Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre civile — 12 janvier 2026

COUR D’APPEL D’[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : [B] [G], [R] [T], [P] [I], [H] [L], [Z] [U], [V] [K], [X] [J], [S] [E], [W] [A], [O] [D] c/ Syndicat des copropriétaires L’ACROPOLE 

N° 26/
Du 12 janvier 2026 

4ème Chambre civile
N° RG 24/03392 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P6RZ 

 


























Grosse délivrée à 

la SCP DELPLANCKE-POZZO [Y]-ROMETTI & ASSOCIES

Me Florian FOUQUES

expédition délivrée à 

le 


mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du douze janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière, 

Vu les Articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 16 octobre 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 12 janvier 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 janvier 2026, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. 



DEMANDEURS: 

M. [B] [G]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [R] [T]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [P] [I]
[Adresse 12], 
[Adresse 7]
[Localité 3]
représenté par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [H] [L]
[Adresse 12], 
[Adresse 7]
[Localité 3]
représenté par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [Z] [U]
[Adresse 12], 
[Adresse 7]
[Localité 3]
représenté par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [V] [K]
[Adresse 12], 
[Adresse 7]
[Localité 3]
représenté par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [X] [J]
[Adresse 10]
[Localité 1] (NORVEGE)
représenté par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [S] [E]
[Adresse 10]
[Localité 1] (NORVEGE)
représenté par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [W] [A]
[Adresse 12], 
[Adresse 7]
[Localité 3]
représenté par Maître [C] POZZO [Y] de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI 


BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [O] [D]
[Adresse 12], 
[Adresse 7]
[Localité 3]
représenté par Maître Thibault POZZO DI BORGO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant


DÉFENDEUR:

Syndicat de copropriétaires. L’ACROPOLE, pris en la personne de son syndic en exercice 
[Adresse 8]
[Localité 3]
représenté par Me Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant


EXPOSÉ DU LITIGE

M. [P] [I], M. [H] [L], Mme [Z] [F], M. [V] [K], M. [X] [J], Mme [S] [E], M. [W] [A], Mme [O] [D], M. [B] [G] et Mme [R] [T] sont propriétaires de lots au sein d’un immeuble dénommé [Adresse 11], soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 5] ([Adresse 2]).

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 11 juillet 2024 et a adopté notamment une résolution n°9 prévoyant le principe de la ratification de travaux d’étanchéité au-dessus du lot n°68 et le remboursement des frais avancés. 

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2024, les mêmes copropriétaires ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’Acropole devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir principalement l’annulation de la résolution n°9. 

Par conclusions notifiées le 15 septembre 2025, M. [P] [I], M. [H] [L], Mme [Z] [F], M. [V] [K], M. [X] [J], Mme [S] [E], M. [W] [A], Mme [O] [D], M. [B] [G] et Mme [R] [T] :
sollicitent le prononcé de l’annulation de l’assemblée générale ordinaire du 11 juillet 2024,concluent au débouté du syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,demandent d’être dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,sollicitent qu’il soit jugé n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire attachée au jugement à intervenir. 
Ils font valoir que la résolution n°9 a pour objet de ratifier des travaux quatre ans après leur réalisation sur une toiture-terrasse située au-dessus d’un local commercial appartenant à M. [N] [M] et qu’elle a pour vocation de faire supporter à la collectivité des copropriétaires leur coût, sans aucune information préalable ou justification concernant la nécessité de tels travaux. 

Ils indiquent que les travaux ont par ailleurs été réalisés pour la seule convenance de M. [M], de façon illégale car non autorisés et qu’ils consistaient en la suppression de végétaux et la pose de carrelage afin de créer une terrasse aménagée et non en une reprise d’étanchéité fuyarde. 

Ils font enfin valoir sur le fondement de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 que les travaux n’ont pas fait l’objet d’une mise en concurrence alors que leur montant excédait la somme de 2 000 euros fixée par l’assemblée générale du 27 juin 2019 à partir de laquelle la mise en concurrence est obligatoire. 




Par conclusions notifiées le 2 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’Acropole conclut au débouté des copropriétaires de l’ensemble de leurs demandes et sollicite leur condamnation solidaire à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. 

Il estime qu’il n’est pas démontré que la résolution n°9 a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de M. [M]. Il soutient que cette résolution est conforme à l’intérêt général puisqu’elle vise à rembourser M. [M] des frais qu’il a avancés pour le compte de la copropriété et consistant en une reprise de l’étanchéité de la toiture-terrasse constitutive d’une partie commune. 

La clôture de l’instruction est intervenue le 2 octobre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 16 octobre et mise en délibéré au 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISON

Sur la demande de prononcé de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 11 juillet 2024

Un abus suppose que la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire ou pour un but autre que celui pour lequel ce droit lui a été attribué. Est ainsi abusive la décision qui, bien qu’intervenue dans des formes régulières et prise dans la limite des pouvoirs du syndicat, lèse un copropriétaire sans être pour autant conforme à l’intérêt commun. 

L’abus de majorité s’entend soit d’une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, soit d’une décision prise dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. 

Cet abus de droit ou de majorité doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

L’action engagée pour abus de droit ou de majorité implique dès lors que le demandeur fournisse la preuve sinon d’un préjudice strictement personnel, du moins, d’un préjudice injustement infligé à une minorité ou d’une rupture de l’égalité de traitement entre les membres de la copropriété.

En outre, en application de l’article 21 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’assemblée générale arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

En l’espèce, la résolution n°9 de l’assemblée générale des copropriétaires est ainsi libellée :

« Point 09 : A la demande de Mr [M] [N] – ratification de travaux d’étanchéité au-dessus du lot 68 et remboursement des frais avancés


L’Assemblée Générale, après avoir pris connaissance des conditions de la facture jointe à la convocation de l’entreprise : 2A Construction et Rénovation pour un montant de 21.458,14 euros 
décide de ratifier les travaux tels que proposés par l’entreprise 2A Construction et Rénovation pour un montant de 21.458,14 eurosdécide de rembourser Mr [M] [N] des frais avancés pour le montant de la facturele coût des travaux sera réparti conformément au règlement de copropriété et à la loi du 10 juillet 1965 suivant la clé de répartition : Charges Générales » 
La facture de la société 2A Construction & Rénovation datée du 24 juin 2020 fait état de travaux de « réfection de l’étanchéité sur étanchéité existante ». 

Aucune précision n’est fournie quant à la raison pour laquelle ces travaux n’ont pas fait l’objet d’un vote préalable de l’assemblée générale, quant à la nécessité de procéder à la reprise de l’étanchéité de la toiture-terrasse et quant au fait que le vote sur la prise en charge des travaux a lieu à la demande de M. [N] [M] quatre ans après leur réalisation.

Dans ces conditions, le remboursement à un copropriétaire du coût des travaux réalisés à son initiative et sans que leur nécessité ne soit démontrée caractérise un abus de majorité dans le but de favoriser les intérêts personnels de M. [M]. 

Il n’est en outre pas contesté que l’obligation de mise en concurrence n’a pas été respectée pour des travaux dont le coût conséquent excède largement le seuil de 2 000 euros prévu par l’assemblée générale des copropriétaires. 

La nullité de la résolution n°9 sera par conséquent prononcée. 

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’Acropole sera condamné aux dépens et à payer aux demandeurs la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Aucune circonstance ne commande d’écarter l’exécution de droit exécutoire à titre provisoire.

Sur la demande de dispense de participation à la dépense commune

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. 

En l’espèce, la demande formée par M. [P] [I], M. [H] [L], Mme [Z] [F], M. [V] [K], M. [X] [J], Mme [S] [E], M. [W] [A], Mme [O] [D], M. [B] [G] et Mme [R] [T] est fondée et ils seront dispensés de participation aux frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais irrépétibles mis à la charge du syndicat.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, 

PRONONCE la nullité de la résolution n°9 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé L’Acropole situé [Adresse 6]) du 11 juillet 2024 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble L’Acropole à payer à M. [P] [I], M. [H] [L], Mme [Z] [F], M. [V] [K], M. [X] [J], Mme [S] [E], M. [W] [A], Mme [O] [D], M. [B] [G] et Mme [R] [T], ensemble, la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que M. [P] [I], M. [H] [L], Mme [Z] [F], M. [V] [K], M. [X] [J], Mme [S] [E], M. [W] [A], Mme [O] [D], M. [B] [G] et Mme [R] [T] sont de droit dispensés de participation à la dépense commune des frais de procédure ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit à titre provisoire du présent jugement ; 

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT