Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 21 janvier 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 21 JANVIER 2026



N° 2026 / 023







N° RG 23/01556



N° Portalis DBVB-V-B7H-BKWJO







Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]





C/



S.A.R.L. CITYA MANDELIEU







































Copie exécutoire délivrée le :





à : 





Me Charles TOLLINCHI



Me Elie MUSACCHIA





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribuna Judiciaire de GRASSE en date du 29 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/05755.





APPELANTE



Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] sis à [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOREVEL dont le siège social est [Adresse 1], poursuites et diligences de son représentant légal, y domicilié en cette qualité audit siège.



représenté par Me Charles TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI - KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Michèle PARRACONE, membre de la SELARL PARRACONE AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE



INTIMÉE



S.A.R.L. CITYA MANDELIEU 

venant aux droits de la SARL PHENIX CONSULTANTS IMMOBILIER suite au traité de fusion absorption en date du 13 août 2021, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]



représentée par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

ayant pour avocat plaidant Me Kriss KRIEGER, avocat au barreau de GRASSE



*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 1er Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2026.



ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



La société PHENIX CONSULTANTS IMMOBILIER (ci-après le Cabinet PHENIX) a été désignée en qualité de syndic de la copropriété [Adresse 2] à compter du 11 avril 2011, et son mandat a été renouvelé en dernier lieu à l'occasion de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 28 mai 2018 pour une durée de deux ans.



Toutefois, l'assemblée générale ordinaire suivante qui s'est tenue le 30 avril 2019 a voté en faveur des projets de résolutions inscrits à l'ordre du jour à la demande de M. [W] [M], président du conseil syndical, emportant révocation du syndic avant le terme de son mandat et désignation en ses lieu et place de la société IMMOREVEL.



Par exploit délivré le 29 novembre 2019, la société PHENIX CONSULTANTS IMMOBILIER a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à comparaître devant le tribunal de grande instance de Grasse, devenu le tribunal judiciaire, pour voir juger que cette révocation était abusive et l'entendre condamner à lui payer la somme de 10.790 euros à titre de dommages-intérêts, représentant le montant des honoraires à percevoir jusqu'au terme normal de son mandat, outre un euro en réparation de l'atteinte portée à sa réputation.



En cours de procédure, la société PHENIX CONSULTANTS IMMOBILIER a été absorbée par la société CITYA MANDELIEU, qui a poursuivi l'instance.



Le syndicat des copropriétaires a conclu au rejet de l'action et réclamé à titre reconventionnel la communication de l'ensemble des factures d'honoraires de son ancien syndic durant toute la période de son mandat, outre le paiement d'une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.



Par jugement rendu le 29 novembre 2022, le tribunal, retenant que la révocation du syndic était dépourvue de motif sérieux et légitime, a :

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la société CITYA MANDELIEU, venant aux droits de la société PHENIX CONSULTANTS IMMOBILIER, la somme de 10.790 euros représentant le montant des honoraires à percevoir jusqu'au terme normal de son mandat,

- rejeté la demande additionnelle fondée sur l'atteinte à sa réputation,

- débouté le syndicat de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts,

- et condamné le défendeur aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel le 24 janvier 2023. Aux termes de ses conclusions notifiées le 20 avril 2023, auxquelles il est ici renvoyé pour le détail de l'argumentation, il soutient que la décision de révocation était fondée sur des motifs légitimes, à savoir l'opacité des comptes, une facturation d'honoraires indus et le refus de communication de documents au président du conseil syndical.



Il demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

- de débouter la société CITYA MANDELIEU de l'ensemble de ses prétentions,

- de la condamner sous astreinte à lui communiquer toutes les factures d'honoraires prélevées sur son compte entre le 12 avril 2011 et le 30 avril 2019,

- de la condamner en outre à lui payer une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire,

- et de mettre les entiers dépens à la charge de l'intimée, outre une somme de 3.600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par conclusions notifiées le 4 juillet 2023, auxquelles il convient également de se reporter pour le détail de l'argumentation, la société CITYA MANDELIEU réplique que la décision de révocation repose uniquement sur des griefs personnels et non fondés émanant de M. [W] [M], président du conseil syndical, alors que les comptes de gestion ont toujours été approuvés en assemblée générale. Elle ajoute que les documents réclamés par le syndicat ont été remis dès le 27 mai 2019 au nouveau syndic et qu'elle n'en a pas conservé copie.



Elle demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et, y ajoutant, de débouter le syndicat de l'ensemble de ses prétentions et de le condamner à lui verser une somme de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens.



Entre les 12 et 14 novembre 2025, soit quelques jours seulement avant le prononcé de l'ordonnance de clôture de l'instruction intervenu le 17 novembre, le syndicat appelant, agissant par son nouveau syndic en exercice le Cabinet HAK, a notifié de nouvelles conclusions et pièces, dont l'intimée a sollicité le rejet par conclusions de procédure du 24 novembre pour violation du principe contradictoire.





DISCUSSION



Sur la procédure :



En vertu de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir dans sa décision les moyens, explications et documents invoqués par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.



L'article 15 du même code dispose également que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquelles elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit en mesure d'organiser sa défense.



Au cas présent, la partie intimée n'a pas été en mesure de répondre aux conclusions et pièces qui lui ont été notifiées par l'appelant les 12 et 14 novembre 2025, soit dans les trois derniers jours ouvrables précédant le prononcé de l'ordonnance de clôture, de sorte que celles-ci doivent être écartées des débats.



Sur la demande principale :



L'article 18 paragraphe VIII de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d'inexécution suffisamment grave de l'autre partie. Lorsque le conseil syndical est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d'inscription de cette question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant le ou les inexécutions qui lui sont reprochées. L'assemblée générale se prononce sur la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d'effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.



En cas de contestation, la preuve des manquements invoqués incombe à la partie à l'origine de la résiliation.



Dans ses conclusions récapitulatives d'appel, le syndicat invoque en premier lieu des facturations d'honoraires indus représentant plus de 20.000 euros. Cependant, le procès-verbal de l'assemblée générale du 30 avril 2019 fait seulement état d'un litige portant sur deux factures totalisant 468 euros, étant précisé que des griefs antérieurs au dernier renouvellement du mandat du syndic ne peuvent fonder la résiliation de celui-ci.



En outre, les honoraires prélevés par le syndic figuraient dans les comptes des exercices annuels qui ont toujours été approuvés par l'assemblée générale, y compris ceux de l'exercice 2018. Il convient de relever à cet égard que le Cabinet IMMOREVEL ne pouvait valablement réécrire la résolution portant approbation des comptes 2018 votée le 30 avril 2019 en l'assortissant de réserves alors qu'elle n'était pas encore investie des fonctions de syndic, sa désignation ne pouvant prendre effet au plus tôt qu'un jour franc après la tenue de ladite assemblée en vertu de l'article 18 précité.



Les griefs tirés de l'opacité des comptes et d'une facturation d'honoraires indus ne sont donc pas établis.



Le syndicat invoque d'autre part le refus du syndic de lui communiquer certains documents. 



L'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le conseil syndical peut prendre connaissance et copie de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété. Il reçoit, sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.



L'article 26 du décret du 17 mars 1967 précise qu'un ou plusieurs membres du conseil syndical peuvent prendre connaissance et copie au bureau du syndic des diverses catégories de documents précités.



Si le syndic a effectivement refusé de donner suite à la demande de M. [W] [M] tendant à obtenir communication des listes de présence et des adresses des copropriétaires, au motif que certains d'entre eux ne souhaitaient pas recevoir de correspondances de la part du conseil syndical, ce manquement ne caractérise pas un motif légitime et sérieux de révocation de son mandat.



En revanche, il n'est nullement établi que le syndic se serait opposé à un audit des comptes de la copropriété.



Il convient en définitive de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a estimé que la décision de révocation était abusive et alloué à la société CITYA MANDELIEU, venant aux droits de la société PHENIX CONSULTANTS IMMOBILIER, une somme de 10.790 euros à titre de dommages-intérêts correspondant au montant des honoraires qu'elle aurait pu percevoir jusqu'au terme normal de son mandat.



La cour relève enfin, pour la moralité des débats, que le Cabinet IMMOREVEL a gravement manqué à la déontologie de sa profession en proposant dès le 30 janvier 2019 au président du conseil syndical de l'accompagner dans ses démarches en vue de la révocation du syndic en place et de prendre intégralement à sa charge les frais contentieux qui pourraient en résulter.



Sur les demandes reconventionnelles :



En vertu des motifs qui précèdent, l'action introduite par la société CYTIA MANDELIEU, venant aux droits de la société PHENIX CONSULTANTS IMMOBILIER, ne présente aucun caractère abusif, de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en dommages-intérêts.



Le premier juge a omis en revanche de se prononcer sur la demande de communication des factures d'honoraires émises entre le 12 avril 2011 et le 30 avril 2019.



L'ancien syndic soutient avoir transmis ces pièces à son successeur parmi l'ensemble des documents comptables et produit à l'appui de ses dires un bordereau daté du 27 mai 2019 contresigné par le Cabinet IMMOREVEL. 



En outre, l'intimée fait justement valoir que les montants correspondant aux factures réclamées figurent dans la comptabilité de chaque exercice et sont facilement identifiables, étant rappelé que les comptes annuels présentés par la société PHENIX CONSULTANTS IMMOBILIER ont été dûment approuvés. 



En tout état de cause, le pouvoir d'ordonner la communication forcée de pièces détenues par une partie s'exerce dans le cadre de l'administration judiciaire de la preuve ; or en l'espèce la cour ne reste saisie d'aucune demande nécessitant la production des pièces réclamées.



En conséquence, cette demande doit être rejetée.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Ecarte les conclusions et pièces notifiées par l'appelant les 12 et 14 novembre 2025,



Confirme le jugement déféré,



Y ajoutant,



Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de production forcée des factures d'honoraires prélevées par la société PHENIX CONSULTANTS IMMOBILIER entre le 12 avril 2011 et le 30 avril 2019,



Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux dépens de l'instance d'appel, ainsi qu'à verser à la société CITYA MANDELIEU une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT