Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 22 janvier 2026

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 22 JANVIER 2026



(n° , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/17772 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGRWZ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Octobre 2022 - tribunal judiciaire de Paris 18ème chambre 2ème section - RG n° 19/07277





APPELANTE

 

S.A.S. SOCIETE HOTELIERE MATTLE FRANCE

[Adresse 19]

[Localité 17]

N°SIREN : 542 029 269

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège



Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD, avocat au barreau de Paris, toque : C2477

Ayant pour avocat plaidant Me Caroline FAUVAGE de la SCP FH AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris





INTIMÉS 



Monsieur [U], [KR], [B] [W], 

[Adresse 8] 

En qualité d'héritier de [P], [L], [K], [T], [R] 

décédée le 13 mars 2025 à [Localité 24]

[Adresse 9]

[Localité 18]



Monsieur [N], [F], [AB] [R]

[Adresse 3]

[Localité 14]



Monsieur [Z], [N] [IP]

[Adresse 20]

[Localité 21]



Madame [E] [ZY], [LI] [IP] née [S]

[Adresse 20]

[Localité 21]



Monsieur [XX], [Y] [IP]

[Adresse 22]

[Localité 5] (Belgique)





Madame [I], [EN], [G] [V] née [IP]

[Adresse 12]

[Localité 21]



Madame [RU], [HY], [LI] [C] née [IP]

[Adresse 6]

[Localité 15]



Madame [A], [D], [H] [JZ] née [IP]

[Adresse 13]

[Localité 16]



Ayant pour mandataire commun, la société CABINET HABRIAL

agissant en la personne de son président

[Adresse 4]

RCS Paris 692 009 236



Représentés par Maître Daniel NAHMIAS de la SELARL NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : D100

Ayant pour avocat plaidant Me David SEMHOUN de la SELARL NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : D100





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie Recoules, présidente de chambre, entendue en son rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Stéphanie Dupont, conseillère 

Mme Marie Girousse, conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Mélanie Thomas



 

ARRET :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



-signé par Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mianta Andrianasoloniary, greffier, présent lors de la mise à disposition.



FAITS ET PROCÉDURE

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Par acte sous privé du 3 avril 1984, Mme [K] [R] et Mme [H] [IP], aux droits desquelles sont venus M. [N] [R], M. [Z] [IP], Mme [E] [S] épouse [IP], M. [XX] [IP], Mme [I] [IP] épouse [V], Mme [RU] [IP] épouse [C] et Mme [A] [IP] épouse [JZ], ont consenti à la Société Hôtelière Mattle France un bail en renouvellement sur la totalité de l'immeuble sis [Adresse 19] à [Localité 25], à l'exclusion du local de restauration au rez-de-chaussée, pour "l'exercice strict du commerce d'hôtel meublé, pension de famille", à effet rétroactif du 1er juillet 1980, moyennant un loyer de 130.000 francs par an toutes charges comprises.

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Par un acte sous seing privé du 15 mars 1990, Mme [K] [R] et. Mme [H] [IP], aux droits desquelles viennent Mme [P] [W] née [R], M. [N] [R]. M. [Z] [IP], Mme [E] [S] épouse [IP], M. [XX] [IP], Mme [I] [V] née [IP], Mme [RU] [C] née [IP], Mme [A] [JZ] née [IP] (ci-après : les consorts [R]-[IP]), ont par ailleurs donné à bail en renouvellement à la société Le Petit Dominique un local commercial au rez-de-chaussée dans le même immeuble, composé d'une salle de restaurant, d'un WC et d'une cuisine, pour y exercer une activité de « restauration traditionnelle », pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 1988, pour se terminer le 30 juin 1997, moyennant un loyer annuel en principal de 37.200 francs hors taxes et hors charges.

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Par acte sous seing privé en date des 28 juin et 5 juillet 1990, la société Le Petit Dominique a cédé son droit au bail à la Société Hôtelière Mattle France sur les locaux de restauration situés au rez-de-chaussée et moyennant le prix de 538.000 francs.



Le dernier bail renouvelé a pris effet le 1er octobre 2006 sur lesdits locaux, pour se terminer le 30 septembre 2015, moyennant un loyer annuel de 17.225 euros, fixé par jugement du 19 février 2009 rendu par le juge des loyers commerciaux de céans. Il s'est poursuivi par tacite prolongation après le 1er octobre 2015.

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Par actes extrajudiciaires des 13, 14, 18, 20 et 25 septembre 2018, la Société Hôtelière Mattle France a sollicité le renouvellement du bail sur les locaux de restauration du rez-de-chaussée, à effet du 1er octobre 2018.



Par acte d'huissier de justice en date du 8 novembre 2018, les consorts [R]-[IP] ont mis en demeure la Société Hôtelière Mattle France d'avoir à se conformer aux clauses contractuelles du bail et de reprendre dans le délai d'un mois l'activité de « restaurant traditionnel qui suppose le service de repas sur place », signalant qu'à défaut, le bailleur invoquera la persistance de cette infraction comme motif grave et légitime de refus du renouvellement sans indemnité d'éviction.



Par lettre officielle du 28 novembre 2018, le conseil de la Société Hôtelière Mattle France a répondu que l'activité de « petit déjeuner - restaurant » avait été autorisée par les bailleurs à l'occasion de la cession du droit au bail intervenue en 1990, que cette activité est incluse dans la définition de la restauration traditionnelle et qu'en tout état de cause, elle est parfaitement en droit de ne servir que des petits déjeuners, faute de mention expresse du bail lui imposant de servir tous les repas de la journée.

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Par lettre officielle du 30 novembre 2018, le conseil des consorts [R]-[IP] a répliqué que l'autorisation donnée en 1990 ne comportait pas de modification de la destination du bail et que l'autorisation de percement était destinée à augmenter les potentialités du restaurant avec la clientèle de l'hôtel. Il soutenait que le restaurant n'était plus exploité, le service de table n'étant plus assuré au profit de buffets, et que l'existence d'un fonds de restauration traditionnelle ne peut exister si ce fonds ne dispose pas de clientèle propre, le service de petits déjeuner n'étant destiné qu'à la clientèle de l'hôtel. Il ajoutait que la société locataire n'avait pas inscrit à cet égard cette activité au registre du commerce et des sociétés.

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Par acte du 10 décembre 2018, les consorts [R]-[IP] ont signifié un refus de renouvellement du bail, sans offre d'indemnité d'éviction, au motif que la Société Hôtelière Mattle France n'a pas déféré à la mise en demeure lui enjoignant d'exercer l'activité de restaurant traditionnel dans le délai imparti et dénié le droit au renouvellement pour défaut d'immatriculation pour l'activité prévue au bail et absence de fonds de commerce.

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Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 9 avril 2019, les consorts [R]-[IP] ont mis en demeure la Société Hôtelière Mattle France d'avoir à libérer les lieux loués et de leur remettre les clés sous dix jours.



Par acte du 24 avril 2019, les consorts [R]-[IP] ont assigné la Société Hôtelière Mattle France devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de validation du refus de renouvellement sans indemnité d'éviction délivré le 10 décembre 2018, d'expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1.894,35 euros.



Par jugement du 6 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a, en substance, dit que le refus de renouvellement sans indemnité délivré le 10 décembre 2018, par les consorts [R]-[IP] a mis fin, à compter du 30 septembre 2018 à minuit, au bail les liant à la Société Hôtelière Mattle France, et portant sur des locaux situés [Adresse 19] à [Localité 25]', dit que la Société Hôtelière Mattle France n'a pas droit au renouvellement de son bail ni droit à indemnité d'éviction ni droit au maintien et qu'elle est occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 1er octobre 2018, ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quatre mois de la signification du jugement, l'expulsion de la Société Hôtelière Mattle France, débouté la Société Hôtelière Mattle France de sa demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'éviction de 6.000.0000 euros, de sa demande d'expertise judiciaire, débouté la Société Hôtelière Mattle France de sa demande de dommages et intérêts, condamné la Société Hôtelière Mattle France à payer, à compter du 1er octobre 2018 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du dernier et la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter la charge des dépens de l'instance. 

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Par déclaration du 14 octobre 2022, la SAS Société Hôtelière Mattle France a interjeté appel du jugement.

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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 juin 2025.

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PRÉTENTIONS ET MOYENS

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Aux termes de ses conclusions notifiées le 24 juin 2025, la Société Hôtelière Mattle France, appelante, demande à la cour de':

- recevoir la Société Hôtelière Mattle France en son appel et l'y déclarer bien fondée';

A titre principal

- prononcer la nullité de l'assignation du 24 avril 2019 et, par suite, la nullité de l'ensemble des actes qui s'en sont suivis ;

En conséquence :

- annuler le jugement du 6 octobre 2022 ;

A titre subsidiaire

- infirmer le jugement du 6 octobre 2022 en tous ses chefs critiqués et statuant à nouveau';

- prononcer la nullité de l'acte de refus de renouvellement sans offre d'indemnité en date du 10 décembre 2018'; 

- dire que le bail de la Société Hôtelière Mattle France portant les locaux situés au rez-de-chaussée du [Adresse 19] à [Localité 26] n'a pas pris fin par l'acte de refus de renouvellement du 10 décembre 2018';

En conséquence,

- débouter Monsieur [M] [KR] [B] [W] en sa qualité d'héritier de Madame [P] [R] épouse [W], Monsieur [N] [R], Monsieur [Z] [IP], Madame [E] [S] épouse [IP], Monsieur [XX] [IP], Madame [I] [IP] épouse [V], Madame [RU] [IP] épouse [C] et Madame [A] [IP] épouse [JZ] (ci-après les consorts [R]- [IP]) de l'intégralité de leurs demandes';

A titre infiniment subsidiaire

- dire que la Société Hôtelière Mattle France était valablement immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris, au titre des locaux loués au [Adresse 19] à [Localité 25] et de l'activité qui est réellement exploitée, l'activité de petit-déjeuner étant incluse dans celle d'hôtel meublé';

A défaut,

- juger que les locaux, objets de la salle de petit-déjeuner, sont dispensés d'une immatriculation distincte en raison de l'unicité de l'exploitation des deux locaux situés au [Adresse 19] à [Localité 25]'

Par suite,

- infirmer le jugement du 6 octobre 2022 en tous ses chefs critiqués et, statuant à nouveau, juger que la Société Hôtelière Mattle France a droit au versement d'une indemnité d'éviction en application de l'article L.145-14 du code de commerce';

- fixer le montant de ladite indemnité à la somme de 9.398.222,96 €, sauf à parfaire';

- condamner les consorts [R]-[IP] à verser à la Société Hôtelière Mattle France la somme de 9.398.222,96 € au titre de ladite indemnité d'éviction, sauf à parfaire ou à compléter';

A défaut,

- ordonner une expertise visant à donner tous éléments utiles à la juridiction saisie pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction due à la Société Hôtelière Mattle France comprenant notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée des indemnités accessoires, notamment, les frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, tel qu'exploité sur l'ensemble des locaux situés [Adresse 19] à [Localité 25] formant l'assiette des deux baux en dates des 3 avril 1984 et 15 mars 1990';

En toute hypothèse

- condamner les consorts [R]-[IP] au paiement la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

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Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait valoir que':

- Sur la nullité de l'assignation et du jugement, l'assignation du 24 avril 2019 est nulle pour vice de fond. Le cabinet qui a délivré l'assignation au nom des bailleurs n'a pas produit de mandat pour justifier son pouvoir d'agir en justice. Il ne s'agit pas d'un défaut de forme mais d'une nullité de fond qui affecte la validité de l'acte et qui peut être soulevée à tout moment. L'argument des bailleurs, qui prétendent que la nullité a été soulevée de manière dilatoire, est écarté car l'appelante n'a pas à justifier d'un grief. La cour doit donc annuler l'assignation et, par conséquent, le jugement qui en découle';

- Sur la nullité du refus de renouvellement de bail, cet acte a été délivré par le même cabinet, qui n'a pas non plus fourni de mandat pour justifier ce refus. De plus, un pouvoir spécial produit aux débats ne l'autorisait qu'à engager des actions pour que le locataire se conforme à la destination contractuelle et à s'opposer, en cas de besoin, à un renouvellement, mais pas à délivrer un acte de dénégation du statut des baux commerciaux ou une assignation. L'argument des bailleurs selon lequel le moyen aurait été soulevé tardivement doit être rejeté car la nullité d'un congé peut être soulevée "en tout état de cause" devant la cour d'appel';

- A titre infiniment subsidiaire, sur le droit à indemnité d'éviction, 

Sur la prétendue absence d'activité conforme au bail, les bailleurs reprochent l'exploitation d'une simple salle de petit-déjeuner au lieu d'un restaurant traditionnel. Or, les bailleurs ont autorisé, par un acte du 25 juin 1990, l'exploitation des activités de "petit déjeuner ' restaurant" manifestant un accord explicite et non pas une simple "attitude passive". Par conséquent, le est fondé à exercer l'une ou l'autre de ces activités.Le refus de renouvellement sans indemnité est donc infondé'; 

Sur le prétendu défaut d'immatriculation, l'appelante était immatriculée pour l'activité «'d'hôtel meublé'», ce qui inclut l'activité de service de petits-déjeuners. L'article L.145-1 du code de commerce ne requiert pas de préciser toutes les composantes de l'activité, mais seulement les activités principales. Les bailleurs reconnaissent implicitement que l'activité de petit-déjeuner est incluse dans celle d'hôtel meublé. Le refus de renouvellement sur ce motif est donc injustifié';

Sur la dispense d'une immatriculation distincte, l'appelante bénéficie d'une unicité d'exploitation entre l'hôtel et la salle de petit-déjeuner. Les deux locaux forment un seul et même fonds de commerce. Le locataire justifie cette unicité par des arguments physiques - une seule entrée, une même climatisation ' commerciaux - l'activité de petit-déjeuner est destinée exclusivement aux clients de l'hôtel, sous le même nom- et comptables - une seule comptabilité -. Les bailleurs ont validé cette unicité d'exploitation en procédant au renouvellement judiciaire du bail sans soulever de défaut d'immatriculation. La jurisprudence dispense le preneur d'une double immatriculation en cas d'unité d'exploitation';

Sur la prétendue absence d'exploitation suffisante, les intimés se trompent en prétendant que l'activité n'est pas suffisamment exploitée. L'argument selon lequel l'activité de petit-déjeuner n'aurait pas de clientèle propre et ne serait qu'une partie de l'activité hôtelière est inopérant. Contrairement à leurs affirmations, le service de petit-déjeuner est ouvert à la clientèle de passage, et pas seulement aux clients de l'hôtel. L'affirmation des bailleurs, selon laquelle cette activité n'aurait pas été exercée durant les trois années précédant le refus de renouvellement, est fausse. L'activité de petit-déjeuner est exploitée depuis plus de 30 ans, depuis l'acquisition du droit au bail en 1990. Des rapports d'experts judiciaires et un constat d'huissier de justice confirment la continuité et la pérennité de cette activité';

Sur le montant de l'indemnité d'éviction, le refus de renouvellement du bail de la salle de petit-déjeuner entraîne, de fait, l'éviction de l'ensemble du fonds de commerce de l'hôtel. L'unicité d'exploitation des deux locaux, qui a été approuvée par les bailleurs, rend le fonds indivisible. La perte de la salle de petit-déjeuner empêche l'hôtel de conserver son classement en hôtel de tourisme 3 étoiles, pour lequel un service de petit-déjeuner en salle est obligatoire. Il est donc impossible de continuer l'activité de manière viable sans cette salle. Les bailleurs ne peuvent pas obliger le locataire à sacrifier une partie de son espace de réception pour y installer le petit-déjeuner, ce qui compromettrait la qualité de l'accueil. Le préjudice subi doit être intégralement compensé par une indemnité d'éviction qui comprend une indemnité principale et des indemnités accessoires. L'indemnité principale, basée sur un chiffre d'affaires est évaluée à 8.045.814 €. Les indemnités accessoires s'ajoutent à ce montant pour couvrir les frais liés à la réinstallation. Le montant total de l'indemnité d'éviction réclamée est donc de 9.398.222,96 €. Le locataire a le droit de rester dans les locaux jusqu'à ce que cette somme soit intégralement payée.

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Aux termes de leurs conclusions notifiées le 24 juin 2025, les consorts [R]-[IP], intimés, demandent à la cour de':

- déclarer irrecevable en tous cas mal-fondée, la société Hôtelière Mattlé France en son appel, la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- confirmer le jugement rendu le 6 octobre 2022, par la 18ème chambre, 2ème section du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ;

-' modifier le jugement rendu le 6 octobre 2022, par la 18ème chambre, 2ème section du tribunal judiciaire de Paris pour tenir compte du décès de Madame [P], [L], [K], [T] [W] et lui substituer son héritier, Monsieur [U] [KR] [B] [W]; 

- assortir l'obligation faite à la société Hôtelière Mattlé France de libérer les locaux du restaurant, objets du bail en date du 15 mars 1990 d'une astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

A titre infiniment subsidiaire

- dire que l'éviction ne s'étend pas aux locaux de l'hôtel ;

- ordonner une expertise aux fins de fixer l'éventuelle indemnité d'éviction ;

- condamner la société Hôtelière Mattlé France à payer à Monsieur [U] [KR] [B] [W], monsieur [N] [R], monsieur [Z] [IP], madame [E] [IP], née [S], monsieur [XX] [IP], madame [I] [V], née [IP], madame [RU] [C], née [IP], madame [A] [JZ], née [IP] la somme de 10.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Hôtelière Mattlé France aux entiers dépens, dont distraction au profit de maître Daniel Nahmias,



Au soutien de leurs prétentions, les intimés opposent que':

- Sur la validité de la procédure, les arguments de la société Hôtelière Mattle France sur la nullité de l'assignation et du congé sont infondés. L'assignation a bien été délivrée par les indivisaires eux-mêmes et non par le cabinet. Le cabinet n'est qu'un mandataire commun pour centraliser les échanges, il n'a pas agi en justice au nom des bailleurs. En outre, le pouvoir de représentation des avocats est présumé. L'appelante fait preuve de mauvaise foi et agit de façon dilatoire en soulevant pour la première fois ces moyens en appel, alors qu'ils n'avaient jamais été contestés en première instance. En outre, la locataire n'a pas non plus contesté le congé au moment de sa réception, bien qu'elle en ait eu l'occasion. Le simple fait que les bailleurs aient engagé une procédure pour récupérer les lieux confirme leur accord sur le congé délivré en vertu du pouvoir spécial donné au cabinet, congé était bien valide qui n'a jamais été contesté par les indivisaires';

- Sur les motifs du congé sans indemnité d'éviction, le congé est justifié par l'absence d'activité conforme au bail et le défaut d'immatriculation. Concernant l'absence d'activité conforme au bail, la société Hôtelière Mattle France a abandonné l'activité de "restaurant traditionnel" prévue par le bail pour n'y exercer qu'un service de petits-déjeuners. Les bailleurs avaient autorisé l'activité de petit-déjeuner comme un service supplémentaire mais pas comme la seule et unique activité. Or, une activité accessoire ne peut devenir prépondérante si l'activité principale disparaît. En outre, la locataire n'a pas respecté une mise en demeure préalable qui lui demandait de se conformer à la destination du bail. En outre, la locataire ne peut prétendre au statut des baux commerciaux car elle n'était pas immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés pour l'activité de restauration au moment du congé, laquelle est une activité distincte de celle d'hôtel meublé et nécessite une immatriculation spécifique. L'argument d'une "unicité d'exploitation" est infondé puisque les locaux étaient distincts à l'origine et que les modifications ont été faites unilatéralement par le locataire, sans validation des bailleurs. Les preuves qui démontrent qu'un restaurant était bien en activité jusqu'en 2018 existent. Le fait que la locataire se soit, après la délivrance du congé, immatriculée au titre de l'activité de restauration, prouve qu'elle a reconnu elle-même la nécessité de cette immatriculation';

- Sur le défaut d'exploitation suffisante, la locataire n'exploite pas un fonds de commerce indépendant dans les lieux. L'activité de petit-déjeuner ne constitue pas un fonds de commerce en soi, car elle n'a pas de clientèle propre et ne représente qu'une simple commodité pour l'hôtel. De plus, au sens de l'article L.145-8 du code de commerce, qui exige une exploitation effective du fonds pendant les trois années précédant le renouvellement, la locataire n'a pas exercé une activité continue de "restauration" et ne peut donc pas se prévaloir d'un droit au renouvellement du bail';

- À titre infiniment subsidiaire, sur le montant de l'éventuelle indemnité d'éviction, si une indemnité d'éviction devait être accordée, les bailleurs contestent le montant réclamé et l'étendue de l'éviction. L'indemnité ne concerne pas l'hôtel : la salle de restaurant n'est pas indispensable à l'activité de l'hôtel. L'hôtel a été exploité pendant des décennies sans ces locaux, et son classement en 3 étoiles a été obtenu avant l'intégration de la salle de restaurant. Les critères de classement ne rendent pas obligatoire l'existence d'une salle de restaurant. La perte d'une simple commodité ne justifie pas le versement d'une indemnité. En outre, l'indemnité ne concerne que le fonds de commerce de restaurant, qui, n'existe plus en tant qu'activité indépendante. Dès lors, les chiffres avancés par la locataire ne sont pas justifiés. Si la cour juge qu'une indemnité est due, une expertise doit être ordonnée pour en fixer le montant.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. 



SUR CE, 



A titre liminaire, l'intervention volontaire de M. [U] [KR] [B] [W], héritier de Mme. [P], [L], [K], [T] [W], décédée le 13 mars 2025, tel que justifié, intervient volontairement à l'instance sans que cela ne soulève aucune contestation de la part de l'appelante de sorte qu'il lui en sera donné acte. 

 

Sur les fins de non-recevoir 



Sur la nullité de l'assignation délivrée et la nullité subséquente du jugement dont appel 



Il ressort des dispositions combinées des articles 117, 118 et 119 du code de procédure civile que le défaut de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte. Cette exception de nullité peut être soulevée en tout état de cause sans que celui qui s'en prévaut n'ait à justifier d'un grief. 



Contrairement à ce que soutient l'appelante, l'assignation n'a pas été délivrée par la cabinet Habrial mais tel que cela figure sur l'acte par':

«'Demandeurs, 

Mme [P] [L] [K] [T] [W] née [R], M. [N] [F] [AB] [R], M. [Z] [N] [IP], Mme [E] [ZY] [LI] [S] épouse [IP], M. [XX] [Y] [IP], Mme [I] [EN] [G] [V] née [IP], Mme [RU] [HY] [TD] [C] née [IP], Mme [A] [D] [H] [JZ] née [IP]

Ensemble représentés par le Cabiner Habrial (') agissant en la personne de son président, [O] [J](...)

Ayant pour avocat constitué

Maître Etienne Kalck 

Avocat au Barreau de Paris

Au cabinet duquel ils élisent domicile'»



Il s'infère de ces mentions, d'une part, que la procédure n'a pas été initiée par le Cabinet Habrial, qui n'a été partie en qualité de personne morale ni en première instance, ni en appel, mais qui dispose d'un simple pouvoir de représentation de l'indivision lequel ne peut se confondre avec un mandat d'agir en justice au nom et pour le compte de l'indivision, d'autre part, que, s'agissant d'une procédure avec représentation obligatoire, les intimés ont été représentés par leur avocat, qui dispose en cette qualité d'un pouvoir de représentation ad litem de ses clients dont la preuve n'a pas à être rapportée par les mandants, habilité à conseiller ces derniers sur l'opportunité d'intenter une action judiciaire suite à la délivrance d'un acte de refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction.



La fin de non-recevoir soulevée sera rejetée. 



Sur la nullité de l'acte de renouvellement du bail commercial avec refus de paiement d'une l'indemnité d'éviction 



Conformément aux dispositions de l'article 1984 du code civil, le mandat est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom.



Le mandat implique le pouvoir de représenter le mandant lequel est le seul habilité, en absence de pouvoir du mandataire à agir, à soulever la nullité de l'acte, s'agissant d'une nullité relative. 



Au cas d'espèce, non seulement les consorts [R] [IP] ne contestent pas le pouvoir donné au Cabinet Habrial de délivrer l'acte litigieux, mais encore versent aux débats un mandat délivré par chacun des indivisaires en ce sens de sorte que le moyen tiré de l'absence de pouvoir est inopérant. 



La fin de non-recevoir soulevée sera rejetée. 







Sur le droit à l'indemnité d'éviction 



Il ressort de l'article L.145-1 du code de commerce que les dispositions légales et réglementaires relative au bail commercial s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés. 

 

L'article L.145-10 du code de commerce dispose, notamment, qu'à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. Dans les trois mois de la notification de cette demande, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. 



Il ressort des dispositions combinées des articles L.145-14 et L.145-17 du même code que le bailleur qui entend refuser le renouvellement du bail est tenu de payer au locataire évincé une indemnité d'éviction égale au préjudice causé par le refus de renouvellement, sauf s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. 



Au cas d'espèce, les parties ne contestent pas que, par l'effet du refus de renouvellement du bail portant sur les locaux de restauration du rez-de-chaussée signifié par les bailleurs à la société appelante en réponse à la demande de renouvellement du bail formulée par cette dernière, le bail a pris fin au 30 septembre 2018 à minuit. 



Le refus de renouvellement du bail sans offre d'indemnité d'éviction, signifié par les consorts [R] [IP], par acte extra-judiciaire du 10 décembre 2018, vise, d'une part, l'existence d'une infraction aux charges et conditions du bail d'avoir à « garnir les lieux loués et les tenir constamment garnis, de les tenir ouverts et achalandés et de ne pouvoir exercer dans les lieux loués que le commerce de restauration traditionnelle'» et l'absence de cessation de l'infraction dans le délai d'un mois après mise en demeure délivrée le 8 novembre 2018, d'autre part, le défaut d'immatriculation pour l'activité exercée et absence de fonds de commerce entraînant la dénégation du droit au statut des baux commerciaux. 



Sur la conformité de l'activité exercée par le preneur 



Il ressort de l'acte de cession du droit au bail signé, les 28 juin et 5 juillet 1990, entre la société Le petit Dominique et la société hôtelière Mattel France, portant sur les locaux, sis [Adresse 19] et [Adresse 7], d'une salle de restaurant, une cuisine et un W.C, à usage de «'Restaurant traditionnel'», que les bailleurs, appelés à concourir à l'acte, ont donné accord «'pour les activités de Petit déjeuner- Restaurant'». 



En cause d'appel, les consorts [R] [IP] ne justifient d'aucun moyen ni élément nouveau de nature à remettre en cause la solution retenue par le premier juge par des motifs justement tirés des faits de la cause et des textes applicables, que la cour adopte, étant simplement ajouté que le preneur à bail, qui ne peut exercer dans les locaux une activité non autorisée contractuellement, n'est toutefois pas contraint d'exercer toutes les activités prévues au bail de sorte que les bailleurs ne peuvent faire grief à l'appelante d'avoir fait le choix de se limiter à l'activité de petit déjeuner au fil du temps, de sorte que le moyen tiré de l'abandon de l'activité de restaurant est inopérant. 



Sur le défaut d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés



Il ressort des dispositions de l'article L.145-1 du code de commerce susvisé que le bénéfice du statut des baux commerciaux ne peut être octroyé qu'aux sociétés immatriculées au registre du commerce et des sociétés à la date du renouvellement du bail. 



Il ressort de l'article R.123-53 6° du même code que lors de l'immatriculation sont, notamment, requises les déclarations relatives aux activités principales exercées. 



Un commerçant, qui exerce son activité au sein de plusieurs locaux contigus faisant l'objet de baux distincts, ne peut bénéficier du régime des baux commerciaux pour l'un d'entre eux, qu'à la condition que ce local soit lui-même immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour l'activité autorisée au bail, en tant qu'établissement principal ou qu'établissement secondaire. 



Cependant, il est admis que, dans l'hypothèse d'une unité d'exploitation, qui suppose notamment une exploitation effective et une interdépendance entre les locaux, l'immatriculation au RCS ne soit pas nécessaire. 



Au cas d'espèce, il n'est pas contesté que l'appelante n'était pas immatriculé au RCS pour l'activité de «'Petit déjeuner - Restaurant'» visée au bail litigieux, ni pour celle de «'Petit déjeuner'» effectivement exercée dans les locaux au jour de la délivrance du refus de renouvellement et a procédé à son immatriculation postérieurement, laquelle est dépourvue de tout effet rétroactif. 



Toutefois, il est tout aussi constant que les bailleurs ont agréé la cession du droit au bail pour les besoins de l'activité de leur locataire et autorisé la réunion des locaux par l'ouverture d'un mur lors de l'acquisition du droit au bail par l'exploitante le 28 juin 1990, que l'accès à l'hôtel et l'accès à la salle du petit-déjeuner s'opèrent par la même entrée permettant une unicité physique, peu important qu'avant la cession du droit au bail l'exploitante ait pu servir les petits déjeuner dans un autre espace. 



En outre, conformément aux dispositions de l'arrêté du 23 décembre 2009 fixant les normes et la procédure de classement des hôtels de tourisme, l'activité de petit-déjeuner est nécessairement incluse dans l'activité d'un hôtel classé, en l'espèce 3 étoiles tel que cela ressort du rapport d'expertise judiciaire non contesté de M. [HG] [GO] en date du 14 février 2019, et les prix du petit déjeuner sont mentionnés dans l'affichage des tarifs de l'hôtel caractérisant l'unicité d'exploitation commerciale, rendant inopérant le moyen tiré de l'absence d'une clientèle propre pour cette activité. 



Au demeurant, M. [FF], expert judiciaire, dans son rapport de détermination de la valeur locative en renouvellement des locaux de l'hôtel, déposé le 22 novembre 1999, a intégré les recettes du petit déjeuner pour déterminer cette valeur'; recette dont les bailleurs sollicitaient de l'expert, M. [HG] [GO], désigné en vue de déterminer la valeur locative de renouvellement de l'hôtel au 30 juin 2016, qu'elle soit intégrée manifestant ainsi de façon non équivoque leur reconnaissance d'une unité d'exploitation. 



Enfin, il ressort des documents comptables versés aux débats par l'appelante qu'il y a une comptabilité et une fiscalité unique pour l'hôtel incluant les prestations de petit déjeuner démontrant une unicité comptable et fiscale. 



Il s'infère de ces éléments l'existence d'une unité d'exploitation unique et indivisible, caractérisée par la complémentarité fonctionnelle des locaux et leur affectation commune à l'exploitation d'un même fonds de sorte qu'une immatriculation distincte pour les locaux litigieux n'était pas nécessaire.

 

Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a dit que la société Hôtelière Mattle France n'avait pas le droit à une indemnité d'éviction des suites du refus de renouvellement du bail délivré le 10 décembre 2018, ordonné à défaut de restitution volontaire des locaux, l'expulsion de la société ainsi que le retrait des meubles dans les conditions de l'article R433-1 du code des procédures civiles d'exécution. 



En absence d'éléments permettant de fixer le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur et de l'indemnité d'occupation due au bailleur, une mesure d'expertise judiciaire sera ordonnée dans les termes du dispositif ci-dessous, toutes autres demandes étant réservées.







PAR CES MOTIFS 



La cour, 



Prend acte de l'intervention volontaire de M. [U] [KR] [B] [W] venant aux droits de Mme. [P], [L], [K], [T] [W] en qualité d'héritier'; 



Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 6 octobre 2022 en ce qu'il a dit que le refus de renouvellement sans indemnité délivré le 10 décembre 2018, par Mme. [P], [L], [K], [T] [W], M. [N] [R]. M. [Z] [IP], Mme [E] [S] épouse [IP], M. [XX] [IP], Mme [I] [V] née [IP], Mme [RU] [C] née [IP], Mme [A] [JZ] née [IP] a mis fin, à compter du 30 septembre 2018 à minuit, au bail les liant à la Société Hôtelière Mattle France, et portant sur des locaux situés [Adresse 19] à [Localité 25]';



L'infirme pour le surplus'; 



Statuant de nouveau, 



Avant dire droit au fond sur le montant de l'indemnité d'éviction, tous droits et moyens des

parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d'expert': 



Mme. [X] [ZR]

[Adresse 11]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : [XXXXXXXX02]

Email : [Courriel 23]



avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire :

- de se faire communiquer tous documents et nécessaires à l'accomplissement de sa mission;

- visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire ;

- rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant :

1 ) de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas :

- d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial';

- de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial';

2 ) d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicable à la date de la fin du bail'; 



Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositionsdes articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la 3ème chambre du pôle 5 (5-3) de la cour d'appel de Paris avant le 30 septembre 2026 ;



Fixe à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la Société Hôtelière Mattle France à la Régie de la cour d'appel de Paris, [Adresse 10] avant le 31 mars 2026';



Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; 

Dit qu'un des magistrats de la chambre sera délégué au contrôle de cette expertise ; 



Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du 15 avril 2026 pour contrôle du versementde la consignation ; 



Renvoie l'affaire pour reprise des débats après dépôt du rapport de l'expert, à l'audience du juge de la mise en état de la 3ème chambre du pôle 5 (5-3) de cette cour à la date qui sera fixée ultérieurement par le juge de la mise en état ; 



Sursoit à statuer sur les intérêts et sur les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette les demandes plus amples ou contraires ;



Réserve les dépens.





Le greffier La présidente