Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 21 janvier 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 21 JANVIER 2026



N° 2026 / 022







N° RG 24/14068



N° Portalis DBVB-V-B7I-BN7WD







[D] [R]





C/



[E] [U]



[C] [L] épouse [U]



































Copie exécutoire délivrée le :





à : 





Me Joël MARTINEZ





Me Charles TROLLIET - MALINCONI

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 25 Octobre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/06200.





APPELANT



Monsieur [D] [R]

né le 01 Août 1950 à [Localité 5] (04), demeurant [Adresse 4]



représenté et plaidant par Me Joël MARTINEZ, membre de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMÉS



Monsieur [E] [U]

né le 09 Septembre 1956 à [Localité 7] (37)



Madame [C] [L] épouse [U]

née le 03 Janvier 1953 à [Localité 6] (87)



demeurant tous deux au [Adresse 4]



représentée et plaidant par Me Charles TROLLIET-MALINCONI, avocat au barreau de MARSEILLE





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargée du rapport

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2026.



ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

Par acte notarié du 19 mai 1995, M. [D] [R] a acquis le lot n°2 de la parcelle n°[Cadastre 1] sis [Adresse 4]. 

Par acte notarié du 22 août 2018, M. [E] [U] et Mme [C] [L] épouse [U] ont acquis le lot n°1 de la même parcelle n°[Cadastre 1]. 

Les deux lots sont soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et l'accès à ces deux lots s'opère en vertu de la servitude de passage constituée par acte notarié du 19 mai 1995. 

Des travaux de raccordement des maisons aux réseaux publics sous la voie publique ont été réalisés. 

Tentant vainement la convocation d'une assemblée générale aux fins de statuer sur la dissolution de la copropriété et sur les points de difficulté en cours, à savoir le règlement des frais de raccordement selon les quotes parts imputables chacun et le retrait du mur d'enceinte de la propriété [U] empiétant sur la servitude de passage sous le contrôle d'un géomètre expert, par acte de commissaire de Justice en date du 8 janvier 2024, M. [D] [R] a fait assigner M. [E] [U] et Mme [C] [L] épouse [U] devant le présent tribunal judiciaire de MARSEILLE, selon la procédure accélérée au fond, aux fins notamment d'ordonner la désignation d'un administrateur provisoire. 



Par décision rendue le 25 octobre 2024, le Tribunal:

DEBOUTE M. [D] [R] de ses demandes,

REJETTE les autres demandes des parties,

CONDAMNE M. [D] [R] aux dépens, 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.



Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé qu'il n'est démontré par aucun élément du dossier que l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou que le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, de sorte que l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas applicable, que la procédure de l'article 47 du décret du 10 mars 1967 n'est pas prévue dans le cadre de la procédure accélérée au fond, et que le tribunal n'est pas en mesure d'établir les comptes entre les parties.



Par déclaration au greffe en date du 21 novembre 2024, M.[R] a interjeté appel de cette décision. 



Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions il sollicite:

INFIRMER l'Ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de MARSEILLE sous le numéro 23/06200 le 25 octobre 2024 en ce qu'il a : 

- Débouté M. [D] [R] de ses demandes ;

- Débouté M. [D] [R] de ses autres demandes ;

- Condamné M. [D] [R] aux dépens



Par voie de conséquence et par l'effet dévolutif, il est demandé à la Cour de : 

ORDONNER la désignation d'un administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] - parcelle n° [Cadastre 1], aux fins de lui confier tous pouvoirs habituellement accordés au syndic, et ce notamment aux fins de : 

-Convoquer l'assemblée générale des copropriétaires [Adresse 2] ' parcelle n° [Cadastre 1], dans un délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir, et dont l'ordre du jour sera, à titre non exhaustif, de : 

-Constater la volonté de M. [R] de faire valoir son retrait de la copropriété et d'obtenir la dissolution de celle-ci ;

- Organiser et définir les conditions et modalités juridiques, administratives et financières de la dissolution de la copropriété, le cas échéant en étant assisté d'un géomètre expert ; 

-Approuver les comptes et résultats de la copropriété sur les trois derniers exercices ; 

-Liquider les dettes du syndicat des copropriétaires en cas de dissolution. 

METTRE A LA CHARGE EXCLUSIVE de M.et Mme [U] les frais d'intervention de l'administrateur en l'état de leur carence de donner suite aux tentatives de démarche amiable initiées par le concluant ; 

En tout état de cause et à l'aune de ce qui précède, 

CONDAMNER M. et Mme [U] à verser à M.[R] la somme de 1 871,12 €, en recouvrement des frais avancés par celui-ci pour une créance relevant du statut de la copropriété au titre des travaux mandatés par la SERAMM ; 

CONDAMNER M.et Mme [U] à verser à M.[R] la somme de 6 000,00 € en cause d'appel en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 



A l'appui de son recours, il fait valoir:

-que le syndicat des copropriétaires n'a pas de syndic professionnel, il ne possède aucune trésorerie ni fonds propres, il n'est procédé à aucun appel de fonds si ce n'est pour des travaux concernant la parcelle [Cadastre 1] pour les réseaux communs pris en charge à 50% chacun ce qui devrait être de même pour le réseau d'eaux usées,

-que tout tiers intéressé au premier chef un copropriétaire peut solliciter la désignation d'un administrateur provisoire et une telle désignation peut intervenir dans le cadre d'une procédure accélérée au fond,

-que la désignation d'un administrateur présente un réel intérêt afin de sortir du différend entre les parties,

-que lors de la réunion qui s'est tenue le 13 mars 2024, M. et Mme [U] ont refusé de faire le compte entre les parties pour la sortie de la copropriété,

-que la copropriété est indéniablement dans une impasse, la position éloignée des parties est telle qu'aucun convocation en AG ne peut intervenir, la comptabilité ne peut être tenue et l'appel de charges ne peut être établi, tout comme le vote de travaux exceptionnels,

-qu'il apparaît donc impératif de désigner un administrateur provisoire aux fins de gérer et administrer le syndicat des copropriétaires, de constater la mésentente manifeste et d'organiser les conditions et modalités juridiques, administratives et financières de la dissolution du syndicat des copropriétaires,

-qu'il doit être remboursé du règlement d'une partie de la quote part des époux [U] concernant le réseau d'eaux usées en commun.



Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de leurs moyens et prétentions M.et Mme [U] concluent:



CONFIRMER l'ordonnance en ce qu'elle a débouté M. [R] de ses demandes 

 

Infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a débouté M et Mme [U] de leur demande d'article 700 

 

Statuant à nouveau 

Condamner M [R] à payer à M et Mme [U] la somme de 5000€ au titre de l'article 700 pour la première instance 

 

Y ajoutant 

Condamner M [R] à payer à M et Mme [U] la somme de 5000€ au titre 

de l'article 700 pour la procédure d'appel ainsi qu'aux entiers dépens 

 

Subsidiairement et En tout état de cause 

 



DECLARER irrecevable pour défaut de qualité à agir les demandes pécuniaires formées par M. [R] à l'encontre de M. et Mme [U] 

 

DIRE et JUGER infondée la demande de désignation d'un administrateur aux visas des articles 47-1 du décret de 67 et 46-1 de la Loi de 65 

 

DEBOUTER M. [R] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions, 

 

Si par extraordinaire la cour devait procéder à la désignation d'un administrateur provisoire, 

Limiter les fonctions de l'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux seules fins de convoquer une assemblée générale en vue de procéder à la désignation d'un syndic 

 

Constater que M. [R] s'est manifestement et volontairement opposé à toute résolution amiable du présent litige, 



Mettre à la charge exclusive de M [R] les frais d'intervention de l'administrateur en l'état du comportement manifestement dilatoire et malhonnête de celui-ci. 

 

Débouter M. [R] de l'intégralité de ses demandes.

 

Ils soutiennent:

-que la demande de l'appelant au visa de l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965, seul fondement qui permet de recourir à la procédure accélérée au fond, ne peut prospérer faute d'établir en quoi l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires serait gravement compromis,

-qu'en l'espèce, l'équilibre financier se porte parfaitement bien, il n'existe aucune dette ni aucun créancier, ni aucune procédure, 

-que l'appelant reconnaît lui même que seule existe une divergence de position, 

-que l'impossibilité d'obtenir la moindre délibération est exclusivement due au comportement de M.[R],

-qu'au visa de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, un copropriétaire a la possibilité de convoquer seul une assemblée générale aux fins de désigner un syndic, sans devoir y faire procéder judiciairement par un administrateur judiciaire, c'est ce qu'ils ont fait en parallèle de cette instance, 

-que ce qui est impossible c'est pour l'appelant de leur imposer son choix, ce qui sera de même avec un administrateur, 

-que l'article 47 du décret de 67, dont les dispositions ne prévoient pas l'application d'une procédure accélérée au fond, ne permet à l'administrateur que de convoquer une AG aux fins de désignation d'un syndic,

-que les demandes pécuniaires de compte de copropriété de l'appelant, à admettre que les travaux avancés soient des dépenses communes, à admettre que l'appelant en ait fait une avance trop importante eu égard à sa quote part de tantième, sont irrecevables comme dirigées contre un copropriétaire et non contre la copropriété,

-que l'appelant n'a pas qualité à agir au nom de la copropriété,

-que les travaux de raccordement dont il s'agit n'ont jamais été votés par la copropriété mais ont été décidé par un ensemble de propriétaires auxquels ils se sont joints, 

-qu'ils ne se situent pas sur l'assiette de la copropriété mais sur un chemin qui passe devant, 

-qu'ils ont eux même réglés une somme supérieure à celle réglée par l'appelant, 

-qu'en cours de procédure il a été tenté amiablement un rapprochement et une assemblée générale amiable, sous la double assistance des conseils des parties,

-que l'appelant a refusé d'accepter toute résolution, et est donc seul à l'origine du blocage.



Par ordonnance du 4 février 2025, l'affaire a été fixée à l'audience du 25 novembre 2025.



Elle a été mise en délibéré au 21 janvier 2026.





MOTIFS DE LA DECISION:



Sur la demande de désignation d'un administrateur provisoire



L'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : 

« I. Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble, par le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, par le représentant de l'Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l'objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc. »



Comme l'a retenu le premier juge, il n'est nullement démontré par les éléments du dossier que l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou que le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble.

En effet, il n'existe aucune dette, ni aucun créancier du syndicat des copropriétaires, ni aucune procédure dont il serait l'objet.

Aussi, c'est à juste titre que le premier juge a écarté l'application de ce texte à l'espèce.



Par ailleurs, aux termes de l'article 47 du décret du 10 mars 1967, il est indiqué : 

« Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les références des comptes bancaires du syndicat, les coordonnées de la banque et l'ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic dans les conditions prévues à l'article 9.

Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale. »



Quoique cette procédure n'est pas prévue dans le cadre de la procédure accélérée au fond, ce qui a permis au premier juge de rejeter la demande, il convient de constater que ce texte ne permet à l'administrateur que de convoquer une assemblée générale aux fins de désignation d'un syndic, ce qui peut parfaitement être fait par un copropriétaire en application de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 et donc ne permet pas de répondre favorablement à la demande de M.[R] d'obtenir de cet administrateur qu'il organise la dissolution de la copropriété.



En outre, si l'article 47-1 du décret de 67 permet au mandataire ad hoc désigné judiciairement de procéder aux opérations de liquidation du syndicat des copropriétaires, c'est en référence à l'article 46-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat, en cas de réunion de tous les lots entre les mains d'un même propriétaire, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, de sorte que ce texte n'est pas davantage applicable.





Sur la demande de paiement en recouvrement de frais avancés par M.[R] pour une créance au titre des travaux mandatés par la SERAMM



Un devis produit concerne 7 parcelles, il n'est produit aucun devis signé par les deux copropriétaires aux fins de réalisation de travaux, mais des devis adressés à chacun d'eux.



Il n'est pas établi que la réalisation des travaux aurait été votée par la copropriété et donc que les sommes payées par M.[R] concernent cette dernière.

D'ailleurs le règlement de copropriété permet l'établissement par les copropriétaires de réseau personnel (page 14).

Il apparaît plutôt que des voisins riverains au nombre de 7, dont M.[R] et M.et Mme [U], ont décidé de se regrouper pour faire réaliser le raccordement de leur propriété au réseau d'assainissement et que c'est ce groupement qui a choisi d'effectuer une clé de répartition des dépenses entre les propriétaires qui se sont joints au projet.

Ainsi, le premier juge est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande.



Sur les autres demandes



Il n'y a pas lieu de revenir sur l'absence de condamnation en première instance de M.[R] à un article 700 du code de procédure civile.



En appel, M.[R] est condamné à 1500€ à ce titre outre aux entiers dépens.



PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



CONFIRME en toutes ses dispositions la décision rendue le 25 octobre 2024 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE



Y ajoutant



CONDAMNE M.[R] à régler à M.et Mme [U] la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,



CONDAMNE M.[R] aux entiers dépens de l'appel.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT