Tribunal Judiciaire · JCP — 6 janvier 2026

5AA
TRIBUNAL JUDICIAIRE
annexe
[Adresse 2]
[Localité 4]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE


JUGEMENT DU 06 JANVIER 2026




Minute : /2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00561 - N° Portalis DB3I-W-B7J-C3ST

AFFAIRE : 
 [L] [T] 
C/
 [O] [C], [S] [Z], [W] [D] 


DEMANDEUR

Monsieur [L] [T]
né le 11 Janvier 1970 à [Localité 11] (44), demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Caroline AUGIS VIDAL de la SELAS AGN AVOCATS NANTES, avocats au barreau des SABLES D’OLONNE




DEFENDEURS

Madame [O] [C], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Jimmy SIMMONOT, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON, substitué par Maître Frédéric MALLARD de la SARL BIDEAUD-LAPERSONNE-MALLARD, avocats au barreau des SABLES D’OLONNE, 

Monsieur [S] [Z], demeurant [Adresse 7]

Madame [W] [D], demeurant [Adresse 7]

non comparants


Le 09/01/2026
copie exécutoire délivrée à :

Me AUGIS

copie délivrée à :
Me MALLARD
M
COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Armelle LEVESQUE, Vice-présidente,
Vice-président en charge des contentieux de la protection


GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré


Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience du 04 Novembre 2025 a mis l'affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2026, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :









EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2021, Monsieur [L] [T] a donné à bail à Madame [O] [C] une maison à usage d’habitation située “[Adresse 9] [Localité 5] (85) moyennant un loyer de 520 € par mois, révisable annuellement outre une provision de 10 € pour les charges.

Par courrier recommandé en date du 26 juillet 2024, Madame [O] [C] a donné congé de son logement pour le 30 septembre 2024.

Par lettre recommandée du 4 janvier 2025 adressée à Madame [O] [C], Monsieur [L] [T] indiquait que les clés du logement ne lui avaient pas été restituées, qu’aucun état de lieux de sortie n’avait été établi bien que Madame [O] [C] ait quitté le logement le 30 septembre 2024, qu’il considérait qu’elle était toujours locataire de la maison et la mettait en demeure de lui payer les loyers des mois d’octobre, novembre et décembre 2024. 

Par lettre recommandée du 8 janvier 2025, Monsieur [L] [T] mettait en demeure Monsieur [S] [Z] et Madame [W] [D] de quitter la maison d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 5] qu’ils occupaient sans droit, ni titre.

Par courrier du 23 janvier 2025, Monsieur [S] [Z] indiquait à Monsieur [L] [T] qu’il ne quitterait pas les lieux.

Par acte en date du 13 mars 2025, Monsieur [L] [T] a fait assigner Madame [O] [C], Monsieur [S] [Z] et Madame [W] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir, vu l’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire, les articles 544 et 1240 du code civil :
- constater que le bail a pris fin le 26 octobre 2024 par l’effet du congé
- condamner Madame [O] [C] à lui payer le loyer prorata temporis du 1er octobre au 26 octobre 2024 soit somme de 436,12 € 
- condamner Madame [O] [C] à lui payer la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts
- ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [S] [Z] et Madame [W] [D], ainsi que de tout occupant de leur chef, du logement situé [Adresse 6] à [Localité 5] (85) , avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, 
- l’autoriser à faire transporter si nécessaire l’ensemble des meubles et objets garnissant lesdits locaux dans le garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de Monsieur [S] [Z] et Madame [W] [D] et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues
- condamner Monsieur [S] [Z] et Madame [W] [D] à lui payer à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés du logement situé “[Adresse 8] une indemnité mensuelle d’occupation de 530 €, ainsi que les taxes et charges récupérables
- condamner in solidum Monsieur [L] [T] à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
- condamner in solidum Madame [O] [C], Monsieur [S] [Z] et Madame [W] [D] aux dépens .

L’affaire a été retenue à l’audience du 4 novembre 2025.
 Monsieur [L] [T] maintient l’intégraité de ses demandes.



Madame [O] [C] conclut au débouté de l’intégralité des demandes présentées par Monsieur [L] [T] et à sa condamnation à lui payer la somme de 2 000 € en réparation du préjudice moral causé par l’engagement d’une procédure abusive à son encontre, outre une indemnité de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [O] [C] fait valoir que Monsieur [L] [T] a conclu avec elle un premier bail non meublé, puis un second bail meublé antidaté du 15 octobre 2021 avec un préavis d’un mois, que son frère a proposé à Monsieur [L] [T] de nouveaux locataires Monsieur [S] [Z]
et Madame [W] [D], que des échanges de SMS confirment la réalité de cette situation, que Monsieur [L] [T] a accepté l’installation de Monsieur [S] [Z] et Madame [W] [D] dès le 1er octobre 2024 mais que finalement Monsieur [L] [T] s’est rétracté et a refusé d’établir un bail écrit et de recevoir le paiement des nouveaux locataires

Bien que régulièrement assignés par remise de l’acte en l’étude du commissaire instrumentaire, Monsieur [S] [Z] et Madame [W] [D] n’ont pas comparu, ni n’étaient représentés.

Les prétentions et moyens des parties sont plus amplement développés dans leurs conclusions écrites, exposées à l’audience et auxquelles il convient de se référer. 

Le jugement a été mis en délibéré au 4 février 2025.

MOTIFS

Sur la date d’effet du congé

En application de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le congé émane du locataire, le délai de préavis applicable est de trois mois; le délai de préavis peut être ramené à un mois dans certaines conditions.
Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 6 jillet 1989, lorsqu’il s’agit d’un meublé, le délai de préavis est d’un mois.
 Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte de commissaire de justice ou remis en mains propres contre récipissé ou émargement. Le délai court à compter de la réception de l’acte de congé.
A l’expiration du congé, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.
Pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé , sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire avec l’accord du bailleur.
Le bail signé le 15 octobre 2021 entre les parties porte sur une maison à usage d’habitation non meublée.
Madame [O] [C] produit un second bail daté également du 15 octobre 2021 portant sur le même logement mais spécifiant qu’il s’agit d’un bail meublé.
Pour autant, pour recevoir la qualification de bail meublé, le logement doit répondre aux conditions posées par l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 selon lequel “ Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret”.
Selon l’article 25-5, un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.




L’article R1331-62 du code de la santé publique fixe la liste des meubles devant équiper le logement notamment literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres, réfrigérateur, vaisselle en nombre suffisant, ustensiles de cuisine, table, sièges, luminaires, matériel d’entretien ménager adapté ( aspirateur ou bali, serpillère...)
En l’espèce, le contrat de bail meublé ne comporte aucun de ces éléments de sorte qu’il ne peut s’agir que d’un bail non meublé.
Le délai de préavis applicable était donc de trois mois. Madame [O] [C] ne justifie d’aucune circonstance permettant de réduire ce délai à un mois.
En l’espèce, par courrier recommandé en date du 26 juillet 2024, Madame [O] [C] a donné congé de son logement pour le 30 septembre 2024. 
La date d’effet du congé est donc le 26 octobre 2024. Monsieur [L] [T] est donc fondé à solliciter la condamnation de Madame [O] [C] à lui payer la somme de 436,12 € au titre du loyer dû du 1er octobre 2024 au 26 octobre 2024.
En outre, il sera précisé que Madame [O] [C] n’ayant pas remis les clés du logement à Monsieur [L] [T], celui-ci était fondé également sur cette base à réclamer le paiement de ladite somme.

Sur la demande de dommages et intérêts à l’encontre de Madame [O] [C] .

Monsieur [L] [T] demande la condamnation de Madame [O] [C] à lui payer la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts aux motifs qu’elle a commis une faute en remettant les clés du logement à Monsieur [S] [Z] et Madame [W] [D] qui s’y sont installés depuis le 1er octobre 2024, qu’il ne perçoit plus aucun revenu et que son logement est occupé illégalement.
Il n’est pas contesté que Madame [O] [C] n’a pas remis les clés du logement à Monsieur [L] [T] alors qu’elle y était légalement tenue et que depuis le 1er octobre 2024, la maison d’habitation est occupée par Monsieur [S] [Z] et Madame [W] [D] à qui Monsieur [L] [T] demande paiement d’une indemnité d’occupation depuis le 1er octobre 2024 d’un montant égale au montant du loyer.
Faute de caractériser un préjudice distinct de l’absence de paiement des indemnités d’occupation, Monsieur [L] [T] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un autre préjudice indemnisable. Il sera par conséquent débouté de sa demande à l’encontre de Madame [O] [C].

Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [S] [Z] et Madame [W] [D].

Par attestation du 20 août 2025, Madame [W] [D] indique qu’elle a emménagé avec son compagnon et sa fille au Pont Robard à compter du 1er octobre 2024 avec l’accord de Monsieur [L] [T] mais que finalement celui-ci n’avait pas voulu régulariser le contrat de bail et lui avait demandé de quitté les lieux.
Monsieur [B] [C], frère de Madame [O] [C] atteste le 28 avril 2025 et le 16 août 2025 que Monsieur [L] [T] avait accepté de prendre Madame [W] [D] comme nouvelle locataire et qu’il avait changé d’avis.
Il ressort d’échanges de SMS entre Monsieur [L] [T] et Madame [W] [D] notamment un SMS du 3 septembre 2024 que Monsieur [L] [T] avait indiqué réservé la location pour Madame [D], que le 1er octobre 2024, il avait répondu “ Bonjour [W], je te ramène un sommier ..

Selon les dispositions d l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.
L’article 1114 du code civil ajoute que l’offre faite à la personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.
Il ne ressort d’aucune pièce que Monsieur [L] [T] d’une part et Monsieur [S] [Z] et Madame [W] [D] d’autre part ont convenu d’un accord sur le prix et les conditions du bail.
Par conséquent, l’existence d’un bail au profit de Monsieur [S] [Z] et Madame [W] [D] ne peut être retenue.

Dans ces conditions, il convient de constater que Monsieur [S] [Z] et Madame [W] [D] sont occupants sans droit, ni titre du logement situé [Adresse 6] à [Localité 5] (85).
Il leur sera en conséquence ordonné et à tous occupants de leur chef, de libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux prévu par les articles L412-1 et suivants et R 411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Passé ce délai, Monsieur [L] [T] pourra faire procéder à leur expulsion, si besoin avec le concours de la force publique.

Monsieur [S] [Z] et Madame [W] [D] seront condamnés à payer à Monsieur [L] [T], une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges, soit la somme de 530 € par mois, à compter du 27 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés.

Le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution et les contestations relevant de la compétence exclusive du Juge de l’Exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

 Sur les demandes reconventionnelles formées par Madame [O] [C].

L’action de Monsieur [L] [T] ayant été reconnue en partie fondée à l’encontre de Madame [O] [C], celle-ci sera déboutée de sa demande de dommages t intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires.

 Il serait contraire à l’équité de laisser Monsieur [L] [T] supporter les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés. Monsieur [S] [Z] et Madame [W] [D] seront condamné in solidum à lui verser la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Madame [O] [C] sera déboutée de ce chef de demande.

Monsieur [S] [Z] et Madame [W] [D] seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.


Sur l’exécution provisoire.

L’exécution provisoire de la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS 

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

Constate en conséquence que par l’effet du congé, le bail est résilié à compter du 26 octobre 2024 entre Monsieur [L] [T], d’une part, et Madame [O] [C] d’autre part.



Constate que Monsieur [S] [Z] et Madame [W] [D] sont occupants sans droit ni titre de la maison à usage d’habitation sise “[Adresse 10] (85).

Dit en conséquence que Monsieur [S] [Z] et Madame [W] [D] devront libérer le logement de tous meubles et occupants de leur chef dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux articles L412-1 et suivants et R 411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Dit qu’à défaut, Monsieur [L] [T] pourra faire procéder à leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Rappelle que le sort des meubles est régi par les dispositions de l’article L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Condamne Monsieur [S] [Z] et Madame [W] [D] à payer à Monsieur [L] [T] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit la somme de 530 € par mois, à compter de la date d’effet du congé et jusqu’à la libération des lieux.

Déboute Monsieur [L] [T] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Madame [O] [C].
 
Déboute Madame [O] [C] des demandes de dommages et intérêts et d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile..

Condamne in solidum Monsieur [S] [Z] et Madame [W] [D] à payer à Monsieur [L] [T] la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne in solidum Monsieur [S] [Z] et Madame [W] [D] aux dépens de l’instance

 Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi Jugé et Mis à disposition les jour, mois et année susdits.

Le greffier La Présidente