Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 20 janvier 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



Chambre civile 1-2



ARRET N°33



PAR DEFAUT



DU 20 JANVIER 2026



N° RG 25/01566 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XCA5



AFFAIRE :



S.A. IMMOBILIERE 3F





C/

[K] [W] [T]









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Février 2025 par le Tribunal de proximité de Gonesse

N° chambre : 

N° Section : 

N° RG : 



Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 20/01/2026

à : 



Me Patricia ROTKOPF





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



APPELANTE



S.A. IMMOBILIERE 3F, Groupe Action Logement au capital de 214 879 299,20 €, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 552 141 533 dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentant : Me Patricia ROTKOPF, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 427 - N° du dossier E0008VTI





****************



INTIMEE



Madame [K] [W] [T]

[Adresse 3]

[Localité 3]



Défaillante, déclaration d'appel signifiée à étude de commissaire de justice





****************



Composition de la cour :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 25 Novembre 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Mme Florence SCHARRE, Conseillère,



qui en ont délibéré,



Greffières, lors des débats : Madame Bénédicte NISI, greffière, en présence de Madame Marlyne BIANDONGA, greffière stagiaire

Greffière lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI



















EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 16 novembre 1999, la SA Immobilière 3F a donné en location à Mme [K] [W] [T] un logement à usage d'habitation situé [Adresse 4], à [Localité 4]. 



Suite à des échéances impayées, la société Immobilière 3F a fait délivrer le 17 janvier 2024 à Mme [W] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire, d'avoir à lui payer la somme de 4 669,40 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 10 janvier 2024, mois de décembre 2023 inclus. 



Par acte de commissaire de justice délivré le 11 juillet 2024, la société Immobilière 3F a assigné Mme [K] [W] [T] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- voir principalement constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers, 

- voir subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire,

- voir ordonner son expulsion à défaut de départ volontaire, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique, 

- se voir autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- la voir condamner au paiement de la somme de 2 691,44 euros correspondant au montant de la dette locative, 

- la voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la complète libération des lieux, 

- la voir condamner au paiement de la somme de 360 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 



Par jugement réputé contradictoire du 3 février 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse a : 

- constaté, à compter du 18 mars 2024, l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 16 novembre 1999 liant les parties, 

- condamné Mme [K] [W] [T] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 1 714,84 euros correspondant à la régularisation des charges pour l'année 2022, 

- autorisé Mme [K] [W] [T] à s'acquitter de cette somme en trente-quatre mensualités de 50 euros et une trente-cinquième mensualité qui soldera la dette, avant le 10 de chaque mois, en sus du loyer et des charges courants, et pour la première fois le 10 du mois qui suit la signification de la présente décision, 

- rappelé que les procédures d'exécution qui auraient été engagées par la société Immobilière 3F sont suspendues d'une part et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues d'autre part pendant le délai précité, 

- suspendu pendant ces délais les effets de la clause résolutoire, 

- dit que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Mme [K] [W] [T] se libère des sommes dues dans le délai précité, 

- dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance, 

* la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible, 

* la clause résolutoire reprendra ses effets, 

* ordonné, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [K] [W] [T] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de libérer les lieux, 

* dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d'exécution, 

* fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, 

* condamné Mme [K] [W] [T] à payer à la société Immobilière 3F l'indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la date de libération effective des lieux, 

- débouté la société Immobilière 3F de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [K] [W] [T] aux dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. 



Par déclaration reçue au greffe le 5 mars 2025, la société Immobilière 3F a relevé appel de ce jugement. 



Aux termes de ses conclusions signifiées le 14 mai 2025, la société Immobilière 3F, appelante, demande à la cour de : 

- confirmer le jugement rendu le 3 février 2025 par le tribunal de proximité de Gonesse en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamnation de Mme [K] [W] [T] au paiement de la somme de 2 067,65 euros au titre de la régularisation des charges pour l'année 2023, 

statuant à nouveau, 

- actualiser la créance locative et condamner Mme [W] [T] à payer la somme de 4 850,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 5 mai 2025 et incluant l'échéance d'avril 2025, 

- condamner Mme [W] [T] à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner Mme [W] [T] au paiement des entiers dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, avec distraction au profit de Me Patricia Rotkopf, avocate au barreau des Hauts-de-Seine. 



Mme [W] [T] n'a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 20 mai 2025, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante lui ont été signifiées par dépôt à l'étude. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 6 novembre 2025. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'appel de la société Immobilière 3F. 



- Sur la sommes due au titre de la régularisation des charges d'eau de l'année 2023. 



La société Immobilière 3F poursuit l'infirmation du jugement rendu le 3 février 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse en sa seule disposition l'ayant déboutée de sa demande de condamnation de Mme [W] [T] au paiement de la somme de 2 067,65 euros au titre de la régularisation des charges pour l'année 2023. Elle fait valoir notamment que c'est à tort que le premier juge a fait application des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 qui ne concernent que les charges collectives et ne sont pas applicables à la consommation individuelle d'eau par un locataire. 



Sur ce, 



L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2021 applicable à la présente espèce, dispose que : ' les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification, en contrepartie : 

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, 

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée, 

3° De la contribution annuelle représentative du droit au bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. 



La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'état. 



Les charges peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. 



Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature des charges, ainsi que dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois avant l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. 



Effectivement, ainsi que l'expose très justement la société Immobilière 3F, les dispositions de l'article 23 susvisé ne s'appliquent pas aux charges privatives d'eau dont le montant est calculé en fonction de la consommation individuelle de chaque locataire. 





En l'espèce, la société Immobilière 3F verse aux débats le décompte individuel de consommation d'eau de Mme [K] [W] [T] arrêté au 12 mars 2025 qui fait ressortir le montant précis de la consommation d'eau froide et d'eau chaude, qu'en effet, y sont mentionnés les index de chaque compteur en début et en fin de période, ainsi que le prix moyen aussi bien de l'eau froide (4,96 euros) que de l'eau chaude (22,97 euros). Le montant ainsi facturé s'élève à la somme totale de 5 081 euros sous déduction des provisions appelées pour un montant total de 3 013,35 euros, soit un montant dû de 2 067,65 euros tel que sollicité par la société bailleresse. 



En conséquence, la consommation d'eau froide et d'eau chaude étant parfaitement justifiée, Mme [K] [W] [T] est bien redevable envers la société Immobilière 3F de la somme de 2 067,65 euros au titre de la régularisation des charges individuelles d'eau froide et d'eau chaude de l'année 2023. Le jugement est infirmé en sa disposition ayant débouté la société Immobilière 3F de sa demande à ce titre. 



- Sur l'actualisation de la demande de la société Immobilière 3F au titre de l'arriéré locatif. 



La société Immobilière 3F fait valoir que, depuis la première instance, la dette locative de Mme [K] [W] [T] a augmenté et qu'elle s'élève à la somme de 4 850,37 euros au 5 mai 2025, terme d'avril 2025 inclus. Elle sollicite, en conséquence, la condamnation de la locataire au paiement de cette somme. 



De l'examen du décompte produit par la société Immobilière 3F, il ressort effectivement que Mme [K] [W] [T] est bien redevable de la somme susvisée incluant la somme de 2 067,50 euros au titre de la régularisation des charges de l'année 2023, retranchée à tort par le premier juge. 



En conséquence Mme [K] [W] [T] doit être condamnée à verser à la société Immobilière 3F, la somme de 4 850,37 euros au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 5 mai 2025, terme d'avril 2025 inclus. 



Sur les mesures accessoires. 



Mme [K] [W] [T] doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. 



Il y a lieu de faire droit à la demande de la société Immobilière 3 F au titre des frais de procédure par elle exposés en cause d'appel en condamnant Mme [K] [W] [T] à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS



La cour, 



Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement rendu le 3 février 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse en toutes ses dispositions, sauf celle ayant débouté la société Immobilière 3 F de sa demande de condamnation de Mme [K] [W] [T] au paiement de la somme de 2 067,65 euros au titre de la régularisation des charges pour l'année 2023, 



Statuant à nouveau de ce seul chef, 



Déclare que Mme [K] [W] [T] est bien redevable envers la société Immobilière 3F de la somme de 2 067,65 euros au titre de la régularisation des charges individuelles d'eau froide et d'eau chaude de l'année 2023. 



Condamne Mme [K] [W] [T] à verser à la société Immobilière 3F, la somme de 4 850,37 euros au titre de l'arriéré locatif, arrêté au 5 mai 2025, terme d'avril 2025 inclus, eu égard à l'actualisation de la demande au titre de la créance locative en cause d'appel, 



Condamne Mme [K] [W] [T] à verser à la société Immobilière 3F, la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne Mme [K] [W] [T] aux dépens d'appel pouvant être recouvrés par Me Patricia Rotkopf, avocat au barreau des Hauts-de-Seine, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La Greffière Le Président