Cour d'Appel · 5ème Chambre — 21 janvier 2026

5ème Chambre





ARRÊT N°19



N° RG 22/07434 - N° Portalis DBVL-V-B7G-TL52



(Réf 1ère instance : 19/02452)









E.U.R.L. C100EAU



C/



S.C.I. KMP SCI



















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 21 JANVIER 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :





Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,



GREFFIER :





Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :





A l'audience publique du 19 Novembre 2025





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 21 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :



E.U.R.L. C100EAU RCS [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Corinne BRIL, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT





INTIMÉE :



KMP SCI Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés

 en cette qualité audit siège



[Adresse 5]

[Localité 2]



Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Julien MAFFARD de la SELAS FIDAL, Plaidant, avocat au barreau de RENNES













Par acte sous seing privé en date du 24 novembre 2017, la SCI KMP a donné à bail à la société C100eau, pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2018, un ensemble immobilier composé d'un terrain de 1 700 m² et d'un bâtiment de 400m², destiné à l'activité de nettoyage de véhicules, vente de produits de nettoyage et négoce de véhicules d'occasion, moyennant un loyer de 24 000 euros hors taxes et hors charges par an soit 2 000 euros hors taxe par mois. 



Un différend est apparu entre les deux sociétés lors de l'exécution du bail commercial conclu, tant sur le paiement du loyer que sur les locaux mis à disposition. 



Par acte d'huissier en date du 22 novembre 2019, la société C100eau a fait citer la SCI KMP devant le tribunal judiciaire de Lorient. 



Par jugement en date du 28 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Lorient a :

- débouté la société C100eau de l'ensemble de ses demandes, 

- l'a condamné à verser à la SCI KMP : 

* la somme de 45 075,24 euros toute taxe comprise à titre de loyers impayés, 

* celle de 4 507 euros à titre d'indemnité de 10% sur les loyers impayés,

* celle de 1 875,14 euros toute taxe comprise au titre de la quote-part de taxe foncière 2019, 

- ordonné la compensation entre lesdites sommes et le dépôt de garantie versé par la société C100eau, 

- condamné cette dernière à payer à la SCI KMP la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté la SCI KMP du surplus de ses demandes, 

- condamné la société C100eau aux dépens.



Le 22 décembre 2022, la société C100eau a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 1er août 2023, elle demande à la cour d'appel de Rennes de :

- réformer le jugement de première instance en ce qu'il l'a déboutée de l'intégralité de ses demandes,

Statuant de nouveau, 

- ordonner la réduction du montant du loyer à la somme de 240 euros toute taxe comprise pour défaut de délivrance d'un local commercial conforme aux dispositions du bail et de son activité,

- condamner la SCI KMP au paiement de la somme de 78 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

- juger que les dites sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation valant mise en demeure, soit 22 novembre 2019,

- ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil,

- ordonner la compensation judiciaire des condamnations prononcées avec les sommes éventuellement dues par elle à compter du mois de mai 2019 au titre des loyers impayés,

- condamner la SCI KMP à lui régler la somme de 412,01 euros correspondant au constat de la Scp Siband-Penin en date du 14 mai 2019,

- condamner la SCI KMP à lui régler la somme de 204,09 euros correspondant au constat de la SCP Siband-Penin en date du 17 mai 2019, 

- condamner la SCI KMP à lui régler la somme de 87,77 euros correspondant à la signification par la SCP Siband-Penin en date du 16 mai 2019,

- condamner la SCI KMP à lui régler la somme de 384,09 euros correspondant au constat de la Sarl Celta Huissiers en date du 30 juin 2020, 

- condamner la SCI KMP à lui verser une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en première instance,

- débouter la SCI KMP de sa demande en paiement de la clause pénale de 10% de l'arriéré de loyer,

- subsidiairement, réduire celle-ci à l'euro symbolique, 

- débouter la SCI KMP de sa demande en paiement des loyers, 

- y ajoutant, condamner la même au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour d'appel de Rennes, 

- condamner la SCI KMP en tous les dépens de première instance et d'appel. 



Par dernières conclusions notifiées le 15 mai 2023, la SCI KMP demande à la cour d'appel de Rennes de :

- la recevoir en son appel incident et la déclarer bien fondée,

- confirmer le jugement de première instance rendu le 28 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Lorient en ce qu'il a : 

* débouté la société C100eau de l'ensemble de ses demandes ; 

* l'a condamnée à lui verser : 

- la somme de 45 075,24 euros toute taxe comprise à titre de loyers impayés, 

- celle de 4 507 euros à titre d'indemnité de 10 % sur les loyers impayés, 

- celle de 1 875,14 euros toute taxe comprise au titre de la quote-part de taxe foncière 2019,

* ordonné la compensation entre lesdites sommes et le dépôt de garantie versé par la société C100eau,

* condamné cette dernière à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

* condamné la société C100eau aux dépens, 

- réformer le jugement de première instance rendu le 28 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Lorient en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts formulée contre la société C100eau au titre du manquement à l'obligation d'occupation,

Et statuant à nouveau, 

- condamné la société C100eau à lui payer une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, en raison du manquement à l'obligation d'occuper les lieux qui a conduit à diverses occupations illicites et à la dégradation des locaux, 

- condamner la société C100eau à procéder au remboursement des frais d'huissier engagés par elle à hauteur de 504,09 euros, 

- condamner la société C100eau à payer à la société KMP une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code civil (sic).



L'ordonnance de clôture est intervenue le 23 octobre 2025.















MOTIFS DE LA DÉCISION 



- Sur l'obligation de délivrance et de garantie de jouissance paisible du bailleur



La société C100eau reproche au bailleur de ne pas respecter son obligation de délivrance et de garantie :

- s'agissant des sanitaires et du bureau : elle expose que le bail prévoit expressément que les locaux commerciaux comprennent un bâtiment composé d'un bureau et d'un espace sanitaire mais qu'il ressort du constat dressé par huissier de justice en date du 14 mai 2019 que le local faisant office de bureau est composé de dalles Gerflor très anciennes et vétustes, que les murs et le plafond sont moisis et que le bâtiment ne dispose d'aucun point d'eau ni d'aucune toilette en ce compris la partie bureau.

Elle soutient qu'elle a relancé son bailleur à de multiples reprises en vain et que le bailleur a d'ailleurs reconnu que la mise en oeuvre d'un bloc sanitaire avait été convenu entre les parties dès l'origine du bail. Elle relève que les travaux relatifs au bureau et aux sanitaires ont été réalisés par le bailleur avant de relouer ses locaux à la société Celt'Auto [Localité 4].

Elle reproche au jugement entrepris d'avoir retenu qu'elle ne pouvait utilement invoquer un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur puisqu'elle avait accepté les locaux tels qu'ils existaient au jour de la signature du bail et ce en contradiction avec la commune intention des parties mais également avec la jurisprudence constante de la Cour de cassation qui rappelle que la chose louée doit être apte à servir l'usage convenu par les parties, la seule stipulation selon laquelle le preneur prend les lieux en l'état ne dispensant pas le bailleur de son obligation de délivrance. Elle ajoute qu'aucune clause expresse du bail n'a transféré la charge de la réalisation du bureau et des sanitaires au preneur.

Elle conteste les allégations du bailleur selon lesquelles elle ne paierait pas ses loyers et qu'elle aurait empêché l'accès aux locaux pour la réalisation des travaux. Elle fait valoir que le bailleur ne justifie d'aucune pièce prévenant de la visite d'un plombier ni aucune mise en demeure de laisser libre l'accès aux locaux. Elle ajoute que le gérant de la SCI KMP a toujours été en possession des clés du local commercial.

Elle soutient également que le parking de stationnement des véhicules s'est trouvé à plusieurs reprises inondé en raison d'un problème d'évacuation des eaux pluviales et pour la dernière fois le 17 octobre 2019. Elle précise que ce phénomène est imputable à l'existence d'une contre-pente sur le parking de stationnement depuis sa création. Elle indique avoir informé son bailleur qui n'a pris aucune mesure pour y remédier et ce alors même qu'il ne pouvait ignorer cette difficulté pour avoir occupé le parking précédemment dans le cadre de l'exploitation de sa concession Skoda. Elle considère que cela rend le bien donné à bail non conforme à sa destination puisque rendant impossible l'exploitation du parking destiné à stationner les véhicules de ses clients.



En second lieu, elle reproche au bailleur d'avoir également manqué à son obligation d'assurer la jouissance paisible de la chose louée :

- en obstruant durant plusieurs jours l'accès au local commercial empêchant tout véhicule d'entrer ou de sortir de son garage et permettant les intrusions de tiers dans les locaux commerciaux avec son concours. Elle fait valoir que son bailleur a fait installer devant le portail du bien loué une dépanneuse le 14 mai 2019 tel que cela résulte du constat d'huissier qu'elle a fait dresser et qu'elle n'a pas pu assurer la livraison de plusieurs véhicules au grand mécontentement de ses clients. Elle indique que les lieux n'ont été libérés que le 17 mai 2019 dans l'après-midi après la délivrance d'une mise en demeure préalable. Elle ajoute que le 11 mai 2019 et le 22 mai 2019, M. [N] de la société LRCG s'est introduit dans ses locaux pour les visiter après que le gérant de la SCI KMP lui ait confié les clés.

- en ne respectant pas les clauses contractuelles relatives à la délimitation du terrain et rendant plus difficile l'utilisation de la rampe d'accès au garage moins d'un mois après la prise de possession des lieux. Elle expose qu'en février 2018, le bailleur a fait réaliser un mur entre les locaux donnés à bail et la concession Skoda jouxtant lesdits locaux et dont le gérant est celui de la SCI KMP. Elle allègue que le bail comprenait en annexe un plan cadastral délimitant les deux locaux commerciaux par une coupe verticale droite tenant lieu de délimitation faute de borne et critique le jugement déféré qui a considéré qu'il s'agissait d'un simple croquis dépourvu de valeur juridique. Elle précise qu'elle n'a jamais été concertée et n'a jamais donné son accord à ce titre. Elle soutient que cela a entraîné la réduction de la rampe d'accès de l'atelier la rendant inutilisable par des fourgons. Elle ajoute que cette appropriation d'une partie du terrain et l'impossibilité de jouir d'une autre partie des locaux n'a pas fait l'objet d'une réduction du montant du loyer.



La SCI KMP sollicite la confirmation du jugement qui a retenu, à bon droit selon elle, que le preneur avait, aux termes du bail, accepté les locaux en l'état et que les locaux lui avaient été délivrés conformément à cet état dont elle avait pu prendre connaissance préalablement de sorte que la société C100eau ne peut valablement invoquer un quelconque manquement à son obligation de délivrance pour se départir de ses propres obligations.

Elle expose qu'elle a fait installer un compteur électrique. Elle considère que le preneur ne peut lui reprocher le fait que le bâtiment ne serait pas chauffé en ce qu'il a loué un bâtiment de stockage sans système de chauffage et qu'il appartenait au preneur d'installer à ses frais, s'il le souhaitait, un système de chauffage. 

S'agissant de l'absence de point d'eau et de sanitaire, elle soutient de la même manière que le preneur a visité les lieux avant d'en prendre possession et les a acceptés en l'état. Elle expose qu'elle avait bien envisagé de créer des sanitaires dans les locaux loués et qu'il avait été convenu, dans l'attente de la réalisation des travaux, que les salariés du preneur utilisent les sanitaires de la concession Skoda, bâtiment mitoyen appartenant au même propriétaire. Toutefois, elle affirme que le preneur n'a pas procédé au paiement régulier du loyer et s'est inscrit dans une démarche contentieuse, ce qui ne lui a pas permis d'accéder aux locaux pour faire intervenir des professionnels pour créer l'espace sanitaire. Elle rappelle que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude et considère que le preneur ne peut invoquer l'absence de sanitaire pour prétendre à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Elle ajoute que le preneur n'a jamais adressé la moindre mise en demeure faisant état de l'absence de sanitaire.

Elle conteste l'existence d'inondations telles qu'alléguées par le preneur et soutient qu'il ne s'agit que de flaques d'eau importantes et qu'elle ne peut être tenue des aléas climatiques. Elle ajoute que le preneur ne justifie d'aucun préjudice.



Elle réfute également le non respect de son obligation de garantie.

S'agissant de la clôture du parking, dont elle ne conteste pas la pose en février 2018, elle fait valoir que cela avait été convenu dès la conclusion du bail pour que les locaux occupés par le preneur et ceux occupés par la concession Skoda soient clairement délimités. Elle relève que le bail prévoit la location d'un terrain d'une surface de 1 700m2 et que le preneur ne démontre pas que le terrain donné à bail soit inférieur à cette surface. Elle considère, tout comme les premiers juges, que le croquis fourni par l'appelante n'est pas probant. Au contraire, elle dit avoir procédé elle-même à un nouveau calcul des surfaces louées et indique que la surface donnée à bail est de l'ordre de 1 714m2 alors que le bail prévoit 1 700m2 de sorte qu'il n'y a aucune appropriation d'une partie du terrain contrairement à ce qu'allègue l'appelante.

Elle critique le comportement de la société C100eau qui refuse toute résiliation du bail et toute restitution des clés tout en s'abstenant de verser le moindre loyer.

Elle conteste avoir installé une dépanneuse devant le portail de la société C100eau.

Elle réfute également toute intrusion dans les locaux. Elle expose que la société C100eau a voulu quitter les lieux fin 2018-début 2019 en lui délivrant un congé dont elle a contesté la régularité. Elle indique que la société C100eau a reconnu que son congé n'était pas régulier et a demandé au bailleur de trouver un nouveau locataire. Elle explique que c'est dans ces conditions que M. [N], candidat potentiel à la reprise, accompagné d'un représentant de la société LRG a visité les locaux, ce dont la société C100eau était parfaitement informée. Elle rappelle qu'en vertu des dispositions du bail, elle disposait d'un droit de visite des locaux de sorte qu'aucune voie de fait ou manquement à son obligation de garantie de jouissance paisible n'est établi.



Aux termes des dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu à une obligation de délivrance de la chose louée afin que le preneur puisse en tirer toutes les satisfactions.



Aux termes des dispositions de l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.



L'article 1721 du code civil dispose qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.



Il est constant que l'obligation de délivrance a une nature d'obligation d'ordre public, le bailleur ne pouvant s'exonérer de cette obligation. Cette obligation s'entend d'une délivrance matérielle de la chose louée mais aussi d'une mise à disposition d'un local permettant un usage conforme à sa destination et d'en garantir la jouissance paisible à son locataire pendant toute la durée du bail.



La cour relève que la société C100eau n'invoque pas devant elle l'absence de compteur électrique et de chauffage au titre des manquements du bailleur à son obligation de délivrance.



En l'espèce, le bail conclu le 24 novembre 2017 entre les parties désigne en son article 1.1 les biens et locaux, objets du bail :

'- un terrain de 1 700m2,

- un bâtiment d'une surface de 400m2 et composé d'un bureau et d'un espace sanitaire,

tels que les biens existent dans leur état actuel, avec toutes leurs dépendances, le PRENEUR déclarant bien les connaître pour les avoir visités en vue du présent bail.

Un plan de lieux loués, signés par les parties, est annexé aux présentes'.



Il résulte du constat d'huissier dressé le 14 mai 2019 que le bâtiment ne dispose pas de sanitaires ni même d'un point d'eau et que le petit aménagement de bureau est vétuste composé de dalles Gerflor très anciennes et vétustes et que les murs du bureau sont moisis ainsi que le plafond.



L'absence de sanitaires est confirmée par les attestations de Mme [Z] et de Mme [I].



La cour relève qu'aucune clause du bail ne transfère la réalisation des sanitaires au preneur et que le bailleur, qui ne conteste pas leur absence, reconnaît qu'il devait procéder à leur création. 

Il expose ne pas avoir réalisé lesdits travaux en raison de l'absence de règlement des loyers et de l'attitude contentieuse du preneur or ces éléments, à les supposer établis, ne peuvent délier le bailleur de son obligation de délivrance. S'agissant de l'argument invoqué par le bailleur selon lequel le preneur aurait empêché la réalisation desdits travaux, la cour relève que le bailleur ne produit aucune pièce établissant une éventuelle opposition du preneur à l'intervention de professionnels pour la réalisation des travaux.



L'absence de sanitaires dans le bâtiment alors même qu'ils sont mentionnés au bail constitue un manquement du bail à son obligation de délivrance quand bien même le bail prévoit que le preneur prenne les lieux en l'état.



En revanche, la société C100eau ne démontre pas que le bureau ne peut servir à l'usage convenu par les parties. Le seul constat de la vétusté du bureau est insuffisant à caractériser un usage non-conforme à sa destination ou l'impossibilité de l'utiliser. 



Il en est de même de la présence d'eau du parking de stationnement du bien donné à bail. En effet, le preneur produit des photographies du parking avec de l'eau arrivant à mi-jantes de deux véhicules stationnés sur le parking mais la cour ne peut que relever que ces photographies ne sont pas datées avec certitude et quand bien même, elles le seraient, la société C100eau ne démontre pas que les inondations qu'elle invoque seraient récurrentes. En effet, elle ne fait état que de la date du 17 octobre 2019 et n'évoque pas d'autres dates d'inondations. En tout état de cause, elle ne démontre pas l'impossibilité d'utiliser le parking de sorte qu'aucun manquement du bailleur à son obligation de délivrance n'est établi de ce chef.



S'agissant du manquement du bailleur à son obligation de garantie de jouissance paisible, le preneur invoque l'obstruction de l'accès au local commercial et le non-respect de la délimitation contractuelle du terrain rendant difficile l'utilisation de la rampe d'accès du garage.



Il résulte du procès-verbal de constat du 14 mai 2019 qu'une dépanneuse est stationnée devant le portail d'accès des locaux et empêche l'ouverture du portail d'accès, seule issue possible en véhicule.

L'huissier relève que le camion de dépannage ne porte pas de signalétique et que M. [O], le gérant de la société C100eau lui indique qu'il s'agit d'un véhicule appartenant à une société dont son bailleur est également propriétaire et qu'il a reconnu sur la vidéo surveillance M. [S], le gérant de la société bailleresse comme étant la personne qui est venu lui-même déposer le véhicule.

L'exploitation de la vidéo surveillance par procès-verbal de constat du 30 juin 2020 permet d'établir qu'un homme stationne la dépanneuse devant le portail en touchant les deux vantaux avec le pare-choc avant. Cet homme est identifié comme étant M. [S] au vu de l'attestation de M. [G].



La société C100eau justifie avoir délivré une mise en demeure à son bailleur le 16 mai 2019 pour lui demander de libérer l'accès au bien loué au plus tard le 17 mai 2019 à 7h00 du matin au plus tard et il est acquis que les locaux ont été libérés le 17 mai 2019 dans le courant de l'après-midi.



La SCI KMP ne peut utilement soutenir qu'il n'est pas établi qu'elle soit à l'origine de l'obstruction des locaux donnés à bail alors qu'il résulte des constats d'huissier produits et de l'attestation de M. [G] que son gérant a stationné la dépanneuse devant le portail d'accès du preneur et que la mise en demeure qui lui a été adressée a permis la libération des lieux.



Il résulte du procès-verbal de constat du 14 mai 2019 que 7 véhicules Peugeot ont été bloqués dans les locaux donnés à bail jusqu'au 17 mai 2019 au vu du constat d'huissier du même jour et que cela a entraîné le mécontentement de l'un de ses clients au vu du mail adressé le 17 mai 2019 par le responsable de la concession Peugeot.



Dans ces conditions, il doit être retenu que le bailleur a manqué à son obligation de garantie de jouissance paisible en obstruant l'accès au site de son preneur durant 3 jours.



En revanche, le preneur ne démontre pas le non-respect de la délimitation contractuelle du terrain. Les seules photographies du procès-verbal de constat du 14 mai 2019 ne permettent de confirmer que la superficie du terrain donnée à bail aurait été réduite par rapport au plan des lieux annexé au bail.



De même, l'intrusion dans ses locaux par le preneur n'est pas démontrée. La société C100eau ne verse aucune pièce probante au sujet de cette intrusion pour laquelle les parties donnent des explications contradictoires qui ne sont corroborées par aucun élément.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le bailleur a manqué à son obligation délivrance en ne délivrant pas les sanitaires mentionnés au bail et a également manqué à son obligation de garantie de jouissance paisible en obstruant l'accès au site du preneur pendant trois jours. Le jugement, qui n'a retenu aucun manquement du bailleur à ses obligations légales, sera infirmé.



- Sur les demandes du preneur suite aux manquements du bailleur à ses obligations



La société C100eau rappelle que la demande de résolution rétroactive et de restitution des loyers et charges est devenue sans objet du fait de la fin du bail le 31 décembre 2020 suite à la délivrance de son congé.

En raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de garantie, elle sollicite une réduction du loyer à une somme de 1 800 HT par mois soit 2 160 euros TTC et demande la condamnation du bailleur à lui rembourser le trop perçu du fait de l'absence d'installation électrique et de sanitaires et la réduction de la surface du terrain donné à bail. Elle indique que le bailleur avait consenti à réduire le loyer à 1 000 euros HT soit 1 200 euros TTC en considération de l'absence d'installation électrique et de sanitaire pour le mois de décembre 2017.

Elle demande également une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de l'impossibilité d'accéder à ses locaux en mai 2019 et aux intrusions dans ses locaux.

Dans l'hypothèse où la juridiction estimerait devoir l'indemniser de tous les manquements précédemment développés au titre des troubles de jouissance plutôt que par une réduction de loyer, elle sollicite une somme de 78 000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle allègue que suite aux difficultés qu'elle a rencontrées, elle a dû trouver de nouveaux locaux.

Elle sollicite, en outre, la condamnation du bailleur à lui rembourser les sommes qu'elle a été contrainte d'exposer pour préserver ses droits s'agissant des trois constats d'huissier des 14 mai 2019, 17 mai 2019 et 30 juin 2020 outre la signification de la mise en demeure du 16 mai 2019.



La SCI KMP s'oppose à toutes ces demandes. Elle conteste avoir procédé à une réduction du loyer en décembre 2017 et indique qu'elle n'avait loué à cette date que le parking, le bail concernant les locaux et le parking n'ayant pris effet qu'en janvier 2016.

Elle réfute tout manquement à ses obligations et affirme que le preneur a pu jouir des locaux.

A titre subsidiaire, elle soutient qu'il ne pourra être fait droit à la demande de réduction des loyers telle que présentée par le preneur en raison de l'incohérence entre les motifs de ses conclusions qui évoquent une réduction de 10% et celle de son dispositif qui évoquent une réduction de 90%.

Elle ajoute que l'emplacement était très recherché et qu'elle l'a immédiatement reloué aux mêmes termes et conditions.

Elle s'oppose également à la demande de dommages et intérêts présentée par la société C100eau à qui elle reproche de solliciter l'octroi de dommages et intérêts à hauteur de 5 000 euros + 78 000 euros, ce qui représente, selon elle, près de 2,5 fois la somme que le preneur a versé sur toute la durée du bail.

Elle demande de voir débouter la société C100eau de ses demandes de remboursement de frais d'huissier qu'elle considère comme non justifiés.



La cour relève que la société C100eau ne peut invoquer au titre de sa demande de réduction de loyer l'absence d'installation électrique qu'elle n'a pas évoquée au titre des manquements du bailleur à son obligation de délivrance. La réduction de la surface du bien donné à bail n'ayant pas été retenue par la cour, tout comme les inondations du parking, seule l'absence de sanitaires peut justifier une éventuelle réduction de loyer.



La SCI KMP relève justement que la demande de réduction de loyer présentée par la société C100eau est incohérente puisqu'elle sollicite dans le cadre des motifs de ses conclusions que le loyer soit réduit à une somme de 1 800 HT par mois soit 2 160 euros TTC par mois en indiquant que loyer mensuel TTC est de 2 400 euros et demande dans le dispositif la réduction du montant du loyer à 240 euros TTC. 

Si cette dernière demande semble s'analyser comme une erreur puisque la somme de 240 euros correspondant à la différence entre le loyer réduit sollicité de 2 160 euros TTC et le montant du loyer en cours de 2 400 euros TTC, il n'en demeure pas moins que la cour est saisie des demandes présentées aux termes du dispositif des dernières conclusions au visa de l'article 954 du code de procédure civile.



L'absence de sanitaires justifie une réduction du loyer de 100 euros par mois TTC et à compter de la conclusion du bail dans la mesure où il n'est pas contesté que les locaux n'ont jamais été pourvus de sanitaires malgré la disposition du bail à ce titre.



S'agissant du préjudice de jouissance, il réside uniquement dans le fait que la société C100eau s'est vu priver de l'accès à ses locaux du 14 au 17 mai 2019, les autres griefs ayant été écartés (intrusions, inondations, réduction de la surface de parking) ou indemnisés par la réduction de loyer (absence de sanitaires) et sera indemnisée par l'allocation d'une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.



Il sera fait droit à la demande de la société C100eau de voir condamner le bailleur à lui rembourser les sommes qu'elle a été contrainte d'exposer pour préserver ses droits s'agissant des trois constats d'huissier des 14 mai 2019, 17 mai 2019 et 30 juin 2020 outre la signification de la mise en demeure du 16 mai 2019.



Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de la société C100eau de juger que les intérêts au taux légal à compter de l'assignation valent mise en demeure, cette demande n'apparaît pas justifiée en l'espèce. En revanche il sera fait droit à sa demande de capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil.



- Sur les demandes reconventionnelles du bailleur relatives à l'arriéré de loyers



La société C100eau demande de débouter la SCI KMP de sa demande de paiement de loyers ainsi que de sa demande de paiement de la clause pénale de 10% de l'arriéré de loyer ou à titre subsidiaire de réduire ladite clause à l'euro symbolique.

Elle soutient qu'elle a respecté ses obligations pendant plus d'un an et demi sans obtenir du bailleur le respect de son obligation de délivrance. Elle expose qu'elle a cessé le règlement des loyers à compter de juillet 2019 après l'obstruction de ses locaux.



La SCI KMP demande la confirmation du jugement qui a condamné le preneur à payer la somme de 45 075,24 euros toute taxe comprise à titre de loyers impayés, celle de 4 507 euros à titre d'indemnité de 10% sur les loyers impayés outre celle de 1 875,14 euros toute taxe comprise au titre de la quote-part de taxe foncière 2019 et a ordonné la compensation entre lesdites sommes et le dépôt de garantie versé par la société C100eau.

Elle expose que le preneur a cessé de régler le loyer en juin 2019 jusqu'à la cessation du bail le 30 décembre 2020 et n'a pas versé sa quote-part de taxe foncière pour l'année 2019.



Les parties s'accordent pour reconnaître que le preneur a cessé de régler le montant du loyer à compter du mois de juin 2019 jusqu'à cessation du bail au 30 décembre 2020. 



La cour relève que la société C100eau n'invoque pas une exception d'inexécution. En tout état de cause, il n'est aucunement justifié d'une impossibilité d'utiliser le bien conformément à l'usage convenu par les parties.





Dans ces conditions, le jugement qui a condamné le bailleur à payer la somme de 45 075,24 euros TTC à titre de loyers impayés sera confirmé sauf à voir réduire le montant du loyer de 100 euros par mois soit la somme de 43 275,24 euros et celle de 1 875,14 euros toute taxe comprise au titre de la quote-part de taxe foncière 2019 qui n'est d'ailleurs pas discutée par la société C100eau. 



Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a fait application de l'indemnité de 10% prévue à l'article 5.3 du bail sauf à préciser que le montant de la clause pénale sera fixé à la somme de 4 327 euros, somme à laquelle sera condamnée la société C100eau.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné la compensation entre lesdites sommes et le dépôt de garantie versé par la société C100eau.



- Sur la demande d'indemnisation au titre du manquement à l'occupation des lieux par le preneur



La SCI KMP demande de réformer le jugement qui l'a déboutée de sa demande à ce titre. Elle expose que les locaux ne sont plus occupés par le preneur depuis plusieurs mois, ce qui lui a été préjudiciable, les locaux ayant été occupés par des gens du voyage pendant plusieurs semaines.



La société C100eau n'a pas spécifiquement conclu sur ce point.



La cour, tout comme le premier juge, ne peut constater que le bailleur ne justifie pas du préjudice qu'il invoque. Il ne précise même pas la durée pendant laquelle les lieux n'auraient pas été occupés. 

Dans ces conditions, le jugement, qui l'a débouté de sa demande, sera confirmé.



- Sur les frais irrépétibles et les dépens



Chaque partie ayant pour partie succombées, elles seront toutes deux déboutées de leur demande au titre des frais irrépétibles d'appel et il sera fait masse des dépens, qui seront partagés par moitié par chacune des parties. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :



Infirme le jugement en ce qu'il a débouté la société C100eau de toutes ses demandes ;



Statuant à nouveau,



Ordonne la réduction du montant du loyer à la somme de 100 euros TTC par mois pour défaut de délivrance par le bailleur d'un local commercial conforme aux dispositions du bail ;





Condamne la SCI KMP à payer à l'EURL C100eau la somme de 1 500 euros au titre du préjudice de jouissance ;



Ordonne la capitalisation des intérêts au titre de l'article L.1343-2 du code civil ;



Condamne la SCI KMP à payer à l'EURL C100eau la somme de 412,01 euros correspondant au constat de la Scp Siband-Penin en date du 14 mai 2019, la somme de 204,09 euros correspondant au constat de la SCP Siband-Penin en date du 17 mai 2019, la somme de 87,77 euros correspondant à la signification par la SCP Siband-Penin en date du 16 mai 2019 et la somme de 384,09 euros correspondant au constat de la Sarl Celta Huissiers en date du 30 juin 2020 ;



Confirme le jugement pour le surplus sauf à préciser que l'EURL C100eau sera condamnée à payer à la SCI KMP la somme de 43 275,24 eurosTTC au titre de l'arriéré de loyers après réduction du montant du loyer de 100 TTC par mois et la somme de 4 327 euros au titre de l'indemnité de 10% sur les loyers impayés ;



Y ajoutant,



Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions ;



Dit qu'il sera fait masse des dépens qui seront partagés par moitié entre les parties.







Le greffier, La présidente,