Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 9 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 5]



JUGEMENT DU 09 JANVIER 2026


Minute n° :

N° RG 25/00257 - N° Portalis DBYV-W-B7J-G74Z


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, 
Greffier : Déborah STRUS, Greffier



DEMANDEURS :

Monsieur [S] [P]
demeurant [Adresse 2]
représenté par M. [W] [P], muni d'un pouvoir de représentation

Madame [C] [P]
demeurant [Adresse 2]
représentée par M. [W] [P], muni d'un pouvoir de représentation


DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [U] [D]
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne





A l'audience du 8 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré au 27 Juin 2025, prorogé au 14 Octobre 2025 puis à ce jour.








Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :






EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé du 2 avril 2019, prenant effet au 15 avril 2019, Monsieur [P] [S] et son épouse Madame [C] [P] ont donné en location à Monsieur [N] [U] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant un loyer fixé à l’origine à 400,00 € hors charges. 

Suite au non-paiement de loyers et charges, les époux [P] ont fait délivrer à Monsieur [N] [U] [D], par acte de commissaire de justice du 8 mars 2024, un commandement de payer les loyers arriérés à concurrence de 2.140,00 € en principal sous un délai de 6 semaines, et de justifier de l’assurance du logement dans le délai d’un mois, ceci en application des articles 7 g & 24 de la loi du 6 juillet 1989, en vain.

En conséquence, par acte de commissaire de justice signifié à l’étude le 11 octobre 2024, Monsieur [P] [S] et Madame [C] [P] ont fait assigner Monsieur [N] [U] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS - statuant en matière de référés sur le fondement de l’article 834 du CPC - aux fins suivantes :

Renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond tel qu’elles aviseront ;
D’ores et déjà, constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;Ordonner, en conséquence l’expulsion de Monsieur [N] [U] [D] ainsi que celle de tout occupant de son chef, conformément aux dispositions des articles L 411-1 à L 433-2 et R 411-1 à R 442-1 du code des procédures civiles d’exécution ; Condamner Monsieur [N] [U] [D] au paiement, à titre provisionnel, des loyers impayés de l’année 2020, le loyer d’août 2023, la révision du loyer depuis le 1er octobre 2022 jusqu’au mois de septembre 2024, ainsi que le loyer impayé de septembre 2024, sauf à parfaire ou à diminuer sous réserve d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni aux débats ; Condamner Monsieur [N] [U] [D] au paiement, à titre provisionnel des loyers échus postérieurement au commandement ainsi qu’à l’indemnité d’occupation qui se substituera à ceux-ci et dont le montant mensuel sera égal au montant mensuel du loyer indexé ;Condamner Monsieur [N] [U] [D] au paiement, à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers au jour de la résiliation, jusqu’à la libération des lieux ; Condamner Monsieur [N] [U] [D] à leur payer à titre provisionnel une somme de 1.000 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par les requérants, en application de l’article 700 du Code de Procédure civile ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [N] [U] [D] à supporter tous les frais et dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières en application de l’article 696 du CPC.
Lors de l’audience publique du 14 janvier 2025, Monsieur [N] [U] [D] a comparu en personne, tandis que les époux [P] étaient dûment représentés par leur fils Monsieur [W] [P], muni d’un pouvoir.




Lors du débat contradictoire entre les parties au litige, ces dernières ont admis - après en avoir échangé et d’un commun accord - que l’objet du différend les opposant révélait plusieurs difficultés de fond et contestations sérieuses du fait, d’une part, du règlement effectif en espèces par le locataire des loyers réclamés -vu la production à l’audience de quittances dûment délivrées au locataire par l’agence immobilière gestionnaire, mandataire des bailleurs- d’autre part, de l’absence de tout décompte précis et détaillé des sommes réclamées au titre des loyers, des charges, et de la période exacte de révision des loyers, et enfin, de la délivrance récente par les bailleurs auprès de leur locataire d’un congé-reprise pour habiter le logement.

En application des dispositions des articles 834 et 837 du Code de procédure civile d’exécution, et au vu des contestations sérieuses soulevées à l’audience par le défendeur, le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référés a, par jugement rendu à l’audience du 14 janvier 2025, renvoyé l’examen de l’affaire au fond à l’audience du 8 avril 2025 à 9 heures, ceci afin que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. 

A l’audience de jugement du 8 avril 2025, Monsieur [N] [U] [D] a comparu en personne, tandis que les époux [P] étaient dûment représentés par leur fils Monsieur [W] [P], muni d’un pouvoir.

Les époux [P] ont maintenu leurs demandes introductives d’instance en déclarant que leur mandataire l’agence CERAGA Immobilier avait fermé en 2024 et qu’il n’avait pas souhaité établir de décompte détaillé des sommes dues par Monsieur [N] [U] [D].

Monsieur [N] [U] [D] conteste devoir une quelconque somme au titre de loyers et charges arriérés, indiquant détenir les quittances de règlement dûment établies par l’agence CERAGA Immobilier.

Une fiche de diagnostic social et financier en prévention des expulsions locatives datée du 25 novembre 2024 a été reçue au greffe avant l’audience, d’où il ressort que selon le travailleur social Monsieur [N] [U] [D], mécanicien, qui vit seul, licencié pour faute en décembre 2024 et disposant de 1300,00 € de ressources mensuelles, conteste le montant inexact de la dette locative qui lui est réclamée et met en cause la gestion approximative de l’agence mandataire de ses bailleurs. Il est cependant d’accord pour changer de logement et demande à bénéficier d’une aide pour être relogé.

Les débats étant clos, les parties ont déposé les pièces de leur dossier, et la décision a été mise en délibéré à la date du 27 juin 2025, prorogé au 14 octobre 2025 puis au 9 janvier 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, la décision est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience, le jugement étant, en outre, susceptible d'appel.


I. Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 17 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.


Par ailleurs, les époux [P], bailleurs, justifient avoir -suite à la délivrance du commandement de payer du 8 mars 2024- préalablement saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Loiret, suivant courrier électronique réceptionné en date du 11 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 11 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.


II. Sur la clause résolutoire pour défaut d’assurance et sur la demande d’expulsion :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l'espèce, le bail conclu le 2 avril 2019, ayant pris effet au 15 avril 2019, contient une clause résolutoire en cas de non-souscription d'une assurance (chapitre VII, page 4 des conditions particulières du contrat de location).

Le 8 mars 2024, un commandement d'avoir à justifier de l'assurance a été signifié par les époux [P] à Monsieur [N] [U] [D], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant contenue dans l'acte.

Par conséquent, Monsieur [N] [U] [D], disposait d’un délai expirant le lundi 8 avril 2024 à 24 heures pour remettre à ses bailleurs l'attestation d'assurance « risques locatifs » du logement loué.

A l'audience de jugement au fond du 8 avril 2025, les bailleurs ont maintenu l’intégralité de leurs demandes introductives et à l’examen des pièces versées à la procédure par Monsieur [N] [U] [D], comparaissant à l’audience, il n’est aucunement rapporté la preuve que cette assurance avait bien été souscrite, et produite par ce dernier auprès des époux [P], ou bien de leur mandataire la société CERAGA Immobilier dans le délai d’un mois imparti, le seul justificatif produit par le locataire-défendeur attestant, en effet, de la souscription (pour le moins tardive) d’une assurance multirisque habitation dont la validité couvre la période du 15 janvier 2025 au 31 janvier 2026.

Il en résulte que la clause résolutoire pour défaut d'assurance « risques locatifs » contenue dans le bail est acquise à la date du 8 avril 2024 à 24 heures.

L'expulsion de Monsieur [N] [U] [D] de l’appartement à usage d’habitation qu’il occupe au [Adresse 3] et celle de tous occupants de leur chef, sera ordonnée en conséquence, sans qu'il soit nécessaire de vérifier, tant le bien-fondé du second motif d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, que de la validité du congé-reprise pour habiter le logement délivré le 1er septembre 2024 par les bailleurs -soit postérieurement à la résiliation de plein droit du bail- auprès de leur locataire.

Etant devenu occupant sans droit ni titre, Monsieur [N] [U] [D] devra par conséquent quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.




Ainsi, faute pour lui de quitter les lieux dans les délais précités, Monsieur [N] [U] [D] pourra être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L.153-1 et L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé, en outre, que les meubles et objets pouvant se trouver dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. 


III. Sur les demandes en condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation :

Sur les demandes de condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation :
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, force est de relever que Monsieur [P] [S] et son épouse Madame [C] [P] -ou leur mandataire CERAGA Immobilier- ne produisent aux débats aucun décompte détaillé et actualisé susceptible de démontrer que Monsieur [N] [U] [D], locataire en place, resterait devoir à titre principal la somme de 2.259,40 euros réclamée qui correspondrait à des loyers et charges arriérées, dont 579,40 euros de frais de poursuite, lesquels pourraient éventuellement relever des dépens de la présente instance.

Monsieur [N] [U] [D], présent à l'audience de jugement, conteste tant le principe que le montant de sa dette locative, dont les éléments constitutifs n’ont pu être vérifiés par le tribunal du fait de l’absence de tout décompte financier probant établi par les bailleurs ou leur mandataire professionnel.

Dans ces conditions, Monsieur [P] [S] et son épouse Madame [C] [P] devront être intégralement déboutés de leur demande de condamnation de Monsieur [N] [U] [D] à leur verser la somme de 2.259,40 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et frais de procédure exposés. 

En outre, il sera rappelé que Monsieur [N] [U] [D] est redevable du loyer et charges jusqu’au 8 avril 2024, date de résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance et, qu’à compter du 9 avril 2024, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 9 avril 2024, il a manifestement causé un préjudice aux propriétaires-bailleurs qui n’ont pas pu disposer du bien à leur gré, se trouvant dans l’impossibilité de le relouer. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément aux termes de l'assignation introductive d’instance. 

Monsieur [N] [U] [D] sera par conséquent condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus pour la période courant à effet du 9 avril 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés.


IV. Sur les demandes accessoires :

En application de l'article 696 du Code de procédure civile qui dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. » 

Monsieur [N] [U] [D], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer préalable et celui de l'assignation introductive d’instance en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu des nombreuses démarches judiciaires génératrices de frais avancés qu’ont dû accomplir les bailleurs, Monsieur [N] [U] [D] sera condamné à leur verser une indemnité de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de production d’une attestation d’assurance « risques locatifs » ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 avril 2019 entre Monsieur [P] [S] et son épouse Madame [C] [P] d’une part, et Monsieur [N] [U] [D], d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 8 avril 2024 où le bail est résilié de plein droit ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [N] [U] [D], occupant sans droit ni titre du logement, de libérer ledit logement sis au [Adresse 4], et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [U] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [P] [S] et son épouse Madame [C] [P] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [P] [S] et Madame [C] [P] de leur demande de condamnation de Monsieur [N] [U] [D] à leur verser la somme de 2.259,40 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et frais de procédure exposés ;





CONDAMNE Monsieur [N] [U] [D] à verser à Monsieur [P] [S] et Madame [C] [P] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et charges -indexés et actualisés selon les conditions contractuelles- calculée à compter du 9 avril 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNE Monsieur [N] [U] [D] à verser à Monsieur [P] [S] et Madame [C] [P] une indemnité de 300,00 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [N] [U] [D] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 8 mars 2024 et celui de l'assignation introductive, en vertu des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 9 janvier 2026, la minute étant signée par le Juge et par la greffière. 

La Greffière, Le Juge,