Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 22 janvier 2026

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 22 JANVIER 2026



(n° 12 , 17 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/04353 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFLS2



Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Décembre 2021 - tribunal judiciaire de Paris 18ème chambre 1ère section - RG n° 15/12818





APPELANTS

 

Madame [O] [K] épouse [S]

[Adresse 2]

[Localité 9]



Monsieur [L] [K]

[Adresse 7]

[Localité 4]



Représentés par Me Benoît FALTE de la SELARL BOITUZAT FALTE ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : D0391, avocat plaidant





INTIMÉE 



S.A.R.L. HPB HOTELS

[Adresse 3]

[Localité 9]

N°SIREN : 447 533 977

agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège



Représentée par Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de Paris, toque : R101, avocat plaidant





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie Recoules, présidente de chambre, entendue en son rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Stéphanie Dupont, conseillère 

Mme Nathalie Brussière, conseillère appelée d'une autre chambre afin de compléter la composition conformément aux dispositions de l'article R. 312-3 du code de l'organisation judiciaire



Greffier, lors des débats : Mme Mélanie Thomas





ARRET :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



-signé par Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mianta Andrianasoloniary, greffier, présent lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCÉDURE



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Par acte sous seing privé du 3 juillet 1989, Mme. [C] [B] [F] veuve [K], aux droits de laquelle se trouvent M. [L] [K] et Mme. [O] [K] épouse [S] (ci-après les consorts [K]), a renouvelé à compter du 1er janvier 1989, au profit de Mme. veuve [N] [W] et Mme. [I] [H], aux droits desquelles se trouve la société HPB Hôtels, un bail commercial portant sur « la totalité d'une maison située [Adresse 8] et [Adresse 1] à [Localité 12] » dans laquelle est exploité un hôtel.



A l'issue d'une procédure en fixation du loyer, ce bail a été renouvelé pour neuf ans à compter du 1er septembre 1998, par un acte du 29 octobre 2004.



Par acte extrajudiciaire du 18 septembre 2007, la société preneuse a demandé le renouvellement du bail et s'est vu opposer par les bailleurs, le 22 novembre 2007, un refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes avec refus d'indemnité d'éviction, fondé sur le défaut de réalisation, par la société preneuse, des travaux d'entretien et du ravalement ayant fait l'objet d'une injonction de la Mairie de [Localité 11] et d'une sommation délivrée le 23 février 2006 à la demande des bailleurs.



Au cours de la procédure judiciaire engagée le 31 juillet 2008 par les bailleurs devant le tribunal de grande instance de Paris, les parties se sont rapprochées et ont conclu, le 19 février 2010, un protocole transactionnel prévoyant, en contrepartie du renouvellement du bail à effet du 1er janvier 2010 moyennant un loyer fixé après expertise, la renonciation de la société preneuse à toutes ses réclamations exposées dans les écritures déposées au titre de la procédure en cours et ayant un fondement antérieur au 1er janvier 2010.



A la suite de l'effondrement en septembre 2011 d'une partie du plancher haut de la cave qui a donné lieu à la réalisation de travaux d'étaiement par les bailleurs, et d'un courrier de la société HPB Hôtels du 29 novembre 2011 demandant à ces derniers la réalisation de travaux relatifs à la sécurité, les consorts [K] ont, le 26 avril 2012, sollicité, devant le président du tribunal de grande instance de Paris statuant en matière de référé, la désignation d'un expert judiciaire afin de déterminer si les travaux à réaliser étaient liés ou non à des mises aux normes.



Par exploit du 30 avril 2012, la société HPB Hôtels a assigné les consorts [K] en référé d'heure à heure afin de solliciter une expertise et l'autorisation, compte tenu de l'urgence et de l'inertie des bailleurs, de procéder à la réalisation des travaux pour le compte de qui il appartiendra, afin d'éviter la fermeture de l'hôtel, l'arrêt de l'exploitation de son fonds de commerce et l'évacuation des 55 clients locataires.

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Par ordonnance du 6 juin 2012, le juge des référés a désigné, en qualité d'expert judiciaire, M [E] avec mission de donner son avis et fournir tous éléments d'information sur les travaux urgents et nécessaires qui relèvent de la mise aux normes exigée par la réglementation, les travaux constituant des réparations locatives au titre de l'obligation d'entretien du preneur ou encore de maintenance des équipements, en évaluer le coût et veiller à leur exécution par la société HPB Hôtels dûment autorisée à cette fin.



L'expert a déposé son rapport le 31 décembre 2014.



Par acte des 6 et 18 août 2015, la société HPB Hôtels a assigné les consorts [K] devant le présent tribunal pour obtenir le remboursement des travaux de mise aux normes de sécurité incendie et d'ascenseur qu'elle a réalisés, et leur condamnation à effectuer les travaux demandés par la Préfecture de police restant à réaliser, les travaux de consolidation du plancher haut du sous-sol, l'étude de structure et le dévoiement des canalisations ainsi que, subsidiairement, de l'autoriser à réaliser ces derniers travaux pour le compte des bailleurs.



Par jugement du 7 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a':

-'condamné la société HPB Hôtels à rembourser à M. [L] [K] et Mme. [O] [K] épouse [S] la somme de 3.484,6 euros TTC';

-'condamné M. [L] [K] et Mme. [O] [K] épouse [S] in solidum à rembourser à la société HPB Hôtels la somme totale de 119.979,31 euros TTC, soit :

o'' au titre des travaux de mise aux normes incendie : 88.296,01 euros TTC';

o'' au titre des travaux de mise aux normes de l'ascenseur : 31.683,30 euros TTC assortie, en application de l'article 1231-7 du code civil, des intérêts au taux légal à compter de la décision';

-' condamné M. [L] [K] et Mme. [O] [K] épouse [S] in solidum, à réaliser, sous astreinte de 100 euros par jour, passé le délai d'un mois suivant la signification du présent jugement, les travaux de mise aux normes imposés par la Préfecture de Police non encore exécutés, soit :

o'' l'isolation de la canalisation de gaz conformément au devis de la société Denis du 14 novembre 2013';

o'' la mise aux normes des accès des chambres 28 et 45 conformément au devis de la société EMA du 15 mars 2012 validé par M. [M], architecte';

-' condamné M. [L] [K] et Mme. [O] [K] épouse [S] in solidum à réaliser, sous astreinte de 100 euros, passé le délai d'un mois suivant la signification du jugement, les travaux de réaménagement affectant les chambres 2, 3, 5, 6,7, 29, 30, 34, 35et 36 décrits aux devis de la société EMA du 12 avril 2014 visant à mettre leurs surfaces en conformité avec la réglementation, à l'exclusion des travaux de création de salles de bains qui demeureront à la charge de la société HPB

Hôtels';

-' condamné M. [L] [K] et Mme. [O] [K] épouse [S] in solidum, à verser à la société HPB Hôtels la somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices';

-'''''' condamné M. [L] [K] et Mme. [O] [K] épouse [S], in solidum, aux entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais d'expertises avancés par la société HPB Hôtels à hauteur de 10.250,20 euros et seront recouvrés par Me Chaumanet, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile';

-' condamné M. [L] [K] et Mme. [O] [K] épouse [S], in solidum, à payer à la société HPB Hôtels la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';

-' ordonné l'exécution provisoire du jugement.

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Par déclaration du 22 février 2022, Mme. et M. [K] ont interjeté appel du jugement.

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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 24 septembre 2025.



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PRÉTENTIONS ET MOYENS

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Aux termes de leurs conclusions notifiées le 2 septembre 2025, Mme. et M. [K], appelants, demandent à la cour de':

-''dire et juger recevable et bien-fondé M. [L] [K] et Mme. [O] [K] épouse [S] en leur appel'; 

-' infirmer le jugement rendu le 7 décembre 2021 par le Tribunal judiciaire de Paris dont appel dans son intégralité';

Statuant à nouveau,

-'' débouter HPB Hôtels de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de son appel incident qui est infondé et sans objet, s'agissant notamment de sa demande indemnitaire au titre d'un prétendu préjudice d'exploitation inexistant ;

-''condamner la société HPB Hôtels à régler à M. [L] [K] et Mme. [O] [K] épouse [S] la somme de 97.638,26 € à titre de remboursement des travaux de réfection des planchers hauts des caves effectués du fait de la carence et de par la faute de la société HPB Hôtels ;

-' condamner la société HPB Hôtels au paiement de la somme de 15.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce y compris les frais d'expertise judiciaire qui pourront être recouvrés par Maître Benoit FALTE, Avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

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Au soutien de leurs prétentions, les appelants font valoir que':

-''Sur les stipulations du bail quant aux charges et conditions des réparations, les stipulations du bail mettent à la charge de la société locataire, toutes les réparations, y compris celles qui deviendraient nécessaires. La seule exception concerne les grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil, qui sont à la charge du bailleur, uniquement si elles ne sont pas causées par le défaut d'entretien du preneur. Le bail met également à la charge du locataire les ravalements, nettoyages et peintures des façades, ainsi que les travaux de mise en conformité au regard des nouvelles normes, puisque le locataire s'est engagé à prendre les lieux dans l'état où ils se trouvent sans pouvoir prétendre à aucune réparation du bailleur';

-''Sur les travaux sollicités par le preneur, le preneur a transmis tardivement le procès-verbal de la Préfecture de Police et les travaux demandés, comme la mise aux normes de l'ascenseur, ne sont pas de grosses réparations et ne sauraient donc être à leur charge. L'ascenseur est un équipement privé installé par le preneur, il y a de cela plusieurs décennies pour les besoins de son activité, et non par les bailleurs. Par conséquent, l'entretien, la mise aux normes et les frais liés à cet équipement relèvent de la seule responsabilité du preneur, qui n'a pas justifié de son entretien régulier. En outre, le rapport d'expertise est contestable puisqu'il ne fait pas clairement état de si les travaux de protection incendie sont liés aux éléments structurels de l'immeuble';

-''Sur la non-réalisation des travaux, les travaux d'encloisonnement de l'escalier ont été réalisés par le bailleur, ce depuis plus de trois années, et justifiés par un constat d'huissier et des factures. Or, si certains travaux sont encore en suspens, c'est en raison de la mauvaise foi du preneur, qui refuse de donner accès aux locaux à l'entreprise mandatée. Le preneur est de mauvaise foi, car il refuse de répondre aux lettres officielles qui lui sont adressées et tente de faire croire à un manquement de la part des appelants';

-''Sur les désordres du plancher haut des caves, les désordres du plancher haut des caves ont pour origine le manque d'entretien du preneur. L'effondrement ponctuel du plancher est dû à l'obstruction des bouches d'aération par le preneur et au ruissellement de l'eau provenant des salles de bains, qui ne sont pas étanches. Dès lors, le remboursement de l'intégralité des 97.638,26 € engagés doit être prononcé, et non le pourcentage de 6,65 % arbitrairement retenu par l'expert judiciaire. Le preneur étant le seul et unique responsable de ces désordres';

-''Sur l'aménagement des chambres et les travaux de mise aux normes, l'aménagement de chambres avec salles de bains a été effectué par le preneur sans système d'étanchéité. Les travaux de mise aux normes liés aux chambres ne sont pas de leur ressort, car il s'agit d'une question d'exploitation et d'un choix qui a été fait par le preneur. En conséquence, les bailleurs ne sont pas tenus d'assumer financièrement ces travaux de réaménagement. En outre, l'expert judiciaire n'a pas inclus l'imputabilité financière de ces travaux dans son rapport. Certains travaux, comme ceux relatifs à la canalisation de gaz et la conformité d'accès aux chambres 28 et 45, ont déjà été réalisés par les bailleurs, malgré les dires du preneur. Par ailleurs, les travaux de mise en sécurité réclamés par le preneur ne peuvent être imputés aux bailleurs, car ils ne sont pas expressément prévus dans le bail. Les travaux de protection incendie tels que les portes coupe-feu, et le désenfumage sont assimilés à des réparations locatives et les travaux sur l'ascenseur relèvent de la responsabilité du preneur';

-''Sur les obligations locatives et le remboursement des travaux, le preneur n'entretient pas correctement les locaux, ce qui a généré des frais de près de 350.000 € pour les bailleurs. Les grosses réparations ne sont pas à la charge des bailleurs si elles ont été occasionnées par un défaut d'entretien du preneur, comme le prévoit l'article 605 du code civil. Le remboursement des 97.638,26 € engagés doit être prononcé, car ces travaux trouvent leur origine dans des fautes contractuelles du preneur';

-'' Sur le préjudice de jouissance et le préjudice d'exploitation, le préjudice de jouissance réclamé par le preneur est futur et n'est pas de leur fait, car les aménagements des chambres sont uniquement dus au mode d'exploitation choisi par le preneur. Le préjudice d'exploitation allégué par le preneur est inexistant, non justifié et infondé dans son principe et son chiffrage. Les montants demandés par le preneur ont varié de manière incohérente et se basent sur un tableau créé de toute pièce sans l'avis d'un expert-comptable. Or, le préjudice est inexistant du fait des multiples procédures et des retards pris, imputables au seul preneur qui a refusé d'accorder l'accès aux lieux. 

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Aux termes de ses conclusions notifiées le 9 septembre 2025, la Société HPB Hôtels, intimée, demande à la cour de':

-'''déclarer HPB Hôtels recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusion';

-'''débouter M. [L] [K] et Mme. [O] [K] épouse [S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions signifiées';

-''' confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

o'' condamné M. [K] et Mme. [O] [K] épouse [S] in solidum à rembourser à la société HPB Hôtels la somme totale de 119.979,31 € TTC, soit : au titre des travaux de mise aux normes incendie : 88.296,01 euros TTC au titre des travaux de mise aux normes de l'ascenseur: 31.683,30 euros TTC assortie, en application de l'article 1231-7 du code civil, des intérêts au taux légal à compter du présent jugement';

o'' condamné M. [L] [K] et Mme. [O] [K] épouse [S] in solidum, à réaliser, sous astreinte de 100 euros par jour, passé le délai d'un mois suivant la signification du jugement, les travaux de mise aux normes imposés par la Préfecture de Police non encore exécutés, soit l'isolation de la canalisation de gaz conformément au devis de la société Denis du 14 novembre 2013, la mise aux normes des accès des chambres 28 et 45 conformément au devis de la société EMA du 15 mars 2012 validé par M [M], architecte';

o'' condamné M. [L] [K] et Mme. [O] [K] épouse [Y] in solidum à réaliser, sous astreinte de 100 euros, passé le délai d'un mois suivant la signification du jugement, les travaux de réaménagement affectant les chambres 2, 3, 5, 6, 7, 29, 30, 34, 35 et 36 décrits aux devis de la société Ema du 12 avril 2014 visant à mettre leurs surfaces en conformité avec la réglementation, à l'exclusion des travaux de la creation de salles de bains qui demeureront à la charge de la société HPB Hôtels';

o'' condamné M. [L] [K] et Mme. [O] [K] épouse [S] in solidum, aux entiers dépens de l'instance qui comprendront les frais d'expertises avancés par la société HPB Hôtels à hauteur de 10.250,20 euros et qui seront recouvrés par Me Chaumanet, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile';

o'' condamné M. [L] [K] et Mme. [O] [K] épouse [S] in solidum à payer à la société HPB Hôtels la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';

o'' ordonné l'exécution provisoire du présent jugement »

-'''infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

o'' condamné la société HPB Hôtels à rembourser à M. [L] [K] et Mme. [O] [K] épouse [S] la somme de 3.486,6 euros TTC, et intérêts en réparation de ses préjudices';

Statuant a nouveau :

-'' sur la demande d'indemnisation du préjudice d'exploitation condamner solidairement M. [L] [K] et Mme. [O] [K] épouse [S] à verser à la société HPB Hôtels : 

' la somme de 100.998 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices pour les immobilisations des chambres nécessaires à la mise en conformité des chambres d'une surface inféricure à 8m² et de cloisonnement de la cage d'escaliers et à la réalisation des travaux de réaménagement qui y sont conséquents';

' la somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices tel que retenu par le juge en première instance pour les chambres 28 et 45 murées des le 1® septembre 2013';

En tout état de cause

-'' condamner in solidum M. [L] [K] et Mme. [O] [K] épouse [S] à payer à la société HPB Hôtels une somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

-'''condamner in solidum M. [L] [K] et Mme. [O] [K] épouse [S] aux entiers dépens d'appel.



Au soutien de ses prétention, l'intimée oppose que':

-''' Sur les travaux liés à l'effondrement du plancher en sous-sol, les bailleurs ont été alertés à plusieurs reprises de l'urgence de réaliser les travaux nécessaires pour consolider le plancher haut du sous-sol. Ils se sont contentés de faire poser des étais, rendant les caves inutilisables pendant six ans avant que les travaux ne soient finalement réalisés en 2017. Les bailleurs n'ont pas respecté leurs obligations de délivrance et d'entretien en manquant de diligence dans l'exécution des travaux. La cause principale de l'effondrement du plancher est la vétusté de l'immeuble et non un défaut d'entretien de la part du locataire, comme le démontre le rapport d'expertise judiciaire. Les clauses du bail ne transfèrent pas expressément la charge des travaux dus à la vétusté au locataire';

-'''''' Sur le remboursement des travaux, il ne peut être imputé au locataire la responsabilité du sinistre car l'expert judiciaire a clairement établi que l'affaiblissement du plancher est dû au vieillissement de l'immeuble et à l'incompatibilité des matériaux. L'affirmation des bailleurs selon laquelle l'obstruction des ventilations serait la cause des désordres est mensongère. Leur propre architecte n'a d'ailleurs pas établi de lien de cause à effet entre ces obstructions et l'effondrement. L'expert judiciaire a également constaté un air sec et une humidité normale dans les caves, ce qui contredit cet argument. Aucune injonction n'a été émise pour procéder à la désobstruction des ventilations et les bailleurs n'ont jamais réalisé ces travaux, contrairement à ce qu'ils prétendent';

-''Sur le préjudice subi, le locataire a subi un préjudice de jouissance pendant six ans, car l'inaction des bailleurs l'a empêché d'utiliser les caves. Il a également subi un préjudice d'exploitation que les bailleurs contestent. La cour ne devrait pas retenir une prise en charge minime par le locataire, car la cause principale de l'effondrement est la vétusté de l'immeuble et le manque de diligence des bailleurs';

-''Sur les travaux de mise aux normes imposés par la Préfecture de Police, les travaux exigés par la Préfecture de Police, notamment en matière de sécurité incendie et de réaménagement des chambres, affectent la structure et la distribution intérieure de l'immeuble. Ils nécessitent l'accord écrit des bailleurs, qui n'a jamais été formalisé, malgré les multiples sollicitations du locataire. La configuration intérieure du bâtiment est devenue non conforme avec l'évolution de la réglementation en matière de sécurité et de confort minimal. Il est impossible de confondre ces travaux de mise aux normes avec de simples travaux d'entretien. L'expert judiciaire a clairement qualifié ces travaux de "mise en sécurité relevant d'exigence réglementaire", et il a également précisé que le bail est muet sur la partie à laquelle incombent ces travaux. Or, de jurisprudence constante, les travaux imposés par l'administration sont à la charge du bailleur. Cette obligation découle de son devoir de délivrance de la chose louée et de son obligation d'entretien pour qu'elle puisse continuer à servir à l'usage pour lequel elle a été louée. Ces travaux de mise en conformité ne peuvent être mis à la charge du locataire que par une clause expresse et précise du bail, ce qui n'est pas le cas ici. Une clause standard selon laquelle le locataire prend les lieux en l'état ne suffit pas à transférer cette obligation';

-''Sur les travaux de mise aux normes de l'ascenseur, les bailleurs sont les seuls propriétaires de l'ascenseur par le jeu de l'accession, l'appareil étant incorporé à l'immeuble. L'expert judiciaire a confirmé que les travaux de mise aux normes de l'ascenseur, pour un montant de 31.683,30 € TTC, incombent aux bailleurs. Le locataire a d'ailleurs avancé les fonds pour éviter que l'ascenseur ne soit interdit d'utilisation. Le bail ne contient pas de clause claire et non-équivoque transférant ces travaux au preneur. Le fait que les bailleurs demandent l'interprétation du bail montre d'ailleurs qu'ils reconnaissent eux-mêmes l'absence d'une telle clause';

-''Sur les travaux de réaménagement des chambres, les travaux de réaménagement des chambres sont également des travaux de mise aux normes exigés par la Préfecture de Police en raison de l'évolution de la réglementation sur les surfaces minimales. Le bailleur a été informé de ces exigences et de la nécessité de modifier la distribution des lieux, mais il n'a jamais répondu aux propositions du locataire ni fourni les devis demandés par l'expert. Cette absence de diligence a empêché la réalisation des travaux jusqu'à une procédure en référé et une expertise judiciaire. Les travaux d'aménagement des salles d'eau relèvent de la responsabilité du locataire, mais les travaux de structure et de distribution sont à la charge du bailleur';

-'''''' Sur l'achèvement des travaux, contrairement aux affirmations des appelants, les travaux ne sont pas achevés. La réunion du 9 février 2023 n'était qu'une réception partielle du chantier. Les procès-verbaux de constat d'huissier attestent que de nombreux postes sont inachevés, rendant impossible la réalisation par le locataire des travaux qui lui incombent. L'absence de cloisons, l'électricité hors service et les différences de niveau au sol démontrent le caractère inachevé des travaux. La mauvaise foi des bailleurs a retardé la fin des travaux, ce qui a obligé le locataire à les assigner devant le juge de l'exécution';

-''Sur le préjudice d'exploitation de la société, le locataire a subi une perte de chiffre d'affaires incontestable en raison de l'impossibilité de louer les chambres dont la surface est inférieure à 8 m², comme l'exige le règlement sanitaire de la Ville de [Localité 11]. Ces chambres, pourtant non-louables, ont été prises en compte dans la valorisation du loyer par les bailleurs. Le manque à gagner est chiffré à 1.296 euros par mois, soit un total de 35.087,50 euros sur plus de 12 ans. Ce préjudice se prolonge tant que les bailleurs n'ont pas permis la mise aux normes de ces chambres. Le manque de diligence des bailleurs a considérablement aggravé l'ampleur du préjudice. En n'accordant pas les autorisations nécessaires pour les travaux de structure, les bailleurs ont empêché le locataire de réaliser les aménagements requis. Les pertes ont continué de s'accumuler avec le temps. La perte d'exploitation est estimée à 93.078 euros, à laquelle s'ajoutent deux mois d'immobilisation pour les travaux à la charge du locataire, portant le préjudice total à 100.998 euros';

-''Sur les accusations de mauvaise foi, le locataire rejette avec force les accusations de mauvaise foi portées par les bailleurs. Il n'a jamais refusé de prendre contact, d'accorder l'accès à l'hôtel ou d'entraver le bon déroulement des travaux. Les seules demandes légitimes formulées étaient de connaître la planification et la nature des travaux, ce qui est une requête normale. Les courriers et courriels du locataire prouvent qu'il a toujours fait diligence pour que les travaux commencent le plus rapidement possible. La chronologie des échanges démontre que les bailleurs ne se sont activés que lorsqu'une assignation devant le Juge de l'exécution leur a été délivrée. Le préjudice d'exploitation est directement lié à la carence des bailleurs. La vacance des chambres pendant la période des travaux est incontestable. La demande d'indemnisation est encadrée par des dates précises, allant de la notification du jugement à la visite de fin de chantier. Le locataire n'a jamais voulu "conduire" les travaux des bailleurs, mais seulement obtenir des réponses à ses questions légitimes, ce qui n'a jamais été le cas.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.



DISCUSSION



Sur les obligations respectives des parties 



Aux termes de l'article 1719 code civil, le bailleur est tenu par trois obligations essentielles, sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.



Il est constant que l'obligation de délivrance incombant au bailleur lui impose de délivrer des locaux qui soient conformes à la description des lieux faîte aux termes du bail et aptes à recevoir la destination contractuellement convenue entre les parties.



Selon l'article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives.



Il est admis que l'obligation du bailleur d'effectuer les travaux peut être limitée par des clauses du bail transférant au locataire la charge de ces travaux d'entretien ou de réparation. Cependant, pour produire effet, ces clauses doivent être claires, précises et détaillées quant à la nature des travaux à la charge du locataire. 



L'article 1755 du code civil ajoute que le locataire ne peut être tenu d'aucune des réparations réputées locatives occasionnées par la vétusté. Toutefois, les parties peuvent déroger à ce principe par l'insertion au bail d'une clause contraire explicite.



Au cas d'espèce, tel que rappelé par le tribunal, il ressort de l'article 1er des conditions du bail du 3 juillet 1989, non modifié par les avenants du 13 avril 1993 et du 10 janvier 1995 ni par le renouvellement du 29 octobre 2004, que la locataire doit « prendre les lieux loués dans l'état où ils se sont trouvés le jour de l'entrée en jouissance, sans pouvoir prétendre de la bailleresse aucune réparation, aucune indemnité, ni diminution du loyer ci-après fixé, pour quelque cause que ce soit.'»



Aux termes de l'article 3 du même bail non modifié par les avenants successifs, la société HPB Hôtels s'est engagée « à faire, à ses frais, toutes les réparations qui deviendraient nécessaires, y compris celles des rideaux de fer et fermetures et clôtures en bois des trois boutiques et même le remplacement entier de ces rideaux, fermetures et de prendre à sa charge l'entretien et la réfection des couvertures, la bailleresse ne conservant à sa charge que les autres grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil, le tout de manière que la bailleresse ne soit jamais inquiétée ni recherchée à cet égard. »



Enfin, l'article 7 du même bail non modifié ajoute que le preneur ne peut «'faire aucun changement dans (la) distribution des lieux loués ni percement des murs, sans le consentement exprès et par écrit de la bailleresse et si la permission était accordée, à la charge de faire ces travaux sous la surveillance de l'architecte de la bailleresse dont les frais seront supportés par le preneur. Les changements et embellissements resteront à la fin du bail sans indemnité à la bailleresse (...)'». 



La clause qui oblige le locataire à prendre les locaux en l'état est valable mais, contrairement à ce que soutiennent les appelants, ne les dispense pas de leur obligation d'entretenir le bien en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué, ni de garantir une jouissance paisible à leur locataire pendant toute la durée du bail. 



La clause qui prévoit le transfert au locataire des réparations de certains équipements expressément prévues à l'article 3 du bail est valable en ce qu'elle spécifie, quant aux réparations locatives incombant au preneur, certains équipements limitativement énumérés. Cependant, cette stipulation ne dispense les bailleurs de leur obligation de délivrer les lieux en bon état de réparation de tout autre équipement. 



Enfin, aucune de ces dispositions n'exonère les bailleurs de leurs obligations relatives aux gros travaux de l'article 606 du code civil, aux travaux rendues nécessaires par la vétusté et à la réparation des préjudices causés par l'inexécution de leurs propres obligations. 



Aux termes de son rapport déposé le 31 décembre 2014, l'expert judiciaire, M. [E], a distingué les travaux rendus nécessaires, de première part, par les désordres résultant de l'effondrement du plancher haut des caves, de seconde part, par la mise aux normes des équipements et de la configuration des lieux, de troisième part, par la mise en sécurité des installations techniques. Cette distinction sera reprise pour examiner les prétentions des parties. 



Sur les travaux liés à l'effondrement d'une partie du plancher



L'architecte des bailleurs a, aux termes d'un rapport en date du 5 octobre 2011 de visite des lieux effectuée le 28 septembre 2011, opéré les constats suivants': 

«'- Dans le dégagement adjacent à l'arrivée de l'ascenseur au R-1, on constate un premier effondrement du remplissage entre les poutrelles métalliques au droit de la ventilation haute';

-Puis dans la cave située à gauche en sortant de l'ascenseur, on constate un deuxième effondrement du remplissage entre les poutrelles métalliques. Les fantons métalliques sont corrodés et ont cédé au niveau de leur scellement';

- Enfin, on constate un troisième effondrement similaire, au droit de la ventilation haute ('). L'enduit plâtre et les fantons métalliques sont extrêmement dégradés, bien que ces derniers soient encore maintenus par leur scellement.'»



Il en conclut, après pose d'un étaiement de sécurité, que «'l'ensemble des enduits plâtre du plafond de la cave est soufflé et ne manquera pas de tomber pour les mêmes raisons. Il convient de reprndre l'ensemble de la structure de ce plancher haut, et probablement de renforcer le portique béton existant.'»



Par la suite, l'expert judiciaire a constaté qu'il y avait trois «'zones de dégradations (') dont une présente des plaques d'hourdi complètement effondrées (') entre deux solives métalliques'». «'Cette zone a été étayée par l'architecte des bailleurs ('et) l'exploitant a posé, sur le revêtement du sol en rez-de-chaussée, une plaque métallique pour éviter l'effondrement de la chape'». Il relève que «'les caves ne bénéficient pas d'une bonne ventilation naturelle, certaines amenées d'air ayant été obstruées. Toutefois, l'air est sec », observation corroborée par des mesures de taux d'humidité de l'air et des murs relevés comme normaux. 



L'expert a constaté que «'localement, mais en dehors de la zone effondrée, les planchers sont affaiblis par l'absence d'étanchéité des salles de bains ou par certaines défaillances dans le temps de la canalisation de l'évacuation commune du bâtiment. Toutefois, la phénomène de décollement et désintégration est très présent sur des grandes surfaces qui ne se situent pas sous les salles de bain.'» 



L'expert en a conclu que «'le vieillissement représente la cause majeure de l'affaiblissement des hourdis du plancher, par la rouille des solives métalliques et des armatures. Localement, sous les salles de bain, l'absence d'étanchéité aggrave l'affaiblissement.'» 



La nécessité de procéder à des travaux, compte-tenu du «'caractère techniquement incomplet de la solution de réfection partielle réalisée par l'architecte des bailleurs'», l'a conduit à retenir le devis de la société Alliance BTP.



Au regard de ces éléments, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu'elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en considérant que les travaux de gros 'uvre réalisés sur la structure de l'immeuble en raison de sa vétusté incombaient aux bailleurs.



Il sera simplement ajouté que, contrairement à ce que soutiennent ces derniers, l'expert n'attribue aucun effet à l'obstruction de certaines ventilations, ce que démontrent les mesures effectuées de l'humidité de l'air, qui se sont révélées être normales, et des murs, qui sont secs. 



Par ailleurs, contrairement à ce qu'ils soutiennent, le défaut d'étanchéité des salles de bain a eu un rôle causal mineur dans l'effondrement du plancher haut des caves, qui s'est d'ailleurs produit dans une zone non située sous une salle d'eau. Tant les constats de l'architecte des bailleurs, M. [P], en date du 5 octobre 2011 que les conclusions de l'expert judiciaire ont mis clairement en exergue la vétusté de la structure de l'immeuble, liée à la corrosion des poutrelles métalliques et au plâtre soufflé laissant le béton à nu, comme cause principale des désordres. 



Or, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle les bailleurs sont tenus, les travaux liés à la vétusté de la structure leur incombent. 



Bien qu'ayant eu un rôle causal mineur, l'expert a relevé que le défaut d'étanchéité avait cependant aggravé les désordres dans les zones concernées de sorte que, contrairement à ce que soutient l'intimée, c'est à bon droit que le tribunal a retenu une responsabilité partielle de l'exploitant sur ce point dans les proportions proposées par l'expert au prorata de la surface concernée. 



Ainsi, le jugement sera confirmé de ce chef et en ce qu'il a condamné la société HPB Hôtels à rembourser aux bailleurs la somme de 3.484,6 euros. 



Sur les travaux demandés par la Préfecture de Police de [Localité 11] 



Il est constant qu'aucune clause du bail ne prévoit les obligations des parties dans le cadre de travaux de mise en conformité exigée par l'administration.



La cour fait siens et renvoie aux motifs du tribunal concernant les notifications de la Préfecture de Police de Paris, qui a :

- par courrier du 18 juillet 2011, rappelé la nécessité de procéder à la mise en conformité des locaux aux normes de sécurité incendie';

- par courrier du 3 août 2011, interdit l'utilisation de l'ascenseur au public jusqu'à la transmission de l'attestation de vérification de celui-ci établie par la société de maintenance';

- par courrier du 22 août 2012, interdit l'utilisation des chambres dont l'accès est directement réalisé par l'escalier et rappelé l'obligation réglementaire sur les surfaces minimales des chambres résultant de l'article 57-2 du règlement sanitaire de la ville de [Localité 11]. 



L'expert judiciaire a rappelé que la «'destination d'hôtel de préfecture fait que la configuration intérieure est devenue (') non-conforme avec l'évolution de la réglementation, qu'il soit d'ordre de la sécurité incendie ou d'ordre de confort minimal réglé par le règlement sanitaire de la ville de [Localité 11].'»



Il a relevé que certains des travaux exigés par l'administration impliquaient des modifications de la distribution intérieure des locaux et des interventions sur la structure porteuse nécessitant, aux termes du bail, l'accord préalable des bailleurs à leur réalisation. Il a souligné que ces derniers ne se sont jamais prononcés, pendant la durée de l'expertise, sur la validation des propositions architecturales du preneur, ni sur les alternatives techniques soumises à la préfecture pour la mise en conformité des locaux. 





sur les travaux relatifs à la mise aux normes de sécurité incendie



Aux termes de l'article 55 de l'arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 11], les locaux des hôtels sont soumis à la réglementation relative à la protection contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public. 



L'expert a listé les travaux nécessaires pour satisfaire à la mise en sécurité, qui concernent le remplacement des portes coupe-feu ¿ heures avec les groom, le ferme porte lambris du hall, la porte coupe-feu accueil, le TGBT à isoler une heure, les travaux d'électricité, l'isolation de la canalisation de gaz, le changement de l'accès des chambres 28 et 45 donnant sur l'escalier, la détection incendie à la place du désenfumage, les honoraires de l'architecte et du conseil en sécurité incendie et ceux du bureau de contrôle. 



Au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu'elle approuve et auxquels elle renvoie, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en détaillant les travaux à effectuer, leur coût et la responsabilité de celui à qui ils incombent. 



Il sera simplement ajouté que le délai de transmission du procès-verbal de la préfecture de police par le preneur aux bailleurs est sans impact sur l'état de non-conformité de l'installation et sur la prise en charge du coût des travaux et n'a occasionné aucune aggravation de la situation l'exploitation s'étant faîte par ailleurs aux risques du preneur. 



Au demeurant, si les bailleurs dénoncent la lenteur du preneur à bail à leur communiquer cette information, dont ils ont pourtant eu connaissance dès mars 2010 lors d'une visite contradictoire des lieux dans le cadre de l'expertise de parties dévaluation de la valeur locative, il doit être rappelé qu'ils n'ont eux mêmes jamais répondu aux sollicitations du locataire et de l'expert, pendant les 2 ans et demi du déroulé de l'expertise, concernant leurs accords sur la réalisation de certains travaux soumis à leur approbation aux termes du bail.

 

En outre, il est inopérant de leur part de soutenir que l'expert n'a pas clairement catégorisé les travaux de protection incendie comme relevant ou non des éléments structurels de l'immeuble dans la mesure où, dans le silence du bail, la réalisation de ces travaux relève de leur obligation de délivrance. 



Enfin, il est tout aussi inopérant de soutenir que ces travaux relèvent de choix d'exploitation du locataire dès lors que les bailleurs sont tenus de délivrer des locaux permettant, tout au long du bail, un usage conforme à leur destination et, de ce fait, de procéder aux travaux de mises aux normes et de mises en sécurité imposés par l'administration et conditionnant la poursuite de l'activité. 



Par motifs détaillés auxquels la cour renvoie, le tribunal a repris la liste des travaux réalisés aux frais avancés de la locataire et justifiés par factures et condamné les bailleurs à les rembourser. 



Le jugement sera confirmé de ce chef. 



En cause d'appel, les bailleurs versent aux débats':

- une facture n°[Localité 10] 23/11784 de la société Campinoise de bâtiment, d'un montant de 3.590,40 euros justifiant de la réalisation des travaux d'isolation de la canalisation de gaz';

- une facture n°[Localité 10] 23/11782 de la société Campinoise de bâtiment, d'un montant de 5.984 euros justifiant des travaux opérés au niveau des chambres n°44 et n°45 et, notamment, le déplacement de la porte de la chambre n°44 et l'encloisonnement de l'escalier'; 

- le procès-verbal de Maître [X], daté du 9 février 2023, qui énonce que «'la porte de la chambre n°28, donnant autrefois sur le palier, a été déposée et le mur rebouché. L'accès à la chambre n°28 se fait désormais par la chambre n°26, dont la porte a été déplacée et changée par une porte coupe-feu. 



Cependant, faute de procès-verbal de réception des travaux et, au regard, des constats opérés par l'huissier dont il ressort que les travaux ne sont pas finalisés, notamment, pour la chambre n°26/28 en ce qu'entre les «'deux chambres il n'y a pas de carrelage au sol, pas d'isolation phonique des murs de liège du couloir, pas de création d'un couloir d'une longueur de 3mx1m comme indiqué sur le devis de la société EMA Services, pas d'application d'une couche d'enduit, de revêtement en toile de verre et de couche de peinture dans les deux chambres concernées'», et, pour la chambre n°45 «'pas d'isolation phonique des murs de liège du couloir, pas de création d'un couloir d'une longueur de 3mx1m comme indiqué sur le devis de la société EMA Services, pas d'application d'une couche d'enduit, de revêtement en toile de verre et de couche de peinture dans les chambres n°44 et n°45». 



Par voie de conséquence, le jugement sera confirmé en son chef de dispositif ayant condamné les bailleurs à la réalisation sous astreinte de ces travaux. 



sur les travaux relatifs à la mise aux normes de l'ascenseur 



Au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu'elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, en considérant que les bailleurs étaient tenus d'assurer la mise en conformité de l'ascenseur. 



Il sera simplement ajouté que le décret n°2004-964 du 9 septembre 2004 relatif à la sécurité des ascenseurs a imposé la mise aux normes des équipements installés avant le 3 juillet 2013 pour les ascenseurs installés avant le 1er janvier 1983.



Tel que vu précédemment, l'article 7 du bail litigieux prévoit que les changements et embellissements resteront à la fin du bail sans indemnité à la bailleresse. 



Au cas d'espèce, le preneur a installé un ascenseur pour les besoins de son activité avant le premier renouvellement du bail en 2004, l'expert relevant que «'l'ascenseur (..) a été réalisé il y a quarante ans par les soins du preneur'», point non contesté. 



Contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, dès lors que l'accession intervient en fin de bail et que, par l'effet du renouvellement, un nouveau bail lie les parties à cette date, les bailleurs ont accédé à la propriété de cet équipement technique dès la fin du bail au cours duquel les travaux ont été réalisés, de sorte que la mise aux normes imposée par le décret de 2004 leur incombe ainsi que les coûts afférents. Il est inopérant de leur part d'arguer d'un défaut d'entretien de l'ascenseur par le preneur alors que la mise aux normes de sécurité imposée par l'administration est indépendante de l'état de l'équipement. 



Le jugement sera donc confirmé de ce chef. 



sur les travaux de réaménagement des chambres



L'article 56-1 de l'arrêté susvisé prévoit que «'les locaux qui ne remplissent pas les conditions fixées par le présent règlement sanitaire seront en totalité ou en partie interdits à la location ou à l'hébergement'» et l'article 57-2 2° prévoit que les chambres des hôtels doivent «'avoir une surface minimale au sol de 7 m² pour recevoir une personne, de 9 m² pour recevoir deux personnes, de 14 m² pour recevoir trois personnes et de 18 m² pour recevoir quatre personnes. Au-delà de quatre personnes, et par personne, la surface est majorée de 5 m².'» 



L'obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur au jour de la mise à disposition des locaux perdure tout au long de la durée du bail, ce qui suppose que le bailleur respecte les règles administratives relatives à la mise aux normes de l'établissement imposées pour les besoins de la conformité des locaux à leur destination. 



En revanche, les travaux devenus nécessaires en raison de l'utilisation que le locataire a fait des locaux au fur et à mesure de la durée du bail n'incombent pas aux bailleurs s'ils ne sont pas obligatoires. 



Au regard des éléments soumis à son appréciation, la cour retient que le tribunal a, par des motifs précis et pertinents qu'elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en considérant que les bailleurs étaient tenus aux frais des travaux d'agrandissement des chambres mais non de création de salles de bain, non imposée par le règlement susvisé. 



Il sera simplement ajouté que, contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, les travaux de réaménagement des chambres 2/3, 5,6 et 7, 29 et 30, 34,35 et 36 ont été rendus nécessaires par les prescriptions de l'administration en ce que les chambres 3, 6, 30 et 35 n'étaient plus conformes en terme de surface aux dispositions susvisées du règlement sanitaire de la ville de [Localité 11] et ne pouvaient donc plus être louées dans le cadre de l'exploitation hôtelière prévue au bail. 



Ainsi, ces travaux ne sont pas la conséquence d'un choix d'exploitation du preneur relevant des réparations locatives mais bien d'une mise aux normes réglementaires de l'établissement destinée à permettre un usage du bien conformément aux normes imposées par l'administration et à sa destination, de sorte que ces travaux relèvent bien des obligations des bailleurs. 



 Devant la cour, les bailleurs versent aux débats plusieurs factures': 

- FA23/11778, en date du 17/01/2023, d'un montant de 5.913,60 euros relative à la fusion des chambres n°2 et n°3 devenues chambre n°2';

- FA23/11781, en date du 17/01/2023, d'un montant de 8.316 euros relative à la transformation des chambres n° 5, n°6 et n°7 devenues chambre n°5 et n°7';

- FA23/11779, en date du 17/01/2023, d'un montant de 6.058,80 euros relative à la transformation des chambres n°29 et n°30 devenues chambre n°30';

- FA23/11783, en date du 17/01/2023, d'un montant de 8.753,80 euros relative à la transformation des chambres n°34, n°35 et n°36 devenues chambre n°34 et n°36';

- FA23/11870, en date du 16/02/2023, d'un montant de 715 euros relative à une prestation de coupure du chauffage;

soit un coût de 29.757,20 euros, auquel doit être ajoutée la somme de 5.984 euros des travaux menés dans les chambres n°44 et n°45, soit au total un montant de 35.741,20 euros à mettre en regard avec l'estimation du coût des travaux opérée par l'expert, sur la base des devis de l'entreprise EMA Services à laquelle les bailleurs n'ont pas fait appel, à hauteur de 71.170 euros. 



Il ressort des procès-verbaux dressés par Maître [Z], huissier de justice, le 9 février 2023 et par Maître [X] le même jour que les travaux réalisés par les bailleurs sont partiels et, contrairement à ce qu'ils soutiennent, ne pouvaient être réceptionnés en ce que': 

- les cloisons séparatives des chambres n°5 et n°6 , d'une part, n°6 et n°7, d'autre part, ont été abattues mais aucune cloison séparative n'a été dressée afin de séparer les futures chambres n°5 et n°7, l'électricité de la chambre n°6 ne fonctionne pas et la pièce est dépourvue de radiateur centrale, manque du carrelage au sol dans la chambre n°7';

- les cloisons séparatives des chambres n°34 et n°[Cadastre 5], d'une part, n°35 et n°36, d'autre part, ont été abattues mais aucune cloison séparative n'a été dressée afin de séparer les futures chambres n°34 et n°[Cadastre 6], un point d'eau a été supprimé dans la chambre n°35 et un radiateur a été supprimé dans le chambre n°36 sans être réinstallés.



De façon générale, il ressort de ces constats que, suite aux travaux menés, les sols, plafonds ou murs portent des traces des anciennes installations en absence de reprise de carrelage ou de peinture, que les travaux de plomberie et d'électricité sont inachevés. 



Dans ce contexte, contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, les demandes du preneur de connaître avant intervention des entreprises le contenu des travaux qu'elles entendaient mener et leur planning n'apparaissaient ni illégitimes afin de lui permettre de vérifier la concordance des travaux exécutés avant ceux auxquels les bailleurs avaient été condamnés, ni intrusives au regard de sa double qualité d'exploitant et de chef d'établissement. 



Enfin, ils ressort des échanges courriels entre les parties en date du mois d'octobre 2023 que des rendez-vous étaient fixés avec l'entreprise pour permettre une planification en vue de la réalisation de ces travaux complémentaires et d'un courriel en date du 25 avril 2024 que les parties se déclaraient disponibles pour une visite sur site le 7 mai 2024 sans toutefois qu'aucun procès-verbal de réception de chantier ne soit versé aux débats, les bailleurs contestant par ailleurs qu'elle vaille visite de fin de chantier. 



Par voie de conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné les bailleurs à opérer les travaux afférents aux chambres susvisés et à rembourser à l'exploitante le coût des travaux assumés à ses frais avancés.



Sur l'indemnisation des préj