Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 16 janvier 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 16 JANVIER 2026



(n° 2026/ , 31 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/13843 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIDW7



Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mai 2023 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 19/08305





APPELANTE

 

S.A.R.L. ALLIANCE ELYSEES immatriculée au RCS de Paris sous le n°423 440 296, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 18]

[Adresse 18]

Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 assistée de Me Isabelle LE CREPY, avocat au barreau de PARIS, toque : A 508





INTIMÉS 



Madame [C] [T] épouse [DY] en son nom personnel et en qualité d'ayant droit de [I] [SB] veuve [T], décédée

[Adresse 13]

[Localité 19]

Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 assistée de Me Caroline LAHEYNE, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Nelson SEGUNDO de laDELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301





Monsieur [R] [T] en son nom personnel et en qualité d'ayant droit de [I] [SB] veuve [T], décédée

[Adresse 9]

[Adresse 9]

Représenté par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 assisté de Me Caroline LAHEYNE, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Nelson SEGUNDO de laDELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301





Monsieur [P] [T] en son nom personnel et en qualité d'ayant droit de [I] [SB] veuve [T], décédée

[Adresse 34]

[Adresse 34]

Représenté par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 assisté de Me Caroline LAHEYNE, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Nelson SEGUNDO de laDELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301







Monsieur [Y] [T] en son nom personnel et en qualité d'ayant droit de [I] [SB] veuve [T], décédée

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Représenté par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 assisté de Me Caroline LAHEYNE, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Nelson SEGUNDO de laDELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301





Madame [VL] [T] en son nom personnel et en qualité d'ayant droit de [I] [SB] veuve [T], décédée

[Adresse 12]

[Localité 19]

Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 assistée de Me Caroline LAHEYNE, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Nelson SEGUNDO de laDELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301





Monsieur [YK] [T] en son nom personnel et en qualité d'ayant droit de [I] [SB] veuve [T], décédée

[Adresse 36]

[Adresse 36]

 SUISSE

Représenté par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 assisté de Me Caroline LAHEYNE, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Nelson SEGUNDO de laDELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301





Madame [H] [T] épouse [V] en son nom personnel et en qualité d'ayant droit de [J] [T] et de [I] [SB] veuve [T], décédés

[Adresse 11]

[Adresse 11]

Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 assistée de Me Caroline LAHEYNE, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Nelson SEGUNDO de laDELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301





Madame [M] [T] épouse [U] en son nom personnel et en qualité d'ayant droit de [J] [T] et de [I] [SB] veuve [T], décédés

[Adresse 42]

[Adresse 42] 

Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 assistée de Me Caroline LAHEYNE, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Nelson SEGUNDO de la SELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301









Madame [E] [LD] veuve [T] en son nom personnel et en qualité d'ayant droit de [J] [T], décédé

[Adresse 14]

[Adresse 14]

Représenté par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050 assisté de Me Caroline LAHEYNE, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Nelson SEGUNDO de laDELARL RACINE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0301



Maître [F] [N]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représenté et assisté de Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 substitué par Me Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, toque : E379



Maître [PJ] [O] né le 01 Mai 1980 à Le Mans, notaire assoscié de la SCP [O] et LANSON

[Adresse 8]

[Adresse 8]

Représenté par Me Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0025 assisté de Me Jean-jérôme TOUZE de la SELARL AVOCATS NORMANDS, avocat au barreau d'EURE, toque : 59



S.C.P. [N]-CHATON

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée et assistée de Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 substitué par Me Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, toque : E379



S.C.P. [O] et LANSON représentée par [PJ] [O] , LANSON immatriculée au RCS d' Evreux sous le n° 788 266 500, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 8]

[Adresse 8]

Représentée par Me Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0025 assistée de Me Jean-jérôme TOUZE de la SELARL AVOCATS NORMANDS, avocat au barreau d'EURE, toque : 59





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 juillet 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, chargée du rapport et Monsieur Claude CRETON, président de chambre, magistrat honoraire.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre 

Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère M. Claude CRETON, président de chambre, magistrat honoraire



Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS.







ARRÊT : 

- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 17 octobre 2025 prorogé au 21 novembre 2025 puis au 5 décembre 2025 et au 19 décembre 2025 et au 16 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



FAITS ET PROCEDURE

Suivant un acte authentique dénommé « compromis de vente », soit une promesse synallagmatique de vente, reçu le 29 novembre 2016 par Maître [LZ] [N] associé de la SCP [LZ] [N] et [G] [L], notaire des vendeurs à l'exception de [J] [T] assisté de Maître [PJ] [O] associé de la SCP [O] & Lanson, et avec la participation de Maître [GB] assistant l'acquéreur, [I] [SB] veuve [T], [J], [P], [SX], [Y], [R], [VL] et [C] [T] épouse [DY] ont consenti à la SARL Alliance Elysées une promesse de vente moyennant le prix global de 700.000 euros portant sur :



- une parcelle à usage de parc, située [Adresse 1], correspondant aux parcelles cadastrées section [Cadastre 20], lieu-dit [Localité 35] d'une contenance de 1 a 40 ca et [Cadastre 31], lieu-dit [Localité 39] d'une contenance de 32 a 05 ca;



- un terrain comprenant une dépendance située [Adresse 10], correspondant à la parcelle cadastrée section [Cadastre 3] pour une contenance de 4 a 44 ca;



- une propriété à usage d'habitation édifiée sur un parc arboré, située [Adresse 1], correspondant aux parcelles cadastrées section [Cadastre 33], lieudit [Adresse 1] d'une contenance d'1 a 90 ca, [Cadastre 22], lieudit [Localité 37] pour une contenance de 11 a 85 ca, et [Cadastre 24] lieu-dit [Localité 43] d'une contenance de 8 a 52 ca.



Diverses conditions suspensives ont été stipulées, notamment que les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne révèlent pas de servitudes, de charges, ni de vices non révélés aux présentes et pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination, et l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire autorisant la démolition de l'immeuble, présentant le caractère d'une autorisation expresse et purgée de tout recours gracieux et/ou contentieux ainsi que de tout retrait administratif, avant le 17 juillet 2017 pour la réalisation sur le bien objet de la promesse d'une opération de construction d'un immeuble à usage d'habitation pour une surface de plancher de 1.500 m² , l'acquéreur devant, pour pouvoir se prévaloir de cette dernière condition justifier auprès du vendeur du dépôt d'une demande de permis de construire au plus rd le 16 mars 2017.





Il a été également prévu une clause pénale d'un montant de 70.000 euros pour le cas de refus par l'une des parties de réitérer la vente devant notaire, toutes les conditions étant réalisées, la réitération par acte authentique devant intervenir au plus tard le 28 novembre 2017 avec possibilité de prorogation. 



La société Alliance Elysées a versé à Me [LZ] [N] une somme de 70.000 euros à titre de séquestre. 



Par acte des 17 et 19 février 2017, 4 mars et 15 mars 2017, les parties ont convenu de proroger la date de dépôt du permis de construire au 30 avril 2017, celle d'obtention du permis de construire au 30 août 2017 et la date extrême de réalisation au 16 janvier 2018.



[J] [T] est décédé le 24 mars 2017.



Un permis de construire a été accordé à la société Alliance Elysées le 23 mars 2018 qui a fait l'objet d'un recours contentieux.



Le 18 octobre 2018, Me [GB], notaire de la société Alliance Elysées, devant instrumenter l'acte authentique de vente, a informé ses confrères de la signature d'un protocole entre sa cliente et les tiers ayant contesté le permis de construire, et demandé si le dossier était en état du côté des vendeurs eu égard à la succession en cours.



Suite à la transmission le 7 janvier 2019 à Me [GB] par Me [N] des pièces en sa possession, dont notamment l'origine de propriété et l'état hypothécaire, un rendez-vous pour la signature de l'acte authentique est prévu pour le 28 janvier 2019.



Quelques jours avant cette date, il a été porté à la connaissance de la société Alliance Elysées qu'une partie des parcelles objet de la promesse était grevée d'une servitude non aedificandi aux termes d'un acte d'échange en date des 1er et 17 mai 1967 intervenue entre [I] [SB] veuve [T] et son époux et leur voisine de l'époque, [Z] [D] veuve [S].



La vente n'a pas été réitérée, la société Alliance Elysées estimant que cette servitude entraînait la perte de plus de 3200 m2 de surface constructible, et avait un impact direct sur le droit à construire des terrains, condition déterminante de l'acquisition projetée.



Par actes d'huissier du 17 mai 2019, la société Alliance Elysées a fait assigner les consorts [SB]-[T], Me [N] et la SCP [N]-Chaton, Me [O] et la SCP [O]-Lanson, devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de réparation de divers préjudices consécutifs à l'échec de la vente.

[E] [LD] veuve [T], conjointe survivante de [J] [T], [M] et [H] [T], ses enfants, sont intervenues volontairement à l'instance.



[I] [SB] veuve [T] est décédée le 24 décembre 2022 sans que le tribunal judiciaire en soit informé, laissant pour lui succéder [P], [SX], [Y], [R], [VL] [T], [C] [T] épouse [DY], [H] et [M] [T], tous parties en première instance.



Par jugement du 17 mai 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

- constaté que la demande de la société Alliance Elysées tendant à la juger recevable et fondée à poursuivre l'exécution du compromis du 29 novembre 2016 n'est pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile;



- condamné [I] [T] seule à verser à la société Alliance Elysées une indemnité de 165.059,56 euros en réparation de son préjudice matériel pour frais engagés en vain et autorisé la remise à la société Alliance Elysées des fonds séquestrés par elle en exécution du « compromis » du 29 novembre 2016, ainsi qu'une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- débouté la société Alliance Elysées de ses demandes tendant à :

* condamner in solidum [M], [H], [P], [SX], [Y], [R], [VL] et [C] [T] et [E] [LD], [F] [N], [PJ] [O] et les sociétés [N]-Chaton et [O] & Lanson à lui verser une indemnité de 198.387 euros pour les frais engagés en vain,

* condamner in solidum [I] [T], [M], [H], [P], [SX], [Y], [R], [VL] et [C] [T] et [E] [LD], [F] [N], [PJ] [O] et les sociétés [N]-Chaton et [O] & Lanson à lui verser une indemnité de 2.825.029 euros pour la perte des bénéfices escomptés,

* ordonner l'exécution provisoire;

- condamné la société Alliance Elysées à verser à [M], [H], [P], [SX], [Y], [R], [VL] et [C] [T] et [E] [LD] une indemnité globale de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté [I] [SB], [M], [H], [P], [SX], [Y], [R], [VL] et [C] [T] et [E] [LD] de leurs demandes tendant à :

* condamner solidairement les sociétés [N]-Chaton et [O] & Lanson à les relever de toute condamnation,

* condamner la société Alliance Elysées à leur verser une indemnité de 5.000 euros,

* condamner les sociétés Alliance Elysées, [N]-Chaton et [O] & Lanson à leur verser une indemnité de 30.000 euros pour l'immobilisation de leur bien, 

* condamner les sociétés [N]-Chaton et [O] & Lanson à leur verser 5.000 euros au titre de l'article 700 du code du code de procédure civile ;

- condamné la société Alliance Elysée à verser à [PJ] [O] et la société [O] une indemnité globale de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné la société Alliance Elysées à verser à [F] [N] et la société [N]-Chaton une indemnité globale de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamne in solidum [I] [SB] et la société Alliance Elysées aux dépens qui seront supportés par moitié par chacune.



La société Alliance Elysées a interjeté appel par déclaration du 3 août 2023.

Un première ordonnance de clôture est intervenue le 13 février 2025 et l'affaire a été appelée à l'audience du 20 février 2025, lors de laquelle la cour a ordonné la révocation de la clôture, invité Me Kuhn, avocat de Me [N] et la SCP [N]-Chaton, à produire la copie authentique de l'acte du 29 novembre 2016 avec ses annexes, et renvoyé l'affaire à la mise en état avec fixation d'un calendrier de procédure.









Par ses dernières conclusions du 1er juillet 2025 auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la société Alliance Elysées demande à la cour de :



Vu les articles 1112-1, 1217, 1240, 1231-2 et 1615 du Code civil,



- INFIRMER la décision entreprise en ce qu'elle a :



* constaté que la demande de la société Alliance Elysées tendant à : « Juger la société Alliance Elysées recevable et fondée à poursuivre l'exécution du compromis du 29 novembre 2016 », n'est pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile,

* s'est limitée à condamner [I] [T] à lui verser une indemnité de 165.059,56 euros en réparation de son préjudice matériel pour frais engagés en vain,

* s'est limitée à condamner [I] [SB] à lui verser une indemnité de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* débouté la société Alliance Elysées de ses demandes tendant à : 

- condamner in solidum [M], [H], [P], [SX], [Y], [R], [VL] et [C] [T] et [E] [LD], [F] [N], [PJ] [O] et les sociétés [N]-Chaton et [O] & Lanson à lui verser une indemnité 198.387 euros pour les frais engagés en vain, 

- condamner in solidum [I] [SB], [M], [H], [P], [SX], [Y], [R], [VL] et [C] [T] et [E] [LD], [F] [N], [PJ] [O] et les sociétés [N]-Chaton et [O] & Lanson à lui verser une indemnité de 2.825.029 euros pour la perte des bénéfice escomptés,

- ordonner l'exécution provisoire,

*condamné la société Alliance Elysées à verser à [M], [H], [P], [SX], [Y], [R], [VL] et [C] [T] et [E] [LD] une indemnité globale de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Alliance Elysées à verser à [F] [N] et la société [N]-Chaton une indemnité globale de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Alliance Elysée à verser à [PJ] [O] et la société [O] une indemnité globale de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné in solidum [I] [SB] et la société Alliance Elysées aux dépens qui seront supportés par moitié par chacune.

Statuant à nouveau :



- CONDAMNER Mme [C] [T] épouse [DY], M. [R] [T], M. [P] [T], M. [Y] [T], Mme [VL] [T], M. [YK] [T], en leur nom personnel et en qualité d'ayants droit de Mme [I] [SB] veuve [T], Mme [H] [T] épouse [V], Mme [M] [T] épouse [U], en leur nom personnel et en qualité d'ayants droit de M. [J] [T] et de Mme [I] [SB] veuve [T], et Mme [E] [LD] veuve [T] en son nom personnel et en qualité d'ayant droit de M. [J] [T], à régulariser l'acte authentique de vente de :

- un terrain sis [Adresse 10], comprenant une dépendance, consistant dans une parcelle cadastrée [Cadastre 3], 

- un immeuble sis [Adresse 1], consistant dans trois parcelles cadastrées [Cadastre 33], [Cadastre 22] et [Cadastre 24] (lieudit [Localité 43])

- un immeuble sis [Adresse 1], consistant dans deux parcelles cadastrées [Cadastre 20], lieudit [Localité 35], [Cadastre 23], lieudit [Localité 39], 

pour un prix déterminé à Dire d'Expert, qu'il plaira à la juridiction de céans de désigner avec mission d'évaluer la diminution du prix résultant de l'absence de constructibilité d'une surface de 3.200 m2, aux frais avancés par les intimés ;



- CONDAMNER in solidum la SCP [N]-Chaton notaires associés, la SCP [O] et Lason, Maître [F] [N], Maître [PJ] [O], Mme [C] [T] épouse [DY], M. [R] [T], M. [P] [T], M. [Y] [T], Mme [VL] [T], M. [YK] [T], en leur nom personnel et en qualité d'ayants droit de Mme [I] [SB] veuve [T], Mme [H] [T] épouse [V], Mme [M] [T] épouse [U], en leur nom personnel et en qualité d'ayants droit de M. [J] [T] et de Mme [I] [SB] veuve [T], et Mme [E] [LD] veuve [T] en son nom personnel et en qualité d'ayant droit de M. [J] [T], au paiement de la somme de 167.225,09 € à titre de dommages et intérêts en remboursement des frais engagés en vue de la réalisation du programme immobilier envisagé ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, si la Cour considérait par extraordinaire caduc le compromis du 29 novembre 2016,



- CONDAMNER in solidum la SCP [N]-Chaton notaires associés, la SCP [O] et Lason, Maître [F] [N], Maître [PJ] [O], Mme [C] [T] épouse [DY], M. [R] [T], M. [P] [T], M. [Y] [T], Mme [VL] [T], M. [YK] [T], en leur nom personnel et en qualité d'ayants droit de Mme [I] [SB] veuve [T], Mme [H] [T] épouse [V], Mme [M] [T] épouse [U], en leur nom personnel et en qualité d'ayants droit de M. [J] [T] et de Mme [I] [SB] veuve [T], et Mme [E] [LD] veuve [T] en son nom personnel et en qualité d'ayant droit de M. [J] [T], au paiement de la somme de 167.225,09 € à titre de dommages et intérêts en remboursement des frais engagés en vue de la réalisation du programme immobilier envisagé ;



- CONDAMNER in solidum la SCP [N]-Chaton notaires associés, la SCP [O] et Lason, Maître [F] [N], Maître [PJ] [O], Mme [C] [T] épouse [DY], M. [R] [T], M. [P] [T], M. [Y] [T], Mme [VL] [T], M. [YK] [T], en leur nom personnel et en qualité d'ayants droit de Mme [I] [SB] veuve [T], Mme [H] [T] épouse [V], Mme [M] [T] épouse [U], en leur nom personnel et en qualité d'ayants droit de M. [J] [T] et de Mme [I] [SB] veuve [T], et Mme [E] [LD] veuve [T] en son nom personnel et en qualité d'ayant droit de M. [J] [T], au paiement de la somme de 2.000.000 € au titre de la perte de chance d'acquérir le bien litigieux à un moindre prix et de réaliser un bénéfice dans la réalisation du programme immobilier, 



-AUTORISER la remise à la société Alliance Élysées des fonds séquestrés par elle en exécution du compromis du 29 novembre 2016 ;



EN TOUS LES CAS



- DEBOUTER l'intégralité des intimés de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;



- CONDAMNER in solidum la SCP [N]-Chaton notaires associés, la SCP [O] et Lason, Maître [F] [N], Maître [PJ] [O], Mme [C] [T] épouse [DY], M. [R] [T], M. [P] [T], M. [Y] [T], Mme [VL] [T], M. [YK] [T], en leur nom personnel et en qualité d'ayants droit de Mme [I] [SB] veuve [T], Mme [H] [T] épouse [V], Mme [M] [T] épouse [U], en leur nom personnel et en qualité d'ayants droit de M. [J] [T] et de Mme [I] [SB] veuve [T], et Mme [E] [LD] veuve [T] en son nom personnel et en qualité d'ayant droit de M. [J] [T], au paiement de la somme de 35.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



- CONDAMNER in solidum la SCP [N]-Chaton notaires associés, la SCP [O] et Lason, Maître [F] [N], Maître [PJ] [O], Mme [C] [T] épouse [DY], M. [R] [T], M. [P] [T], M. [Y] [T], Mme [VL] [T], M. [YK] [T], en leur nom personnel et en qualité d'ayants droit de Mme [I] [SB] veuve [T], Mme [H] [T] épouse [V], Mme [M] [T] épouse [U], en leur nom personnel et en qualité d'ayants droit de M. [J] [T] et de Mme [I] [SB] veuve [T], et Mme [E] [LD] veuve [T] en son nom personnel et en qualité d'ayant droit de M. [J] [T], aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de Maître Frédérique ETEVENARD en application des dispositions de l'article 699 du CPC.



Aux termes de leurs dernières conclusions du 18 juin 2025 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, Mme [C] [T] épouse [DY], M. [R] [T], M. [P] [T], M. [Y] [T], Mme [VL] [T], M. [YK] [T], Mme [H] [T] épouse [V], Mme [M] [T] épouse [U], et Mme [E] [LD] veuve [T] demandent à la cour de :



Vu les articles 1112-1, 1231-2, 1240 du Code Civil,



- CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a : 

*Débouté la société ALLIANCE ELYSEES de ses demandes tendant à : 

' condamner in solidum [M], [H], [P], [SX], [Y], [R], [VL] et [C] [T] et [E] [LD], [F] [N], [PJ] [O] et les sociétés [N]-CHATON et [O] & LANSON à lui verser une indemnité de 198.387 euros pour les frais engagés en vain, 

' condamner in solidum [I] [SB], [M], [H], [P], [SX], [Y], [R], [VL] et [C] [T] et [E] [LD], [F] [N], [PJ] [O] et les sociétés [N]-CHATON et [O] & LANSON à lui verser une indemnité de 2.825.029 euros pour la perte des bénéfices escomptés, 

*Condamné la société ALLIANCE ELYSEESS à verser à [M], [H], [P], [SX], [Y], [R], [VL] et [C] [T] et [E] [LD] une indemnité globale de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a : 

* Condamné [I] [T] à verser à la société Alliance Elysées une indemnité de 165.059,56 euros en réparation de son préjudice matériel pour frais engagés ; 

* Autorisé la remise à la société ALLIANCE ELYSEES des fonds séquestrés par elle en exécution du compromis du 29 novembre 2016 ; 

* Condamné [I] [SB] à lui verser une indemnité de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

* Débouté [I] [SB], [M], [H], [P], [SX], [Y], [R], [VL] et [C] [T] et [E] [LD] de leurs demandes tendant à : 

' condamner solidairement les sociétés [N]-Chaton et [O] & Lanson à les relever de toute condamnation,

' condamner la société ALLIANCE ELYSEES à leur verser une indemnité de 5.000 euros, 

' condamner les sociétés ALLIANCE ELYSEES, [N]-CHATON et [O] & LANSON à leur verser une indemnité de 30.000 euros pour l'immobilisation de leur bien, 

' condamner les sociétés [N]-CHATON et [O] & LANSON à leur verser 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

* Condamné in solidum [I] [SB] et la société Alliance Elysées aux dépens qui seront supportés par moitié par chacune. 



ET STATUANT A NOUVEAU : 



- DECLARER irrecevable et en toute hypothèse mal fondée la demande de la société Alliance Elysées tendant à voir condamner les consorts [T] à régulariser un acte authentique de vente. 



- DEBOUTER la société Alliance Elysées de l'ensemble de ses demandes à l'encontre des consorts [T], 



' Subsidiairement, condamner solidairement la SCP [N]-CHATON NOTAIRES ASSOCIES et la SCP [O] ET LANSON à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre et de toutes les conséquences dommageables qui pourraient en résulter, 



EN TOUTE HYPOTHESE, 

- condamner la société Alliance Elysées à leur payer la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts, 

- condamner solidairement la SCP [N]-CHATON NOTAIRES ASSOCIES et la SCP [O] ET LANSON à leur payer une somme de 30.000 euros à titre de dommage et intérêts en réparation des préjudices subis ; 

- condamner solidairement la SCP [N]-CHATON NOTAIRES ASSOCIES, la SCP [O] ET LANSON et la société Alliance Elysées à leur payer une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.



Par leurs dernières conclusions du 18 juin 2025 auxquelles il y a lieu de se référer pour plus ample exposé des moyens développés, la SCP [PJ] [O] et Anne-Laure Lanson, et Maître [PJ] [O] demandent à la cour de :

Débouter la société Alliance Elysées S de toutes ses demandes, fins, conclusions et prétentions à leur encontre,



Débouter les consorts [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à leur encontre,



Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé leur mise hors de cause et a condamné la société Alliance Elysées à leur verser une somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamner la société Alliance Elysées au paiement d'une somme complémentaire de 5.000€ au titre des frais irrépétibles exposés devant la Cour et ce en vertu des dispositions de l'article 700 du CPC. 





Aux termes de leurs dernières conclusions du 15 février 2024 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, Maître [F] [N] et la SCP [N] ' Chaton ' De Clarens-[N] demandent à la cour de :



Débouter la société Alliance Elysées de son appel et de toutes ses demandes, fins et conclusions à leur encontre,



Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé leur mise hors de cause et a condamné la société Alliance Elysées à leur verser une somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.



La condamner au paiement d'une somme complémentaire de 5.000 € au titre des frais irrépétibles exposés devant la Cour et ce en vertu des dispositions de l'article 700 du CPC.

Débouter les consorts [T] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de Me [N] et de la SCP [N] ' Chaton ' De Clarens-[N].



L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 juillet 2025.



MOTIFS DE L'ARRET 

I- SUR LA DEMANDE PRINCIPALE DE LA SOCIETE ALLIANCE ELYSEES DE CONDAMNER LES CONSORTS [T] A REGULARISER L'ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE DES BIENS OBJET DE LA PROMESSE POUR UN PRIX DETERMINE A DIRE D'EXPERT A DESIGNER

I-1. Sur la recevabilité 

Les consorts [T] demandent de déclarer irrecevable cette demande principale comme nouvelle, la société Alliance Elysées ayant demandé en première instance de « juger la société ALLIANCE ELYSEES recevable et fondée à poursuivre l'exécution du compromis du 29 novembre 2016. », ce que le tribunal a considéré comme ne constituant pas une prétention, et formule pour la première fois à hauteur d'appel une demande nouvelle de condamnation à régulariser un acte authentique de vente moyennant un prix à déterminer à dire d'expert, ce qui ne tend pas aux mêmes fins que l'exécution forcée d'un compromis moyennant un prix stipulé de 700.000 €. 



La société Alliance Elysées fait valoir que l'option que confère l'article 1217 du code civil au créancier d'une obligation inexécutée n'est pas exclusive, cet article précisant que les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et que des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. Ainsi, le contractant victime d'une inexécution a la faculté de modifier son option entre poursuivre soit l'exécution de la vente, soit sa résolution tant qu'il n'a pas été statué sur sa demande initiale par une décision passée en force de chose jugée, de sorte qu'il ne saurait lui être reproché d'avoir modifié ses demandes entre son acte introductif d'instance et ses dernières conclusions devant le tribunal et qu'elle ne formule aucune demande nouvelle, ses prétentions à hauteur de cour tendant aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.



Réponse de la cour 



Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile : «À peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.»



L'article 565 précise que «  les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. »



L'article 566 dispose que « Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. »



En l'espèce, il résulte de l'assignation introductive d'instance délivrée le 17 mai 2019 par la société Alliance Elysées aux consorts [T] qu'elle a assigné ces derniers et les notaires sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour les premiers et sur celui de la responsabilité délictuelle concernant les seconds, uniquement pour obtenir leur condamnation in solidum à l'indemniser des préjudices qu'elle estime avoir subis en raison de l'absence de réalisation de la vente constitués d'une part par les frais engagés en vain en vue de la réalisation du programme immobilier envisagé, et d'autre part par la perte de chance de réaliser le bénéfice escompté de cette opération immobilière.



Selon les mentions du jugement critiqué, elle demandait, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mars 2022, de :



- «  Juger la société Alliance Elysées recevable et fondée à poursuivre l'exécution du compromis du 29 novembre 2016 »,



- condamner in solidum les défendeurs à lui verser une indemnité de 198.387 euros pour les frais engagés en vain,



- subsidiairement, si le compromis est caduc: 


condamner in solidum les défendeurs à lui verser une indemnité de 198.387 euros pour les frais engagés en vain, 

les condamner in solidum a lui verser une indemnité de 2.825.029 euros pour la perte des bénéfices escomptés,

 ordonner la restitution des fonds séquestrés,


- ordonner l'exécution provisoire.



Le tribunal a estimé que la demande tendant à «  Juger la société Alliance Elysées recevable et fondée à poursuivre l'exécution du compromis du 29 novembre 2016 » n'était pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile en raison de la polysémie et de la généralité des termes «  poursuivre l'exécution du compromis ».

Par ses dernières conclusions saisissant la cour notifiées par voie électronique le 1er juillet 2025, la société Alliance Elysées demande, après infirmation du jugement en ce qu'il a constaté que la demande de la société Alliance Elysées tendant à : « Juger la société Alliance Elysées recevable et fondée à poursuivre l'exécution du compromis du 29 novembre 2016 », n'est pas une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile, à titre principal de condamner les consorts [T] à régulariser l'acte authentique de vente des parcelles de terre, objet de la promesse de vente, et les condamner à lui rembourser les frais engagés en vue de la réalisation du programme immobilier désormais inutiles puisqu'elle se dit contrainte de modifier totalement son projet de construction et de faire réaliser de nouveaux plans en vue d'obtenir un nouveau permis de construire compte tenu de la perte de plus de la moitié de la surface constructible.



En dépit de la généralité des termes employés en première instance pouvant effectivement revêtir plusieurs sens, la demande de « juger la société Alliance Elysées recevable et fondée à poursuivre l'exécution du compromis du 29 novembre 2016 » doit s'interpréter comme tendant à obtenir l'exécution forcée de la promesse de vente par la condamnation des consorts [T] à régulariser l'acte authentique de vente en l'état de l'accord sur la chose et le prix, et de sa renonciation à se prévaloir de la condition suspensive relative à la révélation d'une servitude grevant le bien, ce que confirment la demande accessoire de remboursement des frais engagés pour les démarches inutiles parce qu'accomplies sur la base d'informations erronées en vue de l'obtention d'un permis de construire qui ne peut plus recevoir application compte tenu de la servitude, et la demande subsidiaire formée dans l'hypothèse où cette promesse serait jugée caduque d'indemnisation de la perte de chance de réaliser le bénéfice escompté de l'opération immobilière projetée.

Par conséquent, cette demande n'est pas nouvelle, peu important que la société Alliance Elysées demande pour la première fois en cause d'appel la fixation du prix de vente à dire d'expert, ce qui ne constitue qu'une conséquence de la demande d'exécution forcée de la vente.

I-2. Sur le bien fondé 

Au soutien de la confirmation du jugement, la société Alliance Elysées avance être fondée à poursuivre l'exécution du « compromis » de vente, mais au regard de la diminution de moitié de la surface constructible du terrain objet du compromis, la société ALLIANCE ÉLYSÉES sollicite de voir déterminer une diminution du prix d'acquisition à dire d'expert, en faisant valoir que l'acte du 29 novembre 2016 ne s'analyse pas en une promesse unilatérale de vente mais vaut vente en ce qu'il concrétise un accord sur la chose et le prix, que par courrier du 14 février 2019, elle a expressément écrit au notaire des vendeurs ne pas renoncer à la vente mais solliciter une diminution de prix, qu'elle a poursuivi l'instruction de son permis de construire modificatif, ce qui atteste de sa volonté de poursuivre l'acquisition, et qu'elle a renoncé à se prévaloir de la condition suspensive selon laquelle les titres de propriété antérieurs ne devaient pas révéler de servitudes, charges, ou vices non révélés et pouvant grever l'immeuble ou en diminuer la valeur, notamment par courrier RAR du 14 février 2019 adressé à Me [N], de sorte qu'elle considère la vente parfaite. Elle ajoute qu'il est jugé que lorsque dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à la date prévue pour sa réitération par acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la promesse est caduque à moins que le vendeur n'ait accepté un report de la date de la signature de l'acte notarié ou que l'acquéreur n'ait renoncé au bénéfice de la condition suspensive stipulée dans son intérêt exclusif, et que tel est le cas en l'espèce dès lors qu'un rendez-vous s'est tenu entre toutes les parties et leurs notaires le jour prévu pour la signature de l'acte authentique afin d'évoquer la difficulté rencontrée, les vendeurs ayant pour mission de rechercher une solution et ne l'ayant pas sommée d'avoir à signer l'acte authentique, et elle-même ayant proposé une diminution de prix par courrier RAR du 14 février 2019, révélant sans ambiguïté sa volonté de renoncer au bénéfice de la condition suspensive alors que le compromis était toujours valide du fait de sa prorogation par les vendeurs. 

Au soutien de la confirmation du jugement ayant retenu que la promesse était caduque en raison de la défaillance de l'une des conditions suspensives, les consorts [T] font valoir qu'il est jugé que lorsque, dans une promesse de vente, unilatérale ou synallagmatique, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu'à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la promesse est caduque, que le « compromis » prévoit bien que la non-réalisation d'une seule de ces conditions (suspensives) ou réserves entraînera la caducité des présentes, sauf si l'ACQUEREUR renonçait à se prévaloir de celles stipulées dans son seul intérêt, ladite renonciation devant intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au notaire dans le délai prévu pour la réalisation de la condition dont il s'agit, et qu'en l'espèce, la défaillance de la condition suspensive est intervenue le 28 janvier 2019. 

Contestant avoir consenti une nouvelle prorogation de la promesse, ils dénient toute valeur à la prétendue renonciation à la condition suspensive de la société Alliance Elysées, intervenue postérieurement à sa défaillance, ce que ne permet pas l'article 1304-4 du code civil.

Enfin, ils font valoir que la société Alliance Elysées ne peut prétendre que la promesse de vente vaut vente, en l'absence d'accord des parties sur le prix, puisqu'elle a prétendu exiger une réduction considérable du prix de vente à laquelle ils n'ont pas consenti.



Réponse de la cour 

Aux termes de l'article 1217 du code civil que «  La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut:

 ' refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation;

 ' poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation;

' obtenir une réduction du prix;

 ' provoquer la résolution du contrat;

 ' demander réparation des conséquences de l'inexécution.

 Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ».

Par ailleurs, il résulte de l'article 1304 du code civil que « L'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple' »

L'article 1304-4 du même code dispose que « Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli».

Par application de l'article 1304-6, «  l'obligation devient pure et simple à compter de l'accomplissement de la condition suspensive.

(')

En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé. » 



En l'espèce, par l'acte authentique en date des 1er et 17 mai 1967, il a été procédé par les parties à cet acte, soit d'une part [I] veuve [T] et son époux alors vivant [X] [T], et d'autre part leur voisine de l'époque, [Z] [D] veuve [S], à un double échange :

- dans un premier temps, [I] [T], qui en était seule propriétaire, a cédé à titre d'échange à [Z] [S] à titre d'agrandissement de sa propriété contiguë, un ensemble de parcelles cadastrées section [Cadastre 29], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], détachées des parcelles anciennement cadastrées section [Cadastre 32], [Cadastre 15], [Cadastre 16] et [Cadastre 17], pour une contenance totale de 9 ares 49 centiares, et constitué une servitude non aedificandi sur une partie de la seule parcelle [Cadastre 29], dans sa partie nord, ladite partie étant délimitée par les lettres OFJRS au plan dressé par M. [K], géomètre-expert, annexé à cet acte et d'une superficie de 620 m2 environ, et qu'à titre de contre-échange, [Z] [S] a conféré à [I] [T] et au profit de la propriété de cette dernière, soit les parcelles [Cadastre 33], [Cadastre 22], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], une servitude non aedificandi sur une « parcelle de terrain de forme irrégulière sise à [Localité 40] 'à l'angle du [Localité 37] et du [Localité 38] ladite parcelle de terrain d'une superficie de trente-cinq ares environ délimitées par les lettres BCDEFGH au plan ' dressé par M. [K]' parcelle de terrain en cause qui figure au cadastre révisé de la commune par suite de changement de limites ainsi qu'il suit : ' section [Cadastre 20] [Localité 35] pour 1 a 40 ca et [Cadastre 28] [Localité 39] pour 35 a 47 ca' étant ici fait observer que la servitude de non edificandi (sic) ne porte que sur une partie du numéro [Cadastre 28] du cadastre » (partie non précisée ni délimitée dans l'acte,



- dans un second temps, [I] [T] et feu [X] [T] ont cédé à titre d'échange à [Z] [S] « L'Herbage planté sis à [Adresse 41] présentant une superficie de cinquante ares environ » figurant au cadastre révisé de la commune sous la référence section [Cadastre 27], et à titre de contre échange, [Z] [S] a cédé aux époux [T] pour le compte de la communauté de biens réduite aux acquêts existant entre eux, « une parcelle de terrain de forme irrégulière sise à [Adresse 41] à l'angle du [Localité 37] et du [Localité 38] ' d'une superficie de trente six ares quatre vingt sept centiares figurant au cadastre ainsi qu'il suit : section [Cadastre 20] [Localité 35] pour 1 a 40 ca et [Cadastre 28] [Localité 39] pour 35 a 47 ca' », l'acte précisant que « la parcelle de terrain en cause par suite de l'échange ci-dessus est grevée et restera grevée au profit du surplus des immeubles appartenant à Madame [S] d'une servitude de non edificandi de construction et ce dans les termes ci-dessus exprimés. En conséquence, sur ladite parcelle de terrain il ne pourra être édifiée de construction' Monsieur et Madame [T] acceptent expressément le maintien de la servitude non edificandi grevant partie de ladite parcelle de terrain. Uniquement pour les besoins de la publicité foncière il est ici indiqué que les immeubles profitant et qui profiteront de ladite servitude figurent au cadastre révisé de la commune ' ainsi qu'il suit :

PROPRIETES NON BATIES 

Section [Cadastre 25] [Localité 39] 5 a 45 

Section [Cadastre 26] [Localité 35] 23 a 00 

Section [Cadastre 29] [Localité 37] 6 a 72 

Section [Cadastre 5] [Localité 43]·2 a 59 

Section [Cadastre 6] [Localité 37] 18 ' »



La parcelle [Cadastre 28] cédée par cet acte aux époux [T] et grevée de la servitude non aedificandi dont les limites ne sont pas spécifiées précisément tant dans l'acte que sur la plan y annexé, a par la suite été divisée, à une date inconnue, en deux parcelles [Cadastre 30] et [Cadastre 31] d'une contenance de 32 a 05 ca, cette dernière étant l'une des parcelles objet de la promesse de vente conclue le 29 novembre 2016 entre les consorts [T] et la société Alliance Elysées.

Cet acte du 29 novembre 2016, qui s'analyse en une promesse de vente, synallagmatique et non unilatérale, sous conditions suspensives, en ce qu'il est expressément indiqué que le vendeur, soit les consorts [T], vend en s'obligeant à toutes les garanties ordinaires de fait et de droit en pareille matière, et sous les conditions suspensives ci-après stipulées, à l'acquéreur qui accepte sous les mêmes conditions suspensives, comporte une clause « CONDITIONS SUSPENSIVES ET RESERVES » ainsi libellée :

«  Les présentes sont soumises à des conditions suspensives et réserves stipulées, pour certaines dans l'intérêt des deux parties, et pour d'autres dans l'intérêt de l'ACQUEREUR seul.

En conséquence la non-réalisation d'une seule de ces conditions ou réserves entraînera la caducité des présentes sauf si l'ACQUEREUR renonçait à se prévaloir de celles stipulées dans son seul intérêt.

Cette renonciation devra intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au notaire dans le délai prévu pour la réalisation de la condition (souligné par la cour) dont il s'agit, ou postérieurement s'il s'agit d'une condition d'obtention d'un prêt.

(')

CONDITIONS SUSPENSIVES DE DROIT COMMUN 

'


Que les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne révèlent pas de servitudes, de charges, ni de vices non révélés aux présentes et pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination. Il est précisé que cette condition suspensive est stipulée au seul bénéfice de l'ACQUEREUR qui sera seul fondé à s'en prévaloir. Au cas où il déciderait de ne pas s'en prévaloir, il serait seul tenu des inconvénients en résultant, sans recours contre quiconque ».




Par ailleurs, si cet acte contient une clause « Servitudes » aux termes de laquelle le vendeur déclare, concernant l'ensemble des immeubles, n'avoir créée ou laissé créer de servitude, et qu'à sa connaissance, il n'en existe pas d'autres que celle résultant de l'acte, de la situation naturelle des lieux, de la loi, de l'urbanisme, il est constant que la servitude non aedificandi grevant la parcelle [Cadastre 31] n'est pas rappelée dans la promesse de vente et que l'acte des 1er et 17 mai 1967, s'il est visé au paragraphe concernant l'effet relatif comme étant le titre de propriété des consorts [T] pour les parcelles [Cadastre 20] et [Cadastre 31], ne fait pas partie des documents annexés à la promesse de vente.



Contrairement à ce que soutient la société Alliance Elysées, la date de réitération par acte authentique de la vente a été fixée, d'accord entre les parties, en dernier lieu au 28 janvier 2019, aucun des éléments produits par la société Alliance Elysées ne venant corroborer l'allégation selon laquelle la partie venderesse aurait accepté, même tacitement, de reporter ou proroger de nouveau la date de signature de l'acte authentique.



Cette date du 28 janvier 2019 doit être également retenue comme la date ultime de réalisation de la condition suspensive d'absence de révélation d'une servitude, à défaut d'un délai spécifique plus court stipulé pour son accomplissement, et par conséquent, comme la date avant laquelle l'éventuelle renonciation de l'acquéreur au bénéfice duquel elle a été stipulée, et donc seul à pouvoir s'en prévaloir et y renoncer, devait être exprimée et adressée au notaire rédacteur pour pouvoir produire ses effets.



Or, il résulte de l'échange de courriels intervenu entre Me [GB] et Me [N] (pièces 3, 4-1, 4-2 et 4-3 Me [N]), que ce dernier a adressé à son confrère, le 7 janvier 2019, les pièces relatives à l'origine de propriété et à l'état hypothécaire, bien que ce dernier ne soit pas produit par les parties, ce qui a permis au notaire devant instrumenter la vente quelques jours plus tard de découvrir l'existence de la servitude non aedificandi.



Il est tout aussi établi qu'à la date prévue pour la réitération par acte authentique de la vente le 28 janvier 2019, la condition suspensive susvisée n'était pas réalisée, sans que par ailleurs, la société Alliance Elysées ait exprimé sa volonté de renoncer à cette condition suspensive, la renonciation dont elle se prévaut figurant dans un courrier adressé le 14 février 2019 à Me [N].



Dès lors, si tant est que l'on puisse considérer qu'en indiquant dans le courrier précité qu'il allait de soi que la conclusion de la vente « à laquelle elle n'entendait pas pour autant renoncer » ne pourra se faire qu'avec la prise en compte de ces éléments au travers d'une juste indemnité qui ne saurait être inférieure à 400.000 €, la société Alliance Elysées exprimait ainsi sa volonté de renoncer à la condition suspensive précitée, cette renonciation ne pouvait avoir aucune incidence sur la caducité de la promesse résultant de la défaillance, à la date du 28 janvier 2019, de l'une des conditions suspensives, par application tant des stipulations contractuelles rappelées que des dispositions de l'article 1304-4 du code civil.





Par conséquent, la promesse de vente du 29 novembre 2016 étant caduque à la date du 28 janvier 2019, la demande de la société Alliance Elysées de condamner les consorts [T] à signer l'acte authentique de vente ne peut qu'être rejetée, sans qu'il soit besoin d'examiner les moyens tirés de l'accord des parties sur la chose et le prix.



II ' SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES DE LA SOCIETE ALLIANCE ELYSEES

La société Alliance Elysées demande, dans l'hypothèse où la caducité de la promesse serait retenue, la condamnation in solidum de la SCP [N]-Chaton notaires associés et Me [F] [N], Me [PJ] [O] et la SCP [O] et Lanson sur le fondement d'un manquement à leur obligation d'assurer une parfaite efficacité de l'acte et procéder à la vérification des droits de propriété, avec Mme [C] [T] épouse [DY], M. [R] [T], M. [P] [T], M. [Y] [T], Mme [VL] [T], M. [YK] [T], en leur nom personnel et en qualité d'ayants droit de Mme [I] [SB] veuve [T], Mme [H] [T] épouse [V], Mme [M] [T] épouse [U], en leur nom personnel et en qualité d'ayants droit de M. [J] [T] et de Mme [I] [SB] veuve [T], et Mme [E] [LD] veuve [T] en son nom personnel et en qualité d'ayant droit de M. [J] [T], au paiement de la somme de 167.225,09 € à titre de dommages et intérêts en remboursement des frais engagés en vue de la réalisation du programme immobilier envisagé, et de 2.000.000 € au titre de la perte de chance d'acquérir le bien litigieux à un moindre prix et de réaliser un bénéfice dans la réalisation du programme immobilier.

II-1 Sur le fait générateur de responsabilité à l'égard des consorts [T] 

Il sera observé que si la société Alliance Elysées évoque dans ses écritures un manquement des consorts [T] à l'obligation de délivrance, en se limitant toutefois au rappel des textes de loi et d'éléments de jurisprudence sans aucune mise en correspondance des généralités ainsi exposées à un ou des faits de l'espèce, un tel fondement est en toute hyp