Tribunal Judiciaire · Référés JCP — 13 janvier 2026

RÉFÉRÉ 

Min N° 26/00009
N° RG 25/00784 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEDPK


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ





Le 13 Janvier 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance du 2 décembre 2025, pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 25 Novembre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :


 DEMANDERESSE :

S.A. SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 5]

représentée par Madame [I] [M] munie d’un pouvoir



D’UNE PART


ET :


DÉFENDERESSE :

Madame [D] [W]
[Adresse 3]
[Localité 4]

comparante en personne,



D’AUTRE PART

Le :

- expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :
- copie certifiée conforme remise à :











EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 juillet 2023, la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT a donné à bail à Mme [D] [W] un logement situé au [Adresse 2]) à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 417,37 euros hors provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT a fait signifier à Mme [D] [W] un commandement de payer la somme principale de 2.142,37 euros au titre des loyers et charges impayés, outre 156,55 euros de frais, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

La caisse d'allocations familiales (CAF) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par lettre datée du 16 juin 2025 et reçue le 18 juin 2025. 

Par acte de commissaire de justice signifié le 3 septembre 2025, la SEM DU PAYS DE MEAUX HABITAT a fait assigner Mme [D] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir : 
- constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;
- à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tous garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de la locataire ; 
- condamner Mme [D] [W] à lui payer, à titre provisionnel, les sommes suivantes : 
2.141,47 euros au titre de l'arriéré locatif et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer sur la somme de 2.142,37 euros, une indemnité mensuelle d’occupation, outre sa condamnation aux dépens, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
En application des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 5 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2025.

A l'audience du 25 novembre 2025, la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT représentée par Mme [I] [M], munie d’un pouvoir régulier remis à l’audience, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 2.426,64 euros, arrêtée au 20 novembre 2025, loyer du mois d’octobre 2025 inclus. Elle a maintenu l'ensemble des demandes contenues dans l'assignation. Elle ne s’oppose pas aux demandes d’octroi de délais de paiement. Elle a précisé que le versement du loyer courant avait été repris et que Mme [D] [W] était suivie par l’assistante sociale de la SEM, des demandes d’aide au logement et de FSL étant à l’étude. 

Mme [D] [W] comparait en personne. Elle n’a pas contesté le montant de la dette. Elle a sollicité des délais de paiement assortis de la possibilité de se maintenir dans les lieux. Elle indique pouvoir régler mensuellement le loyer ainsi que la somme de 50 euros au titre de la dette. Elle a déclaré percevoir la somme de 1.118 euros mensuels au titre de ses revenus qui seront augmentés car elle fait l’objet d’une saisie sur salaire qui prendra fin dans un mois. Elle a montré au tribunal sa dernière fiche de paye du mois d’octobre 2025, affichant un cumul net annuel de 15 605,87 euros. Elle a précisé vivre avec ses trois enfants majeurs, dont l’un vient de signer un contrat de travail à durée indéterminée, un autre étant en recherche d’emploi et ne bénéficiant d’aucune aide et le dernier étant en situation de handicap. 

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026.





1/5

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. 

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l’espèce, la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT verse aux débats les pièces suivantes :
Le contrat de bail souscrit entre les parties le 28 juillet 2023 ;Le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 16 juin 2025;Le décompte de la créance arrêté au mois d’octobre 2025 inclus.
Selon ce dernier décompte, Mme [D] [W] reste devoir à la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT la somme de 2.426,64 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés à la locataire (135,30 euros le 30/06/2025 au titre du commandement de payer, 58,22 euros le 30/09/2025 au titre de l’assignation et 72,07 euros le 30/09/2025 au titre de la décision de la situation locative à la préfecture). 

Mme [D] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu'elle reconnaît d'ailleurs à l'audience.

Il convient par conséquent de condamner Mme [D] [W] à payer à la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 2.426,64 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 25 novembre 2025 échéance du mois de octobre 2025 incluse. 

Comme demandé, Mme [D] [W] sera condamnée à payer cette somme assortie, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, des intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2.142,37 euros. 

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action 

Conformément aux dispositions de l'article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 5 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la Caisse d'allocations familiales par lettre recommandée le 18 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
2/5

L’action est donc recevable.
Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers 
En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. 
En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 7) qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Or, la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT justifie avoir régulièrement signifié le 16 juin 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 2.142,37 euros.
Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n'ayant pas permis de régler les sommes dues.
Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 août 2025. 
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire 
En application de l'article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, Mme [D] [W] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 50 euros par mois en remboursement de la dette locative. 
Il résulte du bulletin de paye montré au tribunal lors des débats qu’elle perçoit une rémunération nette de 1 560,78 euros au titre de son emploi. En outre, elle a expliqué à l’audience que sa situation financière allait s’améliorer, car un de ses fils a signé un contrat de travail à durée indéterminée et qu’ une saisie sur salaire va prendre fin. Par ailleurs, elle bénéficie désormais d’un suivi social, comme l’indique la SEM du Pays de [Localité 7] Habitat à l’audience. Dans ces conditions, elle est en mesure de régler la dette locative. 
En outre, il ressort des éléments communiqués que Mme [D] [W] a repris le paiement intégral des loyers et des charges. 
Au regard de ces éléments, étant précisé en outre que la SEM du Pays de [Localité 7] Habitat est en accord avec la proposition de la défenderesse, il y a lieu de faire droit à la demande de délais sur une durée de 36 mois. Il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé au dispositif de la présente décision. 
Les effets de la clause résolutoire étant suspendus, cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

3/5
En revanche, il convient d’attirer l’attention de la locataire sur le fait qu’à défaut de règlement d'une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef. 
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Sur ce point, la SEM ne justifie d’aucun fondement l’autorisant à procéder dès ce stade et elle-même au transport des meubles figurant dans le logement. La demande formulée au titre du mobilier présent dans les lieux sera donc rejetée. 
En outre, Mme [D] [W] sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 17 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. 
Sur les mesures accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [D] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens.
Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT sera donc débouté de sa demande à ce titre. 
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,
DECLARONS recevable la demande de la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 juillet 2023 entre la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT d'une part, et Mme [D] [W] d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2]) à [Localité 8], sont réunies à la date du 17 août 2025 ; 
CONDAMNONS Mme [D] [W] à payer, à titre provisionnel, à la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT la somme de 2.426,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 novembre 2025 échéance de octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2025 sur la somme de 2.142,37 euros ; 
ACCORDONS un délai à Mme [D] [W] pour le paiement de ces sommes ;
AUTORISONS Mme [D] [W] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;
DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
RAPPELONS que, conformément à l'article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge ;
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DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;
En ce cas, 
ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [D] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est;
RAPPELONS que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'en dehors de la période de la trêve hivernale;
DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
REJETONS la demande de la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT au titre des objets mobiliers figurant dans les lieux ; 
CONDAMNONS Mme [D] [W] à payer à la SEM DU PAYS DE [Localité 7] HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 17 août 2025 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;
CONDAMNONS Mme [D] [W] aux dépens de l'instance ;
REJETONS la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit.

La greffière La juge















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