Cour d'Appel · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 20 janvier 2026

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 20 JANVIER 2026









N° RG 25/03447 - N° Portalis DBVJ-V-B7J-OLBP









S.N.C. FONCIERE FT [Localité 19]



c/



Madame [N] [R] épouse [O]

S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES

S.C.P. CBF ASSOCIES

S.E.L.A.R.L. EKIP'

S.E.L.A.R.L. [Z] [W]

S.A.S. BEG INGENIERIE

S.A. AXA FRANCE IARD























Nature de la décision : AU FOND





















Notifié aux parties par LRAR le :





Grosse délivrée le : 20 janvier 2026



aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 30 avril 2025 (R.G. 2024L449) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 04 juillet 2025





APPELANTE :



S.N.C. FONCIERE FT [Localité 19], immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le numéro 490 660 198, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 6]



Représentée par Maître Hélène SEURIN de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX assistée par Michaël BENMUSSA avocat au barreau de PARIS





INTIMÉES :



Madame [N] [R] épouse [O], prise en sa qualité de contrôleur à la procédure collective de la SNC FONCIERE FT [Localité 19], née le [Date naissance 3] 1959 à [Localité 18], de nationalité Française, demeurant [Adresse 12]



Non représentée 



S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [F] [E], ès qualité d'administrateur judiciaire de la SNC FONCIERE FT [Localité 19], domicilé en cette qualité [Adresse 1]



SCP CBF ASSOCIES, prise en la personne de Maître [J] [I], ès qualité d'administrateur judiciaire de la SNC FONCIERE FT MARSEILLE, domicilié en cette qualité [Adresse 13]



Représentées par Maître Frédéric CUIF de la SELARL LX BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistées de Maître Bernard QUESNEL, avocat au barreau de BORDEAUX



S.E.L.A.R.L. EKIP', prise en la personne de Maître [B] [K], agissant ès-qualités de mandataire judiciaire de la SNC FONCIERE FT [Localité 19], domicilié en cette qualité [Adresse 7]



S.E.L.A.R.L. [Z] [W], prise en la personne de Maître [Z] [W], agissant ès-qualités de mandataire judiciaire de la SNC FONCIERE FT [Localité 19], domiciliée en cette qualité [Adresse 4]



Représentées par Esther RENTING substituant Maître Olivier BOURU, avocat au barreau de BORDEAUX



S.A.S. BEG INGENIERIE, immatriculée au RCS d'[Localité 21] sous le numéro 478 342 579, en sa qualité de contrôleur à la procédure collective de la SNC FONCIERE FT [Localité 19], domiciliée [Adresse 10]



Représentée par Maître Mathieu GIBAUD de la SAS DELTA AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Caroline KUNZ de la SELARL PARETO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS 



S.A. AXA FRANCE IARD, immatriculée au RCS de [Localité 20] sous le numéro 722 057 460, en sa qualité de contrôleur à la procédure collective de la SNC FONCIERE FT [Localité 19], domiciliée [Adresse 11]



Représentée par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Eléonore ADDUARD de la SCP CORDELIER, avocat de PARIS 





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 09 décembre 2025 en audience publique, devant la Cour composée de :



Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, 

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Bérengère VALLEE, Conseiller



qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT





ARRÊT :



- par défaut



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE:



1- La SNC Foncière FT [Localité 19] (ci-après également dénommée FFTM), constituée le 16 juin 2006, a une activité de gestionnaire de biens immobiliers.



Le 27 juin 2006, elle a acquis auprès de la SNC 26 [Localité 16], au prix de 24 millions d'euros, un immeuble situé au [Adresse 2], afin de le réhabiliter et d'y réaliser un programme de promotion immobilière, en vue de la réalisation d'une résidence senior avec services, de 100 logements destinés à la vente en l'état futur d'achèvement, et d'une galerie commerciale. 



Pour cette opération, elle a souscrit auprès de la SA AXA France Iard une garantie financière d'achèvement (ci-après GFA).



Le 20 mai 2022, la société FFTM a cédé à la société MG [Localité 16], en l'état futur d'achèvement,  plusieurs appartements'non'achevés'pour'un prix de 11'570'400 €, le paiement étant différé à l'achèvement et à la livraison.



Par jugement du 22 février 2023, le tribunal de commerce de Bordeaux a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société FFTM, a fixé provisoirement au 17 février 2023 la date de la cessation des paiements, a désigné M. [G] en qualité de juge-commissaire, la SELARL Ekip' et la Selarl FIRMA (ensuite remplacée par la SELARL [Z] [W]) en qualité de mandataires judiciaires, les SCP CBF et Selarl Ajassociés, en qualité d'administrateurs judiciaires avec mission de surveillance, et a appliqué à cette procédure les dispositions du titre III du livre VI du code de commerce.



Les sociétés Axa France Iard et BEG Ingéniérie ont été désignées en qualité de contrôleurs.



Le montant du passif déclaré entre les mains des mandataires judiciaires s'élève à 353 725 447,02 €.



La société FFTM a procédé à des contestations de créances pendantes devant le juge-commissaire, pour un montant total de 295 982 500 €.



Par jugement successifs en date du 19 avril 2023, puis 19 juillet 2023, la société Foncière FT [Localité 19] a été autorisée à poursuivre son activité jusqu'au 22 février 2024.



À la suite de la requête du Ministère public du 14 février 2024, le tribunal a prolongé exceptionnellement la période d'observation jusqu'au 22 août 2024 en convoquant les parties à l'audience du 12 juin 2024.



Par requête du 6 juin 2024, les co-mandataires judiciaires ont déposé une requête tendant à la conversion de la procédure de redressement judiciaire en liquidation judiciaire.



Le 17 juillet 2024, le débiteur a déposé au greffe un plan de continuation prévoyant le remboursement sur quatre ans du passif non contesté.



68 créanciers représentant 24.09 % du passif déclaré ont refusé le plan.



54 créanciers n'ont pas répondu, en ce compris le créancier Compartiment FIB représentant 170 142 186.48 € du passif déclaré.



Les co-administrateurs ont émis un avis favorable et ont demandé au tribunal d'arrêter le plan tel que proposé, en soulignant que la liquidation judiciaire annihilerait toute perspective d'accord avec BEG Ingéniérie, et [H], permettant d'aboutir à une réduction de passif d'environ 18 M€.



Les comandataires judiciaires ont sollicité le prononcé de la liquidation judiciaire, en rappelant que la société FT [Localité 19] ne démontre pas la faisabilité économique du plan, et n'a produit aucun prévisionnel démontrant une reprise d'activité.





2- Par jugement rendu le 30 avril 2025, le tribunal de commerce de Bordeaux a :



- joint les instances et statuant publiquement par jugement contradictoire remis au Greffe et en premier ressort,



Après avoir entendu les co-administrateurs judiciaires,

Après avoir entendu les comandataires judiciaires,

Après avoir entendu les contrôleurs en leurs observations écrites

Après avoir entendu le débiteur et ses conseils,

Après avoir entendu Monsieur le juge-commissaire en son rapport écrit,

Après avoir entendu le ministère public,



- rejeté le plan de redressement proposé par la société Foncière FT [Localité 19],

- prononcé la liquidation judiciaire de la société Foncière FT [Localité 19],

- mis fin à la période d'observation,

- mis fin à la mission des co-administrateurs judiciaires,

- désigné la Selarl [W] et la Selarl Ekip' een qualité de coliquidateurs judiciaires avec les missions prévues par la loi,

- maintenu M. [G] en qualité de juge-commissaire,

- fixé à deux ans le délai dans lequel le tribunal devra examiner la clôture de la liquidation judiciaire,

- dit que le présent jugement sera signi'é par acte extrajudiciaire au débiteur avec convocation de celui-ci d'avoir à comparaître à I'audience du 05 Avril 2027 à 09 heures 40 au tribunal de commerce de Bordeaux, place de la Bourse pour que soit examinée la clôture de la procédure conformément aux dispositions de l'article L 643-9 du code de commerce,

- dit que les dépens seront affectés en frais privilégiés de la procédure de liquidation judiciaire,

- ordonné les avis et mentions prévues par les articles R 641-1, R641-7, R621-7 et R621-8 du code de commerce.





3- Par déclaration en date du 4 juillet 2025, la société Foncière FT [Localité 19] a relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués, intimant les sociétés CBF Associés et Ajassociés ès qualités, Ekip' et [Z] [W] ès qualités, Mme [R] épouse [S], BEG Ingénierie, Axa France Iard en leur qualité de contrôleurs à la procédure collective de la société Foncière FT [Localité 19].





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :



4- Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 04 septembre 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Foncière FT [Localité 19] demande à la cour de :

 

Vu l'article 562 du code de procédure civile,

Vu les articles L.631-15 II, R.626-17 et R.631-3 du code de commerce,

Vu la jurisprudence,

Vu la doctrine,

Vu les pièces versées aux débats



À titre principal,

- annuler le jugement du 30 avril 2025 en ce qu'il convertit la procédure de redressement judiciaire de la société Foncière FT [Localité 19] en liquidation judiciaire, compte tenu du défaut de motivation du jugement,



Subsidiairement,

- infirmer le jugement du 30 avril 2025 en ce qu'il a :

« - rejeté le plan de redressement proposé par la société Foncière FT [Localité 19], 

-prononcé la liquidation judiciaire de la société société Foncière FT [Localité 19],

- mis fin à la période d'observation,

- mis fin à la mission des coadministrateurs judiciaires,

- nommé la Selarl [W], sise [Adresse 5], et la Selarl Ekip', sise [Adresse 9], en qualité de coliquidateurs judiciaires avec les missions prévues par la loi,



- maintenu Monsieur [F] [G] en qualité de Juge commissaire,

- fixé à deux ans le délai dans lequel le tribunal devra examiner la clôture de la liquidation judiciaire,

- dit que le présent jugement sera signifié par acte extrajudiciaire au débiteur avec convocation de celui-ci d'avoir à comparaître à l'audience du 5 avril 2027 à 9 heures 40 au tribunal de commerce de Bordeaux, place de la Bourse, pour que soit examinée la clôture de la procédure conformément aux dispositions de l'article L 643-9 du code de commerce,

- dit que les dépens seront affectés en frais privilégiés de la procédure de liquidation judiciaire,

- ordonné les avis et mentions prévues par les articles R 641-1, R 641-7, R621-7 et R 621-8 du code de commerce »



Statuant à nouveau:



- adopter le plan de redressement présenté par la société Foncière FT [Localité 19],



À défaut,



- enjoindre à la société de présenter un plan de redressement modifié,



En tout état de cause,

- dire n'y avoir lieu à conversion de la procédure de redressement judiciaire de la société Foncière FT [Localité 19] en liquidation judiciaire.





5- Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 03 octobre 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, les sociétés CBF Associés et Ajassociés ès qualités demandent à la cour de :



Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Vu les articles L631-15 II et R631-1 du code de commerce ;



À titre principal,

- annuler le jugement du 30 avril 2025 en ce qu'il convertit la procédure de redressement judiciaire de la société Foncière FT [Localité 19] en liquidation judiciaire, compte tenu du défaut de motivation du jugement,



Subsidiairement,

- infirmer le jugement du 30 avril 2025 en ce qu'il a :

« Rejette le plan de redressement proposé par la société Foncière FT [Localité 19],

Prononce la liquidation judiciaire de la société Foncière FT [Localité 19],

Met fin à la période d'observation,

Met fin à la mission des coadministrateurs judiciaires,

Désigne la Selarl [W], sise [Adresse 5], et la Selarl Ekip', sise [Adresse 8], en qualité de coliquidateurs judiciaires avec les missions prévues par la loi, 

Maintient Monsieur [F] [G] en qualité de Juge commissaire,

Fixe à deux ans le délai dans lequel le tribunal devra examiner la clôture de la liquidation judiciaire,

Dit que le présent jugement sera signifié par acte extrajudiciaire au débiteur avec convocation de celui-ci d'avoir à comparaître à l'audience du 5 avril 2027 à 9 heures 40 au tribunal de commerce de Bordeaux, place de la Bourse, pour que soit examinée la clôture de la procédure conformément aux dispositions de l'article L643-9 du code de commerce, 







Dit que les dépens seront affectés en frais privilégiés de la procédure de liquidation judiciaire,

Ordonne les avis et mentions prévues par les articles R641-1, R641-7, R621-7 et R621-8 du code de commerce »



Statuant à nouveau

- adopter le plan de redressement présenté par la société Foncière FT [Localité 19],



À défaut,

- enjoindre à la société de présenter un plan de redressement modifié,



En tout état de cause,

- dire n'y avoir lieu à conversion de la procédure de redressement judiciaire de la société Foncière FT [Localité 19] en liquidation judiciaire.

- statuer ce que de droit sur les dépens.





6- Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 02 octobre 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, les sociétés Ekip' et [Z] [W] ès qualités demandent à la cour de :

- déclarer recevable mais mal fondé l'appel de la société Foncière FT [Localité 19] ; 

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Bordeaux le 30 avril 2025 ; 

- ordonner l'emploi des dépens en frais privilégiés de la procédure. 





7- Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 06 octobre 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Axa France Iard demande à la cour de :



Vu les articles L631-5 II, R 626-17 et R631-3 du code de commerce, 

Vu les pièces, 



- confirmer le jugement rendu le 30 avril 2025 par le tribunal de commerce de Bordeaux en toutes ses dispositions ;

- condamner la société Foncière FT [Localité 19] à verser à Axa France Iard la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens. 





8- Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 08 octobre 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société BEG Ingénierie demande à la cour de :



Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,



- juger que la créance de la société BEG Ingenierie dont la société FFTM reconnaît expressément le bien-fondé est de 9 381 000 € et non de 3 869 774,70 € comme indiqué à tort par l'appelante ;

- statuer ce que de droit sur la demande formée par FFTM d'annuler et/ou d'infirmer le jugement déféré qui a converti la procédure de redressement judiciaire de la société FFTM en liquidation judiciaire ;

- admettre au passif de la société Foncière FT [Localité 19] la créance de la société BEG Ingénierie à hauteur de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Mme [R] n'a pas constituée avocat alors qu'elle a reçu la signification de la déclaration d'appel et des conclusions d'appelant par acte de commissaire de justice remis le 17 septembre 2025, remis dans les conditions prévues à l'article 659 du code de procédure civile.



Par avis du 24 novembre 2025, régulièrement porté à la connaissance des parties par message électronique, le ministère public déclare s'en rapporter sur la recevabilité de l'appel, considère que le jugement est motivé et demande la confirmation du jugement sur le fond.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 novembre 2025.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées. 



MOTIFS DE LA DECISION:



Sur la recevabilité:



9- En l'absence de toute preuve de la notification du jugement, ayant fait courir le délai d'appel, il convient de déclarer recevable l'appel interjeté par la société Foncière FT [Localité 19] par déclaration du 4 juillet 2025.



Sur l'annulation du jugement pour défaut de motivation:



Moyens des parties: 



10- Au visa des articles 455 et 458 du code de procédure civile, la société FFTM sollicite l'annulation du jugement entrepris pour défaut de motivation, le tribunal n'ayant pas démontré le caractère manifestement impossible du redressement pour que la conversion en liquidation judiciaire soit prononcée, comme prévu par l'article L631-15 II du code de commerce.



11- Les sociétés CBF Associés et Ajassociés ès qualités demandent également la nullité du jugement pour défaut de motivation et développent les mêmes moyens que la société FFTM.



12- Les sociétés Ekip' et [Z] [W] ès qualités sollicitent la confirmation du jugement et ne développent aucun moyen en réponse. 



13- La société AXA n'a pas conclu sur ce point.



14- La société BEG Ingénierie s'en rapporte à la sagesse de la cour.



Réponse de la cour: 



15- En l'espèce, le tribunal de commerce n'a pas entendu exercer son pouvoir d'office et il a été saisi d'une requête déposée par les comandataires judiciaires, en date du 6 juin 2024, tendant à la conversion de la procédure de redressement judiciaire en liquidation judiciaire.

Dès lors, contrairement à ce que soutiennent les coadministrateurs judiciaires, la nullité du jugement n'est pas encourue pour violation des dispositions de l'article R. 631-3 du code de commerce, celles-ci n'étant pas applicables en l'espèce.





16- Par ailleurs, il résulte des articles 455 et 458 du code de procédure civile que le jugement doit être motivé, à peine de nullité. 



17- En l'espèce, en pages 13 et 14 du jugement, le tribunal a énoncé de manière détaillée et motivée les circonstances de fait devant conduire selon lui au rejet du plan proposé par le débiteur, dont il a relevé les insuffisances, et au vu de ces circonstances il a pu, sans encourir le grief de nullité du jugement, en déduire la nécessité de prononcer la liquidation judiciaire, l'impossibilité manifeste de redressement ressortant des éléments précisément analysés. 



Il convient donc de dire n'y avoir lieu à nullité du jugement.





Sur le plan présenté et la conversion éventuelle en liquidation judiciaire:



Moyens des parties: 



18- La société FFTM demande à la cour, au visa des articles L626-2, L631-15 II et L640-1 du code de commerce, l'adoption du plan de redressement présenté et à défaut qu'elle soit enjointe de présenter un plan de redressement modifié. 

Elle soutient que le plan proposé satisfait aux exigences légales, avec règlement de 100% du passif non contesté sur 4 ans conformément à l'article L.626-10 du code de commerce notamment par des cessions d'actifs selon un calendrier conservateur de leur valeur ; qu'une conversion en liquidation judiciaire ne semble pas être une issue plus favorable à la collectivité des créanciers qu'un plan de redressement par voie de continuation ; que le moyen tiré de l'absence d'activité faute de locataire à ce jour pour occuper son bien immobilier est inopérant conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation ; que le montant des créances contesté est très important, et que la société n'emploie aucun salarié.

Elle ajoute que si des garanties complémentaires devaient être fournies quant à la bonne exécution du plan, des ajustements peuvent être proposés pour sécuriser davantage son exécution et elle affirme être à jour de l'ensemble de ses charges courantes depuis le jugement d'ouverture, de sorte qu'il n'existe aucune urgence particulière à demander la conversion de la procédure en liquidation.



19- Les sociétés CBF et Ajassociés ès qualités soulignent que la conversion en liquidation judiciaire doit être écartée au profit d'une modification du plan si celui ci n'est pas totalement irréalisable; et que le projet de plan proposé constitue une solution plus avantageuse pour les créanciers.



20- Les sociétés Ekip' et [Z] [W] ès qualités sollicitent la confirmation du jugement, soutenant, que la société FFTM a perdu sa qualité de maître d'ouvrage sur les biens garanties par la compagnie Axa,et qu'elle n'a plus aucune activité. 

Elles indiquent faire leur les conclusions du tribunal quant aux conditions relatives du paiement de la cession intervenue en mai 2022, filiale du groupe FIB, qui ont dégradé durablement et sérieusement la capacité de la société appelante à soutenir son activité qui était déjà réduite, voire avait disparu, du fait du dérapage budgétaire.



21- La société AXA France Iard sollicite la confirmation du jugement, soutenant que la GFA ne s'applique pas à la vente intervenue entre les sociétés MG [Localité 16] et FFTM et que seul le garant est fondé à percevoir le solde des prix de vente ; que le prévisionnel des travaux est supérieur à celui mentionné dans le plan de redressement ; et que la société FFTM ne justifie pas des lots de parking qu'elle entend céder pour 1,5 millions d'€.



22- La société BEG Ingénierie soutient que le passif à prendre en considération est de 9 381 000 € exposant qu'aucun protocole transactionnel n'a été signé, que les discussions entre les conseils des parties sont confidentielles, qu'elle a interjeté appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 21 décembre 2023 limitant sa créance à 3 869 774,70 € dont l'instance est pendante ; que par jugement du 29 septembre 2025, le tribunal de commerce de Bordeaux a fixé sa créance contre la société MG Bonneveine à la somme de 8 585 970,86 €.



Réponse de la cour: 



23- La procédure de redressement judiciaire a été ouverte le 22 février 2023, de sorte que les dispositions applicables sont celles de l'article L. 626-10 du code de commerce dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2021-1193 du 15 septembre 2021 en vigueur depuis le 1er octobre 2021.



24- Selon les dispositions de l'article L.631-1 du code de commerce, la procédure de redressement judiciaire est destinée à permettre la poursuite de l'activité de l'entreprise, le maintien de l'emploi et l'apurement du passif. Elle donne lieu à un plan arrêté par jugement à l'issue d'une période d'observation et, le cas échéant, à la constitution de classes de parties affectées, conformément aux dispositions des articles L. 626-29 et L. 626-30. 



25- Il résulte par ailleurs de la combinaison des articles L. 626-10, alinéa 1er et L. 626-21 du code de commerce, applicables au plan de redressement par renvoi de l'article L. 631-19 I, que le plan de redressement doit prévoir le règlement de toutes les créances déclarées, même si elles sont contestées et que l'inscription au plan d'une créance contestée ne préjuge pas de son admission définitive au passif, les sommes à répartir correspondant à cette créance n'étant versées au créancier qu'une fois sa créance admise.

En outre, lorsqu'en application de l'article L. 626-10, alinéa 2 du code de commerce, les engagements pris ont été établis sur la base d'une attestation de l'expert-comptable ou du commissaire aux comptes, le plan de redressement doit prévoir, outre le règlement des créances déclarées admises ou non contestées, celui des créances identifiables dans la comptabilité du débiteur, qu'elles soient ou non contestées.



26- Il est constant, par ailleurs, que le tribunal saisi d'une demande d'arrêté de plan ne peut, même s'il y est invité, apprécier le caractère sérieux ou abusif d'une déclaration de créance, seul le juge-commissaire ayant le pouvoir de statuer en matière d'admission de créances.



27- En l'espèce, le passif déclaré s'élève à la somme de 353 187 364.54 €, selon les indications des mandataires judiciaires, avec comme créanciers principaux:



AXA France: 59'241'929 € à titre chirographaire échu, 

-soit 36'902'000 € 

 représentant 100 % du montant de la garantie extrinsèque d'achèvement portant sur les appartements et la résidence senior (garantie AXA du 27 octobre 2017),

-23'039'929 € représentant 100 % du montant de la garantie extrinsèque d'achèvement portant sur les commerces L (garantie AXA du 27 octobre 2017)



Compartiment Sub-Fund 10 de Cheyne French Funding: 111 090 635.48 € au titre d'une convention de crédit conclue le 18 mars 2021



Compartiment FIB: 59 051 551 € (compartiment de ETRAPH Finance SCA) au titre d'un bordereau [P]



MG [Localité 16]: 36 902 000 € 



Immobilier NC4: 16 539 742.34 € (créance intragroupe),



[H]: 9 494 281 €



Le débiteur a procédé à des contestations de créances pour un montant total de 295 982 500 €, et a saisi le juge-commissaire de différentes procédures de contestation qui sont toujours en cours. 



La société appelante fonde donc ses engagements sur la base d'un passif non contesté de 3 434 754 €, attesté par son expert-comptable LEX et Associés, qu'elle propose de rembourser sur 4 ans.



28- Il doit être observé, dès ce stade, que le plan soumis au tribunal n'est pas conforme aux principes rappelés ci-dessus, en ce qu'il se borne à proposer le remboursement de seulement 9.7 % du montant des créances déclarées, et qu'il ne comporte aucune indication sur les ressources financières nécessaires pour assurer le remboursement des créances contestées qui seraient ensuite admises à l'issue des procédures en cours devant le juge commissaire.



Concernant l'activité:



29- La SNC Foncière FT [Localité 19] a pour objet social l'acquisition, la prise à bail et l'exploitaiton de tous biens immobilier, son capital social est de 1000 €; il est détenu à 99,9 % par la société Immobilier NC4, et à 0.1% par la société Immobilier NC3 (toutes ces sociétés faisant partie du groupe FIB).



30- Elle réalisait en qualité de promoteur le programme immobilier dénommé 'le Bao', au terme duquel elle devait commercialiser à [Localité 19] 100 logements dans le cadre de ventes en l'état futur d'achèvement, une résidence senior avec service et une galerie commerciale, après réhabilitation d'un immeuble acquis pour 24 millions d'euros. 



31- Le 18 mars 2021, la SNC Foncière FT [Localité 19] a cédé au prix de 53 987 000 € (sans plus-value) à la société Immobilier NC1 une partie du programme (la résidence senior avec services et les stationnements associés, la galerie commerciale et les stationnements associés), afin de financer le surcoût des travaux (alors que le budget estimé était de 34 M€, la société Foncière FT [Localité 19] a d'ores et déjà réglé plus de 71 M€ aux entreprises).



32- 80 lots ont été cédés à des particuliers en VEFA, et des appels de fonds ont été reçus pour un montant total de 20.5 M€, portés en comptabilité en produits constatés d'avance.



33- Le 20 mai 2022, elle a cédé en VEFA à la société MG [Localité 16] 20 lots non terminés, au prix de 11.5 M€, payable en totalité à la livraison des biens.



34- Le 25 novembre 2022, elle a cédé à la société Immobilier NC8 un immeuble à usage de bureaux au prix de 1,620 K€ payé par compensation.



35- Dans ses conclusions devant la cour, elle indique demeurer propriétaire d'un certain nombre de parkings restant à céder, dont elle ne précise pas le nombre ni d'éléments objectifs de valeur. 

L'attestation délivrée le 1er octobre 2024 par Maître [A], notaire à [Localité 22], fait ainsi état de la propriété d'un ensemble immobilier formant le volume 1 d'un ensemble immobilier sis à [Localité 19], à l'angle de l'[Adresse 14] et de l'[Adresse 15], sans autre précision sur la nature exacte de ces biens.







36- Les derniers comptes annuels repris dans le projet de plan font état d'un chiffre d'affaires de 1000 € sur l'exercice 2022, et de 0 € sur l'exercice 2023.

Sur l'exercice 2023 (page 8/17 du projet de plan), l'actif est mentionné pour 72 870 365 €, composé des immobilisations en cours (travaux en cours, pour 48 M€), des créances fournisseurs (14M€) et des créances clients et comptes rattachés (8M€).



37- Au 11 juillet 2024, le compte de la société Foncière FT [Localité 19] au sein de la trésorerie globale des sociétés en procédure collective du Groupe FIB (à l'exclusion des sociétés affiliées Galeries Lafayette et des sociétés du pôle hôtelier) présentait une position positive de 2015.07 €.



38- Le prévisionnel d'exploitation sur la période 2024-2028 est fondé sur la cession de places de parkings pour un total de 1,5M€, dégageant un résultat net positif de 808 K€ sur la période.



39- Le compte de résultat prévisionnel mentionne un flux de trésorerie en provenance de MG [Localité 16], au titre du produit de la cession des appartements de 444 k€ de juin 2024 à aout 2025, de 1290 k€ de septembre 2025 à aout 2026, de 4401 k€ de septembre 2026 à aout 2027, de 3078 k€ de septembre 2027 à aout 2028 (soit un total de 9 213 k€).



40- Selon l'appelant, le financement des termes du plan, pour un passif total non contesté de 3 434 754 €, sur quatre ans (1% la première année, 1% la seconde année, 5% la troisième année, et 93 % la dernière année avec abandon des pénalités et majorations), serait donc assuré grâce à l'achèvement des travaux des appartements vendus à MG [Localité 16].



41- Le plan circularisé auprès des créanciers, prévoyant un paiement selon un échéancier progressif sur 4 années allant de 1 à 93 %, avec abandon des pénalités et majorations, a donné lieu aux réponses suivantes:

31 réponses positives soit 20 % du nombre de créanciers et 17.03 % du montant des créances

54 absences de réponse, soit 34.84 % du nombre de créanciers, et 58.89 % du montant des créances,

68 refus, soit 43.87 % du nombre des créanciers et 24.09 % du montant des créances.



42- Il apparaît en définitive que la société appelante a perdu la qualité de maître d'ouvrage à la suite de la résiliation des derniers contrats d'entreprise en cours le 22 mai 2024, qu'elle ne justifie d'aucune activité depuis trois ans (chiffre d'affaires nul ou quasi nul depuis 2022), qu'elle ne communique aucune donnée sérieuse concernant des perspectives éventuelles de vente des parkings pour un montant de 1500 k€, qu'elle ne justifie d'aucun autre projet conforme à son objet social, que les créances envers les clients acquéreurs sont susceptibles d'être appréhendées par le garant d'achèvement, et qu'il existe un aléa très important sur les cessions des actifs immobiliers devenus propriété de MG [Localité 16], susceptibles de procurer un flux de financement au profit du débiteur.

En effet, la société AXA a soutenu devant la cour que la garantie extrinsèque d'achèvement du 27 octobre 2017, relative aux appartements et résidence senior, dont la période de garantie a été étendue jusqu'au 31 aout 2021, ne peut bénéficier selon elle à la vente de 20 appartements intervenue le 22 mai 2022 au profit de la société MG [Localité 16].

Il n'est effectivement pas justifié, dans le cadre de la présente instance, d'un avenant de prolongation de la garantie AXA après le 1er aout 2021, susceptible de permettre une reprise des travaux de finition des lots vendus à MG [Localité 16], ni d'une décision de justice exécutoire contraignant AXA à une telle garantie pour ces 20 appartements.



43- La perception du prix de vente (11 570 400 €) par l'appelante est en outre rendue particulièrement douteuse du fait de l'inscription d'hypothèques prises par NGE Bâtiment sur les lots vendus à MG [Localité 16], à hauteur de 4 974 312 €, par [H] (8 M€) et par BEG Ingéniérie (6 809 156 €), ce qui n'est pas contesté par l'appelante.



44- Cette dernière fait également état d'une possibilité d'abondement de la part de FIB à hauteur de 909 k€ prévue en sécurité dans l'hypothèse (en réalité avérée à ce stade) où AXA ne réaliserait pas les travaux de finition des appartements.

Il n'existe toutefois aucun justificatif d'une telle possibilité d'abondement subsidiaire de la part de FIB, elle-même placée en redressement judiciaire en février 2023.



45- En définitive, il ressort des éléments soumis à la cour que le plan proposé, tel qu'initialement présenté puis amendé avec la perspective d'abondement FIB, qui n'intègre pas les créances contestées, ni les intérêts restant à courir ni les majorations, ne permet pas d'assurer l'apurement du passif de la part d'un débiteur qui ne justifie d'aucune perspective sérieuse de reprise d'activité susceptible de procurer les ressources financières suffisantes.



46- Il convient dès lors de rejeter le plan proposé, ainsi que le tribunal l'a jugé à bon droit.



47- Au regard des circonstances précitées, du montant très élevé des des créances déclarées admises ou non contestées, et des créances identifiables dans la comptabilité du débiteur, qu'elles soient ou non contestées (soit au total 353 187 364.54 €), de l'absence de toute possibilité d'apurement des seules créances non contestées, il convient de constater l'impossibilité manifeste de redressement.



48- Il y a donc lieu de confirmer le jugement ordonnant la conversion du redressement judiciaire en liquidation judiciaire.



49- Il n'y a pas lieu application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; et les demandes formées de ce chef seront rejetées.



Les dépens sont affectés en frais privilégiés de liquidation judiciaire.





PAR CES MOTIFS: 



La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort: 



Déclare l'appel recevable,



Rejette la demande tendant à voir prononcer la nullité du jugement, 



Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le tribunal de commerce de Bordeaux le 30 avril 2025,



Y ajoutant,

 

Rejette les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,









Dit que les dépens seront affectés en frais privilégiés de la procédure de liquidation judiciaire.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. 



Le Greffier Le Magistrat