Cour d'Appel · 1ère Chambre — 21 janvier 2026

PC/ND



Numéro 26/205 





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 21/01/2026 







Dossier : N° RG 25/00644 - N° Portalis DBVV-V-B7J-JDTV 





Nature affaire :



Autres demandes relatives au bail à construction ou à l'emphytéose







Affaire :



E.U.R.L. ARKUPE



C/



E.P.I.C. HABITAT SUD ATLANTIC



































Grosse délivrée le :

à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 21 Janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 15 Octobre 2025, devant :



M. Patrick CASTAGNE, magistrat chargé du rapport,



assisté de Mme Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes,





M. Patrick CASTAGNE, en application de l'article 805 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



M. Patrick CASTAGNE, Président

Mme France-Marie DELCOURT, Conseillère

Mme Anne BAUDIER, Conseillère 





qui en ont délibéré conformément à la loi.



























dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



E.U.R.L. ARKUPE 

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentée par Me Elsa ORABE, avocat au barreau de Bayonne











INTIME :



L'office public de l'habitat HABITAT SUD ATLANTIC

établissement pubic local à caractère industriel et commercial, immatriculé au RCS de [Localité 7] sous le numéro SIRET 276 400 017 00014, dont le siège social est situé [Adresse 1], représenté par son Directeur général en exercice M [H] [K] en exercice, dûment habilité par délibération du Conseil d'Administration du 24 octobre 2018 et reconduit dans ses fonctions le 08 septembre 2020



Représenté par Me Stéphane MILLE, avocat au barreau de Bayonne

Assisté de Me Julie MESTRES (SELARL PINTAT AVOCATS), avocat au barreau de Paris













































sur appel de la décision 

en date du 11 FEVRIER 2025

rendue par le PRESIDENT DU TJ DE [Localité 7]

RG : 24/363



FAITS ET PROCEDURE

 

Le 8 juin 2020, 1'EPIC Office Public de l'Habitat Sud Atlantic (OPHSA) a conclu avec M. [Y] [M], gérant de l'EURL Arkupe exploitant un établissement de restauration sous l'enseigne Kalostrape Ostatua, une convention d'occupation ayant pour objet la mise à disposition à titre gratuit d'une surface de 90 m² située dans la cour intérieure de la [Adresse 8], au [Adresse 5] [Localité 7] (64).



Par acte du 27 août 2024, l'OPHSA a fait assigner l'EURL Arkupe devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne aux fins, notamment, de voir constater la résiliation de la convention d'occupation temporaire d'espace extérieur et de lui ordonner de quitter les lieux loués sans délai. 



Par ordonnance de référé du 11 février 2025 le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne a : 



- constaté, à compter du 16 juin 2024, la résiliation de la convention d'occupation précaire du 08 juin 2020, modifiée par avenant du 21/10/2020, conclue entre l'OPHSA et l'EURL Arkupe sur l'espace extérieur situé [Adresse 3] [Localité 7], 

- accordé à l'EURL Arkupe un délai pour quitter les lieux jusqu'au 1er septembre 2025 ; 

- ordonné l'expulsion de l'EURL Arkupe des lieux; 

- condamné, en deniers et quittances, l'EURL Arkupe à payer à l'OPHSA une provision de 500 € par mois à compter du 16 juin 2024, à titre d'indemnité d'occupation et ce, jusqu'à complète libération de l'espace extérieur ; 

- condamné l'EURL Arkupe à payer à l'OPHSA la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 

- condamné l'EURL Arkupe aux dépens. 



Au soutien de sa décision, le juge des référés a retenu : 

- qu'il n'est pas contesté par l'EURL Arkupe qu'elle a reçu le courrier du 3 novembre 2022 de l'OPHSA lui notifiant son intention de mettre fin à la convention à l'issue du préavis de deux mois et que ce courrier a été réitéré les 16 avril 2024, 27 mai 2024 et 31 mai 2024, 

- que les nouveaux courriers reprenant la demande de libérer les lieux, adressés a l'EURL Arkupe à partir du 16 avril 2024 sont conformes aux termes de l'avenant selon lequel un préavis de deux mois pour libérer les lieux doit être accordé, de sorte qu'il en résulte un trouble manifestement illicite et qu'il convient de constater la résiliation de la convention d'occupation précaire à compter du 16 juin 2024,

- que la mise en demeure réitérée sans confusion possible en avril 2024, a laissé à l'EURL Arkupe un délai pour se réorganiser dont il convient de tenir compte afin d'évaluer le coût de la perte de chiffre d'affaires, 

- qu'il sera accordé à l'EURL Arkupe, un délai pour quitter les lieux objets de la convention d'occupation précaire jusqu'au 1er septembre 2025 et que son expulsion sera ordonnée passé ce délai, 

- que le recours à la force publique est sans objet au regard du caractère exécutoire de la décision et de la formule exécutoire en résultant, mandant tout officier à porter main forte, 

- qu'il est constant que la convention d'occupation précaire a été accordée moyennant une redevance de 500 € par mois, de sorte que la demande de provision ne se heurte à aucune contestation sérieuse ; 

- qu'il convient dès lors de condamner l'EURL Arkupe à payer à l'OPHSA une provision de 500 euros par mois à compter du 16 juin 2024 en deniers et quittances, à titre d'indemnité d'occupation et ce, jusqu'à complète libération de l'espace. 



L'EURL Arkupe a interjeté appel de cette décision par déclaration transmise au greffe de la cour le 7 mars 2025. 



Suivant avis de fixation adressé par le greffe de la cour, l'affaire a été fixée selon les modalités prévues aux articles 906 et suivants du code de procédure civile. 



La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 1er octobre 2025.



PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 16 septembre 2025, l'EURL Arkupe demande à la cour : 



- d'infirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bayonne le 11 février 2025 en ce qu'elle a constaté à compter du 16/06/2024, la résiliation de la convention d'occupation précaire du 08/06/2020, modifiée par avenant du 21/10/2020, conclue entre 1'OPHSA et l'EURL Arkupe sur l'espace extérieur situé [Adresse 4], accordé à l'EURL Arkupe un délai pour quitter les lieux jusqu'au 1/09/2025, ordonné l'expulsion de l'EURL Arkupe, condamné, en deniers et quittances, l'EURL Arkupe à payer à 1'OPHSA une provision de 500 € par mois à compter du 16/06/2024, à titre d'indemnité d'occupation et ce, jusqu'à complète libération de l'espace extérieur, condamné l'EURL Arkupe à payer à 1'OPHSA la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et condamné l'EURL Arkupe aux dépens. 



- statuant à nouveau : 

> à titre principal, de dire n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes présentées par 1'OPHSA.et le débouter de l'intégralité de ses demandes, moyens, fins et prétentions et de le condamner à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, 

> subsidiairement, de lui accorder un délai de 12 mois à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir pour quitter les lieux, de dire que l'équité commande qu'il ne soit pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile et que les dépens, de première instance et d'appel, seront partagés par moitié. 



Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 1226 et 1243-5 du code civil : 

- qu'aucune urgence ne peut être utilement invoquée au sens de l'article 834 du code de procédure civile, l'OPHSA demandant au juge des référés de constater une résiliation qu'il estime intervenue le 3 janvier 2023, que la notion de trouble manifestement illicite n'est pas synonyme d'urgence, qu'eu égard aux contestations relatives à la qualification juridique de la situation (maintien dans les lieux sans droit ni titre ou naissance, en janvier 2023, d'une nouvelle convention liant les parties pour l'avenir), il ne pouvait être retenu l'existence d'une violation évidente de la règle de droit au sens de l'article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, 

- que la résiliation n'était pas conforme aux termes de l'avenant selon lequel un préavis de deux mois pour libérer les lieux était nécessaire, la lettre du 16 avril 2024 visant uniquement un délai de préavis d'un mois, 

- que le débat sur la qualification juridique du contrat liant les parties depuis janvier 2023 empêche de qualifier l'obligation de quitter les lieux d'obligation non sérieusement contestable au sens de l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, 

- que le développement du restaurant grâce à l'adjonction de cette terrasse depuis le mois de juin 2020 l'a conduite à procéder à l'embauche de salariés dont le nombre devra nécessairement, du fait de la résiliation de la convention, être diminué, 

- qu'elle est contrainte, à titre subsidiaire, de solliciter l'octroi d'un délai de 12 mois pour quitter les lieux, durée qui devra être mise à profit pour diminuer son effectif, 

- que les articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution dont se prévalait l'OPHSA en première instance, ont vocation à régir 'les lieux habités ou locaux à usage professionnel', alors qu'il est seulement question d'une terrasse en l'espèce. 



*



Dans ses conclusions notifiées le 26 mai 2025, l'OPHSA demande à la cour :

 

- de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a constaté à compter du 16/06/2024, la résiliation de la convention d'occupation précaire en date du 08/06/2020, modifiée par avenant du 21/10/2020, conclue entre 1'OPHSA et l'EURL Arkupe sur l'espace extérieur situé [Adresse 4], accordé à l'EURL Arkupe un délai pour quitter les lieux jusqu'au 1/09/2025, ordonné l'expulsion de l'EURL Arkupe ; condamné, en deniers et quittances, l'EURL Arkupe à lui payer une provision de 500 € par mois à compter du 16/06/2024, à titre d'indemnité d'occupation et ce, jusqu'à complète libération de l'espace extérieur, condamné l'EURL Arkupe à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile , débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et condamné l'EURL Arkupe aux dépens,

- de débouter l'EURL Arkupe de l'ensemble de ses demandes infondées ; 

- de mettre à la charge de l'EURL Arkupe, la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner l'EURL Arkupe aux entiers dépens.

 

Au soutien de ses demandes, il fait valoir :

- que l'avenant n°1 conclu le 21 octobre 2020 prolongeait la durée de la convention et prévoyait un mécanisme de redevance en contrepartie du droit d'occuper l'espace concédé, 

- qu'il n'était pas contesté par l'EURL Arkupe qu'elle avait reçu le courrier du 3 novembre 2022 de l'OPHSA lui notifiant son intention de mettre fin à la convention à l'issue du préavis de deux mois et que ce courrier a été réitéré les 16 avril 2024, 27 mai 2024 et 31 mai 2024, 

- que le 5 juin 2024, l'EURL Arkupe a indiqué qu'elle ne ferait pas droit à la demande de libération des lieux, ce qui constitue un trouble manifestement illicite, 

- que sa demande de provision ne se heurte à aucune contestation sérieuse, 

- que l'absence de diligence de sa part entre le 3 novembre 2022 et le 16 avril 2024 ne saurait constituer en soi une nouvelle convention,

- que depuis le 3 janvier 2023, l'EURL Arkupe est une occupante sans droit ni titre de la terrasse visée par la convention résiliée, ce qui constitue un trouble manifestement illicite, 

- que la constatation de l'existence du trouble manifestement illicite à son droit de propriété suffit à caractériser l'urgence afin d'en éviter ou d'en limiter les effets,

- que contrairement à ce que soutient l'EURL Arkupe, le courrier du 16 avril 2024 n'a pas pour objet de résilier une convention orale nouvelle, mais bien de solliciter la libération de l'espace extérieur à la suite du courrier résiliant la convention, 

- que la seule occupation des lieux ou l'encaissement de sommes d'argent ne suffisent pas à caractériser, à elles seules, l'existence d'un bail verbal dans la mesure où l'acceptation non équivoque du bailleur doit également porter sur la durée de l'occupation, et sur l'acceptation de l'occupant à titre de locataire, 

- que cette occupation doit cesser pour les raisons suivantes : une servitude de passage accordée par la ville de [Localité 7] au profit de l'association AEK limite l'accès à cet espace, l'Architecte des Bâtiments de France a émis un avis défavorable quant à l'aménagement d'une terrasse en bois dans cet espace, des plaintes de voisinage ont été recensées, 

- que la convention d'occupation précaire a été résiliée à compter du 3 janvier 2023, 

- que la seule circonstance que la convention d'occupation précaire a permis au preneur de doubler sa capacité d'accueil et d'embaucher des salariés, ce qui n'est pas démontré, n'est pas de nature à justifier l'octroi de délai de grâce pour libérer la terrasse.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er octobre 2025.



MOTIFS



Il doit être rappelé que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire (article 835 du C.P.C.).



L'avenant au contrat initial d'occupation précaire du 21 octobre 2020 stipule que la mise à disposition se fera pour une année à compter du 8 juin 2020 et se poursuivra pour une durée indéterminée ne pouvant dépasser le terme du bail emphytéotique, sauf préavis de deux mois indiquant l'intention de l'une ou l'autre des parties de mettre fin au contrat.



L'OPHSA a notifié à l'EURL Arkupe son intention de mettre fin à la convention par courrier du 3 novembre 2022, réitéré les 16 avril, 27 mai puis acte extrajudiciaire du 31 mai 2024.



L'existence d'une action pendante en requalification de la convention d'occupation précaire n'est pas établie (dès lors qu'il n'est pas justifié de la remise au greffe du tribunal judiciaire de Bayonne de l'assignation du 23 octobre 2023, pièce 2 de l'appelant, conformément aux dispositions de l'article 754 du C.P.C.) et en toute hypothèse, l'application de l'article 835 du C.P.C. n'est subordonnée à la preuve ni de l'urgence de la mesure sollicitée ni de l'absence de contestation sérieuse.



Le premier juge a exactement considéré que l'absence de diligence de l'OPHSA entre le 3 novembre 2022 et le 16 avril 2024 ne caractérise pas sa volonté non équivoque de conclure une nouvelle convention mais seulement sa renonciation à s'en prévaloir, instaurant une simple tolérance à laquelle le courrier du 16 avril 2024 a mis un terme.



Il s'en déduit que la convention d'occupation précaire est résiliée depuis le 16 juin 2024 de sorte que le maintien de l'EURL Arkupe dans les lieux postérieurement à cette dernière date caractérise un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 du C.P.C.



La décision entreprise sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a ordonné l'expulsion de l'E.U.R.L.Arkupe de l'emplacement litigieux à compter du 1er septembre 2025, le premier juge ayant exactement apprécié le délai raisonnablement nécessaire pour permettre à l'E.U.R.L. de réorganiser son activité en considération de la privation de cet espace.



L'ordonnance déférée sera également confirmée en ce qu'elle a, toujours sur le fondement de l'article 835 du C.P.C., condamné l'EURL Arkupe à payer à l'OPHSA, en deniers ou quittances, à titre d'indemnité d'occupation et jusqu'à la libération effective des lieux, une provision de 500 € par mois à compter du 16 avril 2024, l'existence de l'obligation n'étant pas sérieusement contestable, s'agissant d'une mise à disposition à titre onéreux de l'espace litigieux.



La décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a condamné l'EURL Arkupe aux dépens et à payer à l'OPHSA, en application de l'article 700 du C.P.C., la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétbles exposés en première instance.



L'E.U.R.L. Arkupe sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel et à payer à l'OPHSA, en application de l'article 700 du C.P.C., la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles par lui exposés en cause d'appel.



PAR CES MOTIFS,



Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort :



Vu l'ordonnance de référé de la présidente du tribunal judiciaire de Bayonne du 11 février 2025,



Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, condamne l'E.U.R.L. Arkupe aux dépens d'appel et à payer à l'OPHSA, en application de l'article 700 du C.P.C., la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles par lui exposés en cause d'appel.



Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



La Greffière, Le Président,