Cour d'Appel · 1ère Chambre — 21 janvier 2026

PC/ND



Numéro 26/211 





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 21/01/2026 







Dossier : N° RG 25/00702 - N° Portalis DBVV-V-B7J-JDYZ 





Nature affaire :



Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix







Affaire :



S.D.C. [Adresse 5]



C/



S.C.I. AMAYA, Société HOIST FINANCE AB (PUBL)























Grosse délivrée le :

à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 21 Janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 19 Novembre 2025, devant :



M. Patrick CASTAGNE, magistrat chargé du rapport,



assisté de Mme BRUNET, greffier présent à l'appel des causes,





M. Patrick CASTAGNE, en application de l'article 805 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



M. Patrick CASTAGNE, Président

Mme France-Marie DELCOURT, Conseillère

Mme Anne BAUDIER, Conseillère 





qui en ont délibéré conformément à la loi.













dans l'affaire opposant :





APPELANT :



Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] 

Immatriculé au registre des copropriétés sous le numéro AB1265735

pris en la personne de Me [S] [Y], ès qualité d'administrateur judiciaire, domiciliée [Adresse 3], nommée à cette fonction par ordonnance du 3 février 2020, renouvelée

dont le siège social est 

[Adresse 5]

[Localité 7]



Représenté par Me Mélanie BARETS de la SELARL ADJURICA AVOCATS, avocat au barreau de Bayonne







INTIMEES :



S.C.I. AMAYA 

immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n° 444 150 601, représentée par Mme [N] [E],sa gérante

[Adresse 2]

[Localité 8]



Représentée par Me Nicolas MICHELOT de la SELARL ALQUIE AVOCATS, avocat au barreau de Bayonne

Assistée de Me Marine DEPOIX, avocat au barreau de Paris





Société HOIST FINANCE AB (PUBL) 

Société Anonyme de droit suédois immatriculée au RCS de Stockholm sous le numéro 556012-8489, et agissant en France par le biais de sa succursale HOIST FINANCE AB (publ) sis à [Adresse 12], inscrite sous le n°843 407 214 au RCS de Lille Metropole, prise en la personne de son représentant légal dûment domicilié en cette qualité audit siège, venant aux droits de la Société Kutxabank, Société Anonyme de droit espagnol dont le siège social est situé [Adresse 11] (Espagne), immatriculée au Registre Mercantil de Bizkaia, au Volume 5226, Livre 0, Page 1, Feuille 81-58729, Inscription 1, code NIF A95653077, elle-même venant au droits de la Société Caja de Ahorros Y Monte de Piedad de Gipuzkoa Y San [Adresse 14] Gipuzkoa Eta Donostiakoaurrezki Kutxa

[Adresse 10]

[Localité 1] SUÈDE



Représentée par Me Yasmina CLAUDIO de la SCP ABC AVOCAT, avocat au barreau de Bayonne

Assistée de Me Pierre SIROT (SELARL RACINE), avocat au barreau de Nantes





sur appel de la décision 

en date du 13 MARS 2025

rendue par le JUGE DE L'EXECUTION DE [Localité 9]

RG : 24/1916





FAITS ET PROCEDURE



Par acte du 30 août 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] [Localité 9], pris en la personne de Me [S] [Y], ès qualités d'administrateur judiciaire, a fait signifier à la S.C.I. Amaya, un commandement de payer valant saisie, publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] le 20 septembre 2024 et visant une créance globale de 38 428,47 € selon décompte arrêté au 1er juillet 2024.



Ce commandement de payer a été dénoncé aux créanciers inscrits et le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 24 octobre 2024.



Par acte du 21 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de Me [S] [Y], ès qualités d'administrateur judiciaire, a fait signifier à la SCI Amaya assignation à comparaître à l'audience d'orientation du 9 janvier 2025.



Par jugement du 13 mars 2025, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bayonne, statuant en matière de saisie immobilière, a annulé l'assignation et laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens.



Faisant droit à l'exception de nullité soulevée par la SCI Amaya qui soutenait que Me [S] [Y] ne peut intervenir en tant qu'avocat du syndicat des copropriétaires, pris en la personne de Me [S] [Y], ès qualités d'administrateur judiciaire, le premier juge a considéré, au visa de l'article 117 du C.P.C. :

- que les dispositions de l'article 29-1 III-2° de la loi du 10 juillet 1965 instituent une incompatibilité entre les fonctions d'administrateur provisoire et celles de conseil,

- qu'exerçant les pouvoirs du syndic et tout ou partie des pouvoirs du syndicat des copropriétaires, l'administrateur judiciaire est par cet effet celui qui donne mandat à l'avocat pour représenter la copropriété dans une action en justice, 

- que la personne qui exerce la profession d'avocat désignée en qualité de syndic provisoire, en tant que personne qualifiée ne saurait recevoir d'elle-même de mandat pour représenter, en tant qu'avocat, la copropriété en justice, mandant et mandataire étant nécessairement deux personnes distinctes, conformément aux dispositions de l'article 1984 du code civil selon lesquelles le mandat est un acte par lequel une personne donne un pouvoir à une autre. 



Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de Me [S] [Y], ès qualités d'administrateur judiciaire, représenté par Me Barets, avocat au barreau de Bayonne, a interjeté appel de cette décision par déclarations transmises au greffe de la cour le 13 mars 2025 (instances enrôlées sous les n° 25-701 et 25-702) en intimant la SCI Amaya (1ère déclaration) puis la SCI Amaya et la S.A. Hoist Finance AB, créancier inscrit (2ème déclaration) et en précisant que l'appel est limité et porte sur les chefs de jugement suivants : 'annule l'assignation, laisse à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a exposés'. 



Me Michelot, avocat associé de la SELARL Alquié s'est constitué pour la SCI Amaya le 24 mars 2025.



Me Claudio, avocat associé de la SCP ABC Avocat s'est constituée pour la S.A. Hoist Finance AB le 7 avril 2025.





Les parties ont été avisées, en application de l'article R. 322-19 du C.P.C.E. et par bulletin du 10 avril 2025, de la fixation de l'affaire à l'audience du 19 novembre 2025.



La jonction des procédures sous le n° 25-0702 a été prononcée par ordonnance du 15 avril 2025.



La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 5 novembre 2025. 



PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Au terme de ses conclusions remises et notifiées le 9 avril 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] demande à la cour d'infirmer les termes critiqués du jugement déféré, à savoir l'annulation de l'assignation et les dépens laissés à la charge de chacune des parties, en soutenant en substance :

- que l'incompatibilité visée par l'article 29-1 III-2° de la loi du 10 juillet 1965 ne concerne que l'administrateur provisoire qui se serait trouvé, au cours des cinq années précédant sa désignation en situation de conseil du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers concernés ou en lien de subordination avec ceux-ci,

- que Me [Y] a été désignée en qualité d'administrateur provisoire le 3 février 2020 et qu'au cours des 5 années précédentes, elle n'a jamais été le conseil du syndic de la copropriété ni du syndicat des copropriétaires ni des créanciers inscrits ni en situation de subordination avec eux, alors même que le conseil du syndicat des copropriétaires est la SELAS [Y] et associés, personne morale et non Me [Y], personne physique,

- que par arrêt du 4 juillet 2023, la cour a déjà considéré qu'aucun grief sur la qualité à agir n'est caractérisé. 



*



Au terme de ses dernières conclusions remises et notifiées le 4 novembre 2025, la SCI Amaya demande à la cour :

- de constater qu'elle n'est saisie d'aucune prétention régulière,

- à défaut, de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions

- y ajoutant :

 * de constater l'existence réelle et sérieuse d'une offre d'achat formelle, concrétisée par un compromis de vente en date du 30 janvier 2025, 

* d'ordonner la main levée du commandement du 30 août 2024 et de l'inscription hypothécaire datée du 5 janvier 2023 et d'autoriser la vente amiable du bien,

 * de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du C.P.C., outre les entiers dépens d'appel. 



Elle soutient en substance :



- à titre principal : 



> qu'aux termes de ses premières conclusions, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de le recevoir en son appel limité et l'y déclarant bien fondé, d'infirmer les termes critiqués du jugement déféré, à savoir l'annulation de l'assignation délivrée le 21 octobre 2024 et les dépens laissés à la charge de chacune des parties,

> que le syndicat des copropriétaires ne précise par ses demandes et ne formule aucune prétention, aucune demande précisant comment la cour doit statuer sur le fond du litige si effectivement elle lui donnait raison et infirmait le jugement querellé,

> que le fait de simplement demander l'infirmation de la décision sans préciser quelle conséquence la cour doit en tirer ne peut être considéré comme une prétention saisissant régulièrement la cour et qu'il convient d'en tirer toutes conséquences,



- subsidiairement, sur la confirmation du jugement :

> que Me [Y], administrateur provisoire, conseil du syndicat des copropriétaires, a également été conseil de Kutxa Bank et à ce titre a mis en recouvrement le crédit consenti par celle-ci,

> que le cumul de ces diverses qualités en lesquelles elle a représenté des parties dont les intérêts sont potentiellement conflictuels est difficilement compréhensible et acceptable légalement et déontologiquement,

> que la représentation en justice est fondée sur un mandat donné par une partie, mandant, à l'avocat, mandataire, pour assurer la défense de ses intérêts et qu'un avocat, partie à une instance, ne peut pas assurer sa propre représentation en justice,

> qu'aucune régularisation a posteriori n'est possible et certainement pas par la constitution en appel d'un avocat membre de la même structure, 

 > qu'il résulte de l'article 29-1 III-2° de la loi du 10 juillet 1965 que ne peut être désigné comme administrateur provisoire une personne en situation de conseil du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers concernés ou de subordination par rapport à eux, au moment de sa désignation



- très subsidiairement, 

> que si la cour infirmait le jugement, elle ordonnerait la mainlevée de l'hypothèque et autoriserait la vente amiable du bien,

> qu'aucun des deux arrêts fondant les poursuites n'a été signifié à la SCI Amaya,

> que le délai d'exécution d'une décision de justice est de 10 ans à compter de sa signification,

> que le commandement de payer est entaché d'une irrégularité substantielle rendant son exécution impossible,

> que l'inscription hypothécaire est également irrégulière pour avoir été effectuée sur la base d'un arrêt du 28 juillet 2014 antérieur de plus de cinq ans (articles 19 et 33 de la loi du 10 juillet 1965),

> qu'il convient dans ces conditions d'autoriser la vente amiable du bien sur lequel un compromis de vente a été signé le 30 janvier 2025.





MOTIFS



Dans le dispositif de ses - seules - conclusions, remises et notifiées dans les deux dossiers en des termes identiques, le syndicat des copropriétaires demande à la cour d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a annulé l'assignation et laissé à chacune des parties la charge des dépens qu'elle a exposés, sans présenter dr'autres prétentions en cause d'appel (en termes, notamment, das l'hypothèse d'une infirmation de renvoi du dossier devant le premier juge ou de prononcé d'un arrêt 'sur le fond ').



La cour n'est ainsi saisie d'aucune prétention régulière et confirmera la décision entreprise en toutes ses dispositions.



Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sera condamné aux dépens de l'instance d'appel et à payer à la S.C.I. Amaya, en application de l'article 700 du C.P.C., la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles par elle exposés en cause d'appel.

 

PAR CES MOTIFS,



LA COUR,



Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort :



Vu le jugement du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Bayonne du 13 mars 2025,



Constate que la cour n'est saisie d'aucune prétention par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5],



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, 



Ajoutant au jugement, condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] aux dépens de l'instance d'appel et à payer à la S.C.I. Amaya, en application de l'article 700 du C.P.C., la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles par elle exposés en cause d'appel.

 

Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



La Greffière, Le Président,