Cour d'Appel · EXPROPRIATIONS — 21 janvier 2026

21/01/2026





ARRÊT N° 1/2026





N° RG 24/00008 - N° Portalis DBVI-V-B7I-QIEJ

JCG/IA



Décision déférée du 21 Mars 2024 - Juge de l'expropriation de MONTAUBAN - 23/00203

A-F.RIBEYRON





















S.A. SNCF RESEAU





C/



[S] [B]

[S] [B] - ENTREPRISE INDIVIDUELLE

[O] [B]

MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT







































INFIRMATION PARTIELLE

ET REOUVERTURE DES DEBATS

AU 20 MAI 2026 A 09H00















Copie exécutoire délivrée le :

21 janvier 2026 



à : Me MALBERT

et à Me THALAMAS

















REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

Chambre des Expropriations

***

ARRÊT DU VINGT ET UN JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE



S.A. SNCF RESEAU

[Adresse 1]

[Localité 34]

Représentée par Me Vincent MALBERT de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE





INTIMÉS



Monsieur [S] [B]

[Adresse 23]

[Localité 32]

Représenté par Me André THALAMAS de la SELARL T & L AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE



Monsieur [S] [B] - ENTREPRISE INDIVIDUELLE

[Adresse 35]

[Localité 32]

Représenté par Me André THALAMAS de la SELARL T & L AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE



Monsieur [O] [B]

[Adresse 9]

[Localité 33]

Représenté par Me André THALAMAS de la SELARL T & L AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE



MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

[Adresse 44]

[Localité 5]

représenté par [W] [M], munie d'un pouvoir spécial







COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 21 Mai 2025, en audience publique, devant la Cour composée de: 



Président : M. DEFIX, 

Assesseurs : A-M.ROBERT

 J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.





Greffier, lors des débats : I. ANGER



ARRET : 

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

- signé par M. DEFIX, président, et par I. ANGER, greffier présent lors du prononcé.

FAITS ET PROCEDURE 



[L] [B] et [U] [V] épouse [B] étaient propriétaires indivis des parcelles cadastrées lieu-dit [Adresse 42] section F n° [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] à [Localité 32] d'une contenance de 11,8360 hectares, en nature d'exploitation agricole comprenant des bâtiments et des vergers.



A la suite du décès de [U] [B] en 2019 et d'[L] [B] en 2020, [S] [B] et [O] [B], fils et petit-fils des défunts, sont propriétaires indivis de ces parcelles, [K] [B] et [F] [B], autres enfants des défunts, ayant renoncé à la succession de leurs parents.



[S] [B] est également propriétaire des parcelles cadastrées lieu-dit [Localité 40] section F n° [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 29], [Cadastre 30] et [Cadastre 31] à [Localité 32], d'une contenance de 1,4606 hectare, en nature d'exploitation agricole.



Par arrêté du 25 novembre 2015, le Préfet de la Gironde a déclaré d'utilité publique au bénéfice de la Sa SNCF Réseau les travaux nécessaires à la réalisation des aménagements ferroviaires au sud de [Localité 37]. A été ainsi créé un emplacement réservé n° 19 dans le projet LGV [Localité 37]/[Localité 46] concernant les parcelles F n° [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 22], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 7] .



Par lettre recommandée en date du 23 juillet 2019, les consorts [B] ont exercé leur droit de délaissement et mis en demeure la commune de [Localité 32] d'acquérir les parcelles concernées par l'emplacement réservé n° 19 au bénéfice de la Sa SNCF réseau à l'exception de la parcelle F [Cadastre 25] et sollicité l'emprise totale des parcelles cadastrées F n° [Cadastre 14], [Cadastre 21] et [Cadastre 8].



Par courrier du 30 août 2019, la Sa SNCF Réseau a indiqué souhaiter aboutir à un accord amiable.



Selon mémoire adressé par lettre recommandée avec accusé de réception reçu au greffe le 16 mars 2023, les consorts [B] ont saisi le juge de l'expropriation du département du Tarn et Garonne aux fins de voir fixer l'indemnisation pour la dépossession des biens leur appartenant, à eux ensemble en tant que propriétaires indivis pour les parcelles cadastrées [Adresse 35] section F n° [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] à la somme de 1.490.583,50 € , à [S] [B] en qualité de propriétaire des parcelles cadastrées [Adresse 41] section F n° [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 29], [Cadastre 30] et [Cadastre 31] à la somme de 256.886,50 € au titre de l'indemnité principale et de l'indemnité de remploi, et subsidiairement à celle de 35.853 €, à [S] [B] en qualité d'exploitant agricole la somme de 2.903.503,60 € au titre de l'indemnité principale et subsidiairement à la somme de 2.412.709,95 € , outre la condamnation de l'Etat à leur verser la somme de 15.000 € au titre de leurs frais irrépétibles et aux dépens.



Selon ordonnance du 4 avril 2023, la date du transport sur les lieux a été fixée au 17 mai 2023.



Par jugement en date du 21 mars 2024, la juridiction de l'expropriation de Tarn et Garonne a :

- ordonné le transfert de propriété des parcelles sises à [Localité 32] cadastrées lieu-dit [Adresse 42] section F n° [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 22], [Cadastre 25], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 14], [Cadastre 21], [Cadastre 8], et lieudit [Localité 40] section F n° [Cadastre 31], [Cadastre 30], [Cadastre 29], [Cadastre 28], [Cadastre 27] d'une contenance totale de 13,0299 hectares ;

- débouté [S] [B] de sa demande d'emprise totale concernant les parcelles sisses à [Localité 32] cadastrées lieu-dit [Localité 40] section F [Cadastre 24] et [Cadastre 26] ;

- fixé les indemnités revenant à [O] [B] et à [S] [B], propriétaires indivis des parcelles sises à [Localité 32] cadastrées [Adresse 42] n° [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 22], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] d'une contenance totale de 11,4395 hectares à la somme totale de 442.056 € :

402.378 € à titre d'indemnité principale

 39.678 € à titre d'indemnité de remploi ;

- fixé les indemnités revenant à [S] [B], propriétaire des parcelles sises à [Localité 32] cadastrées lieu-dit [Localité 40] section F n° [Cadastre 25], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 29], [Cadastre 30] et [Cadastre 31] d'une contenance totale de 1,1939 hectare à la somme totale de 25.064 € :

11.282 € à titre d'indemnité principale

 13.782 € à titre d'indemnité de remploi ;

- fixé les indemnités revenant à [S] [B], exploitant agricole de l'ensemble des parcelles sises à [Localité 32] d'une contenance de 12,6334 hectares à la somme totale de 2.273.537 € :

577.720 € au titre de l'indemnité d'éviction

1.695.817 € au titre de l'indemnité de réinstallation ;

- condamné la Sa SNCF Réseau à payer à [O] [B] et [S] [B] la somme de 15.270,02 € comprenant les frais d'expert privé en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté [S] [B] de ses autres demandes ;

- condamné la Sa SNCF Réseau aux dépens en application de l'article L. 312-1 du code de l'expropriation.





La Sa SNCF Réseau a interjeté appel de ce jugement par déclaration déposée au greffe le 31 mai 2024. Suivant mémoire d'appel déposé le 6 août 2024, elle a sollicité la réformation partielle de ce jugement.





MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES



Aux termes de son mémoire complémentaire et récapitulatif déposé au greffe le 11 février 2025, la Sa SNCF Réseau demande à la cour de :



S'agissant de M. [S] [B] et de M. [O] [B], en leur qualité de propriétaires indivis 

- réformer le jugement rendu le 21 mars 2024 en ce qui concerne l'indemnité principale et le montant de l'indemnité de remploi et fixer en conséquence l'indemnité globale de dépossession revenant à l'indivision [B] à la somme de 248.712 € se décomposant comme suit :

# indemnité principale : 226.605 € 

# indemnité de remploi : 22.107 € ;

- confirmer le jugement pour le surplus ;



S'agissant de M. [S] [B] en sa qualité de propriétaire

 - réformer le jugement rendu le 21 mars 2024 en ce qui concerne l'indemnité principale et le montant de l'indemnité de remploi et fixer en conséquence l'indemnité globale de dépossession revenant à M. [S] [B] à la somme de 6259 € se décomposant comme suit :

# indemnité principale : 6226 € 

# indemnité de remploi : 33 € ;

- confirmer le jugement pour le surplus ;



Donner acte de l'accord des parties sur l'établissement d'une servitude de passage et de passage de tous réseaux en tréfonds, sur une surface de 64 m² sur la parcelle F [Cadastre 25], permettant de garantir un accès de six mètres de large à la parcelle F [Cadastre 26] depuis la parcelle F [Cadastre 24], conformément à la demande de M. [S] [B] ;



Si par extraordinaire la Cour venait à faire droit à la demande d'emprise totale pour les parcelles F [Cadastre 24] et F [Cadastre 26], fixer la valeur des parcelles F [Cadastre 24] et F [Cadastre 26] à la somme totale de 83.000 € ;



S'agissant de M. [S] [B] en sa qualité d'exploitant agricole

- réformer le jugement rendu le 21 mars 2024 en ce qui concerne l'indemnité d'éviction et l'indemnité de réinstallation ;

- enjoindre à M. [S] [B] de fournir ses exercices comptables pour les années 2021 et 2022 et en conséquence fixer l'indemnité d'éviction sur la base des exercices comptables 2020, 2021 et 2022 ;

- à défaut, fixer l'indemnité d'éviction sur la base des quatre exercices comptables connus (2017 à 2020) à la somme de 240.060 € ;

- fixer l'indemnité pour perte de capital végétal à revenir à M. [S] [B] à la somme de 215.552 € ;

- rejeter toute demande d'indemnité au titre des frais de réinstallation et de constitution d'un nouveau verger ;



Rejeter toutes prétentions adverses des consorts [B] ;



Condamner M. [S] [B] et M. [O] [B] à verser à SNCF Réseau la somme de 5000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Aux termes de leurs conclusions d'intimés et d'appel incident déposées au greffe le 7 novembre 2024, M. [S] [B] agissant en tant que propriétaire et propriétaire indivis, M.[S] [B] agissant en tant qu'exploitant agricole évincé, et M. [O] [B] agissant en tant que propriétaire indivis, demandent à la cour de :



Concernant l'emprise

- confirmer le jugement rendu le 21 mars 2024 en ce qu'il a opéré le transfert de propriété des parcelles de l'indivision [B] cadastrées section F n° [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 25], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] à SNCF Réseau ainsi que le transfert de propriété des parcelles de M. [S] [B] cadastrées section F n° [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 29], [Cadastre 30] et [Cadastre 31] à SNCF Réseau ;

- réformer le jugement en date du 21 mars 2024 en ce qu'il a rejeté la demande d'emprise totale concernant les parcelles cadastrées section F n° [Cadastre 24] et [Cadastre 26] sises sur le territoire de la commune de [Localité 32] ;

- réformer le jugement en date du 21 mars 2024 en ce qu'il a débouté M. [S] [B] de sa demande tendant à ce que, à défaut d'inclusion des parcelles cadastrées section F n° [Cadastre 24] et [Cadastre 26] dans l'emprise, lui soit accordée une indemnité pour dépréciation du surplus ;

statuant à nouveau,

- juger que la propriété desdites parcelles sera transférée à SNCF Réseau ;

à défaut et par voie de conséquence,

- condamner SNCF Réseau, à ses frais, à faire établir une servitude de passage et de passage de tous réseaux dans l'angle Nord-Est de la parcelle cadastrée section F n° [Cadastre 25], sur une surface triangulaire d'au moins 64 mètres carrés permettant de garantir un accès d'au moins 6 mètres de large à la parcelle n° [Cadastre 26] depuis la parcelle n° [Cadastre 24] ;



- condamner SNCF Réseau à payer à M. [S] [B] une somme de 114.200 € au titre de la dépréciation du surplus pour les parcelles cadastrées section F n° [Cadastre 24] et [Cadastre 26] sur le territoire de la commune de [Localité 32] ;



Concernant l'indivision [B]

- réformer le jugement en date du 21 mars 2024 en ce qui concerne l'indemnité principale accordée à l'indivision [B] à hauteur de 402.378 € , dont 294.275 € pour la maison principale d'habitation et ses dépendances et 108.103 € pour les parcelles en nature de verger ;

- réformer le jugement en ce qui concerne l'indemnité de remploi accordée à l'indivision [B] à hauteur de 39.678 € ;

- réformer le jugement en ce qu'il a débouté l'indivision [B] de sa demande d'indemnité concernant les dépendances ( hangars, volières) et les terrains libres ;

statuant à nouveau,

- fixer en conséquence l'indemnité totale de délaissement revenant à l'indivision [B] à la somme de 1.386.108,80 €, ou à titre subsidiaire, à la somme de 1.373.553,40 € , décomposée comme suit:

# indemnité concernant la maison d'habitation : 755.050 € 

# indemnité concernant les hangars : 45.300 € 

# indemnité concernant la volière : 129.848 € 

# indemnité pour les espaces libres des parcelles cadastrées section F n°[Cadastre 16] et [Cadastre 17] : 72.000 € ou à titre subsidiaire 60.586 € 

# indemnité concernant les parcelles en nature de verger : 264.635 € ;

# indemnité de remploi : 119.275,80 € ou à titre subsidiaire 118.134,40 € ;



Concernant M. [S] [B], propriétaire

- réformer le jugement en date du 21 mars 2024 en ce qui concerne l'indemnité principale accordée à M. [S] [B] à hauteur de 11.282 € ;

- réformer le jugement en ce qui concerrne l'indemnité de remploi accordée à M. [S] [B] à hauteur de 13.782 € ;

statuant à nouveau

- fixer en conséquence l'indemnité totale de délaissement revenant à M. [S] [B] à la somme de 256.780 € décomposée comme suit :

# parcelles cadastrées section F n° [Cadastre 24] et [Cadastre 26] : 228.400 € 

# parcelles en nature de verger : 27.619 € 

# indemnité de remploi : 761 € ;



Concernant M. [S] [B], exploitant agricole

 - réformer le jugement en date du 21 mars 2024 en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'éviction accordée à M. [S] [B] en tant qu'exploitant agricole évincé à hauteur de 577.720 € ;

- réformer le jugement concernant le montant de l'indemnité de réinstallation accordée à M.[S] [B] en tant qu'exploitant agricole évincé à hauteur de 1.695.782 € ;

statuant à nouveau,

- fixer en conséquence l'indemnité totale à revenir à M. [S] [B] à la somme de 2.903.503,60 € décomposée comme suit :

# indemnité d'éviction : 838.773,50 € 

# indemnité de réinstallation : 2.064.730, 10 € ;



Concernant les frais et dépens de première instance

- réformer le jugement en date du 21 mars 2024 concernant le montant des frais dûs à M. [Z];

statuant à nouveau

- condamner SNCF Réseau à payer à l'indivision [B] au titre des frais de M. [Z] une somme de 1,4 % des sommes totales accordées ;



en toute hypothèse

- débouter SNCF Réseau de l'ensemble de ses demandes ;

- condamner SNCF Réseau à payer une somme de 10.000 € à l'indivision [B] et à M.[S] [B] au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.



Aux termes de ses conclusions déposées au greffe le 6 février 2025, le commissaire du gouvernement demande à la cour de :



- fixer l'indemnité de dépossession pour l'indivision [B] à 444.611 € , soit une indemnité principale de 405.755 € et une indemnité de remploi de 38.856 € ;

- fixer l'indemnité de dépossession pour M. [S] [B] à 422.087 € , soit une indemnité principale de 10.029 € , une indemnité de remploi de 54 € , une indemnité d'éviction de 81.523,33 € et une indemnité pour perte de capital végétal de 330.481 €. 





MOTIVATION



Les principes d'indemnisation



L'article L. 152-2 du code de l'urbanisme dispose que le propriétaire d'un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan local d'urbanisme en application de l'article L. 151-41 peut, dès que ce plan est opposable aux tiers, et même si une décision de sursis à statuer qui lui a été opposée est en cours de validité, exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu'il soit procédé à son acquisition dans les conditions et délais mentionnés aux articles L. 230-1 et suivants.



L'article L. 230-3 du code de l'urbanisme dispose : ' (...) A défaut d'accord amiable sur le prix à l'expiration du délai d'un an mentionné au premier alinéa, le juge de l'expropriation , saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l'objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l'immeuble. Ce prix, y compris l'indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d'expropriation, sans qu'il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement.

La date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d'urbanisme ou l'approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. En l'absence de plan d'occupation des sols rendu public ou de plan local d'urbanisme, la date de référence est, pour le cas mentionné à l'article L. 424-1, celle d'un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique, pour les cas mentionnés au 6° de l'article L. 102-13 et à l'article L. 424-1, celle de la publication de l'acte ayant pris le projet en considération et, pour les cas mentionnés à l'article L. 311-2, un an avant la création de la zone d'aménagement concerté.



Le juge de l'expropriation fixe également, s'il y a lieu, les indemnités auxquelles peuvent prétendre les personnes mentionnées à l'article L. 230-2.



Le propriétaire peut requérir l'emprise totale de son terrain dans les cas prévus aux articles L. 242-1 à L. 242-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique'.



Selon les dispositions de l'article L.321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



Aux termes de l'article L.322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.



Lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant l'ordonnance d'expropriation, la consistance du bien exproprié est appréciée à la date du jugement.



L'article L.322-2 du même code dispose :

' Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L.122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L.121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L.311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique'.



L'article L. 322-6 du code de l'expropriation dispose : 'Lorsqu'il s'agit de l'expropriation d'un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d'urbanisme en application des 1° à 4° de l'article L. 151-41 du code de l'urbanisme, par un document d'urbanisme en tenant lieu ou par un plan d'occupation des sols en application du 8° de l'article L. 123-1 de ce code dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d'être compris dans un emplacement réservé.



La date de référence prévue à l'article L. 322-3 est celle de l'acte le plus récent rendant opposable le plan local d'urbanisme, le document d'urbanisme en tenant lieu ou le plan d'occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé l'emplacement réservé'.



En l'espèce, l'emprise est située en emplacement réservé. La demande d'acquisition porte également sur des parcelles hors emplacement réservé.



La commune de [Localité 32] est couverte par un plan local d'urbanisme, approuvé le 20 décembre 2017.



La date de référence doit être fixée au 9 juillet 2019, date de l'approbation de la dernière évolution du PLU de [Localité 32] pour les parcelles situées en emplacement réservé. Pour les parcelles non situées en emplacement réservé, la date de référence se situe un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la DUP, soit le 14 octobre 2013.



Les parties s'accordent sur la date de référence retenue par le premier juge et rappelée par le commissaire du gouvernement en appel.



L'emprise objet de la présente procédure, bâtie comme non bâtie, est située en zone agricole ou en zone naturelle du PLU en vigueur.



L'ensemble des parcelles est également situé en zone rouge du plan de prévention des risques inondations Garonne Amont, approuvé par arrêté préfectoral du 27 août 2014.



Sur la demande d'emprise



Aux termes de l'article L. 230-3 alinéa 6 du code de l'urbanisme, 'le propriétaire peut requérir l'emprise totale de son terrain dans les cas prévus aux articles L. 242-1 à L. 242-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique'.



Les articles L. 242-1 à L. 242-5 du code de l'expropriation disposent :



Article L. 242-1 : ' Lorsque l'expropriation ne porte que sur une portion d'immeuble bâti et si la partie restante n'est plus utilisable dans les conditions normales, l'exproprié peut demander au juge l'emprise totale.

Il en est de même pour toute parcelle de terrain nu qui, par suite du morcellement, se trouve réduit au quart de la contenance totale, si toutefois le propriétaire ne possède aucun terrain immédiatement contigu et si la surface du terrain ainsi réduit est inférieure à dix ares'



Aricle L. 242-2 : 'Si la demande d'emprise totale est admise, le juge fixe, d'une part, le montant de l'indemnité d'expropriation, d'autre part, le prix d'acquisition de la portion acquise en sus de la partie expropriée. La décision du juge emporte transfert de propriété dans les conditions du droit commun en ce qui concerne la portion d'immeuble non soumise à la procédure d'expropriation'



Article L. 242-3 : 'Lorsque l'emprise partielle d'une parcelle empêche l'exploitation agricole dans des conditions normales de la ou des parties restantes de cette parcelle en raison soit de leur dimension, soit de leur configuration, soit de leurs conditions d'accès, l'exproprié peut demander l'emprise totale soit de la parcelle, soit de la ou des parties restantes devenues inexploitables de fait '



Article L. 242-4 : ' Lorsqu'une emprise partielle résultant de l'expropriation compromet la structure d'une exploitation agricole de nature à provoquer sa disparition ou à lui occasionner un grave déséquilibre au sens des articles L. 123-4 à L. 123-5-6 et L. 352-1 du code rural et de la pêche maritime :

1° Le propriétaire exproprié peut demander au juge l'emprise totale. Il en informe le ou les exploitants. Dans le cas où le propriétaire exproprié n'est pas lui-même exploitant, le versement par l'expropriant du prix d'acquisition de la portion acquise en sus de la partie expropriée entraîne de plein droit la résiliation du bail, sans indemnité et nonobstant toute clause contraire ;

2° L'exploitant qui n'est pas lui-même propriétaire peut, s'il entend ne pas poursuivre l'exploitation ou lorsqu'il y a résiliation du bail en application du 1° ci-dessus, demander à l'expropriant les indemnités auxquelles il aurait pu prétendre en application de l'article L. 322-1 dans le cas où la totalité de l'exploitation aurait été expropriée. L'exploitant informe le ou les propriétaires de l'exploitation de la demande qu'il présente à l'expropriant'



Article L. 242-5 : 'En cas de refus de l'expropriant ou de désaccord sur le montant de l'indemnisation à intervenir, l'exploitant demande au juge, si celui-ci admet le bien-fondé de la demande, de fixer le montant des indemnités.

Le versement des indemnités par l'expropriant à l'exploitant entraîne de plein droit, si elle n'est déjà intervenue, la résiliation du bail dans les conditions définies à l'article L. 242-4 '.



Selon les termes de l'article R. 352-2 du code rural et de la pêche maritime, 'est considérée comme gravement déséquilibrée toute exploitation agricole qui, du fait des expropriations, répond à l'une au moins des conditions ci-après :

1° un bâtiment essentiel à la vie de l'exploitation est exproprié et ne peut être reconstruit;

2° le pourcentage des terres expropriées représente une valeur de productivité supérieure à 35 % au sens de l'article L. 123-4 ;

3° le pourcentage des terres expropriées représente une valeur de productivité supérieure à 10 % et la surface restante est inférieure au seuil de surface mentionné au II de l'article L. 312-1;

4° il est impossible, en poursuivant l'exploitation, de couvrir normalement les charges non réductibles subsistant après l'exploitation'.



En l'espèce, la Sa SNCF Réseau a accepté de faire droit à la demande d'emprise totale :

- des parcelles bâties et non bâties entièrement incluses dans l'emplacement réservé ( parcelles F n° [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 2]et [Cadastre 3])

- des parcelles partiellement incluses dans l'emplacement réservé ( parcelles n° [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 15], [Cadastre 22], [Cadastre 25], [Cadastre 4], [Cadastre 6] et [Cadastre 7])

- des parcelles non grevées par l'emplacement réservé (F n° [Cadastre 14], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 21] et [Cadastre 8]).



Le litige porte sur le rejet de la demande d'emprise totale sur les parcelles F n° [Cadastre 24] et [Cadastre 26].



Les consorts [B] soutiennent qu'ils sont fondés à demander l'emprise totale sur ces deux parcelles faisant partie intégrante de l'exploitation agricole en application de l'article L. 242-4 du code de l'expropriation dans la mesure où l'emplacement réservé grevant leur propriété et ayant motivé l'exercice du droit de délaissement coupe leur exploitation de part en part et l'ampute d'une surface substantielle puisque sur une exploitation dont la superficie totale est de 13,2966 hectares, l'emplacement réservé correspond à une surface de 8,2335 hectares, soit plus de 61 %. Ils ajoutent qu'en n'étant pas incluses dans l'emprise des parcelles délaissées, ces deux parcelles perdent toute leur utilité et deviennent inexploitables de fait.



Les parcelles n° [Cadastre 24] et [Cadastre 26] sont situées au nord de l'exploitation et permettent un accès depuis la route départementale 45, en sus de l'accès existant sur la route de [Localité 36] (route départementale 14). Au vu du procès-verbal de transport sur les lieux, ces deux parcelles correspondent pour partie à un chemin d'accès et à une maison d'habitation avec hangar et ancien chais en état médiocre (toiture affaissée, fissures multiples). L'accès par ces deux parcelles permet un accès sécurisé à l'exploitation pour les poids lourds, ainsi qu'une zone de manoeuvre, ce que ne permet pas l'accès situé sur la route de [Localité 36], situé dans un virage.



Pour obtenir l'emprise totale sur ces deux parcelles sur le fondement de l'article L. 242-4 du code de l'expropriation, les consorts [B] doivent démontrer que l'emprise partielle résultant de l'expropriation compromet la structure de l'exploitation agricole de nature à provoquer sa disparition ou à lui occasionner un grave déséquilibre au sens des articles L. 123-4 à L. 123-5-6 et L. 352-1 du code rural et de la pêche maritime.



Or, il est de principe que la superficie de référence à prendre en compte pour apprécier la demande n'est pas seulement la superficie des parcelles exploitées sur le territoire de la commune mais celle de l'ensemble de l'exploitation.



La Sa SNCF Réseau fait justement observer qu'en l'espèce, au regard de l'ensemble de l'exploitation, la disparition ou le déséquilibre de l'exploitation agricole ne sont pas établis. Il apparaît en effet que le rapport d'expertise établi par M. [Y] le 19 avril 2019 fait état, en sus des parcelles bâties et en nature de vergers sur la commune de [Localité 32], de parcelles en nature de terre sur la commune de [Localité 32] d'une surface totale de 18 ha 85 a10 ca, de parcelles à usage agricole sur la commune de [Localité 38] d'une surface totale de 4 ha 89 a 87 ca et de parcelles à usage agricole sur la commune de [Localité 39] d'une surface totale de 14 ha 04 a 17 ca. De même, si l'on se réfère au relevé d'exploitation MSA du 21 septembre 2023 selon situation cadastrale au 1er janvier 2023, M. [B] exploite plus de 66 hectares, dont 29 ha sur la commune de [Localité 32], 5 ha sur la commune de [Localité 38] et 31 ha sur la commune de [Localité 39] (pièce n° 3 des intimés).



La preuve que les conditions d'application de l'article L. 242-4 du code de l'expropriation sont réunies n'étant pas rapportée, le rejet de la demande d'emprise totale sur les parcelles F n° [Cadastre 24] et [Cadastre 26] doit être confirmé.



A titre subsidiaire, les consorts [B] demandent que SNCF Réseau soit condamnée à établir une servitude de passage sur le nord de la parcelle n° [Cadastre 25] dont la propriété lui a été transférée.



Sur ce point, il y a lieu de constater que l'état d'enclave de la parcelle n° [Cadastre 26] ne résulte pas de l'expropriation mais de la demande d'emprise totale de la parcelle n° [Cadastre 25] à laquelle la Sa SNCF Réseau a fait droit alors que l'emplacement réservé ayant justifié l'exercice du droit de délaissement ne grevait cette parcelle que sur une superficie de 319 m² à l'extrémité sud de la parcelle, ce qui laissait subsister le passage entre les parcelles n° [Cadastre 24] et [Cadastre 26].



Cela étant, il y a lieu, en application de l'article R.311-20 du code de l'expropriation, de donner acte de l'accord intervenu sur ce point, la Sa SNCF réseau acceptant expressément de faire établir à ses frais une servitude de passage et de passage de tous réseaux dans l'angle Nord-Est de la parcelle cadastrée section F n° [Cadastre 25], sur une surface triangulaire d'au moins 64 mètres carrés permettant de garantir un accès d'au moins 6 mètres de large à la parcelle n° [Cadastre 26] depuis la parcelle n° [Cadastre 24].



M. [S] [B] demande en outre que la Sa SNCF Réseau soit condamnée à lui payer une somme de 114.200 € au titre de la dépréciation du surplus pour les parcelles cadastrées F n° [Cadastre 24] et [Cadastre 26]. Il soutient à cet effet qu'il va demeurer propriétaire de seulement deux parcelles dont l'une bâtie, déconnectées de l'exploitation agricole à laquelle elles étaient historiquement liées et n'ayant aucun accès à la voie publique. Il chiffre la dépréciation de la maison d'habitation sise sur la parcelle n° [Cadastre 26] à hauteur de 50 % du prix de ces deux parcelles estimé selon expertise à 228.400 € , soit une indemnité de 114.200 € .



Cette demande doit être rejetée dans la mesure où l'état d'enclave de la parcelle n° [Cadastre 26] ne résulte pas de l'expropriation mais de la demande d'emprise totale de la parcelle n° [Cadastre 25] formulée par M. [B], où en tout état de cause cet état d'enclave ne peut être revendiqué dès lors que la Sa SNCF Réseau a accepté d'établir une servitude de passage et où, dans ces conditions, il n'est pas démontré que la propriété et plus particulièrement le bâtiment vétuste sis sur la parcelle n° [Cadastre 26] va subir la moindre dépréciation du fait de l'emprise.



Sur le montant des indemnités de délaissement accordées à l'indivision [B]



Selon les dispositions de l'article L.321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. L'indemnité allouée doit permettre à l'exproprié de se replacer dans l'état dans lequel il se trouvait avant l'expropriation et ne doit pas lui procurer un enrichissement sans cause.



Aux termes de l'article L.322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation.



Lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant l'ordonnance d'expropriation, la consistance du bien exproprié est appréciée à la date du jugement. En l'espèce, à défaut d'ordonnance de transfert de propriété, le montant des indemnités doit être fixé d'après la consistance des biens à la date de la décision de première instance.



L'article L.322-2 du même code dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.







Les parcelles bâties n° F [Cadastre 16] et [Cadastre 17]



Ces deux parcelles correspondent au corps de ferme construit en 1830 avec dépendances attenantes : deux hangars agricoles, un bâtiment agricole à usage de poulailler non attenant, une partie volière et une partie hangar et une cour d'une surface totale de 0,3965 hectare. La parcelle F [Cadastre 16] est d'une contenance de 2585 m² et la parcelle F [Cadastre 17] d'une contenance de 1380 m².



La maison d'habitation comprend au rez-de-chaussée une véranda vitrée, une pièce principale et une cuisine non équipée, un salon et une autre pièce, trois arrière-cuisines et un cellier, un bureau et une remise atelier. A l'étage, elle comprend une véranda vitrée et six chambres avec une douche et des toilettes, un bureau et une remise attenante ainsi qu'un grenier accessible par un escalier avec une chambre et deux locaux sous la charpente métallique. 



Elle est située à proximité de la route départementale n° 14 dont elle est séparée par un portail et un mur en parpaings nus, et d'une voie de chemin de fer à usage de fret peu utilisée. L'immeuble a fait l'objet de plusieurs agrandissements successifs, n'a pas de cachet mais est bien entretenu. La toiture n'est pas isolée.



Deux hangars sont attenants à la maison d'habitation.



Concernant la maison d'habitation, le juge de l'expropriation a fait application des coefficients de pondération de la cote [J] afin de prendre en considération l'état d'entretien, d'aménagement et d'isolation des surfaces concernées conformément à la proposition du commissaire du gouvernement et a retenu une surface pondérée totale de 387,204 m² pour la maison. Il a en outre retenu une surface de 315 m² pour le potager, 175 m² sur la parcelle F [Cadastre 16] et 140 m² sur la parcelle F [Cadastre 17], une surface de 382 m² pour la volière sur la parcelle F [Cadastre 17] et une surface de 407 m² pour les deux hangars.



Il a fait application de la méthode dite 'par comparaison' avec des ventes d'immeubles de même nature situés dans la même commune et choisi de procéder à une évaluation globale de l'ensemble immobilier selon la méthode terrain intégré habituellement privilégiée lorsque le bâti a une valeur intrinsèque, en prenant en considération l'état d'entretien et les aménagements des dépendances que sont les hangars attenants, le poulailler et la volière. Il a en effet estimé que procéder à une évaluation de chaque bâtiment impliquerait de diminuer la valeur de la maison afin de ne pas comptabiliser deux fois les immeubles affectés à l'activité agricole alors qu'il existe une unité foncière entre cet immeuble et les deux hangars attenants de 205 m² et 202 m² et que les éléments de référence produits par les parties concernent tous des maisons d'habitation avec dépendances.



Le juge de l'expropriation a ensuite analysé les divers termes de référence produits par les parties:

- le rapport d'expertise établi le 19 avril 2019 par M. [Y], produit par les consorts [B], fixant la valeur de l'ensemble immobilier avec ses dépendances à la somme de 1.100.000 € en distinguant celle de la maison d'habitation pour un montant de 785.850 € (1950 €/m²) et celles des hangars, de la volière et des terrains ;

- les deux mutations évoquées par les consorts [B] (maisons d'habitation sise à [Localité 32]), justement écartées comme non comparables en raison de la date de leur construction et de la nature des prestations ;

- six termes de comparaison versés aux débats par SNCF Réseau, justement écartés dès lors qu'ils ne comprenaient pas de dépendances (références n° 17 et 18) ou qu'il s'agissait d'un château (référence n° 19) ;

- cinq éléments de référence produits par le commissaire du gouvernement dont trois ont été retenus comme efficients :

 # n° 2 : mutation intervenue le 7 mai 2021 pour une maison d'habitation avec rez-de-chaussée sise à [Localité 32], avec entrée, cuisine, petit salon, grand salon, dégagement, bureau, toilettes, séjour, chambre, puis dans une seconde partie grand dégagement, deux chambres, chaufferie, salle de bains avec toilettes et combles, dépendances composées d'un pigeonnier, d'un petit bâtiment en mauvais état et d'un bâtiment comprenant garage, cellier, grande salle, toilettes, cave et arrière-cave, le tout sur un terrain clos et arboré, en zone agricole et en PPRI rouge, d'une surface totale de terrain de 12.503 m², d'une surface utile totale de 250 m² et pondérée totale de 350 m², vendue au prix de 242.000 € , soit 733,33 €/m² ;

 # n° 3 : mutation intervenue le 9 août 2021, pour une maison d'habitation avec terrain et une dépendance non attenante, sise à [Localité 43], en zone agricole avec une surface de terrain de 3452 m², une surface utile totale de 200 m² et pondérée totale de 259 m², vendue au prix de 160.000 € , soit 617,76 €/m² ;

 # n° 5 : mutation intervenue le 31 mai 2021 pour une maison à usage d'habitation sise à [Localité 45], en zone agricole, comprenant au rez-de-chaussée une buanderie, deux celliers, une chambre, une salle de bains, un dressing, des toilettes, une cuisine, une salle à manger, un salon et, à l'étage, une salle d'eau-toilettes, deux chambres, un studio, un débarras, un grenier au-dessus du pigeonnier, un bâtiment à usage de garage et de remise, une cour et un jardin attenant, avec une surface de terrain de 3160 m², une surface utile totale de 346 m² et une surface pondérée totale de 393 m², au prix de 300.000 €, soit 763,36 €/m² , référence estimée particulièrement probante par le premier juge s'agissant d'un bien situé en zone agricole, présentant une superficie de près de 400 m² s'approchant de celle de l'ensemble immobilier [B], comportant deux dépendances (pigeonnier et bâtiment à usage de garage).



Il a en définitive retenu un prix de 760 €/m², soit 294.275 € , pour l'ensemble immobilier comprenant la maison d'habitation avec ses dépendances (hangars attenants, poulailler et volière). 

En cause d'appel, les parties critiquent sur divers points la décision entreprise et demandent que l'indemnité soit fixée comme suit :

- SNCF Réseau : 339 m² x 506 €/m² = 171.534 € 

- consorts [B] 

# indemnité concernant la maison d'habitation : 387,204 m² x 1950 €/m² = 755.050 € 

# indemnité concernant les hangars : 45.300 € 

# indemnité concernant la volière : 129.848 € 

- commissaire du gouvernement : 387,204 m² x 799,74 €/m² = 309.662,53 € .



Il apparaît que la Sa SNCF Réseau ne critique pas utilement le jugement dont appel en ce qui concerne la surface pondérée totale de 387,204 m² à prendre en compte, surface déterminée par le commissaire du gouvernement suite aux constatations faites lors du transport sur les lieux, maintenue par le commissaire du gouvernement dans le cadre de la procédure d'appel et admise par les consorts [B]. Le premier juge n'a pas non plus commis d'erreur en retenant la valeur de 760 €/m² résultant d'un terme de comparaison plutôt qu'en effectuant la moyenne des trois termes de comparaison analysés. Enfin, le choix des termes de référence tel que pratiqué par le premier juge résulte d'une analyse approfondie des termes produits par les parties et n'est pas utilement contesté.



S'agissant des critiques émises par les consorts [B], il apparaît que les conclusions du rapport d'expertise de M. [Y] ont été justement écartées dans la mesure où elles n'étaient fondées sur aucun terme de référence. Il doit en outre être observé que la valeur de 1950 €/m² proposée par cet expert est très éloignée de toutes les autres valeurs évoquées dans ce dossier sur la base de termes de référence issus de mutations effectives.





Le choix du premier juge de procéder à une évaluation globale de l'ensemble immobilier 'terrain intégré' incluant les dépendances plutôt qu'en ajoutant la valeur des hangars, du poulailler et de la volière à celle de la maison d'habitation, doit également être approuvé compte tenu de la configuration des lieux, les dépendances bâties étant soit accolées (hangars) soit très proches de la maison d'habitation (volière, poulailler), situées sur la même unité foncière (parcelles [Cadastre 16] et [Cadastre 17]), bénéficiant d'un unique accès sur la voie publique et des mêmes raccordements aux réseaux.



Le choix de cette méthode ne pose aucune difficulté dès lors que les termes de comparaison retenus comprennent également des dépendances. La cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en adoptant cette méthode d'évaluation des biens à indemniser.



S'agissant de la valeur au m² à prendre en compte, après analyse approfondie de l'ensemble des mutations évoquées et des observations et critiques des parties, et notamment des dernières conclusions du commissaire du gouvernement en date du 6 février 2025, la cour dispose d'éléments d'appréciation lui permettant de retenir une valeur de 799,74 €/m² arrondie à 800 €/m², soit une indemnité de 387,204 m² x 800 €/m² = 309.763,20 € .





Les terrains aménagés



En première instance, les consorts [B] ont sollicité l'indemnisation des parties non bâties des parcelles F [Cadastre 16] et [Cadastre 17] de 1285 m² et 1380 m², soit 3965 m², à hauteur de la somme totale de 72.000 € selon l'évaluation chiffrée de l'expert [Y] du 19 avril 2019 ( 50.000 + 40.000 = 90.000 - 20 % = 72.000). Ils soutenaient à cet effet que ces parcelles pouvaient être considérées comme des terrains à bâtir et subsidiairement qu'elles bénéficiaient d'une situation privilégiée.



Le premier juge a rejeté cette demande au motif que dès lors qu'il était fait application de la méthode 'terrain intégré' en présence d'un bâti avec une valeur intrinsèque, il n'y avait pas de motif de prévoir une indemnisation supplémentaire . Il a ajouté qu'au regard des dispositions de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation et du classement des parcelles en zone agricole et en zone inondable rouge du Plan de prévention des risques inondations, les parcelles ne pouvaient recevoir la qualification de terrain à bâtir et qu'elles ne pouvaient pas plus être considérées comme bénéficiant d'une situation privilégiée.



En cause d'appel, les consorts [B] maintiennent leurs prétentions initiales. Ils soutiennent à cet effet que les parcelles F [Cadastre 16] et [Cadastre 17] sont constructibles et à titre subsidiaire qu'elles bénéficient d'une situation privilégiée. 



Mais, sans qu'il soit utile de rechercher si les parcelles litigieuses peuvent ou non recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens de l'article L. 322-3 du code de l'expropriation ou si elles bénéficient d'une situation privilégiée, il y a lieu de rejeter la demande d'indemnisation supplémentaire dans la mesure où l'évaluation des parcelles et du bâti qui y est implanté selon la méthode dite 'terrain intégré' fait obstacle à ce qu'il soit alloué une indemnisation supplémentaire au titre de la surface de terrain non construite. Il doit être relevé que, conformément à cette démarche, tous les termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement concernent des immeubles bâtis implantés sur des terrains de superficies comparables à celle des parcelles F [Cadastre 16] et [Cadastre 17] : 12.503 m² pour le terme de comparaison n° 2, 3452 m² pour le terme de comparaison n° 3 et 3160 m² pour le terme de comparaison n° 5.



Le rejet de cette demande doit être confirmé.



Les parcelles en nature de vergers



Il s'agit des parcelles cadastrées F [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] destinées à l'exploitation agricole, situées dans la région agricole appelée 'Vallées et Terrasses', d'une superficie totale de 114.395 m² dont 82.016 m² en emplacement réservé.



Les parties étaient d'accord sur le principe d'évaluation des parcelles comme des terrains nus dans la mesure où seul [S] [B] en avait assuré l'amélioration par la plantation d'arbres fruitiers en qualité d'exploitant agricole et où il serait ainsi bien fondé à en solliciter l'indemnisation.



Les consorts [B] demandaient que la valeur moyenne de l'hectare des parcelles concernées par l'emplacement réservé soit fixée à 23.860 € , valeur déterminée d'après l'estimation à 17.000 € l'hectare par M. [Y] en 2019 et d'après des éléments de référence concernant des parcelles situées dans la région agricole Vallées et Terrasses, notamment la première terrasse présentée comme pourvue des meilleurs terres agricoles de Tarn et Garonne, et à proximité de la Garonne, bénéficiant ainsi d'une irrigation et d'une aspersion antigel, ce qu'aucune des ventes évoquées par SNCF Réseau ne rassemblait comme critères. Ils considéraient que le terme de comparaison le plus proche était la vente intervenue le 8 mars 2022 pour des terres de 8 hectares, soit 60 % de celles détenues par l'indivision, sises à [Localité 32] mais plus éloignées de la Garonne, conclue au prix de 1,37 €/m² soit 13.700 € l'hectare. Ils faisaient observer que plus la surface des terres vendues était importante, plus le prix à l'hectare était élevé. Enfin, ils s'opposaient à la déduction de la somme de 3000 € par hectare au titre de l'arrachage des vergers, qui reviendrait à leur faire supporter une partie du coût des travaux que l'expropriante devait réaliser, ainsi qu'à l'application d'une décote au titre de l'occupation des terrains.



Cette estimation de la valeur du terrain nu était partagée par le commissaire du gouvernement qui précisait que la valeur à retenir devait être une valeur de terrain occupé. Il a produit six éléments de référence de cessions de terres agricoles de plus de 7500 m² dans un périmètre de 3 kms, intervenues en 2022 :

 # 16 février 2022 : commune de [Localité 32], Barrielet, surface de 29.544 m² au prix de 38.000 € , soit 1,29 €/m² , pour une situation locative libre ;

 # 8 mars 2022 : commune de [Localité 32], Labia, surface de 80.000 m² au prix de 110.000 € , soit 1,37 €/m² , pour une situation locative libre ;

 # 25 avril 2022 : commune de [Localité 32], La-Longe, surface de 19.799 m² au prix de 21.185 € , soit 1,07 €/m² , pour une situation locative libre ;

 # 12 août 2022 : commune de [Localité 32], Pièces-entre-les ruisseaux, surface de 7750 m² au pris de 6588 € , soit 0,85 €/m² , pour une situation locative libre ;

 # 11 août 2022 : commune de [Localité 32], Rivière-Basse, surface de 14.028 m² au prix de 10.500 € , soit 0,75 €/m² , pour une situation locative libre ;

 # 7 avril 2022 : commune de [Localité 39], Le-Bois-de-Puntes, surface de 81.534 m² au prix de 77.000 € , soit 0,94 €/m² , pour une situation locative libre.



Il a proposé d'évaluer les parcelles à la somme de 68.893,44 € ( 11.4396 x 8400 € l'hectare ) après application d'une décote de 20 % au prix de l'hectare fixé à 10.500 € , afin de tenir compte de l'occupation des vergers.



S'agissant des termes de référence produit par SNCF Réseau, le premier juge a estimé que seule la cession du 25 février 2022 d'une surface de 156.629 m² sur la commune de [Localité 32] au prix de 195.669 € , soit 1,25 €/m² , apparaissait valable pour concerner le même géoterritoire, les autres cessions de surfaces importantes étant situées dans d'autres communes.





En définitive, le premier juge a estimé que la déduction du coût d'arrachage des vergers n'était pas justifiée et a retenu un prix moyen de l'hectare de 10.500 € sur la base des éléments de référence les plus pertinents produits par le commissaire du gouvernement, en appliquant une décote de 10 % eu égard à l'occupation des terrains, soit une indemnité calculée comme suit pour les parcelles plantées en verg