Cour d'Appel · Chambre 1-5 — 15 janvier 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5



ARRÊT AU FOND 

DU 15 JANVIER 2026

ph

N° 2026/ 2









Rôle N° RG 22/04704 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJERZ







[W] [P]





C/



[D] [S]

Compagnie d'assurance GMF

Syndicat des copropriétaires [Adresse 13]

S.A. AXA FRANCE IARD

S.A. GENERALI IARD









Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Jean VOISIN



SELARL CABINET FRANCOIS & ASSOCIES



Me Frédéric GROSSO



SELAS CENAC CARRIERE & ASSOCIÉS



SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire d'Aix en Provence en date du 08 Mars 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/05271.





APPELANTE



Madame [W] [P] née [K]

demeurant [Adresse 7]



représentée par Me Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMES



Monsieur [D] [S]

demeurant [Adresse 9]



représenté par Me Olivia DUFLOT de la SELARL CABINET FRANCOIS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



Compagnie d'assurance GMF, GARANTIE MUTUELLE DES FONCTIONNAIRES, SA, dont le siège social [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège



représentée par Me Olivia DUFLOT de la SELARL CABINET FRANCOIS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 15] [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le Cabinet LIEUTAUD, SAS, dont le siège social [Adresse 3], pris en la personne de son établissement secondaire [Adresse 11], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domicilié en cette qualité audit siège 



représenté par Me Frédéric GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE



S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège



représentée par Me Nadège CARRIERE de la SELAS CENAC CARRIERE & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Marie-Madeleine EZZINE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE









S.A. GENERALI IARD poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualités au siège social sis, [Adresse 2]



représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Jean-Philippe MONTERO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Corinne TOMAS-BEZER de la SCP LOGOS, avocat au barreau de MARSEILLE











*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 13 Novembre 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.





La Cour était composée de : 



Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller



qui en ont délibéré.







Greffier lors des débats : Mme Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026.









ARRÊT





Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026,



Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Mme Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***



FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES





La copropriété [Adresse 8], située [Adresse 12] [Localité 10], est un ensemble immobilier, édifié en 1973, composé de quatre bâtiments, dont les étages sont décalés les uns par rapport autres, les terrasses des uns constituant la toiture des autres. 



M. [D] [S] est propriétaire au sein de cet ensemble immobilier, d'un appartement constituant le lot n° 13, situé au premier niveau du bâtiment D.



Mme [W] [P] née [K], est propriétaire depuis le 9 septembre 2002, du lot n° 14 du même ensemble immobilier, s'agissant d'un appartement en duplex, situé au deuxième et troisième niveau du bâtiment D, comprenant la jouissance privative d'une terrasse de 52 m² environ se trouvant au deuxième niveau et d'une terrasse de 39 m² environ se trouvant au troisième niveau.



Se plaignant de dégâts des eaux survenus le 29 juin 2012 et le 13 août 2014, M. [S] et son assureur la société GMF ont obtenu la désignation d'un expert par ordonnance de référé du 21 avril 2015, au contradictoire de Mme [P], de son assureur la société Axa France, du syndicat des copropriétaires et de son assureur la société Generali iard. M. [Z] [I] a déposé son rapport le 15 novembre 2017 et un additif le 26 décembre 2017.





Par exploit d'huissier des 14 et 15 octobre 2019, M. [S] et son assureur la société GMF, ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé Touret de Vallier K (ci-après le syndicat des copropriétaires), son assureur la société Generali assurances, Mme [W] [P] née [K] copropriétaire et son assureur la société Axa France iard, devant le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence, en réparation de leurs préjudices de jouissance pour M. [S], matériel pour la société GMF.



Par jugement du 8 mars 2022, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a :

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa fin de non-recevoir,

- débouté la société Generali iard de sa fin de non-recevoir,

- déclaré le syndicat des copropriétaires responsable sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 au titre de l'ensemble des préjudices de M. [S],

- déclaré Mme [W] [P] née [K] responsable sur le fondement de l'article 1240 du code civil au titre du préjudice de jouissance de M. [S],

- dit que les sociétés Axa France et Generali iard ne doivent pas leurs garanties,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et Mme [W] [P] née [K] à payer à M. [S] la somme de 18 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société GMF en sa qualité de subrogée dans les droits de M. [S], la somme de 6 932,90 euros correspondant au coût des travaux d'embellissement qu'elle a préfinancés,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et Mme [W] [P] née [K] à payer à la société GMF la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum le syndicat des copropriétaires et Mme [W] [P] née [K] aux dépens, comprenant les frais d'expertise, avec distraction de ceux-ci,

- dit que M. [S] sera dispensé de toute participation à la dépense commune dans les conditions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.



Le tribunal a considéré :

- que le syndicat des copropriétaires a qualité pour être assigné en responsabilité sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, étant établi par le rapport d'expertise judiciaire que les infiltrations qui affectent l'appartement de M. [S] proviennent principalement de la toiture-terrasse de Mme [P], s'agissant d'une partie commune, dont Mme [P] a la jouissance privative,

- que le rapport d'expertise judiciaire confirme que les venues d'eau par infiltrations ont pour origine principale la vétusté du complexe d'étanchéité de la toiture-terrasse, la vétusté des jardinières attenantes et l'absence de traitement des joints de fractionnement, la fissuration et l'ouverture de parois verticales au droit du joint de fractionnement non marqué en façade de l'appartement de M. [S], soit un défaut d'entretien (vétusté du complexe d'étanchéité) et un vice de construction (absence de traitement des joints),

- que le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité de plein droit, et ne peut s'exonérer de sa responsabilité en invoquant la faute de Mme [P] dans l'édification de la véranda, qui n'est pas considérée comme une cause des infiltrations, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas avoir tenté d'entretenir l'ouvrage, ni y avoir été empêché par la présence de cette véranda, édifiée sans autorisation de l'assemblée générale depuis près d'une décennie au moment de l'apparition des désordres, sans contestation du syndicat des copropriétaires,

- que Mme [P] a fait obstacle à la mise en 'uvre des travaux par son action en annulation de la résolution votée par l'assemblée générale du 20 juin 2017 les autorisant, contribuant à retarder et aggraver le préjudice de jouissance de M. [S] à proportion d'un sixième,

- que la police d'assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires auprès de la société Generali comporte une exclusion de garantie s'appliquant aux dommages aux biens occasionnés par la vétusté, que la nullité de cette clause ne peut être retenue, alors que ses termes sont non équivoques,

- que la police d'assurance souscrite par Mme [P] auprès de la société Axa France garantit les conséquences pécuniaires des dommages corporels, matériels et immatériels causés par l'habitation, que le préjudice de jouissance dont M. [S] demande l'indemnisation n'est pas un préjudice pécuniaire,





- que le préjudice de jouissance de M. [S] est démontré du mois de juin 2012 au mois de juin 2018 et que le coût des travaux d'embellissement correspond au montant réglé par la société GMF, subrogée dans les droits de M. [S],

- que sur la demande de la société Axa contre le syndicat des copropriétaires et son assureur Generali, au titre de la somme versée à Mme [P] en réparation de dommages subis suite à un dégât des eaux du 21 janvier 2015, le procès-verbal de constatation est insuffisant sur l'origine des désordres, qui pourrait être distincte de l'origine des dommages subis par M. [S] et qu'il n'est pas possible de se contenter de statuer par simple transposition des conclusions du rapport d'expertise judiciaire, pour retenir la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires issue de la version de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 antérieure à l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, qui n'est engagée que si les dommages ont pour origine des parties communes et résultent d'un défaut d'entretien ou d'un vice de construction.



Par déclaration du 30 mars 2022, Mme [P] a interjeté appel partiel de ce jugement.



Par ordonnance du 10 octobre 2023, le conseiller de la mise en état a :

- déclaré irrecevable la société Axa France en son appel incident en remboursement des préjudices payés à Mme [P], dirigé contre la société Generali,

- rejeté l'exception d'irrecevabilité de l'appel incident de la société Axa dirigé contre la société Generali au titre du préjudice matériel subi par M. [D] [S] et la GMF à hauteur de 6 303,44 euros.



Dans ses conclusions d'appelante déposées et notifiées sur le RPVA le 27 juin 2022, Mme [P] demande à la cour de :



1°) réformer la décision :

a) en ce qu'elle a l'a déclarée responsable sur le fondement de l'article 1240 du code civil au titre du préjudice de jouissance de M. [D] [S],

b) en ce qu'elle l'a condamnée in solidum avec le syndicat au paiement d'une somme :

1. de 18 000 euros à M. [S] au titre de son préjudice de jouissance,

2. de 3 500 euros à M. [S] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

3. des entiers dépens,



Et en conséquence,



2°) débouter M. [S], la GMF et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble des demandes formulées à son encontre,



3°) A titre subsidiaire et dans l'hypothèse d'une condamnation à son encontre,



- condamner la société Axa à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge,



4°) A titre reconventionnel,



- condamner, solidairement, M. [S], la GMF et le syndicat des copropriétaires à lui payer :

a) la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

b) l'intégralité des dépens.



Mme [P] fait valoir en substance :

- que l'origine des désordres provient d'une partie commune,

- qu'elle n'est pas à l'origine de l'installation des vérandas, qui étaient présentes au moment de son achat,

- que si l'implantation de ces vérandas sur les terrasses a modifié la conception initiale des terrasses, elles ne sont, d'après l'expert, pas à l'origine des infiltrations, lesquelles proviennent de la vétusté du complexe d'étanchéité de la toiture-terrasse,

- que la vétusté du complexe d'étanchéité concerne de nombreuses terrasses et toits de l'ensemble immobilier,





- que le syndicat des copropriétaires le reconnaît si l'on se réfère aux résolutions n° 18 de l'assemblée générale du 17 décembre 2014 et n° 11 de l'assemblée générale du 25 janvier 2018,

- que la référence au vice de construction ou défaut d'entretien des parties communes a disparu depuis l'ordonnance 2019-1101 du 30 octobre 2019, ce qui renforce le caractère de plein droit de la responsabilité,

- que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas une résistance abusive de sa part s'agissant des investigations techniques,

- que s'il est avéré qu'elle a attaqué la résolution d'assemblée générale autorisant les travaux, il n'est pas établi que cela a retardé les travaux, ni qu'elle aurait commis une faute de nature à engager sa responsabilité,

- que si le syndicat n'avait pas tronqué l'ordre du jour en insérant dans la résolution soumise au vote la dépose de la véranda (sans le remontage), en violation de l'article 13 du décret du 17 mars 1967, elle n'aurait jamais attaqué cette résolution,

- qu'il est constant que les décisions d'assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que leur nullité n'a pas été constatée ou leur annulation prononcée par une décision judiciaire revêtue de la force jugée, si bien que le syndicat des copropriétaires pouvait commencer les travaux, d'autant qu'elle ne critiquait la résolution qu'en ce qu'elle visait la dépose de la véranda, sans remontage,

- qu'il ne s'est écoulé que sept mois entre le vote initial, décidant des travaux (20 juin 2017) et la décision d'assemblée générale annulant la précédente résolution et autorisant d'une part les travaux d'étanchéité d'autre part le remontage de sa véranda après reprise de l'étanchéité, travaux réalisés entre le 18 mai et le 13 juin 2018,

- qu'à supposer que sa responsabilité soit établie alors qu'elle n'a fait qu'user d'un droit, le montant du préjudice dont elle serait à l'origine serait inférieur à un dixième,

- qu'à titre subsidiaire, elle a souscrit une assurance immeuble en qualité d'occupant garantissant les conséquences pécuniaires des dommages corporels, matériels ou immatériels causés par l'habitation, et que les dégâts par infiltrations d'eau au travers des toitures et terrasses entrent bien dans les prévisions contractuelles de la police souscrite.



Dans ses conclusions d'intimé déposées et notifiées par le RPVA le 27 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :



Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l'article 1240 du code civil,

Vu l'article 9 du code de procédure civile,



- réformer le jugement dont appel dans ses dispositions qui ont condamné :

- in solidum le syndicat et Mme [P] à payer à M. [S] :

. la somme de 18 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

. la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

. les entiers dépens,

- le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 6 932,90 euros correspondant au cout des travaux embellissement,



Et statuant à nouveau : 



- condamner Mme [P] à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la moitié de toutes les condamnations y compris les frais irrépétibles et les dépens, qui seraient prononcées à son encontre du fait des désordres subis par M. [S],

- débouter M. [S] de ses demandes au titre du préjudice de jouissance,

- condamner M. [S], Mme [P] à lui payer chacun la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Le syndicat des copropriétaires soutient :



Sur la responsabilité de Mme [P],

- que la cause de l'inefficacité de l'étanchéité est décrite par l'expert dans son rapport, dont il faut comprendre que la partie non couverte de la terrasse de Mme [P] ne bénéficiait plus de la conception d'origine d'étanchéité,





- que par temps de pluie, plutôt que de s'écouler en plusieurs points d'évacuation, l'eau s'est systématiquement accumulée sur la portion de terrasse non couverte, ne bénéficiant plus que d'un seul point d'évacuation non dimensionné pour cet usage unique,

- qu'il faut donc retenir que l'implantation de la véranda de Mme [P] est la cause de la vétusté du complexe d'étanchéité,

- que l'expert a relevé que « Les réparations entreprises n'ont pu donner satisfaction du fait de la non-conformité de l'ouvrage en l'état », ce qui signifie qu'il a procédé à des réparations et que l'inefficacité des réparations est due à la présence de la véranda sur la terrasse,

- que si l'expert a relevé que les jardinières n'étaient pas étanches, il n'a pas constaté de défaut de conception, et leur vétusté n'est que la conséquence d'une impossibilité d'entretien par la faute de Mme [P],

- que la cour devra donc préciser que dans les rapports entre le syndicat des copropriétaires et Mme [P] les condamnations sont prononcées à raison de moitié chacun,



Sur le préjudice de jouissance,

- qu'aucune disposition de la mission d'expertise n'évoque de préjudice de jouissance,

- qu'il n'y a dans le rapport aucun élément permettant d'apprécier la date d'apparition des désordres et leur importance de juin 2012 à juin 2018.



Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 12 janvier 2023, M. [S] et la société GMF demandent à la cour de :



Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1240, 1353 du code civil,

Vu les articles L. 113-1 et L. 124-3 du code des assurances,

Vu l'expertise judiciaire,



- confirmer le jugement du 8 mars 2022 rendu par le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a dit que les sociétés Generali iard et Axa France iard ne devaient pas leur garantie,



En conséquence :



- juger que les sociétés Generali iard et Axa France iard doivent leurs garanties, 

- condamner in solidum Mme [K], son assureur Axa France, le syndicat des copropriétaires et son assureur Generali à payer :

- à M. [D] [S] la somme de 18 000 euros en réparation du trouble de jouissance subi,

- à la société GMF, subrogée dans les droits de M. [S], la somme de 6 416,16 euros en réparation du préjudice matériel,

- à la société GMF, la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- ordonner au titre des charges supportées par la copropriété, la dispense de M. [S] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- débouter Mme [K], son assureur Axa France, le syndicat des copropriétaires et son assureur Generali de leurs demandes, fins et conclusions contraires.



M. [S] et la société GMF répliquent :



Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires,

- que les infiltrations d'eaux dans l'appartement de M. [S] ont pour cause et origine une défectuosité du complexe d'étanchéité de la terrasse de Mme [P], une défectuosité de l'étanchéité des jardinières et une dégradation du joint de fractionnement, lesquels constituent des parties communes,













Sur la responsabilité de Mme [P],

- que Mme [P] a commis plusieurs fautes entraînant des dommages pour M. [S], puisqu'elle a fait obstacle à l'accès de l'ouvrage étanchéité et s'est opposée aux travaux de reprises,

- elle indique ne pas être l'auteur de la véranda, mais ne produit qu'un devis, et son titre mentionne deux terrasses sans véranda sur l'une d'elle,

- cette véranda gêne l'accès au complexe d'étanchéité,

- même si cette construction est ancienne, Mme [P] est personnellement responsable des désordres liés à celle-ci, puisqu'à l'évidence l'expert judiciaire a bien retenu que cette véranda empêchait l'accès au complexe d'étanchéité de la terrasse et des jardinières,

- que lorsque la résolution des travaux a été adoptée, Mme [P] a assigné le syndicat des copropriétaires pour en demander l'annulation,

- sur le fond son opposition n'était pas justifiée,

- l'opposition de Mme [P] a en réalité retardé la réalisation des travaux d'au moins un an voire davantage si l'on considère que les travaux d'étanchéité de la terrasse ont fait l'objet d'un procès-verbal de réception avec effet au 12 septembre 2018,

- que Mme [P] a aussi voté contre le principe d'indemnisation de M. [S] pour les dégâts intérieurs,



Sur les préjudices,

- que l'expert a relevé un taux d'humidité en saturation et que les photographies attestent de l'état très dégradé des pièces principales de vie, si bien que M. [S] est bien fondé à solliciter l'indemnisation de son préjudice de trouble de jouissance,

- les surfaces endommagées concernent les pièces principales, représentant 30 % de la valeur locative, qui peut être raisonnablement fixée à 1 050 euros,

- que l'expert a bien constaté et décrit les désordres dans l'appartement de M. [S] et a chiffré les travaux de reprise,

- que la société Generali invoque une clause d'exclusion au titre des dommages immatériels, concernant les garanties des dommages aux biens, alors qu'on est en matière de garantie de responsabilité civile, dont sont exclus les dommages immatériels non consécutifs à des dommages matériels,

- en l'espèce le préjudice de jouissance est consécutif aux dommages matériels,

- qu'il n'est pas contesté ni contestable que l'ensemble des désordres constatés dans l'appartement de M. [S] n'a que pour origine ce défaut d'étanchéité de la terrasse et des jardinières ainsi qu'un défaut du joint de fractionnement en façade,

- une erreur matérielle s'est glissée dans le jugement, puisque le coût des embellissements à retenir est de 6 416,90 euros, le montant de 6 932,90 euros étant le coût de l'expertise,



Sur la garantie de Generali,

- que la police d'assurance dispose de deux volets, l'un pour la garantie des biens, et l'autre pour la garantie responsabilité civile,

- que c'est la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires qui est recherchée,

- les conditions de mise en 'uvre de cette garantie sont bien réunies puisque les dommages au sein de l'appartement de M. [S], copropriétaire, ont bien été causés par des dégâts des eaux à répétition résultant d'un défaut d'entretien des parties communes,

- que la clause d'exclusion relative au défaut d'entretien est en contradiction avec les autres clauses,

- on ignore ce qu'il faut entendre par défaut d'entretien caractérisé et connu de l'assuré,

- que la clause relative au défaut d'entretien doit être déclarée nulle car trop imprécise, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation,

- que la clause d'exclusion concernant la vétusté concerne les dommages aux biens et pas la garantie responsabilité civile,

- que cette clause d'exclusion n'est pas formelle et limitée,

- que la Cour de cassation a jugé récemment que le tiers lésé qui exerce une action directe peut contester le caractère formel et limité de la clause d'exclusion de garantie, et en invoquer la nullité, même en l'absence de contestation de l'assuré (Cass. Civ3. 4 mars 2021, n° 19-23033),







Sur la garantie de Axa,

- que ce sont bien principalement les infiltrations en provenance de la terrasse de Mme [P], partie privative, qui ont causé les dommages au sein de l'appartement de M. [S],

- qu'il s'agit d'un évènement garanti,

- qu'Axa ne rapporte pas la preuve de l'existence d'une exclusion susceptible de s'appliquer pour le risque garanti,

- qu'Axa prétend que le préjudice de jouissance ne constituerait pas un préjudice pécuniaire au sens de la police, mais une telle clause et sa définition doivent s'analyser comme une clause indirecte d'exclusion de garantie qui doit donc être « formelle » selon les dispositions de l'article L. 113-1 du code des assurances,

- que le préjudice pour trouble de jouissance n'est donc pas clairement et expressément exclu de la garantie contractuelle,

- qu'il n'est pas justifié d'une information précise donnée à l'assuré sur la portée de ses garanties,

- que la cour d'appel d'Aix-en-Provence a pu déjà juger que le préjudice de jouissance se traduit nécessairement en somme d'argent et donc en préjudice pécuniaire (CA Aix 5 novembre/2020 n° 17/18619).



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 12 janvier 2023, la société Generali iard demande à la cour de :



Vu l'article L. 113-1 du code des assurances,

Vu la police d'assurance souscrite,



A titre principal,



- constater que les désordres sont consécutifs à la vétusté du complexe d'étanchéité, laquelle, est expressément exclue des garanties souscrites,



En conséquence,



- confirmer le jugement rendu le 8 mars 2022 en ce qu'il a dit et jugé que sa garantie n'est pas mobilisable en l'espèce,

- déclarer irrecevable la demande de condamnation de la société Axa à son encontre car tardive,

- rejeter l'ensemble des demandes fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées à son encontre,



A titre subsidiaire,



- constater que la demande formulée à son encontre par la GMF, M. [S] et la société Axa est non fondée en fait et en droit,

- constater que les préjudices ne sont pas établis et qu'en tout état de cause, ne rentrent pas dans le cadre de ceux garantis par la police souscrite auprès d'elle,



En conséquence,



- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné in solidum le syndicat des copropriétaires à payer à M. [S] la somme de 18 000 euros au titre de son préjudice de jouissance et à payer à la société GMF, en sa qualité de subrogée dans les droits de M. [S], la somme de 6 932,90 euros correspondant au coût des travaux d'embellissement qu'elle a préfinancés,

- rejeter l'ensemble des demandes fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées à son encontre,

- débouter toutes parties de toutes demandes dirigées à son encontre,



Dans le cas où par extrême impossible une condamnation quelconque était prononcée à son encontre,



- dire que celle-ci ne pourra l'être, que dans la limite des plafonds de garantie prévus à la police d'assurance et après déduction de la franchise,

- la mettre hors de cause ;





- condamner tout succombant, au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de Me Paul Guedj qui y a pourvu.



La société Generali iard argue :

- que le syndicat des copropriétaires a souscrit une police « immeuble » qui a pris effet le 1er décembre 2010 et qu'elle a résiliée à effet au 1er décembre 2013,

- que la police garantit les dégâts des eaux avec une franchise de 505 euros ainsi que la responsabilité civile en cas de dégâts des eaux,

- que sont exclus :

- les dommages résultant d'un défaut d'entretien ou de réparation, caractérisé et connu de l'assuré, qui lui incombe, sauf en cas de force majeure (la non suppression des causes de dommages antérieurs, lorsqu'elle est du ressort de l'assuré, étant considérée comme un défaut d'entretien),

- les dommages aux biens occasionnés par : vétusté, vieillissement, usure ou vices internes, défaut de fabrication de conception,

- qu'il découle des investigations conduites par l'expert judiciaire que c'est bien la présence de la véranda de Mme [K], au demeurant non autorisée, qui a contribué à l'apparition et à l'aggravation des désordres pour lesquels, M. [S] sollicite aujourd'hui réparation,

- qu'il est en l'espèce manifeste que le syndicat des copropriétaires n'a pas entretenu la terrasse de l'immeuble et que c'est la vétusté et l'absence d'entretien qui est à l'origine des désordres,

- que le contrat la liant au syndicat des copropriétaires était dépourvu d'aléa, 

- l'article L. 112-6 du code des assurances énonce que : « L'assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire »,

- que dans le cas d'espèce comme l'indique le syndicat des copropriétaires dans ses dernières écritures ce n'est pas sa responsabilité qui est en cause, mais seule la vétusté est invoquée par l'expert,

- que la clause qui prévoit que la vétusté est exclue répond aux exigences de l'article L. 113-1 du code des assurances, en ce qu'elle est dépourvue d'ambiguïté et n'appelle aucune équivoque,

- qu'abonder dans le sens de l'argumentation du syndicat des copropriétaires reviendrait, à faire supporter à l'assureur l'entretien de la copropriété qui de l'aveu des copropriétaires est en déliquescence depuis au moins 2008, date des premières fuites,

- que la vétusté n'étant par définition pas garantie, le dégât des eaux provenant d'un problème de vétusté ne pouvait être pris en charge tant au titre de la garantie aux biens que de la garantie responsabilité civile,

- que la société GMF croit pouvoir discuter la validité d'un contrat auquel elle est tiers, mais que la Cour de cassation a eu l'occasion de rappeler l'effet relatif des contrats,

- qu'il n'y a aucune contradiction entre les clauses du contrat d'assurance,

- que le rejet de l'appel incident de la société Axa contre elle, est justifié car le sinistre pour lequel la GMF exerce son action récursoire, est constitutif à la double faute de Mme [K] qui a :

- installé une véranda sur la terrasse partie commune qui, a eu pour conséquence de modifier le cheminement de l'eau,

- multiplié les actions et a fait preuve de résistance, empêchant la réalisation des travaux de réfection de l'étanchéité votée en assemblée générale,

- que les requérants à la demande d'expertise n'ont jamais sollicité que les chefs de mission confiés à l'expert portent sur l'examen des préjudices, si bien que les parties n'ont pas pu en débattre contradictoirement et que l'expert n'a pas pu donner son avis technique,

- que le contrat « GENERALI IMMEUBLE » vise à garantir les dommages matériels au bâtiment et au mobilier contenu dans le bâtiment à l'exclusion des préjudices immatériels, tel que le trouble de jouissance.



Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 5 décembre 2022, la société Axa France iard demande à la cour de :



Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l'article L. 113-1 du code des assurances,

Vu les rapports d'expertise judiciaire,





Vu la police assurance habitation souscrite par Mme [K],



Sur l'appel principal de Mme [K] :



- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a dit et jugé que sa garantie n'est pas mobilisable en l'espèce,

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a dit et jugé que le syndicat des copropriétaires est seul responsable des dommages matériels subis par les copropriétaires en application des dispositions de l'article 14 de la loi de 1965,

- débouter Mme [K] de ses demandes formées à son encontre en l'absence de garantie mobilisable et notamment en l'absence de garantie des dommages immatériels relevant d'un préjudice de jouissance,



Sur les autres appels incidents :



- les rejeter, en ce qu'ils sont dirigés contre elle, comme infondés,

- débouter toutes autres parties de leurs demandes dirigées contre elle,



A titre subsidiaire, dans l'hypothèse improbable d'une déclaration de responsabilité de Mme [K] et d'une reconnaissance de mobilisation de sa garantie,



- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il rejeté la demande dirigée contre Mme [K] et Axa France au titre du coût des travaux de reprises,

- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a limité la déclaration de responsabilité de Mme [K] à 1/6ème des conséquences dommageables du préjudice de jouissance,



Y ajoutant,



- l'autoriser à déduire des éventuelles condamnations prononcées contre elle la franchise contractuelle de 139 euros à indexer,

- condamner le syndicat des copropriétaires solidairement avec son assureur Generali à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre intégralement et/ou à tout le moins dans une proportion qui ne saurait être inférieure au 5/6eme du montant des sommes mises à sa charge au bénéfice de M. [S] et son assureur GMF,



Sur son appel incident,



Vu le rapport d'expertise judiciaire du 14 aout 2018,

Vu l'article 14 de la loi de 1965,

Vu les articles L. 121-12 et L. 124-3 du code des assurances,

Vu les pièces produites,



- réformer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire subrogatoire formée par elle, subrogée dans les droits, actions et recours de Mme [K],

- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et son assureur Generali à lui payer la somme de 6 721,14 euros, en remboursement des préjudices payées à Mme [K] avec intérêts au taux légal à compter du jugement rendu,



En tout état de cause,



- condamner le syndicat des copropriétaires, la compagnie Generali, voire Mme [K], à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens tant de première instance que d'appel distraits au profit de Me Camille Cenac.



La société Axa France iard répond :



Sur l'appel principal de Mme [K],

- que sur le volet assurance dommage dégât des eaux, la garantie dégât des eaux souscrite a vocation à garantir les dommages subis par l'assuré lorsqu'ils sont dus à l'action d'un tiers,



- que la demande indemnitaire formée par le voisin en réparation de son préjudice (travaux de reprise + trouble de jouissance) n'est pas garantie sur ce volet d'assurance dommage,

- que sur le volet responsabilité, sont assurées les conséquences pécuniaires de la responsabilité de Mme [K] en sa qualité de propriétaire dans la mesure où elles résultent d'un événement garanti atteignant les biens objets du contrat,

- que seul le syndicat des copropriétaires, en application des dispositions de l'article 14 in fine de la loi du 10 juillet 1965, est tenu des dommages matériels causés à M. [S], dommages résultant d'un défaut d'entretien des parties communes, si bien que l'assurance habitation n'a pas vocation à garantir les conséquences matérielles d'un sinistre, dont les causes et origines se situent en parties communes,

- que dans l'hypothèse où la cour devait retenir la responsabilité de ce chef à la charge de Mme [K], alors que cette dernière n'a fait qu'exercer son droit d'agir en justice sans en abuser, il sera relevé que la police souscrite « [Adresse 6] » n'a pas vocation non plus à garantir ce type de responsabilité personnelle (délictuelle sans lien avec l'immeuble assuré et les événements garantis au contrat) et plus généralement ce type de dommage de nature immatérielle,

- qu'il est désormais fréquemment jugé que le préjudice de jouissance, comme le préjudice moral, ne constitue pas un préjudice pécuniaire conformément à la définition des conditions générales du contrat,

- que subsidiairement, la franchise contractuelle est opposable,

- que la faute du syndicat des copropriétaires est prépondérante, si bien qu'il y a lieu de confirmer le quantum retenu par le premier juge,



Sur son appel incident,

- que Mme [K] a également subi des dommages matériels à l'intérieur de son appartement, objet d'un second rapport de M. [I] déposé le 14 août 2018,

- que l'expert a constaté la matérialité de ces désordres et a conclu sur les causes et origines de ces infiltrations qu'il hiérarchise en trois types de désordres à rechercher dans une défaillance de l'étanchéité des toitures terrasses pour vétusté des parties communes et /ou vice en parties communes, que le coût des travaux a été chiffré,

- qu'elle a pris en charge le coût de ces travaux, selon quittance subrogative du 8 avril 2020,



Sur l'appel incident de M. [S] et de la GMF,

- que seule la responsabilité du syndicat des copropriétaires garantie par son assureur Generali, est susceptible d'être engagée,



Sur l'appel incident du syndicat des copropriétaires,

- que seule la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée en l'espèce,

- que Mme [K] a accepté de déposer la véranda afin de permettre la réalisation des travaux,

- qu'à aucun moment le syndic ou le syndicat des copropriétaires n'a formulé de demande auprès de Mme [K] pour l'informer de la situation de la véranda et lui demander de faire le nécessaire afin que l'étanchéité de la terrasse puisse être contrôlée ou vérifiée.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 28 octobre 2025.



L'arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur la saisine de la cour



Selon l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.



Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.







Il est admis au visa de ces deux articles, que lorsque les parties ne demandent dans le dispositif des conclusions, ni l'infirmation ni l'annulation des dispositions concernées du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer lesdites dispositions du jugement. Il en est de même, lorsque les parties demandent l'infirmation d'une disposition du jugement, sans formuler de prétention au titre de la disposition à infirmer ou sans développer de moyen au soutien de ladite prétention.



Il est constaté que les demandes de « constater » de la société Generali iard, ne sont pas des prétentions mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie.



En outre, il n'y a pas de demande d'infirmation dans le dispositif des conclusions de M. [S] et de la société GMF, sur le fait que seul le syndicat des copropriétaires a été condamné au titre préjudice matériel, alors qu'il y a une demande la condamnation solidaire avec Mme [P] au titre du chef de préjudice matériel, si bien que la cour n'en est pas saisie.



Sur les demandes de mise hors de cause



Ces demandes sont faites par la société Generali iard et la société Axa France iard, par confirmation du jugement.



Etant constaté que des demandes sont formées contre chacune de ces sociétés, la mise hors de cause ne peut être que la résultante d'une irrecevabilité ou d'un débouté, imposant un examen de l'affaire, sur la recevabilité ou au fond.



Sur la nature et l'origine des désordres



Les désordres constatés dans l'appartement de M. [S] par l'expert judiciaire, sont :

- dans le salon-cuisine : des traces d'infiltration en plafond et une forte dégradation des embellissements avec un taux d'humidité en saturation, ainsi que des fissurations correspondant à un joint de dilatation,

- dans le séjour : des traces d'infiltration en plafond au droit d'une gaine.



Selon l'expert judiciaire, les venues d'eau par infiltration dans l'appartement [S], ont plusieurs origines :

- la première origine, la plus importante, est due à un état de vétusté du complexe d'étanchéité de la toiture-terrasse de l'appartement [K] à son premier niveau. L'implantation d'une véranda sur cette toiture-terrasse ne permet plus d'accéder à l'ensemble de l'ouvrage d'étanchéité pour sa réfection complète. Les réparations entreprises n'ont pu donner satisfaction du fait de la non-conformité de l'ouvrage en l'état.

- la deuxième origine est la vétusté des jardinières attenantes à la toiture terrasse précitée et leur absence de traitement dont notamment les joints de fractionnement. Dans les mêmes conditions, l'implantation de la véranda ne permet pas d'intervenir en entretien sur l'ensemble de ces éléments.

- une troisième origine concerne la fissuration et l'ouverture de parois verticales au droit d' un joint de fractionnement non marqué en façade de l'appartement [S].



L'expert judiciaire a précisé que dans le contexte de conservation de la véranda, la conception d'origine étant modifiée, il est nécessaire d'avoir une étude en conception, prenant en compte l'ensemble des contraintes pour rendre l'ouvrage conforme aux règles de l'art.



Sur les responsabilités



M. [S] et la société GMF recherchent à la fois la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de Mme [P], le premier sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et la seconde sur le fondement de l'article 1240 du code civil.



Mme [P] et son assureur Axa soutiennent la responsabilité exclusive du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [P] arguant de l'absence de faute commise par elle, puisqu'elle n'a pas édifié la véranda, n'a pas fait obstacle aux investigations, et n'a fait qu'user de son droit de contester une résolution illégalement votée.



Le syndicat des copropriétaires ne discute plus sa responsabilité en cause d'appel, mais sollicite un partage de responsabilité à hauteur de moitié avec Mme [P] à raison de l'implantation de la véranda et de ses fautes, tandis que l'assureur de la copropriété Generali soutient également la responsabilité de Mme [P].



Aux termes de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur à la date des dégâts des eaux générateurs des dommages, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.



Les articles 1382 et suivants du code civil dans leur rédaction applicable à la date des dégâts des eaux cause des dommages s'agissant de la responsabilité délictuelle de Mme [P] recherchée, énoncent que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer et qu'on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde.



Il ressort du rapport d'expertise que les causes des désordres dans l'appartement [S], se trouvent dans la vétusté de l'étanchéité de la toiture-terrasse sus-jacente, dans la vétusté des jardinières attenantes à la toiture-terrasse et dans la défaillance du joint de dilatation du bâtiment. Sur une partie de la toiture-terrasse où a été édifiée une véranda, ce qui a eu pour effet de compliquer les travaux de réparation de l'étanchéité, rendus inefficaces, à défaut d'avoir pu être complets.



La toiture-terrasse et les jardinières attenantes, étant des parties communes, même à jouissance privative, ce qui n'est pas discuté, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée même sans faute, puisqu'un défaut d'entretien de l'étanchéité de ces parties communes, a été mis en évidence, cause des dégâts des eaux récurrents, non résolus, malgré les réparations de l'étanchéité entreprises. Il en est de même de la défaillance du joint d'étanchéité du bâtiment, partie commune.



S'agissant de Mme [P], il est établi par la production du devis concernant la véranda litigieuse datant du 12 février 1996 au nom de Mme [N], qui lui a vendu son appartement en 2002, que la véranda n'a pas été édifiée par Mme [P], à laquelle le syndicat des copropriétaires ne peut donc reprocher une violation des règles de la copropriété, à défaut d'avoir sollicité l'autorisation de l'assemblée générale.



Il ressort des échanges de courriers en 2009, 2013 et 2014 entre le syndic et Mme [P], que plusieurs recherches de fuite ont eu lieu au niveau de la toiture-terrasse de Mme [P], à la demande du syndic, relativement aux infiltrations récurrentes dont a été victime M. [S]. En dernier lieu, un rapport rédigé en juin 2014 à la demande du syndicat des copropriétaires, énonce qu'aucun désordre apparent n'a été relevé dans la véranda et la présence d'humidité constatée uniquement dans les parties « terrasse » de l'appartement de Mme [P]. Il est conclu à une infiltration d'eau par les jardinières et par la partie non couverte de la terrasse de l'appartement de Mme [P], par accumulation d'eau dans la chape avant de s'écouler peu à peu par le plafond de l'appartement de M. [S]. Il est précisé que le problème est rencontré dans d'autres appartements de la copropriété. Ainsi, et contrairement à ce qui est allégué par le syndicat des copropriétaires, il n'est pas démontré que Mme [P] a commis une faute en refusant l'accès à sa toiture-terrasse.



Enfin, s'il est vérifié que Mme [P] a assigné le syndicat des copropriétaires en nullité de la résolution de l'assemblée générale du 20 juin 2017 ayant voté les travaux d'étanchéité sur sa toiture-terrasse, Mme [P] apporte la démonstration que cette résolution a été votée en son absence dans des termes modifiés par rapport à ceux figurant dans la convocation à l'assemblée générale quant au sort de la véranda, si bien qu'il ne peut lui être reproché, d'avoir voulu sauvegarder ses droits, par une résolution votée dans des conditions non régulières.











Cependant, il est indéniable que la véranda de Mme [P], qui est précisément dans le débat, a joué un rôle dans la réalisation des dommages subis dans l'appartement de M. [S], en ce sens qu'elle a modifié la conception d'origine du bâtiment et a rendu plus difficile du fait de son implantation, la nécessité de ce fait non visible et apparente, d'entretien de l'étanchéité, y compris sous la véranda, et ce même si la véranda en elle-même ne cause pas d'infiltrations.



Au regard des causes conjuguées relevées, imputables principalement au syndicat des copropriétaires propriétaire des parties communes, mais également à Mme [P] propriétaire de la véranda, il convient de retenir un partage de responsabilité à hauteur de 60 % à la charge du syndicat des copropriétaires et 40 % à la charge de Mme [P].



Sur la garantie de la société Generali iard assureur du syndicat des copropriétaires



Elle est recherchée sur le fondement des articles L. 113-1 et L. 124-3 du code des assurances par M. [S] et la société GMF, qui soutiennent que la clause d'exclusion est nulle.



La société Generali iard oppose la clause d'exclusion de garantie défaut d'entretien et vétusté, parfaitement valable, en application de l'article L. 112-6 du code des assurances, l'effet relatif des contrats, et le fait que le contrat ne garantit que les dommages matériels au bâtiment et au mobilier, à l'exclusion des préjudices immatériels.



Aux termes de l'article L. 113-1 du code des assurances, les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police. Toutefois, l'assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d'une faute intentionnelle ou dolosive de l'assuré.



L'article L. 124-3 du même code énonce que le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.



L'article L. 112-6 du même code permet à l'assureur d'opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.



Il est justifié de la souscription de cette garantie pour la période du 1er décembre 2010 au 1er décembre 2013, étant observé que le contrat mentionne parmi les déclarations relatives au bâtiment que « Les derniers travaux d'entretien et/ou d'étanchéité de la toiture terrasse ont été réalisés il y a moins de 11 ans ».



La garantie « Dégât des eaux » a été souscrite avec une franchise de 505 euros, ainsi que la garantie « Responsabilité civile en cas d'incendie et évènements assimilés ou dégât des eaux ».



Parmi les exclusions communes à toutes les garanties figurent les « dommages résultant d'un défaut d'entretien ou de réparation, caractérisé et connu de vous, qui vous incombe, sauf cas de force majeure (la non suppression des causes de dommages antérieurs, lorsqu'elle est de votre ressort, étant considérée comme un défaut d'entretien) ».



Il ressort des développements ci-dessus que le défaut d'entretien de l'étanchéité de la toiture-terrasse n'était pas visible en raison de la présence de la véranda édifiée, ce qui a été révélé par la mesure d'expertise judiciaire, si bien qu'il n'est pas démontré que le défaut d'entretien était connu du syndicat des copropriétaires.



La garantie responsabilité civile du fait de l'immeuble, couvre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile encourue, en cas de dégât des eaux et comporte un tableau relatant les montants de garantie et de franchise. S'agissant du recours exercé par les voisins et les tiers (y compris les copropriétaires), le montant garanti est de 3 000 fois l'indice, dont dommages immatériels consécutifs de 500 fois l'indice, cet indice étant celui du coût de la construction tel qu'il est établi et publié chaque trimestre par la fédération française du bâtiment et des activités annexes (FFB), selon renvoi au glossaire, étant relevé qu'au troisième trimestre 2025, cet indice est de 1 183,5. Aucune franchise n'est prévue.









La garantie de la société Generali iard est donc acquise au titre de la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires pour les dommages causés dans l'appartement de M. [S], tant pour les préjudices matériels et immatériels réclamés dans le cadre du présent litige. Le jugement appelé sera donc infirmé sur ce point.



Sur la garantie de la société Axa France iard assureur de Mme [P]



Elle est recherchée également sur le fondement des articles L. 113-1 et L. 124-3 du code des assurances par M. [S] et la société GMF.



La société Axa France iard oppose que la police souscrite « [Adresse 6] » n'a pas vocation à garantir la responsabilité délictuelle sans lien avec l'immeuble assuré et les événements garantis au contrat, et plus généralement le dommage de nature immat