Tribunal Judiciaire · Chambre 10 — 12 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 6]
[Localité 3]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/11316 - N° Portalis DBZS-W-B7I-Y3BP



JUGEMENT 

DU : 12 Janvier 2026





S.A.R.L. LES MAZETTES EN ROBES [Localité 6]


C/

S.C.I. [X]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Janvier 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A.R.L. LES MAZETTES EN ROBES [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 2]



représentée par Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

S.C.I. [X], dont le siège social est sis [Adresse 5]



représentée par Me Emmanuel RIGLAIRE, avocat au barreau de LILLE




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Novembre 2025 

Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Janvier 2026, date indiquée à l'issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier












RG : 24/11316 PAGE 


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 29 mars 2021, la société civile immobilière [X] a donné à bail commercial à la société SARL Les Mazettes en robes [Localité 6], un local à usage commercial et habitation, situé en rez-de-chaussée, sis [Adresse 4] à [Localité 6].

Un dépôt e garantie a été payé d’un montant de 6 900 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 septembre 2023, la société SARL Les Mazettes en Robes Lille a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice, un congé de bail commercial à la SCI [X] faisant jouer sa faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale.

En date du 20 juin 2024, elle a mis en demeure la SCI [X] de lui restituer le dépôt de garantie.

Faute d’avoir obtenu la restitution de son dépôt de garantie, par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024, la société SARL Les Mazettes en Robes Lille a fait assigner la SCI [X] devant la 10ème chambre du tribunal judiciaire de Lille.
L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mai 2025 lors de laquelle les parties, comparantes, ont accepté de soumettre la procédure à l’application de l’article 446-2 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2017-892 du 6 mai 2017.
L’audience a été fixée au 3 novembre 2025, date à laquelle elle a été retenue et plaidée. 

A cette audience, la société SARL Les Mazettes en Robes [Localité 6], représentée par son conseil, sollicite sur le fondement des dispositions des articles 1103, 1104 et 1217 du code civil, du bail commercial conclu en date du 29 mars 2021, de :
Débouter la SCI [X] de ses demandes, Condamner la SCI [X] à lui payer la somme de 6 900 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, majoré des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 juin 2024,Condamner la SCI [X] à payer à la société SARL Les Mazettes en Robes Lille la somme de 1 000 euros au titre de la résistance abusive,Condamner la SCI [X] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la SCI [X] aux dépens.
Au soutien de ses intérêts, la société SARL Les Mazettes en Robes [Localité 6] expose souscrit un bail commercial avec la SCI [X], pour lequel elle a délivré un congé en date du 13 septembre 2023 et qu’elle n’a pas obtenu la restitution de la caution versée. Elle rappelle qu’aux termes du bail commercial, le bailleur est tenu de lui restituer l’intégralité du dépôt de garantie et que faute pour le bailleur d’avoir formulé des réclamation au titre de l’exécution du bail commercial, ce dernier est présumé séquestré abusive le dépôt de garantie. Elle indique avoir restitué les clefs le 29 mars 2024 et que malgré une mise en demeure du 20 juin 2024, de lui restituer le dépôt de garantie, la SCI [X] ne s’est pas exécutée et ce, sans formulé la moindre réclamation. Elle estime donc que son refus est abusif. Elle conteste être redevable d’appels de fonds non honorés pour les années 2021, 2022, 2023 et 2024 pour un montant de 6 009,41 euros ainsi que des dégradations importantes chiffrées à la somme de 2 773,12 euros. Elle souligne que rien n’est démontré. Elle conteste également être redevable d’un arriéré de charge et précise qu’aucune pièce probante n’est produite pour étayer cette affirmation. Elle soutient que les seuls éléments produits sont de simples courriers qui ne sauraient étayer la réalité et l’exigibilité desdites sommes. Elle met en exergue que la jurisprudence considère que les courriers ou attestations unilatérales du bailleur ne sauraient constituer une preuve suffisante des loyers et charges impayés. Elle souligne que les prétendus impayés correspondent à l’électricité dont aucun justificatif n’est produit et que le local litigieux ne disposait pas d’un compteur individuel et que les consommations d’électricité étaient mutualisées avec celles des locataires des étages. Elle considère qu’il appartient au bailleur d’établir la preuve de la consommation réelle qui lui est imputable, preuve qu’il ne rapporte pas.
Sur l’existence de prétendues dégradations, elle souligne que l’état des lieux de sortie produit ne permet pas de lui imputer les prétendus désordres. Elle rappelle qu’à défaut de production d’un état des lieu d’entrée, aucune comparaison sérieuse n’est possible et le bailleur ne rapporte pas la preuve de dégradations imputables au locataire. Elle estime que le devis produit n’est pas daté ce qui lui retire toute valeur probante et empêche d’en apprécier la réalité et l’actualité. Elle rappelle également que lors de son entrée dans le local, elle l’a complétement rénové et qu’il a été rendu dans un excellent état ce qui a permis une relocation immédiate ce qui démontre l’absence de toute dégradation. Elle soutient que l’absence de réponse du bailleur à la mise en demeure de son conseil de lui restituer le dépôt de garantie constitue la démonstration de son défaut de diligences et de sa mauvaise foi. Elle estime que l’état de santé précaire du gérant de la SCI [X] est sans incidence sur son inaction lors de la période contractuelle et sur l’exécution des obligations contractuelles de la société bailleresse. 

La SCI [X], représentée par son conseil, sollicite sur le fondement des dispositions des articles 1103, 1104 et 1217 du code civil, du bail commercial daté du 29 mars 2021, de :
Condamner la société SARL Les Mazettes en Robes [Localité 6] à lui payer la somme de 1 882,53 euros,RG : 24/11316 PAGE 

- La condamner à lui payer une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,La condamner aux dépens.
Au soutien de ses intérêts, la société SCI [X] expose que M. [P] est détenteur de la majorité des parts de cette SCI qui est propriétaire d’un seul bien immobilier, dont le rez-de-chaussée a été donné à bail commercial à la société SARL Les Mazettes en Robes Lille. Elle expose avoir rencontré des difficultés avec son locataire quant à des dégradations apportés à l’immeuble et de non-paiement de certains appels de fonds. Elle souline qu’une somme totale de 6009,41 euros lui ait dû au titre des appels de fonds des années 2021, 2022, 2023 et 2024 et que des travaux de remise en état pour un montant de 2 773,12 euros doivent être faits. Elle explique que le dépôt de garantie a été déduit de ces sommes. Elle sollicite ainsi la condamnation reconventionnelle de la société SARL Les Mazettes en Robes à [Localité 6].

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026.

DISCUSSION :

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie : 
Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés, tiennent lieu de loi, à ceux qui les ont faits.

De même, en vertu de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Enfin, le bail commercial conclu entre les parties contient une clause intitulé « dépôt de garantie « , rédigée ainsi :
« (…) A la garantie du paiement régulier des loyers ci-dessus stipulés, en principal, intérêts, frais et accessoires et de l’exécution des charges et conditions du présent bail, le Preneur s’engage à verser au Bailleur, au plus tard à la prise d’effet des présentes, une somme de SIX MILLE NEUF CENTS EUROS (6900 euros) correspondant à un terme de loyers, soit à trois mois hors charges, à titre de dépôt de garantie.
Cette somme sera constamment ajustée par les parties de manière à ce qu’elle soit égale à UN terme de loyer, et sera conservée par le Bailleur pendant toute la durée du bail jusqu’au règlement entier et définitif de tous les loyers, charges et impôts récupérables, et toutes indemnités de quelque nature qu’elles soient, que le Preneur pourrait devoir au Bailleur à l’expiration du bail et à sa sortie des locaux.
Le dépôt de garantie n’est pas productif d’intérêts dans la mesure où il n’excède pas deux termes de loyer, et ce, en application de l’article L145-40 du code de commerce, à défaut, il portera intérêt au profit du Preneur au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres pour les sommes excédant les deux termes.
Dans le cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au Preneur, ce dépôt de garantie restera acquis au Bailleur de plein droit à titre de dommages et intérêts, sans préjudice de tous autres.
En cas de variation de loyer ainsi qu’il a été prévu ci-dessus, la somme versée à titre de dépôt de garantie devra être augmentée dans la même proportion. (…) »

En l’espèce, la société SARL Les Mazettes en Robes Lille revendiquent la restitution du dépôt de garantie prévu au bail commercial la liant à la SCI [X], après qu’elle ait résilié ce bail.

La SCI [X], quant à elle, soutient que ce dépôt de garantie n’a pas été suffisant à la désintéresser du retard de l’indexation des loyers et des charges et des travaux de remise en état. 

Sur la régularisation des charges :

Force est de constater que le bail commercial conclu entre les parties contient bien une clause prévoyant les charges.

« (…) LOYER
Le bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors charges de VINGT6SEPT MILLE SIX CENTS EUROS (27600 euros HC).
Le preneur s’oblige à payer ce loyer directement au Bailleur par virement suivant relevé d’identité bancaire (RIB° qui lui a été communiqué préalablement aux présentes ou en tout autre endroit indiqué par lui, en 4 termes égaux hors charges de SIX MILLE NEUF CENTS EUROS ( 6900 euros HC) chacun.
Ce loyer de base correspond à la valeur locative et évoluera dans les conditions fixées par la législation et suivant les modalités prévues ci-après(…)
Provision pour charges et impôt foncier
Le preneur versera au Bailleur, en même temps que chaque terme de loyer, une provision sur les charges, taxes et prestations à sa charge suivant inventaire ci-après détaillé.
Cette provision est fixée à un montant annuel de MILLE HUIT CENTS EUROS (1800 euros) soit par trimestre QUATRE CENT CINQUANTE EUROS (450 euros) et sera ajustée chaque année en fonction des dépenses effectuées l’année précédente.
(…)
IMPOTS
(…) 
Néanmoins, le Preneur supportera une quote-part de la taxe foncière, la Taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage liées à l’immeuble donné à bail.
En outre, le Preneur devra payer et supporter ses contributions personnelles telles que Contribution Foncière des Entreprises (CFE) et/ou Contribution sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) et toutes les taxes locatives.
Le preneur devra justifier du paiement de toutes les taxes et impositions susvisées à toutes réquisitions du bailleur, notamment à l’expiration du bail avant tout déménagement de manière à ce que le loyer perçu par le Bailleur soit de tous frais quelconques.
Le Preneur sera tenu de rembourser le Bailleur des sommes avancées par lui à ce sujet.
Taxes foncières
Le remboursement par le Preneur de la taxe foncière au prorata de la surface des biens loués est compris dans l’appel de provision sur charges à verser mensuellement.
CHARGES
Conformément, au décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014, une liste limitative répartissant les charges entre le Preneur et le Bailleur est annexée au présent bail.
Cette liste donnera lieu à un état récapitulatif annuel. Cet état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L145-40-2 incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges, sera communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi et pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.
Le bailleur communiquera au locataire, à sa demande, tout document justifiant du montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.
Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou à la gestion des loyers de l’immeuble objet du bail, resteront à la charge du Bailleur.
Le remboursement des charges s’effectuera par une régularisation comptable qui interviendra telle que prévue dans les formes et les délais ci-dessus.
En cours du bail, le Bailleur informe le Preneur des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.
(…)
La provision annuelle concerne le remboursement :
D’une quote-part de l’impôt foncier de l’immeuble :
Par convention et d’un commun accord, les Parties décident de pondérer les surfaces louées de manière à ce que la quote-part d’impôt foncier à la charge du locataire soit égale à un montant correspondant au revenu cadastral du bien loué comparé au revenu cadastral de l’immeuble.
Suivant l’extrait de matrice cadastrale à ce jour et ci-avant annexé la clé de répartition de la taxe après pondération est la suivante 2204/4764.
Des consommations réelles d’eau du preneur suivant relevé exact des indices de fournitures sur le décompte d’eau individuel du local loué.
Cette provision sera réajustée chaque année en fonction des dépenses réellement exposées l’année précédente. Le Bailleur devra chaque année et un mois avant l’échéance de la régularisation, adresser au Preneur un décompte desdites charges objet du remboursement par le Preneur.Il est ici précisé que les fournitures d’électricité afférentes à sa consommation personnelles seront directement acquittées par le Preneur auprès du fournisseur dès l’ouverture du compteur EDF attaché au local loué.Le notaire soussigné informe les parties des dispositions relatives aux charges locatives, impôts, taxes, redevances et travaux contenues aux termes des L145-40-2 et R145-35 et R145-36 du code de commerce, ci-après littéralement rapportés (…). »
 
Ainsi, les dispositions contractuelles prévues entre les parties prévoient uniquement le remboursement de la quote-part des taxes foncières et des consommations réelles d’eau.

Pour l’électricité, il est explicitement prévu uniquement que cette consommation sera à la charge du preneur sur la base de sa consommation personnelle après l’ouverture d’un compteur EDF par ses soins.

Aucune disposition transitoire n’est prévue.

Dès lors, il conviendra de déduire des appels de charges la consommation électrique.

Force est de constater, que compte-tenu de ces déductions, les provisions sur charge appelées étaient suffisantes.

Par voie de conséquence, la retenue des appels de régularisations de charges sur le dépôt de garantie n’étaient pas justifiées.

Sur les réparations locatives :

Le bail commercial conclu entre les parties précise sur ce point :
« (…) (…) FRANCHISE DE LOYER
Le Bailleur accorde au Preneur à titre exceptionnel et intuitu personae, en contrepartie des travaux ci-après visé qu’il s’engage à réaliser dans les biens loués, à savoir :
Une franchise totale de loyer d’UN MOIS ETDEMI (1,5 mois) à compter du 1er avril 2021
Cette franchise ne s’applique pas aux charges locatives qui restent dues pendant toute la période de franchise.

CHARGES ET CONDITONS
ETAT DES LIEUX
Les parties sont informées des dispositions de l’article L145-40-1 du code de commerce aux termes desquelles un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par le Bailleur et le Preneur lors de la prise de possession des locaux par le Preneur ainsi qu’au moment de leur restitution.
Il est fait observer que le Bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil aux termes duquel « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».
Les parties conviennent de retenir l’état des lieux dressé à la sortie du précédent locataire aux termes d’un procès-verbal de constat des lieux loués établi le 15 février 2021 par Maître [M] [G], Huissier de Justice à [Localité 6], don une copie est annexée à l’acte.
Ces frais d’état des lieux ont été pris en charge par le Bailleur et le précédent locataire.
ENTRETIEN – REPARATIONS
Le Preneur entretiendra les locaux loués, en bon état pendant le cours du bail, et les rendra à sa sortie en bon état de réparations, qui lui incombent au titre du présent bail, en ce compris les réparations concernant la vétusté par dérogation à l’article 1755 du code civil.
Le Preneur aura à sa charge les travaux de réparation, d’entretien, de maintenance y compris ou de remplacement de toutes natures qui seront nécessaires y compris, sans que cette liste soit limitative, sur les fermetures, menuiserie, moquettes, carrelages, serrurerie, plomberie, appareils sanitaires, de chauffage et de climatisation, installations électriques et d’alarmes seront également à la charge exclusive du Preneur.
Le Preneur devra maintenir les branchements concernant la fourniture de l’eau et de l’électricité, les entretenir et les réparer à ses frais si besoins (robinets, tuyauteries pour la distribution de l’eau, canalisations, armoires, tableaux et appareils d’éclairage pour l’électricité).
Le preneur devra en particulier veiller à l’entretien du vitrail situé à l’arrière du local qui ne pourra faire l’objet d’aucune modification. (…) »

Il ressort donc des dispositions contractuelles que si les parties se sont accordés pour retenir l’état des lieux effectués lors de la libération du local commercial par le précédent preneur, le bailleur a consenti une franchise de loyer d’un mois et demi pour la réalisation de travaux.

Dès lors la nécessité de remise en état du local commercial ne saurait être apprécié en faisant uniquement une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie.

Par ailleurs, faute de production par les parties, de constatations quant à la réalisation desdits travaux lors de l’entrée dans les lieux, il conviendra donc de considérer que ces derniers ont bien été réalisés par le preneur et que dès lors, les lieux étaient en bon état de conservation.

Le Bailleur produit un devis pour la réalisation de travaux suite « aux dégradations non réparées par la locataire » et ce, pour un montant total de 2 773,12 euros.

Il ressort de ce devis que les désordres à réparer concernent le hall d’entrée du commerce et le hall d’escalier.

Or, le constat de commissaire de justice établi lors de la sortie des lieux contradictoire reprend sur ces points :
« (…) Je poursuis mes constatations dans le hall d’entrée, qui fait partie des parties communes.
Il est constitué d’une plaque en marbre ancienne, un peu jaunissante au niveau de l’entrée vers la surface commerciale.
Les soubassements sont en lambris bois avec de multiples petits éclats à gauche de la porte d’accès au local, et de même à sa droite, un peu plus légèrement.
(…)
A la droite du bâti de la porte, on retrouvera trois emprises rebouchées par de l’enduit ou du plâtre, qui n’ont pas été repeints.
En fond de ces parties communes, il y a une porte d’accès. 
Porte vitrée, avec des petites éclats sur la partie basse. 
Les vitres de cette porte sont intactes.
On entre dans un hall qui donne sur des toilettes dont la locataire avait accès.
AU niveau de cette partie commune, le sol est constitué de plaques de marbre.
On voit qu’il y a des fissures notamment près d’un local technique.
Se trouve un radiateur qui se trouve sur le mur donnant sur le commerce.
Au-dessus, on y trouve deux trous rebouchés.
Pour le reste, les murs sont peints. Peinture en état d’usage.
Les portes condamnées qui sont dans le commerce donnent sur cette partie commune. Elles n’appellent pas de remarques particulières, si ce n’est qu’il y a en partie soubassement des éclats. La peinture est abimée. Il en est de même a niveau des points de fermeture.
Et il y a quelques petits trous rebouchés à droite de la porte.
Les toilettes réservés au local commercial sont accessibles par une porte postformée et peinte.
Peinture en état d’usage.
Petites traces blanchâtres en partie basse.
Poignée et plaque de propreté.
Serrure et clef qui fonctionne.
Un verrou d’intérieur. (…) »

Ainsi, force est de constater que le devis produits correspond à des dégradations portant sur les parties communes auxquelles avaient accès la société SARL Les Mazettes en Robes [Localité 6] ainsi que ses clients.

Pour autant, ces accès n’étaient pas exclusifs de sorte que les travaux de remise en état de ces parties communes ne peuvent lui être imputés.

Ainsi, ces travaux ne sauraient être déduit du dépôt de garantie versée.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de condamner la société SCI [X] à payer à la société SARL Les Mazettes en Robes [Localité 6] la somme de 6 900 euros correspondant à son dépôt de garantie.

Dans la mesure, où la SCI [X] revendiquait l’existence d’appels de charges et de réaliser des travaux de remise en état, cette somme ne portera pas intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure effectuée par son conseil.

Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’équité commande de laisser aux parties la charge de leurs dépens. 

Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :
Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L’équité commande de débouter la société SARL Les Mazettes en Robes [Localité 6] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.



Sur l’exécution provisoire :
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société SCI [X] à payer à la société SARL Les Mazettes en Robes Lille, la somme de 6900 euros correspondant au dépôt de garantie,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

LAISSE aux parties la charge de leurs dépens, 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


LE GREFFIER LE JUGE
D.AGANOGLU A.DESWARTE