Tribunal Judiciaire · BSM contentieux<10 000€ — 8 janvier 2026

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Minute : 

 N° RG 25/01391 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76KZ4



ORDONNANCE DE REFERE


DU : 08 Janvier 2026





[R] [X]
[T] [D], [J] [C]


C/

[B] [F]
[F] [V]




REPUBLIQUE FRANCAISE 
Au nom du Peuple Français 

ORDONNANCE DE REFERE DU 08 Janvier 2026



Ordonnance de référé rendue le 08 Janvier 2026 par Lisa CHANAVAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;


DANS LE LITIGE ENTRE :


DEMANDEUR(S)

M. [R] [X]
né le 23 Août 1980 à [Localité 8], 

et

Mme [T] [C]
née le 11 Août 1990 à [Localité 7],

demeurant ensemble [Adresse 4]

représentés par Me Nina PENEL, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substituée par Me Julie MUTEZ, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER


ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [B] [F]
né le 05 Mai 1949 à [Localité 10], 

et

Mme [H] [V] épouse [F],
née le 14 Décembre 1952 à [Localité 11], 

demeurant ensemble [Adresse 3]

représentés par Me Claire LASUEN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substitué par Me Margaux DUMETZ, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,


DÉBATS : 11 Décembre 2025

PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/01391 - N° Portalis DBZ3-W-B7J-76KZ4 et plaidée à l'audience publique du 11 Décembre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 08 Janvier 2026, les parties étant avisées ; 

Et après délibéré :
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privée du 16 mai 2016 avec effet au 1er juin 2016, Madame [H] [V] épouse [F] et Monsieur [B] [F] ont consenti à Monsieur [R] [X] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 5] [Localité 12] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 908 euros. 

Par avenant en date du 1er décembre 2022, le bail d’habitation a également été consenti à Madame [T] [C] et s’est transformé en bail à usage mixte professionnel et d’habitation avec effet au 1er décembre 2022 moyennant le paiement d’un loyer de 910 euros.

Le 16 avril 2025, Madame [H] [V] épouse [F] et Monsieur [B] [F] ont fait signifier à Madame [T] [C] et Monsieur [R] [X] un congé aux fins de vente à effet au 30 novembre 2025.

Par actes de commissaire de justice du 2 octobre 2025, Madame [T] [C] et Monsieur [R] [X] ont fait citer au fond Madame [H] [V] épouse [F] et Monsieur [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins notamment de voir annuler le congé délivré le 16 avril 2025.

Par actes de commissaire de justice du 10 octobre 2025, Madame [T] [C] et Monsieur [R] [X] ont fait citer en référé Madame [H] [V] épouse [F] et Monsieur [B] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins notamment de voir ordonner la suspension des effets du congé délivré le 16 avril 2025 jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué sur l’action en contestation au fond pendante devant ce tribunal. 

A l’audience de référé du 11 décembre 2025, Madame [T] [C] et Monsieur [R] [X], représentés par leur conseil et reprenant leurs écritures, sollicitent de : 
ordonner la suspension des effets du congés délivré le 16 avril 2025 jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué sur l’action en contestation au fond pendante devant ce tribunal ;ordonner et juger que durant cette période, le bail à usage mixte se poursuive dans les mêmes conditions ;condamner les défendeurs à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;débouter les défendeurs de leurs demandes :condamner les défendeurs aux entiers dépens de l’instance ;ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 
Au soutien de leur demande, ils font valoir, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que le juge des contentieux et de la protection est compétent dans la mesure où la notion de dommage imminent se réfère au préjudice que les demandeurs sont sur le point de subir et non sur le caractère licite ou illicite du fait critiqué. 

En outre, ils indiquent, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103 et 1194 du code civil que le juge des référés a compétence pour suspendre les effets d’un congé pour vendre afin d’éviter l’expulsion imminente des locataires. A ce titre, ils précisent qu’il est impossible de laisser courir les effets du congé avant que la décision au fond ne soit rendue en raison du caractère irréversible qui pourrait en découler pour les locataires (impossibilité de relogement et cessation de l’activité de Madame [T] [C]). En outre, ils précisent qu’il est judicieux d’attendre l’issue de la procédure au fond avant d’admettre que les locataires puissent être expulsés. 

A l’audience du 11 décembre 2025, Madame [H] [V] épouse [F] et Monsieur [B] [F], représentés par leur conseil et reprenant leurs écritures, sollicitent de :
débouter les demandeurs de l’ensemble de leur demande ;constater que le congé délivré le 16 avril 2025 est régulier et valide ;condamner solidairement les demandeurs à leur verser la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement les demandeurs aux dépens. 
Pour contester la demande de suspension, ils font valoir, au visa de l’article 834 du code de procédure civile que le juge des référés est incompétent en ce que d’une part, il n’y a aucune urgence et que, d’autre part, il existe une contestation sérieuse caractérisée par le fait que, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, le congé est valide. De plus, ils font valoir, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, qu’aucune preuve d’un dommage imminent n’est apportée de même qu’un trouble qui serait manifestement illicite. 

Au soutien de leur demande de constat de la régularité et validité du congé, ils font valoir que ce dernier respecte les conditions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 puisqu’il comporte un prix de vente avec un délai de préavis suffisant. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de suspension du congé

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’avenant du contrat bail signé entre les parties le 1er décembre 2022 avec effet à la même date porte sur un logement à usage mixte, pour une durée de trois ans tacitement reconductible pour la même durée.

Madame [H] [V] épouse [F] et Monsieur [B] [F] ont fait signifier le 31 mars 2022 à Madame [T] [C] et Monsieur [R] [X] un congé pour vendre à effet au 30 novembre 2025 lequel a été remis à personne aux deux locataires.

Madame [T] [C] et Monsieur [R] [X] ont contesté ce congé par courrier en date du 12 juin 2025. 

Or, en l’espèce, quand bien même les effets du congé prendraient effet le 30 novembre 2025, il n’existe aucune urgence ni aucun dommage imminent dans la mesure où aucune procédure d’expulsion n’est en cours et que Madame [T] [C] peut ainsi continuer d’exercer son activité.

En outre, il y a lieu de préciser que la trêve hivernale s’applique depuis le 1er novembre 2025 jusqu’au 31 mars 2026 et qu’à cette dernière date un jugement au fond portant sur la régularité et la validité du congé aura été rendu. 

Par conséquent, en l’état, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de suspendre les effets du congé et il convient de débouter les locataires de leur demande. De plus, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de poursuite du bail, devenue sans objet.


Sur la demande de constat de la régularité et la validité du congé

Il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la validité d’un congé mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l’occupation après la date d’effet du congé.

En l’espèce, les bailleurs sollicitent le prononcé par le juge des référés du constat de la régularité et la validité du congé délivré. 

Or, dans la mesure où cette demande ne vise pas directement à faire cesser un trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l’occupation après la date d’effet du congé – puisqu’aucune demande d’expulsion n’est formulée – cette demande sera traitée lors de la procédure au fond et il y a ainsi lieu de débouter Madame [H] [V] épouse [F] et Monsieur [B] [F] de leur demande. 


Sur les demandes accessoires

Madame [T] [C] et Monsieur [R] [X], parties perdantes sur la demande principale, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés par elles dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, rendue en premier ressort,

DEBOUTONS Madame [T] [C] et Monsieur [R] [X] de leur demande de suspension des effets du congé du 16 avril 2025 ;

DEBOUTONS Madame [H] [V] épouse [F] et Monsieur [B] [F] de leur demande aux fins de constat de la régularité et la validité du congé du 16 avril 2025 ;

CONDAMNONS Madame [T] [C] et Monsieur [R] [X] aux entiers dépens ;

REJETTONS la demande de Madame [T] [C] et Monsieur [R] [X] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTONS la demande de Madame [H] [V] épouse [F] et Monsieur [B] [F] formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE