Cour d'Appel · 1ère Chambre — 20 janvier 2026

ARRET N°27



N° RG 24/00724 - N° Portalis DBV5-V-B7I-HAB7













[F]



C/



[R]

[I]



























Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire



Le à 



Le à



Le à



Copie gratuite délivrée 



Le à



Le à







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 20 JANVIER 2026





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/00724 - N° Portalis DBV5-V-B7I-HAB7



Décision déférée à la Cour : jugement du 15 janvier 2024 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIORT. 





APPELANT :



Monsieur [W] [F]

né le 29 Décembre 1957 à [Localité 11] (79)

[Adresse 4]

[Localité 5]



ayant pour avocat Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Me Anne TOURNUS, avocat au barreau de POITIERS





INTIMES :



Monsieur [P] [R]

né le 11 Mai 1938 à [Localité 11] (79)

[Adresse 6]

[Localité 11]



ayant pour avocat Me Ludovic PAIRAUD de la SELARL PAIRAUD AVOCAT, avocat au barreau de DEUX-SEVRES





Monsieur [Z] [I]

né le 31 Août 1978 à [Localité 10]

[Adresse 8]

[Localité 11]



ayant pour avocat Me Pauline JOUBERT de la SELARL OUEST JURIS, avocat au barreau de DEUX-SEVRES





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 06 Novembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :



M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller



qui en ont délibéré



GREFFIER, lors des débats : Mme Angélique MARQUES-DIAS, 

ARRÊT : 

 - Contradictoire 



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



M. [P] [R] a acquis en 1973 deux terres agricoles à la SAFER POITOU CHARENTES, la parcelle E[Cadastre 2] et la parcelle E[Cadastre 3], [Adresse 8]. 



M. [P] [R] a cédé la nue-propriété de la parcelle E [Cadastre 3] à ses filles Mesdames [E] et [M] [R].



Suivant acte notarié du 10 février 2006, M. [P] [R] a vendu la parcelle E [Cadastre 2] à M. [W] [F].



Par acte notarié du 16 août 2017 M. [W] [F] a revendu ce bien immobilier pour un prix de 88 000 euros à M. [Z] [I].



Le 15 décembre 2019, cet immeuble a été inondé.



M. [I] a effectué une déclaration de sinistre et une expertise a été réalisée le 22 janvier 2020.



Deux nouvelles inondations sont intervenues le 5 mars et 11 mai 2020 et une nouvelle expertise a été diligentée.



Selon les expertises, les inondations provenaient des deux parcelles voisines : parcelle [Cadastre 7] appartenant à Madame [E] [V] et parcelle [Cadastre 3] appartenant à Mesdames [E] et [M] [R].



Par actes d'huissier des 4 et 6 août 2020, M. [Z] [I] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de NIORT aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.



Par ordonnance de référé du 1er octobre 2020, une expertise judiciaire a été ordonnée. Et le rapport d'expertise définitif a été déposé le 4 juillet 2021.



Dans le cadre de l'expertise judiciaire, il a été établi que le permis de construire concernant l'immeuble vendu concernait un « abri de pêche » et non une habitation et que le garage avait été édifié sans permis de construire.



Par acte délivré le 4 octobre 2021, M. [Z] [I] a assigné M. [W] [F] devant le tribunal judiciaire de NIORT aux fins de voir annuler la vente de l'immeuble litigieux.



Cette assignation a fait l'objet d'une publication au service de la publicité foncière le 17 novembre 2021.



M. [F] a appelé à la cause son propre vendeur, M. [R], suivant acte d'huissier de justice en date du 14 février 2022.



Par décision du 3 mars 2022, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux affaires.



Aux termes de ses dernières conclusions, M. [Z] [I] demandait au tribunal de :

-Prononcer la nullité pour dol de la vente du bien cadastré E [Cadastre 2] conclu le 16 août 2017 par Monsieur [F] et par Monsieur [I],

-Condamner Monsieur [F] à restituer à Monsieur [I] les frais suivants, avec intérêts au taux légal :

*prix de la vente : 88 000 euros,

*frais de la vente : 5110 euros,

*intérêts du crédit: 29 437,52 euros,

*frais de dossier du crédit: 450 euros,

*frais de garantie du crédit :1300 euros,

*travaux effectués dans le bien :10 677,69 euros,

*taxes foncières : 2040 euros

-Ordonner la publication de la décision à intervenir sur les registres de la publicité foncière,

-Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire,

-Condamner Monsieur [F] au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant notamment les frais d'expertise judiciaire.



Aux termes de ses dernières conclusions, M. [W] [F] demandait au tribunal de :

-A titre principal :

*Constater qu'aucune faute intentionnelle caractérisant un dol ne peut lui être

imputée,

*Débouter Monsieur [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

-A titre subsidiaire : si la nullité de la vente du 16 août 2017 entre M. [F] et M. [I] est prononcée,

*Condamner Monsieur [P] [R] à le garantir et le relever indemne de toute condamnation prononcée à son encontre,

-En toutes hypothèses

*Condamner toutes parties qui succombent à lui payer la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Aux termes de ses dernières conclusions, M. [P] [R], appelé en intervention forcée, demandait au tribunal de :

-A titre principal, déclarer prescrite l'action formée par Monsieur [F], 

-A titre subsidiaire, déclarer mal fondée l'action formée par Monsieur [F] et l'en débouter,

-Condamner Monsieur [F] à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Par jugement contradictoire en date du 15/01/2024, le tribunal judiciaire de NIORT a statué comme suit : 



'PRONONCE l'annulation de la vente intervenue le 16 août 2017 par acte authentique régularisé devant Maître [B] [L], notaire à [Localité 9], entre M. [Z] [I] et M. [W] [F] et portant sur le bien situé [Adresse 8] cadastré E[Cadastre 2] ;

CONDAMNE M. [W] [F] à payer à M. [Z] [I] :

*La somme de 88 000 euros au titre du prix de vente de l'immeuble

*La somme de 5110 euros au titre des frais de la vente

*La somme de 1618 euros au titre des taxes foncières

DÉBOUTE M. [Z] [I] de ses autres demandes relatives aux intérêts du crédit, aux frais de dossier bancaire, aux frais de garantie et aux travaux effectués dans le bien ;

DÉCLARE recevable l'appel en garantie de M. [W] [F] contre M. [P] [R] ;

DÉBOUTE M. [W] [F] de sa demande tendant à condamner Monsieur [R] à le garantir et à le relever indemne de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

ORDONNE la publication de la décision sur les registres de la publicité foncière ;

CONDAMNE M. [W] [F] à payer à M. [Z] [I] et à M. [P] [R] la somme de 1500 euros chacun au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [F] aux dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire'.



Le premier juge a notamment retenu que : 



- sur la demande de nullité du contrat de vente, M. [F] a transformé un garage sans autorisation et ce, alors même que l'administration l'avait informé de la nécessité de déposer et d'obtenir un permis de construire. S'il a respecté les obligations administratives pour réaliser de nouveaux travaux dans cette pièce, M. [F] n'a pas pour autant été dispensé du dépôt d'un permis de construire.

- ni la responsabilité du maire ni la responsabilité du notaire ne sont ici recherchées de sorte que l'absence de vérification des normes d'urbanisme par ces derniers n'a pas d'incidence sur le litige.

- M. [F] avait connaissance d'une information déterminante pour l'acheteur puisque sans permis de construire les travaux sont irréguliers. Cette obligation d'information lui était par ailleurs imposée et rappelée dans le cadre de l'acte authentique du 16 août 2017 qui en pages 7 et 8 soulignait que le vendeur déclarait ne pas avoir modifié la destination du bien en contravention de dispositions légales et la consistance du bien par des travaux non autorisés

- M. [I] n'aurait donc pas acheté ce bien s'il avait su que le permis de construire n'avait pas été déposé.

- en retenant sciemment une information déterminante du consentement de l'acquéreur de son immeuble, relative à l'absence de permis de construire, M. [F] s'est ainsi rendu coupable d'une réticence dolosive qui justifie l'annulation de la vente.

- sur les demandes en restitution de M. [I], les parties doivent être remises dans leur état antérieur au contrat et M. [W] [F] sera condamné à restituer à M. [Z] [I] l'intégralité du prix de vente soit la somme de 88 000 euros ainsi que les frais de vente à hauteur de 5 110 euros.

- M. [Z] [I], n'ayant plus rétroactivement la qualité de propriétaire du bien immobilier, Monsieur [F] sera condamné à lui restituer les taxes foncières pour un montant global de 1618 euros.

- M. [I] sera débouté de sa demande au titre des travaux effectués dans le bien. En effet, il n'apporte pas la preuve de la plus-value qui a pu être réalisée grâce aux dits travaux.

- Concernant les intérêts et les frais du crédit, il convient de relever que ces derniers constituent la contrepartie de la jouissance du capital emprunté. Or, si le contrat de crédit n'est pas annulé, le souscripteur du crédit jouit toujours du capital emprunté. En l'espèce, M. [I] n'apporte pas la preuve que le crédit immobilier a été annulé. Les demandes de M. [I] concernant les frais de garantie du crédit, les intérêts et les frais de dossier bancaire seront donc rejetées.

- s'agissant des demandes de Monsieur [F] à l'encontre de M. [R], sur la prescription, M. [R] ne rapporte pas la preuve que M. [W] [F] avait connaissance de l'absence de dépôt de permis de construire lors de l'édification du garage au moment où il a, lui-même, entrepris des travaux pour l'aménager. M. [W] [F] aurait certes du solliciter un permis de construire pour la réalisation de ces travaux d'aménagement mais rien ne permet d'affirmer, qu'à cette date, il savait que Monsieur [R] avait construit le garage sans permis préalable

- il est donc établi que M. [F] n'a eu connaissance de cette absence de permis qu'au moment des opérations d'expertise judiciaire.

En conséquence, l'appel en garantie de M. [W] [F] à l'encontre de M. [P] [R] n'est pas prescrit et sera donc déclaré recevable.

- sur le bien-fondé de la demande en garantie, M. [W] [F] soutient que M. [R] a commis un dol, constitutif d'une faute, et qu'il a subi un préjudice en lien avec cette faute.

- s'agissant du dol, M. [R] reconnaît ne pas avoir sollicité de permis de construire pour l'édification du garage. Cet élément ressort également du rapport d'expertise judiciaire. M. [R] ne parvient pas à démontrer que M. [F] avait connaissance de ce défaut de permis de construire.

Il reconnaît ne pas avoir donné cette information à M. [F] alors que le principe de loyauté dans les négociations contractuelles implique que le vendeur aurait dû transmettre spontanément cet élément d'information. M. [R] a, au contraire fait le choix de garder le silence et s'est rendu coupable d'une réticence dolosive.

En outre, il a vendu un abri de pêche destiné à l'habitation à M. [F] alors même qu'il n'avait pas obtenu de permis de construire pour édifier un logement. Dès lors, le comportement de Monsieur [R] est à nouveau constitutif d'un dol.

- la réticence dolosive retenue à l'encontre de M. [R] constitue une faute obligeant ce dernier à réparer le préjudice qui en est résulté.

- M. [F] indique lui-même, dans ses dernières conclusions, qu'il n'a pas eu le temps de souffrir de ces vices. De sorte qu'il ne fait état d'aucun préjudice en lien avec cette faute.

- en outre, le dommage causé à Monsieur [I] résulte de la réticence dolosive de Monsieur [F] qui a omis de lui préciser que les travaux d'aménagement du garage avaient été réalisés sans permis de construire. La nullité de la vente conclue entre Monsieur [I] et Monsieur [F] aurait ainsi été prononcée quand bien même le garage aurait lui-même été édifié avec un permis.

Le dol ou l'absence de dol de Monsieur [R] est donc indifférent en l'espèce pour caractériser la réticence dolosive de Monsieur [F] et ses conséquences.

L'appel en garantie suppose que l'auteur du dommage, assigné en réparation par la victime, recherche la garantie d'un tiers en invoquant la faute de celui-ci dans la réalisation de ce dommage.

M. [R] n'a pas à garantir les conséquences du comportement déloyal de son acheteur à l'égard du dernier maillon de la chaîne contractuelle, la nullité de la dernière transaction résultant de la seule attitude de M. [F] qui sera débouté de son appel en garantie.





LA COUR



Vu l'appel en date du 21/03/2024 interjeté par M. [W] [F]



Vu l'article 954 du code de procédure civile



Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 12/12/2024, M. [W] [F] a présenté les demandes suivantes :



'Juger M. [W] [F] bien fondé en son appel,

Y faisant droit,

Réformer en conséquence le jugement entrepris en ce que le tribunal a :

- Prononcé l'annulation de la vente intervenue le 16 août 2017 par acte authentique régularisé devant Maître [B] [L], notaire à [Localité 9], entre Monsieur [Z] [I] et [W] [F] et portant sur le bien situé [Adresse 8] cadastré E[Cadastre 2],

- condamné Monsieur [W] [F] à payer à Monsieur [Z] [I] :

- la somme de 88.000 € au titre du prix de vente de l'immeuble,

- la somme de 5.110 € au titre des frais de vente,

- la somme de 1.618 € au titre des taxes foncières,

- débouté Monsieur [W] [F] de sa demande tendant à condamner Monsieur [P] [R] à le garantir et à le relever indemne de toutes condamnations prononcées à son encontre,

- ordonné la publication de la décision sur les registres de la publicité foncière,

- condamné Monsieur [W] [F] à payer à Monsieur [Z] [I] et à Monsieur [P] [R] la somme de 1.500 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Monsieur [W] [F] aux dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire,

- rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.



Statuant à nouveau :



A titre principal :

Vu les articles 1130 et 1137 du code civil :

Juger n'y avoir lieu à prononcer l'annulation pour cause de dol de la vente conclue le 16 août 2017 entre Messieurs [F] et [I],

En conséquence,

Débouter M. [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions,



A titre subsidiaire :

Juger que si, par impossible, l'annulation de la vente précitée est confirmée dans son principe et ses conséquences financières,

Condamner alors M. [P] [R] à garantir et relever indemne M. [F] de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre au profit de M. [I],

Débouter M. [R] et M. [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions et, notamment, des fins de leur appel incident respectif.



En tout état de cause :

Confirmer le jugement entrepris en ce que le tribunal a :

- déclaré recevable l'appel en garantie de M. [F] à l'encontre de M. [R],

- débouté M. [I] de ses demandes en paiement des sommes respectives de 29 437,52 € au titre des intérêts du crédit, 450 € au titre des frais de dossier du crédit, 1 300 € au titre des frais de garantie du crédit et 10 677,69 € au titre des travaux effectués dans l'immeuble.



Condamner M. [R] au paiement de la somme de 5 000 € par application de l'article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE,

Le condamner également aux entiers frais et dépens, lesquels comprendront, notamment, le coût de l'expertise judiciaire de Mme [N] du 3 juin 2021 et qui seront recouvrés par la SELARL LX en vertu de l'article 699 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE.



A l'appui de ses prétentions, M. [W] [F] soutient notamment que : 



- la SAFER POITOU CHARENTES a vendu en 1973 à M. [P] [R] deux parcelles agricoles cadastrées section E[Cadastre 2] et E[Cadastre 3] sises au [Adresse 8] (79).

Ces deux parcelles proviennent de la division d'une parcelle autrefois cadastrée section E [Cadastre 1] qui était d'une superficie de 5 hectares, 13 ares, 2 centiares.

- M. [R] a créé un étang artificiel sur la parcelle section E [Cadastre 2] et a, le 18 décembre 1979, fait une demande de permis de construire auprès de la mairie, simplement pour la construction d'un « abri de pêche », lequel lui a été accordé par arrêté municipal du 29 janvier 1980.

- il ressort de photos anciennes, prises en 1982, que M. [R] a non seulement édifié son « abri de pêche » mais également un garage dont la construction n'était pas incluse dans sa demande de permis de construire.

- par acte notarié du 10 février 2006, M. [R] a vendu à M. [W] [F] la parcelle section E [Cadastre 2] d'une contenance de 0 hectare, 73 ares, 21 centiares comprenant donc « l'abri de pêche » et le garage attenant.

- le paragraphe « DÉSIGNATION » mentionne expressément :

« Un abri de pêche destiné à l'habitation sis à [Adresse 8], comprenant : -dégagement, séjour, cuisine, une chambre, salle d'eau, W.C., - véranda -grenier au-dessus ;- Pêcherie en sous-sol ; Garage attenant ; -Un étang aménagé au même lieu, - Et terrain d'agrément ».

- dans une attestation antérieure du 4 novembre 2005, le notaire instrumentaire: Maître [O] a certifié que le compromis de vente et que l'acte notarié à établir portaient sur la vente d'un abri de pêche destiné à l'habitation.

- M. [F] va entreprendre différents travaux sur son immeuble et c'est ainsi que le 3 août 2007, il demandait et obtenait un certificat d'urbanisme pour l'agrandissement de la maison d'habitation sur 41 m2.

Il a déposé ensuite une déclaration préalable de travaux le 13 février 2008 auprès de la mairie pour « l'ouverture de deux fenêtres » qui sera autorisée par arrêté municipal du 19 mars 2008

- M. [F] a vendu le 16 août 2017 à M. [Z] [I] la section E [Cadastre 2] ainsi désignée dans l'acte, en page 3, de la façon suivante :

« Une maison d'habitation comprenant : une entrée, cuisine ouverte sur séjour-salon avec cheminée et insert, bureau, deux chambres, salle d'eau, w.c, une pièce,

Abri bois,

Etang aménagé et terrain (...) », moyennant le prix de 88 000 €, avec la participation du même notaire.

- 3 ans après cette vente, M. [I] sollicitait en référé une mesure d'expertise.

- à titre principal, M. [F] soutient l'absence de dol imputable.

- en l'espèce, Monsieur [F] n'a jamais intentionnellement dissimulé que la maison d'habitation était initialement dénommée « abri de pèche ».

Le compromis de vente régularisé par Me [U] [O], notaire à [Localité 12] le 04 novembre 2005, entre Monsieur [F] et Monsieur [R] ainsi que l'acte de vente définitif régularisé le 10 février 2006 indiquaient expressément : ' Un abri de pêche, destiné à l'habitation.'

- l'acte de vente signé entre Monsieur [F] et Monsieur [I] le 16/08/2017, établi en présence du même notaire que pour la première vente (Me [L] - avec la participation de Me [O]), fait expressément référence à cet acte de vente initial et donc à l'origine de propriété.

- la nature initiale du bien était parfaitement accessible et consultable par Monsieur [I].

- M. [I] ne peut soutenir que Monsieur [F] a tenté de dissimuler que la maison d'habitation était initialement dénommée « abris de pèche ».

- M. [F] a donc acquis un bien qu'il pensait, à juste titre, habitable, puisque destiné à l'habitation.

- si le notaire ayant établi l'acte de vente [F]/[I] a modifié l'appellation du bien, il a pour autant confirmé le caractère habitable et repris une description quasi similaire de l'immeuble, à savoir : 

« Maison d'habitation comprenant : une entrée, une cuisine ouverte sur séjour salon, salle d'eau, WC... ».

- au cours des années d'occupation du bien, Monsieur [F] n'a jamais rencontré la moindre difficulté pouvant lui laisser penser que l'immeuble acquis n'était pas destiné à l'habitation.

Dans son esprit, il s'est toujours agi d'un bien acquis « destiné à l'habitation ».

- il pensait avoir acheté en 2006 auprès de Monsieur [R] et avoir revendu le 16 août 2017 à Monsieur [I], un immeuble destiné et viable à l'habitation.

- si l'expert judiciaire conclut, in fine, que l'immeuble ne serait finalement pas « conçu pour être habité », Monsieur [F] ne pouvait d'aucune façon l'imaginer.

- M. [F] n'a jamais intentionnellement dissimulé la transformation de son garage sans autorisation.

Lorsqu'il a acquis l'immeuble le 10 février 2006, le garage litigieux avait été déjà édifié par Monsieur [R] sans permis de construire, selon les recherches de l'expert.

- il a réalisé des travaux d'amélioration, procédant notamment au changement d'affectation du garage, en le destinant à l'habitation, mais n'a jamais cherché à « dissimuler intentionnellement » la réalisation du moindre des travaux.

En 2007, Monsieur [F] a immédiatement contacté les services de l'urbanisme afin d'obtenir le certificat d'urbanisme obtenu le 3 août 2007 pour procéder à un « agrandissement d'un bâtiment individuel à usage d'habitation. 

- selon l'expert judiciaire, il semblerait que Monsieur [F] n'ait pas accompli l'ensemble des démarches nécessaires à ce changement de destination, ne sollicitant pas, en sus du certificat d'urbanisme, un permis de construire.

Cependant, Monsieur [F] ignorait totalement que sa déclaration était incomplète alors qu'il n'est pas juriste, et qu'il n'avait pas accompli toutes les démarches administratives pour modifier l'affectation de son garage.

- en 2008 Monsieur [F] s'est à nouveau rapproché de l'administration afin de signaler qu'il entendait réaliser de nouveaux travaux dans cette même pièce (garage) désormais destinée à l'habitation.

Ainsi, il n'a pas manqué de respecter les obligations administratives pour la création des ouvertures, en déposant une déclaration préalable le 13 février 2008 qui sera acceptée par arrêté municipal du 19 août 2008 pour l'ouverture de deux fenêtres, cet arrêté précisant que :

« Le projet susvisé n'a fait l'objet d'aucune prescription particulière et, en conséquence, les travaux peuvent être réalisés conformément à la déclaration déposée. ».

- la mairie de [Localité 11] n'a donc nullement constaté l'absence de permis de construire lorsqu'il a délivré l'autorisation de travaux pour cette pièce destinée à l'habitation. 

- l'étude notariale qui s'est chargée de la vente du bien litigieux, à deux reprises, n'a pas non plus relevé l'existence de ce manquement.

- ni Monsieur [F], ni la mairie de [Localité 11], ni l'étude notariale, n'ont constaté le défaut de permis de construire.

- jusqu'au présent litige, il ignorait totalement que l'aménagement de garage n'était pas en règle, puisque dépourvu de permis de construire.

- s'il a manqué à son obligation de solliciter un permis de construire, ce n'était nullement intentionnel, mais bien par ignorance, par négligence, tout ceci, en vertu de la jurisprudence précitée, n'étant nullement constitutif d'une réticence dolosive.

- il pensait vendre à Monsieur [I] une maison d'habitation, comprenant un garage réaménagé en pièce d'habitation et n'a jamais été animé de l'intention de tromper Monsieur [I]. Il n'a donc nullement dissimulé intentionnellement une quelconque information aux fins de permettre la vente et il y a lieu à réformation du jugement.

- à titre subsidiaire, M. [R] se verra condamné à garantir et relever indemne M. [F] de toutes les condamnations au titre de sa responsabilité contractuelle.

- sur la recevabilité de l'appel en garantie, le tribunal a justement retenu que M. [P] [R] ne rapporte pas la preuve que M. [W] [F] avait connaissance de l'absence de dépôt de permis de construire lors de l'édification du garage au moment où il a, lui-même, entrepris des travaux pour l'aménager.

Il est donc établi que Monsieur [F] n'a eu connaissance de cette absence de permis qu'au moment des opérations d'expertise judiciaire et l'appel en garantie de M. [W] [F] à l'encontre de M. [P] [R] n'est pas prescrit.

- sur le bien fondé de l'appel en garantie de M. [R], celui-ci a reconnu ne pas avoir sollicité de permis de construire pour l'édification du garage attenant à l'abri de pêche, et il a délibérément gardé le silence, par réticence dolosive, sur la non déclaration délibérée du garage.

- l'expert Mme [N] indique que si Monsieur [R] a initié les démarches aux fins de solliciter un permis de construire le 18/12/1979, ce permis de construire concernait uniquement la construction « d'un abri de pêche » de 96m2 et M. [R] n'a jamais produit de documents prouvant cet accord du maire. 

- M. [R] ne saurait donc soutenir que l'absence de permis de construire ne constituait aucun risque pour M. [F], alors que l'annulation de la vente est encourue avec incidences financières.

- M. [R], en sus de mentionner un garage, dont il savait qu'il n'avait pas fait l'objet d'un permis de construire, a également dissimulé la véritable nature de l'abri de pêche.

Comme l'indique l'expert dans son rapport, l'abri de pêche n'était, semble-t-il, nullement destiné à l'habitation.

L'expert précise ainsi que la demande pour cet abri de pêche a obtenu un permis de construire mais que cette demande « mentionne au chapitre « destination des locaux » : « autres locaux » et non pas « Logements ».

M. [R] a dissimulé la nature du bien lorsqu'il a vendu le bien à M. [F], le présentant comme un local « destiné à l'habitation ».

- M. [R] a en outre dissimulé les erreurs de constructions afférentes à l'étang, erreurs dont Monsieur [F] n'a pas eu à subir les conséquences directes, contrairement à Monsieur [I], puisque la digue n'a pas été correctement édifiée dès lors qu'aucun déversoir de crue n'a été créé par Monsieur [R] lors de l'édification de l'étang, ni de système de vidange.

- après avoir caractérisé la mauvaise foi de M. [R], le tribunal ne pouvait rejeter l'appel en garantie de M. [F] alors qu'il subit les conséquences financières de l'annulation de la vente que M. [F] a lui-même conclue avec M. [I] le 16 août 2017. En effet, c'est la faute dolosive commise par M. [R] au détriment de M. [F] qui a conduit à l'action en annulation de la vente subséquemment conclue avec M. [I], et il devra le relever indemne.

- c'est à bon droit que le tribunal a débouté M. [I] de sa demande en remboursement de la somme de 10 677,69 € présentée comme des travaux effectués dans le bien, dont la plus-value n'est pas démontrée.

- c'est aussi à bon droit que M. [I] a été débouté de sa demande de remboursement de la somme de 29 437,52 € au titre des intérêts du crédit puisque ceux-ci ainsi d'ailleurs que les frais dont il réclamait le remboursement : 450 € (frais de dossier) et 1 300 € (frais de garantie), ne sont que la contrepartie de la jouissance du capital emprunté

- M. [I] sera également débouté de ses demandes quant au supplément de taxe foncière, le tribunal ayant retenu à bon droit la somme de 1 618 €.

Il croit pouvoir réclamer la taxe foncière 2024, donc pour l'année entière, alors que l'annulation de la vente a été prononcée le 15 janvier 2024 avec exécution provisoire.

S'il devait être dû quelque chose au titre de la taxe foncière 2024, ce ne pourrait être à la rigueur que du 1er au 15 janvier 2024. Du fait de l'annulation de la vente, M. [F] est redevenu propriétaire de la parcelle vendue et c'est donc lui qui doit payer la taxe foncière du 15 janvier au 31 décembre 2024.



Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 17/10/2025, M. [Z] [I] a présenté les demandes suivantes : 



'Confirmer la décision du tribunal judiciaire de NIORT en date du 15 janvier 2024, en ce qu'elle a :

- prononcé l'annulation de la vente intervenue le 16 août 2017 par acte authentique régularisé devant Maître [B] [L], notaire à [Localité 9] (79), entre Monsieur [Z] [I] et Monsieur [W] [F] et portant sur le bien situé [Adresse 8] cadastré E[Cadastre 2] ;

-condamné Monsieur [W] [F] à payer à Monsieur [Z] [I]:

la somme de 88.000 € au titre du prix de vente de l'immeuble ;

la somme de 5.110 € au titre des frais de la vente.

- déclaré recevable l'appel en garantie de Monsieur [W] [F] contre

Monsieur [P] [R] ;

- débouté Monsieur [W] [F] de sa demande tendant à condamner Monsieur [R] à le garantir et à le relever indemne de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

- ordonné la publication de la décision sur les registres de la publicité foncière;

- condamné Monsieur [W] [F] à payer à Monsieur [Z] [I] et à Monsieur [P] [R] la somme de 1.500 € chacun à titre au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné Monsieur [W] [F] aux dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire ;

- rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.



Réformer la décision du Tribunal Judiciaire de NIORT en date du 15 janvier 2024 en ce qu'elle a :

- Débouté Monsieur [Z] [I] de ses autres demandes relatives aux travaux effectués dans le bien ;

- Condamné Monsieur [W] [F] à payer à Monsieur [Z] [I]:

la somme de 1.618 € au titre des taxes foncières.

Par conséquent, 

Condamner Monsieur [F] à restituer à Monsieur [I] les frais suivants :

- Travaux effectués dans le bien : 10.677,69 € ;

- Taxes foncières : 2.996 €.

Y ajoutant, condamner Monsieur [F] au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner Monsieur [F] aux entiers dépens d'appel.



A l'appui de ses prétentions, M. [Z] [I] soutient notamment que: 



- la parcelle E [Cadastre 2] acquise le 16 août 2017 de M. [F] a été inondée à 3 reprises le 15 décembre 2019, 5 mars 2020 et 11 mai 2020.

Il n'a jamais été informé du caractère inondable de l'immeuble, lequel ne résulte nullement de l'acte de vente.

- il résultait des expertises amiables, que les inondations de la partie concluante provenaient de deux parcelles voisines, à savoir de la parcelle [Cadastre 7], propriété de Madame [E] [V] et de la parcelle [Cadastre 3], propriété de Mesdames [E] et [M] [J], et il convenait de créer un nouveau fossé sur la parcelle [Cadastre 3].

- Mme [N], experte judiciaire, a été désignée en référé et a déposé son rapport le 4 juillet 2021.

- il résulte des recherches de l'experte que M. [P] [R] a acheté à la SAFER des terrains agricoles en 1973 et y a créé l'étang et construit un abri de pêche et un garage à la fin des années 1970 (éléments non présents en 1978 mais présents en 1982), étant précisé que son permis de construire en date du 18 décembre 1979 ne concerne que l'abri de pêche (et non le garage).

- au temps de Monsieur [P] [R], cet abri de pêche ne possédait nullement d'électricité et n'a jamais servi d'habitation.

Par acte notarié en date du 10 février 2006, Monsieur [P] [R] a vendu à Monsieur [F] un « abri de pêche ».

- En 2007, Monsieur [F] a obtenu un certificat d'urbanisme afin d'effectuer un agrandissement d'une surface de 41m2 (à savoir, transformer le garage, lequel est construit sans permis de construire, en habitation).

Ce certificat d'urbanisme précise expressément qu'une demande de permis de construire doit être effectuée (formalités administratives préalables à l'opération).

Or, Monsieur [F] a transformé le garage en habitation (chambres, salle d'eau, WC) sans déposer le moindre permis de construire.

Par acte du 16 août 2017, Monsieur [F] a vendu l'immeuble en litige en « maison d'habitation » (alors même qu'il avait acquis un « abri de pêche » et qu'il n'a déposé et obtenu aucun permis de construire...). 

L'ancienne destination de cet immeuble n'est nullement mentionnée dans l'acte notarié.

- l'experte précise également que « Monsieur [I] n'a pas eu connaissance de ce manque d'autorisation au titre de l'urbanisme...C'est l'élément qui me semble le plus grave dans cette affaire... Il pourrait être de nature telle que Monsieur [I] demande l'annulation de la vente (car l'administration pourrait aller jusqu'à demander la destruction des bâtiments). »

- il y a lieu de confirmer l'annulation de la vente du 16 août 2017.

- s'il est fait référence, au sein de l'acte de vente [I]/[F], de l'antériorité, il n'est nullement mentionné la destination précédente du bien, laquelle ne constituait pas une habitation.

- M. [F] a par conséquent bien commis des réticences dolosives afin de tromper la partie concluante sur la nature du bien, élément déterminant de la vente. Si M. [I] avait eu connaissance qu'il s'agissait d'un « abri de pêche», il n'aurait nullement acquis ce bien.

- en 2007, Monsieur [F] a en effet obtenu un certificat d'urbanisme afin d'effectuer un agrandissement d'une surface de 41m2 (à savoir, transformer le garage, lequel est construit sans permis de construire, en habitation).

Ce certificat d'urbanisme précise expressément qu'une demande de permis de construire doit être effectuée, mais M. [F] a transformé le garage en habitation (chambres, salle d'eau, WC) sans déposer le moindre permis de construire.

- M. [F] a dissimulé des informations essentielles sur le bien à M. [I] et le dol est ainsi parfaitement caractérisé, de sorte que la partie concluante est fondée à solliciter la nullité de la vente.

- si le dol n'était pas retenu, il y aurait lieu d'annuler la vente sur le fondement de l'erreur.

- la décision déférée sera ainsi confirmée en ce qu'elle a condamné Monsieur [W] [F] à payer à Monsieur [Z] [I] la somme de 88.000 € au titre du prix de vente de l'immeuble, la somme de 5.110 € au titre des frais de la vente.

- s'agissant des sommes dues au titre des taxes foncières, si la juridiction de première instance a parfaitement retenu que Monsieur [F] devait être condamné au remboursement, elle a limité ledit remboursement à 1.618 €, et ce sans motivation. Or, les taxes foncières s'égalisent désormais à la somme de 2.996 € et il est justifié que M. [I] a procédé au règlement de la taxe foncière pour 2024.

- la Cour réformera ainsi la décision déférée en ce qu'elle a débouté Monsieur [I] de sa demande de restitution des frais relatifs aux travaux effectués dans le bien, nécessaire à sa conservation, pour une somme de 10.677,69 €.



Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 19/09/2024, M. [P] [R] a présenté les demandes suivantes : 



'Infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré l'action formée par Monsieur [F] contre Monsieur [R] non prescrite.



Et statuant à nouveau,



Déclarer l'action formée contre Monsieur [R] par Monsieur [F] prescrite.

Confirmer le jugement rendu le 15 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de NIORT en ce qu'il a débouté Monsieur [F] de sa demande tendant à condamner Monsieur [R] à le garantir et à le relever indemne de toutes condamnations prononcées à son encontre.

Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur [F] à payer à Monsieur [R] la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code civil.

Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Monsieur [F] aux entiers dépens. Y ajoutant,

Condamner Monsieur [F] à payer à Monsieur [R] la somme de 5 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner Monsieur [F] aux entiers dépens d'appel'.



A l'appui de ses prétentions, M. [P] [R] soutient notamment que : 



- par acte notarié du 10 février 2006 de Maître [O], notaire à [Localité 12], Monsieur [R] a vendu la parcelle E [Cadastre 2], désigné comme suit : « Un abri de pêche destiné à l'habitation.... avec garage attenant.

- courant 2007, Monsieur [F] a ensuite réalisé divers travaux dans l'immeuble notamment dans le garage afin de le transformer en habitation.

- le 13 février 2008, il a déposé une déclaration préalable de travaux en vue de la réalisation de deux fenêtres dans le garage qui a fait l'objet d'un arrêté favorable de la commune de [Localité 11] du 19 mars 2008

- le 16 août 2017, M. [F] a vendu le bien à M. [I], désigné à l'acte comme 'Une maison d'habitation comprenant : une entrée, cuisine ouverte sur séjour-salon avec cheminée et insert, bureau, deux chambres, salle d'eau, WC, une pièce...'.

- si l'experte judiciaire Mme [N] n'a pas conclu à l'existence d'un vice caché dans les causes des inondations, elle a relevé le défaut de permis de construire du garage transformé depuis par Monsieur [F] en habitation alors qu'il n'avait pas été conçu comme tel.

- Monsieur [I] s'est engouffré dans la brèche ouverte par l'expert sur le défaut de permis de construire du garage pour demander la nullité de la vente sur le fondement du dol.

- sur la fin de non recevoir de l'appel en garantie formé par M. [F], celui-ci a entrepris des travaux courant 2008 pour transformer l'immeuble en habitation.

C'est à cette date qu'il a eu connaissance de l'absence de permis de construire pour le garage, ou à tout le moins qu'il aurait dû en avoir connaissance.

Si Monsieur [F] avait déposé un permis de construire, ce qui était obligatoire, il aurait alors eu connaissance de l'absence de permis de construire du garage.

La demande formée par Monsieur [F] sur le fondement du dol est prescrite.

- sur le mal fondé de l'appel en garantie, pour que le dol puisse prospérer, il est nécessaire que celui qui l'invoque apporte la démonstration de la réunion de deux éléments : le consentement de la victime doit avoir été donné par erreur et l'erreur provoquée par l'auteur du dol doit avoir été déterminante.

- pour que l'appel en garantie prospère, Monsieur [F] doit démontrer que Monsieur [R] est responsable du dommage subi par Monsieur [I].

- sur la faute qui lui est reprochée, M. [R] admet ne pas avoir déposé une demande de permis de construire du garage, mais c'était en total accord avec la maire de l'époque, même sans accord écrit. Il n'a jamais dissimulé l'absence d'autorisation de construire un garage.

- l'absence de permis de construire n'a pu causer aucun dommage à Monsieur [F], faute de risque de démolition de la construction édifiée, la prescription de l'action publique étant de 3 ans à compter de l'achèvement des travaux.

- courant 2008, Monsieur [F] a entrepris des travaux d'aménagement du garage pour en faire un agrandissement de l'immeuble. Il a ainsi eu connaissance de l'irrégularité à ce moment-là, ne l'a jamais reprochée à Monsieur [R], et M. [F] a réalisé les travaux de transformations du garage en pièce d'habitation couvrant l'irrégularité de Monsieur [R].

Dans l'acte notarié de vente conclu entre Monsieur [F] et Monsieur [I], le garage n'apparaît nullement dans la désignation des lieux, page 3 de l'acte, mais a été transformé en chambre.

- sur la prétendue dissimulation de la nature de l'abri de pêche, l'acte de vente était parfaitement clair et il n'ignorait pas que l'abri de pêche n'était pas en l'état habitable : c'est lui-même qui y a installé l'électricité et a changé la fosse septique ce qui prouve que le bien n'était pas en l'état habitable au moment de la vente.

Il ne saurait donc y avoir dol sur une prétendue dissimulation de la véritable nature du bien vendu.

M. [I] a entrepris de vastes travaux pour faire du bien acquis sa résidence principale et a d'ailleurs présenté ce bien à la vente comme étant à usage d'habitation.

- sur la prétendue dissimulation des vices affectant l'étang, ce moyen ne constitue aucun des griefs formulés par M. [I], M. [F] ne démontre nullement l'existence d'une dissimulation volontaire de la part de Monsieur [R] sur des prétendus défauts de construction de l'étang, alors que selon l'expert, les inondations proviennent exclusivement des aménagements apportés au garage par Monsieur [F] et non par le fait de Monsieur [R].

- sur l'absence de faute ayant contribué à la réalisation du préjudice de M. [I], courant 2007, Monsieur [F] a transformé le garage acquis aux termes de l'acte de vente conclu avec Monsieur [R], sans permis de construire.

- lors de la vente de l'ensemble immobilier par Monsieur [F] à Monsieur [I], le vendeur n'a pas informé l'acquéreur qu'il n'avait pas sollicité de permis de construire au moment de la réalisation de l'agrandissement du garage.

La cause directe et exclusive du préjudice subi par Monsieur [I] est la réticence dolosive commise par Monsieur [F] en dissimulant une information déterminante dans une vente immobilière.

Ce n'est pas l'éventuelle omission de Monsieur [R] d'avoir averti Monsieur [F] du défaut de permis de construire lors de l'édification du garage qui est la cause du préjudice de Monsieur [I].

Seul le fait commis par Monsieur [F] est générateur de responsabilité vis-à-vis de Monsieur [I], et l'appel en garantie doit être rejeté.



Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.



Vu l'ordonnance de clôture en date du 02/06/2025.





MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sur la demande de nullité du contrat de vente entre Monsieur [I] et Monsieur [F] : 



L'article 1137 du code civil dispose que 'le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie'.



En outre, l'article 1130 du même code dispose que 'l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substanciellement différentes'. 



En l'espèce, par acte notarié du 10 février 2006, M. [R] a vendu à M. [F] la parcelle E [Cadastre 2], désigné comme suit :

« Un abri de pêche destiné à l'habitation sis à [Adresse 8] comprenant :

- dégagement, séjour, cuisine, une chambre, salle d'eau, WC ;

- véranda ;

- grenier au-dessus ;

- pêcherie en sous-sol ;

- garage attenant ;

Un terrain aménagé au même lieu.,

Et terrain d'agrément ».



Il résulte du rapport d'expertise judiciaire déposé par Mme [N] et versé aux débats que seul 'l'abri de pêche a obtenu un permis de construire mais la demande de cet abri de pêche mentionne au chapitre 'destination des locaux' 'autres locaux' et non pas 'logements'. 



L'expert poursuit s'agissant du garage : 'M. [R] dans son courrier du 1er mai 2021 écrit 'le garage a été construit en accord avec le maire de l'époque pour le rangement du bois et du matériel de pêche. Lors de la vente à M. [F] le garage n'était pas aménagé en pièce d'habitation, il servait uniquement pour le rangement'. Mais M. [R] n'apporte pas de document prouvant cet accord du maire. Selon les documents que j'ai pu réunir, la partie garage n'a pas fait l'objet d'un permis de construire'.



Si l'acte de vente signé entre Monsieur [F] et Monsieur [I] le 16/08/2017 fait expressément référence à cet acte de vente initial et donc à l'origine de propriété : 

« L'immeuble présentement vendu appartient en totalité et en pleine propriété à Monsieur [F] [W], par suite de l'acquisition qu'il en a faite, seul, de :

Monsieur [P] [R]... suivant acte reçu par Maître [U] [O], notaire à [Localité 12], le 10 février 2006...

Une copie authentique de cet acte a été publiée au service de la publicité foncière de [Localité 9] le 05 avril 2006, volume 2006 P, numéro 1073 »

le bien vendu a été désigné comme suit dans l'acte de vente :

« Une maison d'habitation comprenant : une entrée, cuisine ouverte sur séjour-salon avec cheminée et insert, bureau, deux chambres, salle d'eau, WC, une pièce.

Abri bois

Etang aménagé et terrain'. 



Il résulte de cette désignation que la mention du garage est remplacée par la mention 'une pièce', alors qu'il n'est plus question d'un abri de pêche mais d'une maison d'habitation.



Or, en 2007, après son acquisition de M. [R], M. [F] va entreprendre différents travaux sur l'immeuble. Le 3 août 2007, il demandait et obtenait un certificat d'urbanisme pour l'agrandissement de la maison d'habitation sur 41 m2, soit la transformation du garage, pourtant construit sans permis de construire.



Ce certificat d'urbanisme précisait expressément qu'une demande de permis de construire devait être effectuée (formalités administratives préalables à l'opération), selon le cadre 12 du certificat d'urbanisme, ainsi que l'expert judiciaire l'a souligné.



M. [F] a ensuite déposé une déclaration préalable de travaux le 13 février 2008 auprès de la Mairie pour « l'ouverture de deux fenêtres » qui sera autorisée par arrêté municipal du 19 mars 2008.



Cependant, M. [F] a effectivement transformé le garage en habitation (chambres, salle d'eau, WC) mais sans jamais déposer le moindre permis de construire, alors que cela lui avait été expressément demandé.



Au surplus, le tribunal a justement relevé que l'acte authentique passé par M. [F] avec M. [I] le 16 août 2017 soulignait en pages 7 et 8 que le vendeur déclarait ne pas avoir modifié la destination du bien en contravention de dispositions légales et la consistance du bien par des travaux non autorisés.



Il y a lieu en conséquence de retenir que M. [F] avait effectivement connaissance et conscience d'une information déterminante pour l'acheteur M. [I] puisque sans permis de construire les travaux sont irréguliers, et qu'il avait connaissance de cette obligation rappelée par l'administration et qu'il n'avait pas respecté en transformant sans permis le garage.



Indépendamment de la situation antérieure de l'immeuble, M. [F] s'est ainsi rendu, de son seul chef, auteur d'une réticence dolosive à l'égard de M. [I], lequel n'aurait pas acquis le bien, ou pas à ces conditions, s'il avait connu la situation, qui portait sur un élément substantiel de son consentement tenant à la nature, la régularité et la possibilité d'utiliser paisiblement le bien.



Ce dol justifie l'annulation de la vente, par confirmation du jugement entrepris.



- Sur les demandes en restitution de M. [I] :



En conséquence de l'annulation de la vente pour dol, M. [I] est en droit d'obtenir la remise des parties dans leur état antérieur au contrat.



Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a condamné M. [F] à restituer à M. [I] l'intégralité du prix de vente soit la somme de 88 000 euros ainsi que les frais de vente à hauteur de 5 110 euros.



M. [I] n'ayant plus rétroactivement la qualité de propriétaire du bien immobilier, M. [F] doit lui restituer les taxes foncières pour un montant justifié de 2996 € et non plus de 1618 €, dès lors que M. [I] justifie du paiement de la taxe foncière 2024 dont il ne saurait conserver la charge pour tout ou partie de cette année.



M. [F] sera condamné à lui verser à ce titre la somme de 2996 €, soit les taxes foncières de 2018 à 2024, par infirmation du jugement entrepris sur ce point.



S'agissant des travaux effectués par M. [I] et étant relevé que celui-ci ne sollicite plus en cause d'appel les intérêts du crédit souscrit, les frais de dossier du crédit ni les frais de garantie du crédit, il ne ressort pas des productions que ces travaux aient été source d'une plus-value au bénéfice du bien, et il n'y a pas lieu pour M. [F] d'en assurer le remboursement, par confirmation du jugement entrepris sur ce point.



Sur l'appel en garantie de M. [R] de la part de M. [F]:



L'article 2224 du code civil dispose que «les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».



En outre, l'article 1144 du code civil dispose que « le délai de l'action en nullité ne court, en cas de dol, que du jour où il a été découvert »'.



En l'espèce, et alors qu'il est retenu que M. [R] n'avait obtenu qu'un permis de construire d'un local 'autres locaux' et non 'logements' qui n'incluait pas le garage édifié sans permis, il ne démontre pas que M. [F] avait connaissance de ces éléments au moment de ses propres travaux en 2007 et 2008, nonobstant le fait qu'il les entreprenait sans solliciter lui-même le permis de construire qui lui était demandé.



M. [F] n'a eu connaissance de cette absence de permis qu'au moment des opérations d'expertise judiciaire et son appel en garantie à l'encontre de M. [P] [R] n'est donc pas prescrit, comme retenu par le tribunal.



Certes, M. [R] a vendu à M. [F] un immeuble dénommé 'abri de pêche destiné à l'habitation', alors que cette destination d'habitation ne ressortait pas du permis de construire accordé à M. [R], et que d'autre part il avait édifié le garage sans aucun permis de construire.



Toutefois, l'annulation de la vente dont M. [I] demande garantie des conséquences à M. [R] ne résulte pas de l'irrégularité de la construction initiale du garage mais de celle de la transformation qu'il a faite du garage en maison d'habitation et de la dissimulation qu'il en a faite en 2017 lorsqu'il a vendu le bien à M. [F], de sorte que la faute commise commise par M. [R] est sans lien de causalité avec l'annulation de la vente et plus généralement avec le préjudice allégué.



Dès lors que seul le fait commis par M. [F] est générateur de responsabilité vis-à-vis de M. [I], sa demande d'appel en garantie de M. [R] doit être rejetée faute de lien direct entre son comportement et les conséquences indemnitaire de l'annulation de la vente du 16 août 2017.



Sur les dépens et sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile :



Les chefs de décision du jugement afférents aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile sont pertinents et adaptés, et seront confirmés.



Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la tota