Cour d'Appel · Chambre 2 A — 16 janvier 2026

MINUTE N° 34/2026





























Copie exécutoire

aux avocats 



Le 



La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 16 JANVIER 2026





Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/01519 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IBWN



Décision déférée à la cour : 16 Mars 2023 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG





APPELANTS sur appel principal et INTIMES sur appel incident :



1/ Madame [N] [T] divorcée [Y]

demeurant [Adresse 10]



2/ Madame [J] [R]

demeurant [Adresse 7]



3/ Monsieur [G] [H]

demeurant [Adresse 3]



4/ Monsieur [M] [W]

demeurant [Adresse 10]



5/ Monsieur [C] [D]

demeurant [Adresse 8]



6/ Monsieur [B] [L]

7/ Madame [E] [L]

demeurant ensemble [Adresse 5]



8/ Madame [K] [V]

demeurant [Adresse 11]



9/ Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 16] 

sis [Adresse 8]

agissant par son syndic, L'IMMOBILIERE ZIMMERMANN, ayant son siège social [Adresse 6], prise en

la personne de son représentant légal 



1 à 9/ représentés par Me Noémie BRUNNER, avocat à la cour.





INTIMÉE sur appel principal et APPELANTE sur appel incident :



La S.A. ALBINGIA, prise en la personne de son représentant légal 

ayant son siège social [Adresse 1]



représentée par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour. 





INTIMEES sur appel principal et APPELANTES sur appel provoqué : 



La S.A.S. ENTREPRISE DE CONSTRUCTIONS [A] prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 9]



La CAISSE D'ASSURANCE MUTUELLE DU BATIMENT - CAMBTP, en -qualité d'assureur de la société Entreprise de Constructions [A], prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 13]



représentées par Me Valérie SPIESER-DECHRISTE de la SELARL V² AVOCAT, avocat à la cour.





INTIMEES sur appels principal et provoqué :



La S.A.S. NORBA MENUISERIE, prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 17]



représentée par Me Marion BORGHI de la SELARL Marion BORGHI AVOCAT, avocat à la cour.



La S.A. ALLIANZ IARD, prise en la personne de son représentant légal - en qualité d'assureur de la SAS NORBA MENUISERIE

ayant son siège social [Adresse 4]



représentée par Me Laurence FRICK, avocat à la cour.



La S.A. MAAF ASSURANCES prise en la personne de son représentant légal 

ayant son siège social [Adresse 12]



représentée par Me Stéphanie ROTH, avocat à la cour.



La S.A.R.L. EST FACADES prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2]



assignée le 23 août 2024 à personne morale par la SA ALBINGIA, n'ayant pas constitué avocat.





COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 07 Novembre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, président de chambre

Monsieur Christophe LAETHIER, vice-président placé

Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère

qui en ont délibéré.



Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN



ARRÊT réputé contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



En 2010, la SARL Mur et patrimoine a entrepris la construction d'un immeuble collectif d'habitation au [Adresse 8] à [Localité 14] (67), ayant souscrit une assurance dommage-ouvrage auprès de la SA Albingia.



Ont concouru à la construction les entreprises suivantes':

-'l'EURL Philippe Hammann architecture, maître d''uvre, assurée auprès de la SA Allianz IARD (la société Allianz)';

- la SA HN Ingenierie, en qualité de bureau d'étude, assurée auprès des Souscripteurs du Lloyd's de Londres';

- la SAS Entreprise de construction [A] (la société [A]), en charge du lot gros 'uvre, assurée auprès de la société CAMBTP (la CAMBTP)';

- la SAS Norba menuiserie (la société Norba), en charge des lots menuiseries extérieures et intérieures, assurée auprès de la SA Allianz IARD';

- la SARL Est Façades, en charge du lot isolation, assurée auprès de la société MAAF (la MAAF).



La SARL Mur et patrimoine a vendu en l'état futur d'achèvement différents appartements et un syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] a été créé.



Aucune réception expresse n'est intervenue entre la société Mur et patrimoine et les différents constructeurs locateurs d'ouvrage.



Les opérations de livraison des parties communes et privatives se sont déroulées du 26 décembre 2011 au 26 janvier 2012, suivant procès-verbaux improprement intitulés «'Procès-verbal de réception'», qui mentionnaient de menues réserves au titre d'inachèvements et malfaçons esthétiques.



L'intégralité du prix de vente convenu pour les différents lots a été réglé par les acquéreurs et ceux-ci ont pris possession de leur bien.



Se plaignant d'infiltrations d'eau dans les parties communes et privatives, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] a effectué plusieurs déclarations de sinistre auprès de la SA Albingia, qui a refusé sa garantie au motif de l'absence de réception de l'ouvrage.



La société Mur et patrimoine a été placée en liquidation judiciaire le 21 septembre 2015.



Une expertise judiciaire des désordres a été ordonnée en référé à la demande du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires [O], [H], [D] et [A]. L'expert [M] [U] a déposé son rapport définitif le 6 décembre 2017. Il évalue la reprise des désordres à la somme totale de 124.634,16'euros HT soit 137'097,58'euros TTC.



Par acte du 20 août 2019, le syndicat des copropriétaires a assigné la SA Albingia en paiement de la somme de 137'097,58 euros au titre des travaux de reprise des désordres d'infiltration rendant l'ouvrage impropre à sa destination.



Par acte des 14, 18 et 19 février 2020, la SA Albingia a assigné en garantie la société Norba menuiserie et la SA Allianz IARD, la SAS [A] et la CAMBTP, la SARL Est Façades et la MAAF, devant le tribunal judiciaire de Strasbourg.



Le 7 avril 2020 sont intervenus volontairement les copropriétaires suivants': Mme [N] [T] épouse [Y], Mme [J] [R] épouse [X], M. [G] [H], M. [M] [W], M. [C] [D], M. [B] [L], Mme [E] [L] et Mme [K] [V].



Les copropriétaires et le syndicat demandaient au tribunal de prononcer la réception judiciaire des travaux et, sur le fondement de la garantie décennale due par les constructeurs, de condamner in solidum l'assureur dommage ouvrage, les sociétés Norba, [A] et Est Façades, avec leurs assureurs, à leur payer la somme de 137'097,58'euros, montant des travaux de reprise évalué par l'expert judiciaire, majoré de 10'% pour frais de maîtrise d''uvre, ainsi que 30'000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.



Les défenderesses s'y opposaient en soutenant essentiellement que les demandeurs étaient irrecevables à solliciter la réception judiciaire car étrangers aux relations entre le maître de l'ouvrage et les locateurs d'ouvrage, et qu'en l'absence de toute réception, expresse ou tacite, la garantie décennale n'était pas mobilisable.



Le tribunal judiciaire de Strasbourg, par jugement du 16 mars 2023':

- a déclaré irrecevable la demande de réception judiciaire présentée par le syndicat des copropriétaires et par les copropriétaires [T] épouse [Y], [R] épouse [X], [P], [W], [D], [L] et [V]';

- les a déboutés de l'intégralité de leurs demandes';

- les a condamnés aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire';

- a débouté toutes les parties de leurs demandes pour frais irrépétibles ;

- a dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.



Pour déclarer irrecevable la demande de réception judiciaire, le tribunal a fait application des articles 122, 125, 31 et 32 du code de procédure civile relatifs aux fins de non-recevoir, de l'article 1792-6 du code civil selon lequel la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage, avec ou sans réserves, et intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement, mais aussi de l'article L.'261-3 du code de la construction et de l'habitation, selon lequel le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux, et de l'article R.'261-7 du même code, selon lequel les pouvoirs du maître de l'ouvrage comportent notamment celui d'effectuer la réception des travaux.



Le tribunal a déduit de ces textes que la faculté de prononcer la réception relève exclusivement des pouvoirs du vendeur d'immeuble à construire, sans le concours des acquéreurs et sans que ceux-ci puissent exiger d'y participer. Le tribunal a en effet considéré que la réception des travaux résulte de l'acte passé entre le maître de 1'ouvrage et les constructeurs et ne concerne pas les rapports entre le vendeur et les acquéreurs, et qu'en conséquence, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, la réception doit intervenir entre les locateurs d'ouvrage et le vendeur, qui reste maître de l'ouvrage jusqu'à celle-ci, de sorte qu'en l'absence de réception expresse ou tacite, les acquéreurs n'ont pas qualité pour demander la réception judiciaire.



Le tribunal a en revanche considéré que les acquéreurs auraient pu se prévaloir d'une réception tacite intervenue entre le vendeur et les constructeurs, si toutefois ils en avaient apporté la preuve, mais que tel n'était pas le cas, faute de volonté non équivoque du maître d'ouvrage de réceptionner les travaux.



Pour les débouter ensuite de leurs demandes indemnitaires, le tribunal a relevé que celles-ci étaient fondées uniquement sur la responsabilité décennale des constructeurs, qui n'est pas mobilisable en l'absence de réception.



Le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires ont interjeté appel de cette décision.



*



PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Les appelants, par conclusions du 7 janvier 2025, demandent à la cour de':



- infirmer le jugement';

- déclarer recevable leur demande de réception judiciaire';

- prononcer la réception judiciaire des travaux des parties privatives sans réserve relative aux infiltrations d'eaux, à la date du 26 décembre 2011 pour M. [H] et du 26 janvier 2012, pour Mme [N] [T], Mme [J] [R], M. [M] [W], M. [C] [D], M. [B] [L], Mme [E] [L], Mme [K] [V]':

- prononcer la réception judiciaire des travaux des parties communes sans réserve relative aux infiltrations d'eaux, à la date du 26 janvier 2012 pour le syndicat des copropriétaires';

- débouter la société Allianz de sa demande tendant au prononcé de la réception au 16 octobre 2012';



subsidiairement,

- constater l'existence d'une réception tacite des travaux des parties privatives sans réserve relative aux infiltrations d'eaux, à la date du 26 décembre 2011 pour M. [H], et du 26 janvier 2012, pour Mme [N] [T], Mme [J] [R], M. [M] [W], M. [C] [D], M. [B] [L], Mme [E] [L], et Mme [K] [V]';

- constater l'existence d'une réception tacite des travaux des parties communes sans réserve relative aux infiltrations d'eaux, à la date du 26 janvier 2012 pour le syndicat des copropriétaires';



sur les condamnations':

- condamner in solidum la compagnie Albingia, assureur dommages ouvrage de l'opération, la société [A] et son assureur, la CAMBTP, la société Norba menuiserie et son assureur la société Allianz, et enfin la société Est façades et son assureur la société MAAF Assurances à payer aux appelants la somme de 137'957,58'euros TTC au titre des frais de reprise des désordres, indexée selon l'indice BT 01 du 6 décembre 2017 date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, au jour de l'arrêt à intervenir, le tout augmenté des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir';

- condamner in solidum la compagnie Albingia, assureur dommages ouvrage de l'opération, la société [A] et son assureur, la CAMBTP, la société Norba menuiserie et son assureur la société Allianz, et enfin la société Est façades et son assureur la société MAAF à payer aux appelants la somme de 13'795,75'euros TTC au titre des frais de maîtrise d''uvre, indexée selon l'indice BT 01 du 6 décembre 2017 date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, au jour de l'arrêt à intervenir, le tout augmenté des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt';

- condamner in solidum la compagnie Albingia, assureur dommages ouvrage de l'opération, la société [A] et son assureur, la CAMBTP, la société Norba menuiserie et son assureur la société Allianz, et enfin la société Est façades et son assureur la société MAAF à payer aux appelants la somme de 30'000'euros à titre de dommages et intérêts, le tout augmenté des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir';



à titre subsidiaire,

- condamner in solidum la société [A] et son assureur, la CAMBTP, la société Norba menuiserie et son assureur la société Allianz, et enfin la société Est façades et son assureur la société MAAF à payer aux appelants la somme de 137'957,58'euros TTC au titre des frais de reprise des désordres, indexée selon l'indice BT 01 du 6 décembre 2017 date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, au jour de l'arrêt à intervenir, le tout augmenté des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,

- condamner in solidum la société [A] et son assureur, la CAMBTP, la société Norba menuiserie et son assureur la société Allianz, et enfin la société Est façades et son assureur la société MAAF à payer aux appelants la somme de 13. 795,75'euros TTC au titre des frais de maîtrise d''uvre, indexée selon l'indice BT 01 du 6 décembre 2017 date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, au jour de l'arrêt à intervenir, le tout augmenté des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,

- condamner in solidum la société [A] et son assureur, la CAMBTP, la société Norba menuiserie et son assureur la société Allianz, et enfin la société Est façades et son assureur la société MAAF seront condamnés in solidum à payer aux appelants la somme de 30'000,00'euros à titre de dommages et intérêts, le tout augmenté des intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,



- condamner in solidum la compagnie Albingia, assureur dommages ouvrage de l'opération, la société S [A] et son assureur, la CAMBTP, la société Norba menuiserie et son assureur la société Allianz, et enfin la société Est façades et son assureur la société MAAF aux entiers frais et dépens de première instance et aux frais d'expertise judiciaire,



- débouter la société Albingia de son appel incident';

- constater que la société Albingia ne sollicite que le rejet des demandes afférentes à la reprise des désordres des logements [D], [H] et [O]';

- statuer ce que de droit sur l'appel incident de la CAMBTP et de la société entreprise de constructions [A] qui ne vise pas les appelants';

- débouter la société Allianz de sa demande tendant au prononcé de la réception au 16 octobre 2012';

- débouter la compagnie Albingia, la société [A] et son assureur, la CAMBTP, la société Norba menuiserie et son assureur la société Allianz ainsi que la société MAAF de l'intégralité de leurs demandes,





sur les mesures accessoires,

- condamner in solidum la compagnie Albingia, assureur dommages ouvrage de l'opération, la société [A] et son assureur, la CAMBTP, la société Norba menuiserie et son assureur la société Allianz, et enfin la société Est façades et son assureur la société MAAF à verser aux appelants une somme de 10'000,00'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

- condamner in solidum la compagnie Albingia, assureur dommages ouvrage de l'opération, la société [A] et son assureur, la CAMBTP, la société Norba menuiserie et son assureur la société Allianz, et enfin la société Est façades et son assureur la société MAAF aux entiers frais et dépens d'appel.





Les appelants soutiennent d'abord avoir qualité à exercer l'action en réception judiciaire par l'effet de l'acquisition des biens en l'état futur d'achèvement qui les a pleinement subrogés dans les droits du maître d'ouvrage et leur permet d'exercer l'intégralité des droits et actions attachés à la chose vendue, étant devenus maîtres de l'ouvrage par l'effet translatif de propriété et pouvant ainsi exercer l'intégralité des droits qui y sont attachés, dont celui de solliciter le prononcé judiciaire de la réception des travaux.



La date de la réception judiciaire doit selon les appelants être fixée au regard des procès-verbaux de livraison des appartements et parties communes concernés, improprement intitulés «'procès-verbaux de réception'», et non à une date postérieure comme le demande la société Allianz.



Les appelants ajoutent que la réception doit être prononcée sans réserves quant aux infiltrations d'eau, les procès-verbaux de livraison n'en comportant pas.



Subsidiairement, les appelants invoquent une réception tacite, considérant que l'existence d'une volonté non-équivoque du maître de l'ouvrage d'accepter l'ouvrage résulte du fait que les acquéreurs ont manifesté une volonté dépourvue d'équivoque de réceptionner les ouvrages et se sont acquittés de l'intégralité du prix de vente entre les mains du vendeur. Ils objectent par ailleurs que le défaut de règlement du solde du marché, allégué par les sociétés Norba et Est Façades au cours des opérations d'expertise, n'est pas établi.



Pour invoquer le caractère décennal des désordres, les appelants font valoir que les infiltrations n'étaient pas apparentes à la réception et qu'elles rendent l'immeuble impropre à sa destination, portant atteinte aux fonctions de clos et de couvert, ainsi que l'a relevé l'expert judiciaire.



Dès lors, se considérant subrogés dans les droits du vendeur, ils invoquent l'obligation de la société Albingia, assureur dommages-ouvrage de l'opération, de préfinancer les travaux de nature à mettre un terme aux désordres relevant du champ d'application de l'article 1792 du code civil, conformément aux dispositions de l'article L 242-1 du code des assurances.



S'agissant de l'imputation des désordres aux différents constructeurs, ils adoptent les conclusions de l'expert judiciaire, qui a relevé de plusieurs erreurs de mise en 'uvre respectivement imputables au titulaire du lot gros-'uvre, la société [A], au titulaire du lot menuiseries extérieures, la société Norba menuiserie, et au titulaire du lot enduits et isolation, la société Est façades, erreurs dont la conjonction a conduit aux infiltrations litigieuses et justifie la condamnation in solidum des constructeurs et de leurs assureurs, contre lesquels ils invoquent l'action directe prévue à l'article L 124-3 du code des assurances, à leur payer le montant des travaux de reprises, majorés de frais de maîtrise d''uvre et de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.



Subsidiairement, si la réception ou le caractère décennal des désordres était écarté, les appelants invoquent la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs, reposant sur leur obligation de résultat de délivrer un ouvrage exempt de vices, outre leurs graves manquements aux règles de l'art relevés par l'expert judiciaire.



Pour repousser le moyen tiré par la société Albingia de l'alinéa 8 de l'article L 242-1 du code des assurances, selon lequel la garantie dommage-ouvrage prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l'article 1792-6 du code civil, mais garantit cependant le paiement des réparations nécessaires lorsque, avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d'ouvrage conclu avec l'entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations, et lorsque, après la réception, l'entrepreneur n'a pas exécuté ses obligations malgré mise en demeure, les appelants d'abord font valoir que les désordres sont apparus après la réception. Ils ajoutent qu'ils se trouvent dans une situation tout à fait particulière dans laquelle les acquéreurs en l'état futur d'achèvement d'un immeuble se sont vus remettre ledit immeuble sans que celui n'ait préalablement été réceptionné par le vendeur d'immeuble à construire.



Ils font ensuite valoir, s'agissant de l'absence de mise en demeure des constructeurs dans le délai de parfait achèvement, qu'une telle mise en demeure aurait été vaine au regard de la liquidation judiciaire du vendeur et de la cessation de ses paiements, fixée au 21 septembre 2014.



Enfin, pour établir la matérialité de certains désordres, ils se réfèrent à l'expertise judiciaire.



*



La société Albingia, par conclusions du 21 août 2024, demande à la cour de':



- juger que l'ouvrage litigieux n'a fait l'objet d'aucune réception formelle';

- juger irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] et des copropriétaires tendant à voir prononcer la réception judiciaire des travaux';

- juger que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] et les copropriétaires ne rapportent pas la preuve de la réunion des conditions d'une réception tacite de l'ouvrage';

- juger que les risques couverts par la police dommages ouvrage ne sont pas réalisés';

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions';

- débouter les demandeurs de leurs demandes dirigées contre l'assureur dommage-ouvrage';

subsidiairement, si une réception était retenue';

- infirmer le jugement entrepris dans les limites de son appel incident';

- juger que ne sont pas réunies les conditions visées à l'alinéa 8 de l'article L.242-1 du code des assurances';

- juger que les garanties dommage-ouvrage ne seront pas mobilisables en cas de désordres survenus avant la réception';

- juger que les désordres affectant les appartements des copropriétaires [D] et [H] et [O] sont apparus au cours de l'année de parfait achèvement';

- juger que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] et les copropriétaires n'apportent pas la preuve d'avoir mis en demeure les locateurs d'ouvrage de reprendre leurs ouvrages dans le délai de l'année de parfait achèvement prescrit par les articles L. 242-1 et A. 243-1 du code des assurances';

- juger les garanties dommage-ouvrage ne seront pas mobilisables pour les travaux de reprise des balcons des copropriétaires [D] et [H] et [O]';

- débouter les demandeurs de leurs demandes de condamnation au paiement de la somme de 137'097,58'euros au titre des travaux de réfection des balcons des copropriétaires [D] et [H] et [O]';

- juger que les désordres affectant l'appartement de Mme [X] n'ont jamais été constatés au cours des opérations d'expertise';

- débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] et les copropriétaires de leurs demandes de condamnation à la somme de 137'097,58'euros TTC et de 13'795,75'euros au titre des frais de maîtrise d''uvre à l'encontre de la compagnie Albingia, prise en sa qualité d'assureur dommages ouvrage';



subsidiairement,

- limiter la condamnation à l'encontre de la compagnie Albingia au préfinancement des travaux de réfection du balcon de l'appartement de Mme [Y] et de M. [A]';

- juger que le risque couvert par la compagnie Albingia au titre de la garantie facultative des dommages immatériels survenus après réception de la police «'Dommages Ouvrage n'est pas réalisé';

- juger que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] et les copropriétaires ne justifient d'aucun préjudice pécuniaire';

- débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] et les copropriétaires de leur demande de condamnation au titre des dommages et intérêts';

- juger que la responsabilité des constructeurs a été établie par M. [U] dans son rapport d'expertise';

- débouter les constructeurs et assureurs de leur opposition et de toute demande formulée contre la compagnie Albingia';

- condamner in solidum les sociétés Norba, Allianz, [A], CAMBTP, Est façades, et MAAF, à relever indemne et garantir la compagnie Albingia, de toutes sommes éventuellement mises à sa charge au titre des désordres d'infiltrations d'eau en principal, intérêts et frais et anatocisme, sur simple production du justificatif de règlement';



en tout état de cause,

- déduire de toute condamnation au titre des garanties facultatives les montants de la franchise telles que fixées dans les conditions particulières';

- débouter les appelants ou toute autre partie de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles et des dépens';

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] et les copropriétaires à verser à la compagnie Albingia la somme de 5'000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens



La société Albingia rappelle d'abord que la garantie légale dommage-ouvrage, telle que découlant des dispositions de l'article L. 242-1 du code des assurances et des clauses-types figurant à l'annexe II de l'article A. 243-1 du même code, ne peut être due que pour autant qu'est démontrée l'existence de désordres de nature techniquement décennale au sens de l'article 1792 du code civil, c'est-à-dire un vice caché à la réception de nature à rendre l'ouvrage impropre à sa destination ou portant atteinte à la solidité de l'ouvrage, survenu pendant la période d'application de ladite garantie, laquelle est en principe de 10 années à compter de la réception de l'ouvrage. Elle précise que, par exception, le législateur a admis un cas de mobilisation de la garantie dommages ouvrage avant réception de l'ouvrage en cas, notamment, de mise en demeure infructueuse adressée à l'entrepreneur. Elle ajoute que la garantie complémentaire facultative souscrite en l'espèce est limitée aux dommages immatériels résultant d'un dommage garanti survenu après réception et relevant de la garantie obligatoire.



La société Albingia conteste toutefois la recevabilité de la demande de réception judiciaire, pour les motifs retenus par le tribunal, de même que l'existence d'une réception tacite.



Quand bien même une réception serait retenue, la société Albingia objecte que les demandeurs ne justifient pas avoir délivré aux constructeurs concernés la mise en demeure visée à l'article L.242-1 du code des assurances alinéa 8, outre que les infiltrations alléguées dans l'appartement de [Localité 15] n'ont jamais été constatées au cours des opérations d'expertise, et que la demande de condamnation au titre des dommages et intérêts formée par les demandeurs ne correspond pas au risque couvert par la garantie facultative «'Dommages immatériels après réception'».



Elle souligne que la garantie n'est due que pour les dommages de nature décennale survenus pendant la période d'application de ladite garantie, laquelle est en principe de 10 années à compter de la réception de l'ouvrage, ou, par exception, avant réception mais après mise en demeure infructueuse délivrée pendant le délai annal de parfait achèvement.

Elle considère qu'en l'espèce, les désordres affectant les appartements de Messieurs [D] et [H] et de Mme [O] sont apparus au cours de l'année de parfait achèvement suivant la réception alléguée par les demandeurs, mais n'ont pas donné lieu à mise en demeure.



Elle conteste ensuite la matérialité du désordre subi par Mme [X] au motif que l'expert judiciaire ne l'a pas constaté et ne l'a retenu que par extrapolation.



Elle conteste ensuite être tenue à dommages et intérêts en raison de sa position de non-garantie, qu'elle estime légitime et non fautive.



Si toutefois elle était condamnée, la société Albingia demande à être garantie par les constructeurs sur le fondement de la subrogation légale de l'assureur dans les droits de l'assuré lorsqu'il l'a indemnisé, prévue à l'article L.121.12 du code des assurances, et ce sur simple justificatif du règlement des condamnations mises à sa charge.



Au cas où ce recours subrogatoire serait rejeté au motif qu'elle n'a pas encore indemnisé les victimes, elle demande la garantie des constructeurs sur le fondement des articles 1792 du code civil, L.121-12 et L.124-3 du code des assurances, subsidiairement 1231-1 du code civil.



Elle soutient la recevabilité de son action subrogatoire, nonobstant le fait qu'elle n'a pas payé l'indemnité d'assurance, elle fait valoir qu'elle ne pouvait verser d'indemnité compte-tenu de son refus de garantie, et qu'elle a intérêt, en cas de versement, à obtenir la garantie des constructeurs.



*





La société Norba, par conclusions du 7 mars 2025, demande à la cour de':



à titre principal,

- confirmer le jugement du 16 mars 2023 en ce qu'il a déclaré le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires irrecevables dans leurs demandes et les en a déboutés';

- débouter Albingia, la CAMBTP et la MENUISERIE [A] et la compagnie Allianz de leur appel incident';

- rejeter tout appel incident en tant qu'il est dirigé contre la société Norba';

- Les condamner aux entiers frais et dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 3'000'euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';



à titre subsidiaire, en cas de condamnation,

- condamner la compagnie Allianz, ainsi que les autres intimés à garantir la société Norba menuiserie de toute condamnation dont elle pourrait faire l'objet':

- les condamner aux entiers frais et dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3'500'euros en application de l'article 700 du code de procédure civile';



en tout état de cause

- débouter les appelants de leurs demandes';

- rejeter tout appel incident en tant qu'il est dirigé contre la société Norba';

- condamner les parties adverses qui succombent aux entiers frais et dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 3'000'euros au titre de l'article 700'; .



La société Norba fait siens les motifs par lesquels le tribunal a déclaré irrecevable la demande de réception judiciaire des travaux.



Observant ensuite que la demande des appelants n'est pas ventilée et que l'expert a retenu que le coût des menuiseries PVC était limité à la somme de 16'800'euros HT, la société Norba soutient que la demande indemnitaire globale présentée par les demandeurs est irrecevable, et devra, subsidiairement, être limitée à la somme de 16'800'euros HT correspondant au prix de reprise des désordres de menuiserie.



Elle conteste au demeurant avoir commis une faute, imputant les désordres à la conception même de l'immeuble, de même qu'à l'étanchéité et la pente insuffisante de la terrasse, et réclamant le cas échéant la garantie des autres constructeurs.



*



La société Allianz IARD, en qualité d'assureur de la société Norba menuiserie, par conclusions du 28 mai 2025, demande à la cour de':



- rejeter l'appel';

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions';



à titre subsidiaire,

- constater qu'aucune réception de travaux n'est intervenue, qu'elle soit expresse ou tacite';

- débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16], Mme [N] [Y], Mme [J] [R], M. [G] [H], M. [M] [W], M. [C] [D], M. [B] [L], Mme [E] [L] et Mme [K] [V] de leurs demandes, fins et conclusions';





à titre plus subsidiaire,

- prononcer la réception judiciaire ou tacite à la date du 16 octobre 2012':

- débouter la SA Albingia, le syndicat des Copropriétaires et les copropriétaires de toute demande de condamnation en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de la compagnie Allianz':



à titre encore plus subsidiaire,

- condamner la société [A], la CAMBTP, la société Est façades et la MAAF à garantir la compagnie Allianz de toute condamnation pouvant intervenir à son encontre':

- limiter le montant des travaux de reprise à une somme de 16'800'euros';

- débouter la SA Albingia et les demandeurs du surplus de ses demandes';

- constater que la franchise contractuelle est opposable';

- condamner la SA Albingia et les appelants à payer à la SA Allianz IARD la somme de 2'500'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

- condamner la SA Albingia et les appelants aux entiers frais et dépens d'appel.



La société Allianz adopte aussi les motifs retenus par le tribunal pour déclarer irrecevable la demande de réception judiciaire.



Elle conteste l'action subrogatoire de la société Albingia, faute pour celle-ci d'avoir payé l'indemnité d'assurance au jour où le juge statue, ce qui la prive de qualité pour agir.



Elle relève que la réception n'a pas été prononcée, ce qui fait obstacle à toute action décennale.



Si une réception judiciaire devait être prononcée, la société Allianz soutient qu'elle doit être fixée au 16 octobre 2012, date à laquelle les parties communes ont été achevées et le syndicat des copropriétaires en a pris possession.



Elle conteste l'existence d'une réception tacite, qui ne résulte pas de la seule volonté du maître de l'ouvrage à s'en prévaloir, mais nécessite la démonstration d'une prise de possession de l'ouvrage et du paiement de l'intégralité des travaux, laquelle n'est pas intervenue, à défaut de règlement de solde de marché des entreprises Norba menuiserie et de la société Est Façades. La société Allianz souligne qu'il est indifférent que les acquéreurs aient réglé le prix de vente, la réception s'appréciant au regard de la volonté du maître de l'ouvrage, qui est le promoteur.



Plus subsidiairement, la société Allianz conteste le caractère décennal des désordres apparus avant à la réception, rappelant qu'elle couvre seulement la responsabilité décennale de son assuré et non sa responsabilité contractuelle.



Au demeurant, elle conteste la responsabilité de la société Norba et, comme elle, impute les désordres aux autres constructeurs, dont elle sollicite en conséquence la garantie en cas de condamnation.



Selon elle, cette condamnation ne doit pas excéder le coût des reprises de menuiserie telles que chiffrées par l'expert.



Quant à la réparation d'un préjudice de jouissance, la société Allianz en soulève l'irrecevabilité au motif que la demande est nouvelle en appel, au sens de l'article 564 du code de procédure civile, à quoi elle ajoute que la police d'assurance souscrite par la société Norba ne couvre pas les dommages immatériels.



*



La société [A] et son assureur la CAMBTP, par conclusions communes du 20 août 2025, demandent à la cour de':



- dire l'appel formé par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] et les copropriétaires mal fondé';

- confirmer le jugement en son intégralité';



en conséquence,

à titre principal,

- dire les demandes formées par la société Albingia, le syndicat des copropriétaires, les copropriétaires, la société Norba, la société Allianz, et par toutes autres parties à l'encontre de la société [A] et la CAMBTP irrecevables et mal fondées';

- débouter la Cie Albingia, le syndicat des copropriétaires, les copropriétaires, la société Norba, la Cie Allianz, la MAAF ainsi que toutes parties de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre la société [A] et la CAMBTP';



à titre subsidiaire,

- infirmer le jugement entrepris';

- condamner la société Norba menuiserie, son assureur la Cie Allianz, la société Est façades, et son assureur la MAAF à garantir la société [A] et la CAMBTP de toutes condamnations prononcées à leur encontre en principal, dommages et intérêts, intérêts, frais et dépens, et article 700 du code de procédure civile';



à titre plus subsidiaire,

- limiter la responsabilité de la société [A] et de la CAMBTP à 10'%;

- limiter le coût des travaux de reprise à la somme de 68'548.79'euros';



- condamner la Cie Albingia, le syndicat des copropriétaires, les copropriétaires, la société Norba menuiserie, son assureur la Cie Allianz, la société Est façades, et son assureur la MAAF à régler à la société [A] et la CAMBTP la somme de 10'000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

- condamner les parties appelantes aux frais et dépens de la procédure.



La société [A] et la CAMBTP soutiennent, elles aussi, que la demande de réception judiciaire est irrecevable, pour les motifs retenus par le tribunal, de même que la demande de constatation d'une réception tacite, comme formée pour la première fois en appel.



Ces intimées soutiennent également qu'aucun élément ne permet de caractériser une réception tacite.



A titre subsidiaire, elles contestent la possibilité pour l'assureur dommage-ouvrage d'agir par subrogation dans les droits de l'assurée tant qu'elle ne l'a pas indemnisée.



Au demeurant, elles estiment l'appel en garantie mal fondé, faute d'établir la responsabilité de la société [A], que ce soit au titre de désordres décennaux ou au titre d'une faute contractuelle.



La CAMBTP rappelle que sa garantie est limitée à la responsabilité décennale, sans s'étendre à la responsabilité contractuelle de son assuré.



Les intimées contestent par ailleurs la réalité et le montant des désordres.



Elles sollicitent en cas de condamnation la garantie des autres constructeurs.



*



La société Est façades n'a pas constitué avocat, bien qu'elle ait eu connaissance de l'appel par la citation qui lui a été délivrée à sa personne le 21 août 2024 par la société Albingia.



*



La société MAAF ASSURANCES, en qualité d'assureur de la société Est Façades, par conclusions du 3 janvier 2024, demande à la cour de':



- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions';

- débouter les demandeurs de toute demande dirigée contre elle';

- débouter la SA Albingia, la CAMBTP, la SAS [A] et la société Norba menuiserie de leurs appels incidents';

- condamner la société Norba menuiserie à relever et garantir indemne la MAAF de

toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre';

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, Mme [N] [T], Mme [J] [R], M. [G] [H], M. [M] [W], M. [C] [D], M. [B] [L], Mme [E] [L], Mme [K] [V], la Compagnie Albingia, la société [A] et son assureur la CAMBTP, la SA Allianz IARD aux entiers dépens de première instance et d°appel';

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, Mme [N] [T], Mme [J] [R], M. [G] [H], M. [M] [W], M. [C] [D], M. [B] [L], Mme [E] [L], Mme [K] [V], la Compagnie Albingia, la société [A] et son assureur la CAMBTP, la SA Allianz TARD à payer à la SA MAAF la somme de 5'000'euros au titre des frais irrépétibles qu'elle a exposés.



La MAAF soutient que la réception judiciaire, si elle était prononcée, ne pourrait l'être qu'avec réserves quant aux infiltrations litigieuses, ce qui ferait obstacle à la mobilisation de la responsabilité décennale.



Elle ajoute qu'à défaut, une réception tacite ne pourrait être retenue, au regard notamment du non-paiement du solde dû à la société Est façades.



Elle soutient encore que la responsabilité de la société Est Façades n'est pas établie, en raison de l'impossibilité de lui imputer les désordres, qui relèvent en réalité de fautes dans la conception des ouvrages.



Subsidiairement, elle conteste le quantum des dommages, ainsi que la possibilité pour le syndicat des Copropriétaires d'agir pour des désordres privatifs.



Enfin, la société MAAF, estimant que les désordres sont imputables avant tout à l'auteur du CCTP, et observant que la solidarité des constructeurs à l'encontre du maître de l'ouvrage ne s'applique pas entre les constructeurs qui ne peuvent être condamnés que pour une faute prouvée en relation avec les désordres dès lors que les appels en garantie sont fondés sur l'article 1240 du code Civil, refuse de garantir la société Norba menuiserie et demande qu'au contraire elle soit condamnée à garantir la MAAF de toute condamnation.





*



Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la réception judiciaire



Sur la recevabilité de la demande de réception judiciaire



L'article 1792-6 du code civil énonce que la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Il résulte de ce texte que la réception des travaux concerne les contrats de construction conclus entre le maître de l'ouvrage et les locateurs d'ouvrage et non les rapports contractuels entre le vendeur et les acquéreurs résultant du contrat de vente (Civ. 3e, 18 juin 2003, n° 01-12.886)



La vente en l'état futur d'achèvement est définie aux articles 1601-3 du code civil et L.'261-3 du code de la construction et de l'habitation, en termes identiques, comme le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Ces textes précisent que les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, mais que le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.



L'article R.'261-7 du code de la construction et de l'habitation indique que les pouvoirs du maître de l'ouvrage, mentionnés au deuxième alinéa de l'article 1601-3 du code civil, reproduit à l'article L. 261-3 du présent code, comportent ceux de choisir les architectes, entrepreneurs et autres techniciens, d'arrêter librement les conventions passées avec eux et d'effectuer la réception des travaux qu'ils ont faits ou dirigés, y compris de ceux qui sont prévus au second alinéa de l'article R. 111-24 du présent code.



Il résulte de la combinaison de ces textes que le vendeur en l'état futur d'achèvement reste le maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux et que, si celle-ci n'est pas intervenue, il reste seul à avoir qualité pour demander la réception des travaux, amiablement ou judiciairement, même si la propriété de l'immeuble est déjà transférée aux acquéreurs.



En effet, si la vente de droit commun transmet aux acquéreurs, accessoirement au bien vendu, les actions du vendeur contre les constructeurs, tel n'est pas le cas de la vente en l'état futur d'achèvement, dès lors que les textes spéciaux précités empêchent cette transmission en prévoyant, au contraire, que le vendeur conserve les pouvoirs du maître de l'ouvrage, dont celui de demander la réception.



En conséquence, les demandeurs n'ont qualité à demander la réception judiciaire de l'immeuble ni comme parties aux contrats de construction, ni comme subrogés dans les droits du vendeur à l'égard des constructeurs. Ils sont dès lors irrecevables à demander la réception judiciaire des travaux, ainsi que l'a exactement retenu le tribunal, dont la décision sera confirmée de ce chef.





Sur la réception tacite



Il est rappelé qu'aucune réception expresse n'a été prononcée, contrairement à l'affirmation de l'expert judiciaire qui a pris en compte les procès-verbaux de livraison, qui ne concernent que la relation entre le vendeur et les acquéreurs et ne font pas état d'une réception prononcée entre le maître de l'ouvrage et les locateurs d'ouvrage, bien qu'ils soient improprement intitulés «'PV de réception'», ce que l'expert a finalement admis dans ses réponses aux dires.



Les acquéreurs, irrecevables à exercer l'action en réception judiciaire contre les locateurs d'ouvrage à la place du maître de l'ouvrage, peuvent en revanche se prévaloir d'une réception qui serait intervenue tacitement entre leur vendeur et les locateurs d'ouvrage.



La réception tacite résulte d'une volonté non équivoque du maître de l'ouvrage de recevoir les travaux (en ce sens notamment Cass. Civ. 3e, 10 mars 2015, n° 13-19.997 et n° 14-10.053).



Se prévalant d'un tel fait, ils ont la charge de le prouver, conformément à l'article 9 du code de procédure civile. La réception tacite est présumée en cas de prise de possession de l'ouvrage doublée du paiement des travaux (en ce sens notamment Cass. civ. 3e, 24 novembre 2016, n° 15-25.415, Cass. civ. 3e, 30 janvier 2019, n° 18-10.197, Cass. civ. 3e, 18 avril 2019, n° 18-13.734). Pour bénéficier de cette présomption, les demandeurs doivent toutefois apporter la preuve de la prise de possession et du paiement des travaux.



En l'espèce, la prise de possession de l'immeuble par la société Mur et patrimoine se déduit du fait que celle-ci a livré l'immeuble, et n'est au demeurant pas contestée.



En revanche, la preuve du paiement complet du prix n'est pas apportée, ainsi que l'a exactement relevé le tribunal, alors au contraire qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire que la société Norba et la société Est façades ont indiqué devant l'expert n'avoir pas été payées de leurs travaux, la première pour un solde de 31'529,80 euros et la seconde pour la totalité de son marché, ainsi qu'elle le rappelle dans ses écritures. Ce défaut de paiement est de plus confirmé implicitement par le syndicat des propriétaires lui-même, qui, dans un courrier à l'expert du 16 novembre 2017, se prévalait uniquement du paiement intégral des travaux effectués par la société [A], Ainsi, faute de paiement du prix, la réception tacite n'est pas établie par présomption.



Elle ne l'est pas non plus par preuve directe, laquelle ne résulte pas du paiement intégral du prix de vente par les acquéreurs, cette circonstance étant étrangère au paiement des travaux par le maître de l'ouvrage aux locateurs d'ouvrage.



Au contraire, alors que les demandeurs se prévalent d'une réception tacite qui serait intervenue les 26 décembre 2011 et 26 janvier 2012, le premier juge a exactement observé qu'il résultait d'un courrier du cabinet Saretec à l'expert qu'au mois de juin 2012, le dernier logement venait d'être livré et que les travaux étaient en cours d'achèvement dans les parties communes, le maître de l'ouvrage et le maître d''uvre envisageant alors de prononcer la réception au courant de mois de juin 2012, ce qui toutefois n'a jamais eu lieu.



Du tout il résulte que les demandeurs n'établissent pas la volonté non équivoque du maître de l'ouvrage de réceptionner l'ouvrage, de sorte qu'aucune réception tacite ne peut être retenue, que ce soit aux dates invoquées ou à une autre date.





Sur la responsabilité légale des constructeurs



Les garanties légales prévues aux articles 1792 et suivants du code civile, particulièrement la garantie décennale prévue à l'article 1792, ne sont mobilisables qu'à compter de la réception de l'ouvrage.



En l'espèce, la réception n'est pas intervenue, que ce soit expressément, tacitement ou judiciairement. Il en résulte que les demandeurs ne peuvent fonder leurs demandes sur la garantie décennale, ainsi que l'a retenu à bon droit le tribunal pour les débouter, étant observé que les demandeurs n'invoquaient pas, en première instance, la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs, ce qu'ils font désormais devant la cour.





Sur la garantie de l'assureur dommage ouvrage



La police souscrite par la société Mur et patrimoine auprès de la société Albingia correspond à l'assurance obligatoire prévue à l'article L.'242-1 du code des assurances, dite assurance dommage-ouvrage.



Selon ce texte, toute personne qui, agissant en qualité notamment de vendeur, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil.



L'alinéa 8 de ce texte précise que l'assurance mentionnée au premier alinéa prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l'article 1792-6 du code civil.



Il résulte de ces dispositions que l'assurance dommage-ouvrage ne garantit en principe les réparations que lorsque les garanties légales des articles 1792 et 1792-6 sont dues, ce qui n'est le cas que lorsque la réception de l'ouvrage a été prononcée.



Par exception, le même alinéa 8 énonce que l'assurance dommage-ouvrage garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque, avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d'ouvrage conclu avec l'entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations.



Cette règle est toutefois inapplicable à l'espèce, dès lors qu'il n'est pas établi, ni même soutenu, que l'une des entreprises en cause aurait fait l'objet d'une résiliation de son contrat pour inexécution après mise en demeure infructueuse.



En conséquence, les conditions de mobilisation de l'assurance dommage-ouvrage n'étant pas remplies, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les demandeurs de leurs demandes dirigées contre la société Albingia au titre de la réparation des désordres.







Sur la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs



A titre subsidiaire, les demandeurs fondent leurs demandes indemnitaires sur la responsabilité contractuelle de droit commun des locateurs d'ouvrage, au titre tant de l'obligation de résultat qui pèse sur les entreprises que des manquements aux règles de l'art commises par celles-ci.



À ce titre, les locateurs d'ouvrage ne contestent pas la recevabilité de cette demande, mais seulement l'engagement de leur responsabilité.





Sur les désordres



L'expert judiciaire a retenu que six appartements étaient affectés d'infiltrations d'eau dans les murs et plafonds, provenant des balcons et résultant de la conjonction de plusieurs erreurs de mise en 'uvre, qu'il impute aux réalisateurs des lots gros-'uvre, menuiseries extérieures et isolation extérieures.



Au titre du gros 'uvre, l'expert a relevé':

- l'absence d'un décrochement de 2'cm en béton armé exigé par le DTU pour éviter les remonté