Tribunal Judiciaire · Service des référés — 7 janvier 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 25/55948 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAS67

N° : 2-CH

Assignation du :
25 Août 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND 
rendu le 07 janvier 2026



par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. 
DEMANDEURS

Monsieur [F] [I]
[Adresse 4]
[Localité 12]

Monsieur [C] [T]
[Adresse 4]
[Localité 12]

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic bénévole
[Adresse 4]
[Localité 12]

représentés par Maître Delphine KRZISCH de l’AARPI Grapho Avocats, avocats au barreau de PARIS - #R0145


DEFENDEUR

[Localité 11] HABITAT-OPH
[Adresse 6]
[Localité 10]

représenté par Maître Jean-Christophe LUBAC, avocat au barreau de PARIS - #P0482






DÉBATS

A l’audience du 03 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, 

L’office public de l’habitat [Localité 11] Habitat (ci-après [Localité 11] Habitat) est propriétaire d’un ensemble immobilier dénommé « résidence Villette-Stemler » situé [Adresse 2] et [Adresse 8] à [Localité 12].

Cet ensemble immobilier est contigu à l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 12], appartenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], lequel est composé de deux copropriétaires, dont Mme [I] et M. [T], propriétaires du logement en duplex au dernier étage et syndics bénévoles.

Dans le cadre de la réhabilitation de son ensemble immobilier, [Localité 11] Habitat entend procéder à l’isolation thermique par l’extérieur (ITE) du bâtiment (toiture, façades et, notamment, pignon Sud), ce qui nécessite la mise en œuvre du droit de surplomb légal créé par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets.

Par acte du 28 août 2024, [Localité 11] Habitat a, au visa des articles L. 113-5-1 et R. 113-19 du code de la construction et de l’habitation, signifié au syndicat des copropriétaires son intention d’exercer un droit de surplomb pour installer une ITE sur le bâtiment voisin, proposant une indemnité de 5.550 euros pour le surplomb et de 500 euros au titre du tour d’échelle. 
 
Par lettre du 10 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires, Mme [I] et M. [T] ont indiqué à [Localité 11] Habitat qu’ils ne s’opposaient pas au principe de l’ITE mais que les conditions proposées ne leur convenaient pas, s’agissant notamment du montant de l’indemnisation, des conditions matérielles de l’ITE et des garanties relatives au retrait de l’ITE à première demande.

Par acte du 27 février 2025, [Localité 11] Habitat a de nouveau signifié au syndicat des copropriétaires son intention de réaliser un ouvrage d'isolation en surplomb de son fonds, en joignant à cette signification le projet d’acte authentique de droit de surplomb omis lors de la première notification.

Par lettre de leur conseil du 4 juin 2025, le syndicat des copropriétaires, Mme [I] et M. [T] ont, une nouvelle fois, contesté cette notification et sollicité de [Localité 11] Habitat une contre-proposition amiable au titre de l’indemnisation du droit de surplomb, à hauteur de 40.000 euros, et au titre du droit d’échelle, à hauteur de 1.500 euros par mois. 

Par acte du 25 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 12], Mme [I] et M. [T] ont assigné [Localité 11] Habitat devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de contester le droit de surplomb exercé par ce dernier. 


Aux termes de leurs conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 3 décembre 2025, ils demandent de :

- rejeter toutes les demandes de [Localité 11] Habitat ;
- juger que le droit de surplomb n’est pas justifié par [Localité 11] Habitat ; 
- juger que le syndicat des copropriétaires est fondé à refuser le droit de surplomb tel que proposé par [Localité 11] Habitat ; 
- rejeter la demande de droit de surplomb de [Localité 11] Habitat notifiée le 21 février 2025 ; 

A défaut, 

- condamner [Localité 11] Habitat à transmettre une convention de droit de surplomb qui devra prévoir que : 
l’ITE devra être réalisée à deux mètres au moins au-dessus du pied de l’héberge du bâtiment du [Adresse 5] ; l’ITE sera enlevée à première demande de la part du syndicat des copropriétaires, les travaux devant être effectués par [Localité 11] Habitat (et non par le syndicat des copropriétaires) dans un délai de six mois, sous peine du versement d’une indemnité forfaitaire de 50.000 euros ; - condamner [Localité 11] Habitat à verser une indemnisation du droit de surplomb fixée à 40.000 euros à Mme [I] et M. [T] ; 
- condamner [Localité 11] Habitat à verser une indemnisation du droit de surplomb fixée à 40.000 euros au syndicat des copropriétaires ; 
- condamner [Localité 11] Habitat à leur verser une indemnité au titre du droit d’accès temporaire fixée à 1.500 euros par mois de chantier ; 

En tout état de cause, 

- condamner [Localité 11] Habitat à leur payer la somme de 1.500 euros chacun au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l'audience du 3 décembre 2025, [Localité 11] Habitat demande au président du tribunal judiciaire de :

- débouter le « syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1] » de l’ensemble de ses demandes ; 
- l’autoriser en conséquence à exercer sur la parcelle cadastrée section EW n°[Cadastre 9] située [Adresse 4] à [Localité 12], appartenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], le droit de surplomb prévu au I de l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation pour réaliser les travaux d’isolation thermique par l’extérieur de l’ensemble immobilier bâti dénommé « résidence Villette-Stemler » situé [Adresse 2] et [Adresse 8] à [Localité 12], sur une parcelle cadastrée section EW n° [Cadastre 7], lui appartenant, dans les termes de son projet d’acte authentique de droit de surplomb notifié par exploit de commissaire de justice le 27 février 2025 ou, à titre subsidiaire, dans les termes dudit projet d’acte authentique de droit de surplomb éventuellement modifiés et précisés par le tribunal ; 


- fixer l’indemnité due au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], au titre du droit susvisé de surplomb prévu au I de l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation, à la somme de 5.550 euros ; 
- l’autoriser en conséquence à exercer sur la parcelle cadastrée section EW n°[Cadastre 9] située [Adresse 4] à [Localité 12], appartenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], le droit d’accès temporaire et d’installations provisoires prévu au II de l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation pour permettre l’exercice du droit de surplomb susvisé dans les termes de son projet de convention de tour d’échelle notifié par exploit de commissaire de justice le 27 février 2025 ou, à titre subsidiaire, dans les termes dudit projet de convention de tour d’échelle éventuellement modifiés et précisés par le tribunal ; 
- fixer l’indemnité due au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], au titre du droit susvisé d’accès temporaire et d’installations provisoires prévu au II de l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation, à la somme de 500 euros ; 
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, [Localité 11] Habitat a soulevé oralement l’irrecevabilité de la double demande d’indemnisation à hauteur de 40.000 euros formée par les demandeurs, exposant que cette demande ne figurait pas dans l’assignation et que le délai de six mois de l’article L.113-5-1 du code de la construction et de l’habitation était expiré.

Il a également soulevé une fin de non-recevoir tirée de l’absence d’intérêt à agir des deux copropriétaires sur le fondement de l’article R. 113-22 du code de la construction et de l’habitation, le droit d’opposition n’appartenant, selon lui, qu’au syndicat des copropriétaires.

Les demandeurs ont répliqué en soulevant oralement une exception d’illégalité de la délibération de [Localité 11] Habitat relative à l’indemnisation forfaitaire du droit de surplomb et en formant, en conséquence, une question préjudicielle de ce chef.

En cours de délibéré, les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur l’application de l’article 74 du code de procédure civile, dont il résulte que l'exception tirée de l'existence d'une question préjudicielle, qui tend à suspendre le cours de la procédure jusqu'à la décision de la juridiction administrative, doit être soulevée, à peine d'irrecevabilité, avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir, alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public.

Elles ont formulé des observations les 15 décembre et 22 décembre 2025.

[Localité 11] Habitat a fait valoir que l’exception tirée de la nécessité de surseoir pour poser une question préjudicielle était soumise au régime des exceptions de procédure de l’article 74 du code de procédure civile, qui impose de la soulever simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir, à peine d’irrecevabilité. Il en a déduit que l’exception préjudicielle, soulevée in extremis en fin de débats, méconnaissait l’exigence d’antériorité dudit article et devait être déclarée irrecevable.

Les demandeurs ont indiqué renoncer à la question préjudicielle posée.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample informé des faits et des moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l'audience et à la note d'audience.

MOTIFS

Sur les fins de non-recevoir soulevées par [Localité 11] Habitat

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’article R. 113-22 du code la construction et de l'habitation

L'article L.113-5-1 du code la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de la loi la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, dispose que :

« I.-Le propriétaire d'un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l'extérieur bénéficie d'un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres au plus lorsqu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs. L'ouvrage d'isolation par l'extérieur ne peut être réalisé qu'à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l'héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure.
Une indemnité préalable est due au propriétaire du fonds surplombé.
Ce droit s'éteint par la destruction du bâtiment faisant l'objet de l'ouvrage d'isolation.
Les modalités de mise en œuvre de ce droit sont constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour l'information des tiers au fichier immobilier.

II.-Le droit de surplomb emporte le droit d'accéder temporairement à l'immeuble voisin et d'y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux.Une indemnité est due au propriétaire de l'immeuble voisin.Une convention définit les modalités de mise en œuvre de ce droit.

III.-Avant tout commencement de travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d'isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier du droit mentionné au II.
Dans un délai de six mois à compter de cette notification, le propriétaire du fonds voisin peut s'opposer à l'exercice du droit de surplomb de son fonds pour un motif sérieux et légitime tenant à l'usage présent ou futur de sa propriété ou à la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa du I. Dans ce même délai, il ne peut s'opposer au droit d'accès à son fonds et à la mise en place d'installations provisoires que si la destination, la consistance ou la jouissance de ce fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive.
Dans le même délai, il peut saisir le juge en fixation du montant de l'indemnité préalable prévue aux I ou II.
IV.-Lorsque le propriétaire du fonds surplombé a obtenu une autorisation administrative de construire en limite séparative ou en usant de ses droits mitoyens et que sa mise en œuvre nécessite la dépose de l'ouvrage d'isolation, les frais de cette dépose incombent au propriétaire du bâtiment isolé. L'indemnité prévue au I demeure acquise.

V.-Un décret en Conseil d'Etat précise les modalités d'application du présent article.».

Aux termes de l’article R. 113-22 du même code :

« Lorsque le fonds à surplomber est un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires peut s'opposer aux droits prévus aux I et II de l'article L. 113-5-1 par décision motivée ».

[Localité 11] Habitat soutient, au visa de ce texte, que Mme [I] et M. [T] sont irrecevables à agir en contestation du droit de surplomb, seul le syndicat des copropriétaires pouvant s’y opposer en présence d’un immeuble soumis au statut de la copropriété.

Cependant, l’article R. 113-22 du code de la construction et de l’habitation, qui ne dispose pas que « seul » le syndicat des copropriétaires peut s’opposer au droit de surplomb en cas d’immeuble en copropriété, n’attribue pas le droit d’agir au seul syndicat des copropriétaires mais lui ouvre ce droit.

Or, selon l’article 31 du code de procédure civile, « l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

Au cas présent, Mme [I] et M. [T] justifient être propriétaires du logement situé au dernier étage de l’immeuble voisin de celui de [Localité 11] Habitat et sont par conséquent directement concernés par le droit de surplomb envisagé ainsi que par la pose de l’échafaudage à venir. 

Ils ont dès lors un intérêt légitime à agir, de sorte que leur action est recevable.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de la double demande d’indemnité formée par les demandeurs

Il résulte de l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation précité que le propriétaire du fonds voisin qui souhaite s’opposer à l’exercice du droit de surplomb et saisir le juge en fixation du montant de l’indemnité préalable doit agir dans un délai de six mois à compter de la notification qui lui est faite par le propriétaire du bâtiment à isoler.

Sur ce fondement, [Localité 11] Habitat soulève la forclusion de la double demande d’indemnité de 40.000 euros formée à l’audience du 3 décembre 2025, cette demande ne figurant pas dans l’assignation, qui ne visait qu’une seule indemnité de 40.000 euros. 

Dans leur assignation, les demandeurs demandaient de « juger que l’indemnité du droit de surplomb sera fixée à 40.000 euros ». 

Ils sollicitent désormais une indemnité de 40.000 euros pour le syndicat des copropriétaires et une autre pour Mme [I] et M. [T].

Toutefois, le texte précité impose uniquement la saisine du juge en fixation de l’indemnité dans le délai de six mois. Il n’impose pas, à cette date, la formulation de l’ensemble des demandes à peine d’irrecevabilité.

Les demandeurs ayant saisi la présente juridiction le 25 août 2025, dans le délai de six mois à compter de la notification du 27 février 2025, ils sont recevables en l’ensemble de leurs demandes.

Sur l’absence de saisine de la juridiction faute de prétentions, alléguée par [Localité 11] Habitat

[Localité 11] Habitat soutient, au visa des articles 4, 5, 56 et 768 du code de procédure civile, que les demandes formées par le syndicat des copropriétaires ne constituent pas des prétentions en ce que celui-ci sollicite du président du tribunal qu’il « juge » que le droit de surplomb n’est pas justifié et qu’il « juge » qu’il est fondé à refuser le droit de surplomb tel que proposé, soit des demandes purement déclaratoires, dépourvues d’effet juridique, s’analysant en des moyens et non des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Mais la formulation des demandes est indifférente sous réserve que celles-ci recèlent de véritables prétentions, susceptibles de produire des effets juridiques (2e Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Or, la présente juridiction est saisie de prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et non de seuls moyens, les demandes formulées étant de nature à produire des conséquences juridiques et ce, d’autant plus qu’outre les demandes tendant à ce que le bien-fondé du droit de surplomb soit examiné, les conclusions comportent des demandes de condamnation de [Localité 11] Habitat à transmettre une convention de droit de surplomb modifiée et à verser une indemnisation aux demandeurs. 

Le moyen soulevé par [Localité 11] Habitat n’est donc pas fondé.

Sur la question préjudicielle soulevée par les demandeurs

Les demandeurs ont soulevé oralement, à la fin des débats, une exception d’illégalité de la délibération de [Localité 11] Habitat relative à l’indemnisation du tour d’échelle au motif que la fixation forfaitaire de cette indemnisation était illégale.

Par une délibération n° 2024-20 du 21 mars 2024, le conseil d’administration de [Localité 11] Habitat a fixé le montant de l’indemnité due au titre du droit d’accès temporaire à 500 euros pour un linéaire horizontal d’ITE inférieur ou égal à 10 mètres et à 1.000 euros pour un linéaire horizontal d’ITE supérieur à 10 mètres.

Aux termes de l’article 49, alinéa 2, du code de procédure civile, lorsque la solution d'un litige dépend d'une question soulevant une difficulté sérieuse et relevant de la compétence de la juridiction administrative, la juridiction judiciaire initialement saisie la transmet à la juridiction administrative compétente en application du titre Ier du livre III du code de justice administrative. Elle sursoit à statuer jusqu'à la décision sur la question préjudicielle.

Toutefois, l'exception tirée de l'existence d'une question préjudicielle, qui tend à suspendre le cours de la procédure jusqu'à la décision de la juridiction administrative, doit, aux termes de l'article 74 du code de procédure civile, être soulevée, à peine d'irrecevabilité, avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir, alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public (1re Civ., 24 mars 1998, pourvoi n° 96-12.593 ; 1re Civ., 25 septembre 2013, pourvoi n° 12-23.960 ; 1re Civ., 11 mai 2017, pourvoi n° 16-15.549, 16-60.115, Bull. 2017, I, n° 110 ; Com., 27 septembre 2023, pourvoi n° 21-24.735).

Au cas présent, la question préjudicielle a été soulevée par les demandeurs oralement à l’audience, à la fin des débats, après les fins de non-recevoir et les défenses au fond.

Ils y ont expressément renoncé en cours de délibéré.

Sur l’opposition à la mise en oeuvre du droit de surplomb

En application des dispositions précitées de l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation, le propriétaire du fonds voisin peut s'opposer à l'exercice du droit de surplomb de son fonds pour un motif sérieux et légitime tenant à l'usage présent ou futur de sa propriété ou à la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa du I. 

Le premier alinéa du I du même texte prévoit que le propriétaire d'un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l'extérieur bénéficie d'un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres au plus lorsqu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs. L'ouvrage d'isolation par l'extérieur ne peut être réalisé qu'à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l'héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure.

Le propriétaire du fonds voisin peut donc s’opposer à l’exercice du droit de surplomb dans deux hypothèses :
- s’il justifie d’un motif sérieux et légitime tenant à l'usage présent ou futur de sa propriété ;
- si les conditions légales ne sont pas remplies, notamment l’absence d’autre solution technique (ou le coût ou la complexité excessifs de celle-ci) ou l’absence de réalisation de l’ouvrage à la distance légale, sauf accord des propriétaires.

Sur le non-respect de la distance du pied de l’héberge

Les demandeurs arguent que l’ITE ne devrait être réalisée qu’à deux mètres au-dessus du pied de l’héberge de leur immeuble, ce qui n’est pas le cas dans le projet de [Localité 11] Habitat.

Toutefois, dans ses conclusions, [Localité 11] Habitat a pris acte de leur refus de voir l’ouvrage d’isolation débuter à une hauteur inférieure à celle prévue par le législateur et précise que l’ITE sera réalisée conformément aux dispositions de l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation, c’est-à-dire à partir de deux mètres au-dessus du pied de l’héberge de l’immeuble de la copropriété. 

Le grief n’est donc pas fondé, sous réserve pour l’acte authentique de comporter cet engagement, ainsi que précisé au dispositif.



Sur l’absence de démonstration de l’efficacité énergétique de l’ITE et du coût ou de la complexité excessive de l’isolation thermique par l’intérieur (ITI)
 
Les demandeurs soutiennent que [Localité 11] Habitat n’a pas démontré qu’aucune autre solution technique ne permettait d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ni que l’isolation par l’intérieur (ITI) des appartements aujourd’hui occupés serait trop onéreuse.

Toutefois, [Localité 11] Habitat a produit l’avis de l’architecte [U] et [M] attestant qu’aucune autre solution ne permettait d’atteindre le niveau d’efficacité énergétique équivalent à l’ITE.

Cet avis liste également les catégories de coûts liés à une alternative en ITI, tels que le déplacement de l’appareillage sanitaire (WC, baignoires), la diminution de la dimension des baignoires et/ou douches (due au rétrécissement des salles de bain), le déplacement du mobilier (meubles de cuisines), celui des alimentations et évacuation (mitigeurs, robinet chasse WC, évacuations EU/EV), la démolition/isolation/reconstitution des gaines techniques accolées au mur, la nouvelle faïence dans les salles de bain et crédences des cuisines, la réfection de l’électricité, les frais liés au relogement provisoire des locataires (environ 3 semaines avec les contrôles de restitution à la suite des travaux en milieu amianté) et, enfin, la perte de surface causée par la mise en place d’une ITI, qui impacterait les loyers (pour une isolation en laine de roche, d’environ 2,18 m² par logement ; pour une isolation en polyuréthane, d’environ 1,09 m² par logement).

L’avis expose également les raisons thermiques de l’ITE, à savoir, la continuité de l’isolant sur l’enveloppe du bâtiment afin de limiter au maximum les ponts thermiques au niveau des murs intérieurs, des nez de dalles, des acrotères et des entourages de fenêtres, le non-traitement de ces ponts thermiques faisant perdurer les problématiques de condensation et moisissures, déjà présents dans les logements, liés aux points froids qu’ils génèrent. 
 
[Localité 11] Habitat démontre ainsi la complexité excessive de la seule autre solution technique existante, à savoir l’ITI. 
 
Par ailleurs, il ressort de l’estimation financière établie par le cabinet [U] & [M] que le montant des travaux d’ITI s’élèverait à 40.187,52 euros HT, alors que les travaux d’ITE s’élèvent à la somme de 15.106 euros HT. En y ajoutant les frais de déménagement et de réinstallation des huit appartements concernés par les travaux d’isolation et les conséquences sur la valeur vénale des biens à raison de la perte de surface, [Localité 11] Habitat évalue le surcoût total à un montant variant entre 81.571,52 et 131.891,52 euros. 

Le coût excessif de l’ITI est ainsi démontré également.

Il résulte de l’ensemble de ces considérations que l’opposition des demandeurs au droit de surplomb n’est pas fondée.

Sur les mesures de remise en état sollicitées par les demandeurs

L’article R. 113-20 du code de la construction et de l’habitation dispose que :

« La convention prévue au II de l'article L. 113-5-1 précise notamment :

1° La localisation et le périmètre de l'accès au fonds à surplomber à prévoir pour la réalisation des travaux d'isolation thermique par l'extérieur ainsi que la durée à prévoir de cet accès au fonds;
2° La nature des installations provisoires à mettre en place pour la réalisation des travaux d'isolation thermique par l'extérieur et les conditions de cette mise en place notamment pour la protection du fonds à surplomber ;
3° L'indemnité due en contrepartie des droits d'accès et d'installation temporaires ;
4° Le cas échéant, les mesures prévisionnelles de remise en état du fonds voisin ».

Le II de l’article L. 113-5-1 visé par cet article dispose que : 

«II.- Le droit de surplomb emporte le droit d'accéder temporairement à l'immeuble voisin et d'y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux. 
Une indemnité est due au propriétaire de l'immeuble voisin. 
Une convention définit les modalités de mise en œuvre de ce droit ».

Par ailleurs, le IV de l’article L. 113-5-1 dispose que :

« IV.-Lorsque le propriétaire du fonds surplombé a obtenu une autorisation administrative de construire en limite séparative ou en usant de ses droits mitoyens et que sa mise en œuvre nécessite la dépose de l'ouvrage d'isolation, les frais de cette dépose incombent au propriétaire du bâtiment isolé. L'indemnité prévue au I demeure acquise ».

Le syndicat des copropriétaires expose, au visa de l’article R. 113-20 précité, qu’il a sollicité l’insertion, dans le contrat de droit de surplomb, d’une clause lui garantissant le retrait de l’ITE à première demande, clause qui serait rédigée comme une clause pénale, avec une indemnisation permettant de garantir que les désagréments liés à une réticence de [Localité 11] Habitat dans le futur seront indemnisés. 
 
Il a donc sollicité qu’il soit stipulé expressément que l’ITE serait enlevée à première demande, les travaux devant être effectués dans un délai de six mois, sous peine du versement d’une indemnité forfaitaire de 50.000 euros. 

Il explique que, dans sa convention de droit de surplomb, [Localité 11] Habitat a proposé une clause sans délai de dépose et sans pénalité en cas de refus ou de réticence, ce qui est inutile.

Toutefois, d’une part, la clause de retrait n’est pas une mesure de remise en état au sens de l’article R. 113-20 précité, d’autre part, la convention de droit de surplomb reprend les dispositions du IV de l’article L. 113-5-1 précité, lequel ne prévoit pas de clause pénale.

La clause de retrait, légalement prévue, est donc insérée dans la convention de [Localité 11] Habitat, sans qu’il ne puisse lui être imposé d’y ajouter une clause pénale. 

La demande sera en conséquence rejetée.
 
Sur l’indemnisation du droit de surplomb

Les demandeurs allèguent que l’indemnisation proposée par [Localité 11] Habitat, de 5.550 euros, est manifestement insuffisante. 

Toutefois, cette indemnisation s’appuie sur un « avis du domaine sur la valeur vénale » du 10 juillet 2024, qui évalue la « valeur vénale de la servitude de surplomb après arrondi à 5.550 euros ».

Les demandeurs ne produisent aucun élément permettant de considérer que la valeur vénale de la servitude de surplomb excéderait cette estimation détaillée et étayée, de sorte que leur demande, formée à hauteur de 40.000 euros, manifestement excessive, sera rejetée.

Par ailleurs, Mme [I] et M. [T] invoquent un préjudice distinct de celui du syndicat des copropriétaires, faisant valoir qu’ils pourraient, dans les années à venir, envisager une surélévation et qu’en cas de vente, cette surélévation serait subordonnée au retrait du droit de surplomb, ce qui engendrerait des démarches et coûts pour eux-mêmes ou le futur acquéreur. Ils en déduisent que la vente de leur bien serait retardée.

Ils font également état d’un trouble de jouissance au motif que leur véranda sera surplombée par un débordement de l’immeuble de [Localité 11] Habitat, ce qui pourrait engendrer une perte de luminosité.
 
Le préjudice invoqué est toutefois hypothétique, aucun projet de vente ou de surélévation n’étant envisagé à ce jour, selon les éléments du dossier. Il en est de même de la perte alléguée de luminosité, qui n’est pas établie à ce jour.

En conséquence, leur demande d’indemnisation sera rejetée.

Il s’ensuit que l’indemnisation de 5.550 euros proposée par [Localité 11] Habitat sera allouée au seul syndicat des copropriétaires.

Sur l’indemnité due au titre du droit d’accès temporaire et d’installations provisoires 
 
Aux termes du II de l’article L. 113-5-1 précité, « le droit de surplomb emporte le droit d'accéder temporairement à l'immeuble voisin et d'y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux. Une indemnité est due au propriétaire de l'immeuble voisin ».

Mme [I] et M. [T] ainsi que le syndicat des copropriétaires soutiennent que l’indemnisation de 500 euros proposée par [Localité 11] Habitat au titre du droit d’accès temporaire est manifestement insuffisante, dès lors que les travaux vont couvrir le seul puits de lumière dont ils disposent et qu’aucune indemnité complémentaire n’est prévue en cas de prolongation ou de retard des travaux. 
 
Ils ajoutent que, selon le planning des travaux, ceux-ci devaient commencer en 2023, de sorte que [Localité 11] Habitat a déjà pris un retard conséquent dans son propre calendrier. 

Ils craignent un « chantier tentaculaire » s’étendant dans le temps.


[Localité 11] Habitat réplique qu’il ressort de la photographie et du plan d’implantation des échafaudages qu’il produit que l’échafaudage n’occultera pas le puit de lumière des demandeurs.

Toutefois, il résulte des photographies et plans produits que Mme [I] et M. [T] subiront un trouble de jouissance réel durant toute la durée des travaux dès lors que leur appartement, en duplex, dispose d’une verrière qui sera assombrie, voire couverte pendant la pose de l’échafaudage, et qu’ils ne pourront utiliser leurs terrasses. 

La configuration des lieux génère un préjudice particulier et justifie une indemnisation qui ne soit pas forfaitaire mais perdure pendant toute la durée des travaux.

Une somme de 500 euros par mois de pose de l’échafaudage sera en conséquence allouée aux demandeurs à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aucune partie n’étant partie perdante, chacune d’elles conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles. 


PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Constate que les demandeurs ont renoncé à la question préjudicielle qu’ils avaient posée ;

Rejette les fins de non-recevoir soulevées par [Localité 11] Habitat ;

Autorise [Localité 11] Habitat à exercer sur la parcelle cadastrée section EW n°[Cadastre 9] située [Adresse 4] à [Localité 12], appartenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], le droit de surplomb prévu au I de l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation pour réaliser les travaux d’isolation thermique par l’extérieur de l’ensemble immobilier bâti dénommé « résidence Villette-Stemler » situé [Adresse 2] et [Adresse 8] à [Localité 12], sur une parcelle cadastrée section EW n° [Cadastre 7], lui appartenant, dans les termes de son projet d’acte authentique de droit de surplomb notifié par acte du 27 février 2025, sous la réserve suivante : 

la convention de droit de surplomb devra prévoir que l’isolation thermique par l’extérieur sera réalisée à deux mètres au moins au-dessus du pied de l’héberge du bâtiment du [Adresse 5] ; 
Fixe l’indemnité due au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], au titre du droit de surplomb prévu au I de l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation, à la somme de 5.550 euros ; 





Autorise [Localité 11] Habitat à exercer sur la parcelle cadastrée section EW n°[Cadastre 9] située [Adresse 4] à [Localité 12], appartenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], le droit d’accès temporaire et d’installations provisoires prévu au II de l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation pour permettre l’exercice du droit de surplomb dans les termes de son projet de convention de tour d’échelle notifié par acte du 27 février 2025 ; 

Fixe l’indemnité due aux demandeurs au titre du droit d’accès temporaire et d’installations provisoires prévu au II de l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation, à la somme de 500 euros par mois de pose de l’échafaudage ; 

Rejette le surplus des demandes des parties ;

Laisse à chaque partie la charge des dépens par elle exposés ;

Rejette les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait à Paris le 07 janvier 2026

La Greffière, La Présidente,



Célia HADBOUN Rachel LE COTTY