Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 20 janvier 2026

JP/RP



Numéro 26/ 168





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 







ARRET DU 20 Janvier 2026 







Dossier : 

N° RG 24/01716 

N° Portalis DBVV-V-B7I-I4AI 





Nature affaire :



Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion















Affaire :



[N] [W] [F]



C/



[I] [C] épouse [X]







 























Grosse délivrée le :

à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 20 Janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 18 Novembre 2025, devant :



Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,



assistée de M. MAGESTE, Greffier, présent à l'appel des causes,







Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition' a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Laurence BAYLAUCQ et en a rendu compte à la Cour composée de :





Madame PELLEFIGUES, Président



Madame BAYLAUCQ, Conseiller

Monsieur DARRACQ, Conseiller





qui en ont délibéré conformément à la loi.



























dans l'affaire opposant :









APPELANT :





Monsieur [N] [W] [F]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représenté par Maître Maylis LABORDE, avocat au barreau de PAU

Assisté de Maître Juan Carlos HEDER, avocat au barreau du GERS













INTIME :





Madame [I] [C] épouse [X]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Maître Romain GIRAL de la SELARL GIRAL AVOCATS, avocat au barreau de TARBES

















sur appel de la décision 

en date du 26 AVRIL 2024

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 10]













































Par jugement du 26 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarbes a :


constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 octobre 2019, ayant pris effet le 1er décembre 2019, entre Madame [I] [C] épouse [X] et Monsieur [N] [W] [F] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9] sont réunies à la date du 15 novembre 2022 ;

ordonné en conséquence à Monsieur [N] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement ;

dit qu'à défaut pour Monsieur [N] [W] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [I] [C] épouse [X] pourra, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

condamné Monsieur [N] [W] [F] à verser en deniers ou quittances à Madame [I] [C] épouse [X] la somme de 1 035 € (mille trente-cinq euros) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés (décompte arrêté au 31 décembre 2023, incluant un dernier appel de 600 € pour le mois de décembre 2023 et des versements pour le même mois à hauteur de 482 € de la part du locataire, outre 211 € au titre du plan d'apurement et 329 € au titre de l'APL), déduction faite du montant du dépôt de garantie de 600 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 septembre 2022 ;

condamné Monsieur [N] [W] [F] à payer à Madame [I] [C] épouse [X] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charge, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit 600 € (six cent euros) ;

rejeté l'exception d'inexécution dont se prévaut Monsieur [N] [W] [F] et l'a débouté, par conséquent, de sa demande tendant à obtenir le remboursement de l'intégralité des loyers versés jusqu'alors ;

condamné Monsieur [N] [W] [F] à payer à Madame [I] [C] épouse [X] la somme de 600 € (six cent euros) à titre de dommages et intérêts pour manquements fautifs de son locataire dans l'exécution de ses obligations ;

dit que Madame [I] [C] épouse [X] a manqué à son obligation de délivrance d'un logement sis [Adresse 3] à [Localité 8] ;

dit que le logement loué par Monsieur [N] [W] [F] sis [Adresse 3] à [Localité 8] suivant contrat de bail d'habitation en date du 29 octobre 2019 n'est pas conforme aux dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

condamné Madame [I] [C] épouse [X] à verser à Monsieur [N] [W] [F] la somme de 300 € (trois cent euros) à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance locative concernant son logement sis [Adresse 3] à [Localité 8] ;

débouté Monsieur [N] [W] [F] de sa demande tendant à ce qu'il soit procédé aux travaux préconisés par l'[Localité 6] Occitanie sous astreinte de 50 € par jour ;

condamné Monsieur [N] [W] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 septembre 2022, de l'assignation du 25 novembre 2022 et de sa notification à la Préfecture le 28 novembre 2022 ;

condamné Monsieur [N] [W] [F] à verser à Madame [I] [C] épouse [X] une somme de 1 200 € (mille deux cent euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

ordonné la transmission par les soins du greffe d'une copie de la présente décision à la Préfecture des HAUTES PYRENEES aux fins de relogement du locataire ;

rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

dit que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l'article 675 du Code de Procédure Civile.




Par déclaration faite au greffe de la cour le 17 juin 2024, Monsieur [N] [W] [F] a relevé appel de cette décision.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 octobre 2025.





* * *





Dans ses dernières conclusions notifiées le 06 mars 2025, auxquelles il convient de se référer expressément pour l'exposé complet de ses moyens, Monsieur [N] [W] [F] demande à la cour de :




réformer et infirmer le jugement rendu le 26 avril 2024 par le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 10] en toutes ses dispositions. 

constater que Monsieur [N] [W] [F] a donné toute autorisation pour la réalisation des travaux. 


Statuant a nouveau, 

Vu les articles 1103, 1104, 1217, 1219, 1719 du Code civil 

Vu les articles 6, 20-1 et 21 de la Loi du 6 juillet 1989 

Vu les dispositions du Code de la Santé Publique 

Vu les dispositions du Règlement Sanitaire Départemental (arrêté préfectoral du 6 octobre 1980 concernant notamment les articles 33 et 40 

Vu les dispositions du Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristique du logement décent. 

Vu l'article L 111-10 du Code des Procédures Civiles d'Exécution 


débouter Madame [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions. 


A titre reconventionnel 


juger que le logement loué et litigieux n'est pas décent.

constater le caractère d'ordre public de l'article 6 de la Loi du 6 juillet 1989 

débouter Madame [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.


En conséquence,


juger la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

condamner Madame [X] à procéder aux travaux préconisés par l'[Localité 6] Occitanie sous astreinte de 50 € par jour de retard. 

réserver la liquidation de l'astreinte.

condamner Madame [X] à restituer à Monsieur [N] [W] [F] l'intégralité des loyers indûment perçus depuis le 1er décembre 2019 jusqu'aux travaux, soit à ce jour la somme de 22 811 €, à parfaire et déduction faite le montant de l'allocation logement servie par la CAF. 

condamner Mme [I] [X] à payer à Monsieur [N] [W] [F] à payer la somme de 329 € à titre de trop perçu 

condamner Mme [I] [X] à payer à Monsieur [N] [W] [F] à payer la somme de 3 000 € de dommages et intérêts au titre de sa résistance abusive et totalement injustifiée, pour refus de délivrance de quittances de loyers.

condamner Mme [I] [X] à délivrer les quittances de loyer pour les mois de décembre 2019 à novembre 2024 inclus sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt. 

condamner Mme [I] [X] à payer à Monsieur [N] [W] [F] la somme de 8 000 € à titre de dommages et intérêts pour exécution provisoire fautive en vertu de l'article L 111-10 du Code des Procédures Civiles d'Exécution

condamner Madame [X] à payer à Monsieur [N] [W] [F] la somme de 3 000 € à titre de dommage et intérêts pour son préjudice moral. 

condamner Madame [X] à payer à Monsieur [N] [W] [F] la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.




Dans ses dernières conclusions notifiées le 09 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer expressément pour l'exposé complet de ses moyens, Madame [I] [C] épouse [X] demande à la cour de :



Vu les dispositions de la loi n° 89-462 en date du 6 juillet 1989,

Vu le contrat de bail en date du 29 octobre 2019,

Vu les dispositions de l'article 1729 du Code civil,

Vu les dispositions de l'article 1231-1 du Code civil,

Vu le Jugement en date du 26 avril 2024,


débouter Monsieur [W] [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

confirmer en toutes ses dispositions le Jugement en date du 26 avril 2024 sauf en ce qu'il a dit que Madame [I] [X] a manqué à son obligation de délivrance, a condamné Madame [I] [X] à régler la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts et a condamné Monsieur [N] [W] [F] au paiement de la somme de 600 € à titre de dommages et intérêts,


Et statuant à nouveau sur ces seuls points,


juger que le logement loué par Madame [I] [X] est conforme aux dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

condamner Monsieur [N] [W] [F] à payer à Madame [I] [X] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 1231-1 du Code civil,

condamner enfin Monsieur [N] [W] [F] au paiement d'une indemnité de procédure de 3 600,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.






SUR CE



Par acte sous seing privé du 29 octobre 2019, à effet du 1er décembre 2019, [I] [C] épouse [X] a donné à bail d'habitation à [N] [W] [F] un logement sis [Adresse 3] à [Adresse 7] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 580 euros, outre 20 euros de provisions sur charges et le versement d'un dépôt de garantie de 600 euros.



Un état des lieux d'entrée a été établi entre les parties le 30 janvier 2020.



Constatant des loyers demeurés impayés, [I] [X] a fait délivrer à [N] [W] [F], le 15 septembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 3 315 euros.



Ledit commandement a été notifié à la Commission des Actions de Prévention des Expulsions Locatives le 16 septembre 2022.



Pour s'opposer au paiement, Monsieur [N] [W] [F] soutient que le logement été affecté de désordres et que le versement de l'aide personnalisée au logement (APL) par la CAF a cessé à compter de janvier 2022 en raison de la non-transmission par le bailleur des quittances de loyer à cet organisme.



Dans ce contexte, Madame [I] [X] a, par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2022, assigné Monsieur [N] [W] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarbes aux fins d'obtenir le paiement des loyers impayés, la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.



Le juge des contentieux de la protection a rendu le jugement dont appel et en cours de procédure [N] [W] [F] et son épouse ont quitté les lieux suivant procès-verbal d'expulsion en date du 30 octobre 2024.





- Sur la résiliation du bail et l'exception d'inexécution


[N] [W] [F] soutient que la clause résolutoire n'est plus acquise, la commission de surendettement ayant décidé, le 19 décembre 2024, de l'effacement total de ses dettes, dont la dette locative à l'égard de son bailleur.

Il fait valoir, par ailleurs, avoir satisfait à son obligation de paiement des loyers alors même que le versement des APL a été suspendu à compter de janvier 2022 en raison de la non-transmission par Madame [I] [X] des quittances de loyer à la CAF, en violation de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989.



Il reproche à la bailleresse de ne pas lui avoir fait parvenir les quittances de loyer malgré les loyers payés ce qui a provoqué la suspension de l'APL à partir du mois de janvier 2022 le mettant en grande difficulté économique. Il communique un extrait bancaire montrant le paiement des loyers de janvier à mars 2022.



Il expose que le logement était indécent, tel qu'il résulte des conclusions des deux rapports de l'[Localité 6] Occitanie, datés du 12 septembre 2022 et du 30 novembre 2022, constatant de nombreux désordres et non-conformités susceptibles de porter atteinte à la santé des occupants.



Il indique, en outre, que la CAF a établi, sur la base de ces deux rapports, un constat de non-décence en date du 30 novembre 2022, emportant comme conséquence, en application des articles L843-1 du code de la construction et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le paiement par le locataire du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations logement qu'il aurait dû percevoir, sans que cela puisse fonder une action du bailleur en résiliation du bail.



En réponse, [I] [X] soutient que le dépôt du dossier de surendettement au mois d'août 2024 ne saurait remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire au 15 novembre 2022, résultant d'impayés de loyers, lesquelles ne peuvent être imputables ni à la suspension de l'aide au logement par la CAF, ni aux rapports de l'[Localité 6].



Elle précise que, du mois de juillet 2022 au mois de novembre 2022, [N] [W] [F] n'a pas procédé au règlement des loyers, même partiellement, et qu'il ne peut prétendre le contraire en produisant des justificatifs se rapportant seulement à une période de trois mois.

 

Elle ajoute que son locataire n'a pas été autorisé par le juge des contentieux de la protection à suspendre le paiement du loyer, déduction faite du versement de l'aide de la CAF.



Elle argue, par ailleurs, que la suspension des allocations par la CAF résulte du comportement de [N] [W] [F] qui a empêché la réalisation de travaux de réparation et de mise en conformité, ce que corrobore le courrier de cet organisme en date du 12 mai 2023.



Elle fait valoir enfin, reprenant la motivation du premier juge, que [N] [W] [F] ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution dès lors que l'inhabitabilité du logement n'a pas été retenue par les rapports de l'[Localité 6], d'autant que ce dernier et son épouse se sont maintenus dans les lieux.



* ** *



L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 



Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire. 



L'article 24 -I de la même loi prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 



Enfin, conformément à l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».



En l'espèce, il est constant que les conditions générales du contrat de bail conclu entre les parties contiennent une clause résolutoire en cas de non-paiement par le locataire du loyer.



Le 15 septembre 2022, [I] [X] a fait délivrer à [N] [W] [F] un commandement de payer la somme de 3 315 euros, visant la clause résolutoire, au titre d'impayés constatés en mai 2021, ainsi que sur la période courant d'avril 2022 à septembre 2022.


Elle produit aux débats un relevé de compte des loyers sur la période du 1er avril 2021 au 31 août 2023, faisant état de plusieurs impayés, notamment sur la période précédant la délivrance du commandement de payer.



[N] [W] [F] ne saurait affirmer que son loyer a été régulièrement payé et en intégralité en versant aux débats un extrait de compte bancaire couvrant uniquement la période de janvier 2022 à mars 2022, faisant abstraction des mois suivants, d'autant que les paiements effectués sur cette période ne sont pas contestés par la bailleresse.



Il est observé qu'il se contredit lui-même en produisant un état des règlements perçus par sa bailleresse en pièce n° 88, duquel il ressort qu'il n'a pas réglé son loyer entre avril 2022 et décembre 2022.



Au surplus, la mise en place d'un virement permanent est insuffisante à rapporter la preuve du paiement des loyers, dès lors que cet ordre bancaire peut être modifié, suspendu ou interrompu au bon vouloir du donneur d'ordre.



En outre, [N] [W] [F] ne peut se prévaloir des dispositions des articles L843-1 du code de la construction et 7 de la loi du 6 juillet 1989, lesquelles prévoient qu'en cas de constat de non-décence du logement par l'organisme payeur, le locataire n'est tenu, dans le délai courant entre la notification faite au propriétaire et l'exécution des travaux de mise en conformité, que du paiement du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations logement qu'il aurait dû percevoir, sans que cela puisse fonder une action du bailleur pour l'obtention de la résiliation du bail, alors même qu'il n'a procédé au règlement d'aucune somme entre avril 2022 et décembre 2022 et qu'en tout état de cause, le constat de non-décence établi le 30 novembre 2022 n'affecte que les loyers postérieurs à cette date, lesquelles ne fondent pas le commandement de payer du 15 septembre 2022.


[N] [W] [F] échoue également à démontrer avoir régularisé sa situation dans les deux mois suivant le commandement de payer, soit avant le 15 novembre 2022.



D'autre part, Monsieur [N] [W] [F] ne pouvait non plus s'opposer au paiement des loyers en invoquant que [I] [X] avait failli à son obligation de délivrance d'un logement décent. Certes, il est constant que l'Agence régionale de santé Occitanie a établi deux rapports en date des 12 septembre 2022 et 14 novembre 2022, concluant à l'existence de nombreux désordres constituant des non-conformités au code de la santé publique, au code de la construction et de l'habitation, au règlement sanitaire départemental et au décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent ; or, il ne résulte pas de ces rapports que le logement était inhabitable, les travaux préconisés permettant de remédier aux désordres, travaux auxquels Monsieur [N] [W] [F] s'est régulièrement opposé tout en se maintenant dans les lieux (voir encore en ce sens 3e Civ., 28 novembre 2024, pourvoi n° 23-18.135).



Par conséquent, l'exception d'inexécution doit être rejetée. Il s'ensuit que la clause résolutoire a valablement produit effet, mettant fin au bail au 15 novembre 2022.



Enfin, s'il est établi que le 19 décembre 2024, Monsieur [N] [W] [F] a été informé que la commission de surendettement a décidé de l'effacement total de ses dettes à l'issue d'une procédure de traitement de surendettement, cette décision n'est pas de nature à faire obstacle à l'effet de la clause résolutoire déjà acquise.



Dans ces conditions, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 15 novembre 2022 et ordonné la libération des lieux, ainsi que la restitution des clés dans le délai d'un mois à compter de la signification du premier jugement.





- Sur la demande de dommages-intérêts en raison d'une exécution provisoire fautive sur la demande de restitution des loyers 



Monsieur [N] [W] [F] est considéré comme occupant sans droit ni titre à compter du 15 novembre 2022. Il sera donc débouté de sa demande de condamnation de [I] [X] à des dommages et intérêts pour exécution provisoire fautive alors qu'il n'a pas justifié avoir réglé les causes du commandement de payer délivré le 15 septembre 2022 et que la résolution du bail était donc acquise par l'effet de la clause résolutoire.



Sa qualité d'occupant sans droit ni titre ne lui permet pas d'exiger de son ancienne bailleresse l' exécution de travaux dans l'appartement qu'il louait et ce d'autant plus qu'il a fait l'objet d'une procédure d'expulsion en date du 30 octobre 2024. Ce chef de demande est donc devenu sans objet.



Sa demande de restitution de l'intégralité des loyers versés depuis le 1er décembre 2019 jusqu'aux travaux sera également rejetée, l'intéressé n'ayant pas démontré que le logement était inhabitable et n'ayant pas été autorisé à suspendre le paiement des loyers dans le cadre d'une procédure judiciaire.





- Sur l'arriéré locatif



Monsieur [N] [W] [F] soutient avoir versé un trop- perçu de loyers de 329 euros et produit à l'appui de sa prétention la pièce n° 88, correspondant à un tableau récapitulatif des paiements réalisés par ses soins et par la CAF au profit de sa bailleresse, actualisé au mois d'octobre 2024.


[I] [X] n'a pas répondu sur ce point mais produit un tableau identique actualisé au mois d'août 2023.



Cela posé, en droit, selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En l'espèce, les tableaux chiffrés produits par les deux parties concordent pour établir qu'il reste dû par le locataire au mois d'août 2023 la somme de 4 151 euros.



Cependant, seul le tableau chiffré produit par Monsieur [N] [W] [F] porte sur la période postérieure, courant jusqu'au mois d'octobre 2024, date de son expulsion. 



S'il justifie des versements effectués par ses soins sur cette période, il ne verse en revanche aucun document établissant les virements qui auraient été effectués par la CAF au profit de sa bailleresse. Ainsi, les montants qu'il avance à ce titre ne reposent donc que sur ses propres allégations. Aucune mise en balance ne peut être opérée.


Par conséquent, [N] [W] [F] sera débouté de sa demande de remboursement d'un trop-versé insuffisamment justifiée.



La décision déférée sera confirmée sur la condamnation à payer les indemnités d'occupation à compter du 1er janvier 2024 jusqu'à la date de départ des lieux sauf à préciser que celui-ci est intervenu le 30 octobre 2024, date de son expulsion et que la condamnation sera prononcée en quittances ou deniers, compte tenu des versements intervenus à ce titre.





- Sur l'indemnisation du trouble de jouissance invoqué par Monsieur [N] [W] [F]


Monsieur [N] [W] [F] soutient que sa bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent posée à l'article 1719 du code civil, se fondant sur les deux rapports de visite de l'[Localité 6] Occitanie en date des 12 septembre 2022 et 14 novembre 2022 ainsi que sur le constat de non-décence établi par la CAF.



En réponse, [I] [X] soutient que le défaut du logement est imputable au locataire, lequel a manqué à son obligation d'entretien, l'état des lieux faisant état d'un bien en « bon » état, et a fait obstacle à toute intervention destinée à remédier aux désordres.



En droit, en application de l'article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1719 du code civil, le bailleur doit répondre du préjudice de jouissance causé à son locataire en raison du manquement à son obligation de délivrance.



En l'espèce, il ressort des rapports de l'[Localité 6] Occitanie en date des 12 septembre 2022 et 14 novembre 2022 que le logement présente de nombreux désordres :
«Installation électrique dangereuse du fait de la présence d'au moins une prise de courant 3 pôles non raccordée à la terre dans la chambre 2 et dans la pièce principale du 1er étage ainsi qu'au moins une prise de courant mal fixée dans la chambre ;
L'absence de garde-corps à la fenêtre de la pièce principale du 1er étage et au niveau de l'espace sous comble ;
Le raccordement du poêle à bois qui semble non conforme, l'absence d'entretien annuel obligatoire du poêle à bois et de la chaudière à fioul ;
Le système de ventilation non conforme (absence d'entrée d'air dans la pièce à vivre, la pièce principale du 1er étage, les chambres 1,4 et 5 ; amenées d'air frais de la salle de bain et du cabinet d'aisances à obturer ; détalonnage des portes de la salle de bain et de la dalle d'eau du cabinet d'aisances à réaliser) ;
La présence d'humidité au niveau des cloisons séparatives entre la cuisine et le couloir, entre la chambre 1 et le couloir ;
La porte en bois de la cuisine, donnant vers l'extérieur, non étanche à l'air ».



Le rapport précise également que certains de ces désordres peuvent porter atteinte à la santé des occupants.



Il est certain que ces désordres et non-conformités sont de nature à troubler la jouissance paisible des lieux de Monsieur [N] [W] [F] et son épouse, sans toutefois rendre ceux-ci inhabitables.



Comme l'a exactement rappelé le premier juge, l'acceptation des lieux par le locataire, lors de son entrée en jouissance, ne peut entraîner renonciation à un logement décent.



Toutefois, il apparaît que [N] [W] [F] a eu un comportement réfractaire en s'opposant aux interventions des prestataires engagés par [I] [X], et ce en dépit de multiples relances.









L'altercation du 14 avril 2022 intervenue entre [N] [W] [F] et [I] [X] lors d'une visite des lieux par Monsieur [G], chauffagiste, ne sera pas prise en compte, chacune des parties se renvoyant la responsabilité de l'incident.



Il est par contre établi que [I] [X] a, à plusieurs reprises, proposé l'intervention de plusieurs artisans à [N] [W] [F] afin de remédier aux désordres par lettres recommandées avec accusé de réception des 15 avril 2022, 12 mai 2022, 30 mai 2022 et 22 juin 2022, mais a été confrontée au mutisme de ce dernier.



Également, une sommation lui a été signifiée le 12 août 2022, destinée à permettre l'accès aux lieux au cabinet [P] [R] - Expert Immobilier mandaté par [I] [X] - aux fins de diagnostic, mais là encore, aucune suite favorable n'y sera donnée.



[N] [W] [F] poursuivra son attitude obstructionniste même après le premier rapport de l'[Localité 6] Occitanie, sans pouvoir légitimement justifier ce refus en arguant qu'il restait dans l'attente de la seconde visite.



Par son comportement, il a contribué à la réalisation de son propre préjudice, sans pouvoir prétendre à l'indemnisation d'un préjudice de jouissance dans les proportions réclamées.



Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il lui a alloué la somme de 300 € pour trouble de jouissance locative.





- Sur la délivrance des quittances de loyer


Monsieur [N] [W] [F] soutient que Madame [I] [X] lui a causé un préjudice qu'il évalue à 3 000 euros, en ne lui délivrant pas les quittances de loyers comme lui oblige l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui a entraîné la suspension des APL par la CAF, le plaçant dans une situation financière difficile.



Il demande la condamnation de Madame [I] [X] à lui délivrer sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la signification de l'arrêt, les quittances de loyer pour les mois de décembre 2019 à novembre 2024.



[I] [X] n'apporte aucune réponse sur ce point.



Cela posé, en droit, selon l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.



En l'espèce, il ressort des échanges de mails entre Monsieur [N] [W] [F] et la CAF que Madame [I] [X] n'a pas déclaré le montant du loyer du mois de juillet 2021 malgré plusieurs relances, ce qui a empêché cet organisme de calculer les droits de Monsieur [N] [W] [F] pour les mois de janvier, février et mars 2022, le privant ainsi des APL.


L'allocation personnalisée au logement constitue une aide fondamentale qui permet aux bénéficiaires de réduire le coût du loyer en fonction de leurs revenus ; la suspension de cette aide, fût-elle limitée à trois mois, a forcément eu une incidence sur la situation financière de Monsieur [N] [W] [F] et de son épouse, devant débourser une somme supplémentaire pour un manquement qui ne leur est pas imputable.



Il leur sera alloué un préjudice à hauteur de 300 euros.


La demande de délivrance sous astreinte de l'ensemble des quittances de loyer depuis le 1er décembre 2019 jusqu'au 15 novembre 2022 est devenu sans objet étant donné le départ des lieux des locataires.





- Sur la demande de dommages et intérêts du bailleur


Madame [I] [X] sollicite, sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil, la condamnation de Monsieur [N] [W] [F] à 2 000 euros de dommages et intérêts pour avoir manqué à ses obligations en :


installant un poêle à bois sans autorisation préalable ;

utilisant illégalement un terrain jouxtant le bien loué pour y exercer une activité professionnelle non autorisée, en l'occurrence un élevage canin clandestin ;

ne procédant pas à l'entretien de la chaudière ;

créant une cloison et réalisant des travaux d'électricité.




En réponse, [N] [W] [F] affirme n'avoir fait que remplacer le poêle déjà présent lors de son entrée dans les lieux.



Il indique, par ailleurs, que ni le bail ni l'état des lieux ne l'interdisaient de détenir des chiens, précisant que la clôture où étaient logés les chiens existait au moment de l'état des lieux. Il expose que le terrain loué a une superficie de 2 100 m² et non de 100 m² comme tente de le faire croire sa bailleresse. En outre, il nie exercer une activité illégale d'élevage, produisant plusieurs attestations de témoignage à l'appui de ses prétentions.


Il conteste enfin avoir modifié une pièce sans autorisation, expliquant qu'il s'agissait d'une cloison amovible.



Cela posé, en droit, selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'exécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.


La responsabilité suppose donc la démonstration d'un manquement contractuel, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre le manquement et le préjudice.



Par ailleurs, l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé :
[']
b) d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le

contrat de location ;
c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans

les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu

par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas

introduit dans le logement ;
d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au

contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies

par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice

de construction, cas fortuit ou force majeure ['] ;
e) de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux

d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6 ['] ;

f) de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ['].



En l'espèce, [I] [X] invoque plusieurs manquements de Monsieur [N] [W] [F] à ses obligations de locataire, sans préciser la nature ni l'étendue des préjudices qui en seraient résultés.



Elle se borne à évaluer son dommage à la somme de 2 000 euros, or aucun préjudice certain et établi ne ressort des pièces du dossier, qui soit en lien de causalité avec les manquements imputés aux locataires.



Il appartient au bailleur de prouver son préjudice, lequel doit être certain, notamment par la production de devis ou de tout élément démontrant la réalité des travaux nécessaires.



La demande indemnitaire de Madame [I] [X] sera donc rejetée après infirmation du jugement sur ce point.





- Sur le préjudice moral de Monsieur [N] [W] [F]



[N] [W] [F] sollicite la réparation de son préjudice moral à hauteur de 3 000 euros, invoquant également celui de sa compagne.



Selon l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



En l'espèce, [N] [W] [F] et [E] [B] [V] produisent deux certificats médicaux en date du 18 septembre 2022, faisant état d'un trouble anxieux, sans toutefois établir un lien de causalité avec un manquement de Madame [I] [X].


Le médecin se contente de retranscrire les déclarations des intéressés, lesquelles affirment que leur anxiété découle d'un contentieux administratif.


En outre, les autres pièces médicales versées aux débats ne présentent aucun lien avec le litige, de sorte qu'elles ne permettent pas de caractériser un préjudice imputable à la procédure ou au comportement de [I] [X].



[N] [W] [F] sera donc débouté de sa demande.



Le jugement déféré sera donc confirmé en toutes ses dispositions sauf à préciser que Monsieur [N] [W] [F] sera condamné à payer, en deniers ou quittances à Madame [I] [C] épouse [X] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er janvier 2024 jusqu'au 30 octobre 2024, date de libération des lieux.



La somme de 1 500 € sera allouée à [I] [C] épouse [X] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Infirmant partiellement le jugement déféré :



Condamne [I] [C] épouse [X] à payer [N] [W] [F] une somme de 300 € à titre de dommages-intérêts pour manquement à l'obligation de délivrer au locataire des quittances de loyer.



Déboute [I] [C] épouse [X] de sa demande en dommages et intérêts pour manquements fautifs de son locataire dans l'exécution de son obligation de jouissance paisible des lieux.







Confirme le jugement déféré en toutes ses autres dispositions sauf à préciser la condamnation de Monsieur [N] [W] [F] à payer à Madame [I] [C] épouse [X] une indemnité d'occupation en ces termes :



Condamne Monsieur [N] [W] [F] à payer à Madame [I] [C] épouse [X] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er janvier 2024 jusqu'au 30 octobre 2024, date de libération des lieux, et prévoit que le règlement de cette indemnité d'occupation se fera en deniers ou quittances.



Y ajoutant :



Condamne [N] [W] [F] à payer à [I] [C] épouse [X] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile



Dit [N] [W] [F] tenu aux dépens.





Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par Monsieur MAGESTE, Greffier, suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,