Cour d'Appel · 1ère Chambre — 20 janvier 2026

1e chambre civile B









N° RG 24/06694

N° Portalis DBVL-V-B7I-VOV6



(Réf 1e instance : 24/01192)









Mme [P] [Y]

Mme [O] [DX]

SCI [25]



c/



M. [A] [WD]

Mme [K] [C]

Mme [Z] [I]





























Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 



Me Lallement

Me Luciano 







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 20 JANVIER 2026







COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ



Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère





GREFFIER



Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS



A l'audience publique du 3 juin 2025





ARRÊT



Contradictoire, prononcé publiquement le 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe





****





APPELANTES



Madame [P] [Y], ès qualités de cogérante de la SCI [25]

née le [Date naissance 3] 1995 à [Localité 29]

[Adresse 7]

[Localité 13]



Madame [O] [DX], ès qualités de cogérante de la SCI [25]

née le [Date naissance 4] 1992 à [Localité 27] (93)

[Adresse 7]

[Localité 13]



SCI [25], immatriculée au RCS de NANTES sous le numéro [N° SIREN/SIRET 16], représentée par ses gérantes

[Adresse 7]

[Localité 13]



Toutes trois représentées par Me Stéphane LALLEMENT de la SELARL OCTAAV, avocat au barreau de NANTES















INTIMÉS



Monsieur [A] [T] [WD]

né le [Date naissance 5] 1986 à [Localité 18]

[Adresse 15]

[Localité 14]



Madame [K] [U] [C]

née le [Date naissance 2] 1994 à [Localité 17]

[Adresse 15]

[Localité 12]



Madame [Z] [G] [W] [I]

née le [Date naissance 6] 1986 à [Localité 29]

[Adresse 15]

[Localité 14]



Tous trois représentés par Me Alexia LUCIANO, avocate au barreau de NANTES







FAITS ET PROCÉDURE



1. M. [A] [WD], Mme [Z] [I], Mme [K] [C], Mme [ZO] [N], M. [UK] [R], Mme [L] [J], M. [D] [JB], M. [S] [CE], Mme [P] [Y] et Mme [O] [DX] ont constitué une société civile immobilière dénommée SCI [25] dont les statuts ont été adoptés le 1er décembre 2021 et qui a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 17 janvier 2022. Mme [P] [Y] et Mme [O] [DX] en ont été désignées les cogérantes. 



2. Poursuivant un projet d'habitat partagé, la SCI [25] a fait l'acquisition d'une maison d'habitation située [Adresse 11] (44190) suivant acte dressé le 9 mars 2022 par maître [E] [B], notaire à Nantes. 



3. Cette maison d'une surface habitable de 258 m2 comprend six chambres, un bureau transformé en chambre, qui sont désignées comme des parties privatives ainsi qu'une cuisine équipée, un salon, deux salles de bains, deux WC, une laverie, des espaces de circulation, un atelier, un garage, une cave, deux terrasses et un jardin qui sont désignés comme les parties communes de cet habitat partagé. Il était par ailleurs prévu d'effectuer des travaux d'extension afin de créer des chambres supplémentaires. 



4. Se plaignant d'avoir été évincés du logement commun du fait du changement des serrures, de l'impossibilité d'exercer leur droit de jouissance et de la convocation d'une assemblée générale ayant pour but de prononcer une mesure d'exclusion, M. [A] [WD], Mme [Z] [I] et Mme [K] [C] (les consorts [FP]-[C]) ont été autorisés par ordonnance du 7 novembre 2024, rendue sur requête du même jour, à faire assigner d'heure à heure la SCI [25] ainsi que Mme [P] [Y] et Mme [O] [DX] ès qualités de cogérantes (les consorts [KU]) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes. 

5. Aux termes de l'assignation délivrée le 8 novembre 2024, ils sollicitaient notamment la réintégration immédiate dans leurs droits de jouissance avec restitution d'une chambre privative et accès aux parties communes de la maison en habitat partagé située au [Adresse 10] à Gorges d'une part, la suspension des effets de la convocation des associés du 25 octobre 2024 à l'assemblée générale extraordinaire prévue le 25 novembre 2024 visant à exclure M. [A] [WD] en tant qu'associé de la SCI [25] d'autre part et, enfin, la désignation d'un mandataire ad hoc avec une mission comptable.



6. Par ordonnance du 21 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes a  :

- ordonné à la SCI [25] et ses cogérantes les consorts [Y] et [DX] de laisser M. [WD] et Mme [C] exercer leur droit de jouissance partagé avec accès à une chambre et aux parties communes de la maison situé [Adresse 9] à Gorges (44190),

- rejeté toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

- condamné in solidum la SCI [25] et les consorts [Y] et [DX] aux dépens. 



7. Pour statuer ainsi, le tribunal judiciaire a constaté que  :

- en application des statuts, même non publiés, la détention de parts de catégorie A permet incontestablement d'exercer un droit de jouissance partagé dans le bien immobilier propriété de la SCI [25],

- les statuts ne conditionnent pas l'exercice du droit de jouissance à la signature d'un contrat écrit, puisque la souscription à une convention de jouissance se distingue de la signature d'un bail et n'impose pas nécessairement un accord écrit,

- le fait que les demandeurs détenteurs de part de type A n'aient pas exercé leur droit de jouissance depuis plusieurs mois pour avoir quitté la maison commune volontairement dans le but de rechercher un apaisement aux tensions relationnelles ne leur interdit pas de réclamer l'exercice des droits attachés à leurs parts qu'ils ont réclamés à plusieurs reprises sous différentes formes,

- le refus de faire droit à cette demande constitue un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser en ordonnant la restitution d'une chambre et de l'accès aux parties communes pour M. [WD] et Mme [C],

- s'agissant d'un droit de jouissance partagé, le recours à la force publique n'est pas possible dès lors qu'aucune demande d'attribution précise de chambre n'a pas été formulée et que l'accès aux parties communes ne peut être garanti par les agents de la force publique dans la durée,

- la demande de signature d'un contrat de location écrit ne repose sur aucune disposition statutaire ou légale,

- le prononcé d'une astreinte n'est pas justifié aussi bien d'une part à l'égard de la SCI [25] pour un comportement qui ne résulte pas d'une décision prise en assemblée générale et qui ferait supporter les conséquences qui en résulteraient à l'ensemble des associés (y compris les investisseurs sans droit de jouissance, lesquels ne se mêlent sans doute pas des conflits entre occupants des lieux) que, d'autre part, des gérantes dont le comportement personnel n'est pas en cause puisqu'il s'agit d'une décision collective de la majorité des occupants et que l'initiative du remplacement des clés proviendraient d'autres associés que les gérantes,

- la convocation de l'assemblée générale ayant pour objet l'examen de la question de l'exclusion de M. [WD] est licite dès lors qu'elle est possible en vertu des statuts ; la procédure organisée n'encourt à ce stade aucune nullité pour vice de forme, les délais et formes étant respectés et aucun dommage imminent n'est établi,

- la demande de désignation d'un mandataire ad hoc n'est pas justifiée dès lors que deux assemblées générales se sont tenues, que la demande de réunion d'une assemblée générale présentée il y a près d'un an par un associé aux termes d'un simple courrier électronique sans signature d'un quart des associés ou détenteurs d'un quart des parts sociales n'était pas recevable au regard des dispositions de l'article 31 des statuts et que les prétendues irrégularités dans les comptes ne sont ni précisées ni étayées. 



8. Par déclaration du 16 décembre 2024, la SCI [25] et les consorts [KU] ont interjeté appel de l'ordonnance en ce qu'elle a ordonné la réintégration de M. [WD] et de Mme [C], les a condamnées in solidum aux dépens et a rejeté leur demande au titre des frais irrépétibles. 



9. Dans leurs conclusions, les consorts [ZN]-[I] ont relevé appel incident de l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté leurs autres prétentions. 



10. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 27 mai 2025. 

 

PRÉTENTIONS DES PARTIES



11. La SCI [25] et les consorts [Y] et [DX] exposent leurs prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 22 mai 2025 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

- débouter les consorts [FP]-[C] de l'ensemble de leurs prétentions,

- infirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes le 21 novembre 2024 en ce qu'elle a  :

* ordonné la SCI [25] et ses cogérantes les consorts [Y] et [DX] de laisser M. [WD] et Mme [C] exercer leur droit de jouissance partagé avec accès à une chambre et aux parties communes de la maison située [Adresse 7] à Gorges (44190), 

* condamné in solidum la SCI [25] et les consorts [KU] aux dépens,

* débouté la SCI [25] et les consorts [M] [DX] de leur demande d'article 700,



En conséquence, statuant à nouveau,

- débouter les consorts [FP]-[C] de l'ensemble de leurs demandes,

- condamner les consorts [FP]-[C] à payer à la SCI [25] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les consorts [FP]-[C] aux entiers dépens. 



12. Les consorts [FP]-[C] exposent leurs prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées 26 mai 2025 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :



A titre liminaire,

- rejeter la demande de report de l'ordonnance de clôture formée par la SCI [25] et les consorts [Y] et [DX] en qualités de cogérantes, comme étant infondée,

- déclarer recevables et bien fondées les conclusions d'intimés et d'appel incident responsives et récapitulatives n° 1 et pièces produites le 19 mai 2025,



Sur l'appel principal,

- rejeter l'appel la SCI [25] et les consorts [Y] et [DX] en qualités de cogérantes et débouter la SCI [25] et les consorts [Y] et [DX] en qualités de cogérantes de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- en conséquence, confirmer l'ordonnance du 21 novembre 2024 en ce qu'elle a :

* ordonné à la SCI [25] et aux consorts [Y] et [DX] de laisser M. [WD] et Mme [C] exercer leur droit de jouissance partagé avec accès à une chambre et aux parties communes de la maison située [Adresse 23] à [Adresse 21] (44190),

* débouté la SCI [25] et les consorts [Y] et [DX] de leur demande d'article 700,



Sur l'appel incident des consorts [FP]-[C],

- recevoir les consorts [FP]-[C] en leur appel incident et le déclarer fondé,

- réformer l'ordonnance du président du tribunal judiciaire de Nantes, statuant en référés, du 21 novembre 2024 en ce qu'elle a rejeté toutes les autres prétentions plus amples ou contraires,

- débouter la SCI [25] et les consorts [Y] et [DX] en qualités de cogérantes de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions comme étant infondées,



En conséquence, statuant à nouveau, 

- ordonner la réintégration immédiate des consorts [FP]-[C] dans leurs droits de jouissance de la propriété située [Adresse 7] à [Adresse 21] [Localité 1],

- ordonner à la SCI [25] et aux consorts [KU] de leur restituer à chacun des consorts [FP]-[C] leur chambre et de laisser ces derniers accéder librement aux parties communes de la maison à habitat partagé située au [Adresse 8] et ce, sous astreinte de 250 € par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir et avec l'assistance de la force publique si besoin est,

- ordonner à la SCI [25] et à ses cogérantes les consorts [KU] de régulariser le bail verbal par la conclusion d'un bail de location écrit avec chacun de M. [WD] et Mme [I],

- ordonner la suspension des effets de la convocation des associés du 25 octobre 2024 à l'assemblée générale extraordinaire prévue le 25 novembre 2024 visant à exclure M. [WD] en tant qu'associé de la SCI [25] et par voie de conséquence, annuler la décision d'exclusion de M. [WD] comme associé prise à l'issue de l'assemblée générale extraordinaire des associés du 25 novembre 2024,

- désigner un mandataire ad hoc de la SCI [25] avec pour mission de :

* convoquer une assemblée générale ayant pour ordre du jour les questions formulées par M. [WD] par mail du 23 novembre 2023, 

* se faire communiquer les livres et documents sociaux compte tenu des irrégularités relevées dans la tenue des comptes sociaux de la SCI pour chacun de ces exercices,

* établir un rapport écrit mentionnant l'indication des bénéfices réalisés et des pertes encourues,

* réunir une assemblée générale en charge de statuer sur les exercices clos couvrant la période de 2022 à 2024, d'approuver lesdits exercices et de se prononcer sur l'affectation des résultats,

- condamner in solidum la SCI [25] et ses cogérantes les consorts [KU] à payer aux consorts [FP]-[C] la somme de 1.500 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



En tout état de cause,

- débouter la SCI [25] et ses cogérantes les consorts [KU] de leur demande de condamnation des consorts [FP]-[C] au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

- condamner in solidum la SCI [25] et ses cogérantes les consorts [KU] à payer aux consorts [FP]-[C] la somme de 2 500 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens. 



13. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure. 



MOTIVATION DE LA COUR



1°/ Sur la demande de rejet du report de l'ordonnance de clôture et la recevabilité des conclusions du 19 mai 2025



14. Ces prétentions figurent toujours dans les conclusions des consorts [FP]-[C] alors qu'en dernier lieu, les appelants ont conclu le 22 mai 2025 et les intimés le 26 mai 2025, la clôture ayant été prononcée le 27 mai 2025. Ces demandes étant sans objet, il n'y sera pas répondu. 



2°/ Sur l'évolution du litige



15. La SCI [25] et les consorts [KU] font valoir que le litige se trouve à ce jour dépourvu d'objet concernant M. [WD] car la collectivité des associés a, par décision de l'assemblée générale ordinaire du 25 novembre 2024, prononcé son exclusion. 



16. Ils ajoutent que l'assignation en contestation de la décision d'exclusion et aux fins de réintégration délivrée par M. [WD] devant le tribunal judiciaire de Nantes a pour effet de soumettre le litige à l'appréciation des juges du fond et donc de dessaisir la cour, qui n'a plus compétence juridictionnelle pour connaître de ces demandes, lesquelles se heurtent à une contestation sérieuse impliquant d'apprécier la procédure d'exclusion. 



17. Les consorts [FP]-[C] répliquent que la décision de réintégration déférée concerne M. [WD] ainsi que Mmes [C] et [I] alors que la décision d'exclusion votée par certains associés de la SCI [25] ne concerne que M. [WD]. Ils soulignent que pourtant, Mme [C] attend toujours de pouvoir réintégrer les lieux en dépit du caractère exécutoire de plein droit de la décision déférée et qu'il en est de même pour Mme [I], laquelle dispose d'un bail verbal non résilié justifiant qu'elle puisse réintégrer les lieux. De son côté, M. [WD] s'estime bien fondé à solliciter cette mesure de réintégration dès lors qu'il subit toujours un trouble manifestement illicite et qu'il existe toujours un dommage imminent eu égard à la convocation à l'assemblée générale extraordinaire qui s'est tenue le 25 novembre 2024 et dont les effets auraient dû être suspendus. Il entend en tout état de cause se prévaloir du caractère abusif de son exclusion et des préjudices qu'il a subis du fait de la violation manifeste de ses droits pendant la période de février 2023 à novembre 2024, période qui a été soumise au juge des référés. Il en déduit que le caractère infondé et manifestement abusif de la décision d'exclusion qui a été prise à son encontre suffit à démontrer que le litige déféré à la cour ne se trouve aucunement dépourvu d'objet. 



Réponse de la cour



18. Les décisions rendues en référé ne sont que provisoires et ne disposent pas de l'autorité de chose jugée. 



19. L'instance de référé est totalement indépendante de l'instance au fond. 



20. La cour statuant en référé examine le bien fondé des demandes au regard des articles 834 et 835 du code de procédure civile dans la limite des pouvoirs du juge des référés. Elle n'est donc pas dessaisie par l'assignation délivrée au fond. 



21. Par ailleurs, pour apprécier la réalité du trouble ou du risque allégué, la cour d'appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue (Civ 2e, 4 juin 2009, n° 08-17.174).



22. Le tribunal ne s'étant pas encore prononcé, M. [WD] et, à plus forte raison, Mmes [C] et [I] qui ne sont pas concernées par l'instance au fond, conservent un intérêt à voir la cour se prononcer sur l'existence ou non, au jour où le juge des référés a statué, d'un trouble manifestement illicite justifiant la décision ordonnée de réintégration dans les lieux. 



23. De même, la délivrance d'une assignation en nullité de la délibération de l'assemblée générale ordinaire du 25 novembre 2024 ayant prononcé l'exclusion de M. [WD] n'empêche pas la cour de statuer sur la demande spécifique présentée initialement par celui-ci tendant à la suspension des effets de la convocation en assemblée générale afin de prévenir un dommage imminent dès lors qu'elle n'en tire aucune conséquence sur la validité de la délibération qui en a résulté. 



3°/ Sur les demandes de réintégration dans les droits de jouissance, de restitution d'une chambre et d'accès aux parties communes



24. La SCI [25] et les consorts [KU] font valoir que :

- les faits invoqués par les consorts [FP]-[C] ne caractérisent pas un trouble manifestement illicite, faute d'illicéité et d'évidence,

- le juge des référés a procédé à une interprétation inexacte de la volonté des rédacteurs des statuts,

- les parts de type A ne donnent pas droit d'office à une jouissance de la maison mais sont réservées aux associés ayant souscrit une telle convention,

- or, ni M. [WD] ni Mme [C], qui ne disposent d'aucun droit automatique à habiter les lieux par le simple effet des statuts, n'ont jamais régularisé de bail,

- Mme [C] n'a jamais logé sur place (ne venant que pour rendre visite à M. [WD]) et elle a clairement exprimé entre mars 2023 et mai 2023 son désir de ne pas intégrer le projet d'habitat partagé ; il s'en déduit qu'il ne peut y avoir de trouble manifestement illicite à ne pas réintégrer une personne qui a clairement manifesté son souhait de ne plus habiter dans le logement commun,

- concernant Mme [I], qui n'est pas titulaire de parts de type A mais seulement de parts de type B, alors que seules les parts de catégorie A permettent la souscription d'une convention de jouissance conférant un droit d'usage de l'habitat commun, le juge ne pouvait ordonner sa réintégration,

- il n'existe aucun trouble manifestement illicite lié au fait que les gérantes n'auraient pas donné suite à la demande faite par au moins un quart des associés sur les différents points évoqués dans le courriel de M. [WD] dès lors, notamment, que les questions posées, hautement polémiques, ne relèvent pas de la compétence de l'assemblée générale mais de la gestion courante de la SCI de sorte que ce moyen est inopérant pour justifier une réintégration immédiate dans les lieux. 



25. Les consorts [FP]-[C] répliquent que :

- M. [WD] et Mme [C] sont incontestablement tous deux détenteurs de parts sociales de type A et disposent, en vertu de l'article 12.2 des statuts modifiés le 27 avril 2022, d'un droit de jouissance de principe sur les parties privatives et les espaces communs de la maison en habitat partagé sans que l'exercice du droit de jouissance ne soit conditionné à la signature d'un contrat écrit,

- Mme [I] dispose quant à elle d'un bail verbal relativement à la maison en habitat partagé et paye un loyer pour lequel elle a reçu des quittances,

- M. [WD] et Mme [I] ont chacun occupé une chambre et les espaces communs dès le mois de mars 2022 et ont fait assurer cette maison comme étant leur résidence principale ; Mme [C] a intégré l'habitat partagé en vue d'y établir également sa résidence principale à compter du 9 novembre 2022 à la suite du rachat des parts sociales de M. [JB],

- ils étaient donc tous occupants de droit et titrés, 

- en changeant la serrure sans préavis ni mise en demeure et en leur refusant l'accès à la maison, la SCI [25] et les consorts [KU] ont commis une voie de fait constitutive d'un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser,

- compte tenu du phénomène d'exclusion et des violences psychologiques et physiques dont ils ont été victimes de la part de la gérance, ils ont été contraints de quitter temporairement l'habitat partagé afin d'apaiser les tensions, 

- le trouble manifestement illicite résulte en outre des refus systématiques de la part de la gérance d'inscrire à l'ordre du jour des assemblées de la société les questions posées par M. [WD] et plus d'un quart des associés relatives à la gestion de la SCI et à la double comptabilité tenue. 



Réponse de la cour



26. Il résulte de l'article 835 du code de procédure civile que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

27. Le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit (Civ. 1e, 9 décembre 2020, pourvoi n° 19-14.772). Cette notion correspond en réalité à la voie de fait, fréquemment invoquée pour justifier l'intervention du juge des référés. 



28. La procédure de référé fondée sur ces dispositions n'est subordonnée ni au constat d'urgence, ni à l'absence de contestation sérieuse, la seule démonstration d'un trouble manifestement illicite suffisant à fonder la décision du juge des référés de prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état mais l'absence d'évidence de l'illicéité du trouble peut justifier un refus d'intervention du juge des référés (Cass. Civ. 2e, 3 mars 2022). 



29. Les mesures conservatoires ou de remise en état prises par le juge des référés pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite sont décidées même s'il existe une incertitude sur le fond du droit. 



30. Pour que la mesure sollicitée soit prononcée, l'existence du trouble manifestement illicite doit être constaté à la date à laquelle le juge statue avec l'évidence requise en référé. 



31. Le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu'il constate. 



32. En l'espèce, les consorts [ZN] et [I] considèrent être occupants de droit et titrés de sorte que leur expulsion de fait de la résidence en habitat partagé caractériserait un trouble manifestement illicite.



33. Les statuts du 15 octobre 2022 adoptés lors de l'assemblée générale du 6 novembre 2022, qui ont été ratifiés par l'ensemble des associés, constituent la loi des parties. Il importe peu que ceux-ci n'aient pas encore été publiés, la publication des statuts n'étant qu'une condition d'opposabilité aux tiers. 



34. Aux termes de l'article 12.2 des statuts, les parts sociales de la SCI [25] sont réparties en deux catégories 'selon la nature des engagements souscrits par les associés et les services qu'ils ont rendus' :



- des parts sociales de catégorie A réservées aux associés souscrivant à une convention de jouissance ouvrant à un droit d'usage des logements et des parties communes détenus par la société, ou signant un bail locatif ouvrant à ces mêmes droits d'usage,



- des parts sociales de catégorie B au profit d'associés investisseurs pour des personnes physiques ou morales qui n'ont pas vocation à recourir aux services de la société mais qui entendent contribuer par l'apport de capitaux à la réalisation des objectifs de celle-ci.



35. Il résulte de l'article 7 de ces statuts que le capital social est divisé en 2400 parts de dix €, numérotées de 1 à 2400 parts. Mme [Z] [I] est titulaire de 100 parts numérotées de 100 à 200, M. [A] [WD] est titulaire de 100 parts numérotées de 601 à 700 et que par suite du rachat de ses parts à M. [D] [JB], Mme [K] [C] est devenue titulaire des parts numérotées 701 à 800.

36. Cet article précise qu'en référence à l'article 12.2 portant catégories de parts sociales, les parts numérotées de 1 à 10, de 201 à 300 et de 501 à 1000 sont de type A, les parts numérotées de 101 à 200, de 301 à 500 et de 1001 à 2400 sont de type B.



37. Il s'en infère qu'aux termes des statuts, M. [WD] et Mme [C] sont titulaires de parts de catégorie A tandis que Mme [I] est titulaire de parts de catégorie B. 



38. Dans la mesure où les consorts [ZN] et [I] ne se trouvent pas dans une situation identique, il convient d'examiner pour chacun d'eux l'existence du trouble manifestement illicite allégué. 



a. Cas de M. [A] [WD]



39. M. [A] [WD], en tant que membre fondateur, est titulaire de parts de catégorie A.



40. Aux termes de l'article 12.2 des statuts, la détention de cette catégorie de parts sociales lui ouvre incontestablement un droit d'usage et d'habitation dans la maison commune. La question de la nécessité d'avoir à régulariser un bail ou une convention de jouissance est inopérante dès lors que cette question porte sur l'instrumentum constatant ce droit et non sur le droit lui-même. 



41. Il est d'ailleurs constant que M. [A] [WD] a occupé les lieux dès mars 2022 ainsi que cela ressort de l'attestation établie le 7 juin 2023 par Mme [Y], cogérante de la SCI [25] et ce sans régularisation d'une quelconque convention et sans paiement d'aucun loyer (semble-t-il au vu de l'importance de son apport et de sa renonciation à la rémunération de son compte courant d'associé au taux prévu).



42. Il importe peu que celui-ci ait fait le choix de déménager au cours de l'été 2023 dès lors qu'étant toujours associé au jour où le juge des référés a statué, les droits d'associé attachés à ses parts sociales lui conféraient un droit de jouissance et d'usage de la maison lui permettant, à tout le moins, d'accéder aux parties communes. 



43. Or, il est établi par les extraits d'échanges sur [20], les attestations de Mme [H], M. [X], M. [V], M. [F] et de Mme [N] ainsi que par les mains courantes respectivement déposées par les parties, sans que cela ne soit au demeurant contesté, que la serrure de la maison a été changée à l'insu de M. [WD] et que l'accès qu'il a revendiqué à plusieurs reprises en vertu de ses droits d'associé lui a été systématiquement et expressément refusé les autres associés-habitants de la maison. 



44. A titre d'exemple, Mme [N] (qui a emménagé dans la maison à la suite du déménagement de M. [WD]) expose dans son attestation du 14 mai 2025 que 'le 7 octobre 2023, mes cohabitants et moi avons explicité à l'écrit dans un message à M. [WD] qu'après cet incident [intrusion dans la maison, refus de quitter les lieux] nous étions sûrs de ne plus vouloir faire de projet d'habitat partagé avec lui. ['] M. [WD] a envoyé plusieurs messages via différents canaux signifiant son mécontentement et sa certitude de pouvoir disposer 'des parties communes' de la maison comme et quand il le souhaitait. [']. Le 2 décembre 2023, [A] [WD] et [F] [MM] se présentent de nouveau à la maison. Ils n'ont pas pu rentrer cette fois puisque nous avions changé la serrure quelques jours plus tôt. [A] [WD] a sonné plusieurs fois, toqué à la porte, crié et en parallèle envoyé des messages'.

45. L'extrait de messagerie Discord du 2 décembre 2023 produit en pièce n° 43 par la SCI [25] est également particulièrement évocateur de ce refus d'accès. 



46. La cour observe que M. [WD] a contacté un conciliateur de justice afin de trouver une solution amiable concernant le 'périmètre de son droit de jouissance - article 12.2 des statuts' ainsi que cela ressort du titre de son message électronique du 22 décembre 2023.



47. Enfin, celui-ci a officiellement mais vainement demandé le respect de ses droits d'associé et a exigé sa réintégration dans la maison aux termes d'une mise en demeure adressée aux cogérantes de la SCI [25] le 9 janvier 2024 par l'intermédiaire de son avocate. 



48. Le refus systématique et persistant de laisser M. [A] [WD] jouir de la maison (à tout le moins de ses espaces communs) ainsi que le changement de serrure le privant de tout accès, alors que ce dernier revendiquait l'exercice de son droit de jouissance et d'usage, a caractérisé une violation manifeste des statuts et des droits d'associés de M. [A] [WD] tant qu'une décision d'exclusion le privant de la qualité d'associé n'était pas intervenue. Cette décision a été prise par l'assemblée générale du 25 novembre 2024 ayant prononcé son exclusion. 



49. Il s'ensuit que si le trouble a pris fin en cause d'appel, c'est néanmoins par une juste appréciation que le premier juge a retenu l'existence d'un trouble manifestement illicite lorsqu'il a statué le 21 novembre 2024 et qu'il a ordonné la réintégration de M. [WD]. L'ordonnance sera donc confirmée de ce chef. 



50. Toutefois, compte tenu de la décision d'exclusion adoptée par l'assemblée générale des associés le 25 novembre 2025, la demande de réintégration est à ce jour sans objet.



b. Cas de Mme [K] [C]



51. A l'instar de M. [WD], Mme [K] [C] est titulaire de parts sociales de catégorie A, ce qui lui ouvre le droit de jouir de la maison dans le cadre du projet d'habitat partagé. 



52. Celle-ci n'a en revanche jamais occupé la maison comme résidence principale. Il n'est au demeurant pas question de son déménagement dans les extraits de discussion [20]. Il est par ailleurs exact qu'entre mars 2023 et mai 2023, celle-ci a exprimé sa volonté de se mettre en retrait du projet d'habitat partagé au vu des tensions existantes. 



53. Pour autant, celle-ci n'a pas renoncé à son statut d'associée et aux droits qui y sont attachés. Elle a au contraire clairement revendiqué avant l'assignation en référé le droit de jouir de la maison en sa qualité d'associée titulaire de parts de catégorie A. 



54. Ainsi, dans le courriel du 23 novembre 2023 rédigé en son nom et dont elle est en copie, il était explicitement demandé à la gérance 'de s'assurer de la bonne application des statuts et donc de garantir le droit de jouissance aux parties communes pour toutes les parts A. Toujours dans l'optique du bon respect des statuts, demande de libérer une des 7 chambres pour [K] et [A], qui sont tous deux parts A.' 



55. Elle a également officiellement mais vainement demandé le respect de ses droits d'associée et exigé l'attribution d'une chambre aux termes d'une mise en demeure adressée aux cogérantes de la SCI [25] le 9 janvier 2024 par l'intermédiaire de son avocate.

56. Or, il n'est pas contesté que la SCI [24] n'a jamais donné une suite favorable à ces demandes. La serrure de la maison a été changée sans que ne soit justifié ni même allégué que Mme [C] aurait reçu des clés lui permettant un accès à la maison, à tout le moins à ses parties communes. 



57. Il s'ensuit qu'au jour où le juge des référés a statué le 21 novembre 2024, le trouble manifestement illicite résultant de la violation des droits d'associée de Mme [C] était constitué de sorte que la demande de cette dernière était justifiée. 



58. Le trouble manifestement illicite perdure au jour où la cour statue puisque Mme [C] ne peut toujours pas librement accéder à la résidence partagée malgré ses demandes en ce sens en exécution de l'ordonnance de référé et ce, alors qu'aucune mesure d'exclusion n'a été prise ni même initiée à son encontre. 



59. L'ordonnance de référé sera confirmée en ce qu'elle a ordonné la réintégration dans ses droits de jouissance de la résidence partagée. 



c. Cas de Mme [I]



60. Contrairement à ce qu'indiquent les appelants, le juge des référés n'a pas ordonné la réintégration de Mme [I] dans le logement. 



61. Aux termes des statuts du 15 octobre 2022 adoptés lors de l'assemblée générale du 6 novembre 2022, Mme [Z] [I] dispose de parts sociales de catégorie B ce qui ne lui ouvre pas droit en principe à la jouissance de la maison du seul fait de son statut d'associé. 



62. Il est néanmoins établi que celle-ci bénéficiait d'une chambre privative dans la maison et qu'elle payait des loyers comme en attestent les quittances produites. Il s'agissait par ailleurs de sa résidence principale pour laquelle elle percevait des APL. Il ne peut donc être contesté que Mme [Z] [I] a bien disposé d'un bail d'habitation soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, fût-il verbal. 



63. En revanche, il résulte des pièces communiquées que celle-ci a déménagé de son plein gré, aidée par les autres habitants de la maison à l'été 2023, en même temps que M. [A] [WD]. 



64. Ainsi, par message du 12 juin 2023 adressé sur le groupe [20], elle indiquait : '[19], après une chouette année dans la maison des Rouges [Localité 22], je vais quitter le Marais pour m'installer dans une petite maison à [Localité 28]. Mon déménagement aura lieu le dimanche 2 juillet. Si jamais tu es dispo pour m'aider, voici les détails de cette journée'. Il ressort par ailleurs clairement des échanges qu'il s'agissait d'un déménagement total et non temporaire.



65. Elle ne justifie pas avoir poursuivi le paiement de son loyer au-delà du mois de juillet 2023, échéance correspondant à la dernière quittance produite. 



66. La cour considère que le déménagement de Mme [I] ne permet pas de retenir l'existence d'un trouble manifestement illicite. 



67. En effet, contrairement à M. [WD] et Mme [C], dont le droit d'occupation découle des statuts, les droits et titre d'occupation de Mme [I] ne reposent que sur le bail verbal dont elle bénéficiait et 

dont il n'appartient pas à la cour, statuant avec les pouvoirs du juge des référés, d'apprécier s'il était toujours en cours au jour où le juge des référés a statué, cette question relevant de l'appréciation du juge du fond, notamment au regard des dispositions de la loi du 6 juillet 1989. 



68. Il convient de dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de réintégration de Mme [I]. L'ordonnance qui se contente de 'rejeter les autres prétentions' sera infirmée en ce sens. 



4°/ Sur les demandes de suspension des effets de la convocation des associés à l'assemblée générale devant statuer sur l'exclusion de M. [WD] et d'annulation de la décision d'exclusion prise à l'issue de l'assemblée générale extraordinaire des associés du 25 novembre 2024



69. Les consorts [FP]-[C] forment appel incident de ce chef en exposant que :

- la clause d'exclusion n'a jamais été précédemment mise en 'uvre par la SCI [25]

- la convocation à une assemblée générale extraordinaire adressée à M. [WD] l'informant de la mesure d'exclusion envisagée est constitutive d'un dommage imminent dès lors que la notion de dommage imminent ne se réfère pas au caractère licite ou non du fait critiqué mais au préjudice que le demandeur va nécessairement subir du fait de cette situation, 

- la décision d'exclusion a créé pour M. [WD] un préjudice social et financier compte tenu de son implication dans la concrétisation du projet et des importants apports en numéraires qu'il a effectués dans la société, se retrouvant spolié de son bien et de l'investissement tant personnel que patrimonial qu'il avait fait dans ce projet. 

- M. [WD] est donc bien fondé à obtenir la suspension des effets de la convocation des associés à l'assemblée générale extraordinaire prévue le 25 novembre 2024 et par voie de conséquence, l'annulation de la décision d'exclusion prise lors de l'assemblée générale du 25 novembre 2024, en ce que les parties doivent être replacées dans la situation dans laquelle elles se trouvaient avant la décision attaquée et dès lors qu'en présence d'une convocation privée d'effet, l'assemblée générale n'est pas régulière. 



70. La SCI [25] et les consorts [KU] font valoir que :

- la procédure d'exclusion a été mise en 'uvre conformément aux statuts,

- l'exclusion ayant été votée, il n'y a plus aucun dommage imminent relevant de la compétence de la cour statuant en référé,

- le moyen tiré du prétendu préjudice qu'engendrerait la décision d'exclusion est dénué de pertinence puisque les statuts prévoient une indemnisation de l'associé exclu à l'article 24.5 des statuts.



Réponse de la cour



71. Il convient de rappeler que la cour doit se placer au jour où le juge des référés a statué afin d'apprécier l'existence d'un dommage imminent. 



72. S'agissant de la demande de suspension des effets de la convocation à l'assemblée générale extraordinaire du 25 novembre 2024 devant statuer sur l'exclusion de M. [WD], le premier juge a justement retenu que  :



- l'article 24 des statuts organise une procédure d'exclusion d'un associé,

- la convocation de l'assemblée générale ayant pour objet l'examen de la question de l'exclusion de M. [WD] est licite dès lors qu'elle est possible en vertu de ces stipulations et qu'il n'est pas soutenu que ces dernières seraient contraires à l'ordre public,



- la procédure organisée n'encourt à ce stade aucune nullité pour vice de forme, les délais et formes étant respectés, 



- le dommage imminent n'est pas établi dès lors que les conséquences d'une éventuelle exclusion sont réglées en détail par l'article 24.5 des statuts prévoyant notamment les modalités du rachat des parts. 



73. La cour ajoute que le fait que cette clause n'ait précédemment jamais été mise en 'uvre est inopérant. Par ailleurs, en l'absence d'irrégularité manifeste de la procédure d'exclusion mise en 'uvre par la SCI [25], les conséquences dommageables qui pourraient en résulter pour M. [WD] ne sont pas entachées d'une illégitimité manifeste. Elles ne sont par conséquent pas susceptibles d'être prévenues en référé. 



74. L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de suspension des effets de la convocation à l'assemblée générale extraordinaire du 25 novembre 2024. 



75. S'agissant de la demande présentée devant la cour tendant à l'annulation de la décision adoptée par l'assemblée générale extraordinaire du 25 novembre 2024 ayant prononcé l'exclusion de M. [WD], la cour retient que  :

- aucune des parties, en particulier M. [WD] qui en sollicite l'annulation, n'a cru devoir produire la délibération du 25 novembre 2024 ayant prononcé l'exclusion,

- cette demande est présentée comme la conséquence de la décision de suspension des effets de la convocation; or, la cour a confirmé l'ordonnance de référé en ce qu'elle n'a pas fait droit à cette prétention,

- surtout, il est constant que l'annulation d'une délibération adoptée en assemblée générale, qui n'est ni une mesure conservatoire ni une mesure de remise en état, n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, qui ne peut tout au plus qu'en suspendre les effets, ce qui n'est pas sollicité. 



76. Il convient donc de dire n'y avoir lieu à référé sur cette demande. 



5°/ Sur la demande de désignation mandataire ad hoc



77. Les consorts [FP]-[C] forment un appel incident de ce chef en faisant valoir que :

- la désignation d'un mandataire ad hoc n'est pas soumise à la démonstration de circonstances rendant impossible le fonctionnement normal de la société et menaçant celle-ci d'un péril imminent ; elle peut être ordonnée pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite,

- la mésentente entre les associés ainsi que l'absence de tenue d'une assemblée générale malgré la demande d'un associé justifient la désignation d'un mandataire ad hoc,

- les consorts [KU] ont violé le principe d'égalité des associés et les statuts en créant une rupture entre les associés de catégorie A en excluant M. [WD] dès le mois de mars 2023 sans juste motif et en bafouant par la même son droit en tant qu'associé au maintien dans la société et dans ses droits de jouissance et d'usage de la maison,

- la violation répétée des statuts et des droits d'associés, constitutive d'un trouble manifestement illicite, justifie qu'un mandataire ad hoc soit désigné.

78. La SCI [25] et les consorts [KU] soutiennent que :

- la nomination d'un mandataire ad hoc est inutile car la mésentente entre associés ne doit conduire à une telle nomination qu'en cas de blocage du fonctionnement de la société, ce qui n'est pas caractérisé en l'espèce puisque la SCI [25] est gérée conformément aux dispositions légales, réglementaires et statutaires et que les assemblées générales sont tenues,

- M. [WD] a eu la possibilité de consulter l'ensemble des comptes et documents sociaux et si de quelconques irrégularités avaient été trouvées, il n'aurait pas manqué de verser les preuves aux débats. 



Réponse de la cour



79. La désignation d'un mandataire ad hoc, contrairement à celle d'un administrateur provisoire, ne suppose pas que soit rapportée la preuve de circonstances rendant impossible le fonctionnement de la société mais peut être effectuée pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 du code de procédure civile (Cass. 3e civ. 21 juin 2018, n° 17-13. 212). 



80. L'article 31 des statuts prévoit que  :

- un associé non gérant peut à tout moment, par lettre recommandée ou courrier électronique, demander à la gérance de provoquer une délibération des associés sur une question déterminée,

- un ou plusieurs associés détenant la moitié des parts sociales ou détenant, s'ils représentent au moins un quart des associés, le quart des parts sociales, peuvent demander la réunion d'une assemblée. 



81. Par courriel du 23 novembre 2023, M. [A] [WD] a demandé aux cogérantes Mmes [KU] d'inscrire à l'ordre du jour différents questions relatives notamment à l'enregistrement des assemblées générales, à l'application des statuts et à l'attribution à M. [WD] et Mme [C] d'une chambre, à la régularisation d'un bail pour M. [WD], à l'embauche d'une psychologue, à la régularisation de la comptabilité et à l'abandon de la double comptabilité et au versement des intérêts des comptes courants d'associés.



82. Dans la mesure où les statuts prévoient que la demande peut être portée par courrier électronique, c'est à tort que le premier juge a retenu, pour écarter la demande, que la demande de réunion d'une assemblée générale avait été présentée par un simple courriel non signé. 



83. Il doit en effet être considéré que la procédure de l'article 31 des statuts a été régulièrement suivie dès lors que la demande de réunion a été portée par au moins un quart des associés représentant le quart des parts sociales et que toutes les personnes mentionnées en pied de message comme étant les auteurs de cette demande ont été mises en copie, sans aucune contestation ultérieure de leur part. 



84. Ceci étant, la cour relève que  :

- M. [WD] ne produit pas l'ordre du jour de l'assemblée générale du 30 décembre 2023 ; la cour ne peut donc vérifier les questions qui y étaient effectivement inscrites,

- en toutes hypothèses, il ressort du procès-verbal d'assemblée générale du 30 décembre 2023 qu'après avoir été débattue, la demande de M. [WD] concernant l'enregistrement de l'assemblée générale a été satisfaite ; de même, faisant ainsi droit aux demandes présentées dans le courriel du 23 novembre 2023, ont été votés la validation du taux annuel de rémunération des comptes courants et le versement des rémunérations de comptes courants des parts de catégorie B ; 

si ces résolutions n° 4 et n° 5 ont pu être votées, c'est qu'elles avaient préalablement été inscrites à l'ordre du jour,

- l'approbation des comptes 2022 a également été soumise à la discussion et au vote des associés ; cette résolution n'a pas été acceptée, ce qui pour autant ne traduit pas un dysfonctionnement justifiant la désignation d'un administrateur ad hoc, 

- s'agissant des irrégularités comptables alléguées, comme l'a retenu le premier juge, les consorts [ZN]-[I] ne produisent aucune pièce comptable suffisamment étayée pour caractériser un dysfonctionnement manifeste de la gérance de ce chef ; il ressort en outre des échanges versés aux débats et du procès-verbal d'assemblée générale que M. [WD] était partie prenante dans les choix comptables qui ont été opérés dans la tenue de la comptabilité ; il n'est donc pas fondé à se prévaloir d'un quelconque trouble manifestement illicite de ce chef, 

- enfin, les consorts [ZN] et [I] ne démontrent pas en quoi la désignation d'un psychologue pour régler les difficultés relationnelles entre les habitants de la maison relèverait de la compétence de l'assemblée générale de la société civile immobilière, qui réunit l'ensemble des associés alors que ce point ne concerne que les habitants et ne nécessitent pas, en application de l'article 31, la tenue d'une assemblée générale.



85. S'agissant de la violation des statuts et des droits d'associés de M. [WD] et de Mme [C], la cour a confirmé l'existence d'un trouble manifestement illicite que la mesure de réintégration ordonnée est cependant suffisante à faire cesser. La désignation d'un administrateur ad hoc est à ce jour d'autant moins nécessaire que M. [WD] a été exclu de la société. 



86. Au total, les consorts [ZN]-[I] échouent à démontrer l'existence d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage imminent lié au fonctionnement de la gérance et aux irrégularités comptables qu'il conviendrait de faire cesser ou de prévenir par la désignation d'un administrateur ad hoc. 



87. L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a rejeté cette prétention. 



6°/ Sur les demandes d'astreinte et de concours de la force publique



88. Les consorts [FP]-[C] forment un appel incident de ce chef. Ils soutiennent que la partie qui sait que la mise en 'uvre de la décision qui sera obtenue à son profit va faire l'objet d'une résistance est fondée à solliciter le concours de la force publique pour assurer l'exécution du titre qui lui a ainsi été délivré. Ils critiquent la motivation retenue par le premier juge pour refuser le concours de la force publique. 



89. Concernant l'astreinte, ils affirment que c'est au moment de sa liquidation que celle-ci ne peut être payée in solidum en raison de son caractère personnel. Le juge des référés ne pouvait donc rejeter la demande d'astreinte, puisqu'elle avait été formulée pour permettre l'exécution de la mesure de réintégration au stade de son prononcé. 



90. La SCI [26] et les consorts [KU] font valoir que M.  [WD] a mis en place, depuis près de 18 mois, une stratégie de dénigrement, d'invectives, en privé comme en public, de harcèlement, de pressions et de menaces sur les autres associés de la SCI, qu'il a tenté de subtiliser les clefs de l'habitat partagé et qu'il s'est en outre opposé à tout processus de résolution amiable, ce dont il découle qu'il n'est pas nécessaire d'ordonner le concours de la force publique ni de prononcer une astreinte. 

Réponse de la cour



91. L'astreinte est une mesure de contrainte qui peut être prononcée à l'encontre de toute personne physique ou morale, privée ou publique. Des règles figurent aux articles L. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. 



92. L'opportunité de prononcer une astreinte relève du pouvoir discrétionnaire du juge. 



93. Compte tenu de la décision d'exclusion prise à l'encontre de M. [WD], de la nature des liens existants entre Mme [K] [C] et M. [WD] et étant donné que Mme [C] ne précise pas la façon dont elle envisage, sans nuire aux intérêts des autres associés, la poursuite du projet d'habitat partagé dont son compagnon a été exclu  (en ce sens, elle n'a pas répondu à la question qui lui a été clairement posée par M. [S] [CE] dans un courriel du 1er janvier 2025, pièce n° 58 des appelants), il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte et encore moins le concours de la force publique pour assurer l'effectivité de sa réintégration. 



94. L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a rejeté ces demandes. 



7°/ Sur la demande de régularisation d'un bail écrit



95. Les consorts [FP]-[C] forment un appel incident de ce chef. Ils invoquent les dispositions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 indiquant que 'le contrat de location est établi par écrit' pour soutenir la demande de régularisation d'un bail au profit de Mme [I], laquelle bénéficie d'un bail verbal en ce qu'elle occupait régulièrement une chambre et les espaces communs, en s'acquittant d'un loyer pour lequel elle bénéficiait d'APL et recevait des quittances. S'agissant de M. [WD] et Mme [C], ils s'appuient sur leur droit de jouissance et d'usage, en précisant que la signature d'un bail écrit sur la base des stipulations de l'article 12.2 des statuts est un moyen de faire cesser le trouble manifestement illicite. 



96. La SCI [25] et les consorts [KU] répliquent que la demande de signature d'un contrat de location écrit ne pouvait être que rejetée en ce qu'elle ne reposait sur aucune disposition statutaire ou légale. En outre, Mme [I] n'est pas titulaire de parts lui donnant droit de demander un bail, pas plus qu'elle n'est titulaire d'un bail verbal. 



Réponse de la cour



97. En l'espèce, la régularisation d'un bail d'habitation n'est ni une mesure conservatoire ni une mesure de remise en état. Cette demande n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés et relève du juge du fond. Elle ne peut être accueillie. 



98. Il convient donc de dire n'y avoir lieu à référé sur cette demande. 



99. L'ordonnance qui se contente de 'rejeter les autres prétention