Cour d'Appel · Ch civ. 1-4 copropriété — 21 janvier 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



Ch civ. 1-4 copropriété



ARRET N°



Par défaut



DU 21 JANVIER 2026



N° RG 24/07843 - N° Portalis DBV3-V-B7I-W5S3



AFFAIRE :



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice REPUBLIQUE IMMOBILIER, exerçant sous l'enseigne SARL LAFORET IMMOBILIER



C/



[H] [R]





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 17 Octobre 2024 par le Juridiction de proximité de [Localité 7]

N° RG : 11-24-170



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Dan ZERHAT





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT ET UN JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice REPUBLIQUE IMMOBILIER, exerçant sous l'enseigne SARL LAFORET IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentant : Me Dan ZERHAT de l'AARPI OHANA ZERHAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731 et Me Jesse SERFATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0635





APPELANT



****************



Monsieur [H] [R]

[Adresse 2]

[Localité 6]



Défaillant



INTIMÉ



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Décembre 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,



****************



FAITS & PROCÉDURE



M. [H] [R] est propriétaire des lots n°14 et n°22 au sein d'un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.



Par acte de commissaire de justice du 5 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires l'a fait assigner devant le Tribunal de proximité de Colombes, afin de le voir condamner à lui payer les sommes suivantes au principal, actualisées comme suit devant cette juridiction :

- 4 388,55 euros au titre des charges de copropriété impayées à la date du 18 septembre 2023 ; 

- 360 euros au titre des frais nécessaires ; 

- 800 euros à titre de dommages-intérêts ; 

- 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 



Par jugement réputé contradictoire rendu le 17 octobre 2024, M. [H] [R], bien que régulièrement cité, n'ayant pas constitué avocat, le [9] de proximité de Colombes a :

' Condamné M. [H] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 276,35 euros à titre de charges de copropriété au 18 septembre 2023, couvrant la période du 1er janvier 2022 et le 1er juillet 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 1er juillet 2023 ; 

' Condamné M. [H] [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 30 euros au titre des frais nécessaires couvrant la période du 1er janvier 2022 et le 1er juillet 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 1er juillet 2023 ; 

' Rejeté les plus amples demandes des parties ;

' Condamné M. [H] [R] aux dépens de l'instance ;

' Rappelé que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.



Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 17 décembre 2024. 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 3 mars 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à: 

réformer le jugement sus-énoncé en ce qu'il a :

' Condamné M. [H] [R] à lui payer la somme de 1 276,35 euros au titre des charges de copropriété au 18 septembre 2023, couvrant la période du 1er janvier 2022 et le 1er juillet 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 1er juillet 2023 ; 

' Condamné M. [H] [R] à lui payer la somme de 30 euros à titre des frais nécessaires couvrant la période du 1er janvier 2022 et le 1er juillet 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 1er juillet 2023 ; 

' Rejeté les plus amples demandes des parties, 

Et statuant à nouveau 

- condamner M. [H] [R] à lui payer la somme totale de 7 923,02 euros à titre d'arriérés de charges de copropriété dues à la date du 1er décembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la lettre RAR de mise en demeure du 28 juin 2023 ; 

- condamner M. [H] [R] aux frais nécessaires, exposés par lui et s'élevant à la somme de 6 033,06 euros, pour le recouvrement de la créance et qui seront imputés au seul défendeur, au titre des charges générales de gestion et d'administration ; 

- condamner M. [H] [R] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêt au taux légal à compter de la lettre recommandée avec avis de réception de mise en demeure du 28 juin 2023 ; 

- condamner M. [H] [R] à lui payer la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, étant donné qu'il serait inéquitable qu'il supporte les frais non compris dans les dépens, qu'il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits ; 

- ordonner l'exécution provision de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans caution, 

- ordonner la capitalisation des intérêts, 

- condamner M. [H] [R] aux entiers dépens de la présente procédure. 



M. [H] [R], qui s'est vu signifier la déclaration d'appel du 9 décembre 2024 avec les conclusions d'appelant du 3 mars 2025, en date du 11 mars 2025 par remise en l'étude, n'a pas constitué avocat.



La procédure devant la Cour a été clôturée le 29 octobre 2025.



MOTIFS DE LA DECISION 



Malgré l'absence de M. [H] [R], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l'article 472 du code de procédure civile, qu'elles sont régulières, recevables et bien fondées. 



La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



En application de l'article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien des prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion' et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'







A titre préliminaire:



Les demandes tendant à voir la Cour 'dire' et 'constater' telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l'arrêt.



Il n'y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.



Sur la demande du syndicat en paiement de 7 923,02 euros d'arriérés de charges de copropriété dues au 1er décembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 juin 2023



En droit



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.



Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.'



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; 



L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant : 

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ; 

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ; 



L'article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.



Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l'approbation des exercices précédents par l'assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l'article 14-2 ;



En vertu des dispositions conjuguées de l'article 1353 du code civil et de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de cette obligation.



En l'espèce

En appel, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

- le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [R],

- un extrait de compte pour la période du 1er juillet 2023 au 8 mars 2024 et un autre concernant l'année 2024,

- les procès-verbaux des assemblées générales de 2017 à 2024, assortis chacun de leur attestation de non-recours,

- les appels de fonds du 1er trimestre 2018 jusqu'au 3ème trimestre 2020, puis des 3ème et 4 ème trimestre 2024.



Pour condamner M. [R] à payer la somme de 1 276,35 euros d'arriérés de charges de copropriété au 18 septembre 2023, couvrant la période du 1er janvier 2022 et le 1er juillet 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 1er juillet 2023, le Tribunal a retenu que si le syndicat des copropriétaires justifiait des appels de fonds couvrant la période du 1er janvier 2022 au 1er juillet 2023, il n'en allait pas de même des autres montants sur le décompte du 18 septembre 2023, où les charges totalisaient 5 838,80 euros tandis que les versements de M. [R] s'élevaient à 4 562,45 euros, ce qui donnait un solde débiteur de 1 276,35 euros.



Si en appel, le syndicat des copropriétaires demande le paiement de la somme de 7 923,02 euros d'arriérés de charges de copropriété dues au 1er décembre 2024, il ne justifie pas de la réalité ni de la liquidité de sa créance en se bornant à produire les appels de fonds du 1er trimestre 2018 jusqu'au 3ème trimestre 2020, puis des 3ème et 4 ème trimestre 2024 et en s'abstenant de produire tous les autres, relatifs à toute la période allant du 4ème trimestre 2020 au 2ème trimestre 2024.



Cette demande ne pourra pas prospérer et sera rejetée.



Le jugement sera confirmé sur ce point, dès lors que la situation de l'appelant telle qu'issue de la décision de première instance ne peut pas être aggravée du fait de son propre appel.



Sera également rejetée, par voie de conséquence, la demande relative aux frais de recouvrement demandés à hauteur de 6 033,06 euros. 



Le jugement sera confirmé sur ce point, dès lors que la situation de l'appelant telle qu'issue de la décision de première instance ne peut pas être aggravée du fait de son propre appel.



Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires au titre de l'article 1231-6 du code civil



Selon l'article 1231-6 du code civil :

'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire'.



En l'espèce



Le Tribunal a rejeté cette demande en relevant que le syndicat des copropriétaires n'établissait 'aucune intention de nuire' de la part de M. [R].



Il en va de même en appel, la Cour relevant d'ailleurs que les relevés produits établissent que 

l'intimé effectue des règlements réguliers.



Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.



Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux entiers dépens d'appel. 



PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut,



- Confirme le jugement du 17 octobre 2024 du Tribunal de proximité de Colombes en toutes ses dispositions attaquées, 

 

Y ajoutant,



- Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic République Immobilier, exerçant sous l'enseigne Laforêt Immobilier, dont le siège social est situé [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège aux dépens d'appel,



- Rejette toute autre demande ou surplus.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT