Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 15 janvier 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT MIXTE 

DU 15 JANVIER 2026



N° 2026/21 







Rôle N° RG 23/01516 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BKWFC







[R], [N] [Y]

[L] [K] épouse [Y]





C/



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 10]





















Copie exécutoire délivrée 



à :



 Me Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES





Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN,





le :













Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 31 Octobre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/04298.





APPELANTS



Monsieur [R], [N] [Y]

né le 29 Novembre 1954 à [Localité 12],, demeurant [Adresse 13] - [Localité 8] (BO) - ITALIE



représenté par Me Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocate au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Jérôme ZUCCARELLI, avocat au barreau de NICE



Madame [L] [K] épouse [Y]

née le 30 Mai 1951 à [Localité 9] (ITALIE),, demeurant [Adresse 13] - [Localité 8] (BO) - ITALIE



représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocate au barreau d'AIX-EN-PROVENCE assisté de Me Jérôme ZUCCARELLI, avocat au barreau de NICE





INTIME



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 10] représenté par son syndic en exercice, la SARL CERUTTI GESTION IMMOBILIERE, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 7] [Localité 3]



représenté par Me Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE assisté de Me Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D'AVOCAT MANAIGO, avocat au barreau de NICE









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 12 Novembre 2025 en audience publique devant la cour composée de : 



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère





qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Alexandrine FOURNIER.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Alexandrine FOURNIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

































































FAIT ET PROCEDURE



Par acte authentique du 07 juin 1999, M.et Mme [Y] sont devenus propriétaires des lots n° 78, n° 33 et 86, au sein du bâtiment B d'un immeuble organisé en copropriété à [Localité 3].



Lors de l'assemblée générale du 20 juillet 2013 (résolution 14.1), M.et Mme [Y] ont été autorisés à procéder à leurs frais à la surélévation du mur de soutènement situé côté sud de l'immeuble.



Les époux [Y] ont fait réaliser d'autres ouvrages, notamment un mur de soutènement côté nord-est de l'immeuble en partie 'est', sans autorisation de l'assemblée générale.



La résolution n° 1.2 de l'assemblée générale du 27 février 2016 a décidé de faire construire par le syndicat des copropriétaires un mur de soutènement côté nord-est de l'immeuble en partie 'est', pour conforter et contenir l'ouvrage en Betoflor, conformément aux prescriptions d'un bureau d'étude technique qui avait été mandaté, après que certains copropriétaires avaient contesté la conformité des travaux effectués par les époux [Y]. Ces derniers se sont engagés 'irrévocablement' à prendre en charge tous les travaux et frais en découlant.



M.et Mme [Y] ont versé la somme de 6600 euros.



La résolution 15.3 adoptée lors de l'assemblée générale du 22 juin 2019, intitulée 'construction d'un mur de soutènement côté nord-est aux frais des époux [Y], selon décision de l'assemblée générale du 27 février 2016', est ainsi libellée : 'conformément aux dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, l'assemblée générale prend acte des informations communiquées et approuve les diligences faites par le syndic pour préserver les intérêts de la copropriété'.



L'entreprise STATARI a été choisie pour procéder aux travaux préconisés par le bureau d'études techniques Structures Riviera, selon un devis de 16.406, 50 euros. Elle a sollicité la somme complémentaire de 8899 euros TTC en expliquant que le mur en bétoflor avait été posé directement sur le sol naturel, sans fondation, par l'absence de semelle en béton. 



M.et Mme [Y] ont refusé de prendre en charge l'intégralité des sommes sollicitées par cette entreprise. 





Par ailleurs, par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 janvier 2017, le syndic a informé M.et Mme [Y] de la pose d'un grillage pour la mise en sécurité des parties communes au droit de leur lot selon un plan annexé.



Ces derniers ont contesté tout empiètement sur les parties communes.







Par acte d'huissier du 16 septembre 2019, M.et Mme [Y] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins principalement d'obtenir le retrait d'un grillage dans leur jardin sous astreinte, l'annulation de la résolution n°15-3 de l'assemblée générale du 22 juin 2019 ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur rembourser la somme de 6600 euros avancées au titre des travaux entrepris pour la construction du mur bétoflor et à leur verser des dommages et intérêts.



Par jugement contradictoire du 31 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Nice a :

-débouté M. [R] [Y] et Mme [L] [K] de l'intégralité de leurs demandes ;

-condamné M. [R] [Y] et Mme [L] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] sis à [Localité 3], [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la somme de 9.806,50 euros au titre du solde de la facture de 1'entreprise Satari relative aux travaux de construction du mur en Bétoflor ;

-condamné M.et Mme [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] sis à [Localité 3], [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens



Le premier juge a estimé que le bien de M.et Mme [Y] empiétait de 46 m² sur les parties communes, après s'être aapuyé sur l'étude du cabinet Api Expertises et avoir écarté les avis techniques de M.[E] du 31 octobre 2013 et de M.[I], du 28 mars 2019. Il a considéré que le grillage dont ces derniers sollicitaient l'enlèvement n'était pas posé sur leurs parties privatives et les a déboutés de leur demande tendant à le voir retirer. 

Il a rejeté la demande de M.et Mme [Y] tendant à voir 'rendre inopérante' la résolution n° 1.2 de l'assemblée générale du 27 février 2016, au motif qu'ils avaient voté en faveur de celle-ci et qu'ils ne l'avaient pas contestée dans les délais requis. Il a également rejeté la demande d'annulation de la résolution n° 15-3 de l'assemblée générale du 22 juin 2019 en relevant qu'elle avait pour fondement la résolution 1.2 de l'assemblée générale du 27 février 2016 qui était définitive et ne pouvait plus être remise en cause. 

Il a rejeté la demande de M.et Mme [Y] tendant à être remboursés de l'acompte de 6600 euros versé pour les travaux de reprise du mur litigieux et les a condamnés au solde du montant du devis de l'entreprise Statari, devis dont le montant s'élevait à 16.406, 50 euros. Il a rappelé les engagements pris par les époux [Y] et relevé que le mur précédemment édifié par ces derniers ne l'avait pas été dans les règles de l'art et devait être repris.

Il a rejeté le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires s'agissant du coût des travaux.

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par M.et Mme [Y].







Le 24 janvier 2023, M.et Mme [Y] ont relevé appel de cette décision en ce qu'ils ont été déboutés de leurs demandes et en ce qu'ils ont été condamnés à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 9806, 50 euros outre une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat et formé un appel incident.



Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2024 auxquelles il convient de se reporter, M.et Mme [Y] demandent à la cour : 



-de réformer le jugement déféré, 

-de juger que le jardin se trouvant aux droits du mur betoflor est un jardin privatif des époux [Y], 

A défaut,

-de voir nommer tel expert qu'il plaira à la juridiction de céans aux fins de mission habituelle en pareille matière pour délimiter la propriété des époux [Y] de celle de la copropriété,

-de juger que le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] en personne de son syndic le CABINET CERUTTI GESTION IMMOBILIERE a installé des moyens de limitation ainsi qu'un grillage dans le jardin privatif des époux [Y], 

En conséquence,

-d'ordonner au Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] en la personne de son syndic le CABINET CERUTTI GESTION IMMOBILIERE d'enlever le grillage ainsi que tout autre moyen de limitation installé dans le jardin privatif des époux [Y] sans leur autorisation, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours après la signification de la décision à intervenir,

-de juger qu'une semelle a bien été déposée sous le mur de bétoflor, 

En conséquence,

-d'annuler le point n°l5-3 de l'assemblée générale du 22 juin 2019,

-de juger que la résolution n°1.2, du procès-verbal de l'assemblée générale du 27 février 2016 qui est illégitime et illégale, 

-de juger que le syndicat des copropriétaires ne pouvait imposer aux époux [Y] des travaux sur une partie commune pour un montant indéterminé et indéterminable,

-d'annuler la résolution n°l .2, du procès-verbal de l'assemblée générale du 27 février 2016 qui est tout aussi illégitime et illégale,

-de juger que le mur de betoflor est une partie commune,

En conséquence,

-de juger que le syndicat des copropriétaires est tenu de financer les travaux de réparation du mur,

-de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] en la personne de son syndic le CABINET CERUTTI GESTION IMMOBILIERE à rembourser aux époux [Y] la somme de 6.600 euros avancés au titre des travaux entrepris pour la construction du mur bétoflor,

Si par impossible la juridiction de céans estime que les époux [Y] devaient être condamnés à régler une quelconque somme au syndicat des copropriétaires, leur condamnation devra être limitée à la somme de 980 correspondant au coût de la remise en état,

-d'ordonner la compensation des créances,

-d'ordonner au Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] en la personne de son syndic le CABINET CERUTTI GESTION IMMOBILIERE de prendre en charge tous frais complémentaires relatif au mur bétoflor,

En tout état de cause

-de débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] en personne de son syndic le CABINET CERUTTI GESTION IMMOBILIERE de son appel incident et de l'ensemble de ses demandes,

-de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] en personne de son syndic le CABINET CERUTTI GESTION IMMOBILIERE au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts, pour ses démarches abusives,

-de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] en la personne de son syndic le CABINET CERUTTI GESTION IMMOBILIERE au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.





Ils reprochent au syndicat des copropriétaires d'avoir porté atteinte à leurs parties privatives en posant des cordons et des chaînes ainsi qu'un grillage dans leur jardin, en leur absence. Ils soutiennent que ce jardin est une partie privative en s'appuyant sur leur titre de propriété et le règlement de copropriété. Ils contestent toute appropriation des parties communes et discutent la valeur probante de l'étude d'Api expertises de l'année 2015. Ils déclarent justifier par deux études (l'une de 2013 et l'autre de 2019 tenant compte de l'état descriptif de division modifié en 1995) du caractère privatif de leur jardin. Ils contestent avoir reconnu une emprise sur les parties communes lors de l'assemblée générale du 27 février 2016. Ils demandent au besoin que soit désigné un expert pour confirmer les limites de propriété.

Ils soutiennent que les travaux effectués sur le mur étaient nécessaires. Ils reprochent au syndicat des copropriétaires de ne l'avoir pas entretenu. Ils font valoir que la réparation a été faite dans les règles de l'art, comme en témoigne un constat d'état des lieux établi par la société BET PETILLOT le 22 février 2015, qui fait également état de la pose d'une semelle. 

Ils estiment n'avoir pas à financer les travaux sur le mur litigieux puisque ce dernier est une partie commune dont est responsable le syndicat des copropriétaires.

Ils considèrent illégale la résolution n° 15.3 de l'assemblée générale, puisque sont mis à leur charge des travaux dont le montant est indéterminé et indéterminable au moment du vote. Ils indiquent que leur ont été imposés l'entreprise et le montant des travaux. Ils relèvent qu'ils n'y a pas eu de mise en concurrence entre plusieurs entreprises. Ils concluent en conséquence à l'annulation de la résolution 15-3 du 22 juin 2019, qui rend inopérante la résolution 1.2 de l'assemblée générale du 27 février 2016 et au remboursement à leur profit de la somme de 6600 euros.

Ils font observer qu'ils ne pourraient tout au plus qu'être condamnés à la remise en état du mur, soit à la somme de 980 euros qui constitue le coût du démontage du mur en bétaflor.

Ils font état de leur bonne foi et sollicite des dommages et intérêts, estimant abusives les démarches du syndicat des copropriétaires.









Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre 2023 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] demande à la cour :

-de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné M.et Mme [Y] à lui verser la somme de 9.806,50 euros au titre du solde de la facture de 1'entreprise Satari relative aux travaux de construction du mur en Bétoflor, 

-d'infirmer le jugement déféré de ce chef, 

-de débouter les époux [Y] de leur demande principale de juger que le jardin se trouvant au droit du mur bétoflor est un jardin privatif de ces derniers, 

 

-de débouter les époux [Y] de leur demande principale de voir ordonner le retrait du grillage posé par le syndic pour des raisons de sécurité sur les limites entre les parties privatives et les parties communes telles que déterminées par le bureau d'Etude API, 

 

-de débouter les époux [Y] de leur demande subsidiaire d'expertise judiciaire ,

 

-de débouter les époux [Y] de leur contestation de la légitimité et de la légalité de la résolution 1-2 de l'assemblée générale du 27 février 2016, laquelle est définitive, 

 

-de débouter les époux [Y] de leur demande de nullité de la résolution 15-3 de l'assemblée générale du 22 juin 2019 au terme de laquelle l'assemblée générale « prend acte des informations communiquées et approuve les diligences faites par le syndic pour préserver les intérêts de la copropriété ».,

 

-de débouter les époux [Y] de leur demande de voir imputer au syndicat des copropriétaires le coût des travaux de remise en état du mur bétoflor construit par eux sans autorisation et au mépris des règles de l'art en remplacement du mur partie commune existant,



-de débouter les époux [Y] de leur demande de remboursement de la somme de 6.600 euros versée par eux au syndicat des copropriétaires à titre de première provision des travaux de reconstruction et de mise en sécurité du mur bétoflor préconisés par le BET STRUCTURE RIVIERA,

 

-de débouter les époux [Y] de leur demande tendant à ce que leur condamnation éventuelle devrait être limitée à la somme de 980 euros correspondant au coût de la remise en état, ainsi que de leur demande de « compensation des créances »,

 

-de débouter les époux [Y] de l'intégralité de leurs demandes,



-d'infirmer le jugement du chef relatif à la condamnation des époux [Y] au titre du solde des travaux de réfection du mur, 

 

Statuant à nouveau aux fins d'actualisation du préjudice , 

 

-de condamner les époux [Y] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 14.877, 60 euros selon devis STATARI du 5/12/2022, au titre du solde des travaux du mur de soutènement devant être reconstruit par suite de l'atteinte aux parties communes dont ils se sont rendus responsables,

-de condamner les époux [Y] au versement de la somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Il conteste l'argument selon lequel le jardin des époux [Y] serait une partie privative. Il note que le règlement de copropriété énonce que les jardins sont des parties communes à jouissance privative et relève que leur titre de propriété en mentionne pas les limites du jardin qui serait privatif. Il précise que le plan du lot n° 78 (n° 36 sur le document) permet de constater que le jardin attenant à ce lot est d'une surface de 20m², surface qui excède celle revendiquée par les époux [Y]. Il estime non probantes les pièces adverses. Il indique s'appuyer pour sa part sur le rapport du cabinet API expertises, qui tient compte des plans de construction et d'un état descriptif de division modifié en 2000. Il ajoute que les époux [Y] avaient reconnu l'emprise sur les parties communes lors de l'assemblée générale du 27 février 2016.

Il conclut avoir posé un grillage, sans violation des parties privatives des époux [Y], pour des raisons de sécurité, liées aux malfaçons sur le mur en bétoflor.

Il s'oppose à toute expertise judiciaire, notant qu'il s'agit d'une demande nouvelle en cause d'appel et qu'une action en bornage est irrecevable en matière de copropriété. Il estime que cette demande n'est par ailleurs pas fondée.

Il fait observer que les époux [Y] ne peuvent contester la résolution 1.2 de l'assemblée générale du 27 février 2016 puisqu'ils ne sont plus dans les délais pour le faire et qu'ils avaient voté favorablement pour cette dernière.

Il conteste toute nullité de la résolution 15-3 de l'assemblée générale du 22 juin 2019. Il relève que les travaux de reprise étaient nécessaires et précise que la société BET PETILLOT n'est pas un ingénieur structure mais un diagnostiqueur Loi Carrez. Il déclare que les travaux effectués à la seule initiative des époux [Y] ont aggravé l'état du mur. Il fait observer que les époux [Y] ont porté atteinte à une partie commune et qu'ils sont redevables de la réparation intégrale du préjudice subi. Il estime dû le remboursement des travaux de réparation rendus nécessaires par leurs agissements, ce à quoi ces derniers s'étaient d'ailleurs engagés. Il expose que le coût des travaux, à la lecture du BET STRUCTURE RIVIERA est déterminé et déterminable. Il indique que le devis a été modifié en raison des exigences de la ville pour un parement en 'pierres de turbie' et de l'augmentation du coût des matériaux depuis 2017.



La clôture de l'affaire a été prononcée le 29 octobre 2025.





MOTIVATION





Sur la demande tendant à l'enlèvement du grillage ainsi que tout autre moyen de limitation placé sur le jardin utilisé par M. Et Mme [Y]



Selon l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.



Un règlement de copropriété a été établi le 27 juillet 1995. Il indique porter sur un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 3], constitué d'un bâtiment A et d'un bâtiment B, un permis de construire des logements ayant été délivré le 23 décembre 1994. Ce règlement mentionne qu'un permis de construire modificatif a été déposé le 23 mai 1995, ramenant le nombre de logements à 45 au lieu de 49 initialement prévu ; il est également noté qu'un second permis de construire modificatif est en cours d'instruction en vue du changement d'implantation de la piscine. L'état descriptif de division inséré dans le règlement de copropriété énonce que le lot n° 78, situé au rez-de-chaussée du bâtiment B, est constitué d'un appartement 2 pièces principales comprenant une entrée, un séjour, une cuisine, une salle de bains, un cellier, une terrasse et un jardin et correspondant à 198/10.000èmes des parties communes générales. Le règlement note que les parties privatives d'un lot 'sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, c'est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires'.







Le règlement de copropriété, dans son chapitre 2, évoque les parties communes et les parties privatives.

Il liste les parties communes, de façon énonciative et non limitative, concernant les parties construites. Il prévoit, au chapitre 'Période de construction-droits accessoires résultant du présent règlement', puisque l'ensemble immobilier n'était pas totalement construit, que le maître de l'ouvrage pourrait modifier, par rapport aux plans du permis de construire annexé au règlement, l'emplacement et la disposition de voitures dans les sous-sols, rez-de-chaussée et rez-de-jardin (...) ainsi que l'emplacement et la composition des cours et jardins. 

Il est également stipulé, au chapitre 'période construction-droits accessoires résultant du présent règlement' : 'En outre, en raison de la demande du permis de construire modificatif précité ramenant le nombre de logement à 45 au lieu de 49, du changement d'implantation de la piscine de l'ensemble immobilier, le maître de l'ouvrage aura le droit de déposer au rang des minutes de l'office notarial les plans conformes au permis de construire modificatif et de modifier l'état descriptif de division en conséquence. L'exercice de ce droit sera toutefois limité par les conditions d'utilisation des parties privatives de certains lots pouvant résulter des stimulations figurant aux contrats d'acquisition(...). 



Le règlement de copropriété, mentionne, au chapitre 'parties privatives' que les parties privatives d'un lot sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, c'est-à-dire les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires, étant précisé que ce chapitre comporte une liste énumérative mais non limitative de ce que comprennent les parties privatives.

Il prévoit, s'agissant de l'entrée en vigueur du statut de la copropriété, pour les parties communes, que 'les parties communes, tel que sol des parties non construites (jardins, cours, voies d'accès), couloirs, niveaux d'emplacement de voitures et caves, n'y entreront qu'une fois achevées et après livraison au syndicat des copropriétaires, afin de permettre au maître de l'ouvrage de procéder à la composition définitive de ces parties, et à l'exercice des droits accessoires dont il a été parlé ci-dessus. La livraison des parties communes s'effectue lors d'un procès-verbal dressé à cet effet entre le maître de l'ouvrage et le syndic éventuellement assisté par le conseil syndical'.



Ce même règlement, mentionne, au chapitre 3 (conditions d'usage de l'immeuble), que l'état description de division qui y est inclus,a même valeur contractuelle que le règlement lui-même et détermine l'affectation particulière de chaque lot compris dans l'immeuble.





L'état descriptif de division intégré dans le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle comme l'indique le règlement de copropriété, énonce que le lot appartenant à M.et Mme [Y] bénéficie d'un jardin. Cette énonciation n'est pas en contradiction avec la manière dont sont décrites les parties communes et les parties privatives.

En conséquence, le jardin de M.et Mme [Y] est une partie privative. La question qui se pose est celle de savoir quelle en est la taille et si le jardin de ces derniers n'empiète pas en partie sur une partie commune.



Les parties sont d'accord pour dire que le mur côté nord-est est une parties commune.



Le syndicat des copropriétaires, estimant que l'ouvrage en bétoflor effectué par les époux [Y] sur une partie commune présente un danger, a fait édifier un grillage qui serait sur la partie privative de leur jardin selon les époux [Y], et sur une partie commune, selon le syndicat des copropriétaires.



Le rapport du cabinet API EXPERTISES du 30 avril 2015 (spécialisé en métrage loi Carrez, diagnostics Amiante, Plomb, gaz et électricité, en DPE et en expertises de valeur vénale) a été établi unilatéralement à la demande du syndicat des copropriétaires ; il est régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties. Il fait état d'une emprise de 46m² sur les parties communes par les époux [Y]. Afin de lui donner toute valeur probante, il convient de rechercher si ce rapport est corroboré par d'autres éléments de preuve. 

Les rapports établis à la demande de M.et Mme [Y] effectués en 2013 par M.[E], ingénieur, 'expert immobilier' et en 2019 par M.[I], géomètre expert, sont également régulièrement versés aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties. M.[E] estime, au vu du plan déposé chez le notaire, que la partie de jardin sur laquelle est implanté le mur de soutènement est privative, tout en notant que le mur soutenant le terrain partie commune (mur bétoflor) est une partie commune. M.[I] dit avoir consulté l'acte original du 27 juillet 1995, suivi d'une attestation rectificative du 09 octobre 1995 et d'un état descriptif de division modificatif de cet immeuble 'suivant acte reçu le 26 septembre 1996 chez le notaire le 21 janvier 2019" ainsi que le plan du bâtiment B et le plan de masse du même bâtiment ; il en conclut que les limites du jardin passent à peu près au pied du mur type bétoflor.



Le rapport API EXPERTISES a une conclusion différente des rapports de M.[E] et M.[I]. Le rapport de M.[E] ne peut toutefois pas corroborer celui de M.[I] puisqu'il ne précise pas suffisamment les pièces sur lesquelles il s'est appuyé et ne vise pas les permis de construire.



Dès lors, aucun rapport ne permet avec certitude de corroborer l'une ou l'autre thèse. 



Les pièces produites ne permettent pas d'affirmer sûrement que le grillage implanté par le syndicat des copropriétaires est ou non sur une partie commune.



La demande d'expertise faite par les époux [Y] n'est pas une demande nouvelle en cause d'appel ; il s'agit d'une mesure d'instruction permettant d'avoir des éléments précis afin de savoir si le grillage posé par le syndicat des copropriétaires l'a été sur des parties privatives ou des parties communes. Elle est donc recevable.



Il convient de surseoir à statuer sur la demande des époux [Y] consistant à enlever le grillage ainsi que tout autre moyen de limitation installé dans le jardin sous astreinte et d'ordonner, aux frais avancés de ces derniers, une expertise, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, cette expertise n'ayant pas pour objet d'effectuer une action en bornage mais de comprendre si le grillage posé sur une partie utilisée par les époux [Y] l'a été sur une partie privative ou une partie commune. Il conviendra notamment d'obtenir le titre de propriété de Mlle [W] [O], du 04 août 1995, cette dernière ayant acquis les lots 78, 33 et 96 (vendus à M.et Mme [Y]) auprès de la société AREA France (société civile immobilière de construction-vente), une copie de cet acte ayant été publiée au 3ème bureau des hypothèques de Nice les 4 septembre et 12 octobre 1995 (volume 95P numéro 3041).





Sur la demande d'annulation des résolutions n° 1-2 du procès-verbal de l'assemblée générale du 27 février 2016 et 15-3 de l'assemblée générale du 22 juin 2019.



Comme l'indique avec pertinence le premier juge qui évoque l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les époux [Y] ont voté pour la résolution n° 1-2 de l'assemblée générale du 27 février 2016, si bien qu'ils ne sont pas opposants au sens de l'article précité ; cette demande est également irrecevable, puisque faite hors délai. Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré qui a rejeté leur demande tendant à voir dire 'illégale' cette résolution et d'indiquer que la demande d'annulation de cette résolution est irrecevable.



La résolution 1-2 de l'assemblée générale du 27 février 2016, (votée par M.et Mme [Y] et à l'unanimité des copropriétaires présents et représentées) a décidé de 'faire réaliser (par le syndicat des copropriétaires) un mur selon étude du B.E.T STRUCTURE RIVIERA aux frais exclusifs de Monsieur et Madame [Y] qui s'engagent irrévocablement à prendre en charge tous les travaux et frais en découlant'.



Selon l'article 55 du décret du 17 mars 1967 dans sa version alors applicable, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.





La résolution 15.3 de l'assemblée générale du 22 juin 2019 intitulée 'construction d'un mur de soutènement côté nord-est aux frais des époux [Y], selon décision de l'assemblée générale du 27 février 2016', est ainsi libellée : 'conformément aux dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967, l'assemblée générale prend acte des informations communiquées et approuve les diligences faites par le syndic pour préserver les intérêts de la copropriété'. Dans le cadre de cette délibération, il était indiqué que 'M.et Mme [Y] ayant procédé au règlement d'un acompte de 6.600, 00 euros, les travaux ont été commandés à l'entreprise STATARI, selon devis d'un montant de 16.406, 50 euros. Préalablement aux travaux, l'entreprise a effectué un sondage qui a permis de constater que, contrairement à ce qui était indiqué dans le rapport établi par le BET STRUCTURE RIVIERA, mandaté par M.et Mme [Y], il n'existait aucune semelle sous le mur bétoflor. En conséquence, l'entreprise STATARI a établi un devis complémentaire d'un montant de 8.899, 00 euros. Parallèlement, Maître [Z] est intervenu auprès des époux [Y], par l'intermédiaire de leur avocat, afin de leur faire part de la situation et leur demander le règlement de la totalité des travaux, conformément à leurs engagements lors de l'assemblée générale du 27 février 2016".C'est dans ces conditions que l'assemblée générale a voté à la majorité des copropriétaires présents et représentés le fait de 'prendre acte des informations communiquées' et 'd'approuver les diligences faites par le syndic pour préserver les intérêts de la copropriété'.





Selon l'article 11 I du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :



I.-Pour la validité de la décision : (...)

 3°Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché (...).



Par une résolution n°12.1, l'assemblée générale du 22 juin 2019 a décidé de fixer à 1500 euros le montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation de plusieurs entreprises est obligatoire. Il en était de même pour la consultation du conseil syndical (résolution n° 12.2).



Le syndic des copropriétaires a choisi seul, sans concertation de l'assemblée générale, l'entreprise chargée d'effectuer les travaux visés par la résolution 1-2 du 27 février 2016.

Il n'est pas contesté que le mur litigieux, sur lequel sont intervenus les consorts [Y], est une partie commune et que les travaux auxquels ils ont procédé l'ont été sans autorisation préalable de l'assemblée générale.



La résolution 15-3 de l'assemblée générale du 22 juin 2019, n'encourt pas la nullité en l'absence de mise en concurrence de diverses entreprises puisque cette mise en concurrence obligatoire sanctionne un défaut d'information du syndicat des copropriétaires sur le montant de travaux mis à la charge des copropriétaires, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Le syndicat des copropriétaires a voté la réalisation des travaux litigieux, aux frais exclusifs de M.et Mme [Y]. La résolution contestée n'est que la suite logique de la résolution 1-2 de l'assemblée générale du 27 février 2016. 

Les époux [Y] ont accepté de prendre en charge le coût d'un mur selon étude du B.E.T. STRUCTURE RIVIERA. S'ils ne peuvent revenir sur cette acceptation, ni solliciter l'annulation de la résolution 15.3 de l'assemblée générale du 22 juin 2019, qui approuve les diligences faites par le syndic, ils peuvent toutefois contester le montant des sommes mises à leur charge, si celles-ci devaient ne pas correspondre à ce qui a été voté en 2016 et à leurs engagements, à savoir la prise en charge d'un mur selon étude du B.E.T STRUCTURE RIVIERA.



Le rapport du B.E.T STRUCTURA RIVIERA du 12 octobre 2015 sur lequel les copropriétaires se sont accordés durant l'assemblée générale de 2016 propose, pour la réalisation du mur :

-l'enlèvement des remblais entre la rehaussse du mur et la terrasse jusqu'à l'anciene terrain naturel, 

-l'évacuation des déblais, 

-la vérification de la bonne étanchéité contre le mur du sous-sol, 

-la mise en place d'un géotextile sur la surface, 

-la mise en place de ballots de polystyrène expansé afin d'alléger les charges contre la rehausse, 

-le fait de recouvrir par environ 30 cms de terre (pièce 13 du syndicat des copropriétaires).



Il n'était pas évoqué dans ce rapport la création d'une semelle en béton armé. Cette somme ne peut donc être mise à charge de M.et Mme [Y]. Il en est de même pour le parement en pierres de la Turbie.



Il convient de s'appuyer sur le dernier devis de l'entreprise STATARI (pièce 24 du syndicat des copropriétaires) qui tient compte de l'augmentation du prix des matériaux depuis 2017, tout en déduisant le coût de la démarche de déclaration de travaux, du terrassement de la semelle, de la création d'une semelle en béton armé et du parement en pierre de la Turbie ; sera donc retenue la somme de 17.677, 60 euros. M.et Mme [Y], qui ont versé 6600 euros, sont en conséquence redevables de la somme de 11077, 60 euros. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution 15-3 de l'assemblée générale du 22 juin 2019 et la demande tendant au remboursement de la somme de 6600 euros. Il sera infirmé en ce qu'il a condamné les époux [Y] au versement de la somme de 9.806,50 euros au titre du solde de la facture de 1'entreprise Satari relative aux travaux de construction du mur en Bétoflor.





Sur les dépens et sur les frais irrépétibles



La cour ayant sursis à statuer sur la demande tendant à l'enlèvement du grillage sous astreinte formée par M.et Mme [Y], il convient de sursoir à statuer sur les dépens et sur les frais irrépétibles.







PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant par arrêt mixte contradictoire, par mise à disposition au greffe ; 







SURSOIT à statuer sur la demande tendant à l'enlèvement du grillage ainsi que tout autre moyen de limitation placé sur le jardin utilisé par M. Et Mme [Y] et sur leur demande de dommages et intérêts ; 



DECLARE recevable la demande d'expertise formée par M.[R] [N] [Y] et Mme [L] [K] épouse [Y] ; 



ORDONNE avant-dire droit une expertise aux frais avancés de M.[R] [N] [Y] et Mme [L] [K] épouse [Y] et désigne à cet effet M.[T] [V], [Adresse 6] [Localité 4]

 Tél : [XXXXXXXX01]

 Port. : [XXXXXXXX02]

 Courriel : [Courriel 11]



avec pour mission de :

-se rendre sur place, 



-prendre connaissance des rapports et avis produits par les parties ( rapports de M.[E] de 2013, rapport deM.[I] de mars 2019, rapport du cabinet API expertises d'avril 2015),



-prendre connaissance des plans détenus par Me [S], notaire ayant établi le règlement de copropriété, de l'état descriptif de division inclus dans le règlement de copropriété du 27 juillet 1995, des plans annexés au règlement de copropriété, établis par M.[G], architecte, du permis de construire du 23 décembre 1994 délivré par la mairie de [Localité 3] (n° 06 104 94 H0026), du permis modificatif déposé à la mairie de [Localité 3] le 23 mai 1995 (n° 104 9 SH 0036), de la décision de la mairie à la suite de cette demande ainsi que du titre de propriété de Mlle [W] [O], du 04 août 1995, cette dernière ayant acquis les lots 78, 33 et 96 (vendus à M.et Mme [Y]) auprès de la société AREA France (société civile immobilière de construction-vente), une copie de cet acte ayant été publiée au 3ème bureau des hypothèques de Nice les 4 septembre et 12 octobre 1995 (volume 95P numéro 3041) et du plan de vente du 

lot n° 36 des époux [Y], 



-donner son avis sur le fait de savoir si le grillage posé sur une partie du terrain utilisé par les époux [Y] l'est sur le jardin partie privative ou sur une partie commune,

- de donner tous autres éléments utiles au litige.





SUBORDONNE l'accomplissement de la mission au versement par M.[R] [Y] et Mme [L] [K] épouse [Y] de la somme de 2.000 euros, en avance sur la rémunération de l'expert, dans un délai de deux mois à compter de la notification de la présente décision ; 





DIT que la consignation de cette somme devra être faite auprès de la régie de la présente Cour et que l'expert en sera informé, sa mission débutant à compter de cette date ; 





DIT qu'à défaut de versement dans le délai et selon les modalités prescrites, la désignation de l'expert est caduque à moins que le juge ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité; 





DIT que l'expert déposera un pré-rapport et que les parties devront dans le délai imparti par l'expert, déposer un ou des dires ; 





DIT que l'expert devra déposer son rapport en deux exemplaires dans un délai de six mois à compter de la notification de la consignation et en adresser une copie à chaque partie ; 





DÉSIGNE Mme C. MENDOZA, conseillère, afin d'examiner toutes difficultés relatives à l'exécution de cette mission ; 







CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande tendant à voir déclarer 'illégale' la résolution 1-2 de l'assemblée générale du 27 février 2016, en ce qu'il a rejeté la demande de remboursement de la somme de 6600 euros formée par M.et Mme [Y] et en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution 15-3 de l'assemblée générale du 22 juin 2019 ; 



INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. [R] [Y] et Mme [L] [K] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] sis à [Localité 3], [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la somme de 9.806,50 euros au titre du solde de la facture de 1'entreprise Satari relative aux travaux de construction du mur en Bétoflor ; 





STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ; 



DECLARE irrecevable la demande d'annulation de la résolution 1-2 de l'assemblée générale du 27 février 2016 ; 



CONDAMNE M. [R] [Y] et Mme [L] [K] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 10] sis à [Localité 3], [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la somme de 11.077, 60 euros au titre du solde du montant dû par ces derniers pour les travaux du mur en bétoflor ; 



SURSOIT à statuer sur les frais irrépétibles et sur les dépens







LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,