Cour d'Appel · Chambre 1-5 — 15 janvier 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AU FOND 

DU 15 JANVIER 2026

ph

N° 2026/ 7









Rôle N° RG 22/08659 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJSND







S.C.I. AVENTADOR





C/



[Z] [U] épouse [L]

[N] [L]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Aurore LLOPIS,



SCP LESAGE - BERGUET - GOUARD ROBERT











Décision déférée à la Cour :



Jugement du tribunal judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 05 Mai 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/02589.





APPELANTE



S.C.I. AVENTADOR, dont le siège social est [Adresse 10]



représentée par Me Aurore LLOPIS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMES



Madame [Z] [U] épouse [L], demeurant [Adresse 10]



représentée par Me Laurine GOUARD-ROBERT de la SCP LESAGE - BERGUET - GOUARD ROBERT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



Monsieur [N] [L], demeurant [Adresse 10]



représenté par Me Laurine GOUARD-ROBERT de la SCP LESAGE - BERGUET - GOUARD ROBERT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE













*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 13 Novembre 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026.







ARRÊT





Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026,



Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Mme Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES



Par acte notarié du 19 avril 2019 la SCI Aventador a acquis un bien ainsi désigné : A [Localité 11] (Bouches-du-Rhône), [Adresse 10], deux parcelles de terre sur lesquelles sont édifiées deux entrepôts et un garage faisant l'objet d'un permis de démolir et d'un permis de construire, cadastrées BK n° [Cadastre 3] et BK n° [Cadastre 4].



M. [N] [L] et Mme [Z] [U] épouse [L] ont acquis selon acte notarié du 23 juillet 2009, la parcelle cadastrée BK n° [Cadastre 2], provenant de la division de l'ancienne parcelle BK n° [Cadastre 5] en les parcelles BK n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], avec constitution de servitudes notamment la suivante :



« I - SERVITUDE DE PASSAGE AVEC AIRE DE RETOURNEMENT CONTRE LA PARCELLE FIGURANT SOUS LA LETTRE A (cadastrée section BK numéro [Cadastre 2]) AU PROFIT DES PARCELLES FIGURANT SOUS LES LETTRES B ET C (cadastrées section BK n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4])

1/ OBJET

L'ACQUEREUR concède au VENDEUR, qui accepte une servitude réelle et perpétuelle de passage avec aire de retournement qui grèvera son fonds et bénéficiera au fonds restant appartenir au VENDEUR soit les parcelles cadastrées section BK n°s [Cadastre 3] et [Cadastre 4] dans les conditions d'exercice qui seront déterminées ci-après.

2/ MODALITES D'EXERCICE

La présente constitution de servitude a lieu sous les charges et conditions ordinaires et de droit en pareille matière et particulièrement sous les conditions et modalités d'exercice suivantes, savoir :







1° Le droit de passage ainsi concédé, s'exercera à l'endroit le moins dommageable pour le fonds servant, c'est-à-dire exclusivement sur une bande de terrain quadrillée en bleu sur le plan.

2° Le droit de passage pourra être exercé en tout temps et à toutes heures, sans aucune restriction, par le VENDEUR, les membres de sa famille, ses domestiques (') puis ultérieurement et dans les mêmes conditions, par les propriétaires successifs du fonds dominant (') 

Ce droit n'emportera en aucun cas celui de stationner sur l'assiette de la servitude et chacune des parties en ce qui la concerne s'interdit d'y faire le dépôt de quelque objet que ce soit, sauf accord ponctuel préalable.

Chacune des parties en ce qui la concerne s'oblige à ne rien faire tendant à diminuer l'usage de la servitude ou à le rendre plus incommode.

3° Le portail d'accès au chemin et au fonds dominant devra toujours être refermé après son ouverture pour permettre l'exercice du droit de passage présentement concédé. A défaut d'une fermeture immédiate aussitôt le passage intervenu, le propriétaire du fonds dominant sera personnellement responsable des dommages de toute nature pouvant résulter du non-respect, par lui-même ou par ceux ayant exercé le droit de passage, de l'obligation de fermeture dudit portail. Le portail figure sur le plan sus-visé par un trait noir.

3/ MODALITES D'ENTRETIEN - FRAIS

Le propriétaire du fonds servant devra entretenir continuellement en bon état de viabilité l'ensemble de l'assiette du droit de passage et l'entretien du portail d'accès sera assumé par chacun des propriétaires des parcelles A, B et C à raison d'un tiers chacun.

Toutefois, le propriétaire du fonds dominant supportera toutes les réparations faisant suite à des dégradations ou des détériorations de son fait ou du fait de personnes à son service.

4/ PLAN

L'assiette du droit de passage concédé figure sous quadrillé bleu en un plan dressé par Monsieur [P], géomètre expert à [Localité 9].

Lequel plan est ci-annexé.

5/ INDEMNITES EVALUATION

La présente constitution de servitude sera évaluée à la somme de 100 euros dans l'acte authentique et sera consentie et acceptée sans indemnité de part ni d'autre.

6/ FONDS SERVANT

Le fonds servant est constitué par la parcelle cadastrée section BK numéro[Cadastre 2].

7/ FONDS DOMINANT

Le fonds dominant est constitué par les parcelles cadastrées section BK numéros [Cadastre 3] et [Cadastre 4].

8/ REQUISITION DE PUBLICATION

Les parties requièrent de M. le conservateur des hypothèques la publicité foncière de la présente constitution de servitudes ».



Au titre des conditions particulières extraites de l'acte du 23 juillet 2009, il est mentionné notamment :



« Le VENDEUR et l'ACQUEREUR déclarent que les travaux relatifs à l'aire de retournement et à l'élargissement de la voie à 4 mètres de desserte des parcelles B et C ne sont pas réalisés à ce jour.

Lors de la réalisation éventuelle de ces travaux, les éléments de maçonnerie créés devront respecter les règles de construction et avoir « un aspect visuel » similaire ou comparable à l'existant.

Les frais inhérents à ces travaux seront partagés à concurrence d'un tiers chacun entre les propriétaires des trois parcelles ».



Après avoir été déboutée d'une précédente demande formée par assignation en référé, la SCI Aventador a, par exploit d'huissier du 30 juin 2021, assigné M. et Mme [L] devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence aux fins de les voir condamner sous astreinte, à maintenir constamment libre le passage sur le chemin d'accès menant à sa propriété, programmer quatre télécommandes, apposer les boutons pressoirs ou un digicode sur le portail, lui communiquer trois devis aux fins de réalisation des travaux permettant la création d'un passage de quatre mètres sur la servitude.



M. et Mme [L] ont conclu au débouté de ces demandes et reconventionnellement ont sollicité l'extinction de la servitude de passage et la suppression du pylône électrique situé sur l'emprise de l'aire de retournement.



Par jugement du 5 mai 2022, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a :



- rejeté la demande reconventionnelle de M. et Mme [L] de constat de l'extinction de la servitude de passage grevant la parcelle cadastrée BK n° [Cadastre 2] au profit des parcelles cadastrées BK n° [Cadastre 2] et BK n° [Cadastre 4] (sic),

- rejeté la demande de la SCI Aventador de condamnation sous astreinte de M. et Mme [L] à lui communiquer trois devis aux fins de réalisation des travaux permettant la création d'un passage de quatre mètres sur la servitude,

- rejeté la demande de la SCI Aventador de condamnation sous astreinte de M. et Mme [L] à maintenir constamment libre le passage sur le chemin d'accès menant à sa propriété, constitué par une servitude conventionnelle,

- rejeté la demande de la SCI Aventador de condamnation de M. et Mme [L] à programmer quatre télécommandes sous astreinte et à apposer les boutons pressoirs ou un digicode sur le portail,

- condamné M. et Mme [L] à fournir à la SCI Aventador une clé de déverrouillage manuel du portail,

- rejeté la demande de M. et Mme [L] de condamnation de la SCI Aventador à détruire le pilône électrique situé sur l'emprise de l'aire de retournement,

- rejeté le surplus des demandes,

- condamné la SCI Aventador aux entiers dépens de l'instance n'incluant pas la somme de 694 euros correspondant à des frais d'huissier exposés par les défendeurs,

- débouté la SCI Aventador de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI Aventador à verser à M. et Mme [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire. 



Le tribunal a estimé :



Sur l'extinction alléguée de la servitude de passage susceptible de rendre sans objet les demandes principales,

- que les relevés cadastraux produits n'établissent pas que les parcelles BK n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] disposent d'un accès à la voie publique via les parcelles BK n° [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 1],

- que les documents produits n'établissent pas que les propriétés pouvant potentiellement permettre le désenclavement appartiennent à la SCI Aventador, propriétaire de la parcelle enclavée, le fait que l'un des représentants de la SCI Aventador puisse être le propriétaire d'une parcelle contiguë, étant inopérant, les deux entités étant distinctes,

- que la preuve du désenclavement n'est pas rapportée,



Sur les demandes de la SCI Aventador,

- que les mentions du constat d'huissier du 9 août 2019 constatant lors de son déplacement, le stationnement de trois véhicules sur l'assiette de la servitude de passage, ne suffisent pas à établir que le comportement des époux [L] rend incommode l'utilisation de la servitude de passage,

- qu'il ne résulte pas de l'acte notarié du 19 avril 2019 d'obligations quantitatives quant au nombre de télécommandes relatives au portail ou l'installation du bouton-pressoir ou d'un digicode et qu'il n'est pas démontré que le refus de quatre télécommandes, l'absence de bouton-pressoir ou de digicode diminuent l'usage de la servitude ou la rendent incommode,

- que les époux [L] ont consenti dans leurs conclusions à fournir une clé de déverrouillage manuel du portail,

- que s'il est constant que la largeur du chemin amenant aux parcelles BK n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] est inférieure à quatre mètres à plusieurs endroits sur sa longueur, il n'est pas démontré que l'assiette doit mesurer quatre mètres de large à défaut de mention en ce sens dans les actes notariés versés aux débats, car le plan établi par M. [P] produit par la SCI Aventador n'est pas signé, ni ne peut être rattaché avec certitude aux actes notariés des 23 juillet 2009 et 19 avril 2019, la mention dans les actes notariés des termes « réalisation éventuelle de ces travaux » n'a pas pour finalité ni pour effet de leur conférer un caractère contraignant, la faisabilité de l'élargissement n'est pas démontrée à suffisance,









Sur la demande reconventionnelle de suppression du pylône électrique,

- que les époux [L] ne rapportent pas la preuve de la réalité et de l'étendue de la dangerosité alléguée dudit pylône.



Par déclaration du 15 juin 2022, la SCI Aventador a interjeté appel de ce jugement.



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 8 février 2023, la SCI Aventador demande à la cour de :



Vu l'article 809 du code de procédure civile,

Vu l'article 701 du code civil,



- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence le 5 mai 2022 en ce qu'il a :

- rejeté la demande de la SCI Aventador de condamnation sous astreinte de M. et Mme [L] à lui communiquer trois devis aux fins de réalisation des travaux permettant la création d'un passage de quatre mètres sur la servitude,

- rejeté la demande de la SCI Aventador de condamnation sous astreinte de M. et Mme [L] à maintenir constamment libre le passage sur le chemin d'accès menant à sa propriété, constitué par une servitude conventionnelle,

- rejeté la demande de la SCI Aventador de condamnation de M. et Mme [L] à programmer quatre télécommandes sous astreinte et à apposer les boutons pressoirs ou un digicode sur le portail,

- rejeté le surplus des demandes,

- condamné la SCI Aventador aux entiers dépens de l'instance n'incluant pas la somme de 694 euros correspondant à des frais d'huissier exposés par les défendeurs,

- débouté la SCI Aventador de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI Aventador à verser à M. et Mme [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire,



Et statuant à nouveau sur ces chefs critiqués,



- la juger recevable et bien fondée en ses demandes,

- condamner M. et Madame [L] à maintenir constamment libre le passage sur le chemin d'accès menant à la propriété de la SCI Aventador constitué par une servitude conventionnelle et ce, sous astreinte de 200 euros par infraction constatée par huissier de justice à compter de la signification de la décision à intervenir,

- condamner M. et Madame [L] :

- à programmer quatre télécommandes permettant d'actionner l'ouverture du portail, dans un délai d'une semaine à compter de la signification de la décision à intervenir et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé ce délai,

- à apposer sur un des piliers dudit portail, et à ses frais, une installation de boutons pressoirs ou de digicode, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé ce délai,

- à lui fournir une clé de déverrouillage manuel du portail en cas de panne du système automatisé,

- condamner M. et Madame [L] à lui fournir trois devis aux fins de réalisation des travaux permettant la création d'un passage de quatre mètres de large correspondant à l'assiette prévue pour la servitude conventionnelle à l'acte notarié, et ce dans le délai d'un mois à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de ce premier délai,

- débouter M. et Madame [L] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner M. et Madame [L] à lui verser la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



La SCI Aventador fait valoir en substance :



Sur l'existence de la servitude et de son assiette,





- que les époux [L] sont parfaitement informés de cette servitude qui figure à leur acte d'acquisition, y compris de son assiette de quatre mètres de large,

- que la servitude de quatre mètres est précisément relevée sur le bornage,

- que lors de la constitution de la servitude, l'auteur des deux parcelles n'avait pas l'intention de faire réaliser les travaux inhérents à l'élargissement de la servitude dans la mesure où ils entendaient vendre leurs parcelles, et c'est la raison pour laquelle les travaux sont indiqués dans l'acte constitutif comme « éventuels »,

- qu'il n'existe manifestement aucune interprétation à faire de la servitude litigieuse qui se trouve parfaitement claire et sans ambiguïté,



Sur le non-respect par le fonds servant de la servitude conventionnelle,

- qu'il ressort du procès-verbal de constat d'huissier du 9 août 2019,

- que la position de la Cour de cassation est constante (Cour de Cassation 3ème chambre civile 26 juin 2016 pourvoi n° 15-16.224), que le propriétaire d'un terrain sur lequel il existe une servitude de passage est autorisé à le clore, mais il doit donner au bénéficiaire de la servitude les moyens de passer sans difficulté notamment en permettant l'accès via l'attribution de clés ou de télécommande si, comme en l'espèce le portail est automatisé,

- que dans cette jurisprudence les juges ont relevé que le portail sera automatisé et une télécommande permettant de l'ouvrir à distance sera fournie aux propriétaires bénéficiant du droit de passage,

- que si les défendeurs craignent qu'un bouton pressoir ne permette l'entrée d'un trop grand nombre de personnes (étant précisé que ni la SCI Aventador, ni son locataire n'accueillent de public') il est également possible de mettre en place un digicode qui sera d'avantage sécurisant,

- qu'il lui est nécessaire ainsi que sa locataire, la société Carl.an.do de disposer de plusieurs télécommandes afin d'exercer simplement leurs activités respectives,

- que les consorts [L] ne l'ignorent pas dans la mesure où ils ont sollicité et obtenu le financement par elle, du nouveau mécanisme afférent au portail à hauteur des deux tiers eu égard à la présence de ces deux entreprises, tout en ne lui fournissant qu'une seule et unique télécommande,

- que ce refus, tel que matérialisé dans les écritures adverses, n'a d'autre objectif que de limiter l'usage de la servitude,

- que s'agissant des travaux pour établir l'assiette de la servitude conventionnelle dont la prise en charge est partagée, il est judicieux que les propriétaires s'accordent sur l'entreprise mandatée au titre des travaux,

- que c'est en parfaite mauvaise foi, que les époux [L] entendent tirer de la réalisation « éventuelle » l'absence d'obligation d'avoir à procéder aux travaux d'élargissement,

- que les travaux sont parfaitement réalisables,

- que l'argument selon lequel l'entreposage de coques de piscine serait à l'origine de la volonté de transformation de la servitude et par ailleurs, contreviendrait au zonage UE du PLU n'autorisant pas d'activité économique non industrielle, se trouve sans fondement et au demeurant extérieur à l'objet du débat,

- que la déclaration préalable, de même que le permis de construire déposé par elle, démontrent la parfaite conformité des travaux envisagés en dépit des dénégations, non justifiées, des époux [L],

- qu'il n'est pas contestable que ses parcelles ne disposent que d'un seul et unique accès, à savoir via la servitude de passage litigieuse.



Dans leurs conclusions d'intimés déposées et notifiées par le RPVA le 1er septembre 2022, M. et Mme [L] demandent à la cour de :



- rejeter la demande de réformation du jugement,

- confirmer le jugement attaqué,

- rejeter l'intégralité des demandes de la SCI demanderesse,



Reconventionnellement,



- ordonner la suppression du poteau électrique situé dans l'emprise de l'aire de retournement et dont la dangerosité a été établie par huissier,

- constater l'extinction de la servitude de passage grevant leur parcelle,





- mettre à la charge de la SCI requérante la somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par eux au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre le remboursement des frais d'huissier qu'ils ont été contraints d'exposer à hauteur de 694 euros,

- mettre à la charge de la SCI requérante les entiers dépens d'instance et d'appel distraits au profit de la SCP Lesage Berguet Gouard- Robert.



M. et Mme [L] répliquent :



Sur l'assiette de la servitude,

- qu'il ressort de la lecture de l'acte notarié que la largeur de quatre mètres, revendiquée, n'est aucunement mentionnée,

- que la mention d'un accès de quatre mètres, ne correspond pas à la situation matérielle des lieux, mais entend uniquement répondre à une contrainte du règlement d'urbanisme de nature à rendre la parcelle constructible,

- qu'il ressort de l'acte notarié que la réalisation des travaux d'élargissement de la voie à quatre mètres, est une éventualité et non une obligation,

- que l'appelante reconnaît avoir acquis en connaissance de la possibilité de réaliser des travaux d'élargissement,

- que le plan produit par l'appelante, n'est pas signé par eux,

- que lorsqu'ils ont acquis, il était bien question d'une servitude de passage telle qu'elle existe matériellement mais pas d'élargir cet accès, ce qui est corroboré par la présence d'éléments matériels, portail, mur et plantations sur l'emprise des quatre mètres,

- qu'un stationnement ponctuel n'est pas de nature à rendre le passage incommode,

- qu'indépendamment de tout stationnement de véhicules, la largeur de quatre mètres n'existe pas et n'est matériellement pas réalisable,

- qu'il ressort du bail commercial produit, que le preneur entend procéder à l'entreposage de coque de piscine et transformer la servitude qui s'avère insuffisante pour accueillir de tels convois, alors que les parcelles sont situées en zone UE du PLU de la commune de [Localité 11] qui n'autorise que les activités économiques non industrielles, 

- que l'assiette de la servitude est malmenée par les engins de chantier à chenille et aucune remise en état n'est effectuée après le passage des engins,

- que la SCI Aventador ne justifie pas d'un intérêt légitime à solliciter l'élargissement de la servitude de passage,

- qu'il est erroné de soutenir que l'auteur de la SCI Aventador n'a pas réalisé les travaux onze ans auparavant parce qu'elle avait l'intention de vendre, mais bien uniquement parce que son assiette ne posait unique (sic) difficulté,

- que la servitude ne disposera jamais d'une largeur de quatre mètres depuis la voie publique, puisqu'en amont de leur propriété, pour rejoindre la RN 113, cette largeur n'existe pas et que de nombreux véhicules y sont stationnés,

- que la SCI Aventador est donc dépourvue de tout intérêt à solliciter un tel élargissement sur une portion limitée de la servitude,

- que le portail, dont la SCI Aventador connaissait l'existence lors de son acquisition, réduit déjà la servitude à 3,57 mètres de large,

- que l'élargissement impliquerait la démolition du mur Est de leur propriété, le mur supportant le compteur électrique et à l'Est la modification du talus de la voie ferrée qui a son pied contre le mur, ainsi que la démolition du mur de clôture existant qui sépare leur propriété de la parcelle appartenant à la SNCF, ainsi que la démolition du portail existant et l'abattage des arbres de haute tige présents sur leur parcelle et la dépose de la ligne téléphonique jouxtant le mur de clôture,

- que l'élargissement aurait surtout des conséquences dommageables pour eux, en ce que l'accès serait situé au droit de leur habitation, rasant leur mur d'enceinte,

- que l'élargissement n'est pas réalisable car il existe une servitude dite T1 relative aux chemins de fer et que le courrier produit ne saurait être considéré comme une autorisation donnée par la SNCF, compte tenu des nombreuses préconisations de ce document,

- que M. [Y], gérant de la SCI Aventador, a érigé un mur de clôture entre la parcelle BK [Cadastre 3] et leur parcelle, sans autorisation d'urbanisme et la déclaration préalable de travaux produite, n'a jamais été affichée sur le terrain et sa production tardive démontre que les travaux ont été réalisés sans autorisation préalable,

- qu'il est impossible de fournir des devis en l'absence d'éléments concrets et précis quant à la teneur et la faisabilité des travaux,





- qu'ils ont fourni une télécommande alors que la SCI Aventador disposait déjà de celle de son vendeur, que l'octroi de quatre télécommandes supplémentaires est manifestement abusif et est de nature à entraîner une modification de l'exercice de la servitude par l'augmentation du nombre de passages,

- que la pose d'un bouton-poussoir relève de la seule commodité des gérants de la SCI Aventador et ne saurait être mise à leur charge,

- que l'obligation de refermer le portail inscrit dans l'acte constitutif est en opposition avec la volonté de mise en 'uvre du digicode et du bouton-poussoir,



Sur leur demande reconventionnelle,

- qu'il peut être déduit du procès-verbal de constat produit par la SCI Aventador, qu'elle dispose de deux accès à sa parcelle,

- qu'il ressort des matrices cadastrales que M. [Y] est également propriétaire des parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 7], [Cadastre 6] et [Cadastre 8] dont il utilise l'accès plus au Nord, depuis la RN 113, d'une largeur bien plus importante, et que par cette acquisition il a désenclavé ses parcelles BK [Cadastre 2] et BK [Cadastre 3] (sic),

- que le pylône « fixé de manière précaire » tel que relevé par l'huissier, grève la servitude dont ils bénéficient.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 28 octobre 2025.



L'arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur l'étendue de la saisine de la cour



Selon l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.



Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.



Il est admis au visa de ces deux articles, que lorsque les parties ne demandent dans le dispositif des conclusions, ni l'infirmation ni l'annulation des dispositions concernées du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer lesdites dispositions du jugement. Il en est de même, lorsque les parties demandent l'infirmation d'une disposition du jugement, sans formuler de prétention au titre de la disposition à infirmer ou sans développer de moyen au soutien de ladite prétention.



Il n'y a pas de demande d'infirmation du jugement dans le dispositif des conclusions des intimés, alors qu'ils reprennent dans les motifs des conclusions à hauteur d'appel, des prétentions qui ont été rejetées par le premier juge. La cour n'est donc pas saisie d'un appel incident concernant les prétentions tendant à l'extinction de la servitude, la suppression du poteau électrique et concernant les frais de procès-verbal de constat d'huissier.



Il convient cependant de corriger l'erreur matérielle manifeste dans le dispositif du jugement qui « REJETTE la demande reconventionnelle de Monsieur [N] [L] et Madame [Z] [U] de constat de l'extinction de la servitude de passage grevant la parcelle cadastrée BK n° [Cadastre 2] au profit des parcelles cadastrées BK n° [Cadastre 2] et BK n° [Cadastre 4] », sur l'un des numéros de parcelles mentionné, puisqu'il est établi que la SCI Aventador est propriétaire des parcelles cadastrées section BK n° [Cadastre 4] et BK n° [Cadastre 3] (et pas BK n° [Cadastre 2] qui appartient à M. et Mme [L] fonds servant).



Sur la réalisation de travaux permettant la création d'un passage de quatre mètres



Il est soutenu que le passage de quatre mètres est prévu dans l'acte et le plan annexé.



Il est opposé l'absence de certitude sur ce point, comme statué par le premier juge, et que ce n'est pas réalisable.





Aux termes des articles 637 et 639 du code civil, une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire. Elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires.



L'article 701 du même code prévoit que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode.



Il ressort de la simple lecture de l'acte constitutif de la servitude du 23 juillet 2009, dont la cour ne peut vérifier que la mention a bien été reproduite dans l'acte d'acquisition de la SCI Aventador, comme mentionné dans le jugement appelé et l'ordonnance de référé du 29 septembre 2020, en l'état de la production d'une copie incomplète de l'acte d'acquisition, que la servitude constituée avec l'accord des parties, en l'occurrence M. et Mme [L] propriétaires du fonds servant, a une assiette de quatre mètres de large par renvoi à un plan établi par M. [P], versé aux débats en pièce n° 23 de la SCI Aventador. Ce plan consécutif à la division parcellaire, comme la première page relative à la division parcellaire sont d'ailleurs signés par M. et Mme [L], dont on distingue très nettement les deux signatures.



Ce rappel à la largeur de quatre mètres est également expressément fait dans les « conditions particulières » de l'acte constitutif du 23 juillet 2009, précisant que les travaux relatifs à l'aire de retournement et à l'élargissement de la voie à quatre mètres de desserte des parcelles BK n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4], n'étaient pas réalisés au jour de l'acte, en organisant les conditions de ses travaux, quant aux matériaux à utiliser et la participation des fonds servant et dominant à ces travaux.



La simple lecture de la clause ne laisse aucun doute sur la largeur stipulée librement par les parties à l'acte du 23 juillet 2009, de l'assiette de la servitude de passage, le caractère éventuel de la formule « lors de la réalisation éventuelle de ces travaux » n'étant attaché, qu'à la réalisation des travaux de maçonnerie, à savoir la réalisation du mur, ayant pour effet de délimiter la servitude de passage.



Il est reconnu que la largeur actuelle de l'assiette de la servitude de passage délimitée par le mur construit, n'atteint pas la largeur de quatre mètres telle que stipulée dans le titre constitutif de la servitude. Cela est confirmé par le procès-verbal de constat d'huissier établi à la requête de M. et Mme [L], selon lequel la largeur du passage laissée par le portail est de 3,57 mètres, et la largeur entre un pylône électrique et le mur est de 2,80 mètres.



Il n'est pas démontré que l'élargissement à quatre mètres est impossible du fait d'une servitude liée à la voie ferrée, alors qu'il est produit par la SCI Aventador un accord de la mairie de [Localité 11] du 4 octobre 2019 à sa déclaration préalable concernant un déplacement du mur de clôture et un déplacement du portail, en lien avec un devis du 26 septembre 2019 pour la « destruction et reconstruction de deux murs de clôture, de deux piliers avec déplacement d'un portail ».



Le fait qu'il soit indiqué qu'en amont de la propriété [L] l'accès à la voie publique est limité dans sa largeur, du fait du stationnement de véhicules, ne peut dispenser M. et Mme [L] de leur obligation conventionnelle de respecter la largeur de l'assiette de la servitude de passage stipulée dans leur titre, concernant leur parcelle désignée comme fonds servant.



Il convient donc de faire droit à la demande de la SCI Aventador tendant à la condamnation de M. et Mme [L], à fournir trois devis aux fins de réalisation des travaux permettant la création d'un passage de quatre mètres de large correspondant à l'assiette prévue pour la servitude conventionnelle à l'acte notarié, le jugement appelé étant infirmé sur ce point.



En application de l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.



Afin d'y contraindre M. et Mme [L], il y a lieu de fixer une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de six mois.



Sur le maintien libre du passage



Il est soutenu qu'il y a des stationnements sur le passage, selon procès-verbal de constat d'huissier.



Il est opposé qu'un stationnement ponctuel n'est pas de nature à rendre le passage incommode.



Il ressort de l'acte constitutif de la servitude de passage, qu'il est interdit aux parties, soit les propriétaires des fonds dominant et servant, de stationner sur l'assiette de la servitude, sauf accord ponctuel préalable.



Même s'il n'est produit qu'un seul procès-verbal de constat d'huissier établi 9 août 2019, il convient en l'état du positionnement adopté par M. et Mme [L] et de la clarté de la servitude conventionnelle de passage constituée, de faire droit à la demande de la SCI Aventador et de les condamner à maintenir constamment libre l'assiette de la servitude conventionnelle.



Afin de les y contraindre, il sera fixé une astreinte provisoire de 100 euros par infraction constatée par le commissaire de justice à compter de la signification de la présente décision.



Sur la demande de télécommandes, boutons pressoirs ou digicode



La SCI Aventador soutient qu'elle en a besoin pour user de la servitude de passage, pour son activité et celle de son locataire.



Il est opposé que c'est abusif et de nature à entraîner une modification de l'exercice de la servitude par l'augmentation du nombre de passages.



Il est constaté que la SCI Aventador justifie avoir participé au remplacement de la motorisation du portail, à hauteur des deux tiers du coût conformément aux stipulations prévues dans l'acte constitutif de la servitude de passage, en dernier lieu le 26 avril 2022.



Dès lors, l'opposition de M. et Mme [L] à la programmation de télécommandes permettant d'actionner l'ouverture du portail, constitue un obstacle au libre usage de la servitude conventionnelle, expressément stipulée « en tout temps et à toutes heures, sans aucune restriction, par le VENDEUR, les membres de sa famille, ses domestiques (') puis ultérieurement et dans les mêmes conditions, par les propriétaires successifs du fonds dominant (') ».



Il convient donc de faire droit à la demande de la SCI Aventador et de condamner M. et Mme [L] à programmer quatre télécommandes permettant d'actionner l'ouverture du portail, aux frais de la SCI Aventador, qui y consent d'ailleurs.



Afin d'y contraindre M. et Mme [L], il y a lieu de fixer une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, à l'expiration d'un délai d'une semaine à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de six mois.



En l'état de l'absence de restriction posée à la servitude conventionnelle de passage ci-dessus reproduite et dans le simple objectif de la rendre normalement utilisable, il sera également fait droit à la demande de la SCI Aventador, tendant à l'apposition sur l'un des piliers du portail et aux frais de la SCI Aventador, qui le réclame, d'un bouton digicode permettant l'ouverture du portail en l'absence de télécommande, le digicode ayant pour effet de limiter l'accès aux personnes autorisées par le propriétaire des fonds dominants, par rapport au bouton pressoir permettant un passage sans autorisation préalable.



Afin d'y contraindre M. et Mme [L], il y a lieu de fixer une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de six mois.



Le jugement sera ainsi infirmé sur ces deux points, et confirmé concernant la remise de la clé de déverrouillage manuel du portail, en cas de panne du système automatisé, ce dernier point n'étant d'ailleurs pas contesté.

Sur les demandes accessoires



En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d'infirmer le jugement entrepris sur les dépens, ainsi que sur les frais irrépétibles.



M. et Mme [L] qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens de première instance et d'appel et aux frais irrépétibles, qu'il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI Aventador.



PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement entrepris en ses dispositions appelées, sauf en ce qu'il a :

- rejeté la demande de la SCI Aventador de condamnation sous astreinte de M. [N] [L] et Mme [Z] [U] épouse [L] à lui communiquer trois devis aux fins de réalisation des travaux permettant la création d'un passage de quatre mètres sur la servitude,

- rejeté la demande de la SCI Aventador de condamnation sous astreinte de M. [N] [L] et Mme [Z] [U] épouse [L] à maintenir constamment libre le passage sur le chemin d'accès menant à sa propriété, constitué par une servitude conventionnelle,

- rejeté la demande de la SCI Aventador de condamnation de M. [N] [L] et Mme [Z] [U] épouse [L] à programmer quatre télécommandes sous astreinte et à apposer les boutons pressoirs ou un digicode sur le portail,

- condamné la SCI Aventador aux entiers dépens de l'instance,

- condamné la SCI Aventador à verser à M. [N] [L] et Mme [Z] [U] épouse [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rectifiant le jugement appelé en ses dispositions confirmées,



Dit qu'est rejetée la demande reconventionnelle de M. [N] [L] et Mme [Z] [U] épouse [L] de constat de l'extinction de la servitude de passage grevant la parcelle cadastrée BK n° [Cadastre 2] au profit des parcelles cadastrées BK n° [Cadastre 3] et BK n° [Cadastre 4] ;



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,



Condamne M. [N] [L] et Mme [Z] [U] épouse [L], à fournir trois devis aux fins de réalisation des travaux permettant la création d'un passage de quatre mètres de large, sous astreinte provisoire de 100 euros (cent euros) par jour de retard, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de six mois ;



Condamne M. [N] [L] et Mme [Z] [U] épouse [L], à maintenir constamment libre l'assiette de la servitude conventionnelle, sous astreinte provisoire de 100 euros (cent euros) par infraction constatée par le commissaire de justice à compter de la signification de la présente décision ;



Condamne M. [N] [L] et Mme [Z] [U] épouse [L], à programmer quatre télécommandes permettant d'actionner l'ouverture du portail, aux frais de la SCI Aventador, sous astreinte provisoire de 50 euros (cinquante euros) par jour de retard, à l'expiration d'un délai d'une semaine à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de six mois ;



Condamne M. [N] [L] et Mme [Z] [U] épouse [L], à apposer sur l'un des piliers du portail, aux frais de la SCI Aventador, un bouton digicode permettant l'ouverture du portail en l'absence de télécommande, sous astreinte provisoire de 50 euros (cinquante euros) par jour de retard, à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de six mois ;



Condamne M. [N] [L] et Mme [Z] [U] épouse [L], aux entiers dépens ;



Condamne M. [N] [L] et Mme [Z] [U] épouse [L], à payer à la SCI Aventador, la somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER, LE PRESIDENT,