros, montant du loyer, charges en sus et condamne Mme [P] au paiement de cette indemnité à compter du 1er décembre 2023 jusqu'à la libération des lieux caractérisee par la remise des clés à la requérante; 

- condamne Mme [P] à lui payer la somme de 681,03 euros par mois d'occupation ;



- à titre subsidiaire : 

- ordonne la résiliation judiciaire du bail ;



- en tout état de cause :

-condamne Mme [P] à lui payer la somme de 2 000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, de première instance et d'appel.





Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :



- le congé est valable et elle ne peut pas se prévaloir d'un droit au maintien dans les lieux prévu par l'article 12 de la loi du 1er septembre 1948 ;

- elle pouvait délivrer congé sur le fondement de l'article 1736 du code civil ;

- une offre de relogement lui a été délivrée ;

- elle a obtenu l'autorisation d'urbanisme pour de tels travaux ;

- il y a eu un arrêté de permis de construire ;

- elle a été expulsée le 6 octobre 2025.



L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 12 novembre 2025.



MOTIFS DE LA DECISION :



Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel. 



Sur la validité du congé pour travaux :



Les parties ne s'opposent plus sur la nullité du congé, retenue par le premier juge, en application de l'article 12 de la loi du 1er septembre 1948, en raison du défaut de respect de l'autorisation administrative, formalité préalable obligatoire. 



Elles s'accordent sur la possibilité d'appliquer les dispositions 1736 et suivantes du code civil mais sont en désaccords sur la validité dudit congé.



En effet, il est acquis que l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, exclut expressément de l'application de l'article 15 de cette même loi les bailleur sociaux.



Néanmoins, aucune disposition n'interdit à un bailleur social de délivrer un congé pour une autre cause. Refuser au bailleur une telle possibilité serait contraire à la prohibition des baux perpétuels et ainsi à l'article 1709 du code civil qui impose une jouissance temporaire (« pendant un certain temps ») se terminant par la restitution de la chose. 



Le congé délivré par le bailleur social n'étant pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, il doit obéir aux règles de droit commun, à savoir les articles 1736 et suivants du code civil qui imposent principalement le respect d'un délai de préavis 

conforme à « l'usage des lieux ». 



Cependant, en application de l'article 442-6 du code de la construction et de l'habitation, sont applicables aux locaux d'habitation des organismes d'HLM les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 relatives au droit au maintien dans les lieux ( incluses au chapitre 1er de cette loi ), parmi lesquelles celles figurant aux articles 4 et 10 de cette loi.



Le locataire peut donc invoquer, conformément à l'article 4,alinéas 1et 2,de la loi du septembre 1948, le droit au maintien dans les lieux.



L'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 énonce que les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.



Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.



L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux.



Le fait pour le locataire ou l'occupant d'un local à usage professionnel d'exercer une activité, soit en collaboration avec d'autres personnes exerçant une profession libérale dans les conditions prévues par les règles régissant leurs professions, soit au sein d'une société constituée conformément à la loi n° 66-879 du 29 novembre 1966 ne peut être considéré en lui-même comme une infraction aux clauses du bail.



En cas de location partielle ou de sous-location partielle, le droit au maintien dans les lieux n'est opposable ni au propriétaire, ni au locataire ou occupant principal, lorsque les locaux occupés forment, avec l'ensemble des lieux, un tout indivisible, ou lorsqu'il s'agit de pièces constituant l'accessoire du local habité par le propriétaire, le locataire ou l'occupant principal.



L'article 10 de la loi énumère les cas d'exclusion du droit au maintien dans les

 lieux. N'ont, en particulier, pas droit au maintien dans les lieux, les personnes :



1° Qui ont fait ou feront l'objet d'une décision judiciaire devenue définitive ayant prononcé leur expulsion par application du droit commun ou de dispositions antérieures permettant l'exercice du droit de reprise ou qui feront l'objet d'une semblable décision prononçant leur expulsion pour l'une des causes et aux conditions admises par la présente loi ; toutefois, lorsque la décision n'aura ordonné l'expulsion qu'en raison de l'expiration du bail ou d'un précédent maintien dans les lieux accordé par les lois antérieures, l'occupant ne sera pas privé du droit au maintien dans les lieux ;



2° Qui n'ont pas occupé effectivement par elles-mêmes les locaux loués ou ne les ont pas fait occuper par les personnes qui vivaient habituellement avec elles et qui sont, soit membres de leur famille, soit à leur charge.L'occupation doit avoir duré huit mois au cours d'une année de location, à moins que la profession, la fonction de l'occupant ou tout autre motif légitime ne justifie une occupation d'une durée moindre. En particulier, lorsque l'occupant apportera la preuve qu'il est tenu par ses obligations professionnelles à résider temporairement hors de la France métropolitaine, la durée d'occupation susvisée pourra être réduite à six mois pour une période de trois années.



3° Qui ont plusieurs habitations, sauf pour celle constituant leur principal établissement, à moins qu'elles ne justifient que leur fonction ou leur profession les y oblige ;



4° Qui occupent des locaux visés à l'article L. 43 du code de la santé publique, ou des locaux ayant fait l'objet soit d'une interdiction d'habiter prononcée en application de l'article L. 28 ou L. 42 du code de la santé publique, soit d'un arrêté de péril prescrivant, en vertu des articles L. 511-1 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation la réparation ou la démolition de l'immeuble menaçant ruine dans lequel les locaux sont situés ;



Toutefois, lorsque l'interdiction n'a été édictée qu'à titre temporaire ou si l'arrêté de péril visé à l'alinéa précédent a été rapporté, les anciens occupants peuvent invoquer les dispositions du présent chapitre pour rentrer en possession ;



5° Qui occupent des locaux situés dans des immeubles acquis ou expropriés à la suite d'une déclaration d'utilité publique, à charge par l'administration d'assurer le relogement des locataires ou occupants expulsés ;



6° Qui occupent des locaux de plaisance, pour lesdits locaux ;



7° Qui, dans les communes comprises, au sens du recensement général de la population, dans une agglomération de plus de 50 000 habitants et comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants ainsi que dans les communes de plus de 20 000 habitants ne remplissent pas à l'expiration d'un délai de six mois à compter de la signification du congé les conditions d'occupation suffisante fixées en application de l'article L. 621-2 du code de la construction et de l'habitation.



Ces dispositions pourront être rendues applicables aux communes non visées ci-dessus par décret pris sur le rapport de la construction.



Pour l'application des conditions susvisées, l'occupation des locaux doit être appréciée compte non tenu de la ou des pièces régulièrement sous-louées et des occupants de ces pièces.



La diminution du nombre des occupants par suite de mariage ou de décès ne pourra être invoquée qu'à l'expiration d'un délai d'un an à compter de ce mariage ou de ce décès.



8° Dont le titre d'occupation est l'accessoire du contrat de travail ;



9° Qui ont à leur disposition ou peuvent recouvrer, en exerçant leur droit de reprise, un autre local répondant à leurs besoins et à ceux des personnes membres de leur famille ou à leur charge, qui vivaient habituellement avec elles depuis plus de six mois ;



Toutefois, lorsque l'occupant pourra justifier d'une instance régulièrement engagée dans la quinzaine de la contestation du droit au maintien dans les lieux, et suivie, il ne sera contraint de quitter les lieux que lorsqu'il pourra prendre effectivement possession dudit local ;



10° Qui dans les stations balnéaires, climatiques ou thermales, classées ou en voie de classement, occupent des locaux habituellement affectés avant le 2 septembre 1939 à la location saisonnière ou occupés pendant la saison par leur propriétaire.



Toutefois les dispositions du présent paragraphe ne sont pas applicables aux sinistrés et réfugiés privés de leur habitation, jusqu'au moment où ils pourront réintégrer leur local réparé ou le local reconstruit en remplacement de leur habitation primitive ou occuper le local correspondant à leurs besoins mis provisoirement à leur disposition par l'administration.



Ces dispositions ne s'appliquent pas non plus aux titulaires d'une location amiable résultant de la transformation de leur titre antérieur de réquisition.



11° Qui, après s'être vu offrir un logement définitif correspondant à leurs besoins et n'excédant pas les normes H.L.M., continuent d'occuper des locaux appartenant aux organismes d'H.L.M. et destinés à assurer le relogement provisoire des occupants des locaux ou installations visés au premier alinéa de l'article 13 de la loi n° 70-612 du 10 juillet 1970.



12° Qui ont fait l'objet d'une condamnation devenue définitive, assortie d'une obligation de résider hors du domicile ou de la résidence du couple, pour des faits de violences commis sur leur conjoint, leur concubin, leur partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou sur leurs enfants.



En l'espèce, le congé a été délivré par courrier recommandé avec accusé de réception le 4 mai 2022 (procès-verbal 656 du code de procédure civile) à Mme [P] à effet le 10 novembre 2022. Le délai de 6 mois entre la signification du congé et la date où le logement devait être libéré qui est un délai d'usage a été respecté.



Cependant, au vu des pièces versées aux débats, de la qualité de bailleur social de la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE, Mme [P] est en mesure d'invoquer son droit au maintien dans les lieux dont elle bénéficie en application de la loi du 1er septembre 1948.



Or, le bailleur ne démontre pas que celle-ci soit concernée par un cas d'exclusion du droit au maintien dans les lieux, énuméré par l'article 10 de la loi du 1er septembre 1948.



La dangerosité de l'immeuble invoquée par le bailleur n'a donné lieu à aucun arrêté de péril en application des dispositions du code de la construction et de l'habitation.



Aucun arrêté n'interdit l'occupation de l'immeuble en application des dispositions du code de la santé publique.



La seule notice explicative des travaux envisagés, au soutien de la demande de permis de construire datée du mois d'octobre 2022 et la note de sécurité établie par la société SITB du 2 avril 2025, versées aux débats par le bailleur sont inopérantes à justifier d'une exception du droit au maintien dans les lieux de Mme [P].



Par ailleurs, Mme [P] produit des photographies démontrant qu'entre septembre 2024 et mai 2025, aucune dégradation n'est intervenue au sein de l'immeuble, aucune fissure n'est visible. 





Aucun élément ne démontre que Mme [P] serait une occupante de mauvaise foi. Le décompte locatif porte mention de paiements réguliers effectués par celle-ci, dont le solde débiteur s'élève selon le bailleur à la somme de 31,56 euros au 8 avril 2025. Cela est insuffisant à démontrer une inexécution grave de ses obligations contractuelles.





Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a considéré valable le congé fondé sur les articles 1736 et suivants du code civil. Le congé sera déclaré nul et de nul effet.





Sur la résiliation du bail :





En application de l'article 1224 du code civil il existe trois modes de résolution du contrat : la clause résolutoire, la résolution unilatérale et la résolution judiciaire.



L'article 1227 du même code précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.



L'article 1228 ajoute que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.



Ainsi en application des dispositions de l'article 1728 dudi code le preneur est tenu de deux obligations principales :

 

1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;

 

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.



En l'espèce, afin de justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, le bailleur invoque des manquements du locataire à son obligation en paiement.



Or, il ressort des éléments versés aux débats et notamment dernier décompte locatif du 17 avril 2025, que Mme [P] a procédé à des règlements réguliers de son loyer. Le solde débiteur s'élève à 31,56 euros au 8 avril 2025.



Par ailleurs, Mme [P] indique que c'est en raison de la faute la bailleresse que l'allocation logement a été suspendue, puisque cette dernière a indiqué à tort à la CAF qu'elle était en situation d'impayés, alors même qu'elle s'est régulièrement acquitté du loyer et notamment entre les mains de l'administrateur di bien lors du changement de bailleur.



Aucune faute justifiant la résiliation du contrat de bail ne peut être imputée à Mme [P]. 



La SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.



Par voie de conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné Mme [P] au paiement d'une indemnité d'occuaption à compter du 1er décembre 2023, jusqu'à libération définitive des lieux.







La SA ICF SUD-SET MEDITERRANEE sera déboutée de sa demande formulée à ce titre, Mme [P] n'ayant pas la qualité d'occupante sans droit ni titre. De même elle sera déboutée de sa demande d'expulsion.



Sur la demande en paiement :





L'article 1353 du code civil indique que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En l'espèce,le bailleur justifie de l'expulsion de Mme [P] le 6 octobre 2025.



Il verse aux débats un décompte arrêté au 17 avril 2025, portant mention de la somme 28,97 euros, au 8 octobre 2024.



Mme [P] ne démontre pas les paiements effectués.



Par conséquent, au vu de l'évolution du litige, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il avait débouté le bailleur de sa demande en paiement des loyers et charges. 

Mme [P] sera condamnée au paiement de la somme de 28, 97 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 8 octobre 2024.





Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :





L'article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.



Il convient d'infirmer la décision du premier juge en ce qu'il a condamné Mme [P] aux dépens et dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.





Succombant, la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE, sera condamnée à supporter les dépens de première instance et d'appel. Elle sera débouté de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





Il serait inéquitable de laisser à Mme [P] la charge de ses frais irrépétibles. La SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE sera condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et 37 de lal loi du 10 juillet 1991.







PAR CES MOTIFS :





La cour,



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;





Statuant à nouveau et y ajoutant :



Déclare le congé délivré à Mme [P] le 4 mai 2022, nul et de nul effet ;



Déboute la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE de sa demande en résiliation du bail;



Déboute la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation ;



Déboute la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE de sa demande en expulsion ;



Condamne Mme [P] à payer à la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE la somme de 28,97 euros, au titre de la dette locative arrêtée au 8 octobre 2024 ;



Condamne la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE à payer à Mme [P] la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et 37 de lal loi du 10 juillet 1991 ;





Déboute la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SA ICF SUD-EST MEDITERRANEE à supporter l'intégralité des dépens de première instance et d'appel.







La greffière La présidente