Cour d'Appel · 1ere Chambre Section 1 — 21 janvier 2026

21/01/2026



ARRÊT N° 26/ 11



N° RG 24/00193

N° Portalis DBVI-V-B7I-P6IU

NA - SC



Décision déférée du 20 Décembre 2023

TJ de FOIX - 22/01489

V. ANIERE





















































INFIRMATION PARTIELLE













































Grosse délivrée



le 21/01/2026



à



Me Eric GRANDCHAMP DE CUEILLE

Me Marie-Agnès TROUVÉ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT ET UN JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX

***



APPELANTS



Monsieur [M] [P]

[Adresse 12]

[Localité 1]



Madame [I] [K]

[Adresse 12]

[Localité 1]



Représentés par Me Eric GRANDCHAMP DE CUEILLE, avocat au barreau D'ALBI







INTIMEE



S.A. SAFER OCCITANIE

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Marie-Agnès TROUVÉ de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE











COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 24 novembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :



A.M. ROBERT, présidente

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère



qui en ont délibéré.





Greffière : lors des débats M. POZZOBON





ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties 

- signé par A.M. ROBERT, présidente et par M. POZZOBON, greffière





EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE





Par acte sous-seing privé du 10 juin 2022, Mme [A] [U] et son frère, M. [G] [U], ont vendu à M. [M] [P] et Mme [I] [K] une propriété rurale située à [Localité 1] (Ariège), comprenant une maison d'habitation, trois granges et des parcelles de terre, le tout d'une superficie de 8 hectares 72 ares 18 centiares , pour le prix de 120.000 euros. 



La vente a été conclue notamment sous la condition suspensive de la purge des droits de préemption, le notaire chargé de la vente recevant le pouvoir de procéder à toutes les notifications. 



L'étude notariale a notifié la vente à la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer) Occitanie, qui, par déclaration du 3 août 2022, a exercé son droit de préemption partiel sur l'ensemble des parcelles vendues, à l'exception de la parcelle B [Cadastre 8] d'une contenance d'un are et 56 centiares, comportant la maison à usage d'habitation, pour un prix de 40.000 euros. La Safer Occitanie invoquait les objectifs visés à l'article L 143-2 1° et 2° du code rural.



Par courriel du 27 septembre 2022, M. et Mme [U] ont indiqué au notaire accepter l'offre de la Safer, ce dont le notaire informait la Safer Occitanie le 3 octobre 2022. 



Par acte authentique du 22 novembre 2022, M. et Mme [U] ont vendu les parcelles préemptées à la Safer Occitanie, pour un prix de 40.000 euros. 



Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2022, M. [M] [P] et Mme [I] [K] ont assigné la Safer Occitanie devant le tribunal judiciaire de Foix pour obtenir l'annulation de la décision de préemption partielle, et l'annulation subséquente de l'acte de vente portant sur les parcelles préemptées, en demandant au tribunal de dire que la vente passée le 10 juin 2022 retrouve son plein effet. 



Par jugement du 20 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Foix a :

- débouté M. [M] [P] et Mme [I] [K] de I'ensemble de leurs demandes,

- débouté la Safer Occitanie de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que I'exécution provisoire du jugement est de droit,

- condamné M. [M] [P] et Mme [I] [K] aux dépens.



Pour rejeter les demandes de M.[P] et Mme [K], le tribunal judiciaire a considéré qu'il n'était pas démontré que la Safer Occitanie ait exercé son droit de préemption sur des parcelles ne pouvant en faire l'objet, en violation de l'article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime. Le tribunal a notamment retenu que les éléments apportés par les demandeurs permettaient de constater l'état de vétusté des granges, mais pas de considérer que leur usage agricole avait été abandonné depuis plus de cinq ans avant la vente. 



Par déclaration du 16 janvier 2024, M. [M] [P] et Mme [I] [K] ont relevé appel du jugement rendu le 20 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Foix.















PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 avril 2024, M. [M] [P] et Mme [I] [K], appelants, demandent à la cour, au visa des articles L. 143-1 et L. 143-1-1 du code rural et de la pêche maritime, de :

- déclarer M. [M] [P] et Mme [I] [K] recevables et bien fondés en leur appel de la décision rendue le 20 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Foix, 

- infirmer ce jugement en ce qu'il a : 

'débouté M. [M] [P] et Mme [I] [K] de I'ensemble de leurs demandes,

'condamné M. [M] [P] et Mme [I] [K] aux dépens.

Et, statuant à nouveau, 

- annuler la décision de préemption partielle prise par la Safer Occitanie sur la vente consentie à M. [M] [P] et Mme [I] [K] et portant sur les biens ainsi cadastrés : 

Commune de [Localité 1] (09), 

Section A, n° [Cadastre 3], 

Section B, n°s [Cadastre 5].

d'une superficie totale de 8 ha 70 a 62 ca.

- annuler l'acte de vente subséquent reçu le 22 novembre 2022 par Maître [E] [O], notaire à [Localité 13] (09), portant sur les biens ainsi cadastrés : 

Commune de [Localité 1] (09), 

Section A, n° [Cadastre 3], 

Section B, n°s [Cadastre 5].

d'une superficie totale de 8 ha 70 a 62 ca.

- dire que la vente passée le 10 juin 2022 entre Mme [A] [U] et M. [G] [U], d'une part, et M. [M] [P] et Mme [I] [K], d'autre part, retrouve son plein effet,

- condamner la Safer Occitanie à payer à M. [M] [P] et Mme [I] [K] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.



M.[P] et Mme [K] invoquent l'article L 143-1 du code rural, selon lequel le droit de préemption ne peut être exercé que pour les bâtiments 'qui ont été utilisés pour l'exercice d'une activité agricole au cours des cinq dernières années qui ont précédé l'aliénation, pour leur rendre un usage agricole'. Ils soutiennent que la Safer ne démontre pas que les trois granges ont fait l'objet d'une utilisation agricole au cours des cinq années précédant l'aliénation, alors que cette démonstration lui incombe, et se prévalent d'un constat de commissaire de justice relevant le mauvais état des granges et la présence d'objets obsolètes, et de trois attestations émanant du vendeur, du maire de la commune de [Localité 1], et d'un voisin. Ils en concluent que la Safer aurait dû limiter sa préemption partielle aux seules terres nues, et soutiennent que l'annulation de la décision de préemption entraîne l'annulation de la vente consentie à la Safer et le plein effet de la vente initiale, qui doit être déclarée parfaite.



Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 7 juin 2024, la Sa Safer Occitanie, intimée, demande à la cour, au visa de l'article L. 143-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, de : 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Foix, 

- condamner M. [P] et Mme [K] à verser une somme de 3.000 euros à la Safer Occitanie au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [P] et Mme [K] aux entiers dépens. 



 La Safer Occitanie soutient que M.[P] et Mme [K] ne démontrent pas que les granges ont perdu leur usage agricole. Elle indique que la notification qui lui a été faite par le notaire instrumentaire vise trois 'granges', ce terme impliquant une activité agricole. Elle fait également valoir que le compromis de vente signé par M.[P] et Mme [K] les informe sur les démarches administratives à effectuer afin de modifier la destination des granges et leur conférer un usage d'habitation, et en déduit que celles-ci avaient conservé, au moment de la vente, leur usage agricole. Elle conclut que la préemption effectuée est ainsi régulière.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 novembre 2025. L'affaire a été examinée à l'audience du 24 novembre 2025 à 14h00.







MOTIFS





* Sur l'existence du droit de préemption de la Safer



M.[P] et Mme [K] soutiennent que la Safer aurait dû limiter sa préemption partielle aux seules terres nues, à défaut de rapporter la preuve, qui lui incombe, de l'utilisation des trois granges pour l'exercice d'une activité agricole, au cours des cinq dernières années qui ont précédé l'aliénation.



La Safer Occitanie soutient que M.[P] et Mme [K] ne démontrent pas que les granges ont perdu leur usage agricole.



L'article L 143-1 du code rural et de la pêche maritime dispose : 



'Il est institué au profit des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural un droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole, sous réserve du I de l'article L. 143-7. Sont considérés comme à vocation agricole, pour l'application du présent article, les terrains situés soit dans une zone agricole protégée créée en application de l'article L. 112-2 du présent code, soit à l'intérieur d'un périmètre délimité en application de l'article L. 113-16 du code de l'urbanisme, soit dans une zone agricole ou une zone naturelle et forestière délimitée par un document d'urbanisme. En l'absence d'un document d'urbanisme, sont également regardés comme terrains à vocation agricole les terrains situés dans les secteurs ou parties non encore urbanisés des communes, à l'exclusion des bois et forêts.



Ce droit de préemption peut également être exercé en cas d'aliénation à titre onéreux de bâtiments d'habitation faisant partie d'une exploitation agricole. Il peut également être exercé en cas d'aliénation à titre onéreux des bâtiments situés dans les zones ou espaces mentionnés au premier alinéa du présent article, ou dans les communes et parties de communes de montagne telles que définies par les articles 3 et 4 de la loi n° 85-30 du 9 janvier 1985 relative au développement et à la protection de la montagne, et qui ont été utilisés pour l'exercice d'une activité agricole au cours des cinq dernières années qui ont précédé l'aliénation, pour leur rendre un usage agricole. L'article L. 143-10 du présent code n'est pas applicable dans le cas mentionné à la deuxième phrase du présent alinéa lorsque les bâtiments concernés ont fait l'objet d'un changement de destination.'



Il résulte de cet article qu'à la différence des terres nues, qui peuvent faire l'objet du droit de préemption dès lors qu'elles ont une vocation agricole, les autres biens immobiliers ne peuvent être préemptés que s'ils sont affectés à un usage agricole, ou dans les deux hypothèses visées par le deuxième alinéa de cet article, s'il s'agit de bâtiments d'habitation faisant partie d'une exploitation agricole, ou de bâtiments qui ont été utilisés pour l'exercice d'une activité agricole au cours des cinq dernières années qui ont précédé l'aliénation.



En l'espèce, le fait que les bâtiments sur lesquels le droit de préemption de la Safer est contesté soient désignés par l'acte de vente conclu le 10 juin 2022 comme des 'granges', et qu'ils n'aient pas fait l'objet d'un changement de destination, établit que ces bâtiments ont conservé une vocation agricole.



En revanche, les pièces versées aux débats par M.[P] et Mme [K], qui ne sont contredites par aucune de celles produites par la Safer Occitanie, sans rapport avec l'usage effectif des lieux, démontrent que les granges n'ont pas été utilisées pour l'exercice d'une activité agricole dans les cinq années précédant l'aliénation.



En atteste d'abord le vendeur, M.[G] [U], informaticien demeurant à [Localité 14], qui n'exerce pas plus que sa soeur, Mme [A] [U], demeurant à [Localité 10], une activité d'exploitant agricole, et qui indique que 'la dernière utilisation agricole remonte aux années 1970 environ'. La Safer Occitanie ne peut utilement soutenir que M.[U] aurait ' tout intérêt à établir une attestation dans l'intérêt de ses acquéreurs', alors que les vendeurs ont consenti à l'exercice par la Safer de son droit de préemption partiel, et accepté la vente à son profit des terres et des granges pour un prix de 40.000 euros.



M.[W] [Y], propriétaire à [Localité 1], depuis 1995, d'une maison voisine de la propriété [U], témoigne également, dans une attestation régulière en la forme du 26 février 2024: 'Je connaissais M.[U] et connais bien l'historique du hameau ce qui me permet d'affirmer que ces trois granges n'ont pas eu d'utilisation agricole les 5 dernières années précédant 2022. M.[U] utilisait ces granges en tant que remise et garage et n'était pas agriculteur. Je sais également qu'il ne prêtait pas ou ne louait pas ces granges à un agriculteur. Je suis bien placé pour le savoir car je prête moi-même des terres avoisinantes à un éleveur local'.



Le maire de [Localité 1] atteste de même, le 28 novembre 2022: 'Après enquête de voisinage, il m'a été répondu que depuis plusieurs années, ces bâtiments n'avaient aucun usage agricole ou autres. En demandant à peu près depuis combien de temps, j'ai eu comme réponse 'depuis plus de 5 à 10 ans' ':



Le constat auquel M.[P] et Mme [K] ont fait procéder par commissaire de justice le 24 octobre 2022 confirme l'état de délabrement des trois granges, envahies par la végétation, et la présence de biens obsolètes, comme un véhicule R8 portant une vignette d'assurance de 1996.



A défaut de toute utilisation agricole dans les cinq années précédant la vente du 10 juin 2022, les granges n'étaient donc pas soumises au droit de préemption de la Safer Occitanie. 



 

* Sur les conséquences du défaut de droit de préemption sur les granges 



M.[P] et Mme [K] demandent l'annulation de la décision de préemption, et l'annulation de l'acte de vente notarié subséquent du 22 novembre 2022 au profit de la Safer Occitanie. Ils demandent également à la cour de dire que la vente conclue le 10 juin 2022 entre Mme [A] [U] et M.[G] [U] d'une part, et M.[P] et Mme [K] d'autre part, retrouve son plein effet.



 La loi d'avenir pour l'agriculture n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 a institué une faculté de préemption partielle. Il résulte du nouvel article L. 143-1-1 du code rural et de la pêche maritime que la Safer est admise à ne préempter qu'une partie des biens aliénés lorsque la mutation porte simultanément sur des terrains à usage agricole ou à vocation agricole accompagnés d'une ou plusieurs catégories de biens suivantes :

- des bâtiments à usage agricole (avec les biens mobiliers qui y sont attachés) ,

- des bâtiments d'habitation ou d'exploitation visés par l'article L. 143-1, al. 2 ,

- des biens pour lesquels la Safer n'a pas de droit de préemption. 



En l'espèce la vente porte bien à la fois sur des terres à vocation agricole, et sur une maison d'habitation faisant partie d'une ancienne exploitation agricole, bâtiment visé par l'article L. 143-1, al. 2. Elle porte également sur des granges pour lesquelles la Safer n'a pas de droit de préemption.



Il s'en déduit d'une part que les granges ne pouvaient pas faire l'objet de la décision de préemption, et d'autre part qu'une décision de préemption partielle, portant exclusivement sur les terres nues, demeure licite au regard de l'article L 143-1-1.



L'acte de vente du 10 juin 2022 ne mentionne nullement que les biens aliénés forment un ensemble indivisible. Les vendeurs ont d'ailleurs consenti à une préemption partielle par la Safer. En toute hypothèse, il ne peut être fait échec au droit de préemption partiel de la Safer, dès lors qu'il porte sur des biens qui y sont soumis.



La cour prononce donc l'annulation de la décision de préemption, mais seulement en ce qu'elle porte sur les granges figurant au cadastre de la commune de [Localité 1], lieudit [Localité 11], sous les références B [Cadastre 6], B [Cadastre 7] et B [Cadastre 9].



L'article 14 du code de procédure civile énonce que 'Nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée'. Mme [A] [U] et M.[G] [U] n'étant pas parties à la procédure, la cour ne peut donc pas examiner la demande d'annulation de l'acte de vente notarié du 22 novembre 2022 souscrit par ceux-ci au profit de la Safer Occitanie.



Enfin, la cour rejette la demande de M.[P] et Mme [K] tendant à ce qu'il soit jugé que la vente conclue le 10 juin 2022 entre Mme [A] [U] et M.[G] [U] d'une part, et M.[P] et Mme [K] d'autre part, retrouve son plein effet, dès lors que le droit de préemption de la Safer peut valablement s'exercer sur les terres agricoles.





* Sur les demandes accessoires



Le jugement est infirmé en ses dispositions relatives aux dépens, et en ce qu'il a rejeté la demande formée par M.[P] et Mme [K] au titre des frais irrépétibles.



La cour, statuant à nouveau, condamne la Safer Occitanie, partie principalement perdante, aux dépens de première instance et d'appel, et au paiement de la somme de 3.000 euros à M.[P] et Mme [K], au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Foix le 20 décembre 2023, sauf en ce qu'il a débouté la Safer Occitanie de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Statuant à nouveau sur les chefs de décision infirmés et y ajoutant, 



Annule la décision de préemption de la Safer Occitanie du 3 août 2022, en ce qu'elle porte sur les granges figurant au cadastre de la commune de [Localité 1], lieudit [Localité 11], sous les références B [Cadastre 6], B [Cadastre 7] et B [Cadastre 9] ;







 Constate que Mme [A] [U] et M.[G] [U] ne sont pas parties à la procédure, de sorte que la cour ne peut pas examiner la demande d'annulation de l'acte de vente notarié du 22 novembre 2022 souscrit par ceux-ci au profit de la Safer Occitanie ;



Rejette la demande de M.[P] et Mme [K] tendant à ce qu'il soit jugé que la vente conclue le 10 juin 2022 entre Mme [A] [U] et M.[G] [U] d'une part, et M.[P] et Mme [K] d'autre part, retrouve son plein effet ;



Condamne la Safer Occitanie aux dépens de première instance et d'appel ;



Condamne la Safer Occitanie à payer à M.[P] et Mme [K] la somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. 





La greffière La présidente 



















 M. POZZOBON A.M. ROBERT 



















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