Cour d'Appel · Chambre civile section A — 20 janvier 2026

N° RG 24/04081

N° Portalis DBVM-V-B7I-MPSQ



C4



















































































Copie exécutoire délivrée



le :







à :



Me Sandrine MONCHO



la SCP MONTOYA & DORNE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE CIVILE SECTION A

ARRÊT DU MARDI 20 JANVIER 2026





Appel d'un jugement (N° R.G. 22/00590)

rendu par le tribunal judiciaire de Vienne

en date du 31 octobre 2024

suivant déclaration d'appel du 28 novembre 2024





APPELANTE :



S.C.I. [8] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 3]

[Localité 5]



représentée par Me Sandrine MONCHO, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par Me Astrid DE BALATHIER, avocat au barreau de LYON





INTIMÉE :



Me [H] [M]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 4]



représentée par Me Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocat au barreau de GRENOBLE postulant et plaidant par Me Charlotte JEANTET, avocat au barreau de LYON





COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Catherine Clerc, présidente,

Mme Véronique Lamoine, conseiller, 

Mme Raphaële Faivre, conseiller,



Assistées lors des débats de Anne Burel, greffier





DÉBATS :



A l'audience publique du 24 novembre 2025, Madame Faivre a été entendue en son rapport.



Les avocats ont été entendus en leurs observations.



Et l'affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l'arrêt a été rendu.







*****











FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES



La SCI [8], souhaitant se porter adjudicataire d'un immeuble situé [Adresse 1] vendu à la barre du tribunal de grande instance de Lyon à la requête de la [12], a sollicité le concours à cet effet de Me [M], avocat.



Par jugement en date du 29 septembre 2016, le tribunal de grande instance de Lyon a adjugé l'immeuble à Me [M] pour le compte de la SCI [8] au prix de 95.100 €, outre les frais taxés à la somme de 7.222,17 €.



Le 10 novembre 2016, le [16], ([17] a adressé à Me [M] un courrier sollicitant le règlement avant le 12 décembre 2016 de la somme de 5.516 € au titre des droits d'enregistrement dus par la SCI [8] sur le jugement précité.



Le 7 novembre 2017, le greffe du juge de l'exécution près le tribunal de grande instance de Lyon a délivré au conseil de la [12] un certificat de non justification du paiement des frais d'enregistrement précités.



Par acte d'huissier délivré le 22 novembre 2017, la [12] a signifié à la SCI [8] le certificat précité et lui a fait sommation de payer le montant des frais d'enregistrement dans un délai de 8 jours à peine de réitération des enchères en application de l'article R.322-69 du code des procédures civiles d'exécution.



Un chèque de 5.516 € daté du 29 novembre 2017 a été remis au service départemental de l'enregistrement le 30 novembre 2017.



Par requête en date du 21 décembre 2017, la [12] a sollicité la remise en vente de l'immeuble par la voie d'une nouvelle adjudication sur le fondement de l'article R.322-69 du code des procédures civiles d'exécution. 



Suivant ordonnance en date du 8 janvier 2018, le juge de l'exécution près le tribunal de grande instance de Lyon a ordonné la réitération de la vente forcée à l'audience du 15 mars 2018.



Suivant jugement en date du 7 février 2018, le juge de l'exécution a rejeté la demande de caducité de la réitération des enchères introduite par la SCI [8] sous la constitution de Me [M].



Par jugement en date du 15 mars 2018, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Lyon, constatant la carence d'enchères, a déclaré la [12] adjudicataire pour le montant de la mise à prix, soit 95.000 €, a liquidé les frais taxés à régler par l'adjudicataire en sus du prix d'adjudication à la somme de 5.083,08 € et a condamné la société [8] à régler à la [12] les frais de la première adjudication, soit la somme de 7.222,17 €.



Suivant ordonnance en date du 17 septembre 2018, la cour d'appel de Lyon a constaté la caducité de la déclaration d'appel formée par la SCI [7] contre le jugement rendu le 7 février 2018 par le juge de l'exécution.



Par acte d'huissier délivré le 6 mai 2022, la société [8] a fait délivrer assignation à Me [M] devant le tribunal judiciaire de Vienne aux fins d'obtenir, sur le fondement des articles 1217 et 1231-1 du code civil, sa condamnation à lui verser la somme de 115.795,28 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice consécutif à l'inexécution de ses missions contractuelles, outre sa condamnation à lui verser la somme de 10.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.





Par jugement contradictoire du 31 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Vienne a :



- rejeté la demande de condamnation formée par la SCI [8] à l'encontre de Me [M],

- dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI [8] aux entiers dépens,

- accordé le droit prévu à l'article 699 du code de procédure civile à Me Romulus de la SCP [15],

- rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.





Par déclaration du 28 novembre 2025, la SCI [8] a interjeté appel de ce jugement. 





Aux termes de ses dernières écritures déposées le 3 novembre 2025, la SCI [8], demande à la cour au visa des articles L.322-12, R.311-6, R.322-66, R.322-69 et R.322-72 du code des procédures civiles d'exécution, des articles 1217 et 1231-1 du code civil, de l'article 412 du code de procédure civile de :

 

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Vienne du 31 octobre 2024 en toutes ses dispositions,



et statuant à nouveau,



- juger que Me [H] [M] a manqué à son obligation contractuelle de conseil envers elle, 

- juger que Me [H] [M] est responsable de la remise en vente du bien dont elle avait été déclarée adjudicataire,

- juger que Me [H] [M] est responsable de la perte des sommes qu'elle a versées suite au jugement d'adjudication,

- juger que Me [H] [M] est responsable de la perte de chance de voir réformer le jugement du 7 février 2018,

- juger que la SCI [8] est bien fondée à solliciter la condamnation de Me [H] [M] au paiement de dommages et intérêts, résultant de l'inexécution de ses missions contractuelles,

- condamner Me [H] [M] à lui verser la somme de 122.280,66 € en réparation de son préjudice,

- débouter Me [H] [M] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- condamner Me [H] [M] à lui verser la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Me [H] [M] aux entiers dépens. 





Au soutien de son action en responsabilité contre Me [M], la SCI [10] expose que : 



- cette dernière a commis une faute dans le cadre de la procédure d'adjudication en ne faisant rien pour obtenir la rectification du montant de l'appel de droits d'enregistrements dans les temps alors que :




dès le 16 novembre 2016, Me [M] a été rendue destinataire de l'appel des droits par le Service des Impôts des Entreprises, pour un montant de 5.515 €, lequel appel ne tenait pas compte de sa qualité de marchand de biens bénéficiant donc d'une fiscalité avantageuse, faisant passer le montant des droits de 5.515 à 680 €, 

c'est à tort que les juges du fond ont pu considérer que Me [M] n'avait pas à obtenir la rectification du montant des droits, motif pris de ce que la SCI n'a pas d'activité de marchand de biens, alors que son objet social est « l'acquisition, la propriété, l'administration, l'exploitation, la location, la création, la construction ou la surélévation de tout immeuble à usage d'habitation, industriel, commercial, rural, professionnel, locatif ou autre », les activités de la société sont bien «l'acquisition, la propriété, l'administration, et la location de biens immobiliers », et qu'une société civile est considérée comme exerçant la profession de marchand de biens si les opérations immobilières d'achat et de revente présentent un caractère habituel et qu'il existe une intention spéculative au moment de l'acte d'acquisition (art. 35 I (1°) du [13]) qui n'est autre que l'intention de revendre, et il a pu être considéré que l'activité d'une SCI réponde à un objet commercial de marchand de biens (CAA Marseille, 3ème chambre, 4 février 2021), 

les juges du fond ont encore commis une erreur d'appréciation en considérant que la demande de rectification a été transmise en lien avec des difficultés financières rencontrées par la SCI [8] alors même que de telles difficultés financières sont inexistantes.




- Me [M] a commis une faute dans le cadre de la procédure d'adjudication en omettant de l'alerter sur la nécessité de payer rapidement ces frais complémentaires, nécessaires à la finalisation de la vente, dès lors que :




selon email du 29 septembre 2016, Me [M] lui a demandé de lui adresser deux chèques de banque correspondant aux frais et au solde du prix, mais en revanche elle est restée dans l'ignorance du montant des éventuels droits d'enregistrement et surtout de la date à laquelle ils seraient à payer puisqu'aucune information précise ne lui a été transmise, Me [M] indiquant seulement le 29 septembre 2016 : « je vous demanderai donc par la suite des chèques au titre des émoluments et des frais d'enregistrement aux Impôts et de publicité foncière »,

contrairement à ce qu'affirme Me [M], aucune information concernant le montant du solde du prix et des frais ne lui a été donnée le 5 octobre 2016 et il est par ailleurs surprenant que ce montant ait pu être indiqué uniquement par échange oral, tout comme le risque en cas de non-paiement, comme l'affirme Me [M], alors qu'une telle information ne peut faire l'objet que d'un écrit, 

le mail qui lui a été adressé le 10 octobre 2016, par Me [M] est extrêmement vague et ne réclamait expressément que le paiement des émoluments, sans que le paiement des droits d'enregistrement ne soit évoqué, puisqu'il était sollicité dans le cadre de ce mail le règlement du prix avant le 29 novembre, le règlement des honoraires de Me [M] et le règlement des émoluments, 

l'email adressé au notaire le 20 décembre 2016 qui reprend le détail des sommes qu'elle devait régler ne mentionne pas les droits d'enregistrement de sorte que faute d'être informée, elle n'a pas payé au [17] les droits d'enregistrement dus alors qu'elle disposait pourtant des fonds suffisants,

Me [M] est défaillante dans l'établissement de la preuve de l'information donnée d'avoir à régler le montant exact des droits d'enregistrement et la date pour le faire, 

si les premiers juges ont justement retenu que Me [M] n'établit pas qu'elle lui a effectivement transmis l'appel au titre des droits d'enregistrement à régler avant le 12 décembre 2016, pour autant, et de façon incohérente, le jugement mentionne que Me [M] « a nécessairement informé » sa cliente et qu'elle s'est inquiétée et ouverte de l'impossibilité d'obtenir la quittance du greffe, 

le mail du 8 février 2017 par lequel Me [M] précise que « tout doit être réglé en amont » ne lui a pas permis de connaître le montant des droits d'enregistrement et le délai de règlement et ce mail ne constitue en aucun cas une « alerte » concernant le règlement des droits.

Me [M] ne justifie pas lui avoir demandé de payer les frais d'enregistrement antérieurement à la signification de la sommation de payer les droits d'enregistrement, expirant le 30 novembre 2017 et délivrée le 22 novembre 2017 par Me [V], avocat des créanciers, puisqu'elle ignorait la procédure à suivre pour payer ces droits d'enregistrement, comme en atteste le fait qu'elle a indiqué le 27 novembre 2017 à Me [V] que la SCI allait « déférer à la sommation de payer directement entre les mains de l'huissier dans les délais impartis», alors que par mail daté du même jour, Me [V] lui a indiqué que l'huissier n'avait pas vocation à percevoir les frais d'enregistrement, 

ce n'est que le 28 novembre 2017 qu'elle a appris que le paiement ne pouvait être fait entre les mains de l'huissier, contrairement à ce que lui avait indiqué son avocate et si Me [L] lui a demandé de lui remettre un chèque d'un montant de 5.516 €, qu'elle déposerait au Service des Impôts, en revanche, à aucun moment elle ne l'a alertée sur le fait que la remise d'un chèque présentait un risque, qu'il était préférable de procéder par virement et que le chèque ne vaut paiement que sous réserve d'encaissement et au regard de l'urgence de la situation et de la gravité des conséquences financières, Me [M] aurait dû conseiller de procéder à un virement, 

il importe peu que l'intimée se soit ensuite hâtée de déposer le chèque au Service des Impôts, alors qu'elle n'ignorait pas que ce dépôt ne suffisait pas et que seule la date d'encaissement comptait, le risque s'étant réalisé puisque le chèque n'a été encaissé que le 13 décembre 2017, soit deux semaines après l'expiration du délai pour payer,

c'est à tort que le tribunal a retenu qu'elle a été avisée dès le 22 novembre 2017 du délai de 8 jours, alors qu'il résulte des déclarations de l'intimée que la SCI a récupéré l'acte auprès de l'huissier le vendredi 24 novembre 2017, 

Me [L] était destinataire d'un certificat de non-justification par l'adjudicataire du paiement des frais d'enregistrement, délivré le 7 novembre 2017 par le tribunal de grande instance de Lyon, 




- Me [M] a commis une faute dans le cadre de la procédure d'adjudication en omettant manifestement d'informer le créancier poursuivant du paiement des droits d'enregistrement, ce qui a conduit l'avocat du créancier poursuivant à solliciter la réitération des enchères, 

- Me [M] a commis une faute dans le cadre de la procédure d'adjudication en s'abstenant de se présenter à l'audience du juge de l'exécution du 7 février 2018, statuant sur sa demande de caducité de la réitération d'enchère, puisque le jugement indique qu'il est rendu au visa des conclusions d'incident déposées par Me [M] et des conclusions en réponse de la [11], sans faire référence aux plaidoiries des parties, ce qui signifie clairement que Me [M] s'est contentée de procéder par dépôt de dossier, et n'a pas pris la peine de plaider et d'expliquer la situation, malgré l'importance de l'enjeu, ce qui a conduit le juge à la débouter intégralement de ses demandes et à la condamner en sus à payer la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Me [L] a commis une faute dans le cadre de la procédure d'appel à l'encontre du jugement du juge de l'exécution du 7 février 2018 en omettant de signifier ses conclusions aux intimés qui ne s'étaient pas constitués, et ce en méconnaissance des dispositions de l'article 911 du code de procédure civile, ce qu'elle ne conteste pas, de sorte que la cour d'appel de Lyon a relevé d'office la forclusion de l'appel et cette faute de procédure l'a empêchée de voir réformer la décision du juge de l'exécution et a eu pour conséquence de rendre son préjudice définitif.





S'agissant de son préjudice, elle fait valoir que : 



- ce préjudice est intégral et ne consiste pas en une perte de chance alors que le succès d'une vente par adjudication n'est soumis à aucun aléa, dans la mesure où l'adjudicataire a la certitude de devenir propriétaire du bien acheté, sous réserve du paiement du prix, des frais et des droits d'enregistrement, de sorte que si l'avocat de l'adjudicataire exécute sa mission correctement, et informe son client des sommes à régler, il n'existe aucun risque d'échec de la vente ni de pertes financières subséquentes, 

- ce préjudice est d'un montant total de 122.280,66 € se décompose comme suit :




95.100 € de prix d'adjudication,

7.222,17 € au titre des frais préalables, qu'elle a été condamnée à payer à la [11],

2.152,55 € au titre des émoluments de Me [V],

7.547,28 € au titre des intérêts et de l'assurance du crédit souscrit auprès du [14], à proratiser jusqu'à la date de l'indemnisation (dans l'hypothèse d'une indemnisation en septembre 2023, 84 échéances sur 180 auront été réglées, pour un montant de 7 547,28 €),

500 € au titre de l'article 700 consécutif au jugement du 7 février 2018, 

225 € de timbre fiscal pour l'appel, 

604,56 € de frais d'huissier,

57,10 € de frais d'huissier pour la signification de l'assignation,

1.600 € au titre de la procédure engagée par Me [M] devant la cour d'appel,

2.880 € en remboursement des honoraires versés à Me [O],

4.392 € en remboursement des honoraires versés à Me [T]. 






S'agissant du lien de causalité entre la faute et son préjudice, elle estime que :



- les manquements de Me [M] ont directement conduits à la réitération des enchères et la perte du bien pour lequel elle s'était portée adjudicataire et sans cette faute, elle aurait réglé les droits d'enregistrement et serait aujourd'hui propriétaire du bien acheté et il est inopérant de soutenir qu'elle a tardé à aller chercher la sommation chez l'huissier, alors que Mme [D], sa gérante a pris connaissance de l'avis de passage le jeudi 23 novembre 2017, et est allée chercher la sommation de payer les droits d'enregistrement le vendredi 24 novembre 2017, sans pouvoir en aviser son avocate avant le lundi 27 novembre 2017, cette dernière étant en week-end,

- c'est à tort que le tribunal a retenu que le préjudice était consécutif au seul défaut de paiement dans les 8 jours alors même que ce défaut de paiement dans le délai résulte également d'un manquement commis par Maître [M], 

- c'est encore à tort que le tribunal a considéré qu'il n'existe pas de lien de causalité entre la faute de Me [M] et le préjudice, au motif qu'il n'est pas démontré qu'elle disposait au 30 novembre 2017 des liquidités permettant d'honorer le paiement du chèque, alors que le chèque remis auprès du [17] a bien été encaissé par la suite démontrant sans difficultés qu'elle disposait des fonds nécessaires et aucun élément ne permet de considérer qu'une telle difficulté de trésorerie a existé. 





Aux termes de ses dernières écritures déposées le 17 novembre 2025, Me [H] [M], demande à la cour au visa des articles 1231-1 et l'article 1353 du code civil de :



- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Vienne en date du 31 octobre 2024 en ce qu'il a :




rejeté toute de demandes, fins et prétentions de la SCI [8] à son encontre, 

condamné la SCI [8] aux entiers dépens,




Ce faisant, 



- juger qu'elle n'a commis aucune faute dans le cadre de la procédure d'adjudication,

- juger que les fautes alléguées à son encontre sont en toutes hypothèses sans lien de causalité avec le préjudice invoqué,

- constater la carence probatoire de la demanderesse dans la caractérisation d'une perte de chance raisonnable et des frais et honoraires exposés,

- juger que la perte de chance invoquée par la SCI [8] est nulle,

- juger que le préjudice invoqué par la SCI [8] n'est pas démontré, ni dans son principe, ni dans son montant,

- débouter en conséquence la SCI [8] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 



A titre subsidiaire,



- réduire les demandes indemnitaires de la SCI [8] à de bien plus justes proportions si un préjudice venait à être démontré par elle et qu'il s'avérait être en lien de causalité avec la faute alléguée au titre de la procédure d'appel, 



En tout état de cause,



- condamner la SCI [8] à la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI [8] aux entiers dépens, distraits au profit de Me Olivier Dorne (SCP Montoya & Dorne), avocat sur son affirmation de droit, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Pour contester toute faute tenant au défaut d'information de sa cliente sur la nécessité de payer rapidement ces frais complémentaires, nécessaires à la finalisation de la vente, elle expose que :



- le 29 septembre 2016, elle a prévenu sa cliente de la nécessité de régler les émoluments et droits d'enregistrement aux services des impôts et de la publicité foncière, qu'elle allait recevoir prochainement, 

- elle a précisé à sa cliente, dans le cadre d'un échange téléphonique en date du 5 octobre 2016, le montant du solde du prix et des frais et lui a également rappelé le risque en cas de non-paiement d'un seul des postes à régler, à savoir une remise aux enchères du bien, 

- le 10 octobre 2016, elle a de nouveau rappelé à sa cliente la nécessité de payer la totalité des sommes dues le plus rapidement possible, 

- à réception de la mise en demeure de régler les frais d'enregistrement, elle en a informé sa cliente et le 20 décembre 2016, elle a confirmé au notaire de la SCI [8], postérieurement à la transmission de l'appel des droits, avoir adressé à Mme [D], représentante de la SCI le montant des frais d'enregistrement au Trésor, 

- la SCI [8] n'ignorait donc aucunement qu'il lui appartenait de régler des droits d'enregistrement pour qu'elle puisse être définitivement propriétaire alors que :




leur principe était rappelé dans le jugement d'adjudication, 

ce principe était également réitéré dans son courrier du 29 septembre 2016,

si elle n'évoque pas à proprement parler les droits d'enregistrement, le 10 octobre 2016, c'est parce qu'elle n'en a pas encore eu connaissance, mais elle a pris le soin de rappeler la nécessité de régler l'intégralité du prix, qui comprend les frais, droits d'enregistrements et émoluments de l'avocat et du notaire, 

suite à la réception de l'appel des droits d'enregistrement, elle a échangé avec sa cliente à plusieurs reprises, à l'occasion de rendez-vous physiques et téléphoniques, s'agissant du montant des sommes restant à acquitter, 

elle a relancé sa cliente le 8 février 2017, 

la SCI [8] a directement reçu la signification du certificat de non-paiement le 22 novembre 2017 et a pour autant tardé à régler les sommes, attendant la limite du délai pour remettre un chèque à son conseil,

la sommation de payer a été signifiée à la SCI [8] le mercredi 22 novembre 2017 et elle se dispense de produire le procès-verbal de signification, alléguant qu'elle n'était pas présente et qu'elle a dû se rendre chez l'huissier pour prendre connaissance de l'acte, lesquelles affirmations sont invérifiables en l'état, si bien que l'appelante a très bien pu prendre connaissance des éléments dès le 22 novembre 2017, sans pour autant faire le nécessaire pour régler la somme à réception, 

la sommation ne lui a été adressée par l'appelante que le lundi 27 novembre 2017, soit 5 jours après la signification et si elle a informé Me [V] que sa cliente allait déférer à la sommation de payer directement entre les mains de l'huissier, et comme il est habituellement d'usage de le faire dans le cadre de la sommation délivrée par voie d'huissier, ce dernier a néanmoins répondu que pour plus d'efficacité en matière de droits d'enregistrement, il convenait d'adresser les fonds directement au Service des impôts, 

si la SCI [8] reconnaissait elle-même avoir été avisée de la nécessité de procéder au règlement auprès du service des impôts le 28 novembre 2017, suite à la réponse de Me [V], elle ne lui a pourtant remis le chèque que le 29 novembre 2017 et elle a incontestablement fait diligence en allant elle-même le déposer au Trésor Public le 30 novembre 2017, soit dans le délai de huit jours impartis par la sommation du 22 novembre 2017, 

au dernier jour du délai, elle ne disposait que de ce mode de règlement et il n'était pas davantage acquis qu'un virement puisse être réceptionné avant l'expiration dudit délai, le même jour, étant observé que le [17] lui-même prévoit la possibilité de régler par virement ou par chèque, sans distinction ni précision, de sorte qu'en s'assurant de le déposer le dernier jour du délai, il ne peut lui être reproché d'avoir manqué à ses obligations. 




Elle soutient qu'en réalité les pièces versées aux débats démontrent que la SCI [8] n'était pas en capacité de financer le solde du prix, comme en atteste le fait qu'elle a sollicité pour la première fois de bénéficier du régime des marchands de biens, plus favorable, à réception de ce certificat de non-paiement, ce qui démontre là encore qu'elle tentait par tout moyen de réaliser des économies, étant précisé qu'elle a reconnu devant elle rencontrer des difficultés financières. 



Pour contester toute faute tenant au défaut d'obtention de la rectification du montant de l'appel de droits d'enregistrements, elle fait valoir que :



- la SCI [8] ne s'est jamais présentée comme un marchand de biens dès lors que ses statuts ne le prévoyaient pas et l'activité de marchands de biens est une activité commerciale, qui est distincte de l'objet social de la SCI qui porte sur l'acquisition, la propriété, l'administration, l'exploitation, la location, la création, la construction ou la surélévation de tout immeuble à usage d'habitation, industriel, commercial, rural, professionnel, locatif ou autre, 

- s'il a pu être admis par exception qu'une société civile puisse exercer une activité de marchands de biens, c'est à condition qu'elle achète en son nom en vue de les revendre, des immeubles, à titre habituel (article 35 du [13]), 

- c'est précisément parce que la société [8] ne pouvait pas s'acquitter de ce montant qu'elle lui a indiqué qu'il était possible de tenter de procéder à une rectification a posteriori, en adressant une attestation signée par ses soins aux fins d'indiquer qu'elle s'engageait à revendre le bien d'ici cinq ans, 

- ce n'est que le 22 novembre 2017 que la société [8] s'est engagée verbalement à revendre le bien dans les cinq ans, ce qu'elle n'a confirmé par écrit que le 29 novembre 2017 et elle a alerté le service compétent par fax du 22 novembre 2017, dans un souci de célérité, avant de transmettre l'attestation dès réception, de sorte qu'il ne peut lui être reproché de ne pas être intervenue avant cette date, 

- ce grief est d'autant plus inopérant que l'appelante a bien obtenu la rectification de l'appel des droits et a donc pu bénéficier du remboursement des sommes avancées par elle en très large partie.



Pour contester tout manquement tenant à l'absence d'information portant sur le certificat de non-paiement, elle fait valoir que ce certificat est émis par le greffe et a été adressé à Me [V] et non pas à elle-même, de sorte qu'elle n'a en a eu connaissance qu'à réception de la sommation de payer qui a été signifiée à sa cliente le 22 novembre 2017 et qui lui a été transmise par cette dernière le 27 novembre 2017.



Pour contester toute faute tenant à l'absence d'information du créancier quant au paiement des droits d'enregistrements, Me [M] expose que Me [V], avocat poursuivant, a été averti par courrier confidentiel, comme il est d'usage de procéder entre confrères et il n'est pas contestable que celui-ci savait que ce règlement était intervenu puisqu'il ne peut procéder à la réitération des enchères sans vérifier auprès du [17] si, effectivement, la somme a été réglée dans le délai requis, à défaut, de quoi, la procédure de réitération des enchères serait nécessairement abusive et s'il a procédé à la réitération ce n'est pas parce qu'il ignorait cette information mais bien parce que le règlement n'a pas été encaissé par le [17] dans le délai de 8 jours suivant signification du certificat de non-paiement, nonobstant la réception du chèque dans le délai, et c'est donc en parfaite connaissance de cause, que la [11] a alors pris le parti, une dizaine de jours après l'encaissement, d'initier la procédure.



Pour contester toute faute tenant à son absence à l'audience du 7 février 2018, elle indique qu'elle était bien présente à l'audience et a plaidé ce dossier, comme cela ressort du jugement lui-même et le fait que le juge ait expressément visé ses conclusions d'incident ne signifie pas qu'elle était absente à l'occasion des plaidoiries alors que la procédure est une procédure écrite avec représentation obligatoire, si bien que les juges ne sont pas tenus par les développements oraux des conseils des parties mais uniquement par ce qu'ils ont écrit.



Pour contester l'existence d'un lien de causalité entre sa faute tenant à l'absence de signification de ses conclusions d'appel à la [11] et le préjudice allégué, elle soutient que :



- le préjudice résulte de la non-prise en compte de la remise du chèque comme date de paiement, mais de son encaissement,

- c'est en réalité la carence antérieure de la société [8] à payer les droits d'enregistrement, puis sa tardiveté à récupérer les documents et à adresser le règlement qui ont conduit à cette situation, 

- la SCI [8] a d'ailleurs reconnu avoir des problèmes de trésorerie et ne pas pouvoir régler lesdits droits d'enregistrement dans les délais impartis, 

- cette SCI connaissait le risque d'un tel retard de paiement, car elle l'en avait avisée à plusieurs reprises et la sommation d'huissier rappelait les conséquences de l'absence de règlement de ces frais (résolution de plein droit de la banque), 

- c'est également le retard de traitement des chèques par le Service des impôts qui y a participé.



Pour contester l'existence d'un lien de causalité entre sa faute alléguée tenant de ne pas avoir fait le nécessaire pour faire rectifier l'appel de droits ne mentionnant pas la qualité de marchand de biens de l'appelante et le préjudice allégué, elle soutient que cette faute est sans lien avec le défaut de paiement des frais d'enregistrement dans les huit jours de la sommation, et donc avec l'action intentée en réitération des enchères puisqu'il ne s'agissait pas d'une suppression des droits d'enregistrement mais d'un nouveau calcul de ces derniers, étant rappelé que le [17] fonctionne par voie de remboursement, l'appelante aurait donc dû régler le montant appelé dans les délais impartis, quitte à obtenir un remboursement partiel a posteriori.



Pour contester l'existence d'un lien de causalité entre sa faute alléguée tenant à l'absence d'information de sa cliente quant à l'édition d'un certificat de non-paiement et au défaut d'information de son confrère du règlement à intervenir et le préjudice allégué, elle soutient que ce n'est pas ce prétendu défaut d'information qui a conduit au préjudice invoqué mais l'absence de règlement de celui-ci, dans les huit jours suivant sa signification.



Pour contester l'existence d'un préjudice de perte de chance raisonnable d'obtenir réformation en cause d'appel, elle fait valoir que :



- le préjudice s'analyse en une perte de chance et si toute perte de chance, même minime ou faible est indemnisable, encore faut-il qu'une chance raisonnable ait été perdu, de sorte que le juge peut conclure à la totale inexistence de la perte de chance. (Cass. Civ. 1ère, 24 mai 2017 n'16-12.591 ; Cass. Civ. 1ère, 6 septembre 2017 n'16-23.999), 

- ce sont les mêmes arguments qui ont été développés par la SCI [8] en cause d'appel que ceux qu'elle a développés devant le juge de l'exécution et elle n'apporte aucun élément de nature à faire évoluer l'appréciation de la juridiction, 

- à ce titre, une remise de chèque ne vaut pas paiement tant que le chèque n'est pas encaissé, selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation et ce, en stricte application de l'article L.131-67 du code monétaire et financier, de sorte qu'il est dès lors certain que la cour d'appel aurait confirmé le jugement entrepris et les chances d'obtenir la réformation du jugement étaient donc nulles, 

- en tout état de cause, la perte de chance ne peut jamais équivaloir à l'avantage qu'elle aurait procuré s'il s'était réalisé, si bien que la SCI [8] n'est pas fondée à réclamer 100% de son indemnisation.



Pour contester le préjudice tenant au prix d'adjudication, aux frais, et à l'assurance, elle expose que le préjudice n'est démontré ni dans son principe ni dans son montant et il est en tout état de cause incertain notamment quant au montant de l'enchère, à savoir les 95.100 € évoqués par la SCI [8] dès lors que :



-cette SCI ne démontre pas que le prêt est toujours en cours, 

-de surcroît, en application de l'article L.322-12 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution, l'adjudicataire défaillant est tenu au paiement de la différence entre le montant de son enchère augmenté des intérêts de retard (95 854,87 €) et celui de la revente sur réitération des enchères (95 000 €), soit 854,87 € en l'espèce mais la privation du droit à restitution de la somme de 95.100 € correspondant à son enchère constituerait une sanction supplémentaire qui n'est pas expressément mentionnée par l'article L.322-12 alinéa 2 susvisée, de sorte que l'appelante pouvait réclamer ce montant et il est vraisemblable qu'elle l'ait d'ailleurs fait, 

-en tout état de cause, elle disposait d'une voie de droit disponible pour solliciter la restitution de son enchère, et ne l'a pas exercée. 



Pour contester la demande indemnitaire au titre du paiement des dépens, Me [M] indique que l'appelante produit des factures d'huissier, mais une seule concerne la procédure menée par lui, les autres factures ou sommes réclamées correspondant aux dépens déjà sollicités par la SCI [8] dans le cadre de la présente procédure, si bien qu'elle ne peut en solliciter le remboursement par deux fois.



Pour contester la demande de remboursement de ses honoraires au titre de la procédure d'appel, Me [M] soutient que la restitution d'honoraires relève de la compétence exclusive du Bâtonnier de l'Ordre et que, selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation, les honoraires de l'avocat recherché en responsabilité ne peuvent constituer un préjudice réparable et ne peuvent donc être répétés que s'ils ne correspondent pas à des diligences effectives, étant relevé que les frais d'avocat correspondent bien à des diligences réalisées et qu'elle n'a pas été réglée de ses honoraires, si bien que la SCI [7] est mal fondée à en solliciter le remboursement, a fortiori alors qu'elle ne justifie, ni de la facture, ni du règlement de celle-ci.



Pour contester la demande en paiement des deux factures de Me [O] de 2019 et 2020, Me [M] soutient que ces factures sont émises à une date à laquelle la réitération définitive des enchères avait déjà été prononcée et son éventuelle faute pour ne pas avoir signifié aux intimés non constitués sa déclaration d'appel et/ou ses conclusions, acquise depuis plus d'un an, de sorte qu'elles sont sans lien avec le préjudice invoqué.



Pour contester la demande en paiement de plusieurs factures de Me [T], mandaté dans le cadre de la procédure en responsabilité initiée à son encontre au titre de la première instance, l'intimée expose que le tribunal a péremptoirement débouté la SCI [8] de ses prétentions, considérant que les conditions nécessaires à l'engagement de la responsabilité de son ancien conseil n'étaient pas réunies, de sorte qu'elle n'a pas à en supporter la charge et surtout cette demande fait double emploi avec la demande d'article 700 du code de procédure civile. 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2025. 







MOTIFS 





Sur la responsabilité de Me [M] 



En application de l'article 1147 ancien, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en la cause, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. 



Par ailleurs, l'article 1149 dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en la cause, dispose que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. 



Conformément au droit commun, la responsabilité de l'avocat ne peut être mise en 'uvre qu'à la condition d'établir une faute de la part de l'avocat, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice. 



En application de ces dispositions, l'avocat est tenu d'un devoir de diligence, d'information et de conseil. Il doit faire à l'égard de ses clients, preuve de compétence professionnelle. Ce devoir de compétence lui impose d'avoir les connaissances, notamment juridiques, ainsi que les techniques nécessaires afin d'assurer la bonne fin de la mission que son client entend lui confier. Il doit conseiller ses clients au mieux de leurs intérêts. L'avocat est tenu de prendre l'initiative de recueillir auprès de son client les éléments nécessaires à l'exercice de la défense (1ère Civ.,1er mars 2005, n° 03-16.329 ; 1 Civ., 4 juin 2014, n° 13-16.95). 



Il résulte encore des articles 1147 et 1149 anciens précités du code civil, que toute disparition d'une éventualité favorable en lien causal avec une faute ouvre droit à la réparation d'une perte de chance (1re chambre civile, 15 octobre 2025, n° 22-23.144) 



A ce titre, il incombe au juge du fond, afin d'apprécier la perte de chance occasionnée par un manquement commis par l'avocat dans ses missions de représentation et d'assistance, de procéder à la reconstitution fictive du procès manqué et des discussions qui n'ont pu avoir lieu (Cass 1ère civ, 14 mai 2025, n° 23-21.807)





En l'espèce, l'appelante fait grief à Me [M] de ne pas avoir obtenu, dans les temps, une rectification du montant de l'appel des droits d'enregistrements, lesquels ne tenaient pas compte de l'acquisition faite en qualité de marchands de bien ouvrant droit à une fiscalité plus avantageuse. 



Or, comme l'ont justement relevé les premiers juges, la preuve de la qualité de marchand de biens ne peut résulter des statuts de la société, mentionnant classiquement que la SCI a pour objet « l'acquisition, la propriété, l'administration, l'exploitation, la location, la création, la construction ou la surélévation de tout immeuble à usage d'habitation, industriel, commercial, rural, professionnel, locatif ou autre », mais ne faisant aucune référence à une activité spéculative d'achats d'immeubles en vue de la rente. 



De même, l'attestation de Mme [D], gérante de la SCI [8] certifiant que la société est un marchand de biens et qu'elle s'engage à revendre l'immeuble litigieux dans le délai de 5 ans à compter de l'achat, constitue une preuve à soi-même dépourvue de valeur probante, étant au demeurant observé qu'elle a été établie plus d'un an après l'adjudication. 



En conséquence, la société SCI [9], qui n'établit par aucune offre de preuve qu'elle effectue de manière habituelle des opérations immobilières d'achat et de revente et échoue donc à rapporter la preuve de sa qualité de marchand de bien, n'est pas fondée à reprocher à Me [M] une quelconque carence dans l'octroi d'une rectification de droits d'enregistrements à ce titre.



Le grief tenant à l'absence d'information du créancier poursuivant par Me [M] du paiement des droits d'enregistrement n'est pas davantage fondé, alors que la réitération des enchères trouve son origine dans le défaut de paiement des droits d'enregistrement dans le délai légal. 



Me [M] n'a pas davantage commis de faute en ne se présentant pas à l'audience du juge de l'exécution du 7 février 2018 statuant sur la demande de caducité de la réitération d'enchère formée par l'appelante, alors qu'elle pouvait régulièrement procéder comme elle l'a fait, par dépôt de dossier, s'agissant d'une procédure écrite. 



S'agissant du grief tenant au manquement de Me [M] à son obligation d'informer la SCI [9] sur la nécessité de régler rapidement les frais d'enregistrement nécessaires à la finalisation de la vente par adjudication à son profit de l'immeuble situé [Adresse 1], il ressort des pièces de la procédure que :

- selon courriel du 29 septembre 2016, Me [M] a demandé à Mme [D], représentante de la SCI [9] la transmission de deux chèques au titre des frais et du solde du prix de l'immeuble, lui indiquant ainsi qu'il suit :« s'agissant des fais et émoluments je suis dans l'attente du calcul de l'avocat poursuivant. Je vous demanderai donc par la suite des chèques au titre des émoluments et des frais d'enregistrement aux impôts et de publicité foncière », 

- selon courriel du 10 octobre 2016, Me [M] a indiqué à Mme [D] ainsi qu'il suit «je fais suite à notre entretien téléphonique et vous prie de trouver en annexe l'attestation destinée à votre banquier. Je précise qu'il faut impérativement déposer le prix avant le 29 novembre prochain. Je vous adresse également ma facture d'honoraires dont règlement à vos bons soins. Par ailleurs, l'avocat du créancier m'a adressé sa demande d'émoluments qu'il faut régler le plus rapidement possible. Je vous laisse revenir vers moi dès que vous aurez les fonds », 

- selon courrier du 10 novembre 2016 adressé à Me [M], le service des impôts et des entreprises a sollicité le règlement avant le 12 décembre 2016 de la somme de 5.516 € au titre des droits d'enregistrement dus par la SCI [8], 

- selon courriel du 20 décembre 2016, Me [M] a indiqué à Me [Y] en charge de rédiger l'acte de vente de l'immeuble, le détail des sommes restant à régler par la SCI en vue de finaliser la vente et lui a précisé avoir adressé à Mme [D] le montant des frais d'enregistrement au Trésor Public,

- selon courriel du 8 février 2017, Me [M] a demandé à Mme [D] de la contacter au plus vite, lui indiquant également ainsi qu'il suit : « je dois impérativement procéder aux formalités de publicité, mais avant cela le greffe doit me délivrer une quittance, ce qui sous-entend que tout doit être réglé en amont », 

- selon acte d'huissier délivré le 22 novembre 2017, la [12] a signifié à la SCI [8] le certificat de non justification de paiement des frais d'enregistrements et lui a fait sommation de payer le montant des frais d'enregistrement dans un délai de 8 jours à peine de réitération des enchères en application de l'article R.322-69 du code des procédures civiles d'exécution, 

- par mail du 22 novembre 2017, Me [M] a déclaré à Me [V], conseil de la [12], avoir à nouveau rappelé à sa cliente ses obligations s'agissant des droits d'enregistrement et que celle-ci lui avait indiqué qu'elle adressait le règlement dans la semaine, 

- par mail du 27 novembre 2017, Me [M] a informé Me [V], conseil de la [12], que sa cliente allait déférer à la sommation de payer directement entre les mains de l'huissier, lequel lui a répondu par retour de mail que l'huissier n'avait pas vocation à percevoir les droits d'enregistrements qui doivent être payés à l'enregistrement, 

- le 29 novembre 2017, la SCI [8] a remis à Me [M] un chèque de 5.516 € daté du même jour et correspondant au montant des droits d'enregistrement, qui l'a déposé au service départemental de l'enregistrement le 30 novembre 2017, lequel a été encaissé le 13 décembre 2017. 



Il résulte de l'ensemble de ces éléments, que si lors de sa correspondance du 29 septembre 2016, Me [M] a évoqué auprès de sa cliente l'existence de droits d'enregistrements attachée à l'adjudication, elle n'établit aucunement lui avoir transmis l'appel du Service des Impôts et des Entreprises, au titre des droits d'enregistrement à régler avant le 12 décembre 2016, dont elle a été rendue destinataire le 10 novembre 2016.

 

De même, ni son mail du 10 octobre 2016 qui fait seulement référence au paiement d'émoluments sans faire aucune mention des frais d'enregistrements, ni la correspondance adressée au notaire en charge de dresser l'acte de vente, qui constitue une preuve à soi-même, ne sont de nature à établir que Me [M] a informé sa cliente de la nécessité de régler la somme de 5.516 € avant le 12 décembre 2016. 



Par ailleurs, son mail du 8 février 2017, dont les termes sont vagues et imprécis n'établit pas davantage que Me [M] a informé sa cliente de la nécessité de payer les droits d'enregistrements et des conséquences du non-paiement tenant à la remise aux enchères du bien. 



Me [M] ne saurait davantage utilement soutenir n'avoir été informée que le 27 novembre 2017 par la SCI [8] de la réception d'une sommation de payer les droits d'enregistrements, alors que dès le 22 novembre 2017, elle a écrit à Me [V], conseil de la [12], pour l'informer que sa cliente allait procéder au paiement dans la semaine. 



C'est encore à tort qu'elle soutient que ce n'est que pour plus d'efficacité que Me [V] lui a indiqué qu'il convenait d'adresser le montant des droits d'enregistrement au Service des Impôts, alors qu'il ressort des termes clairs et dépourvus d'ambiguïté de son message qu'il s'agissait d'alerter sa consoeur sur l'impossibilité juridique d'opérer, comme elle le prévoyait, un paiement des frais d'enregistrement entre les mains de l'huissier, de sorte qu'il s'est agit pour Me [V] de l'informer de son erreur juridique. Enfin, s'il n'est pas contesté que Me [M] s'est rendue elle-même au Service des Impôts des Entreprises le 30 novembre 2017, pour y déposer le chèque de sa cliente, elle ne peut utilement soutenir qu'elle a ainsi respecté le délai imparti par la sommation de payer, alors qu'il lui appartenait en sa qualité de professionnelle du droit, d'attirer l'attention de sa cliente sur le fait que seul un encaissement dans le délai de la sommation était satisfactoire à l'exclusion d'un simple dépôt du chèque dans le délai et d'attirer ainsi son attention sur les risques à ne pas opérer paiement par virement bancaire instantané. 





Ainsi, en s'abstenant d'informer sa cliente de la nécessité de régler la somme de 5.516 € avant le 12 décembre 2016, puis en lui demandant de manière erronée d'effectuer le paiement des droits d'enregistrements auprès de l'huissier, avant de déposer le chèque, sans attirer l'attention de sa cliente sur l'absence d'effet satisfactoire de cette formalité, Me [M] a manqué à son obligation de conseil et d'information inhérente à son mandat d'assistance, ainsi qu'à son devoir de diligence et a commis une erreur juridique, que seule l'intervention de son confrère est venue révéler, lesquelles fautes sont de nature à engager sa responsabilité contractuelle. 



Enfin, Me [M] qui admet avoir omis de procéder à la signification aux intimées non constituées des conclusions prises dans les intérêts de sa cliente dans le cadre de la procédure d'appel à l'encontre du jugement rendu par le juge de l'exécution le 7 février 2018 rejetant la demande de caducité de la réitération des enchères introduite par celle-ci, et ce en méconnaissance des dispositions de l'article 911 du code de procédure civile, a ainsi manqué à son obligation de diligence dans la conduite de la procédure, laquelle faute engage sa responsabilité. 



C'est en revanche à tort que la SCI [8] se prévaut de l'absence d'aléa de son préjudice de perte financière tenant au paiement du prix d'adjudication et aux divers frais financiers, ce préjudice s'analysant en une perte de chance d'être déclaré adjudicataire et de ne pas exposer d'autres frais supplémentaires, dès lors qu'il résulte de la jurisprudence constante précitée, que toute disparition d'une éventualité favorable en lien causal avec une faute ouvre droit à la réparation d'une perte de chance. 



De même, contrairement à ce que soutient Me [M], le préjudice de l'appelante n'est pas consécutif à la prise en compte de l'encaissement plutôt que de la remise du chèque comme date de paiement des frais d'enregistrement et ne résulte pas davantage d'un retard de traitement des chèques par le [17], ou de difficultés financières de l'appelante, dont la preuve n'est rapportée par aucune offre de preuve, mais trouve bien son origine directe dans l'absence d'information donnée par Me [M] à sa cliente de la nécessité de payer les frais d'enregistrement dans les délais impartis, puis dans l'information erronée d'abord donnée à la SCI [8] d'avoir à payer les frais entre les mains de l'huissier, faisant ainsi perdre du temps dans le cadre du paiement. 



Cette perte de chance d'être déclarée adjudicataire et de ne pas exposer d'autres frais supplémentaires, équivalente au prix d'adjudication et à l'ensemble des frais supplémentaires exposés à l'exception des honoraires de Me [O] de 2.880 € dont il n'est pas démontré qu'ils ont été exposés dans le cadre de la procédure d'adjudication et de ses suites procédurales contentieuses et des honoraires de Me [M] de 1.600 € dont la réalité du paiement, qui est fermement contestée par cette dernière, n'est aucunement démontré, soit, au total la somme de 117.800,66 € (122.280,66 € - 2.880 € - 1.600 €) peut être évaluée à 95 % de cette somme, soit 111.910, 62 €.



En effet, contrairement à ce que soutient Me [M], l'article L.322-12 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution dispose expressément que l'adjudicataire défaillant ne peut prétendre à la répétition des sommes qu'il a acquittées, de sorte que Me [M] ne peut utilement alléguer, sans aucune offre de preuve, que la SCI [8] disposait d'une voie de droit disponible pour solliciter la restitution du montant de son enchère. 



Me [M] ne démontre pas davantage autrement que par ses seules allégations, non assorties d'offre de preuve que la SCI [8] ne disposait pas des fonds nécessaires pour payer les frais d'enregistrement, alors que le chèque remis au Service des Impôts des Entreprises le 30 novembre 2017 a été encaissé et était provisionné. 



Enfin, s'il n'est pas fait état par l'appelante de moyens nouveaux développés par Me [M] dans ses conclusions non signifiées dans le cadre de l'instance d'appel engagée contre le jugement du juge de l'exécution du 7 février 2018 rejetant la demande de caducité de la réitération des enchères, en tout état de cause, la perte de chance d'obtenir réformation du jugement en cause d'appel résultant de cette faute procédurale, outr