Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 20 janvier 2026

ARRET 

N°





[D]





C/



S.A.R.L. CARA



 



















































































EDR/SB/DPC





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU VINGT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/04111 - N° Portalis DBV4-V-B7H-I4H2 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIEGNE DU CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS





PARTIES EN CAUSE :



Monsieur [I] [D]

né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 5]



Représenté par Me Frédérique ANGOTTI de la SCP ANGOTTI, avocat au barreau de COMPIEGNE

Ayant pour avocat plaidant Me Olivia CHAFIR du Cabinet 190 AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS 





APPELANT





ET



S.A.R.L. CARA agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 7]

[Localité 5]



Représentée par Me Antoine PILLOT, avocat au barreau d'AMIENS

Plaidant par Me Baudouin GOGNY-GOUBERT, avocat au barreau de PARIS 





INTIMEE



 



DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :



L'affaire est venue à l'audience publique du 21 octobre 2025 devant la cour composée de Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre, Présidente, Mme Anne BEAUVAIS et Mme Emilie DES ROBERT, Conseillères, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.



A l'audience, la cour était assistée de Mme Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière-placée.

Sur le rapport de Mme Emilie DES ROBERT et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 20 janvier 2026, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.





PRONONCÉ :



Le 20 janvier 2026, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Agnès FALLENOT, Présidente de chambre et Mme Sarah BOURDEAUDUCQ, greffière-placée.





*

* *



DECISION :





Par acte authentique du 16 octobre 2010, M. [V] [Y] et Mme [K] [C] ont vendu en pleine propriété à M. [I] [D] une parcelle de terrain non constructible située dans le [Adresse 7], sur la commune d'[Localité 5], cadastrée A[Cadastre 3] et A[Cadastre 2], sur laquelle est implanté un mobil-home à usage de résidence principale, moyennant un prix de 45 000 euros. 



A l'acte de vente étaient annexés le règlement s'appliquant aux propriétaires du [Adresse 7] ainsi que le règlement intérieur du camping [6]. L'acquisition était financée moyennant deux prêts immobiliers consentis par la société Caisse régionale du crédit agricole mutuel de l'Anjou et du Maine. 



Des incidents de paiements non régularisés sont intervenus au cours de l'année 2016. 



Le 16 janvier 2016, le règlement intérieur des propriétaires amendé par le gestionnaire du [Adresse 7], la société Cara, a été ratifié par M. [I] [D]. 



Par contrat de prestations du 24 février 2017, la société Cara a délégué à M. [I] [D] certaines tâches administratives, commerciales et de travaux du [Adresse 7], moyennant le règlement mensuel d'une somme de 1 500 euros. 



Par jugement définitif du 5 décembre 2017, le tribunal de grande instance de Compiègne a notamment : 

- condamné M. [I] [D] à payer à la Caisse régionale du crédit agricole mutuel de l'Anjou et du Maine : 

la somme de 39 823,63 euros avec intérêts au taux contractuel de 3,76 % l'an sur la somme de 39 097,57 euros à compter du 14 mai 2016, au titre du prêt immobilier n°68704267, outre 500 euros au titre de l'indemnité légale avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2016 ; 

la somme de 41 735,84 euros, avec intérêts au taux contractuel de 3,76 % l'an sur la somme de 40 974 ,50 euros à compter du 14 mai 2016 au titre du prêt immobilier n°68704276, outre 500 euros au titre de l'indemnité légale avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2016 ; 

la somme de l 252,01 euros, au titre du solde du compte de dépôt, après déchéance du droit aux intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2016 ; 

- autorisé le report du paiement de la dette pendant un délai d'un an à compter de la signification du jugement. 

Par acte dressé le 22 août 2019 par Mme [A] [Z], notaire, M. [I] [D] s'est engagé à vendre l'ensemble immobilier à M. [F] [B] au prix de 110 000 euros. Une copie du règlement intérieur du [Adresse 7] a été annexée à la promesse unilatérale de vente. Aux termes de l'acte, le promettant déclarait que le bien était à usage d'habitation et le bénéficiaire qu'il entendait conserver cet usage. 



En l'absence de reprise des paiements à l'issue du moratoire, le 28 septembre 2019, la Caisse de crédit agricole mutuel de l'Anjou et du Maine a fait délivrer à M. [I] [D] un commandement de payer valant saisie immobilière portant sur l'ensemble immobilier situé dans le [Adresse 7].



Dans le temps de la réitération de la vente, le notaire en charge de l'établissement de l'acte a reçu une nouvelle version du règlement intérieur applicable au [Adresse 7], aux termes de laquelle le propriétaire s'engageait à utiliser son hébergement uniquement pour un usage de loisir, ce qui excluait la possibilité d'une résidence principale à l'année. 



Par courrier de son avocat daté du 8 novembre 2019, M. [I] [D] a mis en demeure la société Cara de cesser d'imposer un règlement intérieur qui ne lui était pas opposable, qui constituait une atteinte au droit fondamental de propriété et qui avait pour effet de bloquer la vente conclue avec M. [F] [B]. 



Par courrier de son avocat du 13 novembre 2019, M. [F] [B] a mis en demeure M. [I] [D] de lui confirmer qu'il renonçait à poursuivre la vente, la promesse étant nulle et non-avenue, de lui restituer la somme de 3 000 euros qu'il avait versée et de lui régler la somme de 1 500 euros, en réparation de ses préjudices, relevant que : 

- les bâtiments offerts à la vente n'apparaissaient pas sur les plans cadastraux ; 

- la fixation d'une résidence principale telle que prévue dans l'acte était impossible ; 

- les locaux seraient occupés par des locataires, tandis que l'immeuble était promis à la vente libre de toute occupation ;

- les constructions ne seraient pas alimentées en électricité ; 

- aucun raccordement à l'assainissement n'était effectué ; 

- le rapport de contrôle de la conformité de la fosse septique, annoncé dans la promesse de vente n'avait pas été communiqué.



Par courrier officiel en réplique de son conseil, daté du 14 novembre 2019, la société Cara a contesté le caractère non opposable du règlement intérieur communiqué au notaire et :

- rappelé que les propriétaires de parcelles avaient l'interdiction d'établir leur résidence principale sur le camping, de nombreux textes luttant contre le phénomène de résidentialisation ;

- rappelé que le village des érables était un parc destiné aux loisirs de tourisme et exclusivement destiné à cela ;

- rappelé que le droit de propriété n'était pas un droit absolu et encore moins celui portant sur une parcelle située dans un camping ;

- précisé qu'elle ne s'estimait pas tenue des suites réservées à la promesse par le cessionnaire ;

- sollicité copie du titre de propriété de M. [I] [D] et du règlement intérieur y étant annexé.



Par acte d'huissier de justice délivré le 16 décembre 2019, la Caisse régionale du crédit agricole mutuel de l'Anjou et du Maine a assigné M. [D] devant le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Compiègne, aux fins notamment de déterminer les modalités de poursuite de la procédure civile d'exécution forcée. 



Par jugement du 20 août 2020, rectifié le 9 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Compiègne a notamment :

- rejeté l'exception de nullité soulevée ; 

- taxé les frais déjà exposés par le créancier à 2 145,39 euros ; 

- autorisé le débiteur à poursuivre la vente amiable de l'immeuble objet de la procédure, dans les conditions des dispositions des articles R 322-20 à R322-26 du code des procédures civiles d'exécution ; 

-débouté le débiteur de sa demande de délais de paiement ; 

- renvoyé l'affaire à l'audience du 2 décembre 2020 pour examen de la réalisation de la vente. 



M. [D] a fait assigner la société Cara devant le tribunal judiciaire de Compiègne par exploit d'huissier du 25 novembre 2020, sollicitant aux visas des articles 1240 et R 111-5 du code civil, de : 

- le dire recevable et bien-fondé ; 

- déclarer la clause 2.1 du règlement intérieur de 2019 du camping, soit « le propriétaire s'engage à utiliser sont hébergements uniquement pour un usage de loisir, ce qui exclut la position d'une résidence principale à l'année » abusive et par conséquence non écrite ; 

- condamner la société Cara à lui régler 110 000 euros au titre de la chance perdue d'avoir vendu sa propriété au prix fixé dans la promesse de vente du 22 août 2019 ; 

- condamner la société Cara à lui régler 15 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

- la condamner à lui payer 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- la condamner aux entiers dépens. 



La société Cara a déposé plainte à l'encontre de M. [I] [D] du chef d'atteinte au secret des correspondances.



Par jugement du 5 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Compiègne a :

- condamné la société Cara à payer à M. [I] [D] la somme de 8 000 euros en réparation de son préjudice de perte de chance ; 

- débouté M. [I] [D] de sa demande en réparation de son préjudice moral ; 

- débouté la société Cara de sa demande reconventionnelle en versement de dommages et intérêts ; 

- condamné la société Cara à payer à M. [I] [D] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- débouté la société Cara de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné la société Cara aux entiers dépens ; 

- débouté les parties de toute autre demande plus ample ou contraire ; 

- rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.



Par déclaration du 29 septembre 2023, M. [D] a relevé appel de ce jugement en ce qu'il a :

- condamné la société Cara à payer à M. [I] [D] la somme de 8 000 euros en réparation de son préjudice de perte de chance, 

- débouté M. [I] [D] de sa demande en réparation de son préjudice moral.



PRETENTIONS DES PARTIES



Par conclusions notifiées le 18 mars 2025, M. [D] demande à la cour de :

- l'accueillir en ses demandes ; 

- confirmer le jugement rendu le 5 septembre 2023 en ce qu'il a : 

·débouté la société Cara de sa demande reconventionnelle en versement de dommages et intérêts ; 

· débouté la société Cara de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

· condamné la société Cara aux entiers dépens ; 

-infirmer le jugement rendu le 5 septembre 2023 en ce qu'il a : 

· condamné la société Cara à payer à M. [D] la somme de 8 000 euros en réparation de son préjudice de perte de chance ; 

· débouté M. [I] [D] de sa demande en réparation de son préjudice moral.

Statuant à nouveau, 

- condamner la société Cara à payer à M. [D] la somme de 35 000 euros au titre de la chance perdue de vendre son bien au prix fixé dans la promesse de vente du 22 août 2019 ;

- condamner la société Cara à payer à M. [D] la somme de 15 000 euros en réparation de son préjudice moral ; 

- débouter la société Cara de l'ensemble de ses demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires, 

- condamner la société Cara à payer à M. [D] la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Par conclusions notifiées le 1er avril 2025, la société Cara demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Compiègne le 5 septembre 2023 en ce qu'il a débouté M. [I] [D] de sa demande en réparation de son préjudice moral ; 

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Compiègne le 5 septembre 2023 en ce qu'il a : 

· condamné la société Cara à payer à M. [D] la somme de 8 000 euros en réparation de son préjudice de perte de chance ; 

· débouté la société Cara de sa demande reconventionnelle en versement de dommages et intérêts ; 

· condamné la société Cara à payer à M. [D] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

· débouté la société Cara de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

· condamné la société Cara aux entiers dépens. 



Et, statuant à nouveau : 

- débouter M. [I] [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 

-condamner M. [I] [D] à verser à la société Cara 2 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice tiré du manquement contractuel à son devoir de confidentialité ;

-condamner M. [D] à verser à la société Cara 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction sera ordonnée au profit de Me Baudouin Gogny-Goubert conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 juin 2025.



MOTIFS



1. Sur la demande en réparation d'une perte de chance



M. [D] soutient que la société Cara a commis une faute en ce qu'elle ne pouvait pas interdire aux propriétaires de mobil-homes, par le biais de son règlement intérieur, l'établissement d'une résidence principale ainsi que l'a retenu le tribunal.



Il explique en ce sens que le décret n°2014-138 du 17 février 2014 et l'arrêté pris le même jour, dont se prévaut la société Cara pour justifier de la modification du règlement intérieur en vertu d'une mise en conformité alléguée, ne font aucunement obligation d'une mention relative à l'installation à titre de résidence principale ou de loisir et n'ont nullement pour but d'éviter les phénomènes de « résidentialisation » comme le prétend la société intimée. Il soutient que cette dernière a ainsi modifié de son propre chef le règlement, sans justifier d'une quelconque date, et inclus la clause litigieuse afin d'empêcher les propriétaires de vendre leurs parcelles librement.



Il ajoute que depuis le décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015 pris en application de la loi ALUR du 20 février 2014, un mobil-home peut être une habitation permanente. Dès lors, il est possible de résider de façon permanente dans une construction légère, soit plus de huit mois par an, et d'y élire son domicile fiscal, ce qui résulte de l'article R 111-51 du code de l'urbanisme.



Il précise que la société Cara a elle-même mis en location à titre de résidence principale les parcelles qu'elle a acquises.



Il considère que la faute de la société Cara est ainsi caractérisée à plusieurs titres, puisque son positionnement est contraire aux dispositions de l'article R 511-51 du code de l'urbanisme et à ses propres pratiques commerciales, et que le règlement modifié n'avait pour but que de l'empêcher de vendre sa parcelle, ce qui ressort notamment du fait qu'il a été établi entre la date de la signature du compromis de vente et la date prévue pour la réitération de l'acte.



Outre l'illégalité du règlement intérieur, il en soulève l'inopposabilité à son égard dans la mesure où celui-ci prévoit en son point 2.1, qu'il s'agisse de sa version antérieure ou de l'actuelle, que le propriétaire s'engage à se conformer à tout changement qui pourrait être décidé par l'exploitant conformément à un nouvel avenant signé par les deux parties qui devront attester en avoir pris connaissance, ce qui n'est pas le cas. La société Cara s'est contentée d'affirmer à plusieurs reprises que les propriétaires avaient été informés de la modification du règlement, sans en rapporter la preuve puisqu'aucune pièce n'est produite en ce sens.



M. [D] invoque la mauvaise foi et la volonté de lui nuire de la société Cara, dont le modèle économique est précisément de mettre à la vente et à la location des mobil-homes aussi bien pour des occupations saisonnières, professionnelles ou à titre de résidence principale. Il ajoute que la société Cara établit ainsi avec ses locataires des baux d'habitation, percevant des prestations de la caisse d'allocations familiales et des aides départementales qui ne sont versées que lorsque le logement est occupé à titre de résidence principale, soit au moins huit mois consécutifs par an. Il ajoute que le [Adresse 7] où se situe le camping publie d'ailleurs des annonces au titre de locations proposées notamment en résidence principale.



Si à hauteur d'appel, la société Cara soutient n'avoir jamais entendu imposer ce règlement aux propriétaires de parcelles, lequel n'aurait eu vocation à s'appliquer qu'aux locataires, il rappelle que cet argument nouveau est tout autant inopérant compte tenu de la réponse apportée par la société Cara à la mise en demeure de renoncer à ce prétendu règlement modifié qu'il lui a adressée entre le compromis de vente et l'acte de réitération devant intervenir.



Sur son préjudice lié à la faute de la société Cara, il invoque une perte de chance du fait de la renonciation de l'acquéreur à la réitération de l'acte, alerté par le notaire sur les risques pesant sur la vente compte tenu de la modification du règlement intérieur.



Il indique que la promesse de vente a été signée le 22 août 2019 pour un montant de 110 000 euros, laquelle devait être réitérée par acte authentique avant le 22 novembre 2019. Il explique avoir finalement vendu son bien le 24 février 2025 pour la somme de 90 000 euros. Il considère qu'il est ainsi démontré de façon certaine, qu'il a perdu la chance de vendre son bien pour la somme de 110 000 euros il y a plus de cinq ans, ce qui ne constitue pas son seul préjudice puisque dans l'intervalle, des procédures de saisie immobilière ont été engagées et un dossier de surendettement a été déposé. Il sollicite en conséquence la fixation de son préjudice à la somme de 35 000 euros.



La société Cara conteste en réponse avoir commis une quelconque faute au préjudice de M. [D].



Elle soutient que le jugement a justement écarté l'intention de nuire invoquée par celui-ci, mais a retenu à tort que la transmission effectuée par elle de son règlement intérieur au notaire de M. [D] était constitutive d'une faute. Elle conteste avoir transmis ce document au notaire dont elle ignorait l'identité et précise l'avoir remis à M. [D] sur demande de celui-ci.



Elle explique s'être contentée de mettre son règlement intérieur à jour à l'aune d'une réglementation qu'elle croyait en toute bonne foi applicable et ne l'avoir communiqué qu'à M. [D].



Elle invoque à ce titre l'interdiction faite aux résidents de camping d'y établir leur résidence principale et qui est imposée aux gestionnaires dans le cadre de la lutte contre le phénomène de résidentialisation. Elle rappelle les dispositions de l'article D 331-1-1 du code du tourisme et le décret n°2014-138 du 17 février 2014 en vigueur à compter du 1er avril 2014 relatif à l'obligation pour les terrains de camping et les parcs résidentiels de loisirs de disposer d'un modèle de règlement intérieur et d'une notice d'information sur les conditions de location des emplacements à l'année.



Elle explique avoir modifié son règlement intérieur et l'avoir affiché à l'accueil du parc dès janvier 2019, pensant répondre aux nouvelles exigences légales et règlementaires auxquelles elle était contrainte de se soumettre.



Elle admet une méprise sur l'interprétation de la portée de la réglementation, en ayant compris que l'interdiction d'établissement d'une résidence principale à l'année tirée du décret était applicable à l'ensemble des résidents, alors qu'elle ne concernait que les locataires et non les propriétaires. Elle ajoute que M. [D] n'habitait pas le mobil-home concerné, l'ayant toujours loué à des tiers, de sorte que la réglementation s'appliquait à ses locataires. Elle rappelle que M. [D] était assisté d'un notaire et d'un avocat au moment de la vente, lesquels sont passés à côté du principe de droit qui exonérait M. [D] de ce règlement en tant que propriétaire. Elle indique qu'il ne saurait dès lors lui être reprochée, en tant que profane du droit, de ne pas avoir été capable d'une telle « gymnastique intellectuelle sur la mise en pratique de la science du droit ».



Elle conteste donc avoir tenté d'imposer une quelconque restriction à la vente prévue, n'y ayant au demeurant aucun intérêt.



Elle explique mettre tout en 'uvre pour lutter contre le phénomène de résidentialisation sur le parc dès lors que le camping est dédié aux loisirs. Elle ajoute que le fait pour elle de percevoir des allocations de logement est indifférente dans la mesure où l'octroi de ces prestations est conditionné notamment à l'occupation du logement au moins huit mois par an, ce qui peut être le cas par exemple pour un étudiant, de sorte qu'elle peut être amenée à proposer à ses résidents par son site Internet d'établir leur résidence principale sur le camping, au sens des conditions d'octroi des allocations par la caisse d'allocations familiales, tout en respectant les dispositions du code du tourisme.



Elle fait valoir que M. [D] ne justifie pas du caractère certain et définitif de la perte de chance, alors que le tribunal a constaté que M. [B] dénonçait d'autres irrégularités affectant la promesse unilatérale de vente, laissant penser que les chances de succès de l'opération étaient réduites.



Elle ajoute que M. [D] ne produit aucune attestation de professionnels de l'immobilier concernant le prix de vente de son bien qui aurait permis d'objectiver les montants de ses demandes. En revanche, elle se prévaut d'une évaluation réalisée à sa demande par la société d'expertises AMF, laquelle a estimé entre 50 000 et 55 000 euros la valeur du terrain et du mobil-home. En réponse à M. [D], elle affirme que contrairement à ses allégations, il s'agit bien de la propriété de celui-ci correspondant aux numéros du cadastre.



Elle indique par ailleurs que la vente du bien n'a été faite que pour satisfaire deux objectifs : payer une dette bancaire personnelle de M. [D] pour l'acquisition de ce bien qu'il n'a jamais remboursée et purger l'adjudication judiciaire à laquelle il s'exposait sur les poursuites de la banque, de sorte qu'il échoue à démontrer qu'il aurait perdu la moindre chance de la vendre à meilleur prix. Elle précise en tout état de cause que l'attestation produite ne l'est pas dans son intégralité, la signature des parties à l'acte n'étant pas rapportée, que l'absence de mention du prix de vente dans l'attestation notariée masquant celui-ci empêche de fonder d'une part l'allégation selon laquelle la vente a finalement eu lieu avec un écart de 20 000 euros par rapport à la promesse régularisée, d'autre part l'indemnisation d'une prétendue perte de chance dont le montant excède largement cet écart.



Elle conteste donc l'existence d'un quelconque préjudice patrimonial, ce d'autant que M. [D] a loué le bien dans l'intervalle avant de trouver de nouveaux acquéreurs.



Sur ce,



Aux termes des articles 1240 à 1241 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.



Pour appliquer ces dispositions, il doit ainsi être démontré l'existence d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre eux.



Il résulte de l'article 9 du code de procédure civile qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.



M. [D] soutient que la société Cara a commis une faute caractérisée par le fait d'avoir édicté un règlement intérieur illégal qui lui est au demeurant inopposable, de l'avoir transmis au notaire en charge de la vente et avec une évidente intention de lui nuire.



A hauteur d'appel, la société Cara souscrit à la motivation retenue par le tribunal dont il ressort que l'interdiction d'établir sa résidence principale énoncée au règlement intérieur modifié en 2019 ne devait concerner que les locataires et était inapplicable aux propriétaires de parcelles dont M. [D], la société Cara invoquant sa bonne foi et sa méprise quant à l'interprétation de la réglementation en vigueur. Elle conteste toutefois avoir remis au notaire en charge de la vente le règlement modifié en 2019, précisant que cette transmission a été effectuée par M. [D] lui-même, après qu'il l'a réclamée en se présentant à l'accueil du parc le 13 septembre 2019 en vue de la vente.



Il résulte de la pièce n°13 communiquée par M. [D] que celui-ci indique par courriel adressé à sa notaire Mme [A] [Z] le 13 septembre 2019, ayant pour objet "vente [Adresse 7]", s'être présenté ce jour au bureau d'accueil du camping au sein duquel étaient notamment présents M. [S] [J], gérant, avoir réclamé la remise du règlement intérieur lequel n'était ni disponible ni consultable, le gérant lui ayant alors proposé de le lui transmettre par courriel lorsqu'il rentrerait à son domicile, ce que M. [D] a refusé, souhaitant le consulter immédiatement et craignant une modification avant sa transmission.



M. [D] communique également en pièce n°39 un courriel de sa notaire en date du 31 octobre 2019, adressé notamment à M. [F] [B], rédigé en ces termes :

"Cher Monsieur,

Faisant suite à notre conversation téléphonique, je vous prie de bien vouloir trouver en pièce jointe le nouveau règlement intérieur du [Adresse 7] qui m'est communiqué par le gérant.

Monsieur [J] me demande de communiquer ce document à tous les nouveaux propriétaires du Parc.

Je reste à votre disposition pour échanger."



Il ressort incontestablement de cette pièce que la société Cara est à l'origine de la transmission au notaire du règlement modifié en 2019.



Toutefois, à supposer que cette transmission puisse constituer une faute de la société Cara, la cour relève que par courrier du 13 novembre 2019, le conseil de M. [B] a mis en demeure M. [D] de :

- lui confirmer qu'il acceptait de considérer cette promesse comme nulle et non avenue et par conséquent, et de renoncer à poursuivre la vente,

- donner pour instruction à Mme [Z] de libérer à son profit la somme de 3 000 euros qu'il a déposée en séquestre entre ses mains,

- lui adresser sous huit jours un chèque de 1 500 euros libellé à l'ordre de la CARPA aux fins d'indemnisation des préjudices qu'il a subis à ce stade, constitués notamment des frais bancaires et des honoraires de rédaction de la promesse.



Le conseil de M. [B] a motivé cette mise en demeure par les éléments suivant portés à la connaissance de son client, postérieurement à la signature de la promesse de vente et énumérés de la sorte :

"- il existerait une difficulté sur votre identité, en ce que vous seriez marié, ce qui n'a pas été mentionné sur l'acte,

- le bien serait grevé de diverses sûretés,

Et surtout que :

- les bâtiments présents sur la parcelle ne figurent pas sur les plans cadastraux,

- qu'il est en réalité impossible d'utiliser ce bien conformément à la destination visée à l'acte, savoir l'habitation, en ce que ce bien est situé sur un terrain de camping dont le règlement intérieur interdit exclut son utilisation à titre de résidence principale à l'année,

- des locataires occuperaient actuellement ce bien, censé être vendu libre de toute occupation,

- les constructions ne seraient pas alimentées en électricité,

- aucun raccordement à l'assainissement n'a été effectué et aucun rapport de contrôle de la conformité de la fosse septique n'a été produit par vos soins, comme la promesse l'imposait.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, il est évident que le bien que vous souhaitez céder ne correspond nullement aux caractéristiques susceptibles d'être attendues d'un bien à usage d'habitation et par conséquent ne correspond pas à la description qui en est faite par la promesse que M. [B] peut donc légitimement considérer comme caduque et non avenue.

Au surplus, en votre qualité de "Conseiller indépendant en immobilier", profession visée par l'acte, vous avez la qualité de professionnel en la matière et êtes donc de ce chef tenu à une obligation d'information loyale qui n'a pas été satisfaite avant la signature de la promesse".



Il ressort de ce courrier de mise en demeure que la renonciation de M. [B] à l'acquisition du bien immobilier de M. [D] résulte d'une pluralité de motifs sérieux dont la réalité n'est pas contestée par l'appelant, lesquels, à l'exception de celui visant la destination du bien, ne découlent aucunement de la faute alléguée à l'encontre de la société Cara, de sorte qu'il n'est pas démontré que le préjudice dont l'indemnisation est sollicitée, consistant en une perte de chance, soit en lien de causalité certaine et directe avec celle-ci.



En conséquence, le jugement querellé sera infirmé en ce qu'il a condamné la société Cara à payer à M. [I] [D] la somme de 8 000 euros en réparation de son préjudice de perte de chance. Statuant à nouveau, M. [D] sera débouté de sa demande tendant à voir condamner la société Cara à lui payer la somme de 35 000 euros au titre de la chance perdue de vendre son bien au prix fixé dans la promesse de vente du 22 août 2019.

 

2. Sur le préjudice moral 



M. [D] sollicite la réparation de son préjudice moral sur le fondement de l'article 1240 du code civil, expliquant avoir subi un stress financier extrême du fait de la renonciation de M. [B] au bénéfice de la promesse de vente, une angoisse liée à la procédure de saisie et la perspective de perdre son bien. Il invoque l'existence d'un fardeau émotionnel considérable puisque sa situation déjà précaire s'est aggravée. Il sollicite en conséquence la réparation de ce préjudice par l'allocation de dommages et intérêts d'un montant de 15 000 euros.



La société Cara conteste l'existence d'un préjudice moral en lien avec le défaut de vente à M. [B], aucun élément n'étant apporté au soutien de cette prétention.



Sur ce,



Les dispositions applicables ont été précédemment rappelées.



Compte tenu de la solution adoptée par la cour, le jugement querellé sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [D] de sa demande en réparation de son préjudice moral.





3. Sur la demande de dommages intérêts en réparation du préjudice tiré du manquement contractuel au devoir de confidentialité



La société Cara soutient que M. [D] produit des pièces qu'il a détournées afin de prétendre qu'elle perçoit des allocations pour certains résidents locataires lesquels, en contravention avec les dispositions du règlement intérieur, habiteraient à l'année sur le camping. Si en vertu d'un contrat de prestations de services, M. [D] a eu accès à la documentation interne de la société, celui-ci n'a pas respecté son devoir de confidentialité tel que prévu à l'article 2 de son contrat, ainsi que l'a retenu le tribunal sans toutefois en tirer toutes les conséquences. Elle sollicite dès lors l'allocation de dommages et intérêts à ce titre.



M. [D] répond qu'aucune suite pénale n'a été apportée à la plainte dilatoire déposée par la société Cara dont les arguments sont inopérants. Il explique avoir régularisé avec M. [J] un contrat de prestations en date du 27 février 2017, par lequel il était chargé de la gestion administrative du [Adresse 7]. Il indique que c'est dans ce contexte que M. [J] lui a adressé ces documents, puisqu'il était notamment chargé de l'encaissement des loyers et charges. Il fait valoir qu'aucune faute de sa part n'est démontrée pas plus que l'existence d'un préjudice par la société Cara.



Sur ce,



Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.



Il résulte du contrat de prestations de service liant les parties que M. [D] était soumis en son article 2 à un devoir de confidentialité en ces termes :

"Le prestataire s'engage à observer la confidentialité la plus totale en ce qui concerne le contenu de la mission et toutes les informations, ainsi que les documents que le client lui aura communiqués."



Il est exact, comme l'a retenu le tribunal, que M. [D] a produit des éléments confidentiels relatifs notamment à la situation personnelle de certains locataires, lesquels lui ont été communiqués par le gestionnaire dans le cadre de l'exécution de ce contrat, ce qui constitue une faute.



Si ce manquement contractuel est caractérisé, la cour constate que pas davantage qu'en première instance, la société Cara ne justifie de la nature et de l'étendue de son préjudice, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la société Cara de sa demande reconventionnelle en versement de dommages et intérêts.



4. Sur les demandes accessoires



En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [D] aux dépens d'appel et de première instance. La décision entreprise sera réformée en ce sens.



La distraction des dépens sera ordonnée au profit de Me Baudouin Gogny-Goubert conformément aux dispositions 699 du code de procédure civile.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, M. [D] sera par ailleurs condamné à payer à la société Cara la somme indiquée au dispositif du présent arrêt et sera débouté de sa propre demande au titre de ses frais irrépétibles, la décision querellée étant infirmée du chef des frais irrépétibles de première instance. 





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par mise à disposition au greffe, après débats publics, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,



Infirme le jugement rendu le 5 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Compiègne en ce qu'il a :

- condamné la société Cara à payer à M. [I] [D] la somme de 8 000 euros en réparation de son préjudice de perte de chance,

- condamné la société Cara à payer à Monsieur [I] [D] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la société Cara de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Cara aux entiers dépens ; 



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, 



Déboute M. [I] [D] de sa demande tendant à voir condamner la société Cara à lui payer la somme de 35 000 euros au titre de la chance perdue de vendre son bien au prix fixé dans la promesse de vente du 22 août 2019 ;



Condamne M. [I] [D] aux dépens de première instance et d'appel ;



Ordonne la distraction des dépens au profit de Me Baudouin Gogny-Goubert ;



Condamne M. [I] [D] à payer à la société Cara à la somme de 2 000 euros au titre de ses frais irrépétibles ;



Déboute M. [I] [D] de sa demande au titre de ses frais irrépétibles.





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE