Cour d'Appel · Chambre civile Section 2 — 21 janvier 2026

Chambre civile 

Section 2



ARRÊT N°



du 21 JANVIER 2026



N° RG 25/105 

N° Portalis DBVE-V-B7J-CKLT GD-C



Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire d'Ajaccio, décision attaquée du 21 mars 2023, enregistrée sous le n° 22/700





[P]



C/



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE

[Adresse 9] 















Copies exécutoires délivrées aux avocats le 









COUR D'APPEL DE BASTIA



CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU



VINGT-ET-UN JANVIER 

DEUX-MILLE-VINGT-SIX





APPELANT : 



M. [J] [P]

né le 27 janvier 1975 à [Localité 10] (Italie)

[Adresse 15]

[Localité 1]

ITALIE



Représenté par Me Pierre Louis MAUREL, avocat au barreau de BASTIA





INTIMÉ :



[Adresse 11] [Adresse 8] VILLAGE [Adresse 7] 

représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. Manda (anciennement Hello Syndic), immatriculée au RCS sous le n° 828 499 897, pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège

S.A.S. Manda (anciennement Hello syndic) 

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Antoine MERIDJEN de la S.E.L.A.R.L. ANTOINE MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 6 novembre 2025, devant Guillaume DESGENS, conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés. 











Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Jean-Jacques GILLAND, président de chambre

Guillaume DESGENS, conseiller

François DELEGOVE, vice-président placé





En présence de [D] [R], attachée de justice





GREFFIER LORS DES DÉBATS :



Mathieu ASSIOMA



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 janvier 2026





ARRÊT : 



Contradictoire.



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Jean-Jacques GILLAND, président de chambre, et Mathieu ASSIOMA, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



EXPOSÉ DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par acte d'huissier du 10 juin 2022, le [Adresse 12] village des arbousiers, situé [Adresse 5], commune de Bonifacio (Corse-du-Sud), représenté par son syndic en exercice la société Cgi, a assigné selon la procédure accélérée au fond M. [J] [P] devant le tribunal judiciaire d'Ajaccio. 



Par jugement du 21 mars 2023, le tribunal judiciaire d'Ajaccio a : 



« - Condamné M. [J] [P] à payer au syndicat des copropriétaires 16 767,39 euros au titre des charges, appels de fonds et frais liés aux lots 16 et 17 non honorés au 30 mars 2021 ; 











- Condamné M. [J] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 126,24 euros au titre des charges, appels de fonds et frais liés aux lots 18 et 19 non honorés au 30 mars 2021 ; 

- Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; 

- Rejeté les demandes plus amples ainsi que celles fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamné M. [J] [P] aux dépens ». 



Par déclaration du 18 février 2025, M. [J] [P] a interjeté appel de la décision précitée, ce dans les termes suivants : 



« il est demandé l'infirmation du jugement en ce qu'il a condamné M. [J] [P] à payer au syndicat des copropriétaires 16 767,39 euros au titre des charges, appels de fonds et frais liés aux lots 16 et 17 non honorés au 30 mars 2021 ; condamné M. [J] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 126,24 euros au titre des charges, appels de fonds et frais liés aux lots 18 et 19 non honorés au 30 mars 2021 ; dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation ». 



Par conclusions adressées le 11 avril 2025, M. [J] [P] a sollicité de la cour de :

 

« - Constater que la procédure initiée par le premier syndic n'a jamais été régularisée, malgré la nomination à deux reprises, d'un nouveau syndic,

- Constater l'absence de notification des décisions d'assemblée générales ayant institué les charges, objet d'u présent litige,

- Constater l'absence de régularisation de la procédure, 

- En conséquence, annuler purement et simplement le jugement entrepris,

Très subsidiairement, 

- Constater que le concluant n'a jamais été destinataire d'aucun procès-verbal d'assemblée,

En conséquence, 

- Dire et juger que les procès-verbaux d'assemblée non-notifiés ne lui sont pas opposables, 

- Débouter [Adresse 14] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- Condamner le Syndicat de Copropriété «Village des Arbousiers » à payer au concluant de la somme de 3.000 euros, 

- Le condamner enfin aux entiers dépens ». 

























Par conclusions adressées le 5 juin 2025, le [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. Manda, a sollicité de la cour de : 



« - Confirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Ajaccio du 21 mars 2023 (RG 23/64) en ce qu'il a condamné Monsieur [J] [L] à payer au syndicat des copropriétaires concluant les sommes suivantes : 16.767,39 euros au titre des charges, appels de fonds et frais liés aux lots 16 et 17 non honorés au 30 mars 2021 ; 15.126,24 euros au titre des charges, appels de fonds et frais liés aux lots 18 et 19 non honorés au 30 mars 2021 ; 

- Condamner Monsieur [J] [L] à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » situé à [Adresse 5] à [Localité 4], la somme de 29 715,45 euros (61.609,11 euros ' 31.893,63 euros) correspondant à l'actualisation des charges de copropriété appelées entre le 31 mars 2021 et le 1er mars 2025 ; 

En conséquence : 

- Rejeter l'intégralité des demandes formées par Monsieur [J] [P] ; 

- Infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire d'Ajaccio en date du 21 mars 2023 (RG 23/64) en ce qu'il a : rejeté les demandes fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile ; 

Et statuant à nouveau : 

- Condamner Monsieur [J] [P] à payer au syndicat des copropriétaires « Le Village des Arbousiers » situé à [Adresse 6], la somme de 3.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile correspondant à la procédure de première instance; 

En tout état de cause : 

- Condamner Monsieur [J] [P] à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » situé à [Adresse 6], la somme de 4.000,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile, correspondant aux frais de l'appel, ainsi qu'aux entiers dépens ». 



Par ordonnance du 24 septembre 2025, la procédure a été clôturée et fixée à plaider au 6 novembre 2025. 



Le 6 novembre 2025, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 21 janvier 2026. 



La cour, pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, fait, en application de l'article 455 du code de procédure civile, expressément référence à la décision entreprise ainsi qu'aux dernières conclusions notifiées par les parties. 

















SUR CE, 



Pour statuer comme il l'a fait, le premier juge expose que M. [J] [P] ne conteste ni être propriétaire des lots 16 et 17, ni avoir recueilli par succession, après le décès de son père, la propriété des lots 18 et 19, de sorte qu'il est tenu, en sa qualité de copropriétaire, aux charges afférentes à ces quatre lots ; que s'agissant des contestations soulevées sur le fonctionnement de la copropriété, les éventuels dysfonctionnements dans la gestion du syndicat ne dispensent pas les copropriétaires de payer leurs charges, la contestation de la gestion relevant d'autres voies de recours ; que les pièces versées au dossier permettent au copropriétaire de connaître et comprendre la teneur exacte des charges réclamées par la copropriété. 

Au soutien de son appel, le copropriétaire invoque un défaut de qualité pour agir du syndic initial, en ce qu'il était démissionnaire à la date de l'assignation du 10 juin 2022 ; que ce syndic ayant manifesté son intention de cesser ses fonctions, il ne pouvait valablement engager la procédure ; que sur le fond, à titre subsidiaire, la créance n'est ni certaine ni exigible en ce qu'aucune pièce ne justifie précisément de la réalité des charges réclamées ; que les décisions d'assemblées générales n'ont pas été valablement portées à sa connaissance, qu'elles ne lui sont donc pas opposables et que le syndicat ne peut fonder sa demande de recouvrement sur des charges issues de résolutions adoptées lors de ces assemblées. 

En réponse, le syndicat des copropriétaires expose qu'à la date de l'assignation, le mandat du syndic était toujours en cours, de sorte que la qualité pour agir du syndic ne prête pas à discussion ; que les pièces produites démontrent la réalité des montants d'arriérés de charges de copropriété réclamés au copropriétaire ; qu'il y a lieu d'actualiser la créance au 1er mars 2025. 

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Dans ce cadre, la cour relève qu'il n'est pas discuté qu'à la date de l'assignation, le mandat du syndic était toujours en cours ; que le pouvoir de représentation du syndicat est attaché à la fonction de syndic et non à la personne qui l'exerce, de sorte que le nouveau syndic ou l'administrateur provisoire désigné ultérieurement à l'assignation se trouve de plein droit substitué à son prédécesseur dans toute instance en cours ; que le changement de syndic au cours d'une procédure n'affecte pas la recevabilité de l'action, pas davantage qu'il n'impose une reprise d'instance formelle dès lors que la personnalité du syndicat demeure inchangée ; que la fin de non-recevoir soulevée par M. [P] sera, en conséquence, rejetée ; que la décision querellée sera confirmée de ce chef. 























La cour relève, par ailleurs, qu'en vertu des articles 10, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de la copropriété et que, en cas de défaut de paiement des provisions appelées, les sommes dues au titre des budgets prévisionnels et des comptes approuvés deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure restée infructueuse ; qu'il n'est pas discuté que M. [P] est propriétaire des lots 16 et 17 

et qu'il a recueilli, par succession, les lots 18 et 19, de sorte qu'il supporte les charges attachées à ces quatre lots ; qu'il ressort des pièces versées aux débats (pièces 1 à 3 ; 5 ; 6 ; 8 à 12 ; 14 ; 15 ; 18 à 20) que les comptes de l'intéressé sont débiteurs depuis septembre 2016, et que les assemblées générales de 2017 et suivantes ont approuvé les comptes et budgets couvrant les périodes litigieuses sans qu'aucun recours en annulation n'ait été exercé dans les délais légaux ; que les délibérations d'assemblée générale sont exécutoires tant qu'elles n'ont pas été annulées et qu'un copropriétaire ne peut opposer, pour s'affranchir de ses charges, un défaut allégué de convocation ou de notification du procès-verbal, dès lors que les décisions n'ont pas été attaquées dans le délai de l'article 42 de la loi précitée ; que les appels de fonds versés aux débats détaillent, pour chacun des lots, les sommes dues au 1er mars 2025 ; que l'assignation du 10 juin 2022 et les éléments produits par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure permettent à M. [P] de connaître précisément les sommes qu'il lui reste à devoir à la copropriété et valent mise en demeure ; que ce dernier ne justifie d'aucun paiement depuis plusieurs années et ne produit aucun moyen ou pièce de nature à contredire les montants arrêtés par le syndicat ; que si des griefs sont opposés au syndic s'agissant de la gestion de la copropriété, ceux-ci peuvent le cas échéant fonder une action distincte en responsabilité mais ne sont pas de nature à suspendre l'obligation de paiement des charges ; qu'il y a dès lors lieu de confirmer la décision querellée de ce chef et d'actualiser, au visa de l'article 566 du code de procédure civile, la créance selon les modalités au dispositif de la présente décision, 61 609,11 euros de charges impayées, soit une actualisation de 29 715,45 euros correspondant aux charges appelées entre le 31 mars 2021 et le 1er mars 2025 et à la demande présentée. 

Il y a néanmoins lieu d'infirmer le premier juge en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dès lors que M. [P] était perdant à titre principal en première instance, et de condamner ce dernier à payer la somme de 3 000 euros. 

M. [P], partie perdante à titre principal en cause d'appel, sera condamné aux dépens de la procédure d'appel ainsi qu'à payer 3 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



























PAR CES MOTIFS 



La cour, 



CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celle déboutant le syndicat des copropriétaires de la résidence le village des arbousiers, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. Manda, de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Statuant à nouveau, 



CONDAMNE M. [J] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, 



Y ajoutant, 



CONDAMNE M. [J] [P] à payer au [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. Manda, la somme actualisée due du 31 mars 2021 au 1er mars 2025 de 29 715,45 euros au titre des charges, appels de fonds et frais impayés liés aux lots 16, 17, 18 et 19, 



DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, 



DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 



CONDAMNE M. [J] [P] au paiement des entiers dépens, 



CONDAMNE M. [J] [P] à payer au [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. Manda, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 









LE GREFFIER 



LE PRÉSIDENT