Cour d'Appel · 1ère ch. civile — 21 janvier 2026

N° RG 25/00784 - N° Portalis DBV2-V-B7J-J4W2







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 21 JANVIER 2026







DÉCISION DÉFÉRÉE :



21/00448

Tribunal judiciaire de Rouen du 27 janvier 2025





APPELANTS :



Madame [P] [F] épouse [V]

née le 29 avril 1968 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]



représentée par Me Caroline SCOLAN de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me Pierre-Xavier BOYER, avocat au barreau de Rouen





Monsieur [C] [V]

né le 4 octobre 1967 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]



représenté par Me Caroline SCOLAN de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de Rouen et assisté de Me Pierre-Xavier BOYER, avocat au barreau de Rouen





INTIMES :



Monsieur [G] [L]

né le 16 janvier 1954 à [Localité 16]

[Adresse 13]

[Localité 12] (SUISSE)



représenté et assisté de Me Jason CORROYER de la SELARL POINTEL & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen





Madame [Z] [O] épouse [L]

née le 24 juin 1959 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 1]



représentée et assistée de Me Jason CORROYER de la SELARL POINTEL & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen



SCP CMB NOTAIRES

RCS de [Localité 14] 323 858 860

[Adresse 3]

[Localité 7]



représentée et assistée de Me Pascal MARTIN-MENARD de la SCP EMO AVOCATS, avocat au barreau du Havre







COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 12 novembre 2025 sans opposition des avocats devant Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre, rapporteur, 

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Mme Magali DEGUETTE, conseillère





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER





DEBATS :



A l'audience publique du 12 novembre 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2026





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 21 janvier 2026, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.



*

 * *



FAITS ET PROCEDURE



Par acte authentique du 6 juin 2019, dressé par Me [D] [E], en présence de Me [H], notaire assistant les vendeurs, M. [C] [V] et Mme [P] [F] épouse [V] ont vendu à M. [G] [L] et Mme [Z] [O] épouse [L] une villa située [Adresse 5] à [Localité 10], au prix de 1 470 000 euros.







Le19 décembre 2019, M. et Mme [L] ont déposé auprès de la mairie de [Localité 9] une demande d'autorisation d'urbanisme en vue de l'agrandissement de la villa. Les services de l'urbanisme de la commune les ont alors informés que les travaux de construction réalisés par leurs vendeurs n'étaient pas conformes aux permis de construire qui leur avaient été accordés, faute installation du bassin de rétention qui avait été prévu. L'autorisation d'urbanisme leur a été refusée en l'état.



Après avoir obtenu des vendeurs le transfert du permis de construire initial, M. et Mme [L] ont sollicité et obtenu le 17 juin 2020 un permis de construire modificatif pour la mise en 'uvre de leur projet d'extension en y intégrant la réalisation d'un bassin de rétention d'une capacité de 40 m3.



Par courrier du 16 décembre 2020, M. et Mme [L] ont demandé à M. et Mme [V] de prendre en charge le coût des travaux de réalisation du bassin de rétention et de les indemniser pour le préjudice subi.



En l'absence de réponse, par acte d'huissier du 16 décembre 2020, M. et Mme [L] ont fait assigner M. et Mme [V] devant le tribunal judiciaire de Rouen.



Par acte d'huissier du 13 décembre 2021, M. et Mme [V] ont appelé en intervention forcée la Scp [J] Chargelegue, Patrick Marchand et [D] [E] (la Scp Cbm Notaires), notaire instrumentaire.



Par jugement contradictoire du 27 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Rouen a :

- rabattu l'ordonnance de clôture du 5 juin 2024,

- déclaré recevables les écritures des parties notifiées jusqu'au 7 octobre 2024,

- fixé la clôture à la date du 7 octobre 2024,

- condamné M. et Mme [V] à payer à M. et Mme [L] la somme de 105 807,32 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamné la Scp Cbm à relever et garantir les époux [V] à hauteur de 5 % des condamnations prononcées à leur encontre,

- débouté les époux [L] du surplus de leurs demandes,

- débouté M. et Mme [V] du surplus de leurs demandes,

- rappelé la mise hors de cause de la société Midi Mas,

- condamné les époux [V] aux dépens de l'instance,

- fait droit à la demande de recouvrement direct au profit de la Scp Emo, conseil de la Scp Cmb, pour ceux des dépens dont elle aura fait l'avance sans en obtenir provision,

- condamné M. et Mme [V] à payer à M. et Mme [L] une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté Me [D] [E] de la Scp Cmb de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de condamnation aux dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.



Par déclaration au greffe du 28 février 2025, M. et Mme [V] ont interjeté appel du jugement.



La Scp Cmb Notaires a constitué avocat le 13 mars 2025.



M. et Mme [L] ont constitué avocat le 18 mars 2025.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2025 et l'affaire fixée à l'audience du même jour.









PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 15 octobre 2025, M. [C] [V] et Mme [P] [F] épouse [V], au visa des articles 1604, 1641 et suivants du code civil, R. 462-6 et suivants du code de l'urbanisme, 1240, 1103 et 1231-1 du code civil, 700 et 695 et suivants du code de procédure civile, demandent à la cour de :

- déclarer recevables et bien fondés M. et Mme [V] en leur appel,

- réformer le jugement en date du 27 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Rouen en ce qu'il a :

* condamné M. et Mme [V] à payer à M. et Mme [L] la somme de 105 807,32 euros à titre de dommages et intérêts ;

* condamné la Scp Cmb à relever et garantir les époux [V] à hauteur de 5 % des condamnations prononcées à leur encontre ;

* débouté M. et Mme [V] du surplus de leurs demandes ;

* condamné les époux [V] aux dépens de l'instance ;

* condamné M. et Mme [V] à payer à M. et Mme [L] une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté en conséquence M. et Mme [V] :

* de leurs demandes tendant au débouté de M. et Mme [L] en ce que non tenus de la garantie d'un vice caché liée à l'absence d'un bassin de rétention et à titre subsidiaire à voir limiter les dommages et intérêts au coût d'un bassin de rétention présentant les mêmes caractéristiques prévues dans le permis de construire accordé le 21 octobre 2008 ;

* de leur demande tendant à voir condamner la Scp Cmb notaires à relever et garantir de toute condamnation prononcée à l'encontre des époux [V] à la requête des époux [L] ;

* de leur demande tendant à voir condamner respectivement M. et Mme [L] d'une part, la Scp Cmb notaires, d'autre part, à leur payer une indemnité au titre des frais irrépétibles et aux dépens ;

et, statuant à nouveau :

- déclarer M. et Mme [V] recevables et bien fondés en leurs demandes ;

à titre principal :

- juger que M. et Mme [V] ont délivré à M. et Mme [L] un bien conforme ;

- juger que M. et Mme [V] ne sont pas tenus à l'égard de M. et Mme [L] de la garantie d'un vice caché liée à l'absence du bassin de rétention ;

- en conséquence : débouter M. et Mme [L] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l'égard de M. et Mme [V] ;

à titre subsidiaire :

- réduire le montant des indemnités sollicitées à de plus justes proportions et notamment limiter le montant sollicité au coût d'un bassin de rétention présentant les mêmes caractéristiques prévues dans le permis de construire accordé le 21 octobre 2008 et les permis de construire modificatifs accordés en 2009 et 2010 ;

- condamner la Scp Cmb notaires associés titulaires d'un office notarial à Saint-Cloud de toute condamnation susceptible d'être prononcée à l'encontre des époux [V] à la requête des époux [L] ;

en tout état de cause :

- débouter M. et Mme [L] de leur appel incident tendant à voir :

. infirmer le jugement rendu le 27 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Rouen en ce qu'il a débouté les époux [L] du surplus de leur demande ;

. condamner M. et Mme [V] à payer à M. et Mme [L] la somme de 29 250 euros au titre des loyers de leur appartement en Suisse, et celle de 1 840 euros au titre des frais d'expertise amiable et constats d'huissier de justice ;

- confirmer le jugement rendu le 27 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Rouen en ce qu'il a :

* débouté les époux [L] du surplus de leurs demandes ;



* débouté Me [D] [E] de la Scp Cmb de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de condamnation aux dépens, à l'encontre des époux [V] ;

- débouter M. et Mme [L] de leur demande de condamnation des appelants à leur payer la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouter M. et Mme [L] de leur demande de condamnation des appelants aux entiers dépens de l'instance, avec recouvrement direct par Me Jason Corroyer, avocat, sur son affirmation de droit ;

- débouter la Scp Cmb notaires de leur appel incident tendant à voir réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 27 janvier 2025 en ce qu'il l'a condamné à relever et garantir les époux [V] à hauteur de 5 % des condamnations prononcées à leur encontre et, en conséquence, débouter M. et Mme [V] de leur demande en garantie contre l'office notarial ;

- débouter la Scp Cmb notaires de leur demande de condamnation des époux [V] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouter la Scp Cmb notaires de leur demande de condamnation des époux [V] aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de la Scp Emo avocats, en application de l'article 699 du code de procédure civile ;

- condamner M. et Mme [L] à verser à M. et Mme [V] une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, s'agissant des frais irrépétibles de première instance ;

- condamner M. et Mme [L] à verser à M. et Mme [V] une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, s'agissant des frais irrépétibles dans le cadre de la présente instance ;

- condamner la Scp Cmb notaires associés titulaires d'un office notarial à Saint-Cloud à verser une somme de 3 500 euros aux époux [V] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, s'agissant des frais irrépétibles de première instance ; 

- condamner la Scp Cmb notaires associés titulaires d'un office notarial à Saint-Cloud, à verser une somme de 3 500 euros aux époux [V] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, s'agissant des frais irrépétibles dans le cadre de la présente instance ;

- condamner M. et Mme [L] ou, subsidiairement, la Scp Cmb notaires associés titulaires d'un office notarial à Saint-Cloud, à verser à M. et Mme [V], les entiers dépens de l'instance d'appel, et de première instance que la Selarl Gray Scolan, avocats associés, sera autorisée à recouvrer, pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Ils rappellent que le vendeur est tenu d'une obligation de délivrance conforme qui est satisfaite lorsque la chose visée par le contrat de vente et la chose effectivement livrée à l'acquéreur sont identiques. 



Ils soutiennent qu'il convient d'apprécier si le bien qui a été effectivement remis correspondait au bien décrit par l'acte de vente et qu'il appartient à l'acquéreur d'établir la non-conformité de la chose par rapport aux spécifications convenues par les parties à l'occasion du contrat. En cas de non-conformité, le vendeur peut être condamné à des dommages et intérêts s'il est justifié de l'existence d'un préjudice.



Or, en l'espèce contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, le bien est conforme à sa description dès lors qu'était annexé tant à la promesse de vente qu'à l'acte authentique de vente un rapport de la commune de Biot du 22 mars 2019 qui mentionne sans équivoque l'absence de bassin de rétention. En outre, il était précisé dans l'acte que le bénéficiaire prendrait le bien dans l'état où il se trouvait au jour de la signature de cet acte, tel qu'il l'a vu et visité. 







Ils soutiennent que si la promesse de vente et l'acte de vente mentionnent qu'un bassin d'orage aurait été créé sur la propriété, servant de rétention d'eaux pluviales, il s'agit nécessairement d'une mention erronée dont la responsabilité incombe exclusivement au notaire. En effet, ce dernier disposait du rapport de contrôle de raccordement aux réseaux d'assainissement, qui indiquait, sans ambiguïté, l'absence de bassin de rétention des eaux pluviales. 



Ils soutiennent que cette erreur ne peut leur être imputée et qu'ils ne se sont, en réalité, jamais engagés à vendre une maison disposant d'un bassin de rétention des eaux pluviales : le rapport de la commune de [Localité 9] du 22 mars 2019, ayant été annexé à la vente, il a valeur contractuelle. Les époux [L] ont d'ailleurs indiqué avant de signer « avoir pris connaissance de l'ensemble des annexes ».



Ils relèvent que l'absence de bassin de rétention était visible, apparente sur les lieux car lors de la visite M. et Mme [L] ont pu constater qu'il n'existait pas de regard sur le terrain.



Ils ajoutent qu'aucun autre manquement à l'obligation de délivrance conforme ne peut leur être reproché car selon le rapport de la commune du 22 mars 2019, le système de gestion des eaux pluviales est conforme à ce qui est réglementairement prévu, la maison étant effectivement reliée au réseau communal d'eaux pluviales.



Ils font valoir que si la cour confirmait le jugement en ce qu'il a considéré qu'ils avaient manqué à leur obligation de délivrance, l'allocation de dommages et intérêts doit être justifiée par l'existence d'un préjudice, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.



Ils soutiennent avoir régulièrement adressé la déclaration d'achèvement des travaux à la commune qui ne l'a pas tamponnée, ce qui ne démontre donc pas qu'elle ne l'a pas reçue.



Ils notent que la mairie n'a pas fait, par la suite, de véritables recherches sur l'existence de cette déclaration d'achèvement : par mail du 20 janvier 2020, les services de l'urbanisme indiquent qu'ils n'ont pas « trouvé » la déclaration déposée en 2011 ce qui ne signifie pas qu'ils n'auraient rien reçu, mais qu'ils l'ont égarée. Par ailleurs, la commune de [Localité 9] a attesté auprès du notaire que le permis initial de 2008 et les permis modificatifs de 2010 n'avaient fait l'objet d'aucun recours ni retrait, sans émettre d'autre observation alors qu'elle venait d'être informée que le bien objet de ces autorisations d'urbanisme allait être vendu : si elle n'avait pas reçu de déclaration d'achèvement des travaux, elle l'aurait signalé au notaire.



Sur le fond, ils soutiennent que la commune ne pouvait pas imposer aux époux [L], lors de l'instruction de leur première demande de permis de construire d'extension de la villa, déposée le 19 décembre 2019, de fournir « le certificat de conformité » sur le permis initial. En effet, selon l'article R. 431-4 du code de l'urbanisme, un tel certificat de conformité d'un permis de construire anciennement délivré n'est pas au nombre des pièces demandées par le code de l'urbanisme. 



En outre, contrairement à ce que prétendent les époux [L], l'achèvement au sens de la jurisprudence du Conseil d'Etat sur les permis de construire modificatifs ne résulte pas exclusivement du dépôt d'une déclaration d'achèvement et de conformité des travaux (DAACT), mais de la date à laquelle les travaux ont réellement été achevés. Ainsi, qu'il existe ou non une DAACT, c'est la date d'achèvement effective et matérielle des travaux qui importe.











Ainsi ils soutiennent que l'extension de la villa des époux [L], ayant été autorisée le 11 août 2020, à cette date, ceux-ci bénéficiaient de la prescription décennale définie à l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme, car la construction initiale était achevée depuis le 16 juillet 2010, de sorte que l'administration ne pouvait légalement refuser le projet, au motif d'une non-conformité éventuelle liée à l'absence du bassin de rétention. Ils font valoir que lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.



Ainsi la commune ne pouvait leur imposer de régulariser : dès lors les époux [L] ne justifient d'aucun préjudice.



Ils exposent que lorsqu'ils ont accepté de signer le formulaire de transfert de permis de construire ils n'étaient pas informés de ce que cette démarche était nécessaire en raison d'un problème de conformité.



A titre subsidiaire, s'il devait leur être reproché un manquement à l'obligation de délivrance en l'absence d'un bassin de rétention de 18,65 m², la réparation devrait être limitée à un tel bassin et non concerner la mise en place d'un bassin de rétention de 40 m3.



Selon les intimés, ce volume est justifié par l'extension de la villa et les dispositions réglementaires désormais applicables : M. et Mme [V] rappellent que le permis de construire modificatif du 25 novembre 2010 a autorisé une surface imperméabilisée de 694 m² avec maintien d'un bassin de rétention de 18,65 m3 : le tribunal ne pouvait donc considérer qu'en conséquence de cette augmentation de la surface imperméabilisée, le volume de rétention du bassin aurait dû être plus important.



Ils soutiennent que le coût de la régularisation administrative ne peut porter que sur l'aménagement d'un bassin de 18,65 m3.



Ils contestent le devis versé aux débats faisant valoir qu'il est unilatéral et émane d'un professionnel choisi par les intimés et donc partial. En outre, certains devis portent sur des travaux sans lien de causalité avec l'absence du bassin de rétention (gouttières, canalisation EP, drain en partie arrière de l'agrandissement, création bipasse, arrosage automatique, gazon sur 170 m² alors que la dimension du bassin est de 5 mètres sur 3,73 mètres). Ils allèguent que les frais d'études géologiques, de BET et de maîtrise d'oeuvre auraient de toutes façons dus être entrepris dans le cadre de l'agrandissement de la villa.



Ils contestent la mise en conformité de la canalisation d'alimentation en eau de la piscine et vidange alors que selon le rapport de la commune annexé à l'acte de vente, l'ensemble des systèmes d'évacuation des eaux usées et pluviales était conforme.



Ils estiment qu'au total le coût de l'installation d'un bassin de rétention de 19 m3 ne dépasse pas 30 000 euros.



Ils s'opposent à la demande de préjudice financier estimant que la villa était habitable et que le maintien des intimés dans leur logement en Suisse est indépendant de l'absence de bassin de rétention.



Sur la responsabilité du notaire, M. et Mme [V] soutiennent que le notaire rédacteur d'acte est soumis à une obligation d'efficacité des actes qu'il instrumente. En l'espèce le notaire a annexé à son acte le rapport de la commune qui mentionnait l'absence de bassin de rétention : il ne pouvait donc ignorer cette absence. Il a rédigé son acte exclusivement au regard des pièces du dossier du permis de construire de la villa : en procédant ainsi il a établi un acte avec des mentions inexactes manquant à son obligation de vigilance. Ils ajoutent qu'eux-mêmes ne se sont pas rendus compte de la mention de l'existence du bassin de rétention.

En tout état de cause ils indiquent qu'aucun manquement qui pourrait leur être reproché n'est susceptible d'exonérer le notaire de sa responsabilité. Ils rappellent qu'ils sont de bonne foi ayant transmis toutes les pièces au notaire, dont la déclaration d'achèvement des travaux sans que celui-ci ne formule d'observation. Ils estiment avoir fait preuve de bonne foi, pensant jusqu'à la vente que la galerie technique de la piscine faisait office de bassin de rétention.



Ils considèrent que c'est la mention erronée du notaire qui a fait entrer dans le champ contractuel le bassin de rétention alors que ce bassin n'existe pas. En tout état de cause, s'il avait attiré l'attention des vendeurs, les parties auraient pu s'entendre sur les mesures à prendre et eux mêmes auraient disposer d'un recours contre le maître d'oeuvre.



Ils estiment que les manquements du notaire dans son obligation d'information et de conseil à leur égard, les incohérences dans son acte et l'absence de mise en garde engagent sa responsabilité et il doit être tenu de les garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.



Aux termes de leurs conclusions en date du 27 août 2025, M. [G] [L] et Mme [Z] [O] épouse [L], au visa des articles 1602, 1604 et 1641 du code civil, demandent à la cour de :

- confirmer le jugement rendu le 27 janvier 2025 par le tribunal judiciaire de Rouen en ce qu'il a :

* rabattu l'ordonnance de clôture du 5 juin 2024,

* déclaré recevables les écritures des parties notifiées jusqu'au 7 octobre 2024,

* fixé la clôture à la date du 7 octobre 2024,

* condamné M. et Mme [V] à payer à M. et Mme [L] la somme de 105 807,32 euros à titre de dommages et intérêts,

* condamné la Scp Cbm à relever et garantir les époux [V] à hauteur de 5 % des condamnations prononcées à leur encontre,

* débouté M. et Mme [V] du surplus de leurs demandes,

* condamné les époux [V] aux dépens de l'instance,

* condamné M. et Mme [V] à payer à M. et Mme [L] une somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- l'infirmer en ce qu'il a :

* débouté les époux [L] du surplus de leurs demandes,

et statuant à nouveau sur ce seul point,

- condamner M. et Mme [V] à payer à M. et Mme [L] la somme de 29 250 euros au titre des loyers de leur appartement en Suisse et celle de 1 840 euros au titre des frais d'expertise amiable et constats d'huissier de justice,

- condamner M. et Mme [V] à payer à M. et Mme [L] une indemnité de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance, lesquels seront recouvrés directement par Me Jason Corroyer, avocat, sur son affirmation de droit.



M. et Mme [L] soutiennent qu'il était convenu que l'immeuble vendu comportait un bassin enterré de rétention des eaux de pluie, ce qui ressort expressément de la mention suivante insérée à l'acte du 6 juin 2019, laquelle figurait également à la promesse du 2 avril 2019 : « Un bassin d'orage a été créé sur la propriété, servant à la rétention des eaux pluviales, ainsi que demandé lors de la demande de permis de construire et ainsi qu'il a été accordé. ». Le dossier de demande de permis de construire et l'arrêté du 21 octobre 2008 auxquels fait référence la mention ci-dessus, ainsi que les demandes de permis modificatifs ultérieurement déposées par M. et Mme [V] annexées à l'acte de vente fournissent un ensemble d'informations relatives au bassin de rétention dont la réalisation conditionnait l'octroi des autorisations d'urbanisme.









Cette absence est d'ailleurs confirmée par M. et Mme [V] eux-mêmes qui indiquent dans leurs dernières conclusions, comme ils le leur avaient dit, en réponse à leurs interrogations, à réception du refus de leur demande de permis de construire, avoir cru de bonne foi que le bassin de rétention avait finalement été remplacé par une galerie technique creusée autour de la piscine. Or, les investigations réalisées dans cette galerie ont exclu formellement que celle-ci soit assimilée à un bassin de rétention. 



La non-conformité de la chose vendue étant établie, le manquement à l'obligation de délivrance est établi.



Ils font valoir que les époux [V] ne sauraient soutenir que la mention précitée résulterait d'une initiative malheureuse du notaire rédacteur de l'acte, en affirmant que le document émanant de la mairie de [Localité 9] intitulé « Contrôle de raccordement aux réseaux d'assainissement » également annexé à l'acte et daté du 22 mars 2019 établit sans ambiguïté que le bassin de rétention visé aux autorisations d'urbanisme antérieures n'a pas été réalisé. 



En effet, compte tenu des indications discordantes contenues dans l'acte et ses différentes annexes, M. et Mme [V] ne peuvent prétendre que l'absence du bassin de rétention aurait été connue de leurs acquéreurs. Le rapport ne traite aucunement de la conformité des travaux exécutés au permis de construire mais s'inscrit dans le cadre des dispositions des articles L.1331-1 et suivants du code de la santé publique et L.2224-8 du code général des collectivités territoriales donnant compétence aux communes en matière de contrôle d'assainissement des eaux usées. En outre, contrairement à ce qui est soutenu de parfaite mauvaise foi par les appelants, il n'existait aucune possibilité de constater l'absence du bassin d'orage préalablement à la signature de la vente car l'ouvrage étant censé être enterré à un mètre de profondeur. Par ailleurs, ils relèvent que M. et Mme [V] affirment que cette absence d'ouvrage pouvait être déduite de l'absence de regard sur la propriété alors qu'il ressort du plan du géomètre-expert du 25 septembre 2019, qu'il existe deux regards sur la propriété.



S'agissant de la déclaration d'achèvement des travaux, ils rappellent que la mairie affirme ne pas l'avoir reçue tandis que les époux [V] n'ont aucune trace de son prétendu dépôt ou envoi, de sorte qu'aucune décision, même implicite, n'a pu intervenir, faisant ainsi obstacle à la délivrance de toute nouvelle autorisation d'urbanisme. Il ne saurait être prétendu par les appelants que cette demande a été égarée par la mairie.



Ils notent que pour s'opposer à leurs demandes, les époux [V] affirment que la mairie n'avait pas à leur demander la régularisation des travaux, aucun texte n'exigeant la production d'un certificat de conformité de travaux à un permis de construire antérieur alors que le Conseil d'Etat affirme le contraire ; de même ils affirment que les travaux étaient achevés le 16 juillet 2010, soit depuis 10 années avant la nouvelle demande de permis de construire et que donc aucune régularisation ne pouvait être imposée alors que les travaux ne pouvaient être achevés à cette date puisqu'un permis de construire modificatif du permis initial a été accordé le 25 novembre 2010. En tout état de cause la question de la régularité de la procédure imposée par la mairie est sans emport sur le litige : ils ont été contraints de satisfaire à ces exigences administratives qu'ils n'étaient pas en mesure d'anticiper parce que les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance.















M. et Mme [L] estiment que leur préjudice correspond au coût des travaux pour réaliser un bassin de rétention. Comme retenu par le tribunal, l'extension projetée n'a qu'un impact mineur sur les dimensions du bassin, puisqu'elle ne crée que 21 m² de surface imperméabilisée (si la surface de plancher est augmentée de 70 m², en contrepartie, des surfaces anciennement imperméables se trouvent réaffectées, telle que la terrasse et le pool house, et le gazon synthétique a été remplacé par 262 m² de gazon naturel, contribuant ainsi à la création d'espaces verts perméables), portant ainsi le volume de rétention nécessaire à 71,5 m3 au lieu de 69,4 m3. Ils estiment que, si la conformité avait été obtenue pour les travaux antérieurs à leur acquisition, ils auraient pu se limiter, pour la création de l'extension à la villa, d'augmenter que de 2,1 m3 la capacité de rétention du bassin qui aurait dû se trouver sur leur propriété.

En tout état de cause, la nécessité de créer un bassin de rétention de 40 m3 pour régulariser a posteriori le défaut de conformité est de la seule responsabilité des époux [V].



L'ouvrage a été réalisé, l'achèvement et la conformité ont été constatés par la mairie de [Localité 9]. Ils justifient des factures réglées pour les travaux justifiés par l'absence de conformité initiale. Le devis produit par M. et Mme [V] limitant à 29 885,12 euros le coût des travaux ne saurait être retenu car il a été établi sans visite des lieux.



Ils maintiennent que les travaux de mise en conformité leur ont causé un préjudice financier car M. [L] a dû demeurer locataire en Suisse dans l'attente de la réalisation des travaux, Mme [L] s'y installant seule, une semaine sur deux à compter de juillet 2020, pour des raisons professionnelles, mais en subissant les troubles des travaux.



Par conclusions en date du 17 juillet 2025, la Scp Cmb Notaires demande à la cour de réformer le jugement qui l'a condamnée à relever et garantir les époux [V] à hauteur de 5 % des condamnations prononcées à leur encontre et en conséquence :

- de les débouter de leur demande en garantie contre l'office notarial,

- de débouter M. et Mme [L] de leurs demandes, fins et conclusions, 

- de condamner M. et Mme [V] , à défaut, la partie qui succombera, au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner les mêmes aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de la Scp Emo avocats en application de l'article 699 du code de procédure civile.



La Scp Cmb Notaires soutient qu'elle n'a commis aucune faute. Il a rédigé la promesse et l'acte de vente au vu des documents qui lui avaient été transmis par le notaire des vendeurs : documents d'urbanisme, permis de construire, plans et DAACT. Toutes les parties étaient présentes lors du rendez-vous de signature au cours duquel les actes ont été relus et a donc nécessairement mentionnée l'existence du bassin de rétention : or, M. et Mme [V] n'ont alors formulé aucune remarque sur ce point, la clause non usuelle ayant nécessairement été rédigée avec leur accord et sous leur contrôle.



Le notaire précise qu'avant la signature de la vente, il a interrogé la mairie qui a indiqué qu'il n'y avait aucun recours ni retrait sur le permis de construire et ses modificatifs.



Compte tenu de ces éléments, il n'a pas été alerté par l'annotation sur le rapport de contrôle de l'assainissement de la commune de la mention d'absence de bassin : il ne pouvait soupçonner une difficulté qui était pourtant connue des vendeurs. 



La Scp Cmb Notaires rappelle que la Cour de cassation a jugé que la responsabilité du notaire ne saurait être recherchée dès lors qu'une partie à l'acte s'est manifestement abstenue de divulguer une information dont le notaire ne pouvait avoir connaissance. Et il n'est pas tenu de procéder à une vérification de la consistance des biens vendus.



En tout état de cause, le notaire soutient qu'il n'existe aucun lien de causalité entre le préjudice que déclarent subir M. et Mme [V] et la faute qu'ils lui reprochent. S'étant gardés de communiquer au notaire l'information sur l'absence de bassin de rétention, ils sont nécessairement disqualifiés pour rechercher sa contribution. 



Elle ajoute que les époux [V] sont des professionnels de l'immobilier et que si les acheteurs avaient eu connaissance de l'absence du bassin, ils auraient nécessairement fait baisser le prix de vente.



Sur le préjudice elle estime que l'on ne peut se fonder sur le rapport du géomètre qui n'est pas contradictoire. En tout état de cause le bassin manquant était d'une contenance de 18,65 m3 : la réparation ne saurait donc porter sur l'ensemble des travaux d'installation d'un bassin de 40 m3 qui aurait été nécessaire en raison de l'agrandissement de la maison. La Scp Cmb Notaires s'oppose à la demande d'indemnisation du préjudice financier qui n'est pas justifié et au paiement des frais d'huissier de justice et de géomètre.



Elle rappelle qu'elle ne saurait supporter, aux lieu et place du vendeur, la conformité du bien avec les documents contractuels et les règles d'urbanisme. 



Elle soutient que le préjudice de M. et Mme [V] est de supporter les condamnations au profit des acheteurs et que l'exigence du lien de causalité entre la faute du notaire et leur préjudice suppose de reconstituer la situation telle qu'elle aurait été sans le manquement du notaire : or, en l'espèce si l'absence de bassin avait été connue, le bien aurait été vendu à un moindre prix, d'une somme correspondant aux travaux de mise en conformité, et ainsi M. et Mme [V] ne justifient d'aucune perte de chance.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.



 

MOTIVATION



1- Sur l'obligation de délivrance



En application des articles 1102 et 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.



Il résulte des articles 1604 et 1605 du code civile que le vendeur a l'obligation de délivrer une chose conforme à celle vendue. 



En l'espèce, les parties s'opposent sur la consistance de la chose vendue.



Les acheteurs soutiennent que la vente portait sur une villa édifiée sur un terrain équipé d'un bassin de rétention ainsi que cela résulte de l'acte de vente notarié tandis que les vendeurs font valoir que dès lors qu'un rapport annexé à l'acte indiquait qu'il n'existait pas de bassin de rétention, celui-ci n'était pas inclus dans la vente.



Dans l'acte de vente du 6 juin 2019 comme dans la promesse de vente notariée du 2 avril 2019 qui l'a précédé, il est inséré une clause ainsi rédigée, (page 22 de l'acte de vente) :

« Présence d'un bassin d'orage

Un bassin d'orage a été créé sur la propriété, servant à la rétention des eaux pluviales ainsi que demandé lors de la demande de permis de construire ainsi qu'il a été accordé. Le fascicule technique a été remis au BENEFICIAIRE ».



Est annexé à l'acte de vente, le contrôle de raccordement aux réseaux d'assainissement en date du 22 mars 2019 établi par la mairie de [Localité 9] qui mentionne que l'installation de raccordement au réseau collectif des eaux usées domestiques est conforme et qui indique « non » en réponse à la question sur la présence d'un bassin de rétention.



S'il est constant qu'il existe là une contradiction, il convient de relever que l'existence du bassin de rétention est mentionnée dans le corps de l'acte notarié dans une clause spécifiquement rédigée à cette fin et qui n'est nullement une clause de style. Cette clause, rédigée en termes clairs, est explicite.



M. et Mme [V] qui étaient présents lors de la lecture de l'acte et qui l'ont signé n'ont formulé aucune observation quant à l'affirmation de l'existence du bassin de rétention.



Dans ces conditions la simple croix portée sur un rapport joint en annexe dont l'objet principal était de s'assurer de la conformité de l'installation de raccordement au réseau collectif des eaux usées domestiques, n'est pas de nature à modifier la consistance de la chose vendue telle que décrite dans le corps de l'acte établi et relu par le notaire.



Il n'est pas contesté par les époux [V] que ce bassin de rétention de 18,65 m3 n'a jamais été installé. Un tel bassin de rétention ayant vocation à être enterré à 1 mètre sous le sol, ils ne sauraient soutenir que son absence était visible lors de la visite des lieux. De même, M. et Mme [V] ne sauraient soutenir que les acheteurs auraient dû s'apercevoir de l'absence de regards signalant l'existence d'un tel bassin sur le terrain : non professionnels de la construction et de l'immobilier, ils ne disposaient d'aucune compétence en ce domaine.



La cour relève qu'en outre M. et Mme [V] ne justifient par aucune pièce avoir adressé à la mairie de [Localité 9] la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux de construction de la villa au permis de construire alors que ce permis de construire imposait la construction d'un bassin de rétention : le document qu'ils produisent ne porte que leur signature sans mention de dépôt en mairie ni accusé de réception attestant de son envoi. 



Il convient donc de considérer que la vente litigieuse portait sur une villa édifiée sur une parcelle équipée d'un bassin de rétention ainsi que demandé lors de la demande de permis de construire et ainsi qu'il a été accordé, soit un bassin de 18,65 m3.





2- Sur le préjudice matériel



Les époux [V] soutiennent que les textes du code de l'urbanisme comme la jurisprudence administrative ne permettaient pas à la mairie de [Localité 9] d'exiger de M. et Mme [L] qu'ils produisent une DACCT valide à l'appui de leur dossier de permis de construire. Or, c'est en raison de cette absence de DACCT que la mairie s'est rendue compte de l'absence de bassin de rétention. En outre, compte tenu des délais écoulés, ils soutiennent qu'elle ne pouvait pas plus exiger la mise en conformité des travaux effectués sur la base du permis de construire initial avant d'examiner la demande d'agrandissement de la villa.



Cependant, il est établi que la mairie de [Localité 9] saisie d'une demande d'agrandissement de la villa a constaté l'absence de DACCT relative au permis de construire initial. C'est ainsi qu'ont été découvertes l'absence de bassin de rétention et la non- conformité de la construction.







Sur conseils de la mairie, les époux [V] ont transféré le permis de construire initial aux époux [L], lesquels ont déposé un permis de construire modificatif prévoyant outre l'agrandissement, la réalisation d'un bassin de rétention tenant compte de la surface imperméabilisée et des nouvelles normes applicables. La DACCT a été déposée et validée par la mairie de [Localité 9].

Il résulte de ces éléments que M. et Mme [L] ont été contraints de réaliser des travaux d'implantation d'un bassin de rétention pour prétendre à l'agrandissement de la villa, il n'y a donc pas lieu de s'interroger sur la légitimité de la position de la mairie qui s'est imposée à eux. 



L'évaluation du préjudice doit être faite selon le principe de la réparation intégrale, comme l'a rappelé le tribunal.



- le volume du bassin de rétention 



M. et Mme [V] soutiennent que dès lors que le volume du bassin de rétention était de 18,65 m3, ils ne sauraient être condamnés à indemniser l'implantation d'un bassin d'un volume supérieur.



Cependant, le bassin de rétention prévu au permis initial des époux [V] d'un volume de 18,65 m3 pour 373 m² imperméabilisés n'était plus adapté à la date des travaux d'agrandissement en raison d'une part, de l'augmentation de la surface imperméabilisée et d'autre part, de la modification des règles d'urbanisme en 2018. 



En effet, la surface imperméabilisée du terrain était de 694 m² au jour de l'acquisition par les époux [L] selon les relevés du géomètre-expert du 25 septembre 2019, au lieu de 373 m² déclarés au permis initial de 2008 : cette augmentation de la surface imperméabilisée résulte de la modification du « chemin d'accès gravillonné » par un « chemin d'accès pavé », selon plan de masse annexé au permis modificatif n°2 du permis initial, déposé par les époux [V], remplaçant le gravillon par des pavés sur les zones parking et voirie. 



Ainsi, le bassin de rétention prévu au permis initial à 18,65 m3 pour 373 m² imperméabilisés aurait donc dû être en tout état de cause modifié pour tenir compte des surfaces supplémentaires imperméabilisées par les époux [V]. 



Dès lors que le dossier de demande de permis modificatif déposé ne mentionnait pas l'extension de la surface imperméabilisée, se contentant d'indiquer concernant le plan de masse initial un « chemin d'accès gravillonné », et le plan de masse modifié, un « chemin d'accès pavé », sans autre précision, le permis modificatif n°2, du 30 août 2010, a été délivré par la mairie de [Localité 9] sans prescription supplémentaire relative à la dimension du bassin de rétention.



Par ailleurs, les règles d'urbanisme applicables à la commune ont évolué en 2018 : les époux [L] ont été contraints de les respecter, faute de conformité antérieure. 



Ils soutiennent que la règle applicable lors du dépôt du permis initial et de ses modificatifs imposaient des ouvrages de rétention de 50 litres par mètre carré de surface imperméabilisée, ce ratio a été doublé en 2018, imposant un ouvrage de rétention de 100 litres par mètre carré de surface imperméabilisée. Le volume théorique du bassin avant prise en compte de l'extension de la villa aurait donc dû être en tout état de cause de 69,4 m3 pour 694 m² de surface imperméabilisée. 



Ils ajoutent que leur extension a créé 21 m² de surface imperméabilisée (si la surface de plancher est augmentée de 70 m², en contrepartie des surfaces anciennement imperméables se trouvent réaffectées, telle que la terrasse et le pool house et le gazon synthétique a été remplacé par 262 m² de gazon naturel, contribuant ainsi à la création d'espaces verts perméables), portant ainsi le volume de rétention nécessaire théorique à 71,5 m3 au lieu de 69,4 m3. Ils n'auraient donc eu à financer qu'une augmentation minime de la capacité du bassin.



Cependant, la cour relève que le volume retenu par l'étude hydrologique qu'ils ont eux mêmes sollicitée aboutit à la prescription d'un bassin de 40 m3 de volume après extension et non de 71,5 m3.



En tout état de cause, il n'est pas contestable que si la conformité avait été obtenue pour les travaux antérieurs à l'acquisition, les époux [L] auraient pu se limiter, pour la création de l'extension, à augmenter la capacité de rétention d'un bassin existant. Or, il n'existait aucun bassin. 





- le coût des travaux



Dès lors que le permis de construire a été accordé sous réserve d'un bassin de rétention de 40 m3, il convient donc de rejeter le devis produit par les époux [V] en ce qu'il ne porte que sur la surface de 19 m3.



Contrairement à ce que soutiennent les époux [V], les études hydrogéologiques s'imposaient aux époux [L] afin de déterminer précisément le volume du bassin proposé au permis de construire qui a été accordé sur la base de cette étude.



Par ailleurs, les prestations des sociétés Emergence et Aseve Technique étaient toutes deux indispensables, la première ayant une mission de conception et suivi architectural, indispensable au regard de l'impératif de mise en conformité avec les autorisations d'urbanisme et la seconde la maîtrise d''uvre d'exécution des travaux.



Les dimensions du bassin en béton armé telles que attestées par procès-verbal de constat d'huissier et par les photographies qui y sont jointes, le tout recouvert de terre végétale, justifiaient également qu'il soit fait appel à un bureau d'études techniques. 



Il n'est pas non plus contestable que l'importance des travaux, attestée notamment par les photographies produites, ont nécessairement entraîné des dégradations sur le terrain déjà construit, en ce compris le système d'arrosage automatique, mais également la canalisation d'alimentation en eau et la vidange de la piscine.



Le montant total des travaux justifiés s'élevant à 105 807,32 euros pour 40 m3, il convient de retenir un coût de 2 645 euros/m3.



Ainsi qu'il a été rappelé plus avant, en considération de l'agrandissement envisagé, M. et Mme [L] indiquent eux-mêmes qu'ils auraient dû augmenter de 3,1 m3 la capacité de rétention du bassin même s'il en était existé un, conforme, à la date de l'acquisition. 



Selon le principe de la réparation intégrale, la réparation des préjudices doit se faire sans perte ni profit, il convient donc de condamner M. et Mme [V] à payer à M. et Mme [L] la somme de 97 607,32 euros, correspondant au coût des travaux d'installation d'un bassin de 40 m3 moins 3,1 m3 liés à leur propre projet d'agrandissement, le jugement étant infirmé en ce qu'il a condamné les époux au paiement de la somme de 105 807,32 euros.





3- Sur le préjudice financier



M. et Mme [L] qui concluent à l'infirmation du jugement qui les a déboutés de leur demande de ce chef ne versent aucune nouvelle pièce à l'appui de leur demande.









Force est de constater qu'ils ne justifient par aucune pièce de ce qu'ils avaient le projet de s'installer à [Localité 9] pour y vivre alors que selon l'acte de vente notarié, 

M. [L] est non résident au sens de la réglementation fiscale et réside en Suisse et que Mme [L] réside non en Suisse mais à [Localité 15]. Ils ne justifient pas plus des raisons pour lesquelles M. [L] aurait été contraint de demeurer en Suisse ni des conditions dans lesquelles il aurait exercé son emploi pour travailler depuis la France. Ils ne justifient enfin pas de la situation de Mme [L] ni des contraintes qui ont été les siennes.



Ainsi, les seules affirmations des époux [L] selon lesquelles ils ont dû continuer de payer un loyer en Suisse et la seule production d'un bail pour un logement en Suisse sont insuffisantes à établir le préjudice financier qu'ils allèguent.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande de ce chef. 





4- Sur la garantie du notaire



L'article 1240 du code civil dispose que : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer». 



Dès lors qu'il agit en qualité d'officier ministériel, les fautes commises par le notaire qui sont à l'origine d'un dommage engagent sa responsabilité extracontractuelle.



En tant que rédacteur d'acte, le notaire est soumis à une obligation de conseil et d'information à l'égard de son client. Il appartient ainsi au notaire d'éclairer les parties à l'acte qu'il reçoit quant à la portée des stipulations auxquelles elles consentent.



Il appartient également au notaire de s'assurer de la validité et de l'efficacité des actes qu'il rédige. Cette obligation revêt un caractère essentiel, compte tenu de la force juridique particulière qui s'attache aux actes authentiques. 



Ainsi, à ce titre, il lui appartient de relire l'ensemble des documents qui lui sont remis pour établir son acte et ceux qu'il annexe à celui-ci. Il doit relever toute anomalie qui apparaîtrait à la lecture de ces documents.



Le notaire est tenu de procéder à diverses vérifications s'il a des raisons de douter de la véracité des déclarations. 



En l'espèce, le notaire, se fondant sur le permis de construire initial de la villa objet de la vente, a rédigé une clause spéciale mentionnant « un bassin d'orage a été créé sur la propriété, servant à la rétention des eaux pluviales ainsi que demandé lors de la demande de permis de construire ainsi qu'il a été accordé. Le fascicule technique a été remis au BENEFICIAIRE ».



Il a par ailleurs annexé à l'acte, comme faisant partie intégrante de la minute, le contrôle de raccordement aux réseaux d'assainissement en date du 22 mars 2019 établi par la mairie de [Localité 9] qui mentionne que l'installation de raccordement au réseau collectif des eaux usées domestiques est conforme et qui indique « non » en réponse à la question sur la présence d'un bassin de rétention.



Il a également mentionné qu'une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux avait été déposée le 6 janvier 2011, copie de celle-ci étant annexée à la promesse de vente et ayant été remise à l'acquéreur lors de la promesse notariée. 



Cependant, la déclaration d'achèvement et de conformité jointe à la promesse et mentionnée à l'acte de vente ne porte aucune trace de ce qu'elle ait été déposée.



La contrariété entre la clause affirmant qu'avait été créé un bassin de rétention conformément au permis de construire et les constatations effectuées lors du contrôle de la mairie qui indiquent qu'il n'existe pas de bassin de rétention n'ont pas été relevées par le notaire instrumentaire. Bien plus alors que la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux n'avait pas été déposée, il indique qu'elle l'a été.



Ces documents étaient pourtant de nature à faire douter de la présence d'un bassin de rétention.



Le notaire aurait dû contrôler les pièces qui lui ont été remises, interroger les vendeurs ou leur notaire et vérifier leurs déclarations afin de lever toute contradiction.



En s'abstenant de le faire, la Scp Cmb Notaires a rédigé un acte incohérent avec ses annexes. 



La Scp Cmb Notaires a ainsi manqué à son obligation de s'assurer de la validité et de l'efficacité de l'acte de vente qu'elle a rédigé. Cette faute du notaire engage sa responsabilité.



Une telle faute a concouru à ce que M. et Mme [L] se soient convaincus d'acquérir une villa édifiée conformément au permis de construire, sur un terrain équipé d'un bassin de rétention. 



Les époux [V] forment un appel en garantie contre le notaire. Ils ne sollicitent nullement l'indemnisation d'un préjudice qui leur serait propre. Il n'y a pas lieu de rechercher comme le soutient la Scp Cmb Notaires, s'ils ont subi pour eux-mêmes une perte de chance d'éviter un préjudice. 



En considération de la gravité des manquements du notaire, officier ministériel, dans l'exercice de sa mission, il convient de considérer qu'il a contribué à hauteur de 50 % au préjudice subi par les acheteurs, les éléments dont il disposait étant de nature à les éclairer sur la réticence des vendeurs à mentionner l'absence de bassin.



Il convient donc de le condamner à garantir les époux [V], vendeurs, à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à leur encontre.



Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné le notaire à garantir les époux [V] à hauteur