Cour d’appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 16 janvier 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8

ARRÊT DU 16 JANVIER 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/04769 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CK7LD

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 31 Janvier 2025 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] - RG n° 24/05446

APPELANT

M. [E] [G]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Me Cyril PERRIEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : R251

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/004093 du 13/02/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 6])

INTIMÉE

S.A. ADOMA agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0226

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 804 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 novembre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président de chambre, chargée du rapport et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:

Florence LAGEMI, Président de chambre,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

- Contradictoire

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Catherine CHARLES, Greffier, présent lors de la mise à disposition

Suivant contrat de résidence du 15 mars 2021, la société Adoma a mis à disposition de M. [G] une chambre n°A707 dans la résidence située [Adresse 3] à [Localité 8].

Soutenant que M. [G] ne respectait pas ses obligations en hébergeant illicitement au moins une tierce personne, la société Adoma lui a signifié, en vain, le 18 octobre 2023, une mise en demeure de faire cesser cette situation contraire aux dispositions du contrat, dans un délai de 48 heures, l'informant qu'à défaut son contrat serait résilié à l'expiration du délai d'un mois, puis a présenté une requête aux fins d'obtenir la désignation d'un commissaire de justice pour constater les conditions d'occupation de la chambre. Par ordonnance du 30 novembre 2023, il a été fait droit à cette requête.

C'est dans ces conditions que le 24 février 2024, Maître [X], commissaire de justice, s'est rendu dans le logement et a constaté son occupation par un tiers.

Par acte du 10 mai 2024, la société Adoma a assigné M. [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins, notamment, d'expulsion du défendeur et condamnation de ce dernier, par provision, au paiement d'une indemnité d'occupation.

Par ordonnance contradictoire du 31 janvier 2025, le premier juge a :

déclaré irrecevables les demandes tendant à obtenir la rétractation de l'ordonnance rendue le 30 novembre 2023, l'annulation des opérations de constat réalisées en exécution de cette ordonnance et à interdire toute communication/utilisation des informations recueillies sur son fondement ;

déclaré recevables les demandes présentées par la société Adoma ;

constaté l'acquisition au 18 novembre 2023 de la clause résolutoire du contrat de résidence signé le 15 mars 2021 entre la société Adoma et M. [G] ;

ordonné en conséquence l'expulsion de M. [G], ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement situé chambre n°A707 dans la résidence du [Adresse 3] à [Localité 8], avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ;

autorisé la société Adoma à faire enlever et conserver aux frais de M. [G] les meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

condamné M. [G] à payer à la société Adoma, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant contractuel de la redevance, outre les charges et revalorisation de droit de la redevance courante, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux ;

rejeté la demande de transmission d'une question préjudicielle ;

rejeté la demande de délais pour quitter les lieux présentée par M. [G] ;

renvoyé la société Adoma à mieux se pourvoir concernant le surplus de ses demandes ;

dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [G] aux dépens.

Par déclaration du 4 mars 2025, M. [G] a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses conclusions remises et notifiées le 6 mai 2025, M. [G] demande à la cour de :

infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

déclaré recevables les demandes présentées par la société Adoma ;

constaté l'acquisition au 18 novembre 2023 de la clause résolutoire du contrat de résidence signé le 15 mars 2021 ;

ordonné en conséquence son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement situé chambre n°A707 dans la résidence du [Adresse 3] à [Localité 8], avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ;

autorisé la société Adoma à faire enlever et conserver à ses propres frais les meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

prononcé sa condamnation au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant contractuel de la redevance, outre les charges et revalorisation de droit de la redevance courante, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux ;

rejeté la demande de transmission d'une question préjudicielle ;

rejeté sa demande de délais pour quitter les lieux ;

dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et prononcé sa condamnation aux dépens ;

dire que l'article 9 du règlement intérieur est contraire au droit au respect de la vie privée et familiale ainsi qu'au respect du domicile, et dans le cas où la question soulevée poserait une difficulté sérieuse :

renvoyer avant dire droit au Conseil d'Etat la question de l'illégalité des dispositions de l'article R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation, texte réglementaire servant de fondement légal à l'article 9 du règlement intérieur ;

surseoir à statuer jusqu'à la décision sur cette question préjudicielle ;

débouter en toute hypothèse la société Adoma de l'ensemble de ses demandes dirigées à son encontre ;

condamner la société Adoma à verser à l'avocat ayant accepté de le représenter en appel au titre de l'aide juridictionnelle une somme de 2.000 euros au titre des dispositions du 2° de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Adoma aux dépens de première instance et d'appel ;

Et à titre seulement subsidiaire,

lui accorder un délai gracieux d'une année pour se maintenir dans le logement qu'il occupe à titre de résidence principale.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3 octobre 2025, la société Adoma demande à la cour de :

débouter M. [G] de son appel ;

confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

condamner M. [G] à lui payer la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.

La clôture de la procédure a été prononcée le 12 novembre 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.S'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d'un contrat de résidence, celui-ci peut constater sa résiliation à l'issue du délai de préavis contractuellement prévu, lorsque aucune contestation sérieuse n'y est opposée.

L'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation encadre le droit pour la personne logée dans une résidence sociale d'héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoit l'obligation pour la personne logée, d'informer le gestionnaire de l'arrivée des personnes qu'il héberge, en lui déclarant préalablement leur identité.

Au cas présent, la société Adoma, ayant pour objet la construction et la gestion de foyers logements et de résidences sociales, a mis à la disposition de M. [G], suivant contrat de résidence du 15 mars 2021 et moyennant le paiement d'une redevance mensuelle, un logement portant le n° A707, dépendant de la résidence sociale située [Adresse 3] à [Adresse 7] [Localité 1], ainsi que l'usage commun des locaux et équipements collectifs et semi-collectifs dont la résidence est dotée, pour une durée d'un mois à compter du 1er mars 2021, renouvelable par tacite reconduction pour de mêmes périodes à la volonté du seul résident, dans les limites des conditions d'accueil spécifiques de la résidence et dans la mesure où ce dernier exécute toutes les obligations stipulées au titre d'occupation.

L'article 8 de ce contrat prévoit plusieurs obligations à la charge du résident, dont celles d'occuper personnellement les lieux mis à sa disposition, de n'en consentir l'occupation à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit, de n'héberger un tiers que dans le strict respect des dispositions visées à l'article 9 du règlement intérieur.

L'article 11 relatif à la résiliation du contrat stipule que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat, notamment, en cas d'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant en vertu du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification de la lettre recommandée avec accusé de réception.

L'article 9 du règlement intérieur, approuvé par M. [G], précise que 'conformément aux dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation, pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d'accueillir une personne dont il assure le couchage à l'intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition' et que 'pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d'identité de son invité et en lui précisant les dates d'arrivée et de départ de celui-ci. Ces renseignements sont consignés dans un registre ouvert à cet effet et émargé par le résident accueillant'.

L'article 10 du règlement intérieur rappelle que 'le résident est tenu d'occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n'en consentir l'occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit'.

Par lettre datée du 16 octobre 2023, signifiée à M. [G] le 18 octobre suivant, la société Adoma lui a indiqué avoir constaté qu'il hébergeait une tierce personne en infraction avec les dispositions du règlement intérieur et l'a mis en demeure de faire cesser cet hébergement dans un délai de 48 heures, tout en lui rappelant ses obligations au titre de l'occupation de la chambre mise à sa disposition et la résiliation de plein droit du contrat un mois après l'envoi de la mise en demeure si celle-ci demeurait sans effet.

Il résulte du procès-verbal de constat dressé le 24 février 2024, à 7 heures 35, en exécution d'une ordonnance rendue sur requête le 30 novembre 2023, que le logement mis à la disposition de M. [G], était occupé par un tiers, lequel a déclaré y résider avec l'appelant depuis environ un an et demi. Le commissaire de justice a constaté que le logement, constitué d'une chambre avec coin cuisine et salle d'eau, comportait un lit et son matelas et un matelas au sol et que le registre des résidents dont il s'est fait transmettre une copie, ne mentionnait aucun enregistrement d'un ou plusieurs visiteurs pour le logement litigieux.

Se fondant sur ces constatations et sur les dispositions du contrat et du règlement intérieur, la société Adoma soutient que l'hébergement illicite ayant perduré en dépit de la mise en demeure adressée, constitue un trouble manifestement illicite de sorte que la résiliation du contrat doit être constatée et que l'expulsion de M. [G] doit être ordonnée pour le faire cesser.

Pour s'opposer à cette demande, M. [G] fait valoir que l'article 9 du règlement intérieur est contraire au droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile protégé par l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, que cet article 9 est illégal tout comme les dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation, estimant que le pouvoir réglementaire a excédé sa compétence en subordonnant l'accueil des personnes hébergées à l'obligation de déclarer leur identité au gestionnaire de la résidence de sorte que l'application de la clause contractuelle doit être écartée ou qu'une question préjudicielle doit être soulevée pour que soit appréciée la légalité de ce texte.

Il fait par ailleurs valoir que le manquement reproché n'est pas justifié et qu'ainsi la décision de résiliation n'est pas fondée. Il indique encore que la société Adoma n'établit pas lui avoir notifié la décision de résiliation, précisant que la mise en demeure, dont il n'a pas eu connaissance puisque signifiée à l'étude, ne vaut pas décision de résiliation, précisant, au surplus, avoir des difficultés de compréhension de la langue française, et que cette société n'est pas fondée à soutenir qu'il serait un occupant sans droit ni titre. Il ajoute enfin, que la décision de résiliation est disproportionnée au regard du seul manquement reproché, lequel ne présente pas un caractère de gravité.

Mais, les dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation en ce qu'elles prévoient l'obligation de fournir au gestionnaire de la résidence la pièce d'identité de la personne hébergée ne sont pas contraires à celles de l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ni à celles de l'article 9 du code civil de sorte qu'il n'y a pas lieu à question préjudicielle ni même à écarter l'application des clauses contractuelles prises conformément à ce texte.

Les constatations effectuées par le commissaire de justice, en dehors des heures de visite, démontrent qu'en dépit de la mise en demeure signifiée le 18 octobre 2023 à l'étude, et de ses dénégations, M. [G] n'a pas cessé d'héberger un tiers non déclaré préalablement à la société Adoma, étant relevé qu'il ne conteste pas cette absence de déclaration qui lui est reprochée et qui constitue un manquement à ses obligations contractuelles.

Il est ainsi manifestement rapporté la preuve d'une occupation des lieux par un tiers, durant un an et demi, ainsi que celui-ci l'a déclaré, en contravention avec les dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation reprises au règlement intérieur et avec les stipulations contractuelles, constitutive d'un manquement grave de l'appelant audit règlement et d'une inexécution de ses obligations et, par suite, d'un trouble manifestement illicite résultant de l'absence de déclaration de l'hébergement.

M. [G], qui vit en France depuis 2015 ainsi qu'il le précise dans ses conclusions, ne peut sérieusement faire état de ses difficultés de compréhension de la langue française, qu'il ne démontre pas, pour justifier l'absence de déclaration des tiers hébergés et s'affranchir ainsi de ses obligations alors que celles-ci sont indiquées dans le contrat et le règlement intérieur qu'il a signés et rappelées par affichage dans les parties communes dudit règlement intérieur ainsi que l'établit le procès-verbal de constat.

Il doit être rappelé que l'information du gestionnaire par le résident de l'identité des personnes hébergées et la limitation de l'hébergement ont pour objet d'assurer le respect des impératifs de sécurité et de salubrité en évitant, notamment, une suroccupation de la résidence et une charge excessive pour les installations à usage collectif.

Il en résulte que les obligations des résidents, pour contraignantes qu'elles soient, sont justifiées par ces impératifs et la spécificité de la résidence sociale dans laquelle est logé M. [G].

Au surplus, ce dernier ne précise ni ne justifie de manière concrète l'atteinte qui aurait pu, en l'espèce, être portée au droit invoqué par la limitation de la durée d'hébergement du tiers accueilli et la révélation de son identité alors que le lien avec l'appelant n'est pas établi et qu'aucun élément ne permet de conclure à l'existence d'une vie familiale entre celui-ci et la personne hébergée.

Ainsi, il n'est à l'évidence portée aucune atteinte disproportionnée au droit invoqué par M. [G] par l'application de l'article R. 633-9 du code de la construction et de l'habitation et les clauses du contrat et du règlement intérieur, qui ne sauraient donc être écartées.

La lettre de mise en demeure étant restée infructueuse, la violation du contrat s'étant poursuivie postérieurement au délai imparti ainsi que l'établit le procès-verbal de constat réalisé le 24 février 2024, c'est pas une exacte appréciation des faits qui lui ont été soumis que le premier juge a constaté la résiliation du contrat de résidence et statué sur ses conséquences, cette résiliation ne présentant aucun caractère disproportionné au regard des circonstances particulières de l'espèce tenant à la situation personnelle de M. [G], au risque de suroccupation de la résidence susceptible de créer un réel danger pour la sécurité des personnes et des biens et de l'atteinte évidente au droit de propriété que causerait son maintien dans les lieux.

La demande de délais pour quitter les lieux formée par M. [G] sera en conséquence rejetée, étant observé que la mise en demeure date du 18 octobre 2023 de sorte qu'il a bénéficié, de fait, de délais pour entreprendre des démarches de relogement, lesquelles ne sont pas justifiées.

L'ordonnance entreprise sera donc confirmée de ces chefs.

Le sort des dépens de première instance et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Succombant en ses prétentions, M. [G] supportera les dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.

Il sera alloué à la société Adoma, contrainte d'exposer des frais irrépétibles pour assurer sa défense devant la cour, la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;

Condamne M. [G] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle et à payer à la société Adoma la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT