Cour d'Appel · Chambre civile 1-3 — 22 janvier 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 57B



Chambre civile 1-3





ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 22 JANVIER 2026



N° RG 22/05872 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VNTO





AFFAIRE :



[I] [J]



C/



E.U.R.L. [X] exerçant sous l'enseigne CABINET ARNEL - ORPI







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Juillet 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9]

N° Chambre : 2

N° Section : 

N° RG : 19/11401



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 











Me Stéphane LIN de la SELARL SELARL GRIMBERG ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de VAL D'OISE



Me Banna NDAO, avocat au barreau de VERSAILLES







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





LE VINGT DEUX JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [I] [J]

née le 11 Septembre 1930 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentant : Me Stéphane LIN de la SELARL SELARL GRIMBERG ET ASSOCIÉS, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 98 



APPELANTE



****************





E.U.R.L. [X] 

exerçant sous l'enseigne CABINET ARNEL - ORPI

N° SIRET : 622 054 088

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentant : Me Banna NDAO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 667 



INTIMEE



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 novembre 2025 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Florence PERRET, Présidente

Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère 

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère



Greffière, lors des débats : Mme FOULON





















FAITS ET PROCEDURE



Mme [I] [J] est propriétaire d'une maison située [Adresse 2] à [Localité 8] (92). 



Par contrat du 24 juillet 2007, elle a confié à la société [X], exerçant sous l'enseigne Cabinet Arnel puis sous l'enseigne Orpi, un mandat général de gestion immobilière et de location de ce bien. 



Par contrat du 2 février 2010, la société [X] l'a donné à bail à M. [V] [K] moyennant un loyer mensuel de 650 euros. 



Par acte du même jour, Mme [D] [Z] s'est portée caution solidaire de M. [K] jusqu'au 1er février 2013. 



M. [K] a rencontré des difficultés pour payer le loyer à Mme [J].



C'est ainsi qu'au 31 décembre 2015 existait un arriéré de 4 838,81 euros qui a donné lieu à un plan d'apurement amiable entre les parties le 7 janvier 2016. M. [K] n'a pas respecté la totalité du plan d'apurement et a cessé tout règlement du loyer à compter du mois d'août 2017.



Le 3 août 2017, une enquête du service communal d'hygiène de la ville de [Localité 8] a mis en évidence un défaut de sécurité électrique ainsi que des problèmes d'humidité et d'infestation de rongeurs et d'insectes dans le logement . Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 août 2017, la commune de [Localité 8] a demandé à Mme [J], de mettre en sécurité l'installation électrique de sa maison sous un mois, de traiter les problèmes d'humidité et de rongeurs sous trois mois et de faire nettoyer les sanitaires par son locataire. 



Au 1er décembre 2017, M. [K] s'est trouvé débiteur d'un arriéré locatif de 6 226,78 euros terme de décembre compris.



Par lettre du 9 décembre 2017, M. [K] a informé la société [X] du fait qu'il avait déjà quitté son logement depuis le 1er octobre 2017 au motif d'une insalubrité qui lui occasionnait des problèmes de santé dont il justifiait par l'envoi de pièces médicales et qu'il fallait considérer ce courrier comme une résiliation de son bail.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 octobre 2019, Mme [J] a reproché à la société [X] d'avoir laissé s'accumuler cette dette sans délivrer de commandement de payer, de n'avoir pas fait renouveler la caution et de n'avoir pas exigé d'assurance des risques locatifs, lui causant ainsi un important préjudice. 



Par acte du 25 novembre 2019, Mme [J] a assigné la société [X] devant le tribunal de grande instance de Nanterre au visa de l'article 1992 du code civil pour se voir indemniser de la somme de 12 000 euros au titre de son préjudice matériel eu égard aux fautes de négligence commises dans l'exercice de son mandat de gestion, et de celle de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .



Par jugement du 21 juillet 2022, le tribunal de grande instance devenu tribunal judiciaire de Nanterre a :

- débouté Mme [J] de ses demandes à titre de dommages et intérêts et de condamnation à lui rembourser les frais de la procédure sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par acte du 23 septembre 2022, Mme [J] a interjeté appel et prie la cour par dernières écritures du 21 décembre 2022, de :

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamnation de la société [X],



Le réformant sur tous les points,

- dire et juger que la société [X] a commis des négligences dans l'exercice de son mandat de gestion du bien de Mme [J],



En conséquence, 

- condamner la société [X] à lui payer la somme de 12 000 euros à titre de dommages intérêts,

- condamner la société [X] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la société [X] aux entiers dépens.



Par dernières conclusions du 15 mars 2023, la société [X] prie la cour de : 

- débouter Mme [J] de ses demandes, 

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,



Subsidiairement, dans l'hypothèse où la cour entrerait en voie de condamnation contre elle,

- juger que le préjudice de Mme [J] ne saura excéder la somme de 1 704,69 euros,



En toute hypothèse, 

- condamner Mme [J] à la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 16 octobre 2025.



SUR QUOI :



Le préjudice invoqué par Mme [J] d'un montant de 12000 euros consiste selon elle en un impayé de loyers de la part de M. [K], parti sans laisser d'adresse pour 6 226,78 euros et en un dommage né d'un sinistre survenu en 2017, non indemnisé par défaut d'assurance locative, pour le reste. 



Le tribunal judiciaire de Nanterre a débouté Mme [J] après avoir affirmé que : 

- le cabinet [X] est bien responsable de ne pas avoir délivré au locataire des mises en demeure de payer les loyers et de ne pas avoir entamé des démarches pour leur recouvrement lorsque ce dernier a recommencé à ne pas payer les loyers en mai 2017, 

- néanmoins, eu égard au faible délai entre les nouveaux impayés et le départ du locataire le 1er octobre 2017 à cause de l'insalubrité du logement, le manquement du gestionnaire n'est pas à l'origine de la perte de loyers invoquée,

- enfin, aucun élément n'étant produit au sujet du sinistre invoqué qui serait survenu au cours de l'année 2017, aucun préjudice n'est démontré de ce chef par Mme [J].



Au soutien de son appel, Mme [J] soutient les mêmes moyens qu'en première instance consistant en un total manque de réactivité de son mandant face aux impayés de son locataire. Elle reproche à la société [X] de ne pas avoir fait délivrer de commandement de payer à M. [K] à la suite des impayés de loyers conformément au mandat, de ne pas avoir fait renouveler la caution dont bénéficiait le locataire lors de l'entrée dans les lieux et ce, lors du renouvellement automatique du bail et de ne pas avoir récupéré l'attestation d'assurance du locataire dans sa dernière année d'occupation.

Elle rappelle que M. [K] n'a pas respecté le plan d'apurement décidé en commun, a payé irrégulièrement à compter du mois de mai 2017 et a cessé tout règlement à compter du mois d'août 2017. En décembre de la même année, il devait 6 226,78 euros, terme de décembre compris.



La société [X] soutient d'une part, qu'elle n'a commis aucune faute et d'autre part, que les prétendus manquements formulés par l'appelante n'ont aucun lien de causalité avec les impayés de loyers qui constituent les uniques préjudices que Mme [J] peut déplorer. 

En effet, elle affirme que la propriétaire du logement ne justifie toujours pas de la survenance d'un quelconque sinistre en 2017 et qu'en outre, des loyers impayés, il faut soustraire les mensualités d'octobre-novembre et décembre 2017 et le dépôt de garantie consenti au départ de la location, ramenant l'impayé réel à la somme de 3 409,38 euros.

Enfin, selon elle, seule une perte de chance de percevoir cette somme pourrait, dans le principe, être réclamée par Mme [J]. 



Sur ce, 



Aux termes de l'article 1991 du code civil, "Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution" et l'article 1992 du même code dispose : "Le mandataire répond non seulement du dol, mais desfautes qu 'il commet dans sa gestion. "



Un mandat dénommé "mandat général de gestion immobilière" a été signé entre les parties le 24 juillet 2007 ainsi qu'un second mandat dit de "location sans exclusivité". Mme [J] ne produit que la première page de ce second mandat, partiellement coupée dans sa marge droite mais selon les termes du jugement déféré qui n'ont été contestés par aucune des parties , il comportait, notamment, les obligations suivantes à la charge du mandataire :

"1e. Gérer les biens désignés au recto, les louer aux prix, charges et conditions (...) Donner et accepter tous congés, faire dresser tous états des lieux. 

2e. Recevoir, sans limitation, toutes sommes les loyers, charges (...)

3e. A défaut de paiement par les débiteurs et en cas de difficultés quelconques, exercer toutes poursuites judiciaires, toutes actions résolutoires ou autres, faire tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et commissions administratives, se concilier, transiger ou requérir jugements, ou les faire exécuter, former toutes oppositions, prendre part à toutes assemblées de créanciers".



En l'espèce, il n'est pas discuté que :

- les impayés initiaux ont donné lieu à un échéancier de rattrapage qui a été globalement respecté et que les impayés ont repris au printemps 2017, sans donner lieu à une quelconque mesure d'action judiciaire par le mandataire à l'encontre du locataire, 

- celui-ci n'avait pas justifié de son assurance des risques locatifs et ce, notamment pour l'année 2017,

- l'engagement de caution n'avait pas été renouvelé à son échéance de trois ans.



Les termes du mandat sont clairs quant aux diligences que le cabinet [X] se devait d'accomplir devant le renouveau des impayés de M. [K], qui, au vu du décompte fourni par Mme [J], sont réapparus dès le printemps 2017. En s'abstenant de réaliser les mises en demeure et démarches nécessaires au recouvrement des loyers, I 'EURL [X] a manqué à son obligation contractuelle.



En revanche, la caution s'était expressément engagée pour les trois premières années de loyers soit jusqu'au 1er février 2013 et l'agence n'avait aucun moyen de coercition pour faire renouveler cet engagement au fil des ans. 

De même, il n'appartenait pas à l'agence, au vu des termes du mandat, de prendre une assurance loyers impayés. Mme [J] aurait dû le solliciter en plus des actes de gestion courants. 



M. [K], s'il a laissé en effet les lieux dans un état de crasse incontestable, a indiqué dans sa lettre de résiliation du bail du 9 décembre 2017 les raisons de son départ qui tiennent à l'état de dangerosité du logement, à la présence de rongeurs et d'insectes et à l'anormalité de l'installation électrique. Ceux-ci sont corroborés par la lettre de la commune de [Localité 7] du 18 août 2017 et le rapport préalable d'enquête de son service d'hygiène & sécurité du 3 août 2017 auquel elle se réfère (et que Mme [J] ne produit pas). 



Dès lors, alors qu'il est avéré que M. [K] a quitté le logement au mois d'octobre comme en témoignent le fin de ses contrats de fourniture électrique et de gaz, le non-paiement des loyers de sa part est le fruit de l'incurie de la propriétaire et non pas de l'absence de démarches de la part de l'agence, qui, pour fautives, ne sont pas en lien de causalité certain et direct avec le dommage.



 La cour approuve les premiers juges d'avoir considéré que, vu les graves désordres affectant les locaux, mettant même en danger l'occupant en raison de l'anormalité de l'installation électrique et de l'humidité ambiante, le fait que le locataire soit parti sans s'acquitter de sa dette courant de nouveau depuis le mois de mai et notamment sans payer les derniers mois de loyer d'octobre, novembre et décembre 2017, ne découlent pas de façon certaine et directe des manquements commis par le mandataire mais de l'état du logement à la limite de l'insalubrité.



Une lettre de mise en demeure ou un commandement de payer, même visant la clause résolutoire n'aurait pas, dans ces circonstances, créé une quelconque pression sur un locataire qui avait décidé de quitter le logement devant ses conditions de vie, illustrées par un constat d'huissier de justice réalisé en janvier 2018 qui met notamment en avant l'absence de prises d'aération dans tout le logement et un taux d'humidité très excessif. Dans le cas contraire, M. [K] aurait en tout état de cause pu faire valoir l'exception d'inexécution des obligations de la propriétaire avec des chances sérieuses de succès. 



Seule l'absence annuelle d'exigence de l'attestation d'assurance aurait pu avoir une incidence sur l'engagement de la responsabilité de l'agence dans le cadre d'un sinistre relevant de la garantie mais comme en première instance, Mme [J] ne donne à ce sujet aucun renseignement, nulle indication ni preuve quelconque d'un tel événement.



Dès lors, le jugement déféré est confirmé dans l'ensemble de ses dispositions. 



Les parties sont déboutées de leur demande respective sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Mme [J] car elle succombe,l'Eurl [X] eu égard aux fautes commises dans la gestion du mandat. 



Comme en première instance, l'Eurl [X] sera condamnée aux dépens d'appel. 



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition, 



Confirme l'ensemble des dispositions du jugement déféré,



Y ajoutant, 



Déboute tant Mme [J] que l'Eurl [X] de leur demande respective sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne l'Eurl [X] aux dépens d'appel.

 





- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





 La Greffière, La Présidente,