Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 8 janvier 2026

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE D’[Localité 9]-[Localité 8]

8ème Chambre

MINUTE N° 

DU : 08 Janvier 2026

AFFAIRE N° RG 20/02604 - N° Portalis DB3Q-W-B7E-NIPL

NAC : 72Z

Jugement Rendu le 08 Janvier 2026

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :

Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 3], situé [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice le Cabinet MDB IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 508 630 274, dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Adresse 11] [Localité 12]

représenté par Maître Alexandre BOUTEAU, avocat au barreau de PARIS 

DEMANDEUR


ET :


S.A.R.L. CABINET STAELEN, Société à responsabilité limitée au capital de 7 622,45 euros, immatriculée au RCS d’[Localité 9] sous le numéro 354 041 071, dont le siège social est situé [Adresse 10]

représentée par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEFENDERESSE












COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : 
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 08 février 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 09 Octobre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 08 Janvier 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le cabinet Staelen a été syndic de la copropriété du [Adresse 6] jusqu’à l’assemblée générale des copropriétaires du 29 mars 2019 au cours de laquelle M. [G] a été désigné en qualité de syndic bénévole.

L’assemblée générale des copropriétaires du 15 mai 2019 a désigné le cabinet MDB Immobilier comme syndic.

Par acte d’huissier de justice du 28 avril 2020, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet MBD Immobilier a fait assigner le cabinet Staelen devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins d’une part d’obtenir sa condamnation au paiement de dommages et intérêts pour faute dans l’exercice de son mandat et d’autre part d’obtenir sa condamnation, sous astreinte, à lui remettre divers documents et archives, outre sa condamnation au paiement de frais irrépétibles.

Par ordonnance d’incident du 20 janvier 2022, le juge de la mise en état s’est déclaré incompétent pour statuer sur la demande de communication forcée de documents et archives et a renvoyé les parties à mieux se pourvoir.

Par jugement du 17 novembre 2022, le tribunal a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 09 juin 2022 et ordonné le renvoi de l’affaire au juge de la mise en état.

*

En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives n°2, régulièrement notifiées par Rpva le 21 juin 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande au tribunal de:

-DÉCLARER recevable et bien fondé le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] en ses demandes, fins et prétentions ; 
 

EN CONSÉQUENCE : 
 
- CONDAMNER le Cabinet STAELEN à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 10.326,45 € (8.826,45 € + 1.500) à titre de dommage et intérêts pour faute dans l’exercice de son mandat, 
 
- CONDAMNER le cabinet STAELEN à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
 
- CONDAMNER le cabinet STAELEN aux entiers dépens, 
 
- ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à venir nonobstant appel et sans caution. 

Au soutien, le syndicat des copropriétaires explique que le cabinet Staelen a commis une faute de gestion en ne faisant pas opposition entre les mains du notaire lors de l’adjudication judiciaire du bien de Mme [E] ce qui aurait permis de mettre en oeuvre le privilège conféré par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et de recouvrer la créance d’un montant de 8.826,45 euros détenue sur cette copropriétaire.

*

En l’état de ses dernières conclusions n°2, régulièrement notifiées par Rpva le 06 novembre 2023, le cabinet Staelen demande au tribunal de:

-DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] de l’intégralité de ses demandes, 
 
-CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] 
au paiement de la somme de 1.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure 
Civile. 
 
-CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] 
aux entiers dépens. 
 
A titre subsidiaire, 
 
-DIRE ET JUGER que le préjudice du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] s’analyse en une perte de chance et ramener à de plus justes 
proportions la condamnation du Cabinet STAELEN à ce titre, 
 
Au soutien, le cabinet Staelen soutient, à titre principal, que le demandeur ne rapporte pas la preuve de la faute de gestion alléguée ni du préjudice subi et, à titre subsidiaire, que le préjudice s’analyse en une perte de chance devant être indemnisée en considérant le fait que le syndicat des copropriétaires n’a pas cherché à recouvrer la somme due par d’autres moyens.

*

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie à leurs dernières écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 08 février 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 09 octobre 2025 et les parties ont été informées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de dommages et intérêts pour faute dans l’exercice du mandat de gestion

Conformément aux dispositions des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond, des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Conformément aux dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandé avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire.

Si le lot fait l’objet d’une vente sur saisie immobilière, l’avis de mutation prévu par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 est donné au syndic par l’avocat du créancier poursuivant conformément aux dispositions de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient donc au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de rapporter la preuve d’une faute de gestion imputable au cabinet Staelen qui lui aurait causé un préjudice. 

Le syndicat des copropriétaires verse contradictoirement aux débats le jugement du 14 décembre 2016 du juge de l’exécution du tribunal de grande instance d’Evry ordonnant la vente forcée du bien de Mme [E] saisi sur adjudication, sur demande du Crédit Foncier de France, créancier poursuivant.

Il justifie de la signification de ce jugement par le créancier poursuivant au cabinet Staelen, en sa qualité de syndic, par voie d’huissier de justice du 30 janvier 2017 (pièce n°8 du demandeur).

En revanche, alors que le cabinet Staelen relève que le syndicat des copropriétaires se contente d’affirmer qu’il est créancier de Mme [E] à hauteur de 8.826,45 euros, aucune pièce n’a été versée par le défendeur pour justifier du principe et du montant de la créance alléguée.

En ne rapportant la preuve de la créance alléguée sur Mme [E], le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du bien fondé de l’opposition sur le prix de vente du bien saisi sur adjudication judiciaire qu’il reproche à son ancien syndic de ne pas avoir diligentée. 

Au vu de ces éléments, la demande de dommages et intérêts n’apparaît pas bien fondée et le syndicat des copropriétaires ne peut qu’en être débouté.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], partie perdante, est condamné aux dépens.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de l’intégralité de ses demandes

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] aux dépens

Ainsi fait et rendu le HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,