Cour d'Appel · 3ème Chambre Commerciale — 20 janvier 2026

3ème Chambre Commerciale





ARRÊT N°38



N° RG 24/06760 - N° Portalis DBVL-V-B7I-VPHA



(Réf 1ère instance : 2023F00281)









Société SARLU BJ IMMOBILIER



C/



M. [I] [E]

S.A.R.L. MV IMMO

























































Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me BIHAN

 Me LEBIGRE

 Me LEMAITRE





Copie certifiée conforme délivrée



le : 



à : TC de [Localité 10]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 20 JANVIER 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Sophie RAMIN, Conseiller, Rapporteur

Assesseur : Madame Constance DESMORAT, Conseiller,



GREFFIER :



Madame Frédérique HABARE, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS :



A l'audience publique du 02 Décembre 2025



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 20 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****

APPELANTE :



Société SARLU BJ IMMOBILIER

immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n°891 368 573, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 7]

[Localité 3]



Représentée par Me Gwendal BIHAN de la SELARL ARVOR AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES





INTIMÉS :



Monsieur [I] [E]

né le 26 Juillet 1987 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 4]



Représenté par Me Sylvain LEBIGRE de la SELARL S. LEBIGRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES





S.A.R.L. MV IMMO

immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n°403 387 194, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège 

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentée par Me Aude BRILLAUD LECORRE substituant Me Julien LEMAITRE de la SELARL SELARL JOLY LAISNE LEMAITRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES





M. [Z] a créé la société BJ immobilier qui exerce, sous l'enseigne Era Voltaire, l'activité d'agence immobilière à [Localité 10]. Il en est le gérant.



Le 18 février 2021, M. [B], gérant de la société MV immo qui exerce, sous l'enseigne Era Les Remparts, l'activité d'agence immobilière à [Localité 11], a racheté 20 % des parts sociales de la société BJ immobilier par l'intermédiaire de sa holding et en est devenu le cogérant.



Le 21 janvier 2022, M. [E] a signé un « contrat d'agent commercial en immobilier » avec la société BJ Immobilier.



En raison de dissensions, M. [B] a démissionné de son mandat de cogérant de la société BJ immobilier et, le 13 janvier 2023, a cédé les parts sociales détenues par sa holding à M. [Z].



Le 15 février 2023, un protocole d'accord a été signé entre la société BJ immobilier et M. [E] mettant fin à son contrat d'agent commercial. Il était prévu une clause de non-concurrence de douze mois à compter de la cessation du contrat lui faisant interdiction de prêter son concours, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, à des opérations de transactions immobilières, dans un rayon de 30 km autour la mairie de [Localité 10].



Par lettres recommandées des 4 et 10 juillet 2023, soutenant que M. [E] avait signé des mandats de vente au profit de la société MV immo pour plusieurs appartements situés à [Localité 10], propriété de Mme [F], ancienne cliente de la société BJ immobilier, cette dernière a mis en demeure M. [E] et la société MV immo d'avoir à cesser tout acte de concurrence déloyale et leur a réclamé des dommages et intérêts.



Le conseil de la société BJ immobilier a réitéré les mises en demeure et rappelé à M. [E] que la violation de la clause de non-concurrence prévoyait une sanction de 10 000 euros par jour d'infraction.



La société BJ immobilier a assigné M. [E] et la société MV immo devant le tribunal de commerce de Rennes aux fins de retrait des annonces de vente concernant les appartements mis en vente à Rennes par la société MV immo et de réparation de divers préjudices.



Par jugement du 19 novembre 2024, le tribunal de commerce de Rennes a :

- débouté la société BJ immobilier de toutes ses demandes formées au titre de la responsabilité contractuelle pour violation de sa clause de non-concurrence, à l'encontre de M. [I] [E],

- débouté la société BJ immobilier de toutes ses demandes formées pour tierce complicité et actes de concurrence déloyale à l'encontre de la société MV immo,

- condamné la société BJ immobilier au paiement de la somme de 940 € à M. [E] au titre de sa facture n°23-10-31 du 2 octobre 2023, et a débouté ce dernier du surplus de sa demande à ce titre,

- débouté M. [E] de sa demande de condamner la société BJ immobilier à lui payer la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- débouté les parties de leurs autres demandes, plus amples ou contraires,

- condamné la société BJ immobilier à payer à M. [E] la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, déboute ce dernier du surplus de sa demande,

- condamné la société BJ immobilier à payer à la société MV immo la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, a débouté cette dernière du surplus de sa demande,

- dit que l'exécution provisoire est de droit,

- condamné la société BJ immobilier aux entiers dépens de l'instance,



- liquidé les frais de greffe à la somme de 121,55 € tels que prévu aux articles 695 et 701 du code de procédure civile. 



Par déclaration du 19 décembre 2024, la société BJ immobilier a interjeté appel de cette décision et a intimé la société MV immo et M. [E].



M. [E] a constitué avocat mais n'a pas conclu.



Les dernières conclusions de l'appelante et de la société MV immo ont été déposées le 19 novembre 2025.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 novembre 2025.





PRÉTENTIONS ET MOYENS 



La société BJ immobilier demande à la cour de :



- Réformer le jugement en ce qu'il a :

- débouté la société BJ immobilier de toutes ses demandes formées au titre de sa responsabilité contractuelle pour violation de sa clause de non-concurrence, à l'encontre de M. [I] [E],

- débouté la société BJ immobilier de toutes ses demandes formées pour tierce complicité et actes de concurrence déloyale à l'encontre de la société MV immo,

- condamné la société BJ immobilier au paiement de la somme de 940 euros à M. [I] [E] au titre de sa facture n°23-10-31 du 2 octobre 2023,

- débouté la société BJ immobilier de ses autres demandes, plus amples ou contraires,

- condamné la société BJ immobilier à payer à M. [I] [E] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société BJ immobilier à payer à la société MV immo la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société BJ immobilier aux entiers dépens de l'instance,



Statuant à nouveau,

- Condamner in solidum M. [I] [E] et la société MV immo à payer à la société BJ immobilier une somme de 410.000 € ou subsidiairement 300.000 € à la société BJ immobilier,

- Condamner in solidum M. [I] [E] et la société MV immo à payer à la société BJ immobilier une somme de 37.836 € à titre de manque à gagner pour les commissions sur vente perdues à titre de réparation d'un préjudice complémentaire et distinct,

- Condamner in solidum M. [I] [E] et la société MV immo à payer à la société BJ immobilier une somme de 20.000 € au titre du préjudice immatériel subi, à titre de dommages et intérêts complémentaires et distincts,

- Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil,

- Déclarer M. [I] [E] irrecevable en ses demandes reconventionnelles en application de l'article 70 du code de procédure civile,

- Débouter M. [I] [E] et la société MV immo de l'ensemble de leurs demandes, 

fins et conclusions.



- Condamner in solidum M. [I] [E] et la société MV immo à payer à la société BJ immobilier une somme de 8.000 € ou 4.000 € chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



La société MV immo demande à la cour de :



- Confirmer le jugement ayant : 

- débouté la société BJ immobilier de toutes ses demandes formées au titre de sa responsabilité contractuelle pour violation de sa clause de non-concurrence, à l'encontre de M. [I] [E], 

- débouté la société BJ immobilier de toutes ses demandes formées pour tierce complicité et actes de concurrence déloyale à l'encontre de la société MV immo, 

- condamné la société BJ immobilier au paiement de la somme de 940 euros à M. [I] [E] au titre de sa facture n°23-10-31 du 2 octobre 2023, déboute ce dernier du surplus de sa demande à ce titre,

- débouté M. [I] [E] de sa demande de condamner la société BJ immobilier à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- débouté les parties de leurs autres demandes, plus amples ou contraires, 

- condamné la société BJ immobilier à payer à M. [I] [E] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, déboute ce dernier du surplus de sa demande,

- condamné la société BJ immobilier à payer à la société MV immo la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la société BJ immobilier aux entiers dépens de l'instance,

 

Et statuant à nouveau, 

- Débouter la société BJ immobilier de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- Condamner la société BJ immobilier au paiement de la somme de 

5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamner la société BJ immobilier au paiement des entiers dépens. 



Il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées supra pour l'exposé complet de leurs moyens et prétentions. 





DISCUSSION



M. [E] qui n'a pas conclu est réputé s'approprier les motifs du jugement en application de l'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile.



Sur les pièces déposées par M. [E]



L'article 915-1 du code de procédure civile dispose :

« Les conclusions sont notifiées et les pièces communiquées simultanément par l'avocat de chacune des parties à celui de l'autre partie; en cas de pluralité de demandeurs ou de défendeurs, elles doivent l'être à tous les avocats constitués.

 Copie des conclusions est remise au greffe avec la justification de leur notification.

 Les pièces communiquées et déposées au soutien de conclusions irrecevables sont elles-mêmes irrecevables. »



L'article 954 al.1 du même code précise :

« Les conclusions d'appel contiennent, en en-tête, les indications prévues aux deuxième à quatrième alinéas de l'article 960. Elles formulent expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé. »



Selon les articles 915-1 et 954 al.1 du code de procédure civile, les cinq pièces déposées le 26 novembre 2025 devant la cour par le conseil de M. [E] qui ne viennent pas au soutien de conclusions, sans justifier, au surplus, d'un bordereau de communication aux autres parties, sont écartées des débats. 





Les demandes indemnitaire de la société BJ immobilier



La société BJ immobilier fait valoir la responsabilité contractuelle de M. [E] pour violation de la clause de non-concurrence et la responsabilité délictuelle de la société MV immo pour complicité dans la violation de ladite clause. M. [E] fait également valoir la responsabilité délictuelle de la société MV immo au titre de la concurrence déloyale, pour non-respect de la réglementation en ce que M. [E] n'a pas l'attestation d'habilitation pour exercer en qualité d'agent commercial négociateur exigée par la loi Hoguet.





- sur la responsabilité de M. [E] au titre de la violation de la clause de non-concurrence



En application de l'article 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.



Il ressort du contrat d'agent commercial signé entre M. [E] et la société BJ immobilier que la mission de M. [E] était de :

« représenter, uniquement commercialement, le mandant pour la recherche de vendeurs, d'acquéreurs et de bailleurs de biens immobiliers,

négocier, ou s'entremettre, au nom et pour le compte du mandant, dans la limite des textes législatifs et réglementaires applicables, des dispositions du présent contrat, et des mentions portées sur l'attestation d'habilitation visée par la chambre de commerce et d'industrie localement compétente ».



Le mandataire s'engageait a :

« faire conclure aux clients les mandats au nom et pour le compte du mandant dans le cadre de l'activité d'agent immobilier de ce dernier (...) ».



La clause de non-concurrence prévue par ce contrat était rédigée comme suit :

« A partir de la date de rupture du présent contrat, le mandataire s'interdit, pendant une durée de douze mois et dans le secteur - département d'Ille et Vilaine - de prêter son concours, directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit, à des opérations de transactions immobilières objet du présent contrat.



En cas de manquement à l'interdiction susvisée, le mandataire devra verser au mandant, compte tenu du préjudice subi par ce dernier, d'une indemnité fixée forfaitairement et conventionnellement à 10 000 euros par jour, durant la période de cette infraction sans préjudice pour la société MV immo [sic] de la possibilité de demander en justice la cession du trouble et une indemnisation complémentaire ». 



Cette clause a été modifiée par le protocole transactionnel signé le 15 février 2023 entre M. [E] et la société BJ immobilier comme suit :



«  a- la durée de douze mois d'application est maintenue. Compte tenu d'une entrée en vigueur le 16 février 2023 au matin, l'interdiction de concurrence cessera donc le 15 février 2024 au soir,



b- le territoire géographique pour l'application de l'interdiction de concurrence est réduit d'un commun accord à la zone de 30 kilomètres autour de la mairie de [Localité 10] ».



La société MV immo fait valoir que l'interdiction ne visait qu'à restreindre les activités commerciales antérieures de M. [E] soit, selon elle, principalement, la conclusion de mandats pour le compte du mandant agent immobilier. 



Ce disant, la société MV immo ne soutient pas que la clause serait disproportionnée. Elle ne fait que l'interpréter.



Or, le fait de « prêter son concours » à des opérations de transactions immobilières s'entend pour celui qui agit comme un mandataire ou un salarié, comme tout acte d'aide, d'assistance ou de représentation pour parvenir à la conclusion d'une vente ou d'une acquisition : recherche de clients, organisation de visite, négociation, signature de mandats, d'offres ou de compromis. 



Par courriel adressé le 26 avril 2023, Mme [F] a informé un de ses locataires du [Adresse 2] à [Localité 10] de la venue de M. [E] pour « évaluer le logement loué pour finaliser mes déclarations patrimoniales ». Il apparaît dès lors, que, tout au plus à cette date, M. [E] qui avait déjà quitté la société BJ immobilier, était en relation avec cette cliente à [Localité 10]. Cette évaluation est, toutefois, sans relation établie avec les opérations de vente des logements ultérieures.



M. [G], collaborateur de la société BJ immobilier, a rédigé trois attestations distinctes en juin 2024 :

- l'une par laquelle il affirme que Mme [F] l'avait informée de ce qu'elle avait « travaillé » avec M. [E] pour la vente de ses appartements,

- l'une par laquelle il affirme que Mme [F] l'avait informé en juin 2023 qu'elle avait été contactée par M. [E] pour la mise en vente exclusive de ses logements,

- l'une par laquelle il affirme que Mme [F] lui avait indiqué avoir signé un mandat de vente avec l'agence Era immobilier Les Remparts.



Le fait que M. [G] collabore avec la société BJ immobilier n'enlève pas toute force probatoire aux attestations versées aux débats par chacune des parties.



L'attestation de M. [G] faisant référence au « contact » de M. [E] pour la mise en vente des logements est par trop imprécise pour établir un démarchage de sa part. Surtout, ce point est contredit par Mme [F] qui atteste du contraire et ajoute avoir librement décidé de mandater « ERA Les Remparts ». 



Le démarchage par M. [E] n'est pas établi.



En revanche, des attestations de M. [G], il ressort que M. [E] est, au minimum, intervenu auprès de Mme [F] pour la mise en vente des logements.



M. [U], diagnostiqueur immobilier, a d'ailleurs attesté avoir réalisé des diagnostics dans des appartements [Adresse 2] avec M. [E] le 13 juin 2023. Ces diagnostics sont un préalable nécessaire à toute vente.



Les mandats exclusifs de vente signés entre la société MV immo, représentée par son gérant, et Mme [F] portant sur les biens immobiliers situés [Adresse 2] à [Localité 10] sont en date des 15 et 19 juin 2023. 



Sur chacune des annonces Era Immobilier concernant la mise en vente des logements de Mme [F], M. [E] apparaissait comme : « [I] [E] ERA Les [Adresse 9] agent commercial n°RSAC 752242081 ».



L'intervention de M. [E] comme agent commercial négociateur pour le compte de la société MV immo est encore corroborée par les déclarations de son conseil qui, par correspondance officielle du 3 août 2023 à la société BJ immobilier, a indiqué que M. [E] s'était vu « confier le suivi des affaires litigieuses » et qu'il a « fait la démarche de demander à son mandant d'être déchargé du suivi de la négociation des biens de Mme [F] » après les mises en demeure (pièce 32 appelante - page 7 et 8 conclusions de M. [E] de première instance).



Il se déduit de l'ensemble que M. [E] a prêté son concours comme agent commercial négociateur et mandataire de MV immo à des opérations de transactions immobilières à [Localité 10], dans un périmètre qui lui était interdit. La violation de la clause de non-concurrence est établie et est de nature à engager la responsabilité contractuelle de M. [E] à l'égard de la société BJ immobilier.





- sur la responsabilité de la société MV Immo



- au titre de la complicité de violation de la clause de non-concurrence



Selon l'article 1240 du code civil,

« Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »



Est de nature à engager sa responsabilité le fait pour une société de participer sciemment à la violation d'une clause de non-concurrence à laquelle demeurait tenu son nouvel agent commercial.



Lors de la signature du contrat d'agent commercial de M. [E] avec la société BJ immobilier, M. [B] était déjà cogérant de celle-ci. Il ne pouvait ignorer l'insertion de cette clause de non-concurrence dont le périmètre était à l'époque plus étendu que celui résultant du protocole d'accord du 15 février 2023.



Il appartenait à la société MV immo, représentée par M. [B], de s'assurer que M. [E], devenu son agent commercial, n'était plus tenu par la clause avant de lui donner diverses missions, dont celle de négocier et/ou d'intervenir dans le suivi des dossiers relatifs à la mise en vente des appartements de Mme [F] à [Localité 10].



Il doit donc être considéré que la société MV immo a sciemment participé à la violation de la clause de non-concurrence par son mandataire et/ou agent commercial. La faute de la société MV immo est de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l'égard de la société BJ immobilier.





- au titre du non-respect de la réglementation de l'activité des agents immobiliers



Est également de nature à engager sa responsabilité délictuelle au titre de la concurrence déloyale le fait pour une société de ne pas respecter une réglementation dans l'exercice de son activité commerciale induisant un avantage concurrentiel indû.



En vertu de l'article 4, alinéas 1 et 2, de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et 9 du décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de cette loi, le titulaire de la carte professionnelle prévue à l'article 3 de la loi précitée a la possibilité d'habiliter une personne à négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte, si celle-ci justifie de l'attestation visée à l'article 9 du décret précité.



Article 9 du décret du 20 juillet 1972 : 

« Toute personne physique habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de ce dernier, justifie de la qualité et de l'étendue de ses pouvoirs par la production d'une attestation conforme à un modèle déterminé par arrêté du ministre chargé de l'économie.



L'attestation est visée par le président de la chambre de commerce et d'industrie territoriale ou de la chambre départementale d'Ile-de-France compétente en application du I de l'article 5, puis délivrée par le titulaire de la carte professionnelle. Les dispositions du II de l'article 3 sont applicables pour le visa du président de la chambre de commerce et d'industrie (...) »



Ainsi, il appartenait à la société MV immo d'habiliter M. [E] pour l'exercice de son activité de négociateur immobilier et de lui délivrer une attestation visée par le président de la chambre de commerce et d'industrie d'Ille et Vilaine.



La société MV immo ne conteste pas le défaut de délivrance de l'attestation à son agent commercial mais fait valoir qu'il ne bénéficiait pas plus de celle-ci lorsqu'il était l'agent commercial de la société BJ immobilier.



Le non-respect de la réglementation induit un avantage concurrentiel en ce qu'il permet à la société MV immo de présenter un négociateur supplémentaire comme oeuvrant à son profit sans qu'il en ait l'autorisation administrative.



Cette violation de la réglementation n'est pas concomitante à celle, antérieure, de la société BJ immobilier, de sorte qu'elle constitue bien un avantage concurrentiel pour la société MV immo pendant la période au cours de laquelle elle était en relations commerciales avec M. [E].



Cette violation est de nature à engager la responsabilité de la société MV immo. Il est d'ores et déjà relevé cependant que la société BJ immobilier ne lie cette violation à aucun préjudice autre que celui qui découlerait d'une violation plus générale à la déontologie qui en résulterait.





- sur l'application de la clause pénale



La société BJ immobilier demande l'application de la clause pénale soit une somme de 410 000 euros correspondant à quarante et un jour ayant couru du 23 juin 2023, date de signature des mandats de vente, au 5 août 2023, date de retrait de M. [E] comme négociateur, ou subsidiairement, de 300 000 euros en faisant partir le décompte de la mise en demeure de M. [E] le 4 juillet 2023.



La contrat d'agent commercial stipule :

« en cas de manquement à l'interdiction susvisée [ndr : violation de la clause de non concurrence], le mandataire devra verser au mandant, compte tenu du préjudice subi par ce dernier, d'une indemnité fixée forfaitairement et conventionnellement à 10 000 euros par jour, durant la période de cette infraction sans préjudice pour la société MV immo de la possibilité de demander en justice la cessation du trouble et une indemnité complémentaire. »



Selon l'article 1231-5 du code civil, 

« lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (...)

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »



La pénalité encourue au titre du contrat ne pouvait l'être qu'à compter de la mise en demeure de M. [E], soit du 4 juillet 2023. Le point d'arrêt du calcul n'est pas discuté. Au titre de la clause, la société BJ immobilier pouvait donc prétendre à la somme de 300 000 euros (30 jours x 10 000 euros). 



La société BJ immobilier fait valoir que le juge n'a pas à demander la justification d'un préjudice pour l'application de la clause.



Le caractère manifestement excessif de la pénalité s'apprécie cependant par la comparaison entre l'importance du préjudice effectivement subi par le bénéficiaire de la clause et le montant conventionnellement fixé.



Aux termes de ses écritures, la société BJ immobilier fait valoir deux préjudices pour lesquels elle réclame une indemnisation complémentaire et distincte : le préjudice lié de la perte de commission et un préjudice immatériel correspondant à un « préjudice moral et celui lié à la désorganisation et à la perte d'image de la société BJ immobilier par rapport à ses actuels négociateurs ». Ces préjudices sont les seuls évoqués par la société BJ immobilier dans ces écritures.



Il n'a pas été établi que M. [E] ait démarché Mme [F].

Il n'est pas allégué qu'il soit intervenu auprès d'autres clients rennais.

La société MV immo n'avait aucune interdiction, elle-même, de conclure des mandats de vente avec Mme [F], ce qu'elle a fait sans qu'il soit justifié de l'entremise de M. [E].

Mme [F] a attesté avoir librement confié ses ventes à la société MV immo et n'avoir « jamais envisagé de confier ces ventes » au gérant de la société BJ immobilier. 

La société BJ immobilier ne justifie par aucune pièce d'une opportunité que lui aurait fait perdre M. [E] de conclure avec Mme [F] pour la vente de ces biens.

Ainsi, le préjudice de la société BJ immobilier qui ne peut en aucun cas consister en une perte de commissions sur les ventes des immeubles de Mme [F] ne peut pas plus consister en une perte de chance de percevoir lesdites commissions. 



Par ailleurs, la société BJ immobilier qui invoque un préjudice moral en sa qualité de personne morale ne détaille nullement ce qu'il recouvre. Il ne peut être reconnu.



S'agissant du préjudice de désorganisation et d'image, elle ne fait, là encore, que l'alléguer sans en justifier.



Il en résulte que, bien que M. [E] ait prêté son concours à la préparation de la vente des biens à [Localité 10], en l'absence de préjudice établi effectivement subi, la somme de 300 000 € qui serait due au titre de la clause pénale constitue une pénalité manifestement excessive. 



Il convient de la réduire à 2 000 euros.



La société MV immo ne discute pas de la solidarité sollicitée.



M. [E] et la société MV immobilier seront condamnés in solidum au paiement de cette somme avec intérêt au taux légal à compter de l'arrêt faute d'autre demande sur ce point.



Le jugement sera infirmé sur ce point.



La capitalisation des intérêts est ordonnée pour ceux qui courront pour au moins une année entière à compter de l'arrêt.





- sur les préjudices complémentaires et/ou distincts



Le préjudice complémentaire sollicité au titre des pertes de commission est rejeté pour les motifs susévoqués.



Il se comprend de ses écritures que la société BJ immobilier considère que l'ensemble des manquements reprochés ci-dessus à M. [E] et la société MV immo constituent de fait une atteinte aux règles de déontologie de la profession justifiant une indemnisation au titre d'un préjudice immatériel. Il a été vu supra que ce préjudice immatériel n'est justifié dans aucune de ses composantes. 



Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires autres que résultant de la clause pénale.





Sur la demande d'irrecevabilité des demandes reconventionnelles de M. [E]



La société BJ immobilier fait valoir que la demande en première instance de M. [E] de la voir condamnée à lui payer une somme de 940 € à titre de compensation sur la remise sur honoraire accordée dans un dossier [W] [C] [X] sans son accord préalable, est irrecevable en application de l'article 70 du code de procédure civile.



L'article 70 du code de procédure civile dispose :

« Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Toutefois, la demande en compensation est recevable même en l'absence d'un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l'excès le jugement sur le tout ».



La demande reconventionnelle de M. [E] qui trouve sa source dans l'exécution de son contrat avec la société BJ immobilier est en lien suffisant avec la demande principale relative aux conditions d'exécution dudit contrat. Le jugement est confirmé en ce qu'il a retenu la recevabilité de cette demande.



Au fond, la société BJ immobilier fait valoir que M. [E] n'est pas légitime à solliciter une somme complémentaire à la commission sur les honoraires d'agent touché alors qu'il n'a pas participé aux négociations finales du contrat [W] [C] [X].

La société BJ immobilier ne donne aucune autre explication au litige et ne produit aucune pièce de nature à appuyer son argumentation en vue de l'infirmation de la décision dont appel.



Le tribunal a retenu, sans être contredit sur ce point par la société BJ immobilier, que M. [E] a produit la facture correspondante au titre de la clôture des comptes et que son paiement n'est pas justifié par la société BJ immobilier.



Le jugement est confirmé de ce chef.





Dépens et frais irrépétibles



Succombant pour partie à l'instance, et ce, notablement, du fait de la réduction du quatum de la demande formée au titre de la violation de la clause de non-concurrence, la société BJ immobilier sera condamnée aux dépens de l'appel. L'équité commande de ne pas faire droit aux demandes au titre des frais irrépétibles de première instance.



Le jugement est confirmé s'agissant des condamnations aux dépens et frais irrépétibles de première instance.





PAR CES MOTIFS,



La cour,



Ecarte des débats les cinq pièces déposées le 26 novembre 2025 devant la cour par le conseil de M. [E],



Infirme le jugement en ce qu'il a :

- débouté la société BJ immobilier de toutes ses demandes formées au titre de la responsabilité contractuelle pour violation de sa clause de non-concurrence, à l'encontre de M. [I] [E],

- débouté la société BJ immobilier de toutes ses demandes formées pour tierce complicité à l'encontre de la société MV immo,



Confirme le jugement pour le surplus des dispositions soumises à la cour,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne in solidum M. [I] [E] et la société MV immo à payer à la société BJ immobilier la somme de 2 000 euros au titre de la clause pénale prévue par la clause de non-concurrence, avec intérêt au taux légal à compter de l'arrêt,



Ordonne la capitalisation des intérêts qui courront par année à compter de l'arrêt,



Condamne la société BJ immobilier aux dépens de l'appel,



Rejette toute autre demande.







Le Greffier, Le Président,