Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 8 janvier 2026

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N° 

DU : 08 Janvier 2026

AFFAIRE N° RG 23/06912 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PYIA

NAC : 72A

Jugement Rendu le 08 Janvier 2026

FE Délivrées le :

__________________
ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9], situé [Adresse 3], dont les références cadastrales sont Section AL n°[Cadastre 6], représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 518 241 922, dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 7], et pour les besoins de la présente par son étabissement secondaire situé [Adresse 1] à [Localité 8]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR


ET :

Monsieur [B] [M], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Mame Abdou DIOP, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : 
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 27 mars 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 09 Octobre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 08 Janvier 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [M] est propriétaire des lots numéros 140 et 216 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 9] sise [Adresse 4] à [Localité 8].

Par acte de commissaire de Justice en date du 21 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, a fait assigner M. [B] [M] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement d’un arriéré de charges impayées de 9 314,09 euros, des frais de recouvrement, de dommages et intérêts et des frais irrépétibles et dépens.

*

En l’état de ses dernières conclusions n°1 en demande, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 8 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, demande au tribunal de céans de :

Vu les article 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,
Vu l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005,
Vu les articles 220, 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil,

-Débouter M [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

-Condamner M. [B] [M] à lui payer la somme en principal de 10 817,12 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/07/2024 inclus et représentant :
• 8 432,80 € au titre des charges courantes et exceptionnelles,
• 2 052,04 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,
• 171,00 € au titre des frais d’huissier relevant des dépens,
• 151,28 euros au titre des frais d’avocat relevant de l’article 700 du CPC,

-Assortir la condamnation prononcée à l’encontre de M. [B] [M] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :
• de la mise en demeure adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, syndic en exercice, en date du 05/05/2021, d’avoir à payer la somme de 10 473,73€,
• du commandement de payer délivré par l’étude ID FACTO, huissiers de justice associés, en date du 18/05/2021, pour paiement de la somme de 9 792,46 €,
• de la présente assignation,

-Ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,


-Condamner M. [B] [M] à lui payer la somme de 1 100,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

-Condamner M. [B] [M] à lui payer une indemnité de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, le coût de la sommation de payer pour 171,00 €, les frais de signification de l’assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant au commissaire de justice au titre de l’article 444-32 du code de commerce, qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile 

*

En l’état de ses dernières conclusions en défense, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 26 mars 2025, M. [B] [M] demande au tribunal de :

Vu les article 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,
Vu l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005,
Vu les articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil,

-Rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires,

-Dire et juger que M. [B] [M] ne reste devoir au syndicat des copropriétaires la somme de 6 774,41 euros,

-Ordonner au syndicat de justifier les frais de mise en contentieux,

-Octroyer à M. [M] un délai de 24 mois pour apurer sa dette.

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, par application de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 27 mars 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience du juge rapporteur du 9 octobre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :
“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.



Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaires [Adresse 9] produit, au soutien de sa demande en paiement :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 7 février 2012, 2 juillet 2012, 24 juin 2013, 27 juin 2014, 11 mai 2015, 29 septembre 2016, 10 décembre 2018, 18 avril 2019, 30 janvier 2021, 13 juillet 2021, 4 juillet 2022 et 20 mars 2024, et les attestations de non recours se rapportant aux assemblées générales des 7 février 2012, 2 juillet 2012, 24 juin 2013, 27 juin 2014, 11 mai 2015, 29 septembre 2016, 10 décembre 2018, 18 avril 2019, 13 juillet 2021 et 4 juillet 2022,
- un historique du compte de M. [B] [M] sur la période du 1er avril 2012 au 1er octobre 2023, 
- un historique du compte de M. [B] [M] sur la période du 1er avril 2012 au 1er juillet 2024,
- les appels de provisions du 3ème trimestre 2012, des exercices 2013, 2014,2015, 2016,2017, 2018, 2019, 2020, 2021,2022,2023 et des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2024,
- la répartition des charges des exercices 2011 à 2022,
- les soldes de procédure RODRIGUES, de créances irrecouvrables et travaux,
- la mise en demeure du 5 mai 2021, 
- le commandement de payer du 18 mai 2021,
- et le contrat de syndic du cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER.

Le principe de la créance n’est par ailleurs pas contesté par M. [B] [M] qui conteste le montant réclamé de 9.314,09 euros en affirmant que le syndicat des copropriétaires échoue à faire la preuve de la somme de 4.914 euros au titre des charges pour l’année 2012, que cette somme doit être défalquée de la créance réclamée et que sa dette s’établit à 6.774,41 euros.




Il ressort cependant de l’historique de compte versé aux débats par le syndicat des copropriétaires (pièce 91) -et sur lequel se fonde le demandeur pour le calcul de sa créance- que le montant des charges de copropriété réclamé à M. [B] [M] à la date du 01/10/2012 s’établit à la somme de 1.269,67 euros et non à la somme de 4.914 euros avancée, sans plus ample explication, par le défendeur. Dès lors la demande présentée par M. [B] [M] tendant à ce qu’une somme de 4.914 euros soit déduite de la créance réclamée n’apparaît pas bien fondée et ce dernier ne peut qu’en être débouté.

Aucun autre moyen n’ayant été soulevé par le défendeur, il apparaît établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] peut prétendre au titre des charges courantes et exceptionnelles sur la période du 1er avril 2012 au 1er juillet 2024, provision charges courantes 01/07/2024 et 3/4 cotisation fonds de travaux ALUR 2024 inclus, s’élève à la somme de 8.432,80 euros.

S’agissant de la date de départ des intérêts, il n’est pas justifié des modalités d’envoi de la lettre du 5 mai 2021, qui ne constitue d’ailleurs pas une mise en demeure.
Elle ne peut donc être retenue comme point de départ des intérêts au taux légal.

Il est justifié du commandement de payer du cabinet ID FACTO en date du 18 mai 2021, aux termes duquel il est fait sommation au défendeur de payer 9 621,46 euros au titre des travaux et charges de copropriété impayés.
Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, la dette de M.[B] [M] produira des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 mai 2021.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée à compter de la demande en ce sens, soit depuis l’assignation du 21 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.
 
Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [B] [M], laquelle ne se présume pas, au surplus au vu des certificats médicaux fournis par ce dernier et des versements apparaissant le décompte pour tenter de contenir la dette.

Au surplus le syndicat des copropriétaires ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] de sa demande d’indemnisation.




Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, M. [B] [M] sollicite un délai de paiement sur une période de 24 mois, en plus des charges courantes.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande.

M. [B] [M] sollicite des délais de paiement mais n’a produit aucun contrat de travail ni document prouvant non seulement sa situation financière et patrimoniale mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai qui serait accordé pour ce faire.

De plus, compte tenu de l’ancienneté de sa dette, il n’apparaît pas bien fondé de faire droit à sa demande de délai.

M. [B] [M] sera par conséquent débouté de cette demande.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] réclame une somme de 2.052,04 euros au titre des frais de recouvrement tandis que le défendeur conclut au rejet de la demande présentée au titre des frais de recouvrement qu’il estime injustifiée.






Il apparaît que les frais intitulés “Mise au contentieux” de 215,28 euros des 27 août 2012, 1er octobre 2012, 28 janvier 2013, 6 mai 2013, 21 août 2013 et ceux de 29,90 euros et 30,00 euros, non justifiés, des 5 novembre 2013, 14 mai 2014, 8 septembre 2014, 17 mars 2017, 12 septembre 2017, 20 mars 2018, 20 juin 2018, 26 septembre 2019 et 5 mai 2021 et les frais de “Conseils suivi plan [M]” du 1er janvier 2014 ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965, le syndic n’apportant pas la preuve qu’il s’agit de diligences exceptionnelles propres à permettre au demandeur de recouvrer sa créance, et ils doivent être rejetés.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] de sa demande au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile:

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que : 
“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [B] [M], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer du cabinet ID FACTO en date du 18 mai 2021, d’un montant de 171 euros, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il sera par ailleurs condamné à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE M. [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 8.432,80 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles sur la période du 1er avril 2012 au 1er juillet 2024, provision charges courantes 01/07/2024 et 3/4 cotisation fonds de travaux ALUR 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 mai 2021, et ce jusqu’à parfait paiement

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] de sa demande au titre des frais de recouvrement

DEBOUTE M. [B] [M] de sa demande de délais de paiement

CONDAMNE M. [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [B] [M] aux entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation de payer de 171 euros

DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, conformément à l’article 699 du code de procédure civile

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,