Cour d'Appel · 4ème Chambre — 22 janvier 2026

4ème Chambre





ARRÊT N° 26



N° RG 24/03763 

N° Portalis DBVL-V-B7I-U5NW



(Réf 1ère instance : 21/00558)



















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 22 JANVIER 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Mme Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : Mme Valentine BUCK, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 06 Novembre 2025





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 22 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :



S.C.I. DE KERGORJU 

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 12]

[Localité 7]



Représentée par Me Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS









INTIMÉES :



Madame [W] [G]

née le 11 Novembre 1970 à [Localité 14] (29)

[Adresse 13]

[Localité 6]

Représentée par Me Bruno HALLOUET de la SELARL CHEVALLIER ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST















La SCI DES ECOLES

[Adresse 10]

[Localité 7]

Représentée par Me Bruno HALLOUET de la SELARL CHEVALLIER ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST





S.A.S. [X]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par Me Bruno HALLOUET de la SELARL CHEVALLIER ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST





S.A.R.L. IMMOCAP

[Adresse 13]

[Localité 6]

Représentée par Me Bruno HALLOUET de la SELARL CHEVALLIER ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST





Société SCCV LE CARRE DU PRINTEMPS

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Me Bruno HALLOUET de la SELARL CHEVALLIER ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST











EXPOSÉ DU LITIGE 





La SCI de Kergorju est propriétaire de plusieurs lots au sein d'un ensemble immobilier situé [Adresse 11], dont la majorité étaient à usage commercial et exploités sous l'enseigne 'Le Printemps' par la société Magasins Jean.



Suivant acte au rapport de Maître [M], notaire à Brest en date du 29 novembre 2017, la SCI de Kergorju a vendu à la société SCCV Le Carré du Printemps, constituée à parts égales de la SARL Immocap et de la SCI des Ecoles, ayant pour gérante Madame [W] [G], trois parcelles pour une superficie de 261 m², cadastrées section KL N°[Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], sises [Adresse 9], destinées à la création d'un ensemble immobilier situé à l'arrière du magasin Le Printemps et en pied d'immeuble. 



Selon les termes de cet acte, il a été mis à la charge de l'acquéreur des travaux portant sur les volumes 4 et 6, restant la propriété de la venderesse, destinés à abriter des locaux techniques pour son locataire, les Magasins Jean. 



L'acte comportait une clause prévoyant le paiement par l'acquéreur d'une indemnité forfaitaire de 1.500 € par jour de retard à compter du 1er avril 2018 jusqu'à l'achèvement des travaux, sauf survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension des délais.



Suivant lettre recommandée du 1er avril 2019, la SCI de Kergorju a, par l'intermédiaire de son conseil, mis en demeure la SCCV Le Carré du Printemps d'achever les travaux mis à sa charge, de rendre le local étanche et de fournir le justificatif des équipements de matériaux coupe-feu.



Ce courrier adressé au siège de la SCCV Le Carré du Printemps est revenu avec la mention 'destinataire inconnu à l'adresse', mais a été transmis par courriel le 3 avril 2019.



Les travaux n'ont été livrés dans un état conforme aux stipulations contractuelles que le 12 avril 2019.



La SCI de Kergorju a alors sollicité le paiement d'indemnités de retard par l'intermédiaire de son conseil.



Aucun accord n'ayant pu intervenir entre les parties, par acte d'huissier en date du 6 avril 2021, la société Kergorju a fait assigner la SCCV Le Carré du Printemps, la société SCI des Ecoles, la société Immocap, la société [X], et Mme [W] [G] devant le tribunal judiciaire de Brest notamment aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 564.000 euros au titre de la clause d'indemnité forfaitaire. 



Par jugement en date du 13 juin 2024, le tribunal judiciaire de Brest a : 



- débouté la société Kergorju de l'ensemble de ses demandes, 

- condamné la société Kergorju à payer à la société Le Carré du Printemps, Mme [G], la société des Ecoles, la société Immocap et la société [X] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la société Kergorju aux dépens, 

- rappelé l'exécution provisoire de droit de la présente décision et dit n'y avoir lieu de l'écarter, 

- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires. 





Par déclaration du 26 juin 2024, la SCI de Kergorju a formé appel de la décision.



Aux termes de ses dernières écritures en date du 15 octobre 2025, la société de Kergorju demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et de : 



- À titre principal : 

- condamner in solidum la société Le Carré du Printemps, la SCI des Ecoles, la société Immocap, la société [X] et Mme [G] à lui payer la somme de 564.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2020, 



- débouter la société Le Carré du Printemps, la SCI des Ecoles, la société Immocap, la société [X] et Mme [G] de l'ensemble de leurs demandes, 



- À titre subsidiaire :



- condamner la société Le Carré du Printemps à lui payer la somme de 564.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2020,

- condamner la société des Ecoles, la société Immocap et la société [X] à lui payer la somme de 564.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2020, selon la répartition suivante :



- la société Immocap à hauteur de 50 % de cette somme, 

- la société [X] à hauteur de 20 % de cette somme, 

- la société des Ecoles à hauteur de 30 % de cette somme, 



- En tout état de cause :



- Et rejetant toute demande contraire comme irrecevable et en toute hypothèse mal fondée, 

- condamner la société Le Carré du Printemps à communiquer le procès-verbal de réception des travaux qu'elle s'était engagée à réaliser, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, 

- condamner in solidum les parties intimées à lui payer la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner in solidum les parties intimées aux dépens dont distraction au profit de l'avocat soussigné aux offres de droit. 



Aux termes de leurs dernières écritures en date du 6 décembre 2024, la société Le Carré du Printemps, la société des Ecoles, la société [X] et Mme [G] concluent à :



- la confirmation du jugement entrepris,

- le rejet des prétentions adverses, 

- la condamnation la société Kergorju à leur payer la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. 



Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 novembre 2025.







MOTIFS DE LA DÉCISION





Sur la clause pénale



L'article 1103 du code civil dispose :

' Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.'



L'article 1104 du code civil dispose :

' Les contrats doivent être négociés , formés et exécutés de bonne foi.'



L'article 1231-1 du code civil dispose :

' Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.'



Le tribunal a débouté la SCI de Kergorju de sa demande d'indemnité au titre de la clause pénale prévue dans l'acte authentique du 29 novembre 2017, au motif que la destination des locaux telle que convenue par les parties aux termes de cet acte, impactait nécessairement le délai de réalisation des travaux, et que la SCCV Le Carré du Printemps ne s'était pas engagée à réaliser des travaux spécifiques pour un local destiné à abriter un transformateur électrique, alors qu'il n'était question que d'un local poubelle.



La SCI de Kergorju qui sollicite l'infirmation du jugement qui l'a déboutée de sa demande au titre de la clause pénale, soutient que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, la destination des locaux pour lesquels la SCCV Le Carré du Printemps devait réaliser des travaux de gros-oeuvre et mettre en oeuvre des matériaux coupe-feu, est indifférente, bien que cette dernière en ait eu parfaitement connaissance et que ces travaux sont totalement indépendants des travaux d'aménagement qu'elle devait réaliser elle-même.



Elle rappelle que les volumes 4 et 6 qui devaient être livrés au plus tard le 31 mars 2018, ne l'ont été que le 12 avril 2019 et relève que la SCCV Le Carré du Printemps ne justifie pas d'un cas de force majeure susceptible d'emporter suspension des délais contractuellement prévus.



La SCCV Le Carré du Printemps qui ne conteste pas qu'a été évoquée la séparation du local poubelles en deux pour affecter une partie de ce volume à l'implantation d'un transformateur, relève que la mise en oeuvre de celui-ci que devait faire réaliser les Magasins Jean et non la SCI Kergorju, n'était encore qu'à l'état de projet lors de la signature de l'acte authentique et que la réalisation du mur séparatif coupe-feu ne comptait pas parmi ses obligations.



Elle soutient que n'est pas rapportée la preuve d'un retard de sa part dans la réalisation de l'ouvrage convenu, que la SCI Kergorju n'établit pas la date à laquelle elle était en capacité sur le plan administratif de réaliser les travaux de mise en oeuvre du transformateur électrique et se prévaut de l'interdépendance des travaux relatifs à celui-ci avec ceux qu'elle devait réaliser.



Elle relève le caractère manifestement excessif de la clause pénale et invoque des causes légitimes de suspension des délais.



En l'espèce, l'acte de vente du 29 novembre 2017 qui précise que le volume 4 restant la propriété du vendeur est devenue les volumes 4 et 6 à la suite de l'évolution de l'état descriptif de division en volumes comporte la clause suivante :



'L'acquéreur s'oblige à réaliser, à sa charge exclusive, l'ensemble des murs, plafonds, plancher des volumes 4 et 6 restant la propriété du VENDEUR et entourant les volumes 4 et 6 en matériau coupe-feu de degré 2 heures pour les murs périphériques, en matériau coupe-feu 3 heures pour les plafonds et plancher et en matériau coupe-feu de degré 1 heure pour la porte devant être créée séparant l'actuel endroit où sont stockées les poubelles du magasin Printemps et suivant la notice de sécurité déposée au permis de construire et validée par la commission de sécurité dont une copie est demeurée ci-annexée (Annexe 17).



De convention expresse entre les parties les volumes 4 et 6 qui restent la propriété du VENDEUR devront être matérialisés par des entourages béton et seront livrés brut de béton hors d'eau par l'ACQUEREUR aux présentes.



Durant la période de construction et notamment lors de la réalisation de la dalle, l'ACQUEREUR s'engage expressément à gérer, à ses frais exclusifs, le stockage des poubelles du magasin Printemps en accord avec le VENDEUR.



L'ACQUEREUR s'engage à réaliser ces travaux pour le 31 mars 2018 au plus tard.



A défaut de réaliser lesdits travaux aux dates prévues ci-dessus, L'ACQUEREUR sera redevable envers la société Kergorju d'une indemnité forfaitaire de 1.500 € par jour de retard à compter du 1er avril 2018 et jusqu'à l'achèvement des travaux convenus, sauf survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension des délais'.



La cour observe que dans sa lettre de mise en demeure du 1er avril 2019, le conseil de la SCI de Kergorju ne fait nullement allusion à des travaux concernant un local transformateur, mais demande seulement que soit appliquée la clause susvisée s'agissant des travaux prévus pour les volumes 4 et 6.



La clause pénale dont l'application est demandée qui est parfaitement claire, ne précise pas qu'il s'agit de travaux destinés à créer un local transformateur, mais seulement de travaux relatifs à l'ensemble des murs, plafonds, plancher des volumes 4 et 6 restant la propriété du VENDEUR et entourant les volumes 4 et 6 en matériau coupe-feu de degré 2 heures pour les murs périphériques, en matériau coupe-feu 3 heures pour les plafonds et plancher et en matériau coupe-feu de degré 1 heure pour la porte devant être créée séparant l'actuel endroit où sont stockées les poubelles du magasin Printemps.



Il importe peu dès lors que le local ainsi créé ait été destiné à abriter outre le local poubelle, le local transformateur, alors que l'acte de vente n'a nullement prévu que l'aménagement spécifique serait à la charge de la SCCV Le Carré du Printemps contrairement à qu'a retenu le tribunal et que ce n'est pas ce qui était demandé par l'appelante. 



L'argumentation de l'intimée suivant laquelle elle ne pouvait intervenir tant qu'une autorisation administrative ne serait pas rendue, et qu'il s'agissait de travaux interdépendants, est inopérante, étant ici rappelé que l'installation du transformateur n'incombait pas à la SCI de Kergorju mais à son locataire, les Magasins Jean et que la notice de sécurité déposée au permis de construire avait été validée par la commission de sécurité et était annexée au contrat de vente.



Il résulte des échanges de courriels versés aux débats (Cf. Pièces N°13 à 16), qui sont postérieurs à la date prévue pour l'achèvement des travaux prévus à la clause pénale, que ceux-ci ne devaient pas être terminés au moins avant la semaine 6 de l'année 2019 (Cf. Pièce N°15).



L'appelante verse aux débats une attestation d'une société MOBAT Ingenierie qui indique que le local transformateur n'a été livré que le 22 février 2019 avec une entrée d'eau par les murs et la porte, de telle sorte que ce n'est que le 12 avril 2019 que l'étanchéité définitive a été considérée comme acquise (Cf. Pièce N°7).



La SCCV Le Carré du Printemps produit certes une lettre en date du 16 mars 2018 adressée à la SCI de Kergorju (Cf. Pièce N°6) lui signifiant selon elle, un cas de force majeure pour intempéries du fait des tempêtes des mois de janvier et février 2018, ne lui ayant pas permis de monter la grue, sans toutefois en justifier.



En effet, le bulletin météo du mois de janvier 2018 qu'elle verse aux débats (Cf. Pièce Intimée N°7), fait certes état de précipitations importantes certains jours, mais avec une vitesse moyenne de vent de 35 km/h, ce qui ne saurait être qualifié de tempêtes successives ayant empêché de monter la grue comme l'intimée l'indique dans sa lettre du 16 mars 2018.



Elle n'établit pas l'existence d'autres cas de force majeure ou de cause légitime de suspension du délai prévu.



Il est donc incontestable que les travaux concernant les volumes 4 et 6 tels que définis à l'acte authentique du 29 novembre 2017, n'ont pas été achevés dans le délai fixé ainsi que cela résulte des échanges de courriels rappelés ci-dessus, bien qu'aucun procès-verbal de livraison n'ait été établi.



La SCI de Kergorju est donc bien fondée à se prévaloir de la clause pénale rappelée ci-dessus sans qu'il y ait lieu de s'interroger sur l'existence d'un préjudice dès lors qu'il s'agit d'une clause contractuelle et qu'il suffit pour qu'elle soit mise à exécution que soit relevé un manquement de son cocontractant à ses obligations.



Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, le juge peut même d'office, modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.



En l'espèce, le montant de la clause pénale réclamé par l'appelante s'élève à la somme de 564.000,00 € pour un retard d'une année.



Ce montant apparaît manifestement excessif eu égard au préjudice subi par la SCI de Kergorju, étant ici rappelé que le local dont s'agit était destiné à être utilisé par son locataire, les Magasins Jean et qu'il n'est justifié d'aucune réclamation de la part de celui-ci.



Aux termes de l'article 1858 du code civil, les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.



La SCI de Kergorju sera donc déboutée de ses demandes à l'encontre des associés de la SCCV Carré du Printemps qui sont à la cause, soit la SCI des Ecoles, les sociétés [X] et Immocap, ainsi que Madame [G].



La SCCV Carré du Printemps sera condamnée à payer à la SCI de Kergorju, une somme de 30.000,00 € au titre de la clause pénale.





Sur la demande de condamnation sous astreinte à communiquer le procès-verbal de livraison



Le tribunal a débouté la SCI de Kergorju de sa demande de prononcé de la réception judiciaire des travaux.



En cause d'appel, l'appelante ne formule plus une telle demande, mais sollicite la condamnation sous astreinte de la SCCV Le Carré du Printemps à lui communiquer le procès-verbal des travaux qu'elle s'était engagée à réaliser, sous astreinte de 100 € par jour de retard, au motif que le local qui abrite le transformateur électrique doit faire l'objet de certifications qui ne peuvent intervenir en l'absence de documents attestant la bonne réalisation des travaux.



L'intimée n'a pas conclu sur cette demande.



La cour relève d'une part qu'il n'est justifié d'aucune demande de document aux fins de certification par la SCI de Kergorju, qui en tout état de cause est distinct d'un procès-verbal de réception et d'autre part, que l'installation du transformateur ainsi qu'elle l'a elle-même rappelé dans ses écritures, incombait à son locataire, les Magasins Jean.



Elle sera donc déboutée de sa demande de condamnation sous astreinte de la SCCV Le Carré du Printemps à lui communiquer le procès-verbal de réception des travaux.



Sur les frais irrépétibles et les dépens



L'équité commande d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI de Kergorju au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner la SCCV Le Carré du printemps à lui payer une somme de 4.000,00 € sur ce fondement.



La SCCV Le Carré du Printemps, la SCI des Ecoles, les sociétés [X] et Immocap, ainsi que Madame [G] seront déboutées de leurs demandes à ce titre.



Succombant, la SCCV Le Carré du Printemps sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, le jugement étant infirmé en ce qu'il a condamné la SCI de Kergorju aux dépens de première instance.





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,



INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Brest du 13 juin 2024 en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



DEBOUTE la SCI de Kergorju de ses demandes à l'encontre de Madame [W] [G], la SCI des Ecoles, la SARL IMMOCAP et la SAS [X],



CONDAMNE la SCCV Le Carré du Printemps à payer à la SCI de Kergorju, la somme de 30.000,00 € au titre de la clause pénale prévue dans l'acte authentique du 29 novembre 2017,



DEBOUTE la SCI de Kergorju de sa demande de condamnation sous astreinte de la SCCV Le Carré du Printemps à lui communiquer le procès-verbal de réception des travaux qu'elle s'était engagée à réaliser,



CONDAMNE la SCCV Le Carré du Printemps à payer à la SCI de Kergorju la somme de 4.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



DÉBOUTÉ La SCCV Le Carré du Printemps, la SCI des Ecoles, les sociétés [X] et Immocap, ainsi que Madame [G] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

 

CONDAMNE la SCCV Le Carré du Printemps aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit du conseil de la SCI de Kergorju.







Le Greffier Le Président