Tribunal Judiciaire · 8ème chambre — 7 janvier 2026

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 9]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE 
07 Janvier 2026


 N° RG 20/09882 - N° Portalis DB3R-W-B7E-WI5K

N° Minute : 








AFFAIRE

Association ASSOCIATION D’ENSEIGNEMENT TECHNIQUE SUPERIEUR DE L’[Localité 8] SUPERIEURE D’ELECTRONIQUE DE L’OUEST

C/

S.A.R.L. [Adresse 5]





Copies délivrées le :





DEMANDERESSE

Association ASSOCIATION D’ENSEIGNEMENT TECHNIQUE SUPERIEUR DE L’[Localité 8] SUPERIEURE D’ELECTRONIQUE DE L’OUEST
[Adresse 1]
[Adresse 7]
[Localité 4]

représentée par Me Helga ASSOUMOU, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN369


DEFENDERESSE

S.A.R.L. 60 DASSAULT BOULOGNE
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître Jérôme BARBET de la SCP ENJEA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0465




L’affaire a été débattue le 14 Octobre 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente
Anne-Laure FERCHAUD, Juge
Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.



















EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 11 avril 2012, l'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest a pris à bail des locaux situés au sein de l'immeuble le [Adresse 10] [Adresse 2], à usage principal de bureaux.

Le bail conclu avec la SCI 60 Dassault Boulogne a été consenti pour une durée de neuf années, à compter du 01 juin 2012 pour se terminer le 31 mai 2021, moyennant un loyer annuel initial, hors taxes et hors charges, de 319 060 euros, avec progressivité et le versement d'un dépôt de garantie de 95 398,94 euros correspondant à trois mois de loyers.

Le bail précise que le loyer et le dépôt de garantie seront révisés de plein droit chaque année, suivant la variation de l'indice du coût de la construction publié trimestriellement par l'INSEE et ce, pour la première fois, le 01 juin 2013.

Suivant exploit d'huissier délivré le 15 septembre 2017, l'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest a donné congé à son bailleur pour le 31 mai 2018.

Un pré-état des lieux a été réalisé, à la demande de la société 60 Dassault Boulogne, par constat d'huissier en date du 30 novembre 2017.

Par courriers en date du 16 janvier et du 05 avril 2018, le bailleur a demandé à sa locataire sortante de réaliser un certain nombre de travaux, qu'elle a chiffrés à la somme de 221 900,22 euros, outre le coût des aléas de chantier, des honoraires de l'architecte, des diagnostics avant travaux, du coordonnateur SPS et du bureau de contrôle, pour un montant supplémentaire de 34 594,94 euros hors taxes.

L'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest a fait réaliser des travaux à hauteur de 14 100 euros, selon facture établie le 31 mai 2018 par l'entreprise Elec'Bekeur.

Par courrier en date du 11 juillet 2018, elle a ensuite sollicité de son bailleur la restitution de la somme de 95 398,94 euros correspondant au dépôt de garantie versé, demande réitérée par son conseil, selon courrier de mise en demeure en date du 30 novembre 2018.

En l'absence de restitution, l'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest a, par acte délivré le 12 juillet 2019, fait assigner la société 60 Dassault Boulogne devant le tribunal de grande instance de Paris afin d'obtenir la restitution de cette somme et le paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par ordonnance en date du 02 novembre 2020, le juge de la mise en état a déclaré le tribunal judiciaire de Paris incompétent et renvoyé l'affaire devant celui de Nanterre.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n°06, notifiées par voie électronique le 03 mars 2023, l'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest demande, au visa des articles R 211-4 du code de l'organisation judiciaire, R 145-23 et L 145-40 du code de commerce, 1231-1 et 2224 du code civil, de :
«DIRE l'Association AETS-ESEO recevable et bien fondée en ses demandes ;
DECERNER ACTE à l'Association AETS-ESEO de son accord pour régler la somme de 10.534,28
euros au titre de la taxe foncière 2018 ;
DIRE qu'il sera procédé par compensation avec les sommes dues par la société 60 DASSAULT BOULOGNE ;
DEBOUTER la société 60 DASSAULT BOULOGNE de l'intégralité de ses autres demandes, comme étant tant irrecevables, autant que mal fondées ;
En conséquence ;
CONDAMNER la société 60 DASSAULT BOULOGNE à restituer à l'Association AETS-ESEO la somme de 100.170,27 euros au titre du dépôt de garantie, sous astreinte de 1.500,00 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, sous déduction de la somme de 10.534,28 euros au titre de la taxe foncière ;




CONDAMNER la société 60 DASSAULT BOULOGNE à payer à l'Association AETS-ESEO un intérêt au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, sur la somme de 31.799,64 euros depuis le 11 avril 2012 ;
CONDAMNER la société 60 DASSAULT BOULOGNE à payer à l'Association AETS-ESEO une somme de 10.000,00 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;
CONDAMNER la société 60 DASSAULT BOULOGNE à payer à l'Association AETS-ESEO une indemnité de 15.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER la société 60 DASSAULT BOULOGNE aux entiers dépens, dont distraction au profit de l'avocat soussigné et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir, s'il n'est de droit.»

Dans ses conclusions n°04, notifiées par voie électronique le 22 mai 2023, la société 60 Dassault Boulogne demande au tribunal, au visa des articles L145-40 du code de commerce et 1347 du code civil, de :
« CONSTATER, DIRE ET JUGER que l'[Localité 8] [11] n'a pas restitué les lieux en bon état d'entretien ;
CONSTATER, DIRE ET JUGER que l'[Localité 8] SUPERIEURE ELECTRONIQUE DE L'OUEST n'a pas réalisé les travaux nécessaires pour remédier à la vétusté ;
CONSTATER, DIRE ET JUGER que l'[Localité 8] SUPERIEURE ELECTRONIQUE DE L'OUEST n'a pas restitué les lieux conformément à leur état d'origine ;
DIRE ET JUGER que l'[Localité 8] SUPERIEURE ELECTRONIQUE DE L'OUEST est redevable, envers la société 60 DASSAULT BOULOGNE, d'une somme de 215.840,22 euros au titre des travaux de remise en état des locaux loués ;
DIRE ET JUGER que l'[Localité 8] SUPERIEURE ELECTRONIQUE DE L'OUEST est redevable, envers la société 60 DASSAULT BOULOGNE, d'une somme de 21.044,95 euros au titre des loyers et charges laissés impayés ;
 CONSTATER, DIRE ET JUGER que les créances réciproques entre le bailleur et le preneur se sont compensées au fur et à mesure de leur exigibilité, entraînant à chaque compensation leur extinction à concurrence de la plus faible et l'interruption du délai de prescription applicable à l'excédent de la plus élevée ;
DIRE ET JUGER que la demande de la société 60 DASSAULT BOULOGNE au titre du paiement de l'arriéré locatif est recevable et non prescrite ;
CONSTATER, DIRE ET JUGER que l'[Localité 8] SUPERIEURE ELECTRONIQUE DE L'OUEST reconnaît devoir la somme de 10.534,28 euros à la société 60 DASSAULT BOULOGNE au titre de la taxe foncière de l'année 2018 ;
En conséquence,
DEBOUTER l'[Localité 8] SUPERIEURE ELECTRONIQUE DE L'OUEST de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
CONDAMNER l'[Localité 8] SUPERIEURE ELECTRONIQUE DE L'OUEST à payer à la société 60 DASSAULT BOULOGNE, la somme totale de 236.885,17 euros (soit 215.840,22 euros au titre des travaux de remise en état des locaux loués et 21.044,95 euros au titre des loyers et charges laissés impayés) ;
CONSTATER ou à défaut ORDONNER la compensation entre la somme de 236.885,17 euros due par l'[Localité 8] [11] et le dépôt de garantie d'un montant de 100.170,27 euros ;
En conséquence,
CONDAMNER l'[Localité 8] SUPERIEURE ELECTRONIQUE DE L'OUEST à payer à la société 60 DASSAULT BOULOGNE, la somme de 136.714,90 euros (somme restant due après compensation avec le dépôt de garantie) ;
CONDAMNER l'[Localité 8] SUPERIEURE ELECTRONIQUE DE L'OUEST à payer à la société 60 DASSAULT BOULOGNE la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du CPC, outre les entiers dépens. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.


L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 mai 2023 et l'affaire a été renvoyée à l'audience du 10 mai 2023 pour fixer la date des plaidoiries.

A cette date, l'audience de plaidoirie a été fixée au 25 mars 2025, reportée au 14 octobre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 07 janvier 2026.


MOTIFS DE LA DECISION :


Sur les demandes de « dire et juger » et « constater »

Ces demandes dont la formulation ne consiste qu'en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les formule.

Or, en application des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».

Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes suivantes formulées par la société 60 Dassault Boulogne :

« CONSTATER, DIRE ET JUGER que l'[Localité 8] [11] n'a pas restitué les lieux en bon état d'entretien ; »

« CONSTATER, DIRE ET JUGER que l'[Localité 8] SUPERIEURE ELECTRONIQUE DE L'OUEST n'a pas réalisé les travaux nécessaires pour remédier à la vétusté ; »

« CONSTATER, DIRE ET JUGER que l'[Localité 8] [11] n'a pas restitué les lieux conformément à leur état d'origine ; »

« DIRE ET JUGER que l'[Localité 8] SUPERIEURE ELECTRONIQUE DE L'OUEST est redevable, envers la société 60 DASSAULT BOULOGNE, d'une somme de 215.840,22 euros au titre des travaux de remise en état des locaux loués ; »

« DIRE ET JUGER que l'[Localité 8] SUPERIEURE ELECTRONIQUE DE L'OUEST est redevable, envers la société 60 DASSAULT BOULOGNE, d'une somme de 21.044,95 euros au titre des loyers et charges laissés impayés ; »
« CONSTATER, DIRE ET JUGER que les créances réciproques entre le bailleur et le preneur se sont compensées au fur et à mesure de leur exigibilité, entraînant à chaque compensation leur extinction à concurrence de la plus faible et l'interruption du délai de prescription applicable à l'excédent de la plus élevée ; »

« CONSTATER, DIRE ET JUGER que l'[Localité 8] [11] reconnaît devoir la somme de 10.534,28 euros à la société 60 DASSAULT BOULOGNE au titre de la taxe foncière de l'année 2018 ; »

Sur la prescription

L'article 768 du code de procédure civile qui prévoit que « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » implique que les parties reprennent dans le dispositif de leurs conclusions toutes les prétentions développées dans le corps de leurs écritures, le tribunal n'étant, à défaut, pas valablement saisi.

En l'espèce, l'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest indique en page 13 de ses conclusions que « les arriérés de loyers réclamés par la société 60 Dassault Boulogne datant des mois de 04/2013, 04/2015 sont manifestement prescrits ».

Elle ne reprend toutefois pas cette fin de non-recevoir dans le dispositif de ses conclusions, dont seul le tribunal est tenu.


Ce point ayant été évoqué par le Tribunal lors de l'audience de plaidoiries, le conseil de l'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest a transmis en cours de délibéré, par message électronique en date du 16 octobre 2025, une note aux termes de laquelle il explique que la procédure a été introduite par une assignation au fond délivrée au mois de juillet 2019, soit avant l'entrée en vigueur des nouvelles dispositions relatives à la procédure civile, donnant compétence au juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non-recevoir pour les procédures engagées après le 1er janvier 2020, raison pour laquelle le juge de la mise en état n'a pas été saisi de la fin de non-recevoir soulevée.

Cependant, la difficulté soulevée ne tient pas au fait qu'une fin de non-recevoir ait été soulevée devant le tribunal mais qu'elle ne soit pas reprise au dispositif des conclusions.

En effet, la formulation « débouter la société 60 Dassault Boulogne de l'intégralité de ses autres demandes, comme étant tant irrecevables autant que mal fondées », ne peut être comprise comme se rapportant à la prescription soulevée dans les écritures, en raison d'une part de sa rédaction très générale et, d'autre part, du fait que la sanction d'une fin de non-recevoir est l'irrecevabilité de la demande et non le débouté.

Par conséquent, le tribunal n'étant pas valablement saisi de cette fin de non-recevoir, la demande de la société 60 Dassault Boulogne tendant à « dire et juger que la demande de la société 60 Dassault boulogne au titre du paiement de l'arriéré locatif est recevable et non prescrite » est sans objet.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest, qui sollicite la restitution du dépôt de garantie versé lors de la prise à bail des locaux, explique que, dans le strict respect du bail conclu entre les parties, la bailleresse était tenue de convoquer sa locataire et d'établir un rapport descriptif et estimatif, ce qui n'a pas été fait.

Elle soutient en effet que le constat d'huissier réalisé le 30 novembre 2017, qui se borne à décrire les lieux, ne contient aucun relevé de la sorte et qu'il n'a pas été dressé contradictoirement, contrairement à ce que prévoit l'article 20 du contrat de bail.
Elle indique de plus que le document établi par la société Archigraphe, pour un coût de travaux de 221 900, 22 euros TTC, outre qu'il n'a pas été établi contradictoirement, ne peut s'analyser en un tel relevé au vu de son caractère sommaire.

Elle précise, pour preuve de sa bonne foi, qu'elle a fait réaliser les travaux de remise en état qu'elle a estimé devoir faire et qu'il n'a pas été prétendu que ces derniers seraient insuffisants.

Elle ajoute que, contrairement à ce que soutient la société 60 Dassault Boulogne, l'absence d'établissement d'un état des lieux contradictoire est nécessairement constitutif d'un préjudice puisque cette situation conduit la bailleresse à prétendre à l'existence de désordres qui n'ont jamais été constatés et à un coût de travaux de remise en état « totalement aluminant et discrétionnaire ».

Elle considère donc que la société 60 Dassault Boulogne procède de façon illégitime à la rétention du dépôt de garantie réglé lors de la signature du contrat de bail, d'un montant, après indexation, de 100 170,27 euros dont elle réclame restitution, sous astreinte de 1500 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement à intervenir.

La société 60 Dassault Boulogne soutient pour sa part que les locaux n'ont pas été restitués en bon état d'entretien ni conformément à leur état d'origine et que le preneur n'a pas réalisé les travaux rendus nécessaires du fait de la vétusté.
Elle soutient avoir transmis un état descriptif des travaux à réaliser, d'un montant de 221 900,22 euros TTC, explicitant l'ensemble des postes de travaux à effectuer ainsi que leur coût et précise qu'il ressort de l'état de sortie des lieux du 31 mai 2018, réalisé par huissier, que la plupart des travaux nécessaires n'ont pas été réalisés.
Elle indique ainsi qu'un montant de 215 840,22 euros lui reste dû au titre de travaux portant sur la plomberie, sur la menuiserie intérieure, sur les faux-plafonds-plâtrerie, sur l'électricité, sur la peinture et sur le revêtement de sol.


Elle soutient donc que c'est de manière totalement légitime qu'elle a opéré une compensation entre le coût de ces travaux et le montant du dépôt de garantie.

Elle conteste l'argumentation opposée par l'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest qui considère que le document établi par la société Archigraphe ne constitue pas un relevé descriptif et estimatif et qu'il lui serait ainsi inopposable.
Elle soutient en effet que la procédure prévue par l'article 20.2 du contrat de bail correspond tout d'abord à l'établissement d'un premier état des lieux permettant de déterminer l'état des travaux de remise en état à réaliser par le preneur, puis ensuite à celui d'un état des lieux définitif lors de la remise des clefs.
Or, elle explique qu'en l'espèce un pré-état des lieux de sortie a été établi, contradictoirement, par commissaire de justice le 30 novembre 2017, sans qu'aucune contestation ne soit émise par le preneur, puis qu'elle lui a fait parvenir, par courrier en date du 16 janvier 2018, une liste non exhaustive des travaux à réaliser et enfin, par courrier en date du 05 avril 2018, un relevé descriptif et estimatif des réparations à effectuer, réalisé par la société Archigraphe, conformément aux stipulations contractuelles.
Elle conteste ainsi que ce document soit extrêmement sommaire et inopposable au preneur, comme le soutient ce dernier.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que si le tribunal estimait que la procédure prévue au contrat de bail n'a pas été respectée, pour autant l'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest ne démontre aucun préjudice résultant de ce non-respect, lequel ne permet pas au locataire d'échapper à son obligation d'indemniser le bailleur au titre de son obligation de remise en état.
Elle soutient en effet que le locataire ne peut se prévaloir, par pur opportunisme, d'une prétendue irrégularité mineure dans le processus contractuel de restitution pour échapper à son obligation de remise en état, en l'absence de tout préjudice.
A cet égard, elle considère que l'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest ne peut soutenir que les désordres n'ont pas été constatés puisqu'ils l'ont été contradictoirement en sa présence lors du pré-état des lieux de sortie, document à partir duquel l'architecte a établi le relevé descriptif et estimatif des travaux de reprise des désordres.
Elle considère donc que l'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest n'a subi aucun préjudice du fait du non-respect de la procédure prévue au contrat et qu'elle reste ainsi débitrice du coût des travaux de remise en état lui incombant.

En l'espèce, le contrat de bail, signé le 11 avril 2012, mentionne, dans son article 1, qu' « un état des lieux sera établi contradictoirement par les parties à la date de la remise des clefs des locaux. Au cas où le preneur ferait défaut, cet état des lieux ne serait pas ainsi dressé et les biens immobiliers, objet des présentes, seraient considérés comme ayant été donnés à bail en parfait état. »

Il prévoit, dans son article 6, le versement d'un dépôt de garantie de 95 398,84 euros, correspondant à trois mois de loyer toutes taxes comprises, hors charges, « remboursable (sans imputation possible du dernier terme), en fin de jouissance et après déduction de toutes sommes dont le preneur pourrait être tenu pour responsable, ou de toutes sommes pouvant être dues à titre de loyer, charges, impôts remboursables, réparations ou à tous autres titres. »

Le dépôt de garantie a pour objet de prémunir le bailleur contre des sommes qui pourraient rester dues au départ du preneur, notamment les indemnités compensatrices des réparations mises à la charge de ce dernier.

Le contrat de bail met ainsi à la charge du preneur une obligation d'entretien, rédigée à l'article 14.1 de la façon suivante :
« le preneur devra :
-tenir les locaux loués pendant toute la durée du bail, en bon état et effectuer à ses frais tous travaux d'entretien, de réparation de l'immeuble, à l'exception des grosses réparations qui resteront à la charge du bailleur
-effectuer tous travaux en général, même de modification qui pourraient être exigés en quelque matière que ce soit, notamment de sécurité et de mise en conformité par l'administration
-entretenir, réparer ou remplacer à ses frais tous les appareils, équipements, installations y compris, sans que cette liste soit limitative, les fenêtres, volets, portes, glaces, vitres, revêtements de sols et de murs, robinets, etc...usagés, vétustes ou périmés par suite d'exigence administrative ou par force majeure
-veiller au bon écoulement des eaux pluviales et usées ainsi qu'au maintien de l'étanchéité des toitures
(...) »

La restitution des locaux est, pour sa part, prévue à l'article 20.2 du contrat qui mentionne ainsi que le preneur devra :
«rendre en bon état les lieux loués et acquitter le montant des réparations qui pourraient être dues par lui dans les lieux loués, tels qu'ils résulteront des travaux d'aménagement et de finition effectués par lui à son entrée dans les lieux ou en cours. A cet effet, en cas de remise volontaire ou forcée des lieux au bailleur, l'architecte du bailleur dressera un état des lieux comportant relevé descriptif et estimatif des réparations à effectuer et pouvant incomber au preneur.

Cet état des lieux se fera en présence du preneur dûment convoqué par lettre recommandé avec demande d'avis de réception postée au moins 8 jours à l'avance.

En cas d'absence du preneur, l'état des lieux, réputé contradictoire à son égard, lui sera opposable, sans restriction ni réserve.

L'architecte mandataire, après vérification des factures des entreprises, déterminera le montant définitif des réparations pouvant incomber au preneur et notifiera ce montant à chacune des parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. »

A la suite du congé donné par l'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest, la société 60 Dassault Boulogne a mandaté un commissaire de justice afin de dresser un pré-état des lieux de sortie des locaux.
Il ressort des indications portées sur ce procès-verbal que la visite et les constatations ont été effectuées en présence d'un représentant de la bailleresse, du gestionnaire de bien et d'un représentant du locataire sortant, la visite ayant ainsi été réalisée contradictoirement.

Le commissaire de justice a visité l'ensemble des locaux dont il a effectué une description pièce par pièce sur 22 pages, exhaustive, précise et détaillée, qu'il s'agisse de la configuration des lieux, des équipements y figurant ou encore de leur état.

Ainsi, il peut être relevé, à titre d'exemple, qu'il a constaté que :
-dans la pièce faisant office de foyer, des tubes de luminaires n'étaient pas fonctionnels mais que les mécanismes de store, fixés sur les fenêtres étaient fonctionnels lors de son passage,
-le sol dans la pièce faisant office de salle de classe était à l'état d'usage tout comme les murs couverts de peinture blanche mais le mur de gauche présentait de nombreuses dégradations, la peinture commençant à s'écailler et des fissures étant apparentes,
-dans la pièce faisant office de cuisine, le mur de gauche, entièrement carrelé, était en bon état de conservation et que la cuisine aménagée était en très bon état de conservation,
-dans les sanitaires hommes, étaient présents des résidus de colle et d'adhésif sur un des carreaux de carrelage en partie supérieure droite du meuble vasque pour lequel les joints avec la faïence méritent d'être repris,
-dans les sanitaires femmes, au niveau de la porte, côté intérieur, le cache poignée était arrachée et la poignée branlante,
l'ensemble des locaux visités ayant ainsi fait l'objet du même examen et des mêmes appréciations relatives à l'état de conservation.

Cependant, s'il est ainsi établi que le commissaire de justice a décrit minutieusement les locaux visités dans le procès-verbal établi, pour autant ce document ne comporte pas le « relevé descriptif et estimatif des réparations à effectuer et pouvant incomber au preneur » visé à l'article 20 du contrat de bail.
Le commissaire de justice se contente en effet de décrire les lieux, certes de façon détaillée, en faisant état des éléments présents et de ceux abîmés ou manquants, mais sans toutefois mentionner, parmi tous les désordres relevés et les réparations à effectuer, celles qui pourraient incomber au preneur ni leur coût.




En effet, cette liste de réparations, au demeurant non exhaustive telle que précisé par le bailleur, n'a été portée à la connaissance du preneur, que par courrier en date du 16 janvier 2018, ainsi rédigé:

« nous faisons suite à la réception du congé pour les locaux que vous occupez à l'adresse en objet et au pré-état des lieux de sorti établi par Maître [K] [D] le 30 novembre dernier que vous trouverez ci-joint.
Conformément à l'article 20,2 du bail en date du 11 avril 2012, il convient que les locaux nous soient restitués en bon état et que le locataire s'acquitte du montant des réparations qui pourraient être dues par lui.

Cela implique de votre part la réalisation, avant votre départ des lieux, des travaux suivants (liste non exhaustive) :
«-remplacement/remise en état des revêtements de sol qualifiés « en état usagé » par Maître [D],
-rebouchage des trous dans les murs, cloisons, portes et remise en peinture de l'ensemble des locaux afin d'assurer une unité,
-remplacement/lessivage des dalles de faux plafond endommagées, à l'identique du modèle en place. A défaut, remplacement de l'ensemble,
-relamping général et remplacement des éclairages défectueux,
-nettoyage des vitres et remise en état des huisseries des portes et fenêtres, enlèvement des films sur les vitres,
-fourniture des clés d'accès à chaque bureau dès lors qu'ils comportent une serrure,
-fourniture d'un rapport de bureau de contrôle sans aucune réserve en ce qui concerne l'électricité des bureaux,
-attestation de bon fonctionnement du système de climatisation des locaux,
-attestation de vérification par un organisme de contrôle des extincteurs,
-remise des badges, clé-pass, télécommandes, nourrices, rallonges et bips parkings remis lors de l'état des lieux d'entrée ainsi que tout code nécessaire à la reprogrammation du contrôle technique,
-dépose de toute signalétique avec bouchage des trous et remise en peinture du support. »

La procédure prévue par l'article 20 du bail n'a donc pas été respectée s'agissant de l'établissement, du « relevé descriptif et estimatif des réparations à effectuer et pouvant incomber au preneur » puisque ce relevé a été établi de manière non contradictoire par le bailleur.

Toutefois, il convient de relever que le bail ne prévoit aucune sanction en cas de non-respect de la procédure de restitution des locaux, laquelle ne vise qu'à faciliter la mise en œuvre de l'obligation de remise en état des lieux en évitant toute contestation sur la nature et l'étendue des réparations mises à la charge du preneur.

C'est donc à juste titre que la société 60 Dassault Boulogne considère que ce non-respect ne peut avoir pour effet de permettre au locataire d'échapper à son obligation d'indemniser le bailleur au titre de son obligation de remise en état, ce dernier ne pouvant être condamné à restituer le dépôt de garantie de ce seul fait.

Ainsi, dès lors que la procédure prévue au contrat de bail n'a pas été suivie par les parties, il convient de faire application des règles de droit commun et il appartient donc à la société 60 Dassault Boulogne de rapporter la preuve du manquement dont elle réclame l'indemnisation.

Comme mentionné précédemment, la liste des travaux à réaliser a été indiquée par le bailleur à sa locataire, dans son courrier en date du 16 janvier 2018, et le chiffrage du coût des travaux, réalisé par l'architecte du bailleur, la société Archigraphe, SARL d'architecte, et notifié par courrier recommandé en date du 05 avril 2018, mentionne les coûts suivants :

Toutefois, d'une part, le courrier du 16 janvier 2018 mentionne que la liste communiquée n'est pas exhaustive, de telle sorte que la locataire n'est pas en mesure de connaître de façon exacte l'étendue des réparations qu'elle doit supporter.

D'autre part, c'est à juste titre que l'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest qualifie le chiffrage réalisé par l'architecte de document « extrêmement sommaire » puisqu'il ne comporte aucun détail des prestations réalisées, seul un chiffrage global par poste de travaux étant effectué sans indication ni des pièces et des superficies concernées, pas plus que des quantités nécessaires ou du coût unitaire de chaque prestation.

De plus, il chiffre le coût de certaines prestations non mentionnées dans le courrier du 16 janvier 2018, telles que les travaux de « plomberie CVC », dont on ne sait ainsi à quoi ils se rapportent, alors que d'autres (« nettoyage des vitres, enlèvement des films sur les vitres ») figurant pourtant dans le courrier du 16 janvier 2018 ne sont en revanche pas chiffrées dans le document établi par l'architecte.

Au surplus, bien que le contrat de bail indique dans son article 1 qu'un état des lieux sera établi contradictoirement par les parties à la date de la remise des clefs des locaux, ce dernier n'est ni versé aux débats ni même évoqué, pas plus qu'il n'est justifié que cet état des lieux n'aurait pu être établi du fait de la carence du preneur, situation dans laquelle le contrat de bail prévoit que les locaux seraient alors considérés comme ayant été donnés à bail en parfait état.


Ainsi, en l'absence d'état des lieux d'entrée, il n'est pas possible de connaître l'état du bien lorsqu'il a été donné à bail et par conséquent d'apprécier si les réparations dont le bailleur réclame paiement au locataire sont fondées.

Il ressort ainsi de l'ensemble de ces éléments que la société 60 Dassault Boulogne échoue à rapporter la preuve que l'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest reste débitrice à son encontre de la somme de 136 714,90 euros dont elle réclame paiement au titre des travaux de remise en état après compensation avec le montant du dépôt de garantie.

Il convient par conséquent de la débouter de sa demande et de faire droit à la demande de restitution du dépôt de garantie formulée par l'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest.

Il n'est pas contesté par les parties que ce dépôt de garantie s'élève, après indexation, à la somme de 100 170,27 euros que la société 60 Dassault Boulogne est par conséquent condamnée à restituer à l'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest.

L'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest est en revanche déboutée de sa demande de restitution sous astreinte, une condamnation à payer une somme d'argent ne pouvant en effet faire l'objet d'une mesure d'exécution forcée qui ne peut assortir qu'une obligation de faire.

Sur la demande de paiement des intérêts

Aux termes de l'article 24 du décret 53-960 du 30 septembre 1953, réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal, en vigueur au jour de la délivrance de l'assignation et devenu depuis le 01 septembre 2020, l'article L 145-60 du code de commerce : « les loyers payés d'avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes. »

L'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest explique que la société 60 Dassault Boulogne a sollicité la remise d'un dépôt de garantie correspondant à trois mois de loyers toutes taxes comprises et considère qu'elle est donc bien fondée à solliciter, au visa de cet article, sa condamnation au paiement d'un intérêt au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, depuis le 11 avril 2012 sur la somme de 31 799,64 euros.

La société 60 Dassault Boulogne ne dit mot sur cette demande.

Il ressort du contrat de bail que la somme de 95 398,94 euros réglée au titre du dépôt de garantie correspond à trois mois de loyer, soit 31 799,64 euros pour un mois de loyer.

Conformément aux dispositions précitées, il convient donc de condamner la société 60 Dassault Boulogne à régler à l'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest un intérêt au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, sur la somme de 31 799, 64 euros depuis le 11 avril 2012 (correspondant « au prix du loyer de plus de deux termes »).

Sur la demande de paiement de l'arriéré locatif

Aux termes de l'article 1353 du code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une prestation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

La société 60 Dassault Boulogne explique que sa locataire reste redevable, en fin de bail, d'un arriéré locatif d'un montant de 21 044, 95 euros dont elle réclame paiement.
Elle soutient, s'agissant de l'absence de relance de paiement que lui oppose sa locataire, qu'elle est sans incidence puisque les obligations de paiement sont, selon les dispositions de l'article 1343-4 du code civil, portables et que le contrat de bail stipule que le paiement du loyer et des charges se fait au siège du bailleur ou aux bureaux de la personne gérant les locaux en ses lieux et place, de telle sorte qu'il est bien stipulé portable.

S'agissant de la force probante du relevé de compte locataire, elle rappelle les dispositions de l'article 1353 précité.
Elle indique que sa locataire était redevable, en vertu du bail, du paiement du loyer, augmenté des charges de fonctionnement de l'immeuble et de certains impôts et taxes et soutient qu'elle démontre ainsi l'existence d'une créance au titre du règlement du loyer et des charges.
Elle sollicite par conséquent la condamnation de sa locataire à lui régler la somme de 21 044,95 euros au titre des loyers et charges restant dus.

Aux termes des développements figurant dans ses conclusions, l'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest se contente d'indiquer qu'elle n'a jamais reçu de réclamation ni de relance s'agissant des sommes réclamées au titre d'un arriéré locatif sans toutefois contester les sommes dues qui sont attestées par le relevé de compte versé aux débats.

En l'espèce, la société 60 Dassault Boulogne verse aux débats un relevé de compte bancaire mentionnant un solde débiteur, au 08 novembre 2019, de 21 044,95 euros, l'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest ne justifiant pas du paiement de cette somme.

Le contrat de bail prévoit, dans son article 5 relatif au loyer, que « le loyer et les charges seront payables d'avance et en quatre termes et paiements égaux le premier jour ouvrable de chaque trimestre civil, à savoir les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année » et que « les règlements se feront au siège du bailleur ou aux bureaux de la personne gérant les locaux en ses lieux et place. »

Comme le soutient à juste titre la société 60 Dassault Boulogne, le loyer était donc portable et par conséquent il importe peu que la locataire n'ait pas reçu de relance puisqu'elle était tenue de spontanément acquitter son obligation de paiement.

Il convient par conséquent de faire droit à la demande en paiement de la société 60 Dassault Boulogne et de condamner l'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest à lui régler la somme de 21 044,95 euros au titre de l'arriéré locatif.

Sur la compensation entre les sommes dues

L'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest indique être disposée à régler à la société 60 Dassault Boulogne la somme de 10 534,28 euros correspondant à la taxe foncière de l'année 2018 et demande qu'il soit procédé par compensation entre cette somme et celle due par son bailleur.

Il convient par conséquent de la condamner à régler cette somme à la société 60 Dassault Boulogne.

Aux termes des articles 1347 et 1348 du code civil, la compensation, qui est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes, s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies et n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Les conditions d'application de ces dispositions étant remplies, il convient par conséquent d'ordonner la compensation entre les sommes dues par chaque partie.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest indique que la société 60 Dassault Boulogne bénéficie depuis plus de deux ans, à son préjudice, d'un apport de trésorerie confortable et que son attitude, ayant consisté à attendre deux ans pour faire valoir ses arguments et s'expliquer sur son défaut de paiement, démontre sa parfaite mauvaise foi et son attitude dilatoire.

Elle sollicite donc sa condamnation à lui régler la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée en soutenant que c'est de façon parfaitement délibérée qu'il n'a jamais été donné suite à ses différentes réclamations et qu'il n'est pas difficile d'imaginer que l'attitude de la société 60 Dassault Boulogne procède d'une intention particulièrement lucrative puisqu'il s'agit d'un professionnel de la location commerciale.

La société 60 Dassault Boulogne ne dit mot sur cette demande.

Bien que l'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest ne vise aucun fondement juridique à l'appui de sa demande, il est constant qu'elle agit sur le fondement de l'article 1240 du code civil, selon lequel « tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La mise en jeu de ce régime de responsabilité suppose ainsi que soit démontrée l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.

Or, l'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest ne justifie ni n'explique même le préjudice qu'elle aurait subi.

Il convient par conséquent de la débouter de sa demande.

Sur les autres demandes

La société 60 Dassault Boulogne, qui succombe majoritairement en ses demandes, est condamnée aux dépens de l'instance.

Maître Helga Asssoumou Ella, avocat, qui en fait la demande, est autorisée à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.

Tenue aux dépens, la société 60 Dassault Boulogne est également condamnée à régler à l'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest la somme de 6000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le sens de la décision conduit à débouter la société 60 Dassault Boulogne de sa demande formulée à ce titre.

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS:


Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Condamne la société 60 Dassault Boulogne à restituer à l'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest la somme de 100 170,27 euros au titre du dépôt de garantie ;

Déboute l'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest de sa demande de prononcé d'une astreinte ;

Condamne la société 60 Dassault Boulogne à régler à l'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest un intérêt au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, sur la somme de 31 799,64 euros depuis le 11 avril 2012 ;

Condamne l'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest à régler à la société 60 Dassault Boulogne la somme de 21 044,95 euros au titre de l'arriéré locatif ;

Condamne l'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest à régler à la société 60 Dassault Boulogne la somme de 10 534,28 euros au titre de la taxe foncière 2018 ;

Ordonne la compensation des sommes dues par la société 60 Dassault Boulogne à l'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest avec celles dues par cette dernière à la société 60 Dassault Boulogne ;

Déboute l'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne la société 60 Dassault Boulogne aux entiers dépens ;

Autorise Maître Helga Asssoumou Ella à recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision ;

Condamne la société 60 Dassault Boulogne à régler à l'association [Localité 8] supérieure de l'électronique de l'ouest la somme de 6000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute la société 60 Dassault Boulogne de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit ;


signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé .




LE GREFFIER LE PRÉSIDENT